Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in Nordhessen Welche Standorte und Konzepte geraten unter Druck?

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1 Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in Nordhessen Welche Standorte und Konzepte geraten unter Druck? Einzelhandelsfachgespräch Haupt- und Planungsausschuss der Regionalversammlung Nordhessen Kassel, 22. Oktober 2018 Sandra Emmerling, Geschäftsführende Gesellschafterin Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm Hamburg Germany Dresden Düsseldorf Hamburg Stuttgart Telefon

2 Inhaltsübersicht Nahversorgungssituation in Nordhessen Status quo und Perspektive Auswirkungen der Megatrends auf die Standortkategorien Zusammenfassung und Ausblick 2

3 Die Verkaufsflächenausstattung des Lebensmittelhandels liegt in Nordhessen bei rd. 510 qm je Einwohner. Kleinräumig liegen Disparitäten vor. 3

4 Wesentliche Standorttrends des Lebensmitteleinzelhandels. KUNDE Demografischer Wandel rückt wohnortnahe Standorte in den Fokus Wachsendes Bewusstsein für Regionalität, Bioprodukte, Fair Trade etc. Erwartungshaltung der Verbraucher an Einkaufskomfort steigt Der private PKW spielt für den Einkauf von Lebensmitteln nach wie vor eine Rolle HANDEL Aber: Keine Renaissance der Kleinfläche per se / Standortverbünde sind gefragt Flächenbedarf je Filiale steigt / Standortbereinigungen Dezentrale Standorte auch außerhalb der Kernstädte 4

5 Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in Nordhessen Standorte und Konzepte / Mittelstädte 5

6 Heutige Konzepte weisen veränderte Standortanforderun gen auf. Bei den Drogeriemärkten zeigen sich seit der Schlecker- Insolvenz Konzentrationstendenzen. Konzentrationstendenzen auch für den LEH zu erwarten? 6

7 Zahlreiche Orte < Einwohner weisen über gravierende Defizite bei der Nahversorgung auf. Erwartbar: Aufgrund veränderter Standortanforderungen und Altersnachfolgeprobleme zieht sich der LEH < 600 qm VKF mittelfristig zurück. Frage der Sicherung der Daseinsvorsorge im ländlichen Raum! 7

8 Lösungsansätze Gewährleistung einer flächendeckenden Nahversorgung in Großstädten Stärkung zukunftsfähiger Standorte in Mittelstädten (Bündelung/Verbundstandorte/Erweiterungen) Erarbeitung von interkommunalen Lösungsansätzen Engagement für alternative Nahversorgungskonzepte Verbesserte Anbindung der Verbraucher im ländlichen Raum an den LEH Neue Wohngebiete nur noch in Kernorten und Innenstädten Online-Shops des LEHs als Ergänzung 8

9 Inhaltsübersicht Nahversorgungssituation in Nordhessen Status quo und Perspektive Auswirkungen der Megatrends auf die Standortkategorien Zusammenfassung und Ausblick 9

10 EHI, Handelsdaten aktuell 2017 / BEVH *inkl. Downloads Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in Nordhessen Standorte und Konzepte / Mittelstädte Der größte Teil der Distanzhandelsumsätze basiert auf shoppingtypischen Sortimenten, die in Zentren angeboten werden. Rund 85% des Onlineumsatzes ist innenstadtrelevant! Bekleidung Elektronikartikel & Telekommunikation Computer/ Zubehör/ Spiele/ Software* Schuhe Bücher & Ebooks Möbel, Lampen & Dekoration Haushaltswaren & -geräte Hobby & Freizeitartikel Bild- & Tonträger/ Video & Musik Downloads DIY & Blumen Drogerie Auto & Motorradzubehör Spielwaren Lebensmittel Haus & Heimtextilien Tierbedarf Schmuck & Uhren Bürobedarf Medikamente Sonstiges Shoppingtypische Waren anteilig (50% berücksichtigt) In Mrd. 10

11 Was spricht gegen eine Stagnation des Onlinehandels? Demographie: Demographischer Wandel: nachrückende, technikaffine Senioren; Digital Natives mit anderen Konsumgewohnheiten Sortimente: Nachholbedarf einiger Sortimente (Lebensmittel, Möbel, etc.) Technischer Fortschritt: z.b. Akzeptanz von Mobile Payment-Systemen auf NFC- Basis (yapital etc.), Eigendynamik durch Mobile Shopping Wer sind DIE Onlinekunden? Auf welche Lagen wirkt das? Früher: Klassischer Versandhandelskunde (Quelle) auf dem Land dort, wo das Angebot gering war Heute: Meist metropolitane Kunden (gut ausgebildet/technisch versiert, hohes Einkommen, wenig Freizeit/geringes Zeitbudget fürs Shoppen) ABER: Trennung stationär / online nicht zielführend Kunde denkt nicht in Kanälen ( Omnichannel ) 11

12 Wo gerät der stationäre Einzelhandel durch den Online-Handel unter Druck? Dort, wo Branchen durch Innovationen komplett auf den Kopf gestellt werden wo man als Händler durch den Fokus auf austauschbare Herstellermarken unmittelbar in einen Preisvergleich hineinkommt wo der Kunde keinen echten Zusatznutzen für einen tendenziell höheren Preis bekommt (geringe Aufenthaltsqualität, geringe Beratungsqualität) der Kunde anonym bleibt und Kundenbindung auch nicht angestrebt wird wo man als Händler stationär aufgrund rechtlicher Restriktionen nicht wachsen kann wo die (Innen-)Stadt kein attraktives und ausreichend großes Angebot im stationären Einzelhandel aufweist 12

13 Neben dem Onlinehandel weitere Herausforderungen der Mittelstädte aus der Sicht von Dr. Lademann & Partner: Mangelnde Verfügbarkeit von mittelgroßen und großflächigen Ladeneinheiten in den Innenstädten (Grundstückskataster) Mangelnde Impulse aus dem Mittelstand und Altersnachfolgeproblematik des inhabergeführten Einzelhandels Performanceschwächen bei großen Teilen des nicht-filialisierten Einzelhandels (+ Thema der Selbstausbeutung in Eigentumsobjekten) Mangelnder Organisationsgrad des Innenstadteinzelhandels (v.a. einheitliche Öffnungszeiten) Starre Haltung der Immobilieneigentümer hinsichtlich des Mietnieveaus (kurzfristige Ertragsoptimierung vs. langfristige Standortprofilierung) Restriktionen aus Landes- und Regionalplanung bei der Weiterentwicklung regionalbedeutsamer Bestandsstandorte 13

14 Prognose der Veränderungen (zitiert von Prof. Heinemann) 2017: 12,1 % 2014 Distanzhandel: 11,5 % (davon 80 % online) 2024 Wird vollständig online und steigt auf über 125 Mrd. (25 %) Oberzentren: 38 % Stabile EH-Entwicklung stationär (38 %), starke Mietsteigerung; strukturschwache OZ verlieren (insbes. NRW), starke OZ überkompensieren Grund-/Mittelzentren: 49,5 % Grund-/Mittelzentren verlieren bis 2024 rd. ein Viertel des Umsatzes (2024 = 37 %) Mittelzentren sind deutlich stärker betroffen als Grundzentren 14

15 Gewachsene Zentren stehen oft vor umfassenden Herausforderungen. Wichtig: Zusammenschlüsse von Gewerbetreibenden, Eigentümern und öffentlicher Hand. Attraktivitätsverluste Rückläufige Umsätze Entwertung des öffentlichen Raums Nachlassende Aufenthaltsqualität Innenstädte/ zentrale Quartiere Konsumflaute Konkurrenz durch Shopping- Center Boom des Online- Handels 15

16 Warum die Menschen in die Innenstadt kommen Erreichbarkeit Historie, Städtebau und Plätze Gastronomie Unterhaltung, Veranstaltungen Sehen und Gesehen werden, Flanieren Service/Beratung bei Einzelhandel und Dienstleistungsangeboten Vielfältiger Angebotsmix Verfügbarkeit von Ware Abholung von Vorbestellungen (click and collect) 16

17 Wirkungen auf Standortkategorien: Einzige Gewinner werden die Innenstädte der starken Oberzentren/Metropolen sein. Die Mittelzentren gehören eher zu den Verlierern. Gewinner: Innenstädte der starken Oberzentren (Große, profilierte Shopping-Center) Chancen für Mittelzentren: Aufenthaltsqualität ( Erlebnisshopping ) Beratung und Service Stationäre Geschäfte in multi-/omni-channel-strategie einbinden Citys sind umso besser positioniert, je stärker ihre Angebotsstärke (innerstädtische VKF in qm VKF) und je höher der Alleinstellungsgrad (bei zentrenrelevanten Sortimenten) ist. 17

18 Einwohnerentwicklung in % p.a. Quelle: Dr. Lademann & Partner nach Statistisches Bundesamt Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in Nordhessen Standorte und Konzepte / Mittelstädte Weiterhin für Nordhessen entscheidend: Megatrend Demographie. Die Polarisierung zwischen Stadt und Land nimmt weiter zu. 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4-0,6-0,8-1,

19 Welche Städte geraten unter Druck? Bei den innerstädtischen Leitsortimenten sind v.a. die 21+2 Mittelzentren in Nordhessen betroffen. These: Mittelzentren mit großem Marktgebiet und Entfernung zu Oberzentren sind zukunftsfähiger 19

20 Für schwache Mittelzentren besteht die Gefahr zur (handelsseitigen) Rückentwicklung zu Grundzentren plus. Die Nahversorgung ist vom Onlinehandel wenig beeinflusst Verlierer: (unprofilierte) Mittelzentren Schwache Nebenzentren in Oberzentren Streulagen Risiken für (schwache) Mittelzentren: Abschmelzen des bestehenden Nonfood-Angebots (z.b. bei Bekleidung) bei Austauschbarkeit/ Mittelmäßigkeit Rückentwicklung der Mittelzentren durch ausbleibende Expansion der (Non Food-)Filialisten Nachfolgeproblematik bei inhabergeführten Fachgeschäften Entwicklung zu Nahversorgungsstandorten (Annäherung an Profil der Grundzentren) 20

21 Quelle: Dr. Lademann & Partner nach MBR 2018 Einwohner Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in Nordhessen Standorte und Konzepte / Mittelstädte Die Attraktivität der Einkaufsstädte korreliert mit der Stadtgröße und der Größe des Marktgebiets des Einzelhandels Zukunftsfähige Mittelstädte (?) Baunatal Bad Hersfeld Korbach Vellmar Schwalmstadt Eschwege Frankenberg Grundzentren plus MBR-Einzelhandelszentralität

22 Inhaltsübersicht Nahversorgungssituation in Nordhessen Status quo und Perspektive Auswirkungen der Megatrends auf die Standortkategorien Zusammenfassung und Ausblick 22

23 Zusammenfassung und Ausblick Stagnation des Onlinehandels nicht in Sicht! (Profilierte) Oberzentren werden im Zuge des Onlinehandels eher an Strahlkraft gewinnen. Verlierer sind Mittelzentren, die: a. deutliche Einwohnerverluste zu beklagen haben (strukturschwacher Raum), b. die (zu) nah an prosperierenden Oberzentren liegen, c. dem Kunden keinen echten Zusatznutzen für einen tendenziell höheren Preis bieten (geringe Aufenthaltsqualität, geringe Beratungsqualität) d. kein attraktives und ausreichend großes Angebot im stationären Einzelhandel in der (Innen-)Stadt aufweisen. Mögliche Folge: Rückentwicklung der (bereits schwachen) Mittelzentren durch ausbleibende Expansion der Filialisten und Nachfolgeproblematik bei inhabergeführten Fachgeschäften hin zu Nahversorgungsstandorten (Annäherung an Profil der Grundzentren). 23

24 Ausblick: Erarbeitung und Umsetzung von Lösungsansätzen In Mittelstädten ist eine Erosion der innerstädtischen Leitsortimente zu erwarten. Lösungsansätze, u.a.: Erarbeitung von visionären Einzelhandels- und Zentrenkonzepten Stadtspezifische Analyse der Verkaufsflächen- und Branchenstruktur Alternative Nutzungskonzepte für innerstädtische Quartiere und Konzentration auf den vitalen Kern Digitalisierung des Einzelhandels sowie der Innenstadt: Umsetzungsstrategien zur Ertüchtigung des stationären Handels Akteure, u.a.: Einzelhandel, Immobilieneigentümer, Stadtverwaltung, Regional-/ Landesplanung, Citymanagement, Einzelhandelsgutachter 24

25 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! Sandra Emmerling, Geschäftsführende Gesellschafterin Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Unternehmensdarstellung auf Friedrich-Ebert-Damm Hamburg Altmarkt 10d Dresden Prinzenallee Düsseldorf Königstraße 10c Stuttgart 25