Zahlen und Fakten Büromarkt Frankfurt am Main Q1 217
Um die Dinge ganz zu kennen, muss man um ihre Einzelheiten wissen. Zitat von François VI. Duc de La Rochefoucauld Für weitere Informationen rufen Sie uns gerne an. Bei uns begegnen Sie Fachleuten, die Sie gerne mit ihrem Wissen unterstützen. Wir freuen uns auf Sie. Dr. Konrad Kanzler Head of Research +49 () 69-97 55-614 konrad.kanzler@nai-apollo.de Radomir Vasilijevic Head of Office & Retail Letting +49 () 69-97 55-16 radomir.vasilijevic@nai-apollo.de Martin Angersbach Head of Business Development Office Germany +49 () 69-97 55-122 martin.angersbach@nai-apollo.de Lenny Lemler Co-Head of Investment +49 () 69-97 55-174 lenny.lemler@nai-apollo.de
Marktumfeld Bevölkerungsentwicklung Frankfurt a. M. 74. Einwohner 216: 729.624 72. 7. 68. 66. 64. 62. 6. 29 21 211 212 213 214 215 216 Kaufkraft pro Kopf Deutschland und Frankfurt a. M. Kaufkraft pro Kopf Deutschland Kaufkraft pro Kopf Frankfurt a. M. 3. Kaufkraft pro Kopf 217: Deutschland 22.239 / Frankfurt 25.532 25. 2. 15. 1. 5. 21 211 212 213 214 215 216 217 Arbeitslosenquote / sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Quelle: GfK GeoMarkting GmbH, Statistisches Bundesamt Quelle: Stadt Frankfurt a. M. In der Rhein-Main Metropole Frankfurt am Main hat sich das Bevölkerungswachstum auch im Jahr 216 ungebrochen fortgesetzt. Das städtische Amt für Statistik gibt den Einwohnerstand zum Jahresende 216 mit 729.624 an, womit ein neuer Höchststand erreicht wird. Der Zuwachs wurde vor allem von einem Anstieg ausländischer Mitbürger (+1,4 %) getragen, während die deutsche Bevölkerung um,4 % zugelegt hat. Die unverändert positive wirtschaftliche Entwicklung der Mainmetropole Frankfurt zeigt sich in einer weiterhin abnehmenden Arbeitslosigkeit. Mit einer Arbeitslosenquote von 6,3 % wurde der niedrigste Jahreswert seit der Jahrtausendwende ermittelt. Auch zum Jahresbeginn 217 hält dieser Trend an. So ist die Arbeitslosenquote zum Stand März 217 auf 6,2 % gesunken, die damit im Jahresvergleich um weitere,4 %-Punkte gesunken ist. Beschäftigte am Arbeitsort Frankfurt a. M. davon im Dienstleistungssektor Arbeitslosenquote Deutschland Arbeitslosenquote Frankfurt a. M. 6. 5. 4. 3. 2. 1. 21 211 212 213 214 215 216 Mrz. 17 Verbraucherpreisindex Deutschland und Hessen VPI Deutschland (Basisjahr 21) VPI Hessen (Basisjahr 21) 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Bundesagentur für Arbeit Parallel hierzu verzeichnet auch die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten einen erneuten Zuwachs. Der aktuellste Datenstand vom 3.6.216 weist eine Gesamtbeschäftigtenzahl in Höhe von 551.231 aus. Jedoch liegt das Plus von 1,7 % gegenüber dem Vorjahr sowohl leicht unter dem landesweiten (Hessen: 2, %) als auch dem bundesweiten Anstieg (Deutschland: 2, %). Überproportional konnte in Frankfurt der Dienstleistungsbereich mit 2, % zulegen. 11 15 1 95 9 85 VPI Februar 217: Deutschland 18,8 / Hessen 18,4 21 211 212 213 214 215 216 Feb. 17 Quelle: Statistisches Bundesamt Die positive wirtschaftliche Lage drückt sich zudem im IHK-Bezirk Frankfurt in den Ergebnissen der neusten Konjunkturumfrage vom Jahresbeginn 217 aus. Unverändert gegenüber der Vorumfrage beurteilen 93 % aller befragten Unternehmen die aktuelle Geschäftslage als gut oder befriedigend.
Marktdaten Umsatz, Leerstand, Spitzenmiete, Durchschnittsmiete, Verlängerungen Leerstand (in Tausend) Umsatz (in Tausend) Verlängerungen nach aktiver Marktsondierung (in Tausend) Durchschnittliche Umsatzleistung 1 Jahre (in Tausend) Spitzenmiete (in Euro/m 2 ) Durchschnittsmiete (in Euro/m 2 ) 2.5 42, 45, 2. 1.5 1. 1.95 m 2 34,7 17, 1.79 m 2 4, 19, 1.59 m 2 21, 1.68 m 2 39, 2,3 1.76 m 2 39, 2, 1.96 m 2 36,5 19,5 1.52 m 2 36, 2,5 1.34 m 2 38, 2,5 1.316 m 2 38, 2,5 1.251 m 2 39,2 39, 39, 2,5 1.246 m 2 19,3 1.194 m 2 19,3 4, 35, 3, 25, 2, 15, 5 1, 55 m 2 547 m 2 51 m 2 35 m 2 472 m 2 427 m 2 515 m 2 452 m 2 369 m 2 21 m 2 394 m 2 97 m 2 541 m 2 74 m 2 125 m 2 13 m 2 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Q1 217 5,, Mit 124.5 m² bester Jahresstart seit 212 Der Frankfurter Büroflächenvermietungsmarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) startet das erste Quartal 217 mit regen Anmietungsaktivitäten, was sich in einer deutlich gestiegenen Anzahl an Deals widerspiegelt. Diese ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 24,2 % auf 164 Abschlüsse angestiegen. Insgesamt stellt ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 124.5 m² den besten Jahresstart seit 212 dar. Im Vergleich zu den bereits sehr guten ersten drei Monaten des Jahres 216 verzeichnet das erste Quartal 217 nochmals ein leichtes Plus in Höhe von 4, %. Die Bedeutung von Mietvertragsverlängerungen hat im Jahresvergleich abgenommen. So entfällt auf diese nach aktiver Marktsondierung im ersten Quartal 217 ein Umsatzvolumen von lediglich 13.2 m² ein Rückgang gegenüber dem Vorjahr um über 6 %. In der Umsatzstatistik bleiben jedoch Mietvertragsverlängerungen unberücksichtigt. Die sehr gute Umsatzentwicklung des Frankfurter Büromarktes basiert auf einer Belebung im unteren und mittleren Größensegment, während Anmietungen oberhalb von 1. m² gänzlich fehlen. Entsprechend weist die Größenklasse 1. - 2.5 m² mit einem Flächenumsatz von 24. m² den stärksten Zuwachs gegenüber dem Vorjahr von 93,1 % auf. Flächenumsatz nach Lage Q1 217 3. Insgesamt: 124.5 m 2 27.7 m 2 45 Deals 25. 2. 18.4 m 2 13 Deals 18.3 m 2 32 Deals 18.3 m 2 12 Deals 15. 1. 5. 11.2 m 2 17 Deals 7.3 m 2 18 Deals 6.7 m 2 1 Deal 5.3 m 2 7 Deals 4.5 m 2 3 Deals 2.3 m 2 4 Deals 5 m 2 2 Deals 3.1 m 2 7 Deals 9 m 2 3 Deals m 2 Deals Bankenlage Westend Bahnhofsviertel Stadtmitte Westhafen City West Messe Nordend Bockenheim Eschborn Niederrad (Büro) Mertonviertel OF-Kaiserlei Andere Lagen
Marktdaten Flächenumsatz nach Flächengröße Q1 217 5. 4. 3. 2. 1. Insgesamt: 124.5 m 2 43.7 m 2 138 Deals Flächenumsatz nach Flächenqualität Q1 217 Insgesamt: 124.5 m 2 hochwertig normal einfach 26,6 % 17,1 % Flächenumsatz nach Branchen Q1 217 Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung Bau- & Immobiliengewerbe Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen Industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe Kommunikation, IT & EDV Sonstige 24. m 2 15 Deals 19.5 m 2 5 Deals 4,4 % 37.3 m 2 6 Deals < 1. m 2 1. - 2.5 m 2 2.51-5. m 2 5.1-1. m 2 > 1. m 2 Flächenumsatz nach Mietpreisen Q1 217 45. 4. 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Insgesamt: 124.5 m 2 * 12. m 2 16 Deals 39.4 m 2 49 Deals 42.2 m 2 53 Deals 9,4 % 9,6 % m 2 Deals < 1 1 < 15 15 < 2 2 < 25 25 < 3 3 *ausschließlich Vermietungen; keine Eigennutzer 4.4 m 2 15 Deals 16.4 m 2 27 Deals 1.1 m 2 4 Deals 16,9 % 56,3 % 11,7 % 12, % Zu den größten Deals des ersten Quartals 217 zählen der Abschluss der Deutschen Bahn AG in der Mainzer Landstraße 185 mit 7.2 m² Bürofläche sowie die Erweiterung der EZB mit 6.7 m² im Japan Center. Darüber hinaus hat Dentsu Aegis Network Germany GmbH rund 6.7 m² in der Projektwicklung Hafenbogen in der Speicherstraße 53 angemietet und somit den Grundstein für die letzte Projektentwicklung im Westhafen gelegt. Innerhalb der Branchenverteilung kann der Bereich Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung mit 21.1 m² nicht nur das höchste Umsatzvolumen erzielen (16,9 %-Anteil), sondern auch eine der höchsten Zuwachsraten in Höhe von 83,7 % vorweisen. Auf dem zweiten Rang folgt das Bau- & Immobiliengewerbe mit 12, % bzw. 14.9 m², was primär durch die Abschlüsse von WeWork und Design Offices zurückzuführen ist. Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen müssen sich mangels größerer Abschlüsse bei einem Flächenumsatz von 14.6 m² (11,7 %-Anteil) mit dem dritten Rang begnügen. Unverändert dominiert der CBD in der räumlichen Umsatzverteilung mit 74.4 m² bzw. einem Anteil von 59,8 % das Marktgeschehen. Der Hauptlage Bürozentren verhelfen Abschlüsse oberhalb von 1. m² in Eschborn abermals zu einem überdurchschnittlichen Marktanteil von 17,8 % bzw. 22.2 m². Im Teilmarktvergleich liegen das Bankenviertel sowie das Westend mit 18.4 m² bzw. 18.3 m² nahezu gleichauf. Das hohe Umsatzvolumen in den Bürozentren hat zu einer Stabilisierung der flächengewichteten Durchschnittsmiete von 19,3 /m² geführt, die im Vergleich zum Vorquartal unverändert ist. Die Spitzenmiete bleibt ebenfalls stabil bei 39, /m².
Bürolagen Frankfurt a. M. Q1 217 Wir haben den Büromarkt Frankfurt in die wichtigsten Hauptlagen eingeteilt und farbig gekennzeichnet. Zusätzlich ist jede Lage in die jeweiligen Stadtbezirke unterteilt und mit der entsprechenden Ortslagenbezeichnung gekennzeichnet. Hauptlage Leerstand* F-CBD 53.9 m² F-WEST 61.3 m² F-SÜD 89.7 m² F-NORD 67.1 m² F-OST 55.7 m² BÜROZENTREN 416.3 m² 34 GESAMT 1.194. m² Datenstand 31.3.217 * inklusive Untermietflächen im Vergleich zu Vorberichten veränderte Hauptlagenzuordnung Ausgabe: Januar 28 / Stadtvermessungsamt Frankfurt a.m., 28 im Vergleich zu Vorberichten veränderte Hauptlagenzuordnung 35 2 4 36 3 7 17 5 9 16 1 6 1 15 Frankfurt am Main Flughafen Flächenbestand 371.2 m 2 8 13 14 Vermietungsleistung 9.1 m 2 Durchschnittsmiete 2, /m 2 Spitzenmiete 27, /m 2 11 12
Bürolagen 33 32 Teilmärkte Bestand (m²) Leerstand (m²) in % Ø-Miete ( ) Spitzenmiete ( ) Vermietbare Objekte 1. Höchst 189. 9.4 5, 8, 16, 7 2. Eschborn-West 168.1 37.5 22,3 9, 12,5 12 3. Eschborn-Süd 386.3 94.6 24,5 1,5 15, 24 4. Eschborn-Ost 123.9 6.1 4,9 11,5 14,5 4 5. Sossenheim 87.3 9.5 1,9 11, 12,5 3 6. Nied 7, 8,9 11, 7. Rödelheim 115.5 21.8 18,9 9, 12,5 11 8. Griesheim 16.8, 6, 8,5 9. City West 517.1 8.9 15,6 13,5 21, 17 1. Gallus 585.1 2.2 3,5 11, 15, 1 11. Niederrad (Büro) 633.9 117.5 18,5 12, 16, 22 12. Niederrad (Stadt) 12.5 7 5,6 1, 13, 1 13. Gutleutviertel 138.3 4,3 12, 13,5 1 14. Westhafen 88.1 13.7 15,6 22, 27,5 5 15. Bahnhofsviertel 374.2 65. 17,4 16,5 25, 31 16. Messe/Europaviertel 313.4 36.8 11,7 23, 34,5 5 17. Bockenheim 311.2 25.6 8,2 14,5 19, 11 18. Westend 659.6 89.8 13,6 22, 37, 64 19. Bankenlage 1.152.7 12.9 1,5 3, 39, 26 2. Stadtmitte 585.3 56.2 9,6 22,5 36, 63 21. Nordend 126.7 15. 11,8 17,5 27, 11 22. City Ostend 226.3 5.1 2,3 14,5 17, 3 23. Sachsenhausen 448.9 41.3 9,2 13, 26, 3 24. Oberrad 4.5, 12,2 15,8 25. OF-Kaiserlei 239.8 46.2 19,3 1, 12,5 11 26. Ostend-Ost 355.3 28.4 8, 12, 16,5 22 27. Bornheim 36.9 2,5 9, 13,5 2 28. Riederwald/Fechenheim 222.6 11.6 5,2 8,5 11, 9 29. Bergen-Enkheim 5.6 9. 17,8 6,5 11, 7 3. Seckbach 15.1 1.3 8,6 7, 9, 1 31. Eckenheim 13.9 4 2,9 12, 16, 1 32. Eschersheim 33.4 2,6 1, 17, 1 33. Nieder-Eschbach 138. 39.8 28,8 8, 1,5 14 34. Mertonviertel 275.5 114.4 41,5 12, 14, 8 35. Heddernheim 1.9 7 6,4 1, 12, 2 36. Praunheim/Hausen 129.2 22.7 17,6 11,5 13,5 8 GESAMT (inklusive sonstiger Lagen) 11.427. 1.194. 1,4 19,3 39, 459 31 3 29 27 18 21 28 26 19 2 22 25 24 23
Marktdaten Geographische Verortung Großvermietungen Q1 217 nach Größenklassen (> 1. m 2 ) Vermietungen nach Größenklassen > 1. m 2-2.5 m 2 > 2.5 m 2-5. m 2 > 5. m 2-1. m 2 > 1. m 2 Geographische Verortung Büroflächenfertigstellungen 217 nach Größenklassen (> 1. m 2 ) Büroflächenfertigstellungen nach Größenklassen > 1. m 2-5. m 2 > 5. m 2-1. m 2 > 1. m 2-2. m 2 > 2. m 2
Marktdaten Leerstand nach Flächengröße Q1 217 6. 5. 4. 3. 2. 1. Leerstand nach Flächenqualität Q1 217 Insgesamt: 1.194. m 2 (459 Teil-Objekte) nach Flächenqualität, Bezug innerhalb 3 Monate hochwertig normal einfach Flächenfertigstellungen 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Insgesamt: 1.194. m² (459 Teil-Objekte) nach Größenklassen, Bezug innerhalb 3 Monate Leerstand Umsatz Q1 217 88.8 m 2 212 (Teil-)Objekte Flächenfertigstellungen 8.1 m 2 9.2 m 2 157.4 m 2 191.5 m 2 116 (Teil-)Objekte 17.7 m 2 3.5 m 2 49.9 m 2 231.8 m 2 68 (Teil-)Objekte 26,4 % 21,1 % davon vor Fertigstellung bzw. noch vermietbar 11.5 m 2 35.5 m 2 276.5 m 2 39 (Teil-)Objekte 212 213 214 215 216 217 218 126.2 m 2 32.6 m 2 15.2 m 2 18.1 m 2 45.4 m 2 24 (Teil-)Objekte 43.7 m 2 24. m 2 19.5 m 2 37.3 m 2 m 2 < 1. m 2 1. - 2.5 m 2 2.51-5. m 2 5.1-1. m 2 > 1. m 2 Leerstand nach aufgerufener Miete Q1 217 6. 5. 4. 3. 2. 1. Insgesamt: 1.194. m² (459 Teil-Objekte) nach Mietpreisen, Bezug innerhalb 3 Monate* Leerstand Umsatz Q1 217 196.4 m 2 81 (Teil-)Objekte 482.4 m 2 169 (Teil-)Objekte 197.6 m 2 99 (Teil-)Objekte 11.2 m 2 46 (Teil-)Objekte 112.5 m 2 94.9 m 41 (Teil-)Objekte 2 23 (Teil-)Objekte 12. m 2 39.4 m 2 42.2 m 2 4.4 m 2 16.4 m 2 1.1 m 2 < 1 1 < 15 15 < 2 2 < 25 25 < 3 3 * durchschnittlicher Angebotspreis aller Flächen pro Objekt 147.8 m 2 84. m 2 52,5 % Im ersten Quartal 217 sind im Frankfurter Marktgebiet zwei Projekte mit insgesamt 21.7 m² Bürofläche fertiggestellt worden. Die Flächenabgänge hingegen summieren sich auf insgesamt 87.8 m². Diese Flächen werden zu über 65 % einer Wohnnutzung zugeführt. Infolge der Nettoflächenabgänge sinkt der Flächenbestand auf 11,43 Mio. m². Aktuell wird im Jahresverlauf 217 mit einem Fertigstellungsvolumen von 15.2 m² Bürofläche gerechnet, wovon bereits jetzt nur noch 18.1 m² verfügbar sind. Für das Jahr 218 wird gegenwärtig mit einem Volumen von 147.8 m² gerechnet. Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind hat den Reduktionstrend der Vorquartale auch im ersten Quartal 217 fortgesetzt. Zum Stand 31.3.217 stehen 1,194 Mio. m² Bürofläche in 459 Objekten kurzfristig zur Verfügung. Hieraus resultiert eine Leerstandsquote von 1,4 %, die gegenüber dem Vorjahreszeitraum um weitere,3 %-Punkte gesunken ist. Nach dem sehr guten Start in 217 ist für den weiteren Jahresverlauf mit einem Volumen im Bereich von 55. m² zu rechnen. Dabei werden sich auch erste Abschlüsse durch Banken, die von der Themse an den Main wechseln, bemerkbar machen. Infolgedessen wird der Leerstandsabbau auch in den nächsten Monaten anhalten. Dies sollte sich ebenfalls positiv auf das Mietniveau auswirken. Marktausblick nächste 12 Monate Bestand Leerstand Umsatzleistung Spitzenmiete Durchschnittsmiete %. $ $ %
Umland Marktdaten Umland Frankfurt Durchschnitts- und Spitzenmiete 2 km bis Frankfurt City 1 km bis Frankfurt City Kelkheim 7,9 / 12,5 /m 2 Hofheim 6,8 / 13, /m 2 Friedrichsdorf 7, / 11,4 /m 2 Bad Homburg 9,6 / 15,3 /m 2 Oberursel 8,4 / 13,1 /m 2 Kronberg 1,4 / 14,7 /m 2 Bad Soden 9,7 / 13,4 /m 2 Schwalbach 1,8 / 12,5 /m 2 Steinbach 6,9 / 1, /m 2 Sulzbach 9,7 / 14, /m 2 Liederbach 7, / 9,7 /m 2 Kriftel 7,5 / 1,6 /m 2 Kelsterbach 8,8 / 12,6 /m 2 Hattersheim 9,7 / 12,7 /m 2 Flughafen 2, / 27, /m 2 Neu-Isenburg 9,2 / 13, /m 2 Dreieich 6,9 / 12,3 /m 2 Mörfelden-Walldorf 7,8 / 11, /m 2 Langen 7,5 / 12, /m 2 Bad Vilbel 8,3 / 12,2 /m 2 Offenbach 9, / 14,6 /m 2 Dietzenbach 6,4 / 1,8 /m 2 Maintal 5,3 / 1,3 /m 2 Hanau 6,9 / 12,3 /m 2 Kartenbasis: RegioGraph GfK GeoMarketing GmbH auf Basis von 5.36 Angeboten (2/216-1/217) der empirica-systeme Marktdatenbank
Top 5 Key Facts Städte Umsatz, Bestand, Leerstand, Spitzenmiete, Durchschnittsmiete Q1 217 Bestand (in Mio. m²) Umsatz (m²) Leerstand (in %) Spitzenmiete ( /m²) Durchschnittsmiete ( /m²) Berlin 18,6 25. 2,7 28,2 16, Düsseldorf 9,14 11. 8,2 26,5 14,6 Frankfurt a. M. 11,43 124.5 1,4 39, 19,3 Hamburg 13,62 162. 5, 26, 15,3 München 2,15 257. 4, 35,5 16,3 Spitzenrenditen Q1 217 Spitzenrendite Büro Spitzenrendite Einzelhandel Spitzenrendite Logistik Berlin 3,25 % 3,3 % 4,95 % Düsseldorf 3,95 % 3,45 % 4,95 % Frankfurt a. M. 3,6 % 3,5 % 4,95 % Hamburg 3,3 % 3,4 % 4,95 % München 3,25 % 3,2 % 4,9 % Gesamt Ø = 3,45 % Ø = 3,35 % Ø = 4,95 % Frankfurt a. M. Größte Umsätze Q1 217 Objekt + Lage Mieter / Eigennutzer Mietfläche in m² Mainzer Landstraße 185 / Bahnhofsviertel Deutsche Bahn AG 7.2 Japan Center, Taunustor 2 / Bankenlage Europäische Zentralbank 6.7 Hafenbogen, Speicherstraße 53 / Westhafen Dentsu Aegis Network Germany GmbH 6.7 MAC, Unterschweinstiege 2-14 / Flughafen QuintilesIMS 6.5 Hauptstraße 129 / Eschborn-West Deutsche Gesellschaft für internationale Zusammenarbeit (GIZ) GmbH 5.2 Größte Investments Q1 217 Objekt + Lage Käufer Kaufpreis in Signaris, Mainzer Landstraße 35-37 LBBW Immobilien ca. 8.. (geschätzt) Fiat Chrysler Zentrale, Hanauer Landstraße 15 BNP Paribas REIM ca. > 75.. BoLa 25, Bockenheimer Landstraße 25 Aberdeen Asset Management ca. 75.. (geschätzt) Estrella, Theodor-Heuss-Allee 44 Fosun ca. 52.. Frankfurt Central, Am Hauptbahnhof 18 Aberdeen Asset Management ca. 42..
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