9 Teil A: Grundlagen und Steuerungssystem Teil A: Grundlagen und Steuerungssystem
. Aufgabenstellung und Zielsetzung. Auftrag und Ziele Mit Beschluss des Wirtschaftsausschusses vom 09.05.2005 wurde die Verwaltung beauftragt, gemeinsam mit den Interessenvertretungen des Einzelhandels ein Einzelhandelskonzept für die Stadt Köln zu erstellen. Am.05.2006 fand die konstituierende Sitzung der Projektgruppe Einzelhandelskonzept statt. Ihr gehören seit Beginn die Industrie- und Handelskammer zu Köln, die Handwerkskammer zu Köln, der Einzelhandels- und Dienstleistungsverband Aachen Düren-Köln e.v., der Deutsche Gewerkschaftsbund-Region Köln-Leverkusen-Erft-Berg, City-Marketing Köln e.v., die Interessengemeinschaft Köln VorOrt und die Fachämter der Stadtverwaltung (Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stadtplanungsamt, Amt für Straßen und Verkehrstechnik, Amt für Wirtschaftsförderung sowie die Marktverwaltung) an. Im Laufe der Bearbeitung kamen die Vertreter der Gutachterbüros CIMA und GMA und insbesondere zu den Themen Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche sowie Steuerungs- und Ansiedlungsregeln für Einzelhandelsbetriebe die Bezirksregierung Köln hinzu. Die Projektgruppe hat die Erarbeitung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes seither in insgesamt sechs Arbeitssitzungen kontinuierlich und konstruktiv begleitet. Alle wesentlichen Ziel- und Planungsaussagen sowie Handlungsempfehlungen des vorliegenden Konzeptes trägt die Projektgruppe in breitem Konsens. Generelle Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sind: die Attraktivität der Kölner City als Oberzentrum der Region sowie als nationale und internationale Shoppingmetropole zu fördern, das gewachsene polyzentrische Zentrensystem zu stützen und zu stärken, die kleinen und großen Haupt- und Nebenzentren in ihrer Versorgungsfunktion sowie als Mittelpunkte des öffentlichen Lebens, der Identifikation und der Kommunikation zu sichern und zu stärken, die wohnortnahe Versorgung mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs insbesondere auch für nicht motorisierte Kölnerinnen und Kölner zu sichern, die Ansiedlung insbesondere von großflächigen Einzelhandelsbetrieben zu steuern, Sonderentwicklungen im Einzelhandel sowie die Folgen des demographischen Wandels zu berücksichtigen..2 Vorgehensweise Aufgrund der Größe des Kölner Stadtgebietes mit neun Stadtbezirken und der Vielzahl der Kölner Geschäftszentren wurde das Konzept in mehreren Stufen erarbeitet. Zunächst hat das Amt für Stadtentwicklung und Statistik im einwohnerstärksten Kölner Stadtbezirk Mülheim einen Pre-Test durchgeführt. Dabei wurde die Erhebungssystematik entwickelt und dem Praxistest unterzogen. Zudem wurde, begleitet von der Projektgruppe Einzelhandelskonzept, der Rahmen für die weitere inhaltliche Bearbeitung Teil A:. Aufgabenstellung und Zielsetzung
2 Stadtentwicklung Köln und Aussagentiefe gesetzt. Die Erhebungen im Stadtbezirk Mülheim wurden überwiegend im Sommer 2006 durchgeführt. Der ausführliche Bericht zum Pre-Test Mülheim wurde dem Stadtentwicklungsausschuss, dem Wirtschaftsauschuss sowie der Bezirksvertretung Mülheim im Sommer 2008 als erstes Modul des Einzelhandelskonzeptes im Rahmen einer Mitteilung vorgestellt. Im März 2008 wurden parallel zwei externe Gutachterbüros mit der Bearbeitung des Kölner Einzelhandelskonzeptes für die übrigen acht Stadtbezirke beauftragt. Grundlage waren die Erfahrungen und Ergebnisse aus dem Pre-Test Mülheim. Die CIMA Beratung + Management GmbH, Büro Köln, hat den Stadtbezirk Innenstadt inklusive der Kölner City bearbeitet. Zudem hat die CIMA die Kapitel Relevante Trends im Einzelhandel und Bedeutung für den Kölner Einzelhandel (Kapitel 3.. 3..3), Branchenreport Einzelhandel 200: Trends und Perspektiven und Wettbewerbsanalyse Shoppingmetropole Köln: regionale, nationale und internationale Position erstellt. Die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Büro Köln, hat die Stadtbezirke 2 8 bearbeitet. Des Weiteren wurden von der GMA die Kapitel Einzelhandelssituation in der Stadt Köln, Entwicklungen und Perspektiven der Nahversorgung, Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung und Zentrenstruktur und Steuerungssystem Köln erarbeitet. Die empirischen Erhebungen der Gutachter wurden im Wesentlichen zwischen März und Juni 2008 auf der Grundlage der Erhebungssystematik des Pre-Tests Mülheim durchgeführt. Erstmalig überhaupt wurde hierbei durch die CIMA auch eine vollständige Erhebung des Einzelhandels und aller zentrenorientierten Komplementärnutzungen wie Dienstleistungen, Gastronomie etc. in der Kölner City vorgenommen. Über die einheitliche Betriebserhebung (s. Anhang) hinaus wurde in der City der Geschäftsbesatz auch nach qualitativen Kriterien (CIMA-City-Qualitätscheck) bewertet. Ferner wurden von dem Gutachter zwischen Mai 2008 und März 2009 insgesamt 5 Experteninterviews zur aktuellen Situation und den Perspektiven des Kölner Innenstadthandels geführt. Gesprächspartner waren Inhaber, Geschäftsführer bzw. Leiter innerstädtischer Einzelhandelsbetriebe, Vertreter der Tourismusbranche, einschlägig spezialisierte Architekten und Immobilienfachleute, Manager von Shopping-Centern sowie Vertreter relevanter Kölner Verbände und Zusammenschlüsse des Handels. Das Gutachten zum Einzelhandelskonzept Köln, Stadtbezirk Innenstadt, der CIMA wurde im Spätsommer 2009 dem Wirtschaftsausschuss sowie dem Stadtentwicklungsausschuss als zweites Modul des Einzelhandelskonzeptes im Rahmen einer Mitteilung präsentiert. Das nun vorliegende vollständige Einzelhandels- und Zentrenkonzept Köln 200 wurde in enger Kooperation der beiden Gutachterbüros CIMA bzw. GMA und dem Amt für Stadtentwicklung und Statistik erarbeitet. Die Projektgruppe Einzelhandelskonzept hat die Erarbeitung in allen Phasen begleitet. Die Ergebnisse werden von allen Beteiligten getragen. 2008 wurde zudem zwischen der Stadt Köln und der Industrie- und Handelskammer zu Köln eine Kooperationsvereinbarung zum Einzelhandelskonzept Köln abgeschlos 992 erfolgte für die Geschäftscity nur eine Fortschreibung des Entwicklungskonzeptes Innenstadt. Teil A:. Aufgabenstellung und Zielsetzung
3 sen. Ihr entsprechend übernimmt die Stadt Köln die Erstellung, Vergaben, Koordination sowie die Abstimmung mit der Arbeitsgruppe Einzelhandelskonzept und legt das Einzelhandelskonzept dem Rat der Stadt Köln zur Entscheidung vor. Die Industrieund Handelskammer zu Köln unterstützt den Erarbeitungs- und Abstimmungsprozess mit einer finanziellen Beteiligung und führt eine Projekt begleitende Veranstaltungsreihe mit Experten zu aktuellen Trends und Fragestellungen des Einzelhandels durch. Vereinbarungsgemäß haben in den Räumen der IHK Köln drei Werkstattgespräche zum Kölner Einzelhandelskonzept mit jeweils großer Resonanz der örtlichen Händlerschaft, Politik und Fachöffentlichkeit stattgefunden: Im August 2008: Attraktivierung von Geschäftszentren Instrumente, Perspektiven, Chancen! Im Oktober 2008: Zukunft der Nahversorgung in Köln. Im Februar 2009: Die Umsetzung des Kölner Einzelhandelskonzeptes in die Praxis. Viele Diskussionsbeiträge haben als Denkanstöße Eingang in das Konzept gefunden..3 Ausgangslage und Handlungserfordernis Weit über 2 Millionen Menschen leben im direkten Einzugbereich des Oberzentrums Köln. Die Anziehungskraft der Kölner City als Shopping Metropole wirkt bis ins benachbarte Ausland. Kölns City genießt international den Ruf als Premierenort für Konzeptinnovationen des Handels. Die Vielfalt und Qualität des Kölner Einzelhandels ist aber nicht nur ein gewichtiger Wirtschafts- und Beschäftigungsfaktor, sie trägt wesentlich zur Gesamtattraktivität der Stadt bei; sei es als Wohnort, Unternehmensstandort oder Tourismusziel. Ein engmaschiges, vielseitiges und leistungsfähiges Netz von Geschäftszentren sichert die Versorgung der Kölnerinnen und Kölner mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs und leistet damit einen wesentlichen Beitrag zur Qualität der Kölner Veedel als Wohnort. Mit der meist zentralen und zusammenhängenden Lage in den Stadtteilen bilden die Geschäftszentren Mittelpunkte des öffentlichen Lebens, der Identifikation und der Kommunikation. Mit insgesamt 80 zentralen Versorgungsbereichen verfügt Köln noch über eine sehr gut ausgeprägte, historisch gewachsene und planerisch ergänzte Zentrenlandschaft. Mit der umfassenden Zentrenkonzeption 992 hat das damalige Amt für Stadtentwicklungsplanung Pionierarbeit geleistet, die bundesweit Beachtung fand. Sie bildet seitdem als räumlich-funktionales Bezugssystem den Entwicklungsrahmen für alle zentrenrelevanten Planungen der Stadt. 2003 wurde als wichtiger Baustein in Ergänzung zur Zentrenkonzeption das Nahversorgungskonzept Köln vom Stadtentwicklungsausschuss beschlossen. Die Erstellung eines aktuellen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Köln ist vor dem Hintergrund der bundesweit zu beobachtenden Entwicklungstrends im Einzelhandel und der geänderten planungsrechtlichen Rahmenbedingungen erforderlich geworden. Im Kölner Stadtgebiet sind aktuell und waren in der jüngeren Vergangenheit folgende Entwicklungstrends zu beobachten: Teil A:. Aufgabenstellung und Zielsetzung
4 Stadtentwicklung Köln fortwährender Ansiedlungsdruck großflächiger Einzelhandelsbetriebe auf nicht integriert e Standorte unzureichende Nahversorgung in einigen Stadtquartieren zunehmende Trading Down -Prozesse und Ladenleerstände in einigen Bezirksund Stadtteilzentren Rückgang des Facheinzelhandels und verstärktes Auftreten discountorientierter Filialisten steigende Filialisierung und Uniformität des Angebots Eine weitere Herausforderung für Einzelhandel und Stadtentwicklungsplanung in Köln ist der demographische Wandel. Er führt, bei moderatem Wachstum der gesamtstädtischen Bevölkerung bis 2025, zu einer Verstärkung der räumlichen Gegensätze innerhalb Kölns. Das Nebeneinander von wachsenden und schrumpfenden, jüngeren und älteren Stadtteilen stellt hier jeweils sehr spezifische Herausforderungen an die Qualität der Versorgung. Gleichzeitig ist Köln eines der dynamisch wachsenden Wirtschaftszentren Europas. Vor allem die Bedeutung Kölns als Standort unternehmensorientierter Dienstleistungen wird zunehmen und kaufkraftstarke Bevölkerungsschichten nach Köln ziehen. Die aktuelle Entwicklung des Rheinauhafens belegt die Dynamik auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten..4 Kernaussagen Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept Köln 200 geht als Entwicklungs- und Steuerungskonzept über die Aussagen der Zentrenkonzeption von 992 und des Nahversorgungskonzeptes von 2003 hinaus und ist insofern mehr als deren Fortschreibung. Es zeigt einen klaren Entwicklungsrahmen auf und liefert eine verlässliche Planungsund Handlungsgrundlage für Verwaltung, Politik, Einzelhändler, Investoren und Immobilieneigentümer. Es gilt, das Kölner Zentrensystem mit seiner hierarchischen Gliederung zu stärken und für die Zukunft zu sichern. Das häufig noch gängige Expansionsmuster im Einzelhandel immer größere Verkaufsflächen an autokunden-orientierten Standorten abseits der Wohngebiete und Geschäftszentren bedarf einer konsequenten Gegensteuerung seitens der städtischen Entwicklungs- sowie Stadtplanung. Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund des demographischen Wandels, der neue Überlegungen hinsichtlich Nahversorgung, Nahmobilität, alternativer Betriebsformen sowie Bündelung spezieller Dienstleistungen erforderlich macht. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept Köln 200 beinhaltet hierzu insbesondere folgende Kernaussagen: Abgrenzung der Geschäftzentren als zentrale Versorgungsbereiche Einordnung der zentralen Versorgungsbereiche in ein hierarchisches System unter Berücksichtigung von Angebot, Flächenausstattung, Entwicklungspotenzial und Versorgungsgebiet Steuerungsschema zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung Darstellung der Zentren- und Standortstruktur in jedem Stadtbezirk Teil A:. Aufgabenstellung und Zielsetzung
5 Beschreibung und Analyse aller 80 Geschäftzentren sowie Nahversorgungslagen und ehemaligen Zentren in einheitlichen Zentrenpässen mit konkreten Handlungsempfehlungen zu deren Sicherung und Stärkung Besondere Analyse der Nahversorgung im fußläufigen Einzugsbereich mit Benennung von Defiziträumen und Handlungsmöglichkeiten Modifikation der Kölner Sortimentsliste von August 2008 Den vorgenannten Zielen entsprechend hat die Projektgruppe Einzelhandelskonzept am 4. Dezember 2009 folgende Beschlüsse gefasst: Sie empfiehlt dem Rat der Stadt Köln mit Vorlage des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes zu beschließen, bei der Beurteilung und Genehmigung zukünftiger Einzelhandelsvorhaben selbstverpflichtend nach den Vorgaben des 24 a LEPro zu verfahren (vgl. auch Einzelhandelserlass NRW). Sie stimmt dem Steuerungsschema (s. Kapitel 4.3) zu und empfiehlt dem Rat der Stadt Köln, es im Rahmen des Kölner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes zu beschließen. Sie stimmt der vorgeschlagenen Änderung der Sortimentsliste (s. Kapitel. 4.2) zu und empfiehlt dem Rat der Stadt Köln, diese im Rahmen des Kölner Einzelhandelsund Zentrenkonzeptes zu beschließen. Sie empfiehlt dem Rat der Stadt Köln, die Einrichtung eines Konsultationskreises zur Begleitung und Umsetzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes zu beschließen. Teil A:. Aufgabenstellung und Zielsetzung
7 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln 2. Makrostandort Köln 2.. Einordnung in die Landesplanung Das Oberzentrum Köln liegt im Südwesten Nordrhein-Westfalens und ist mit rd. Mio. Einwohnern innerhalb der Metropolregion Rhein-Ruhr die bevölkerungsreichste Stadt. Der direkte zentralörtliche Einzugsbereich wird durch die benachbarten Oberzentren Bonn (etwa 35 km südlich) und Düsseldorf (ca. 35 km nördlich) sowie Aachen im Westen und Wuppertal im Nordosten begrenzt und umfasst ein Gebiet mit über 2 Mio. Einwohnern. Köln wird von einer Reihe von Mittelzentren umgeben: Direkt angrenzend an die Stadt liegen die Mittelzentren Leverkusen (ca. 5 km nordöstlich des Kölner Stadtzentrums), Bergisch Gladbach (ca. 5 km östlich), Troisdorf (ca. 25 km südöstlich), Wesseling (ca. 5 km südlich), Brühl, Hürth (beide jeweils ca. 5 km südlich), Frechen (ca. 5 km westlich), Pulheim (ca. 5 km nordwestlich) sowie Dormagen (ca. 20 km nördlich). Unter einzelhandelsbezogenen Gesichtspunkten besteht damit im regionalen Umfeld Kölns eine intensiv ausgeprägte Wettbewerbssituation, wobei jedoch die Großstädte Düsseldorf, Köln und Bonn die wesentlichen Einkaufsstandorte darstellen. 2..2 Wesentliche Strukturdaten In der Stadt Köln lebten zum Stichtag 3.2.2007.025.094 Einwohner, die sich auf neun Stadtbezirke unterschiedlicher Größe und Einwohnerzahl verteilen. Die höchsten Einwohnerzahlen haben die Bezirke Mülheim, Lindenthal und Innenstadt; die geringste Einwohnerzahl weist der Stadtbezirk Chorweiler auf. Zwischen den Jahren 2000 und 2007 ist für die Stadt Köln insgesamt eine leicht positive Einwohnerentwicklung (+ 0,7 %) festzuhalten, was im geringfügigen Gegensatz zu der Entwicklungstendenz des gesamten Bundeslandes Nordrhein-Westfalen (ca. - 0, %) steht. Die Entwicklung in den einzelnen Stadtbezirken stellt sich dabei äußerst heterogen dar. Während insbesondere die Bezirke Ehrenfeld, Rodenkirchen, Kalk und Nippes überdurchschnittliche Einwohnerzuwächse verbuchen konnten, erfolgte in den Stadtbezirken Innenstadt und Chorweiler ein deutlicher Rückgang der Einwohnerzahlen. Auch zukünftig ist für die Gesamtstadt von einer leicht positiven Einwohnerentwicklung auszugehen. Bis zum Jahr 2025 wird eine Zunahme der Bevölkerung um ca. + 0,7 % prognostiziert, im Gegensatz zur prognostizierten Einwohnerentwicklung des gesamten Bundeslandes Nordrhein-Westfalen (- 2,6 %). Differenziert nach Stadtbezirken sind die höchsten Einwohnerzuwächse in den Bezirken Rodenkirchen, Lindenthal und Ehrenfeld zu erwarten, deutliche Rückgänge werden für Chorweiler, Kalk und Mülheim prognostiziert (vgl. Tabelle ). Neben der Einwohnerzahl und Entwicklung hat die teilweise sehr unterschiedliche historisch gewachsene Siedlungsstruktur innerhalb der Bezirke einen wesentlichen Einfluss auf die Ausprägung des innerstädtischen Zentrensystems (s. die jeweiligen Bezirkskapitel in Teil B). Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Haupt- und Nebenwohnsitze), davon 999.77 Personen mit Hauptwohnsitz in der Stadt Köln. Der Stichtag 3.2.2007 wird für alle folgenden Berechnungen hier aus methodischen Gründen gewählt, da er am engsten mit dem Erhebungszeitraum des Einzelhandelsbestandes (März bis Juni 2008) korrespondiert; dies ist z. B. für die Berechnung der Einzelhandelszentralität erheblich. Teil A: 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln
8 Stadtentwicklung Köln Tabelle : Einwohnerentwicklung und -prognose in Köln nach Stadtbezirken Stadtbezirk Einwohnerentwicklung 2000 2007 Veränderung in % Einwohnerprognose 2025 Veränderung in %* Stadt Köln gesamt.07.72.025.094 + 0,7.03.800 + 0,7 Innenstadt 33.488 28.758-3,5 28.400-0,3 2 Rodenkirchen 97.895 0.420 + 3,6 0.500 + 9,0 3 Lindenthal 39.20 38.987-0, 45.300 + 4,5 4 Ehrenfeld 97.442 03.890 + 6,6 05.900 +,9 5 Nippes 08.226 0.38 +,8.000 + 0,8 6 Chorweiler 83.292 8.762 -,8 77.700-5,0 7 Porz 07.473 06.894-0,5 07.000 + 0, 8 Kalk 06.425 08.620 + 2, 05.800-2,6 9 Mülheim 44.360 44.625 + 0,2 40.300-3,0 * im Vergleich zu 2007 Quelle Einwohnerzahlen: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stand jeweils 3.2. Darstellung: GMA 200 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen). Der einzelhandelsrelevante Kaufkraftindex der Stadt Köln liegt bei 07,8 und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt (= 00). Im Jahr 2008 waren in Köln 456.92 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte tätig; damit hat die Stadt Köln eine vergleichbar hohe Arbeitsplatzzahl wie im Jahr 2000 (ca. - 0,2 %), während die Beschäftigtenentwicklung in Nordrhein-Westfalen im gleichen Betrachtungszeitraum leicht rückläufig war (ca. -,8 %). Mit rund 32.400 Beschäftigten (2008, ohne Kfz-Handel) sind die Einzelhandelsbetriebe selbst wichtige Arbeitgeber Kölns. Der Pendlersaldo, welcher mit etwa 222.600 Einpendlern gegenüber etwa 90.600 Auspendlern deutlich positiv ausfällt, lässt auf Kundenzuführungseffekte für den Kölner Einzelhandel von außerhalb schließen. Teil A: 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln
9 Übersicht : Makrostandortprofil der Stadt Köln Zentralörtliche Funktion Oberzentrum Einwohner (3.2.2007).025.094 Bisherige Einwohnerentwicklung: - Köln - Nordrhein-Westfalen 2 Bevölkerungsprognose: - Köln - Nordrhein-Westfalen 2 Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex: 3 - Köln - Nordrhein-Westfalen Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort (2008) 2 456.92 Beschäftigtenentwicklung: 2 - Köln - Nordrhein-Westfalen Arbeitslosenquote (30.06.2009) 4 - Köln - Nordrhein-Westfalen 2000 2007 - leicht positiv (+ 0,7 %) - stagnierend (- 0, %) 2007 2025 - leicht positiv (+ 0,7 %) - sinkend (- 2,6 %) Bundesdurchschnitt = 00 - überdurchschnittlich (07,8) - leicht überdurchschnittlich (02,5) 2000 2008 - konstant (- 0,2 %) - leicht rückläufig (-,8 %) 0,6 % 9,0 % Pendlersaldo 2008 4 + 3.99 (222.608 Einpendler - 90.67 Auspendler) Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Haupt- und Nebenwohnsitze) 2 Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, verschiedene Auswertungen 3 GfK Nürnberg, 2007 4 Agentur für Arbeit Darstellung: GMA 200 2..3 Nachfragepotenzial für den Einzelhandel Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Nachfragepotenzial) stellt den Teil des verfügbaren Einkommens der Bevölkerung dar, der pro Jahr im Einzelhandel ausgegeben wird. Nach Berechnungen der CIMA GmbH liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Bundesdurchschnitt pro Kopf der Wohnbevölkerung im Jahr 2007 bei ca. 5.297. Zur Aufschlüsselung der sortimentsbezogenen Kaufkraft vgl. auch Tabelle 2. Die dort dargestellten Verbrauchsausgaben gehen ebenfalls auf diese Berechnungen zurück. Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten ist zur Berechnung der Kaufkraft der regionale Kaufkraftindex zu berücksichtigen, um die Kaufkraft an das jeweilige regionale Kaufkraftniveau anzupassen. Für die Stadt Köln liegt der Kaufkraftindex bei 07,8 und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Die GfK Nürnberg errechnet die Kaufkraftindizes auf der Grundlage der Steuerstatistik. Werte über 00 zeigen ein im Vergleich zum Bundesdurchschnitt höheres Kaufkraftniveau, Werte unter 00 ein unter dem Bundesdurchschnitt liegendes Niveau an. Teil A: 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln
20 Stadtentwicklung Köln Bei Zugrundelegung der aktuellen Einwohnerwerte und des Kaufkraftniveaus errechnet sich ein jährliches einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen der Wohnbevölkerung Kölns in Höhe von ca. 5.705,5 Mio. Differenziert nach Bedarfsbereichen entfallen auf den kurzfristigen Bedarf ca. 3.63,5 Mio. (= ca. 55 %) mittelfristigen Bedarf ca. 792, Mio. (= ca. 4 %) langfristigen Bedarf ca..749,9 Mio. (= ca. 3 %). Die nachfolgende Tabelle zeigt das Kaufkraftvolumen in Köln differenziert nach Branchen und Bedarfsbereichen. Tabelle 2: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in der Stadt Köln Daten Branche / Bedarfsbereich Kaufkraft in Mio. Einzelhandel insgesamt 5.705,5 kurzfristiger Bedarf insgesamt 3.63,5 Lebensmittel und Reformwaren 2.252,3 Gesundheits- / Körperpflegeartikel 770, Blumen / Schreibwaren / Zeitungen 4, mittelfristiger Bedarf insgesamt 792, Bücher 94,8 Spielwaren / Hobbyartikel 95,0 Bekleidung / Wäsche 469,8 Schuhe / Lederwaren 32,5 langfristiger Bedarf insgesamt.749,9 Uhren / Schmuck 57, Elektrowaren 454,5 Foto / Optik 6,3 Sportartikel / Camping 92,6 Hausrat / Glas / Porzellan 92,6 Einrichtungsbedarf 447,0 bau- / gartenmarktspez. Sortimente 489,7 Kaufkraft = Verbrauchsausgaben je Einwohner (Bundesdurchschnitt) * Kaufkraftkennziffer Stadt Köln * Einwohner Stadt Köln Darstellung: GMA 200 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Um Einwohner mit mehreren Wohnsitzen nicht mehrfach zu erfassen, dürfen zur Kaufkraftpotenzialberechnung nur Hauptwohnsitze (Köln: 999.77 Einwohner am 3.2.2007) herangezogen werden. Teil A: 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln
2 2.2 Einzelhandelsangebot im Überblick 2.2. Einzelhandelssituation in der Gesamtstadt Der Einzelhandelsstandort Köln zeichnet sich im Überblick durch folgende Kenngrößen aus (vgl. Tabelle 3): Die zum Zeitpunkt der Erhebungen aufgenommenen 7.559 Betriebe verfügen über eine Gesamtverkaufsfläche von etwa.544.565 m². Die Einzelhandelsbetriebe erwirtschaften einen geschätzten Umsatz 2 von rd. 6,2 Mrd. p. a. Die flächenbezogene Umsatzleistung liegt bei rd. 4.00 / m² Verkaufsfläche. Bei Gegenüberstellung des Umsatzvolumens mit dem in der Stadt Köln vorhandenen einzelhandelsbezogenen Kaufkraftpotenzial von ca. 5,7 Mrd. ergibt sich eine Zentralität von rd. 09, so dass über alle Warengruppen per saldo ein leichter Kaufkraftzufluss besteht. Die Verkaufsflächenausstattung für den Einzelhandel insgesamt liegt mit ca..550 m² /.000 Einwohner leicht über dem bundesdeutschen Durchschnitt (,5 m² VKF / EW). 3 Dies ist insgesamt ein zufriedenstellender Wert, der im Hinblick auf den Erhalt städtebaulicher Qualitäten, aber auch im Sinne einer nachhaltigen und Ressourcen schonenden Gesamtentwicklung der Stadt allenfalls moderat vergrößert werden sollte. Bei der Weiterentwicklung des Handels in Köln müssen die City und die übrigen Geschäftszentren differenziert betrachtet werden. Dabei geht es nicht generell um ein Mehr an Verkaufsflächen als vielmehr um die sinnvolle und nachhaltige Steuerung der Standort- und Sortimentsentwicklung. Dies geschieht in erster Linie durch die Vorgaben zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sowohl innerhalb als auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in den nachfolgenden Kapiteln. Hierbei muss eine planvolle Ausrichtung und Ergänzung des jeweiligen Branchenmixes sowohl unter Berücksichtigung der vorhandenen Angebote vor Ort auf der einen Seite als auch der planerischen Zielorientierung auf der anderen Seite erfolgen. Nach Bedarfsbereichen und wesentlichen Branchen zeigt sich für Köln folgendes Bild: Mit einem Viertel der Verkaufsfläche und rd. einem Drittel des Umsatzes entfallen auf die Branche Lebensmittel und Reformwaren die größten Einzelanteile am gesamten Einzelhandelsangebot in der Stadt Köln. Mit knapp 2.500 Betrieben (ca. 33 %) ist auch der mit Abstand größte Teil aller Anbieter dieser Branche zuzuordnen, was u. a. auf die kleinteilige Struktur der Geschäfte (z. B. Bäcker, Metzger) zurückzuführen ist. Die Verkaufsflächenausstattung liegt mit ca. 380 m² /.000 EW leicht unter dem bundesweiten Durchschnitt (ca. 400 m² /.000 EW) und dem Vergleichswert der GMA für Großstädte (ca. 425 m² /.000 EW). Der Umsatz des stationären Lebensmitteleinzelhandels in der Stadt Köln liegt rechnerisch unterhalb 2 3 Die Erhebung fand im Sommer 2008 statt, so dass es sich um eine Momentaufnahme handelt. Seither erfolgte Zu- und Abgänge wie die Ansiedlung von IKEA und des Homeparks in Ossendorf, von Bauhaus in Kalk, die Erweiterung des Rheincenters in Weiden, die Schließung von Realkauf in Marsdorf etc. sind quantitativ nicht enthalten. Zur Methodik der Umsatzermittlung siehe Teil C, Kapitel 4. (Glossar). siehe hierzu auch Verkaufsflächenausstattung im interkommunalen Vergleich (Teil B, Kapitel.2..2) Teil A: 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln
22 Stadtentwicklung Köln der in der Stadt Köln verfügbaren Kaufkraft bei Lebensmitteln (Zentralität: 93), umfasst jedoch nicht die Umsätze der Wochenmärkte und auch nicht geplante sowie nach der Erhebung realisierte Projekte in diesem Segment. 2 Zudem lassen die Kennziffern allein keine Rückschlüsse auf die Qualität der Lebensmittelversorgung zu, die sich insbesondere durch ausgewogene räumliche wie betriebstypenbezogene Strukturen auszeichnet. Tabelle 3: Einzelhandelsbestand in der Stadt Köln Daten Betriebe Verkaufsfläche Umsatz p.a. Branche / Bedarfsbereich abs. in % in m² in % in Mio. in % Einzelhandel insgesamt 7.559 00,0.544.565 00,0 6.95,5 00,0 kurzfristiger Bedarf insgesamt 3.584 47,4 477.470 30,9 2.89,6 46,7 Lebensmittel und Reformwaren 2.486 32,9 382.535 24,8 2.090,6 33,7 Gesundheits- / Körperpflegeartikel 569 7,5 69.80 4,5 670,9 0,8 Blumen / Schreibwaren / Zeitungen 529 7,0 25.755,7 30,0 2, mittelfristiger Bedarf insgesamt.625 2,5 372.675 24,.47,6 23,8 Bücher 249 3,3 28.75,9 50,0 2,4 Spielwaren / Hobbyartikel 48 2,0 25.285,6 05,9,7 Bekleidung / Wäsche.009 3,3 272.385 7,6.053,6 7,0 Schuhe / Lederwaren 29 2,9 46.290 3,0 62, 2,6 langfristiger Bedarf insgesamt 2.350 3, 694.420 45,0.832,3 29,6 Uhren / Schmuck 38 4,2.235 0,7 08,5,8 Elektrowaren 448 5,9 8.570 5,3 465,9 7,5 Foto / Optik 23 3, 4.590 0,9 4,,8 Sportartikel / Camping 58 2, 5.795 3,4 6,4 2,6 Hausrat / Glas / Porzellan 30 4,0 54.70 3,5 52,9 2,5 Einrichtungsbedarf 599 7,9 276.035 7,9 488,5 7,9 bau- / gartenmarktspez. Sortimente 295 3,9 205.025 3,3 34,0 5,5 Darstellung: GMA 200 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Die Betrachtung des gesamten kurzfristigen Bedarfsbereichs zeigt die hohe Bedeutung der nahversorgungsrelevanten Angebote für den Einzelhandelsstandort Köln: Fast die Hälfte aller Betriebe und knapp ein Drittel der Verkaufsfläche sind diesem Bedarfsbereich zuzuordnen. Im Vergleich aller Bedarfsbereiche wird hier eine flächenbezogen höhere Umsatzleistung (ca. 6.060 / m² Verkaufsfläche) generiert, so dass sich der Umsatzanteil auf rd. 47 % am gesamtem Einzelhandelsumsatz beläuft. Die einwohnerbezogene Ausstattung ist mit ca. 480 m² /.000 EW leicht unterdurchschnittlich, was insbesondere auf die Lebensmittelbranche zurückzuführen ist. Die Zentralitätskennziffer unter 00 verdeutlicht ebenfalls ein moderates Ausbaupotenzial. 2 2007 gab es in der Stadt Köln 38 Wochenmärkte, von denen 6 ein Mal wöchentlich, 2 zwei Mal wöchentlich und einer täglich stattfinden. Geplantes Nahversorgungszentrum Michaelshoven (Stadtbezirk Rodenkirchen), Junkersdorf / Müngersdorf (Stadtbezirk Lindenthal) sowie Esch / Auweiler (Stadtbezirk Chorweiler). Teil A: 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln
23 Abbildung : Zentralität in Köln Einzelhandel insgesamt kurzfristiger Bedarf insgesamt Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- / Körperpflegeartikel Blumen / Schreibwaren / Zeitungen mittelfristiger Bedarf insgesamt Bücher Spielwaren / Hobbyartikel Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren langfristiger Bedarf insgesamt Uhren / Schmuck Elektrowaren Foto / Optik Sportartikel / Camping Hausrat / Glas / Porzellan Einrichtungsbedarf bau- / gartenmarktspez. Sortimente 52 45 54 56 56 6 64 68 7 70 68 73 78 9 86 9 87 85 90 89 93 92 98 09 05 03 22 9 09 86 58 90 74 65 224 0 50 00 50 200 250 Zentralität Bezirke 2-9 Stadt Köln Darstellung GMA 200 Der mittelfristige Bedarf stellt mit rd. einem Fünftel aller Betriebe den mit Abstand geringsten Betriebsanteil im Verhältnis zum kurz- und langfristigen Bedarf dar. Dies ist v. a. auch mit der Vielzahl mittel- und großflächiger Angebote bei Bekleidung / Wäsche begründet und deutet nicht zwangsläufig auf ein Defizit hin. Der Verkaufsflächen- und Umsatzanteil umfasst jeweils knapp ein Viertel des gesamten Angebotes. Die Flächenproduktivität des mittelfristigen Bedarfsbereichs liegt auf dem Niveau des gesamtstädtischen Durchschnittswertes (ca. 3.950 / m² Verkaufsfläche). Der eindeutige Angebotsschwerpunkt dieser Bedarfsstufe liegt in der Branche Bekleidung / Wäsche; hierauf entfallen allein ca. 8 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche und ca. 7 % der Umsatzleistung. Die große Bedeutung dieser Branche wird insbesondere durch die hohe Flächenausstattung (ca. 270 m² /.000 EW) und Zentralität (ca. 224) dokumentiert. Dem Bekleidungsbereich als Leitbranche jeder Innenstadt kommt damit auch in Köln die größte überörtliche Ausstrahlung al Umsatz-Kaufkraft-Relation, d. h. Quotient aus Umsatz des stationären Einzelhandels und Kaufkraft der Wohnbevölkerung im jeweiligen Bezugsraum. Dargestellt wird zum einen die Zentralität in den einzelnen Branchen für die Gesamtstadt Köln. Zum anderen erfolgt eine Darstellung für die Stadtbezirke 2 9, um die Auswirkung des Stadtbezirks Innenstadt mit seinen z. T. weit ins Umland strahlenden Einzelhandelsangeboten in der City auf diese Kennzahl herauszunehmen. Für detaillierte Auswertungen für den Bezirk und die Zentralität der City s. Kapitel. in Teil B. Teil A: 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln
24 Stadtentwicklung Köln ler Branchen zu. Auch im regionalen Vergleich ist Köln diesbezüglich gut aufgestellt. Mit rd. 45 % nehmen die Branchen des langfristigen Bedarfs den im Verhältnis zum kurz- und mittelfristigen Bedarf größten Verkaufsflächenanteil am gesamtstädtischen Einzelhandelsangebot ein, was durch die in weiten Teilen großflächigen Strukturen in den Branchen Einrichtungsbedarf und bau- / gartenmarktspezifische Sortimente hervorgerufen wird. Dies bedingt auch die in Relation zum Durchschnittswert der Gesamtstadt geringere durchschnittliche Flächenproduktivität im langfristigen Bedarf von ca. 2.640 / m² Verkaufsfläche, obwohl insbesondere die Branchen Uhren / Schmuck, Foto / Optik und Elektrowaren über hohe Leistungskennziffern verfügen, jedoch flächenbezogen relativ geringe Bedeutung haben (v. a. Uhren / Schmuck und Foto / Optik). Die Zentralität des Bedarfsbereichs insgesamt zeigt mit einer Kennziffer von ca. 05 eine leicht überörtliche Bedeutung, innerhalb der Warengruppen bewegen sich die Einzelwerte zwischen 70 (Bau- und Gartenmarktsortimente) und 90 (Uhren / Schmuck). Durch die mittlerweile erfolgte Eröffnung des IKEA Einrichtungshauses (inkl. des Homeparks) und des Bauhaus Bau- und Gartenmarktes in Kalk wird sich die Zentralitätskennziffer deutlich erhöhen. Abbildung 2: Verkaufsfläche je.000 Einwohner in Köln 800 VK F in m² je.00 0 Ein woh ner 600 400 200 000 800 600 400 200 0 Stadt Köln Bezirke 2-9 GMA-Kennziffer (Durchschnitt für Städte > 00.000 Einwohner (24 Städte)* Einzelh andel insgesamt kurzfristiger Bedarf insgesamt Lebensmittel und Reformware n Gesundheits- / Körperpfleg eartikel Blumen / Schreibwaren / Zeitungen mittelfristiger Bedarf insgesamt Bücher Spielwaren / Hobbyartikel Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren langfrist iger Bedarf insgesamt Uhren / Schmuck Elektrowaren Foto / Optik Sportartikel / Camping Hausrat / Glas / Porzellan Einrichtu ngsbedarf bau- / gartenmarktspez. Sortimente * Bei der GMA-Kennziffer handelt es sich um einen Durchschnittswert für eine Teilmenge von Städten dieser Größenordnung in Deutschland und Österreich und nicht um eine bundesdurchschnittliche Kennziffer. Darstellung GMA 200 Die Stadt Bonn besitzt eine Einzelhandelszentralität bei Bekleidung von ca. 89 (vgl. Stadt Bonn, Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept, Beschlussfassung vom 8.06.2008, Zahlen von 2005), die Stadt Aachen von ca. 87 (vgl. Stadt Aachen, Zentren- und Nahversorgungskonzept, Stand: Juni 2008, Zahlen von 2007) und die Stadt Wuppertal bei Bekleidung, Schuhe, Lederwaren von ca. 27 (vgl. BBE, Regionales Einzelhandelskonzept für das Bergische Städtedreieck, Endbericht 2006, Zahlen von 2005). Teil A: 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln
25 2.2.2 Einzelhandelssituation nach Stadtbezirken Die nachfolgende Abbildung zeigt den Verkaufsflächenbestand differenziert nach Stadtbezirken und Bedarfsbereichen. Der Bezirk Innenstadt stellt sowohl insgesamt als auch bezogen auf die einzelnen Bedarfsbereiche den eindeutigen Einzelhandelsschwerpunkt dar, was insbesondere auf die Angebote in der Kölner City zurückzuführen ist. Im kurzfristigen Bedarfsbereich umfasst der Bezirk Innenstadt etwa 6 % der Verkaufsfläche, in den übrigen Stadtbezirken liegen die Anteile zwischen 6 % und 6 %, so dass die Verteilung hier relativ gleichmäßig ausfällt. Im mittelfristigen Bedarf liegt der eindeutige Angebotsschwerpunkt mit einem Anteil von etwa 64 % im Bezirk Innenstadt; die übrigen Stadtbezirke nehmen im Vergleich hierzu mit Anteilen zwischen 3 0 % nur eine deutlich untergeordnete Bedeutung ein. Ähnliches gilt für den langfristigen Bedarfsbereich; hier umfasst der Bezirk Innenstadt etwa 27 % der Verkaufsfläche, gefolgt von den Bezirken Porz (ca. 9 %) und Lindenthal (ca. 7 %). Die übrigen Stadtbezirke weisen Flächenanteile zwischen 3 0 % auf. Abbildung 3: Verkaufsflächenbestand nach Stadtbezirken und Bedarfsbereichen 00% 0 8 8 Mülheim 90% 9 7 8 Kalk Anteil an Gesamtstadt in % 80% 70% 60% 50% 40% 30% 7 3 4 4 7 6 8 7 4 5 7 8 9 4 6 7 3 8 Porz Chorweiler Nippes Ehrenfeld Lindenthal Rodenkirchen 20% 34 32 37 Innenstadt 0% 0% Betriebe Verkaufsfläche Umsatz Darstellung GMA 200 Wie bereits dargestellt, bildet der Stadtbezirk Innenstadt mit etwa einem Drittel der Verkaufsfläche der Gesamtstadt den wesentlichen Einzelhandelsstandort in Köln, gefolgt von den Bezirken Lindenthal und Porz. In Porz liegt der Verkaufsflächenanteil deutlich über dem der Betriebe und des Umsatzes, was auf ihre großflächige Betriebsstruktur mit vergleichsweise geringen Umsatzleistungen je m² Verkaufsfläche zurückzuführen ist. Der Bezirk Innenstadt weist dagegen einen überdurchschnittlichen Umsatz- Teil A: 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln
26 Stadtentwicklung Köln anteil auf, was in der überwiegend sehr hohen Leistungsfähigkeit (Umsatz / Fläche) der Einzelhandelsbetriebe der City begründet liegt. In den übrigen Stadtbezirken sind die Anteile von Betrieben, Verkaufsfläche und Umsatz dagegen im Wesentlichen ausgeglichen. Abbildung 4: Einzelhandelsbestand nach Stadtbezirken Verkaufsflächenanteil an Gesamtstadt in % 00% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 0% 3 2 0 6 0 4 7 4 3 3 3 7 4 9 0 3 3 5 9 7 6 64 0 8 6 8 27 Mülheim Kalk Porz Chorweiler Nippes Ehrenfeld Lindenthal Rodenkirchen Innenstadt 0% kurzfristiger mittelfristiger langfristiger Bedarf Bedarf Bedarf Darstellung GMA 200 Karte zeigt die relative Verkaufsflächenausstattung je.000 Einwohner in den einzelnen Stadtbezirken. Der Stadtbezirk Innenstadt weist mit deutlichem Abstand die größte relative Verkaufsflächenausstattung auf, gefolgt von den Bezirken Porz (u. a. großflächige Angebote in den Sonderstandorten Eil, Poll, Lind) und Lindenthal (v. a. großflächige Angebote im Sonderstandort Marsdorf). Die geringste Ausstattung besitzen die Stadtbezirke Chorweiler und Nippes. In Karte 2 wird die Einzelhandelsverteilung (Betriebe, Verkaufsflächen) auf die Stadtbezirken dargestellt und in Vergleich zur Einwohnerverteilung gesetzt. Auch hier wird deutlich, dass der Stadtbezirk Innenstadt (mit dem Hauptzentrum City) den eindeutigen Angebotsschwerpunkt darstellt. Aber auch die Stadtbezirke Lindenthal und Porz weisen einen im Verhältnis zu ihrem Anteil an der Wohnbevölkerung deutlich überdurchschnittlichen Verkaufsflächenanteil auf. Teil A: 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln
27 Karte : Verkaufsflächenausstattung nach Stadtbezirken Chorweiler 740 Legende VKF in m² /.000 Einwohner im Stadtbezirk bis.000 m² >.000 bis.500 Ehrenfeld.090 Nippes 860 Mülheim 900 >.500 bis 2.000 > 2.000 bis 5.000 Darstellung: GMA 200 Lindenthal.740 Innenstadt 4.20 Kalk 970 Rodenkirchen.20 Porz.850 Karte 2: Einzelhandels- und Einwohnerverteilung in den Stadtbezirken Chorweiler 8,0 3,7 3,9 Anteile an Gesamtstadt in % Betriebe Ehrenfeld 0, 7,9 7,2 Nippes 7,3 6,0 0,7 Mülheim 4, 9,5 8,3 Verkaufsfläche Einwohner Darstellung: GMA 200 Lindenthal 4, 5,0 3,6 Innenstadt 34,4 32,5 Kalk 8,7 6,7 2,6 0,6 Porz Rodenkirchen 7,2 7,8 9,9 7,2 2,6 0,4 Teil A: 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln
28 Stadtentwicklung Köln 2.2.3 Einzelhandelsverteilung nach Standortlagen Als Basis der zukünftigen Steuerung des Einzelhandels wurde für die Stadt Köln eine Zentren- und Standortstruktur abgeleitet. Sie beinhaltet auf der einen Seite die zentralen Versorgungsbereiche, die auf der Grundlage der Zentrenkonzeption von 992, der aktuellen Erhebungen sowie eines neuen Kriterienkataloges definiert und abgegrenzt wurden. Im Sinne des LEPro NRW wird dabei nach Haupt- Neben- und Nahversorgungszentren unterschieden. Demnach wurden in Köln die City, sechs Bezirkszentren, sieben Bezirksteilzentren, 30 Stadtteilzentren und 36 Nahversorgungszentren definiert. 2 Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche werden die bestehenden Einzelhandelsstandorte nach Nahversorgungslagen, sonstigen Lagen und Sonderstandorten differenziert. Nahversorgungslagen können aufgrund ihres geringen Besatzes bzw. fehlender Entwicklungsmöglichkeiten nicht als zentrale Versorgungsbereiche eingestuft werden, besitzen jedoch aufgrund der integrierten Lage sowie der vorhandenen Nutzungen (Lebensmittelmarkt, kleinteiliger Einzelhandel, Komplementärnutzungen) eine besondere Bedeutung für die wohnortnahe Versorgung. Die sonstigen Lagen können nach siedlungsräumlich integrierten Einzelstandorten auf der einen sowie Gewerbeund Industriegebieten auf der anderen Seite unterschieden werden. Darüber hinaus werden Sonderstandorte für großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten ausgewiesen. Insgesamt wurden zehn Nahversorgungslagen und zwölf Sonderstandorte festgelegt. Differenziert nach den verschiedenen Lagen im Stadtgebiet ist festzustellen, dass der Großteil der Verkaufsfläche in Köln mit einem Anteil von knapp 60 % auf die zentralen Versorgungsbereiche entfällt. Die sonstigen Lagen (inkl. Nahversorgungslagen und Flughafeneinzelhandel) und die Sonderstandorte umfassen jeweils etwa ein Fünftel der Verkaufsfläche (vgl. Tabelle 4). Im kurzfristigen Bedarfsbereich sind 60 % der Verkaufsfläche in den zentralen Versorgungsbereichen und etwa ein Drittel in den sonstigen Lagen verortet. Die Sonderstandorte spielen hier mit einem Verkaufsflächenanteil von ca. 7 % nur eine untergeordnete Rolle. Insbesondere Gesundheits- / Körperpflegeartikel sind überwiegend in den Zentren angesiedelt (ca. 84 % Verkaufsflächenanteil). Die zentralen Versorgungsbereiche nehmen mit ca. 56 % der Verkaufsfläche im Lebensmitteleinzelhandel auf den ersten Blick einen vergleichsweise geringen Flächenanteil ein, allerdings weisen die Angebote hier zum einen eine ausgewogene Verteilung auf die einzelnen Zentrenkategorien auf und werden zum anderen durch Einzelstandorte in sonstigen Lagen ergänzt. Die Sonderstandorte besitzen mit rd. 8 % des Lebensmitteleinzelhandels eine insgesamt geringe Bedeutung, was unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten positiv zu beurteilen ist. Der mittelfristige Bedarfsbereich konzentriert sich mit knapp 90 % der Verkaufsfläche nahezu ausschließlich auf die zentralen Versorgungsbereiche. In den sonstigen 2 Für detaillierte Informationen zur Zentren- und Standortstruktur sowie zu den Steuerungs- und Ansiedlungsregeln siehe Kapitel 4. in Teil A sowie zur Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche und Kriterienkatalog Kapitel 7 in Teil C. ohne die geplanten Nahversorgungszentren Michaelshoven, Junkersdorf/Müngersdorf sowie Esch/Auweiler. Teil A: 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln
29 Lagen und den Sonderstandorten ist mit jeweils 6 % Verkaufsflächenanteil nur ein geringer Einzelhandelsbesatz in diesem Bedarfsbereich vorhanden. Differenziert nach Branchen ist anzuführen, dass insbesondere die Warengruppen Bekleidung und Schuhe, Lederwaren den Schwerpunkt in den zentralen Versorgungsbereichen haben. Da der mittelfristige Bedarfsbereich ausschließlich zentrenrelevante Sortimente umfasst, sind diese in zentralen Versorgungsbereichen grundsätzlich richtig platziert. Die vorhandene räumliche Verteilung ist deshalb sowohl unter versorgungsstrukturellen als auch städtebaulichen Aspekten positiv zu bewerten. Im langfristigen Bedarf entfällt etwas mehr als ein Fünftel der Verkaufsfläche auf die sonstigen Lagen. In den zentralen Versorgungsbereichen sind etwa 40 % der Verkaufsfläche in diesem Bedarfsbereich ansässig; insbesondere ist dies auf die Angebote der zentrenrelevanten Warengruppen Elektrowaren, Sportartikel / Camping, Hausrat / Glas / Porzellan sowie auch Uhren / Schmuck und Foto / Optik zurückzuführen. Etwas mehr als ein Drittel der Verkaufsfläche im langfristigen Bedarf befindet sich in den Sonderstandorten. Der Verkaufsflächenschwerpunkt liegt hier in der Warengruppe Einrichtungsbedarf (v. a. Möbel), gefolgt von den bau- / gartenmarktspezifischen Sortimenten. Es ist allerdings anzumerken, dass im Baumarktbereich nahezu die gleiche Verkaufsfläche an sonstigen Lagen verortet ist. Bei der Verkaufsflächenverteilung im langfristigen Bedarfsbereich zeigt sich eine weitgehende unter städtebaulichen Gesichtspunkten wünschenswerte Orientierung von zentrenrelevanten Sortimenten auf die zentralen Versorgungsbereiche, wobei der Verkaufsflächenanteil in den zentralen Versorgungsbereichen bei den Sortimenten Uhren / Schmuck und Foto / Optik mit ca. 90 % bzw. ca. 93 % am höchsten ausfällt. Bei dem überwiegend nicht zentrenrelevanten Sortiment Einrichtungsbedarf und den nicht zentrenrelevanten bau- / gartenmarktspezifischen Sortimenten zeigt sich eine hohe Konzentration auf die Sonderstandorte (ca. 52 % bzw. ca. 4 %). Die nachfolgende Abbildung 5 zeigt die Verteilung des Verkaufsflächenbestandes, differenziert nach Branchen, auf die einzelnen Lagen der Zentren- und Standortstruktur. City mit 386.075 m² VKF = ca. 25 % 3 Bezirks- und Bezirksteilzentren mit 274.245 m² VKF = ca. 8 % 30 Stadtteilzentren mit 6.70 m² VKF = ca. 0 % 36 Nahversorgungszentren mit 80.60 m² VKF = ca. 5 % 2 Sonderstandorte mit 308.465 m² VKF = 20 % sowie sonstige Lagen mit 334.000 m² VKF = ca. 22 %, darunter ca. 0.000 m² VKF in Nahversorgungslagen = ca. %. Die genannte Verkaufsfläche schließt nur die Verkaufsfläche der zum Zeitpunkt der Erhebung vorhandenen zehn Sonderstandorte ein. Die Verkaufsflächen der Sonderstandorte Ossendorf und Kalk sind quantitativ nicht enthalten. Teil A: 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln
30 Stadtentwicklung Köln Tabelle 4: Verkaufsflächenbestand in Köln nach Lagen und Branchen Lage zentrale Versorgungsbereiche sonstige Lagen* Sonderstandorte Stadt Köln insgesamt Branche / Bedarfsbereiche in m² in % in m² in % in m² in % in m² in % Einzelhandel insgesamt 902.00 58,4 334.000 2,6 308.465 20,0.544.565 00,0 kurzfristiger Bedarf insgesamt 286.675 60,0 57.300 32,9 33.495 7,0 477.470 00,0 Lebensmittel und Reformwaren 23.00 55,7 39.900 36,6 29.535 7,7 382.535 00,0 Gesundheits- / Körperpflegeartikel 57.840 83,6 9.220 3,3 2.20 3, 69.80 00,0 Blumen / Schreibwaren / Zeitungen 5.735 6, 8.80 3,8.840 7, 25.755 00,0 mittelfristiger Bedarf insgesamt 330.390 88,7 20.990 5,6 2.295 5,7 372.675 00,0 Bücher 23.65 82,2 4.420 5,4 680 2,4 28.75 00,0 Spielwaren / Hobbyartikel 7.980 7, 3.680 4,6 3.625 4,3 25.285 00,0 Bekleidung / Wäsche 246.350 90,4.20 4, 4.825 5,4 272.385 00,0 Schuhe / Lederwaren 42.445 9,7.680 3,6 2.65 4,7 46.290 00,0 langfristiger Bedarf insgesamt 285.035 4,0 55.70 22,4 253.675 36,5 694.420 00,0 Uhren / Schmuck 0.090 89,8.35 0, 0 0,.235 00,0 Elektrowaren 59.450 72,9 8.460 0,4 3.660 6,7 8.570 00,0 Foto / Optik 3.605 93,2 895 6, 90 0,6 4.590 00,0 Sportartikel / Camping 38.525 74,4 2.820 24,8 450 0,9 5.795 00,0 Hausrat / Glas / Porzellan 37.330 68,9 4.925 9,.95 22,0 54.70 00,0 Einrichtungsbedarf 94.005 34, 37.65 3,6 44.45 52,3 276.035 00,0 bau- / gartenmarktspez. Sortimente 32.030 5,6 89.860 43,8 83.35 40,5 205.025 00,0 * inkl. Nahversorgungslagen und Flughafeneinzelhandel Darstellung: GMA 200 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Teil A: 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln
3 Abbildung 5: Verkaufsflächenbestand in Köln nach Lagen Lebensmittel und Reformwaren 5 0 9 20 37 8 Gesundheits- / Körperpflegeartikel 6 2 4 20 2 3 Blumen, Schreibwaren, Zeitungen 8 3 2 8 9 32 7 Bücher 54 2 8 5 3 5 Spielwaren, Hobbyartikel 36 6 6 8 5 5 4 Bekleidung 6 6 8 4 4 Schuhe, Lederwaren 59 20 9 3 4 Uhren, Schmuck 43 7 7 9 5 0 Elektrogeräte 39 6 6 9 3 0 7 Foto, Optik 33 9 20 5 6 6 Sportartikel, Camping 48 5 8 3 25 Hausrat, Glas, Porzellan 26 2 6 5 9 22 Einrichtungsbedarf 7 5 7 4 52 bau- / gartenmarktspez. Sortimente 4 5 3 44 4 * inkl. Nahversorgungslagen und Flughafeneinzelhandel Darstellung GMA 200 0% 20% 40% 60% 80% 00% City Bezirkszentren Bezirksteilzentren Stadtteilzentren Nahversorgungszentren sonstige Lagen* Sonderstandorte Damit verfügt die Stadt Köln über ein gut ausgeprägtes und räumlich sowie hierarchisch intaktes Zentrensystem, in dem eine Reihe von Zentren unterschiedlicher Hierarchiestufen in zumeist zumutbarer räumlicher Entfernung die Nachfrage der Bevölkerung nach Gütern des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs sicherstellen. Weitere Aussagen zur Situation in den einzelnen Stadtbezirken liefert Teil B des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes. Teil A: 2. Einzelhandelssituation in der Stadt Köln
33 3. Generelle Ausgangslage im Einzelhandel 3. Relevante Trends im Einzelhandel und Bedeutung für den Kölner Einzelhandel 3.. Strukturwandel im Einzelhandel 3... Rahmenbedingungen Der strukturelle Wandel im Einzelhandel spiegelt sowohl die allgemeinen staatlichen und regionalen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen als auch die Entwicklungstrends im Verbraucherverhalten wider. Das erste Jahrzehnt des 2. Jahrhunderts war aus Perspektive des Einzelhandels durch eine lang anhaltende Stagnation gekennzeichnet. Lediglich in den letzten beiden Jahren war wieder eine Belebung des Konsums zu beobachten, die jedoch mit dem immer stärker ins Bewusstsein tretenden Folgewirkungen der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise deutliche Bremsspuren erfahren hat. Für das Jahr 2009 prognostiziert die Mehrzahl der Experten noch eine Konsumneigung ohne dramatische Einbrüche; für den Zeitraum danach sind Prognosen derzeit kaum möglich. Kurzarbeit und deutlich ansteigende Arbeitslosigkeit dürften jedoch in einer stärkeren Konsumzurückhaltung sichtbar werden. Das Konsumklima in Deutschland muss als belastet angesehen werden. Folgende wirtschaftliche und gesellschaftliche Rahmenbedingungen waren bzw. sind entscheidend: Die Reformdebatte um die Agenda 200 und die hieraus resultierende Neuausrichtung der sozialen Sicherungssysteme (Rentenversicherung, Gesundheitsvorsorge, Hartz IV) haben die Verbraucher in Deutschland nachhaltig verunsichert. Die Bargeldeinführung des Euro hat Spuren in der Verlässlichkeit der Preisentwicklung hinterlassen. Viele deutsche Haushalte rechnen immer noch in DM um und fühlen subjektiv überzogene Preissteigerungen. Offene und versteckte Preiserhöhungen haben das Vertrauen der Verbraucher erschüttert. Im unmittelbaren Umstellungsjahr 2002 führte der Konsumpessimismus bei einzelnen Warengruppen zu Umsatzeinbußen von bis zu - 20 %. Auch wenn sich der Einzelhandel vom unmittelbaren Umstellungsschock erholt hat, bleibt eine deutlich stärkere Discountorientierung der Konsumenten. Die anhaltend hohe strukturelle Arbeitslosigkeit, die sich nur kurzfristig 2007 und 2008 erholen konnte, hat weiterhin Einfluss auf das Konsumniveau. Der erneute Anstieg der Arbeitslosenzahlen wird hier mittelfristig verstärkend wirken. Mit der Abwrackprämie zur Stabilisierung der wirtschaftlichen Entwicklung in der Fahrzeugindustrie wird der Konsum aktuell auf ein sehr langfristiges Konsumgut ausgerichtet. Dass Vorziehen der Neuanschaffung eines Pkw wird nicht ohne Folgen für die Ausgabeneigung im klassischen Facheinzelhandel bleiben. Mit Blick auf die bestehenden, und jeweils persönlich ggf. noch deutlich stärker bewusst werdenden, Unsicherheiten der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise werden derzeit grundsätzlich Anschaffungen langlebiger Güter vorgezogen. Teil A: 3. Generelle Ausgangslage im Einzelhandel
34 Stadtentwicklung Köln Als Folge dieser Rahmenbedingungen ist der Anteil des Einzelhandels am privaten Verbrauch kontinuierlich gesunken. Belief sich der Anteil des Einzelhandels 990 noch auf 42,8 %, so betrug er im Jahr 2006 nur noch 27,2 %. Der Strukturwandel im Einzelhandel wurde neben dieser herausfordernden Konsumkulisse auch durch einen sich stetig intensivierenden Wettbewerb geprägt. Die Gestaltungsspielräume einzelner Unternehmen verringern sich zusehends. Optimale Standortlagen und ein solides finanzielles Fundament entscheiden über eine langfristige Überlebensfähigkeit. Folgende Trends sind maßgeblich: Das Flächenwachstum im Einzelhandel in Deutschland ist ungebrochen. Zu den aktuell rd. 20 Mio. m² Verkaufsfläche dürften im bis Ende 2009 noch,6 Mio. m² hinzukommen. Zusätzlich sind,5 Mio. in Bezug auf den Bau und die Modernisierung von Einkaufszentren in der Planung. Das Flächenwachstum führt zu rückläufigen Verkaufsflächenproduktivitäten. Lag diese 993 noch bei rd. 4.000 / m² Verkaufsfläche, so ist für das Jahr 2008 nur noch von rd. 3.200 / m² Verkaufsfläche auszugehen. Der Besatz an mittelständischen Facheinzelhändlern ist in den letzten zwanzig Jahren dramatisch eingebrochen. Vor allem bei den Waren des persönlichen Bedarfs 2, bei Sportartikeln, Büchern und Spielwaren waren die hier erfolgten Betriebsaufgaben Struktur prägend. Der filialisierte Einzelhandel prägt zunehmend das Bild der innenstädtischen Zentren. Dabei gewinnen Filialkonzepte auch in Stadtteilzentren und Mittelzentren zunehmend an Bedeutung. Folge ist eine zunehmende Uniformität zahlreicher Einkaufsstraßen in Deutschland. Kostendruck im Einzelhandel auf der einen Seite und die sehr starke Preisorientierung der Konsumenten andererseits sind maßgeblich für den Erfolg der Fachmärkte in Deutschland. Der Spezialisierungsprozess im Fachmarktsegment hält an. Dabei konzentrierte sich zunächst die Entwicklung auf primär verkehrsorientierte Standorte. Die zunehmende planungsrechtliche Steuerung des großflächigen Einzelhandels ermöglichte auch die Umsetzung von modernen Fachmarktkonzepten in innenstädtischen Randlagen. Der Strukturwandel im Einzelhandel mit Filialisierung, steigenden Verkaufsflächenbedarfen der Unternehmen und hoher Abhängigkeit von den örtlichen und regionalen Kaufkraftniveaus führte in den letzten Jahren zu sich verstärkenden Disparitäten zwischen attraktiven, auch vielfältigen Einkaufszonen der Metropolen sowie leistungsstarken Mittel- und Oberzentren mit großzügigen Einzugsbereichen einerseits und Einzelhandelsstandorten mit erheblichen Funktionsverlusten in Stadtteilzentren sowie Mittel- und Grundzentren mit geringer Nachfrageplattform andererseits. 2 METRO Group: Metro-Handelslexikon 2007/ 2008, 2007. Der Persönliche Bedarf umfasst die Sortimente Bekleidung, Wäsche, Schuhe, Lederwaren, Uhren, Schmuck und Optik. Teil A: 3. Generelle Ausgangslage im Einzelhandel