STADT CLOPPENBURG Bebauungsplan Nr. 23 'Steinkamp' 1. Änderung Übersichtsplan BEGRÜNDUNG Stand: Öffentliche Auslegung vom 08.07.2014 bis 08.08.2014 Stadt Cloppenburg Sevelter Straße 8 49661 Cloppenburg Tel.:(04471) 185-0 Fax: (04471) 185-311
I n h a l t s v e r z e i c h n i s I. Planungsgrundlagen 3 1. Änderungsbeschluss 3 2 Änderungsbereich 3 3. Bauleitplanverfahren 3 4. Planerische Vorgaben 4 4.1 Flächennutzungsplan 4 4.2 Raumordnerische/landesplanerische Belange 4 II. Planungsanlass und Planungsziel 5 III. Planinhalt 6 1. Maß der baulichen Nutzung 6 2. Bauweise, Baugrenzen, überbaubarer Bereich 6 3. Abgrenzung der unterschiedlichen Nutzung/Vollgeschosse 7 4. Trauf- und Firsthöhe 7 IV. Umweltbericht entfällt - 7 V. Natur und Landschaft 7 VI. Ver- und Entsorgung 8 VII. Verfahrensvermerke 9 2
I. Planungsgrundlagen 1. Änderungsbeschluss Der Rat der Stadt Cloppenburg hat am 16.09.2013 beschlossen, den Bebauungsplan Nr. 23 'Steinkamp', rechtsverbindlich seit dem 31.10.2008, zu ändern. Es handelt sich um die 1. Änderung des Bebauungsplanes, die im Rahmen eines beschleunigten Verfahrens nach 13a BauGB durchgeführt wird. 2. Änderungsbereich Der Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 23 'Steinkamp' umfasst die Flurstücke 128/60, 128/69, 128/70 tlw., 764,128 tlw., 128/23 und 716/128 tlw., alle Flur 27 der Gemarkung Cloppenburg. Das Quartier liegt südlich der Bunzlauer Straße, südwestlich der Friesoyther Straße und östlich des Bührener Kirchweges. Die genaue Lage des Geltungsbereiches ist aus dem Übersichtsplan auf dem Deckblatt dieser Begründung ersichtlich. Abb.: Luftbild/Jahr 2013 3. Bauleitplanverfahren Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte zum 1. Januar 2007 besteht die Möglichkeit, gemäß 13 a BauGB Bebauungspläne der Innenentwicklung im sogenannten 'beschleunigten' Verfahren durchzuführen. 3
Die Voraussetzungen zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 23 im Rahmen eines beschleunigten Verfahrens nach 13 a BauGB sind wie folgt gegeben: - Mit der Änderungsplanung sollen Wohnbauflächen nutzbar gemacht und eine verträgliche Nachverdichtung erreicht werden. - Die Gesamtfläche des zur Änderung anstehenden Plangebietes beträgt rd. 5.000 m² mit einer geplanten Grundfläche nach 19 BauNVO von rd. 3.000 m². - Mit der Änderungsplanung werden weder die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen noch bestehen Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter. Die Änderung eines Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren hat zur Folge, dass von der Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach 2a BauGB, von der Angabe nach 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach 10 Abs. 4 BauGB abgesehen wird. 4. Planerische Vorgaben 4.1 Bauleitplanung - Flächennutzungsplanung Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Cloppenburg aus dem Jahre 1983 einschl. wirksamer Änderungen ist der Änderungsbereich als 'Wohnbaufläche (W) dargestellt. Der Bebauungsplan Nr. 23 1. Änderung weicht von dieser Planungsvorgabe nicht ab. Sonstige Planinhalte, die für den Änderungsbereich relevant sind, gehen aus dem wirksamen Flächennutzungsplan nicht hervor. 4.2 Raumordnerische und landesplanerische Belange Das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) für den Landkreis Cloppenburg bietet gemeinsam mit dem Landesraumordnungsprogramm (LROP) die Grundlage für die Koordinierung aller raumbeanspruchenden und raumbeeinflussenden Planungen und Maßnahmen, die für die Entwicklung u. a. des Cloppenburger Stadtgebietes von Bedeutung sind. Die dort genannten Ziele sind gem. 1 Abs. 4 BauGB (Anpassungspflicht) bei der vorliegenden Bebauungsplanung zu berücksichtigen und zu beachten. Der Stadt Cloppenburg wird im Regionalen Raumordnungsprogramm für den Landkreis Cloppenburg (RROP) die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Als Mittelzentrum hat Cloppenburg damit die Aufgabe, schwerpunktmäßig Wohn- und Arbeitsstätten zu sichern und zu entwickeln. Nach dem RROP des Landkreises Cloppenburg (RROP 2005, D1.2.02) sollen Wohnbauflächen und gewerbliche Bauflächen durch Bauleitplanung entsprechend dem Bedarf im Rahmen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung geschaffen werden. 4
Weitere raumordnerische und landesplanerische Belange, die für den Geltungsbereich relevant sind, liegen nicht vor. Damit kann festgestellt werden, dass die Inhalte der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 23 mit den raumordnerischen und landesplanerischen Vorgaben in Einklang stehen. II. Planungsanlass und Planungsziel Der Bebauungsplan Nr. 23, rechtsverbindlich seit dem 31.10.2008, regelt im nördlichen Planbereich die Erschließung der rückwärtigen Bauflächen ausschließlich über ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (GFLR). Von dieser Regelung sind die Grundstücke Bührener Kirchweg 23-36 sowie Friesoyther Straße 33-39/Ecke Bunzlauer Straße betroffen. Dieses GFLR ist zwar planerisch festgesetzt, aber bisher weder durch grundbuchliche Eintragung noch durch Baulast begründet und damit rechtlich nicht abgesichert. Eine entsprechende Zuwegung ist vor Ort auch nicht angelegt. Die rückwärtigen Bereiche o.a. Grundstücke können derzeit nicht nur wegen der fehlenden Erschließung baulich nicht verwertet werden, sondern für die Grundstücke Friesoyther Straße 33-39/Ecke Bunzlauer Straße ist zudem eine Neuordnung der Grundstücke erforderlich. Zwischenzeitlich wurden mit den betroffenen Grundstückseigentümern entsprechende Abstimmungsgespräche geführt mit dem Ergebnis, dass eine Bereitschaft besteht, im Rahmen einer freiwilligen Umlegung den rückwärtigen Grundstücksbereich neu zu beordnen. Allerdings ist eine Neubeordnung auf freiwilliger Basis nur einvernehmlich umsetzbar, wenn die bisher festgesetzte ausschließliche Erschließung über das GFLR aufgegeben wird, also wie im übrigen Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 23 auch es erlaubt ist, die rückwärtigen Bauflächen über die jeweiligen Vorderliegergrundstücke zu erschließen. Bisherige Erfahrungen im Gebiet selbst und auch in anderen verdichteten Baugebieten zeigen, dass eine Erschließung über Vorderliegergrundstücke sich als kosten- und zeitsparende Variante anbietet und auch verträglich ist, wenn die rückwärtigen Bereiche einer maßvollen Bebauung zugeführt werden. Mit der Änderungsplanung wird also das Planungsziel verfolgt, das GFLR ersatzlos zu streichen und damit die Erschließung der rückwärtigen Bauflächen auch im nördlichen Planbereich des Bebauungsplanes Nr. 23, hier: im Bereich der 1. Änderung über die jeweiligen Vorderliegergrundstücke zuzulassen. Eine maßvolle Bebauung im rückwärtigen Bereich ist gewährleistet, wenn die bisherigen Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung weitestgehend beibehalten bleiben. Für vertretbar gehalten wird eine geringfügige Erhöhung der Trauf- und Firsthöhe. So soll in Anlehnung an zwischenzeitlich entwickelte Neubaugebiete die Traufhöhe von bisher 4 auf 4,50 m und die Firsthöhe von bisher 9 m auf 9,50 m festgesetzt werden. Außerdem sollen nicht nur Einzelhäuser, sondern auch Doppelhäuser im rückwärtigen Bereich zulässig sein. Eine Verdichtung wird aber auch dann noch als maßvoll und damit städtebaulich verträglich angesehen, wenn die GFZ von bisher 0,5 auf 0,6 erhöht wird und statt bisher 1 Vollgeschoss auch 2 Vollgeschosse zugelassen werden. Außerdem sollen bei dieser als Variante B zur Diskussion gestellten Planungsalternative nicht nur 5
Einzelhäuser, sondern auch Doppelhäuser im rückwärtigen Bereich errichtet werden können. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung hat jedoch zum Ergebnis, dass der Alternative A der Vorrang eingeräumt wird. Auch die von der Änderungsplanung betroffen Grundstückseigentümer haben sich für die Variante A ausgesprochen. Die politischen Gremien sind diesem Votum gefolgt. Der Verwaltungsausschuss hat am 26.05.2014 die Planungsalternative A zur öffentlichen Auslegung beschlossen. Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 23 in seiner Fassung vom 31.10.2008 bleiben unverändert bestehen; dies gilt vor allem für die Festlegung der Zahl der zulässigen Wohnungen. Bezogen auf den rückwärtigen Grundstücksbereich bleibt es bei der Festlegung, dass in einem Einzelhaus nicht mehr als 2 Wohnungen und je Doppelhaushälfte nicht mehr als eine Wohnung zulässig sein sollen. III. Planinhalt 1. Maß der baulichen Nutzung - Grundflächenzahl GRZ Analog zu den unter Punkt II dargelegten städtebaulichen Zielen wird die GRZ mit 0,4 festgesetzt. Diese Festsetzung gilt für den gesamten Änderungsbereich. - Geschossflächenzahl GFZ Für den straßenseitigen Bereich (entlang der Friesoyther Straße) setzt die Änderungsplanung die GFZ mit 0,8 fest. Dies entspricht der bisherigen Festsetzung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes. Für den rückwärtigen Bereich bleibt es bei der bisherigen Festsetzung der GFZ mit 0,5. In der Gesamtbetrachtung sollen mit der GRZ und GFZ eine adäquate Ausnutzbarkeit ermöglicht werden, die ein verträgliches Maß in den rückwärtigen Grundstücksbereichen einhält und straßenseitig ein homogenes attraktives Bild an einer Haupteinfallstraße der Stadt gewährleistet. 2. Bauweise, Baugrenzen, überbaubarer Bereich Im gesamten Geltungsbereich der Änderungsplanung bleibt eine offene Bauweise festgesetzt. In Abänderung der bisherigen Festsetzungen sollen nun auch im rückwärtigen Bereich nicht nur Einzel-, sondern auch Doppelhäuser zulässig sein. Die Zahl der zulässigen Wohnungen pro Einzelhaus sowie Doppelhaushälfte bleibt ebenfalls unangetastet. Gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 4 sind also je Einzelhaus nicht mehr als 2 Wohnungen und je Doppelhaushälfte nicht mehr als 1 Wohnung zulässig. 6
Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht war bisher zu Lasten der Flurstücke 128/60 und 128/70 festgesetzt. Durch den Wegfall ist eine geringfügige Aufweitung des überbaubaren Bereiches auf diesen Flurstücken möglich. Die westliche Baugrenze wurde entsprechend angepasst. Alle anderen Baugrenzen werden gemäß rechtskräftigem Bebauungsplan Nr. 23 unverändert in die Änderungsplanung übernommen. 3. Abgrenzung der unterschiedlichen Nutzung/Vollgeschosse Die Abgrenzung der unterschiedlichen Nutzungen bleibt gemäß den Vorgaben des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes unverändert. Es erfolgt eine Unterteilung des Plangebietes in einen straßenseitigen und einen rückwärtigen Grundstücksbereich. Der Auslegungsentwurf sieht im rückwärtigen Bereich die Beibehaltung der Festsetzung, also eine eingeschossige Bebauung vor. 4. First- und Traufhöhe Die Trauf- und Firsthöhe soll geringfügig erhöht werden. So soll in Anlehnung an zwischenzeitlich entwickelte Neubaugebiete die Traufhöhe von bisher 4 auf 4,50 m und die Firsthöhe von bisher 9 m auf 9,50 m festgesetzt werden. IV. Umweltbericht entfällt - Der Bebauungsplan wird gemäß 13 a BauGB im sogenannten beschleunigten Verfahren geändert. Gemäß 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Danach wird im vereinfachten Verfahren von einer Umweltprüfung nach 2 Abs. 4, von dem Umweltbericht nach 2 a BauGB, von der Angabe nach 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Art umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach 10 Abs. 4 BauGB abgesehen. V. Natur und Landschaft Auch bei der Überplanung von bereits bebauten oder bebaubaren Flächen ist nach 1a Abs. 3 BauGB die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung grundsätzlich zu beachten. Es ist zu ermitteln, welche Eingriffe vor der Überplanung bereits zulässig waren und inwieweit die Planung weitergehende Eingriffe ermöglicht. Diese Ermittlung ist nicht erforderlich bei Plänen nach 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB (weniger als 20.000 qm bebaubare Fläche). Hier gelten alle infolge der Planung zulässigen Eingriffe als bereits vor der Planung erfolgt oder zulässig ( 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). 7
VI. Ver- und Entsorgung 1. Abwasserbeseitigung - Schmutzwasser Das im Plangebiet anfallende Schmutzwasser wird durch das im Straßenraum verlegte städtische Kanalnetz abgeführt und entsorgt. - Regenwasser/wasserwirtschaftliche Belange Die Grundflächenzahl bleibt unverändert mit 0,4 festgesetzt. Die versiegelbare Fläche entspricht den bisherigen Festsetzungen. Durch die Änderungsplanung wird also keine Verschärfung der Entwässerungssituation bewirkt. Es ist allerdings wie von der Friesoyther Straße im Rahmen der TÖB- Beteiligung kritisch angemerkt - davon auszugehen, dass die mit der Planung offerierten Baurechte mittel- bis langfristig auch zu einem Großteil in Anspruch genommen und umgesetzt werden. Insofern wird sich der Ist- Zustand in den folgenden Jahren erheblich verändern. Bei der Neuaufstellung des städtischen Generalentwässerungsplanes (GEP) werden bauleitplanerisch vorbereitete Nachverdichtungen in innerstädtischen Baugebieten auf jeden Fall berücksichtigt. Der GEP, der mit den zuständigen Fachbehörden und den Unterhaltungsverbänden im Einzelnen abzustimmen ist, wird Entlastungsmöglichkeiten aufzeigen, die eine Überlastung der weiterführenden Vorflut ausschließen. Dabei werden auch Möglichkeiten der Niederschlagsversickerung/-verrieselung in Erwägung zu ziehen sein. Das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) legt in 55 als Grundsatz fest, dass das Niederschlagswasser ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden soll, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Nach 96 Nieders. Wassergesetz sind die Grundstückseigentümer zur Beseitigung des Niederschlagswassers verpflichtet. In der Friesoyther Straße befindet sich ein Regenwasserkanal. Die von der Planänderung betroffenen Grundstückseigentümer haben also derzeit ein Wahlrecht, entweder das Niederschlagswasser in die vorhandene Regenwasserkanalisation abzuleiten oder auf dem Grundstück zu versickern. Für die straßenseitige Bauzeile wird von der Möglichkeit, das Niederschlagswasser in die Kanalisation abzuleiten, derzeit ohne Ausnahme Gebrauch gemacht. Aber auch für den rückwärtigen Bereich besteht ein Einleitungsrecht, denn für die Anschlussmöglichkeit des gesamten Grundstücks wurde ein Anschlussbeitrag gezahlt. Für den konkreten Planungsfall kann hier also nur festgestellt werden, dass es unter den vorgenannten Voraussetzungen schwerlich möglich sein wird, das bezahlte Einleitungsrecht zurückzunehmen und stattdessen eine Pflicht 8
zur Versickerung des anfallenden Regenwassers auf den Grundstücken selbst rechtlich zu begründen. 2. Wasserversorgung Für die Wasserversorgung ist der Oldenburgisch-Ostfriesische Wasserverband (OOWV) zuständig. Vom Wasserverband wird darauf hingewiesen, dass die im Plangebiet vorhandenen Wasserleitungen weder durch Hochbauten noch durch eine geschlossene Fahrbahndecke, außer in Kreuzungsbereichen, überbaut werden dürfen. Bei der Erstellung von Bauwerken sind gemäß DVGW Arbeitsblatt W 400-1 Sicherheitsabstände zu den Versorgungsleitungen einzuhalten. Außerdem weist der OOWV darauf hin, dass die Versorgungsanlagen gemäß DIN 1998 Punkt 5 nicht mit Bäumen überpflanzt werden dürfen 3. Brandschutz Die Stadt hat den Brandschutz/Grundschutz sicherzustellen. Als Grundschutz ist im Planänderungsbereich gemäß Arbeitsblatt W 405 des DBGW eine Löschwassermenge von 48 m³ pro Stunde (800 l pro Minute über 2 Stunden erforderlich. Für die Gewährleistung wird das öffentliche Wasserversorgungsnetz in Anspruch genommen. Unterflurhydranten sind für einen anteiligen Löschwasserbezug eingebaut. 4. Telekommunikationsanlagen Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen der Kabel Deutschland Vertrieb und Service GmbH. Es wird darauf hingewiesen, dass diese Anlagen bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern sind, nicht überbaut und vorhandene Überdeckungen nicht verringert werden dürfen. 5. Energieversorgungsanlagen Die EWE Netz GmbH weist vorsorglich darauf hin, dass sich im Planänderungsbereich Versorgungsleitungen befinden. Bei allen Leitungen muss eine ständige Erreichbarkeit für das Unternehmen gegeben sein, um Unterhaltungs-, Wartungs- oder Reparaturarbeiten durchführen zu können. Jeder muss damit rechnen, dass auf öffentlichen und privaten Grundstücken Ver- und Entsorgungsanlagen vorhanden sind. Daher besteht im Interesse von Sicherheit und Schutz die Erkundigungs- und Sicherungspflicht. Bauplanende und bauausführende Firmen sind angewiesen, sich aktuelle Planauskunft bei der EWE Netz GmbH einzuholen. VII. Verfahrensvermerke Der Rat der Stadt Cloppenburg hat in seiner Sitzung am die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 23 "Steinkamp" als Satzung und die dazugehörige Begründung beschlossen. 9
Cloppenburg, den Der Bürgermeister Anlage: Auszug Bebauungsplan Nr. 23'Steinkamp', rechtsverbindlich seit dem 31.10.2008 10