_TL~ FREISTAAT THÜRINGEN

Transkript

1 _TL~ FREISTAAT THÜRINGEN &v1 Thüringer Landesverwaltungsamt Der Prä sident Thüringer Landesverwaltungsamt. Postfach Weimar Stadtverwaltung IImenau Am Markt IImenau Unser Zeichen Ihr Zeichen/Ihre Nachricht vom / BPL- A wa / GE-Auf dem Steine 1.Ä Datum Beteiligung der Träger öffentlicher Belange in städtebaulichen Verfahren nach 4 Abs.2 BauGB Ihre Anforderung einer Stellungnahme vom (posteingang am ) zum Entwurf der 1. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans Nr. 12 "Auf dem Steine" der Stadt IImenau (Planungsstand: ) 5 Anlagen Durch die Entwurfsüberarbeitung o.g. Bauleitplanung werden folgende durch das Thüringer Landesverwaltungsamt zu vertretende öffentliche Belange berührt: 1. Belange der Raumordnung und Landesplanung 2. Belange der Wasserwirtschaft 3. Belange des Immissionsschutzes 4. Beachtung des Entwicklungsgebotes des 8 Abs. 2 BauGB Ich übergebe Ihnen als Anlage Nr. 1-4 zu diesem Schreiben die Stellungnahme des Thüringer Landesverwaltungsamtes zu diesen Belangen. Darüber hinaus übersende ich Ihnen als Anlage Nr. 5 weitere beratende Hinweise zum Planentwurf und zum Planverfahren. Für Rückfragen steht Ihnen Frau Arndt, Referat 310, Telefon zur Verfügung. In Vertretung ~ Dr. Bär Weimarplatz Weimar I Telefo n: (03 61) Telefax: (03 61) / praesidium@tlvwa.thueringen.de

2 Anlage Nr. 1 zum Schreiben vom (Az.: / BPL-GE Stellungnahme des Thüringer Landesverwaltungsamtes zu Raumordnung und Landesplanung o 1. ( ) de~ ~----:- ' 1 '1 ' 'Belangen der. 'T~j " 2~:,3 I Keine Einwände 2y1o I -!.~. _' 1. _~T:j Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die ohne Zustimmung, Befreiung o.ä. in der Abwägung nicht überwunden werden können a) Einwendungen b) Rechtsgrundlage c) Möglichkeiten der Anpassung an die fachgesetzlichen Anforderungen oder der Überwindung (z.b. Ausnahmen oder Befreiungen) 2. (X) Fachliche Stellungnahme o X Beabsichtigte eigene Planungen und Maßnahmen, die den o.g. Plan berühren können, mit Angabe des Sachstands Sonstige fachliche Informationen oder rechtserhebliche Hinweise aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage Zur 1. Änderung des Bebauungsplanes für das Gewerbegebiet "Auf dem Steine" wurde im Verfahren nach 4 Abs. 1 BauGB eine Stellungnahme abgegeben (Schreiben vom ). Hier wurde dargelegt, dass einer Erweiterung des seit 1992 rechtskräftigen Bebauungsplanes und einer Anpassung der Festsetzungen an aktuelle Erfordernisse und Rahmenbedingungen keine raumordnerischen Belange entgegenstehen. Bedenken wurden jedoch bezüglich der Einzelhandelsbetrieben geäußert, auch wenn die eingeschränkt werden sollten. Zulässigkeit von Sortimentsbereiche Die jetzt eingereichten Planungsunterlagen entsprechen im Wesentlichen dem zuletzt vorgelegten Planentwurf. Einzelhandel ist weiterhin zulässig, die Liste der nicht zulässigen zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente wurde erweitert. Eine Begründung für die Zulässigkeit hiervon nicht betroffener Einzelhandelsbetriebe fehlt jedoch. Ausgehend von der unter Punkt 5 der Begründung beschriebenen Prägung des Gebietes als Standort für leichte Produktion und Ausbauhandwerk sowie der hiervon abgeleiteten Zielsetzung zur Standortsicherung, Nachverdichtung und Innenentwicklung wird die Empfehlung der o.g. Stellungnahme, Einzelhandel im Plangebiet auf Werksverkauf zu beschränken, nochmals bekräftigt.

3 Anlage Nr. 2 zum Schreiben vom (Az.: / BPL-GE,'- t:- -::-;-~:---:;-- f-'.. Stellungnahme des Thüringer Landesverwaltungsamtes zu den Belangen der Wasserwirtschaft, i Keine Einwände ( ) Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die ohne Zustimmung, Befreiung o.ä. in der Abwägung nicht überwunden werden können a) Einwendungen b) Rechtsgrundlage c) Möglichkeiten der Anpassung an die fachgesetzlichen Anforderungen oder der Überwindung (z.b. Ausnahmen oder Befreiungen) 2. ( ) Fachliche Stellungnahme o Beabsichtigte eigene Planungen und Maßnahmen, die den o.g. Plan berühren können, mit Angabe des Sachstands o Sonstige fachliche Informationen oder rechtserhebliche Hinweise aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage Hinweis: Diese Stellungnahme berücksichtigt nur die Belange der Wasserwirtschaft, für die die obere Wasserbehörde gemäß 105 (2) ThürWG i. V. m. der Thüringer Verordnung zur Bestimmung von Zuständigkeiten auf dem Gebiet der Wasserwirtschaft vom zuständig ist. Die von der unteren Wasserbehörde ( 105 (1) ThürWG) zu vertretenden Belange sind nicht berücksichtigt und gesondert abzufragen.

4 Anlage Nr. 3 zum Schreiben vom (Az.: / BPL-GE.. -.~ Stellungnahme des Thüringer Landesverwaltungsamtes zu d~n Immissionsschutzes Keine Einwände Belangen des n' "."!".. ; ~ ', J,.~d 1. ( Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die ohne Zustimmung, Befreiung o.ä. in der Abwägung nicht überwunden werden können a) Einwendungen b) Rechtsgrundlage c) Möglichkeiten der Anpassung an die fachgesetzlichen Anforderungen oder der Überwindung (z.b. Ausnahmen oder Befreiungen) 2. (X) Fachliche Stellungnahme o Beabsichtigte eigene Planungen und Maßnahmen, die den o.g. Plan berühren können, mit Angabe des Sachstands X Sonstige fachliche Informationen oder rechtserhebliche Hinweise aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage Während der Bauphase ist sicherzustellen, dass die in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm - Geräuschimmissionen - (AW Baulärm vom 19. August 1970) festgesetzten Immissionsrichtwerte für die betroffenen Gebiete entsprechend ihrer tatsächlichen Nutzung während der Tagzeit und vor allem während der Nachtzeit eingehalten werden. Dabei gilt als Nachtzeit die Zeit von bis Uhr. Die Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde des Landratsamtes 11m-Kreis ist zu beachten.

5 Anlage Nr. 4 zum Schreiben vom (Az.: / BPL-GE Beachtung des Entwicklungsgebotes des 8 Abs. 2 BauGB Für die Stadt IImenau liegt bislang kein rechtswirksamer Flächennutzungsplan vor. Insofern soll vorliegende 1. Änderung und Erweiterung o.g. Bebauungsplans als vorzeitiger Bebauungsplan gem. 8 Abs. 4 BauGB aufgestellt werden. Die in 8 Abs. 4 BauGB genannten Anforderungen zur Aufstellung einer vorzeitigen Planung sind hier erfüllt. Der letzte Entwurf des Flächennutzungsplans vom September 2012, zu dem das Thüringer Landesverwaltungsamt am Stellung genommen hat, enthält die Darstellung einer gewerblichen Baufläche und einer Grünfläche, die den nach o.g. Bebauungsplanung beabsichtigten Festsetzungen entspricht. Insofern kann davon ausgegangen werden, dass o.g. Änderungs- und Erweiterungsbebauungsplan der beabsichtigten Entwicklung des Gemeindegebiets nicht entgegenstehen wird. Auch können die in der Begründung, S. 6 dargestellten Gründe zur Dringlichkeit o.g. Bebauungsplans nachvollzogen werden. Der vorzeitige Bebauungsplan ist gem. 10 Abs. 2 BauGB i.v.m. 8 Abs. 4 BauGB genehmigungsbedürftig.

6 Anlage Nr. 5 zum Schreiben vom (Az.: / BPL-GE Beratende Hinweise zum Planentwurf und zum Planverfahren 1. Zu den Festsetzungen: In der Planzeichnung wurde das Gewerbegebiet GE 1 nicht rechtseindeutig von dem Gewerbegebiet GE 2* mit Hilfe des Planzeichens Nr der PlanzV Anlage abgegrenzt. Außerdem ist das in der Nutzungsschablone angegebene Gebiet GE 2 in der Planzeichnung gar nicht enthalten. (Offensichtlich ist die Bezeichnung des östlich der Straße "Auf dem Steine" gelegenen Teils des Gewerbegebietes mit "GE 1" in der Planzeichnung nicht korrekt verwendet worden.) Es ist zu überprüfen, ob tatsächlich alle Grünflächen, wie zeichnerisch angegeben, festgesetzt werden sollen. Wir weisen darauf hin, dass die Grünflächen bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche, die von baulichen Anlagen überdeckt werden darf, nicht mit zu berücksichtigen sind. Sie gehören nach 19 Abs. 3 BauNVO nicht mit zur Fläche des im Bauland liegenden Baugrundstücks. Daher ist zu prüfen, ob alle bisher als Grünflächen ausgewiesenen Flächen (bis auf die auch im Flächennutzungsplan dargestellte Grünfläche im östlichen Geltungsbereich) besser als nicht überbaubare Grundstücksfläche im Zusammenhang mit Anpflanzungsflächen gem. 9 Abs. 1 Nr. 2 und 25a) BauGB festgesetzt werden sollten, um sie bei der ohnehin nicht großzügig festgesetzten GRZ von 0,6 mit heranziehen zu können. Soweit es bei der Festsetzung von selbständigen Grünflächen, die sich von den festgesetzten Gewerbegebieten abgrenzen, verbleibt, besteht hier auch das Problem, dass für das nicht nummerierte Gewerbegebiet im südöstlichen Geltungsbereich, das sich durch die Grünflächen "E1+A1 " und "A1" von dem nördlich und westlich gelegenen Gewerbegebiet GE 1 abgrenzt, keine Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise und keine Örtlichen Bauvorschriften getroffen wurde, da für dieses Gewerbegebiet keine Nutzungsschablone zugeordnet wurde. Das in der Planzeichenerklärung aufgeführte Planzeichen "Fläche für Versorgungsanlagen" ist in der Planzeichnung nicht zu erkennen. Für die "Gasstation" und die Anlage für die "Hochspannungsverteilung" wurden in der Planzeichnung Plansymbole verwendet. Erfolgt keine Flächenfestsetzung, kann das entsprechende Planzeichen Nr. 7 der PlanzV Anlage gestrichen werden und die Plansymbole sind unter Pkt. V "Hinweise" zu erläutern. Die Regelung in Pkt zur maximal zulässigen Wohnfläche der ausnahmsweise zugelassenen Betriebswohnungen von 200 qm pro Grundslücksfläche wird in der Begründung, S. 6 mit der Befürchtung, dass eine Zweckentfremdung des Gebietes durch einen übermäßigen Wohnanteil auf einzelnen Grundstücken in der landschaftlich attraktiven Randlage befürchtet wird, erläutert. Diese Erläuterung kann nicht ganz nachvollzogen werden. Betriebswohnungen können ohnehin nur im Ermessen der Gemeinde im Planvollzug dann zugelassen werden, wenn die Erforderlichkeit der ständigen Anwesenheit von Aufsichts- und Bereitschaftspersonen bzw. des Betriebsinhabers und Betriebsleiters plausibel erscheint.

7 2 Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die Genehmigung einer Betriebswohnung bei Aufgabe des Betriebes gegenstandslos wird und diese nicht für das allgemeine Wohnen genutzt werden kann, Vor diesem Hintergrund ist es fraglich, ob sich tatsächlich eine "Zweckentfremdung" des Gewerbegebietes bei gesetzeskonformer Anwendung der Ausnahmeregelung und den geltenden Bestimmungen des 15 BauNVO ergeben kann, Hinzu kommt, dass nach den in 8 Abs, 3 Nr, 1 BauNVO genannten Merkmalen der "Zuordnung" und "Unterordnung" regelmäßig keine zweite Betriebswohnung auf einem Grundstück zulässig ist und die Angemessenheit der Wohnung zu Art und Größe des Betriebs Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Betriebswohnung ist Die Regelung, dass die Betriebswohnung "dabei" max, 200 qm Wohnfläche pro Grundstück umfassen darf, kann leicht dahingehend missverstanden werden, dass die WOhnnutzung jedenfalls bis 200 qm als noch "untergeordnet" anzusehen ist wodurch das Gegenteil der Planungsabsicht, die Wohnnutzung möglichst einzuschränken, bewirkt wird, Wir empfehlen die Regelung zur max, zulässigen Wohnfläche der Betriebswohnung zu streichen und im Vollzug eher restriktive Ermessensentscheidungen zur Zulässigkeit von Betriebswohnungen zu treffen, Wegen der Großflächigkeit der Gewerbegrundstücke sollte in der textlichen Festsetzung 1.1,2 zur Bestimmung des unteren Bezugspunktes gem, 18 Abs, 1 BauNVO besser auf den Gebäudemittelpunkt und die nächstliegende Oberkante der erschließenden Verkehrsfläche Bezug genommen werden, (Z,B.: "Für die in den Nutzungsschablonen auf der Planzeichnung festgesetzten Trauf- und Firsthöhen werden folgende Bezugspunkte bestimmt. Als unterer Bezugspunkt der Trauf- und Firsthöhe gilt die zur Gebäudemitte nächstliegende Oberkante der Straßenbegrenzungslinie der maßgeblichen Erschließungsstraße, Als oberer Bezugspunkt der Traufhöhe gilt die Oberkante der Schnittlinie der Dachhaut mit der Außenwandfläche bzw, bei Flachdächern die Oberkante des Wandabschlusses. Als oberer Bezugspunkt der Firsthöhe gilt die Oberkante des Daches bzw. der höchste Punkt des Gebäudes, ( 18 Abs. 1 BauNVO)",) In der textlichen Festsetzung 1,2 zur abweichenden Bauweise sollte in der Festsetzungsformulierung deutlich werden, wovon sich die Bauweise abweichen soll. (Also z.b. "Es wird eine offene Bauweise mit seitlichem Grenzabstand gem. 22 Abs. 2 BauNVO festgesetzt, wobei die Länge der Gebäude abweichend von 22 Abs. 2 Satz 2 BauNVO höchstens 60 m betragen darf (s, mit,a' in der Nutzungsschablone erfolgte Kennzeichnung) ( 22 Abs, 4 BauNVO)",) Bei der textlichen Festsetzung 1,3 handelt es sich eher um eine Regelung nach 9 Abs, 1 Nr. 11 BauGB zur Unzulässigkeit des Anschlusses von Stellplatzflächen an die Verkehrsfläche der Straße "Auf dem Steine". Bei der textlichen Festsetzung 1.4, "Innere Durchgrünung" ist klarzustellen, dass hier bei der Baum- und Strauchpflanzung auf die anteile Fläche (von 200qm bzw, 25 qm), die nach der GRZ - Festsetzung nicht überbaut werden darf, Bezug genommen wird (und nicht die zeichnerisch nicht überbaubarer Fläche gemeint ist), Es sollte zudem geklärt werden, ob die unter der Überschrift "Begrünung von Stellplatzanlagen" festgesetzte Baumanpflanzung zusätzlich zu der unter der Überschrift "Innere Durchgrünung" festgesetzte Anpflanzung zu erfolgen hat, oder ob diese angerechnet werden kann, (Gleiches gilt für die unter der Überschrift "Fassadenbegrünung" festgesetzte Baumpflanzung,)

8 3 2. Zur Begründung mit dem Umweltbericht und zum Grünordnungsplan im Übrigen: Auf S. 7, Pkt. 1 wird bezüglich der Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten auf die Übereinstimmung o.g. Planung mit dem Einzelhandelskonzept und dem FNP-Vorentwurf verwiesen. Als Rechtsgrundlage ist hier 8 Abs. 4 BauGB zur geforderten Übereinstimmung mit der gesamtgemeindlichen Entwicklung zu nennen, da noch kein rechtswirksamer FNP vorliegt, aus dem der B-Plan gem. 8 Abs. 2 BauGB zu entwickeln ist. Auf S. 9 soll offenbar auf den Abstand von 20 m zwischen der überbaubaren Fläche zur Bundesstraße im westlichen Plangebiet hingewiesen werden. Die Aussage ist entsprechend zu überarbeiten. Auf S. 14, Pkt ist ergänzend zu erläutern, wie viel Umfang und Bedarf an Grund und Boden bei der geplanten östlichen Erweiterung des Gewerbegebietes nach den Festsetzungen in Anspruch genommen wird ('Igl. Anforderung Anlage 1 zum BauGB, Nr. 1a). In Pkt sind die Fachgesetze und Fachpläne nicht einfach aufzuführen, sondern die für den Bebauungsplan maßgeblichen Ziele sind zu nennen und es ist darzustellen, wie sie konkret berücksichtigt wurden (vgl. Anforderung Anlage 1 zum BauGB, Nr. 1 b). Die Bestandsaufnahme und die Prognose zur Entwicklung des Umweltzustands (Pkt , S. 14) sind im Umweltbericht entsprechend den Anforderungen der Anlage 1 BauGB Nr. 1 a und b konkret zu beschreiben. Dabei ist zwischen den bislang unbebauten, mit Bäumen und Sträuchern bewachsen Erweiterungsflächen im östlichen Geltungsbereich und den übrigen bereits bebauten bzw. nach 30 BauGB bebaubaren Flächen zu differenzieren. Der zu erwartende Eingriff in den Baumbestand der Erweiterungsfläche ist zu benennen. Die Aussage, S. 20, es seien keine nachhaltigen Auswirkungen auf den Lebensraum für Pflanzen zu erwarten, ist so nicht nachvollziehbar. Die Aussagen im Umweltbericht, S. 14 ff. sind viel zu allgemein gehalten und könnten auf viele Gewerbegebiete zutreffen. Fraglich ist es auch, warum bei der Prognose, S. 18, Pk.t über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung, darauf abgestellt wird, dass die illegalen Müllablagerungen zunehmen. (In diesem Zusammenhang ist ein gesetzeswidriges Verhalten unerheblich; entsprechende Ordnungswidrigkeiten sind unabhängig von der Umweltprüfung zu ahnden.) Auch aus dem Grünordnungsplan ergibt sich keine konkrete Bestandsaufnahme der Baum- und Strauchvegetation. Wir empfehlen, die bestehenden Biotoptypen konkret auf einem Lageplan darzustellen und zu erläutern. Erst auf einer entsprechenden Grundlage kann festgestellt werden, ob dem Gebot zur Vermeidung und zum Ausgleich nach 1a Abs. 3 BauGB hier angemessen entsprochen wurde. 4. Spätestens bis zum Satzungsbeschluss sollte ein zusammenhängender Satzungsplan zur 1. Änderung und Erweiterung o.g. Bebauungsplans erarbeitet werden, der sämtliche zeichnerische und textliche Festsetzungen zusammen fasst. (Erfolgt dies nicht, sind alle Satzungsbestandteile einzeln auszufertigen und bei der Ausfertigung ist klar zu stellen aus wie vielen Satzungsbestandteilen die Satzung besteht.)