Property Times Hallenflächenmarkt Deutschland Q1 213 Gemischtes Bild hh 23. Mai 213 Inhalt Wirtschaftliche Eckdaten 2 Take-up 3 Mieten 3 Bestandsentwicklung 4 Investmentvolumen 5 Renditen 5 Ausgewählte Abschlüsse 6 Im ersten Quartal 213 wurden insgesamt 1,9 Millionen m² Hallenflächen neu vermietet oder gingen im Rahmen von Käufen oder Baustarts an Eigennutzer. Damit wurde das Ergebnis der beiden vorangegangenen Quartale zwar verfehlt, doch gleichzeitig das Ergebnis des ersten Quartals des Vorjahres bestätigt (siehe Abbildung 1). Nicht zuletzt vor dem Hintergrund der nach unten korrigierten Wirtschaftsprognosen für 213 zeigt dies das hohe Vertrauen, das die Unternehmen in die mittelfristige Marktentwicklung haben. Gleichzeitig erwiesen sich Hallenobjekte als außergewöhnlich attraktive Anlagealternative. Insgesamt wechselten Immobilien und Grundstücke für rund 76 Millionen den Eigentümer. Nicht zuletzt einige wenige großvolumige Paketverkäufe sorgten für das Ergebnis, das das höchste Quartalsvolumen seit Q1 28 ist. Nach unseren Erhebungen wurden dem Markt im ersten Quartal 213 rund 256. m² neuer Hallenflächen in insgesamt 2 Objekten zugeführt. In den Top 5 Märkten wuchs der Bestand um knapp 26. m². Im Bau befinden sich aktuell 111 Objekte mit einer Hallenfläche von insgesamt 2,2 Millionen m², die bis spätestens Ende 214 fertig gestellt werden sollen. Der überwiegende Teil der Objekte wird für Eigennutzer errichtet, gefolgt von Objekten, die bereits ganz oder teilweise vorvermietet sind. Nur bei 3 Objekten war der Baustart rein spekulativ erfolgt. Spitzenmieten und Spitzenrenditen blieben für hochwertige Hallenflächen in den letzten drei Monaten unverändert. Die höchste Miete wird mit 6 pro m² und Monat am Frankfurter und Münchener Markt bezahlt. Die Anfangsrendite für Spitzenobjekte liegt in beiden Märkten bei 7%. Abbildung 1 Take-up von Hallenflächen in Deutschland, Mio. m² Autor Ursula-Beate Neißer Head Department Research Germany + 49 ()69 92 1 16 ursula-beate.neisser@dtz.com DTZ Research 1.2 1. 8 6 4 2 Top 5 Märkte (linke Achse) Außerhalb Top 5 Märkte (linke Achse) Insgesamt (rechte Achse) 1.8 1.5 1.2 9 6 3
Hallenflächen Deutschland Q1 213 Wirtschaftliche Eckdaten Die Eurozone steckt in der Rezession. Nach den Prognosen der Wirtschaftsexperten wird sich das Negativwachstum von minus,5% im letzten Jahr auch im laufenden Jahr fortsetzen. Grund ist die europäische Schuldenkrise, deren Bewältigung länger und schmerzvoller ausfällt, als ursprünglich erwartet. Für Deutschland ist die Prognose günstiger, auch wenn die Experten ihre Ursprungsprognosen angesichts eines Rückgangs des Bruttoinlandsprodukts um,6% im vierten Quartal 212 im ersten Quartal 213 nach unten korrigiert haben. Aktuell wird ein Wirtschaftswachstum zwischen,3 und,7% für 213 und ein Wachstum von deutlich über 1% im Jahr 214 prognostiziert. Die Schwierigkeiten der kontinentaleuropäischen Handelspartner wirken sich negativ auf den deutschen Export aus und können nur teilweise durch die positiven Prognosen für die überseeischen Handelspartner, insbesondere China, aufgefangen werden. Daher dürfte sich das Exportwachstum gegenüber 212 um mehr als die Hälfte auf 1,8% verringern. Als Wachstumsstabilisator und Wachstumstreiber sehen die Experten die Binnenkonjunktur. Ein weiterer Anstieg der Zahl der Erwerbstätigen und steigende verfügbare Einkommen sorgen als Ausgangsbasis für eine anhaltende Konsumbereitschaft der Bevölkerung. Gleichzeitig wird erwartet, dass die prognostizierte Konjunkturaufhellung in der Eurozone ab der zweiten Jahreshälfte 213 auch die Investitionsbereitschaft der Unternehmen wieder erhöht. Die Entwicklung der wichtigen Wirtschaftsindikatoren zeigt Tabelle 1. Tabelle 1 Wirtschaftskennziffern - jährliche Veränderung in % soweit nicht anders angegeben 21 211 212 213e 214e 215e Bruttoinlandsprodukt 4, 3,1,9,5 1,6 1,7 Industrieproduktion 1,1 8, -,4 -,7 1,7 1,7 Exporte 13,4 7,9 4,3 1,8 3,5 4,8 Importe 1,9 7,5 2,2 2,3 3,9 4,9 Konsumausgaben,8 1,7,6,8 1,2 1,2 Verbraucherpreise 1,1 2,1 2, 1,5 1,7 1,8 Arbeitslosenquote (%) 7,7 7,1 6,8 7, 7, 6,9 Langfristige Staatsanleihen (%) 2,8 2,7 1,6 1,5 1,8 2,1 Quelle: Oxford Economics, April 213 www.dtz.com Property Times 2
Hallenflächen Deutschland Q1 213 Take-up Im ersten Quartal 213 wurden 1,9 Millionen m² Hallenflächen neu vermietet oder gingen im Rahmen von Käufen oder Baustarts an Eigennutzer. Damit wurde das Ergebnis des ersten Quartals des Vorjahres bestätigt (siehe Abbildung 1). Nicht zuletzt vor dem Hintergrund der nach unten korrigierten Wirtschaftsprognosen für 213 zeigt dies das hohe Vertrauen, das die Unternehmen in die mittelfristige Marktentwicklung haben. Auf Neuanmietungen entfiel ein Flächenanteil von etwa 53%. Eigennutzer repräsentierten 47% der neu aufgenommenen Fläche. Logistikdienstleister und Transportunternehmen sorgten für gut 4% des Take-up, gefolgt von Handelsunternehmen, auf die ein Anteil von rund 32% entfiel. Im Gegensatz zum ersten Quartal des Vorjahres wurde 213 bisher noch kein Abschluss über 1. m² registriert. Der größte Deal erreichte 95. m². Vier Anmietungen bzw. Eigennutzerdeals mit einer Hallenfläche zwischen 3. und 5. m² summierten sich auf knapp 17. m². Im Vorjahresvergleich war diese Größenklasse mit einem Gesamtvolumen von knapp 5. m² deutlich schwächer besetzt (siehe auch Tabelle 2). Die Regionen außerhalb der Top 5 Märkte konzentrierten etwa 7% der Nachfrage auf sich. Der Take-up von 772. m² ist der zweithöchste der vorangegangenen Quartale. Darunter befinden sich auch vier der fünf größten Flächenneuaufnahmen. In den Top 5 Regionen wurde im ersten Quartal ein Flächenumsatz von 318. m² erzielt und damit rund 51. m² weniger als im jeweils ersten Quartal der letzten beiden Jahre. (siehe Abbildung 1) Abbildung 2 Take-up von Hallenflächen in den Top 5 Märkten, 1. m² Am mit Abstand stärksten erwies sich die Region Frankfurt. Hier wurde mit 125.9 m² der beste Jahresstart der letzten 5 Jahre registriert. Nicht zuletzt vier Flächenaufnahmen von jeweils mehr als 1. m² sorgten für das Ergebnis. Am geringsten war der Flächenumsatz in der Region Düsseldorf. Hier überwogen die Neuanmietungen unterhalb von 5. m². Gestützt wurde das Ergebnis vor allem durch den Baustart einer 1. m² großen Halle durch einen Eigennutzer am äußeren Rand der Marktregion. Hamburg und München starteten mit jeweils rund 58. m² in das Jahr 213 und Berlin mit 5.8 m². Dabei wurde in Hamburg das Volumen durch deutlich mehr Transaktionen erreicht als in München. (siehe Abbildung 2) Mieten Die Spitzenmieten für hochwertige Hallenflächen blieben in den letzten drei Monaten unverändert. Spitzenreiter bei der erzielbaren Spitzenmiete sind Frankfurt und München mit jeweils 6 pro m² und Monat. In Hamburg und Düsseldorf liegen die erzielbaren Spitzenmieten seit zwei Jahren unverändert bei 5,4 je m² und Monat. Im Berliner Raum hatte die Spitzenmiete Ende 212 auf 4,7 nachgegeben. (siehe Abbildung 3) Außerhalb der Top 5 Märkte können im sehr guten Neubaubereich Mieten von 3,5 bis 4,3 pro m² und Monat erzielt werden. Die überwiegende Mehrzahl der Neuanmietungen bewegt sich nach wie vor im Bereich von drei bis vier. Der Engpass an modernen nutzerspezifischen Hallenflächen schließt eine leichte Erhöhung der Spitzenmiete an selektiven Standorten nicht aus. Abbildung 3 Erzielbare Spitzenmieten*, EUR /m²/monat 7 6 5 4 3 2 1 29 21 211 212 Q1 213 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München 6,5 6, 5,5 5, 4,5 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München *Realisierbare Spitzenmieten für moderne Hallen ab 1. m² www.dtz.com Property Times 3
Hallenflächen Deutschland Q1 213 Bestandsentwicklung Fertigstellungen Q1 213 Im ersten Quartal 213 wurden dem Markt 256. m² neuer Hallenflächen in insgesamt 2 Objekten zugeführt. Im Vergleich zum Vorjahr war das Baufertigstellungsvolumen leicht geringer, sowohl was die Anzahl der Objekte betrifft als auch die Fläche. (siehe Abbildung 4) In den Top 5 Märkten wuchs der Bestand um knapp 26. m². Das größte Objekt hat 13.5 m² und befindet sich im Raum München. Die beiden anderen Objekte entstanden im Berliner Raum. Von den 17 Objekten, die außerhalb der Top 5 Märkte fertiggestellt wurden, verfügen sechs Objekte über eine Hallengröße von mindestens 1. m². Sie sorgen mit zusammen 18. m² für mehr als drei Viertel des gesamten Flächenzugangs in den Streuregionen. Die größte Neuentwicklung war das Logistikzentrum für Tricor Packaging in Bad Wörishofen, auf das 65. m² entfallen. (siehe auch Tabelle 3) Bei 19 der 2 Neuentwicklungen hatte es bereits vor Baustart einen Nutzer gegeben, sei es, dass das Objekt für einen Eigennutzer errichtet wurde, sei es, dass eine Projektanmietung stattgefunden hatte. Das einzige Objekt, das spekulativ begonnen wurde, ist inzwischen fast vollständig an mehrere Nutzer vermietet. Nutzer in den Neubauten sind in erster Linie Logistikunternehmen. Auf sie entfallen etwas mehr als die Hälfte der Flächen. An zweiter Stelle stehen Handelsunternehmen mit einer Fläche von insgesamt 73. m². Abbildung 4 Fertigstellungen Hallenflächen in Deutschland, 1. m² Aktuelle Bautätigkeit Am Ende des ersten Quartals 213 befanden sich 111 Hallen mit einer Fläche von insgesamt 2,2 Millionen m² im Bau. Von diesen hatten 3 Objekte mit einer Gesamtfläche von knapp 5. m² ihren Baustart im ersten Quartal. Zwei Objekte werden deutlich mehr als 1. m² Hallenfläche haben, sechs Objekte liegen zwischen 5. und 1. m². Zusammen repräsentieren diese acht Objekte rund 32% des aktuellen Bauvolumens. (siehe Abbildung 5) Der überwiegende Teil der Objekte wird für Eigennutzer errichtet (7 Objekte mit zusammen rund 1,4 Millionen m²). 38 Objekte sind bereits ganz (33 Objekte) oder teilweise (5 Objekte) vorvermietet. Die letztgenannten summieren sich auf eine Fläche von 96.4 m², von der noch knapp 54. m² (55%) für weitere Nutzer zur Verfügung stehen. Nur bei drei Objekten erfolgte der Baustart rein spekulativ. Die für den Handel entstehenden Flächen dominieren mit gut einer Millionen m². Für Transport-/Logistikunternehmen und für Herstellerunternehmen befinden sich jeweils knapp 57. m² im Bau. In den Top 5 Märkten entstehen aktuell 21 Objekte mit einer Hallenfläche von knapp 45. m². Der Großteil der Objekte wird zwischen 1. und 3. m² groß sein. Der Frankfurter Markt dominiert das Baugeschehen mit einer Fläche von fast 2. m². Es folgt Düsseldorf, wo rund 85. m² entstehen. In den anderen 3 Standorten liegt das Bauvolumen bei jeweils 5. bis 6. m². Wir erwarten, dass vom aktuellen Bauvolumen der größte Teil bis Jahresende fertiggestellt ist. Inklusive der in Q1 fertiggestellten Flächen ergibt sich damit aus heutiger Sicht ein Gesamtvolumen von knapp 2 Millionen m². Abbildung 5 Hallenflächen Deutschland im Bau nach Größenklassen 3. 2.5 2. 1.5 1. 5 1.2. 9. 6. 3. 6 5 4 3 2 1 21 211 212 213 Q1 Q2-Q4 Hallenfläche (linke Achse) Anzahl der Objekte (rechte Achse) Insgesamt: 2.229. m² www.dtz.com Property Times 4
Hallenflächen Deutschland Q1 213 Investmentvolumen Im ersten Quartal 213 wechselten gewerbliche Immobilien für 6,97 Mrd. den Eigentümer. Das war der beste Jahresauftakt seit 28 und das drittbeste Quartalsergebnis der letzten fünf Jahre. Nur das erste Quartal 28 und vor allem das Schlussquartal 212 waren stärker. Industrieimmobilien erwiesen sich im ersten Quartal als außergewöhnlich attraktive Anlagealternative. Insgesamt wechselten Immobilien und Grundstücke für rund 76 Millionen den Eigentümer (siehe Abbildung 6). Nicht zuletzt einige wenige großvolumige Paketverkäufe sorgten für das Ergebnis, das das höchste Quartalsvolumen seit Q1 28 ist. In diesem Wert sind Grundstückskäufe für rund 6 Millionen enthalten. Bei den Bestandsobjekten wechselten sowohl Coreobjekte als auch ältere Objekte mit Leerstandsanteilen den Eigentümer. Nachfrage nach Industrieimmobilien kam vor allem aus dem Bereich der Spezialfonds. Renditen Die Anfangsrenditen für erstklassige und voll vermieteten Hallen mit mindestens 1. m² Hallenfläche blieben im ersten Quartal 213 im Vergleich zum Vorquartal unverändert. Der Mittelwert aus dem jeweiligen Spitzenwert in den Top 5 Märkten errechnet sich mit 7,19%. Die Bandbreite der Spitzenrendite in den Top 5 Märkten reicht von 7% für erstklassige Objekte in der Region Frankfurt und München bis 7,55% in der Spitze für Objekte im Berliner Raum. In Hamburg liegt die Anfangsrendite für Topobjekte bei 7,15%, in Düsseldorf bei 7,25% (siehe Abbildung 7). Das Interesse von Investoren am Produkt Logistik auf der einen Seite und das niedrige Angebot an Coreobjekten werden dafür sorgen, dass die aktuellen Preise auch über die nächsten Monate hinweg gehalten werden. Der Hamburger Raum und der Münchener Raum verbuchten das höchste Transaktionsvolumen mit jeweils etwas über 1 Millionen. Im Frankfurter Raum wurden Industrieimmobilien für etwa 6 Millionen umgeschlagen. Die anderen drei der Top 5 Märkte liegen deutlich unter diesen Werten. Ausgewählte Käufe in Q1 213 sind in Tabelle 4 dargestellt. Abbildung 6 Transaktionsvolumen in Hallenflächen, Mio. EUR 8 6 4 2 3. 2.5 2. 1.5 1. 5 Abbildung 7 Anfangsrendite für erstklassige Hallen 9,5% 9,% 8,5% 8,% 7,5% 7,% 6,5% 6,% Quartalsvolumen (linke Achse) Rollierendes Jahresvolumen (rechte Achse) (P) = Prognose * Anfangsrenditen für moderne vollvermietete Hallen ab 1. m². Die Anfangsrendite ergibt sich aus erzielbarer Mieteinnahme im Verhältnis zum Kaufpreis. Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München www.dtz.com Property Times 5
Hallenflächen Deutschland Q1 213 Ausgewählte Abschlüsse Tabelle 2 Größte Miet-/Eigennutzerabschlüsse Q1 213 Standort Fläche (m²) Mieter/Eigennutzer Objektstatus Nesse-Apfelstädt 95. Fiege Bestand Striegistal 49. Edeka im Bau Koblenz 45. Lidl im Bau Butzbach 42. Lidl im Bau Bremen 33. Daimler AG im Bau * Berücksichtigt werden neu abgeschlossene Mietverträge und Objekte, die für den Eigennutz gekauft wurden oder in Bau gingen. Hallenflächen, die für Einzelhandelsaktivitäten an den Endverbraucher genutzt werden, gehen nicht in die Statistik ein. Tabelle 3 Ausgewählte Neubaufertigstellungen* Q1 213 Objekt Standort Fläche (m²) Nutzer Entwickler bzw. Investor Logistikpark Tricor Bad Wörishofen 65. Tricor Packaging & Logistics Eigennutzer Logistikzentrum Wallersdorf 33. Rudolph Logistik Gruppe Gateway Real Estate Decathlon Logistikzentrum Schwetzingen 3. Decathlon Eigennutzer PCC II Daimler Plant Consolidation Center Bremen 23.7 Daimler Benz AG Deka Immobilien GmbH * Berücksichtigt werden Hallen ab 1. m²; Hochregallager bleiben unberücksichtigt Tabelle 4 Investmenttransaktionen ausgewählte Käufe in Q1 213 Objekt Fläche (m²) Verkäufer Käufer Preis (Mio. ) Portfolio aus 9 Objekten in Hamburg-Billbrook 113. Allianz Real Estate Valad 59 Portfolio aus 3 Objekten: Frankfurt, Köln, Norderstedt Portfolio aus 3 Hallen: Dormagen, Kirchheim bei München, Heusenstamm Portfolio aus 2 Logistikobjekten: Hamburg, Überherrn (Saarland) 83.85 Beos AG 81.65 Deutsche Lagerhaus Beos Corporate RE Fund Germany II Beos Corporate RE Fund Germany II 51. Logis Fonds Curzon Capital Partners III 32 111 47 www.dtz.com Property Times 6
Hallenflächen Deutschland Q1 213 Weitere DTZ Research Reports Weitere Researchberichte stehen unter www.dtz.com/research zum Download bereit: Occupier Perspective Aktuelle Marktbetrachtungen aus Nutzersicht mit Kommentaren, Analysen, Grafiken und Daten. Global Occupancy Costs Offices Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Office Occupier Review Asia Pacific Office Occupier Review Europe The TMT Sector - October 212 The European Insurance Sector - June 212 Property Times Regelmäßig erscheinende Marktberichte aus der Vermieter- bzw. Eigentümersicht; mit Kommentaren, Grafiken, Daten und Prognosen. Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Bangkok, Peking, Berlin, Brisbane, Bristol, Brüssel, Budapest, Central London, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinburgh, Europa, Frankfurt/Main, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Indien, Jakarta, Japan, Kuala Lumpur, Luxemburg, Madrid, Manchester, Melbourne, Mailand, Nanjing, Newcastle, Paris, Polen, Prag, Qingdao, Rom, Seoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapur, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Warschau, Wuhan, Xian. Investment Market Update Regelmäßig erscheinende Berichte zu den Investmentmärkten; mit Kommentaren, den wichtigsten Transaktionen, Grafiken, Daten und Prognosen. Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Australien, Belgien, Tschechische Republik, Europa, Frankreich, Deutschland, Italien, Japan, Festland China, Südostasien, Spanien, Schweden und Vereinigtes Königreich. Money into Property Seit mehr als 35 Jahren untersucht DTZs Flagship Report das in Immobilen investierte Geldvolumen, die weltweiten Kapitalströme in Immobilien und die Struktur und Entwicklung des globalen Investmentmarktes. Verfügbar als globaler Report, aber auch für den asiatisch pazifischen Raum, für Europa oder für das Vereinigte Königreich. Foresight Vierteljährliche Berichte, Analysen und Einblicke in unsere hauseigenen Marktprognosen einschließlich des DTZ Fair Value Index. Verfügbar auf globaler Basis, für Asien/Pazifik, Europa und das Vereinigte Königreich. Zudem veröffentlichen wir einen Jahresausblick. Insight Reports zu ausgesuchten Themen mit Immobilienmarktrelevanz, die sich durch hohe Aktualität, neuartige Methoden und weiterführende Thesen auszeichnen. European Sustainability Guide April 213 Great Wall of Money March 213 European Retail Guide - Shopping Centres March 213 China Property Market Sentiment Survey - January 213 India Special Economic Zones - December 212 Singapore Executive Condominiums - December 212 UK Secondary market pricing - December 212 Singapore office demand - December 212 China Ecommerce & Logistics - November 212 Net Debt Funding Gap - November 212 German Open Ended Funds - October 212 London office to residential conversions - October 212 DTZ Research Data Services Detailliertes Datenmaterial kann individuell erworben werden. Informationen dazu erteilt: graham.bruty@dtz.com. Property Market Indicators Zeitreihen zum Büro-, Einzelhandels- und Industriemarkt in Asien/Pazifik und Europa. Real Estate Forecasts, inklusive DTZ Fair Value IndexTM Rollierende Fünf-Jahres-Prognosen zu den Büro-, Einzelhandels- und Industriemärkten in Asien/Pazifik, Europa und den USA. Investment Transaction Database Aggregierte Daten zu den Investmentaktivitäten in Asien/Pazifik und Europa. Money into Property Seit 35 Jahren die Flagship Analyse von DTZ, die Daten liefert zu den Kapitalmarktströmen, der Größe des Kapitalmarktes und Struktur, zu den Eigentümern, den Trends und zu den Ergebnissen der jährlichen Investoren- und Bankenbefragungen. www.dtz.com Property Times 7
DTZ Research DTZ Research Kontakte Global Head of Research Head of CEMEA Research Hans Vrensen Magali Marton Telefon: +44 ()2 3296 2159 Telefon: +33 1 49 64 49 54 Email: hans.vrensen@dtz.com Email: magali.marton@dtz.com Head of UK Research Ben Burston Telefon: +44 ()2 3296 2296 Email: ben.burston@dtz.com Head of Global Forecasting Fergus Hicks Telefon: +44 ()2 3296 237 Email: fergus.hicks@dtz.com Head of Strategy Research Nigel Almond Telefon: +44 ()2 3296 2328 Email: nigel.almond@dtz.com Head of Americas Research John Wickes Telefon: +1 312 424 887 Email: john.wickes@dtz.com Head of South Asia and Australia New Zealand Research Dominic Brown Telefon: +61 ()2 8243 9999 Email: dominic.brown@dtz.com DTZ Business Kontakte Head of Department Industrial & Logistics Services Germany Steven Siebert Telefon: +49 ()69 1 331 Email: steven.siebert@dtz.com Valuation Günther Werner-Ehrenfeucht Telefon: +49 ()69 92 1 413 Email: guenther.werner@dtz.com DISCLAIMER Immobilientransaktionen sollten nur in Verbindung mit spezifischer, qualifizierter und professioneller Beratung eingesetzt werden und sich nicht alleine auf diesen Report stützen. Der Bericht stützt sich auf Fakten und Informationen, die wir aufs Sorgfältigste geprüft haben. Gleichwohl übernimmt DTZ keinerlei Haftung für jeglichen Schaden oder Verlust, der Folge einer eventuellen Ungenauigkeit oder Unvollständigkeit im Bericht ist. Die Daten und Informationen dieses Berichts dürfen ohne vorherige Erlaubnis von DTZ weder in Teilen, noch als Ganzes, veröffentlicht, reproduziert oder zitiert werden. Bei jeglicher Wiedergabe ist DTZ als Quelle anzugeben. DTZ Mai 213 www.dtz.com Property Times 8