Lebenszyklusorientierte Projektentwicklung öffentlicher Immobilien als PPPein Value-Management-Ansatz Dissertation zur Erlangung des akademischen Grades Doktor - Ingenieur (Dr.-Ing.) an der Fakultät Bauingenieurwesen der Bauhaus-Universität Weimar vorgelegt von Dipl.-Ing. Katrin Fischer aus Leipzig Gutachter: Prof. Dr.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Hans Wilhelm Alfen Prof. Dr. Hans Rudolf Schalcher Prof. Dr.-Ing. Kunibert Lennerts Tag der Disputation: 28. Januar 2008
Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis V X XIII XIV 1 EINLEITUNG 1 1.1 Problemstellung 2 1.2 Zielsetzung der Arbeit 3 1.3 Stand der Wissenschaft 4 1.4 Methodik und Vorgehensweise 7 1.4.1 Eingrenzung der Problemstellungen 7 1.4.2 Theoriebildung und Modellentwicklung 8 1.4.3 Untersuchung der Zusammenhänge 8 1.4.4 Ableitung von Ergebnissen 9 2 THEORETISCHE GRUNDLAGEN UND BEGRIFFE 10 2.1 Projektentwicklung öffentlicher Immobilien 10 2.1.1 Begriff der lebenszyklusorientierten Projektentwicklung 10 2.1.2 Gegenstand der Projektentwicklung 12 2.1.2.1 Öffentliche Immobilien 12 2.1.2.2 Immobiliendienstleistungen 16 2.1.2.3 Leistungssystem öffentliche Immobilieninfrastruktur 17 2.1.3 Grundlegende Möglichkeiten der Bereitstellung 19 2.2 Eigenerstellung als Integration durch Lebenszyklusansatz 20 2.2.1 Interne Bündelung der Immobilienkompetenzen 20 2.2.2 Kostensenkungseffekte durch Integration 25 2.3 Fremdbezug durch Marktnutzung 25 2.3.1 Privatisierung als Voraussetzung für Marktnutzung 25 2.3.2 Privatisierungsformen 26 2.3.2.1 Formale Privatisierung 28 2.3.2.2 Materielle Privatisierung 30 v
2.3.2.3 Funktionale Privatisierung 32 2.3.3 Kostensenkungseffekte durch Marktnutzung 35 2.4 Handlungsalternative Public Private Partnership (PPP) 35 2.4.1 Partnerschaftskonzepte 35 2.4.1.1 Partnerschaftsmodelle in der Projektentwicklung 36 2.4.1.2 Partnerschaftsmodelle in der Bauindustrie 38 2.4.1.3 Partnerschaftsmodelle im Facility Management 39 2.4.1.4 Partnerschaftsmodell Public Private Partnership 40 2.4.2 Definition von PPP 41 2.4.2.1 Wesen des PPP-Projektvertrages 41 2.4.2.2 Organisations- und Vertragsmodelle 46 2.4.3 Kostensenkungseffekte durch PPP 48 2.5 Untersuchung theoretischer Ansätze zur Analyse von PPP 48 2.5.1 Eignung der Systemtheorie 48 2.5.2 Eignung der Neuen Institutionenökonomie 50 2.5.2.1 Transaktionskostentheorie 51 2.5.2.2 Prinzipal-Agent-Ansatz 56 2.5.3 PPP aus Sicht der Neuen Institutionenökonomie 59 2.5.3.1 Institutionelles Regelsystem für PPP 61 2.5.3.2 Institutionelles Handlungssystem für PPP 62 2.6 Empirische Untersuchung der Instrumente im öffentlichen Immobilienmanagement 63 2.6.1 Zielstellung der Befragung 63 2.6.2 Durchführung der Befragung 64 2.6.3 Ergebnisse der Befragung 66 2.7 Zusammenfassung 75 VALUE-MANAGEMENT-ANSATZ BEI PPP 77 3.1 Wertgestaltung während der Projektentwicklung 77 3.1.1 Zieldefinition 77 3.1.1.1 Ökonomisches Prinzip 77 3.1.1.2 Wertverständnis 78 3.1.1.3 Wertziele der öffentlichen Hand 80 VI
3.1.2 Value Management 82 3.1.2.1 Umsetzung der Wertziele durch Ergebnisvorgaben 84 3.1.2.2 Kostenprognose 85 3.1.2.3 Value Engineering 87 3.1.2.4 Ergebnis- und Zielerreichungskontrollen 87 3.1.3 Gestaltungsparameter des Value Managements 88 3.1.3.1 Technische Einflussfaktoren 91 3.1.3.2 Funktionale Einflussfaktoren 92 3.1.3.3 Transaktionsspezifische Einflussfaktoren 93 3.2 Value Management der öffentlichen Hand bei PPP-Projekten 95 3.2.1 Gestaltung der Transaktions- und Vertragsbeziehung 96 3.2.1.1 Erstellung einer ergebnisorientierten Leistungsbeschreibung 97 3.2.1.1.1 Erarbeiten eines Nutzungskonzeptes 104 3.2.1.1.2 Erarbeiten eines Betriebskonzept 105' 3.2.1.1.3 Erarbeiten des Raumkonzepts 107 3.2.1.1.4 Erarbeiten der Outputspezifikationen 107 3.2.1.2 Auswahl des Vertragsmodells 111 3.2.1.2.1 Vertragsgestaltung 111 3.2.1.2.2 Vergleich der Risikoallokation in den Vertragsmodellen 113 3.2.1.2.3 Anreizwirkungen hinsichtlich der Projektziele 114 3.2.1.3 Vertragsschluss 115 3.2.1.3.1 Angebotenes Betreiberkonzept 116 3.2.1.3.2 Verhandlung 116 3.2.1.3.3 Angebotswertung 117 3.2.2 Leistungsmessung 118 3.2.2.1 Leistungsindikatoren 118 3.2.2.2 Auswahl geeigneter Meßmethoden 119 3.2.2.3 Einfluss von Anreiz- und Vergütungsmechanismen 120 3.2.3 Steuerung des PPP-Projektes 121 3.2.3.1 Projekt- und Vertragsmanagement 121 3.2.3.2 Vertragsänderungsmanagement 122 3.2.3.3 Überwachung und Steuerung von Risiken 123 3.2.3.4 Kontinuierliche Verbesserung 126 VII
3.3 Zusammenfassung 126 4 GANG DER UNTERSUCHUNG 128 4.1 Untersuchung von Fallstudien 128 4.1.1 Methodik 128 4.1.2 Auswahl der Fallstudien 133 4.1.2.1 Verwaltungsgebäude 133 4.1.2.2 Schulen 135 4.1.2.3 Krankenhäuser 137 4.1.3 Entwicklung des Untersuchungsdesigns der Fallstudienanalyse... 139 4.1.3.1 Eingrenzung der Untersuchungsbereiche 139 4.1.3.2 Zusammenstellung von Informationsquellen 140 4.1.3.3 Auswertung und Strukturierung der Daten 141 4.2 Durchführung von Experteninterviews 142 4.2.1.1 Expertenauswahl 142 4.2.1.2 Durchführung der Interviews 142 4.2.1.3 Auswertung der Interviews 142 4.3 Zusammenfassung 142 5 HANDLUNGS- UND GESTALTUNGSEMPFEHLUNGEN 143 VIII 5.1 Möglichkeiten zur Verbesserung der Transaktionsbeziehung bei PPP- Verträgen 143 5.1.1 Senkung der Produktionskosten 143 5.1.1.1 Innovationen durch Integration der Wertschöpfungskette143 5.1.1.2 Stärkere Einbeziehung der Nutzer 145 5.1.1.3 Verwendung geeigneter Kommunikationsstrukturen 146 5.1.2 Senkung der Transaktionskosten durch Verbesserung des Transaktionsprozesses 150 5.1.2.1 Standardisierung des PPP-Beschaffungsprozesses 150 5.1.2.2 Vereinfachung des PPP-Beschaffungsprozess 152 5.1.2.3 Förderung von Wettbewerb 153 5.1.3 Senkung der Agency Kosten durch die Implementierung von Anreizund Kontrollmechanismen 154 5.1.3.1 Anreizmechanismen in der Leistungsbeschreibung 155
5.1.3.2 Kontrollmechanismen in der Leistungsbeschreibung 160 5.2 Entwicklung einer Muster-Outputspezifikation" 163 5.2.1 Bedarfskonzept 164 5.2.2 Outputspezifikation Bau 165 5.2.3 Outputspezifikation Betrieb 167 5.2.4 Anforderungen an die Angebote 172 5.3 Instrumente der operativen Leistungskontrolle 173 5.3.1 Projektcontrolling 173 5.3.2 Helpdesk 174 5.3.3 Benchmarking 175 5.3.4 Zufriedenheitsmessung 175 5.3.5 Qualitätsmessysteme 176 5.4 Instrumente der strategischen Steuerung 177 5.4.1 Performance Measurement mit KPI 177 5.4.2 Berichtswesen 182 5.4.3 Vergütungsmechanismen 182 5.4.4 Fortgeschriebene Wirtschaftlichkeitsuntersuchung 191 5.4.5 Risikomonitoring 191 5.5 Zusammenfassung 193 6 ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE UND AUSBLICK 194 Anhang 1: Empirische Studie Lebenszyklusmanagement Anhang 2: Fragestellungen der Fallstudienanalyse Anhang 2: Fragestellungen der Fallstudienanalyse Anhang 3: Experteninterviews Anhang 4: Institutionelle Regelsysteme Quellenverzeichnis I VI VII XIV XV XVI IX