und Bauordnung Lokalbaukommission PLAN-HAIV-1

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1 Telefon: Telefax: Seite Referat 1 von 6für Stadtplanung und Bauordnung Lokalbaukommission PLAN-HAIV-1 Impulse für mehr Wohnungsbau in München: Wohnungspotentiale durch Dachgeschossausbau heben! Antrag Nr / A von Herrn StR Josef Schmid vom Sitzungsvorlagen Nr /V Anlage: Antrag Nr / A Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom (SB) Öffentliche Sitzung I. Vortrag der Referentin Herr Stadtrat Josef Schmid hat am den anliegenden Antrag Nr / A gestellt. Eine Terminverlängerung wurde beantragt. Zuständig für die Entscheidung ist der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung gemäß 7 Abs. 1 Ziffer 10 der Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt München, da die zu behandelnde Angelegenheit nicht auf einen Stadtbezirk begrenzt ist. Der Antrag vom hat zum Ziel, den Dachgeschossausbau durch bessere Bewerbung zu fördern und schneller zu realisieren. Es soll dargestellt werden, welches Potential im Dachgeschossausbau in München noch vorhanden ist, welche Probleme (z. B. Brandschutz, Denkmalschutz und Stellplatznachweis) bestehen und welche Ressourcen die Verwaltung benötigt, um im Rahmen eines Dachgeschossausbauprogramms mögliche Wohnungsreserven zu heben. Zum Antrag nimmt das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wie folgt Stellung:

2 Seite 2 von 6 Die Schaffung von Wohnraum hat in München seit Jahren oberste Priorität und wird im Hinblick auf die steigenden Einwohnerzahlen auch künftig zu den zentralen Aufgaben des Referats für Stadtplanung und Bauordnung sowie der Stadtgesellschaft und des Münchner Umlands zählen. Dabei sind auch bereits vorhandene Baurechtsreserven und dazu zählen die noch nicht ausgebauten Dachgeschosse - in den Blick zu nehmen. Allerdings hat dieser Bereich zahlenmäßig an Bedeutung verloren. Dies liegt vor allem daran, dass in den vergangenen Jahrzehnten ein Großteil der Dachgeschosse von Altbauten ausgebaut wurde. Schon 1980 befasste sich der Stadtrat mit der Linderung der Wohnungsnot durch Dachgeschossausbau und 1984 wurde die Verwaltung beauftragt, ein entsprechendes Merkblatt aufzulegen. Mehrfache Stadtratsbehandlungen folgten 1989 und Auch bei diesen Initiativen ging es darum, bürokratische Hemmnisse abzubauen und alle rechtlich zulässigen Möglichkeiten für die Schaffung neuen Wohnraums auszuschöpfen. Zudem ist bei den in den letzten Jahren entstandenen Neubauten regelmäßig das vorhandene Baurecht voll ausgeschöpft worden, sodass hier keine zusätzlichen Reserven unter dem Dach entstanden sind. Auch der Gesetzgeber hat in den letzten Jahrzehnten mehrfach für Erleichterungen gesorgt. Unter anderem wird seit 1982 für den Ausbau von einzelnen Räumen im Dachgeschoss keine Genehmigung mehr benötigt, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt unverändert bleiben. Seit 1990 bleibt bei ab diesem Zeitpunkt in Kraft tretenden Bebauungsplänen die Mehrung der Geschossfläche in Dachgeschossen außer Betracht, wenn dadurch kein Vollgeschoss entsteht. Seit 2008 ist das Erfordernis einer ausreichend großen Nutzfläche entfallen, bei Ein- und Zweifamilienhäusern bis zu einer Höhe von 7 m gelten keine Mindestraumhöhen mehr. Dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung liegen keine präzisen Informationen über die im Bereich der Dächer noch vorhandenen Reserven vor. Zunächst ist davon auszugehen, dass aufgrund früherer Initiativen die Potentiale unter dem Dach von den Eigentümerinnen und Eigentümern weitgehend erkannt und ausgeschöpft sind. Ob ein Dach ausgebaut wird oder nicht hängt oft mit Fragen der Verfügbarkeit des Dachraums und mit der Frage des Erhaltungszustands ab. Oft findet der Dachausbau im Zuge der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen statt, oft denken Eigentümerinnen und Eigentümer an die Ressourcen im Dach im Zuge ohnehin anstehender Sanierungs- und Umbauarbeiten. Nicht selten wird auch das vorhandene Dach abgetragen und die Gebäudewand erhöht, damit entweder durch einen Kniestock der Dachraum besser nutzbar wird oder eine echte Aufstockung des Gebäudes verwirklicht werden kann. Die Ausschöpfung von Flächenreserven hängt also eher von solchen Umständen ab, als dass es heute noch administrative Hemmnisse wären.

3 Seite 3 von 6 Somit ließe sich selbst mit hohem Rechercheaufwand (z.b. durch die stadtweite Auswertung von Luftbildern und Bauakten) nicht zuverlässig ermitteln, ob, wann und welche Reserven im Dachraum tatsächlich nutzbar gemacht werden können. Es ist daher nicht erfolgversprechend, hierfür entsprechende Ressourcen einzusetzen. Für die Bearbeitung der eingehenden Bauanträge wird kein zusätzliches Personal benötigt. Im Folgenden wird dargelegt, dass für die im Zusammenhang mit dem Dachgeschossausbau auftretenden rechtlichen und bautechnischen Fragestellungen bereits jetzt gute Lösungen gefunden werden können. Zurecht benennt der Antrag nur bauordnungsrechtliche Aspekte (Brandschutz, Stellplatznachweis, Denkmalschutz). Planungsrechtlich ist der nachträgliche Dachgeschossausbau nämlich unproblematisch. Nachdem sich die äußeren Abmessungen des Gebäudes nicht oder nur unwesentlich ändern (z. B. durch den Einbau von Dachgauben oder Dachterrassen oder die geringfügige Anhebung des Daches aus Gründen des Wärmeschutzes), stellt sich die Frage des Einfügens in die nähere Umgebung im unbeplanten Innenbereich nicht neu. Sind in Gebieten mit Bebauungsplänen Befreiungen für den nachträglichen Dachgeschossausbau erforderlich, können diese regelmäßig erteilt werden, weil die Befreiung der Schaffung neuen Wohnraums dient und städtebaulich vertretbar ist. Zu den im Antrag Nr / A genannten bauordnungsrechtlichen Themen wird Folgendes erläutert. Brandschutz: Bei jeder Wohnung müssen mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie führen. Der erste Rettungsweg ist die Treppe, der zweite kann eine weitere Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle sein. Aus Gründen des Bestandsschutzes besteht keine Verpflichtung, im Fall eines Dachgeschossausbaus das Gebäude in seiner Gesamtheit dem heute geltenden technischen Standard anzupassen. Beispielsweise kann aus Anlass des Dachausbaus in der Regel nicht gefordert werden, Eingangstüren im bestehenden Treppenraum auf heutigen Standard nachzurüsten. Bei Wohngebäuden bis zur Hochhausgrenze findet im Genehmigungsverfahren keine Prüfung des Brandschutzes statt, es sei denn, es wird eine Abweichung von den Brandschutzvorschriften beantragt. Gleichwohl besteht die Verpflichtung, die entsprechenden Vorschriften einzuhalten und dies in den Plänen darzustellen

4 Seite 4 von 6 (Brandschutznachweis). Bei offenkundigen Mängeln werden entsprechende Hinweise gegeben und Gelegenheit zur Nachbesserung eingeräumt. Damit kann eine Ablehnung, die auch auf Normen außerhalb des Prüfprogramms gestützt werden kann bzw. ein späteres bauaufsichtliches Einschreiten wegen einer bestehenden Gefahr vermieden werden. Wird die Führung der Rettungswege bereits bei Beginn der Planung bedacht und in den Plänen dargestellt, beschleunigt das das Genehmigungsverfahren. Denkmalschutz Bei den zu treffenden Ermessensentscheidungen sind die Belange des Denkmalschutzes und die Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer zu würdigen. Beim Einbau von separaten Wohneinheiten in der zweiten Dachgeschossebene können sich bei Denkmälern gestalterische Probleme ergeben, wenn der zweite Rettungsweg nur über Notleitern oder Rettungswege auf Dächern herstellbar ist. Auch hier können aber in aller Regel befriedigende Kompromisslösungen gefunden werden. Insgesamt ist dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung aus den letzten Jahren keine Fallkonstellation bekannt, bei der der Dachgeschossausbau an der Unvereinbarkeit zwischen Denkmalschutz und Brandschutz gescheitert wäre. Stellplatznachweis Es gilt die Regel, dass für jede Wohneinheit ein Stellplatz real nachzuweisen ist. Damit ein nachträglicher Dachgeschossausbau nicht am fehlenden Stellplatz scheitert, kann der erforderliche Stellplatz abgelöst werden. Das Privileg der Ablöse anstelle des Realnachweises gilt im Bereich des Wohnungsbaus grundsätzlich nur für den nachträglichen Ausbau. Darüber hinaus soll der Dachgeschossausbau durch ermäßigte Ablösebeträge (je nach Lage im Stadtgebiet Euro 5.600, Euro oder Euro 7.800) begünstigt werden. Voraussetzung für die ermäßigten Beträge ist, dass zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird und die (Durchschnitts-) Größe je Wohneinheit über 50 m² liegt. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird den Dachgeschossausbau als Möglichkeit der Wohnraumschaffung besser bewerben. Es ist beabsichtigt 2013, eine Informationsschrift aufzulegen, die neben der Darstellung der gesetzlichen Anforderungen auch Positivbeispiele, insbesondere auch aus dem Bereich der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zeigt. Dem Antrag Nr / A von Herrn Stadtrat Josef Schmid vom wird damit entsprochen.

5 Seite 5 von 6 Beteiligung des Bezirksausschusses/der Bezirksausschüsse. Die Bezirksausschuss-Satzung sieht in vorliegender Angelegenheit keine Beteiligung der Bezirksausschüsse vor. Die Bezirksausschüsse 1 bis 25 erhalten aber zur Information Abdrucke der Vorlage. Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, und dem zuständigen Verwaltungsbeirat, Herrn Stadtrat Brannekämper, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden. II. Antrag der Referentin Ich beantrage Folgendes: 1. Von der Ausführungen des Vortrages, wonach die im Dachgeschoss vorhandenen Wohnbaupotentiale in den letzten Jahrzehnten zunehmend ausgeschöpft worden sind, administrative Hemmnisse weitestgehend nicht mehr bestehen und im Jahr 2013 eine Informationsschrift aufgelegt werden wird, mit dem Ziel, den Dachgeschossausbau zu bewerben, wird Kenntnis genommen. 2. Der Antrag Nr / A von Herrn Stadtrat Josef Schmid vom ist damit geschäftsordnungsgemäß behandelt. 3. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. III. Beschluss nach Antrag Der Stadtrat der Landeshauptstadt München Die/Der Vorsitzende Die Referentin Ober-/Bürgermeister Prof. Dr.(I) Merk

6 Seite 6 von 6 Stadtbaurätin IV. Abdruck von I. mit III. über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Direktorium Dokumentationsstelle an das Revisionsamt an die Stadtkämmerei mit der Bitte um Kenntnisnahme. V. WV Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3 zur weiteren Veranlassung zu V. 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdruckes mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. 2. an das Direktorium HA II - BA 3. an das Direktorium HA II/V 1 4. An den die Bezirksausschüsse An das Kommunalreferat 6. An das Referat für Arbeit und Wirtschaft 7. An das Kreisverwaltungsreferat 8. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA I 9. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA II 10. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III 11. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA IV 12. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3 mit der Bitte um Kenntnisnahme. 13. Mit Vorgang zurück zum Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA IV/1 zum Vollzug des Beschlusses. Am... Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3