Innenstädte im Wandel

Transkript

1 Innenstädte im Wandel Auszug aus dem Gewerbeimmobilien-Dialog in Pforzheim Hinweis: Aufgrund fehlender Bildrechte / Quellennachweise wurden auf einigen Folien einzelne Inhalte (u.a. Abbildungen der Stadt Pforzheim) entfernt. ppa. Matthias Prüller 1 von 32

2 Nachfolgeproblematik Demografie: (weniger), älter, Online-Handel bunter Digitalisierung Neue Instrumente aber für wen? Neue Mobilität Hybrider Kunde Diskussion Erreichbarkeit flammt wieder auf, auch Fußgängerzone ja/nein? Leerstände Fachmärkte in nicht zentralen Orten Bestehende Grüne Wiesen 2 von 32

3 1. Der Baukasten Innenstadt 2. Trends und Auswirkungen 3. Instrumente und Beispiele 3 von 32

4 1. Der Baukasten Innenstadt 1.1 Gestaltung Umsetzung: - Gebäude - Straßen - Wege - Plätze Städtebauliche Maßnahmen Wirkung: Identität stiften Image aufbauen Gestaltung = notwendiger Rahmen 4 von 32

5 1. Der Baukasten Innenstadt 1.2 Ambiente und Flair Umsetzung: - Fassadengestaltung - Schaufenstergestaltung - Möblierung - Begrünung - Beleuchtung - Sauberkeit - Wirkung: Emotionen generieren Imagebildend Ambiente und Flair = von allen Akteuren beeinflussbare Rahmenbedingungen + Vielfalt und Angebot 5 von 32

6 1. Der Baukasten Innenstadt 1.3 Erlebnischarakter Umsetzung: + Vielfalt und Veranstaltungen Angebot städtebauliche Highlights aktive Besucher- / Kundenansprache Erlebnischarakter Wirkung: Besuchsgründe aufbauen = Summe von Anziehungspunkten: Basis einer belebten Innenstadt 6 von 32

7 1. Der Baukasten Innenstadt 1.4 Vielfalt und Angebot Einzelhandel Dienstleistungen Gastronomie Öffentliche Einrichtungen Einrichtungen des Gesundheitswesens Bildungseinrichtungen Vielfalt und Angebot 7 von 32

8 1. Der Baukasten Innenstadt 1.4 Vielfalt und Angebot Einzelhandel Dienstleistungen Gastronomie Öffentliche Einrichtungen Einrichtungen des Gesundheitswesens Bildungseinrichtungen Vielfalt und Angebot Nutzung Immobilie 8 von 32

9 1. Der Baukasten Innenstadt 1.5 Einflussfaktoren: Nutzungsform und Immobilie Gestaltung Ambiente und Flair Nutzung Erlebnischarakter Immobilie Vielfalt und Angebot 9 von 32

10 1. Der Baukasten Innenstadt 1.5 Einflussfaktoren: Nutzungsform und Immobilie Doch welche Herausforderungen stehen künftig für die Innenstädte an, die auch unmittelbare Auswirkungen auf die Vermarktung von Immobilien haben? 10 von 32

11 1. Der Baukasten Innenstadt 2. Trends und Auswirkungen 3. Instrumente und Beispiele 11 von 32

12 2. Trends und Auswirkungen 2.1 Fakten Anteil der baden-württembergischen Kommunen, die ihre jeweilige Innenstadt für (sehr) wettbewerbsfähig halten: 41% Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, Forschungsprojekt zum Thema Innenstadt der Zukunft ; n=104. Einschätzung dieser Kommunen: Wie steht die Innenstadt im Vergleich zum Online-Handel dar? Weitere Einschätzung: Wie ist der Handel auf den Wandel im Kundenverhalten vorbereitet? nicht wettbewerbsfähig top aufgestellt Quelle: imakomm AKADEMIE & Hochschule Göttingen, Vorläufige Ergebnisse; 105 Kommunen aus Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Rheinland-Pfalz 12 von 32

13 2. Trends und Auswirkungen 2.1 Fakten Trend Betriebszahl Trend Verkaufsflächen Entwicklung Verkaufsfläche und Anzahl der Betriebe in Deutschland: Abnahme an Betrieben Verkaufsfläche pro Betrieb wird größer Entwicklung Betriebsanzahl: Bäckereifachgeschäfte ( ): - 6% Fleischerhandwerk ( ): - 8% Quelle: imakomm AKADEMIE, 2018, nach EHI, handelsdaten.de, von 32

14 2. Trends und Auswirkungen 2.1 Fakten Umsatzanteil Online- /Versand-Handel (ohne Lebensmittel): ca % Entwicklung bis 2030: ca % Quelle: Eigene Darstellung nach HDE-Online-Monitor 2017, imakomm AKADEMIE von 32

15 2. Trends und Auswirkungen 2.1 Fakten mobiles Internet Ausdünnung stationärer Einzelhandel (Nachfolgeproblematik) Konzentration von Handel elementar Multichannel-Ansatz gewinnt durch steigende Internet-Mobilität an Bedeutung click & collect same day delivery Quelle: Eigene Darstellung nach bevh 2015, imakomm AKADEMIE ROPO-Effekte verstärkt nutzen 15 von 32

16 2. Trends und Auswirkungen 2.2 Smart City Innenstadt: Mobilität Smart Parking Beispiel: Stadt Reutlingen Quelle: Quelle: Stadt Reutlingen, von 32

17 2. Trends und Auswirkungen 2.2 Smart City Innenstadt: Bauliche / Energetische Maßnahmen Beispiele Stadt Freiburg: Solaranlage Messe Smart Green Tower Quelle: FWTM/Solarfabrik, Quelle: Frey Architekten, Energiegewinnung, -speicherung und -nutzung 17 von 32

18 2. Trends und Auswirkungen 2.2 Smart City Innenstadt: Einkaufen / Besuchsgründe Augmented Reality Beispiel Stadt Rottweil Quelle: Stadt Rottweii, Quelle: Geofencing Virtual Shops Digital Glases Mobile Payment Multi-/Omni-Channel-Retail 18 von 32

19 2. Trends und Auswirkungen 2.3 Einkaufsverhalten Marktpyramide Verkaufsflächen Exklusiv- Segment Exklusiv-Segment Smart- Segment Smart-Segment Discount-Segment Discount-Segment Zentrale Frage: Wie groß ist das Delta? 19 von 32

20 1. Der Baukasten Innenstadt 2. Trends und Auswirkungen 3. Instrumente und Beispiele 20 von 32

21 3. Instrumente und Beispiele 3.1 Fakten Bitte schätzen Sie: Leerstandsquote in Süddeutschland: (Innenstadt, EG-Lage) 10-11% Wie viele der Städte schätzen die Situation als drängendes Problem ein? 46% Quelle Vergleichsdaten Süddeutschland: imakomm KONKRET 01/ von 32

22 3. Instrumente und Beispiele 3.1 Fakten Gründe für Leerstände (Auswahl): Objekte <-> Nachfrage Verhalten Eigentümer: Wille, Können, Unsicherheit, Alter, Kundenstruktur hausgemacht Auflagen, Umfeld 22 von 32

23 3. Instrumente und Beispiele 3.1 Fakten Zwischenfazit: (Fast) alle haben Leerstände = ubiquitäres Produkt Die Gründe sind vielfältig und gehen weit über das Objekt hinaus wenn das so ist, das funktioniert Folgendes nicht (mehr): 23 von 32

24 3. Instrumente und Beispiele 3.2 Klassisches Leerstandsmanagement Quelle: imakomm AKADEMIE, eigene Aufnahme. 24 von 32

25 3. Instrumente und Beispiele 3.3 Modernes Leerstandsmanagement : 1 2 Motive / Planungen der Eigentümer? FOKUS: Was kann ich als Immobilieneigentümer beitragen? Nachfrage / realistische Zielgruppen? 6 Anreize & Pflichten // Strukturen? Elemente, die analysiert und bearbeitet werden 3 Realistische Lagen? 5 Vertrieb? 4 Argumente über das Objekt hinaus? 25 von 32

26 3. Instrumente und Beispiele 3.4 Möglichkeiten & To-Dos: Innenstadtmarketing (Calw) Gemeinsame Vermarktung (Münsingen) Ansprechende Gestaltung (und Kaschierung) der Schaufenster mit Sinn Ansprechende Gestaltung (und Kaschierung) der Schaufenster in der Vermarktung 26 von 32

27 3. Instrumente und Beispiele 3.4 Möglichkeiten & To-Dos: Nutzungsbeispiele (Schwäbisch Gmünd) Ansprechende Gestaltung (und Kaschierung) der Schaufenster mit Sinn 27 von 32

28 3. Instrumente und Beispiele 3.4 Möglichkeiten & To-Dos: Zwischennutzung: Bildung (Aalen) Stadt-Labor (in Zusammenarbeit mit der Hochschule) Zwischennutzung: Kunst (Recklinghausen) Ausstellungsraum für Künstler (Provisionsbasis) Revitalisierung durch Umnutzung (Tübingen) Umnutzung zu einer Szene-Bar/Café Festivalisierung durch Freizeitangebote, Workshops, Vorträge etc.(temporär, ca. 2 Wochen) Werkleitz-Festival: Präsentationsplattform für Film- und Medienkunst in Leerstände (Halle, Kassel, ) Hackathon: Software- und Hardwareentwicklungsveranstaltung (Stuttgart, Offenburg, ) Revitalisierung durch Umnutzung Umnutzung einer Gärtnerei zu einem Cafe Zwischennutzung: Kunsthandwerk (Aalen) Pop-Up Stores (Altena / Augsburg) für kleine Unternehmen / Startups oder auch temporär für Kunsthandwerk Kaufhaus auf Zeit 28 von 32

29 3. Instrumente und Beispiele 3.4 Möglichkeiten & To-Dos: Instrumente: Staffelmieten begrenzte Mietfreiheit (3 Monate) Voraussetzung: Businessplan Mietfreiheit gegen Renovierungskosten Voraussetzungen / Grundanforderungen: Gebäudesicherheit und Witterungsbeständigkeit (Dach, Fach, Fassade) einigermaßen ausnivellierte Böden Intakte und abschließbare Fenster Türen Moderne Heizungssysteme Zentrale oder individuelle Verfügbarkeit von Strom und Wasser Vorhandensein von Toiletten (Außen-/Schaufenster-)Beleuchtung 29 von 32

30 3. Instrumente und Beispiele 3.5 Ausblick: Künftige Formen der Leerstandsvermarktung : Digitale Besichtigung Leerstandskaufhaus Basisfaktoren: große Fronten Helle Räume ebenerdiger Zugang Gestaltungsflexibilität 30 von 32

31 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Straße Aalen Geschäftsfeld Markt- und Standortanalysen ppa. Matthias Prüller Tel von 32

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