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1 Inhaltsübersicht Vorwort Über die Autoren Bearbeitungsverzeichnis Hinweis zum Onlineangebot Abkürzungsverzeichnis XIII XVI XVIII XIX XX 1 Notarrecht 1 I. Das Amt und die Aufgabengebiete des Notars 1 II. Entwicklung des notariellen Amts 2 III. Rechtsgrundlagen für die notarielle Tätigkeit 3 1. Die Bundesnotarordnung (BNotO) 4 2. Das Beurkundungsgesetz (BeurkG) 4 3. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) 4 4. Die Dienstordnung für Notarinnen und Notare (DONot) 5 5. Die Berufsrichtlinien der Notarkammern (BRiLi) 6 IV. Notariatsformen 6 1. Zur hauptberuflichen Amtsausübung bestellte Notare (sog. Nur-Notare") 6 2. Anwaltsnotariat 7 3. Richternotariat 8 4. Beamtennotariat (Bezirksnotare) 8 5. Änderungen in Baden-Württemberg im Jahr V. Bestellung und Ernennung des Notars 9 VI. Notarvertreter 10 VII. Amtssiegel und Amtsschild 11 VIII. Amtssitz, Amtsbereich und Amtsbezirk des Notars 12 IX. Amtspflichten des Notars Pflicht zur Amtsbereitschaft ( 10, BNotO) Pflicht zur Amtsausübung ( BNotO) Pflicht zur Unparteilichkeit ( BNotO) Vorbefassung und Konfliktlage des Anwaltsnotars ( 3 BeurkG) Fragepflicht des Notars nach Vorbefassung ( 3 Abs. 1 Satz 2 BeurkG) Sachverhaltserforschungs-, Prüfungs- und Belehrungspflichten (S 17 BeurkG) Pflicht des Notars zur Gestaltung des Beurkundungsverfahrens ( 17 Abs. 2a BeurkG) Insbesondere: Zweiwochenfrist für Verbraucher ( 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG) 21

2 S 2 Beurkundungsverfahrensrecht 23 I. Vorbemerkung: Die Formen der Rechtsgeschäfte ( 126 ff. BGB) Formfreiheit, Formzwang Mögliche Formen Verhältnis der Formerfordernisse zueinander 30 II. Arten notarieller Urkunden Notarielle Niederschriften Einfache notarielle Zeugnisse 31 III. Beglaubigung einer Unterschrift ( 40 BeurkG) Zweck und Abgrenzung Inhalt des Beglaubigungsvermerks Sonstige Vorgaben Muster für Unterschriftsbeglaubigungen Kostenhinweis Unterschriftsbeglaubigung Die Abwicklung notarieller Unterschriftsbeglaubigungen 40 IV. Notarielle Bescheinigungen nach 21 BNotO Registerbescheinigungen (5 21 Abs. 1 BNotO) Vollmachtsbescheinigungen ( 21 Abs. 3 BNotO) 46 V. Elektronischer Rechtsverkehr Begriff, Bedeutung Signaturverfahren Pflicht zur persönlichen Amtsausübung Erzeugung einfacher elektronischer Zeugnisse 50 VI. Notarielle Niederschriften (Protokolle) und notwendiger Inhalt der Urkunden mit Willenserklärungen ( 8 ff. BeurkG) Zweck der notariellen Beurkundung Aufnahme der Niederschrift - allgemeine Bestimmungen Die Beteiligten Die Erklärungen der Beteiligten Verlesen, Unterschriften Beurkundung bei Beteiligung von behinderten Personen Abnahme und Aufnahme von Eiden und von eidesstattlichen Versicherungen 83 VII. Urschrift, Ausfertigung, beglaubigte Abschrift und einfache Abschrift Urschrift Ausfertigungen Beglaubigte und einfache Abschrift 93 VIII. Bücher, Verzeichnisse und Akten der Notarinnen und Notare Führung der Unterlagen, Dauer der Aufbewahrung Dauer der Aufbewahrung Führung der Bücher und Verzeichnisse - Allgemeine Vorgaben Führung der Urkundenrolle ( 8 DONot) 99 II

3 IX. 5. Erbvertragsverzeichnis Verwahrungsbuch und Massenbuch ( DONot) Akten 106 Ergänzung, Änderung und Nachbesserung fehlerhafter oder unvollständiger notarieller Urkunden Ausgangslage Änderungen vor Abschluss der Niederschrift ( 44a Abs. 1 BeurkG) Nachtragsvermerk ( 44a BeurkG) Eigenurkunde des Notars aufgrund Vollzugsvollmacht Nachtragsurkunde durch Mitarbeiter des Notars Nachtragsurkunde durch alle Beteiligte 122 S 3 Liegenschafts- und Grundbuchrecht 123 I. Die Rechtsquellen des Grundstücksrechts Rechtsquellen des materiellen Liegenschaftsrechts Rechtsquellen des formellen Grundbuchrechts 124 II. Zweck, Entwicklung, Führung und Struktur der Grundbücher und Grundbucheinsicht Sinn und Zweck des Grundbuchs Exkurs zum öffentlichen Glauben an die Richtigkeit des Grundbuchs und gutgläubiger Erwerb Entwicklung der Grundbücher vom Buch zur Datenbank Führung der Grundbücher, Grundakten Grundbuchauszug, Inhalt und Struktur des Grundbuchs Grundbucheinsicht 135 III. Grundstücksbegriffe 138 IV. Rechte an Grundstücken Unterscheidung zwischen absoluten und relativen Rechten Unterscheidung zwischen Eigentum und beschränkten dinglichen Rechten Übersicht über Nutzungs-, Verwertungs-, Erwerbs- und sonstige dingliche Rechte 141 V. Rechte an Grundstücken im Einzelnen Eigentum ( 903 ff. BGB) Dienstbarkeiten ( 1018 ff. BGB) Nießbrauch ( 1030 ff. BGB) Vorkaufsrecht ( 1094 ff. bzw ff. BGB) Vormerkung ( 883 ff. BGB) Verfügungsbeschränkungen ( 135 ff. BGB) Erbbaurecht (ErbbauRG) Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht (WEG) 149 VI. Grundpfandrechte im Besonderen Rechtliche Grundlagen der Hypothek Hypothekenarten: Brief-, Buch-und Sicherungshypothek 152 III

4 3. Die Grundschuld Vor- und Nachteile der Grundschuld und ihre Bedeutung in der Praxis Die Rentenschuld 156 VII. Die Entstehung eines dinglichen Rechts am Beispiel eines Grundpfandrechts 156 VIII. Grundzüge des Grundbuchverfahrens Materielles Konsensprinzip (für bestimmte Ausnahmefälle) Formelles Konsensprinzip (als Grundsatz) Unrichtigkeitsnachweis (als Formerleichterung) Einzelheiten zum Eintragungsantrag ( 13 GBO) Einzelheiten zur Eintragungsbewilligung ( 19 GBO) Einzelheiten zur Voreintragung ( 39 GBO) Rang und Rangverhältnis 161 S 4 Die Grundschuld ( BGB) 162 I. Die Sicherungsgrundschuld als Kreditmittel der Immobilienpraxis 162 II. Checkliste für Grundpfandrechtsbestellungen 163 III. Grundschuldbestellungsurkunde - Sicherung eines Baudarlehens Fallbeispiel Grundschuldbestellung Kostenhinweis Vollzugsschritte 172 IV. Grundschuldbestellung zur Kaufpreisfinanzierung 177 V. Notarbestätigungen Ausgangspunkt: zeitliche Abfolge von Grundschuldbestellung und Darlehensauszahlung Notarbestätigung als Möglichkeit zur beschleunigten Auszahlung Risiken im Zusammenhang mit einer Notarbestätigung Notarbestätigung - Formulierungsvorschlag Exkurs: Treuhandauftrag 182 VI. Eigentümergrundschuld ( 1196 BGB) Zweck Rechtliche Ausgestaltung Fallbeispiel 185 S 5 Der Grundstückskaufvertrag und seine Abwicklung 189 I. Vorbemerkung Erfordernis der notariellen Beurkundung Eingeschränkte Verwendung von Notaranderkonten Kurzerläuterung des Direktzahlungsmodells 191 IV

5 II. Vorbesprechung und Vorbereitung eines Grundstückskaufvertrags Sachverhaltsermittlung durch Vorbereitungsformulare Checkliste zur Vorbesprechung eines Grundstückskaufvertrags 192 III. Beispielfall 193 IV. Grundbuchauszug als Grundlage zur Erstellung und Abwicklung notarieller Urkunden 197 V. Kaufvertragsentwurf 198 VI. Anmerkungen und Rechtsquellen zum vorstehenden Grundstückskaufvertrag Grundbuchstand und Kaufgegenstand (Abschnitt I. des Vertrags) Verkauf zwischen den Beteiligten (Abschnitt II. des Vertrags) Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit (Abschnitt III. des Vertrags) Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten (Abschnitt IV. des Vertrags) Sach-und Rechtsmängel (Abschnitt V. des Vertrags) Auflassung (Abschnitt VI. des Vertrags) Vormerkung zur Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs (Abschnitt VII. des Vertrags) Löschungen (Abschnitt VIII. des Vertrags) Kosten und Steuern (Abschnitt IX. des Vertrags) Erschließungskosten (Abschnitt X. des Vertrags) Vorkaufsrechte, Genehmigungen und Vollzug (Abschnitt XI. des Vertrags) Hinweise und Belehrungen (Abschnitt XII. des Vertrags) Energieeinsparverordnung (ohne Regelung im Kaufvertrag). 222 VII. Notarkosten eines Grundstückskaufvertrags Geschäftswert eines Kaufvertrags Leistungen und Verpflichtungen des Käufers, die dem Kaufpreis zuzurechnen sind Leistungen und Verpflichtungen des Käufers, die dem Kaufpreis nicht hinzugerechnet werden dürfen Gegenstandsgleiche und gegenstandsverschiedene Erklärungen { 86, 109 ff. GNotKG) Weitere Gebühren und Auslagen beim Kaufvertrag Kostenberechnung zum vorstehenden Kaufvertrag Literaturempfehlungen zur Handhabung der Kostenberechnung in der Praxis Muster einer Kostenrechnung 231 VIII. Vollzug des Kaufvertrags Übersendung einer Veräußerungsanzeige an das Finanzamt (Grunderwerbsteuerstelle) 233 V

6 2. Einreichung zur Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Erstellung von Ausfertigungen und beglaubigten Abschriften Anfragen bei der Gemeinde bzgl. Vorkaufsrecht und ggf. Sanierungsgenehmigung Übersendung einer Ausfertigung an den Verkäufer samt Entwurf einer Löschungsbewilligung Übersendung einer auszugsweisen Ausfertigung an den Käufer Beantragung der Eintragung der Vormerkung beim Grundbuchamt Einholung der Löschungsunterlagen bei der abzulösenden Gläubigerin Grundschuldbestellung zur Kaufpreisfinanzierung Mitteilung über den Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen Beantragung der Löschungen und der Eigentumsumschreibung Abschlussschreiben an den Käufer Abschlussschreiben an die Gläubigerin 256 IX. Fallabwandlung: Schuldübernahme im Kaufvertrag 256 X. Fallabwandlung: Übernahme von Grundschulden ohne Darlehensverbindlichkeiten des Verkäufers Ergänzung im Kaufvertrag Anforderung einer Nichtvalutierungserklärung bei der Gläubigerin 260 XI. Fallabwandlung: Stundung des (Rest-)Kaufpreises auf längere Zeit 261 XII. Fallabwandlung: Erben als Verkäufer Nur eingeschränkte Ausnahmen vom Grundsatz der Voreintragung des Veräußerers Risiken bei fehlender Voreintragung 262 XIII. Mitteilungs- und steuerliche Anzeigepflichten des Notars Mitteilungspflicht nach dem Baugesetzbuch Allgemeines zu den steuerlichen Anzeigepflichten Steuerliche Anzeigepflichten betreffend die Grunderwerbsteuer Steuerliche Anzeigepflichten betreffend die Erbschaftsteuer (Schenkungsteuer) Steuerliche Anzeigepflichten betreffend Ertragsteuern 267 XIV. Exkurs: Grunderwerbsteuerrecht Höhe und Bemessungsgrundlage der Steuer Grundlagen der Grunderwerbsteuer ( 1 und 2 GrEStG) Steuerbefreiungen ( 3-7 GrEStG) Rückabwicklung eines Erwerbsvorgangs 271 VI

7 5. Anzeigepflicht der Notare Unbedenklichkeitsbescheinigung bzw. ihre Entbehrlichkeit XV. Sonstige Steuern beim Grundstückskauf Grundsteuer Einkommensteuer Schenkungsteuer 275 XVI. Gesetzliche Vorkaufsrechte Baugesetzbuch: Vorkaufsrecht der Gemeinde ( 24 ff. BauGB) Bürgerliches Gesetzbuch: Vorkaufsrecht des Mieters ( 577 BGB) Reichssiedlungsgesetz: Vorkaufsrecht eines Siedlungsunternehmens ( 4 ff. RSG) Landesdenkmal- und Naturschutzgesetze: Vorkaufsrechte des Landes oder Gemeinden Bundesnaturschutzgesetz: Vorkaufsrecht des Landes ( 66 BNatSchG) Weitere landesrechtliche Vorkaufsrechte Vermögensgesetz: Vorkaufsrecht in den neuen Bundesländern ( 20, 20a VermG) 279 XVII. Erforderliche Genehmigungen beim Grundstückskaufvertrag Das Einholen der Genehmigung Privatrechtliche Genehmigungen Genehmigungen des Familien-, Vormundschafts- und des Nachlassgerichts Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsverordnung in den neuen Bundesländern Genehmigungen bei der Teilung eines Grundstücks Genehmigungen bei Umlegungsverfahren und Sanierungsgebieten ( 51, 144 BauGB) Aufsichtsbehördliche Genehmigungen Keine Genehmigungspflicht mehr für Wertsicherungs-/ Preisklauseln 289 XVIII. Kaufvertrag über eine Grundstücksteilfläche Genaue Beschreibung der verkauften Teilfläche Erfordernis der Teilungsgenehmigung Entwurf eines Kaufvertrags über eine noch zu vermessende Teilfläche bei bestehender Belastung Anmerkungen zur Gestaltung des Teilflächenkaufvertrags Vermessung und katastertechnische Behandlung des Teilflächenkaufvertrags Besonderheiten beim Vollzug des Teilflächenkaufvertrags VII

8 S 6 Verwahrungstätigkeit des Notars 297 I. Maßgebliche Vorschriften über die Verwahrung 297 II. Berechtigtes Sicherungsinteresse ( 54a BeurkG) Auslegung des Begriffs des berechtigten Sicherungsinteresses" Beispiele für berechtigte Sicherungsinteressen beim Kaufvertrag 298 III. Weitere Voraussetzungen einer notariellen Verwahrungstätigkeit 300 IV. Prüfliste zur Verwahrung von Geld 301 V. Treuhandaufträge Dritter beim Vollzug des Verwahrungsgeschäfts 302 VI. Durchführung der Verwahrung ( 54b BeurkG) 304 S 7 Grundstückskaufvertrag (Abwicklung über Notaranderkonto) 307 I. Beispielfall 307 II. Berechtigtes Sicherungsinteresse im Beispielfall 309 III. Kaufvertragsentwurf (Abwicklung über Notaranderkonto) 309 IV. Anmerkungen zum vorstehenden Kaufvertragsentwurf (Abwicklung über Notaranderkonto) 320 V. Vollzug des Kaufvertrags (Abwicklung über Notaranderkonto) Übersendung von Ausfertigungen/beglaubigten Abschriften an Verkäufer und Käufer Eintragung der Eigentumsverschaffungsvormerkung im Grundbuch Einholung der Löschungsunterlagen bei den abzulösenden Gläubigern Schreiben an die den Kaufpreis finanzierende Bank Checkliste zur weiteren Abwicklung über Notaranderkonto Auszahlungsanordnung und Schließung des Notaranderkontos Beantragung der Löschungen und der Eigentumsumschreibung Abschlussschreiben an den Käufer Abschlussschreiben an die Gläubigerinnen 332 S8 Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum 334 I. Besonderheiten bei der Vertragsgestaltung beim Verkauf von Wohnungseigentum 334 II. Beispielfall 334 III. Kaufvertragsentwurf für Wohnungseigentum 335 IV. Anmerkungen zum vorstehenden Kauf Vertragsentwurf für Wohnungseigentum Eintritt des Käufers in die Wohnungseigentümergemeinschaft (Abschnitt II.2. des Vertrags) 342 VIII

9 2. Übergang von Lasten, Instandhaltungsrücklage (Abschnitt IV. 1. des Vertrags) Zusätzliche Fälligkeitsvoraussetzungen (Abschnitt IV. 1. des Vertrags) 343 V. Abwicklung eines Kaufvertrags über Wohnungseigentum Besonderheiten des Vollzugs Einholung der Verwaltergenehmigung Vorkaufsrecht des Mieters 347 S 9 Wohnungsrecht ( 1093 BGB) 353 I. Einleitung 353 II. Arten von Wohnrechten 354 III. Wohnungsrecht gem BGB 354 IV. Kostenhinweise 360 S 10 Grundstücksteilung, -Vereinigung und -zuschreibung 361 I. Teilung eines Grundstücks 361 II. Verbindung mehrerer Grundstücke Vereinigung mehrerer Grundstücke ( 890 Abs. 1 BGB, 5 GBO) Zuschreibung als Bestandteil ( 890 Abs. 2, 1131 BGB, 6 GBO) 362 III. Beispielfall Vorhaben der Beteiligten Auszug aus der Flurkarte Fortführungsnachweis Vertragsentwurf des Notars 365 S 11 Rangverhältnis, Rangbestimmung, Rangänderung, Rangvorbehalt 370 I. Bedeutung des Rangs im Zwangsversteigerungsverfahren 370 II. Rangverhältnis, Rangbestimmung 370 III. Gestaltung des Rangverhältnisses durch Antragstellung und/oder Rangbestimmung 371 IV. Rangänderung 372 V. Rangvorbehalt und Wirksamkeitsvermerk 372 S 12 Begründung von Wohnungseigentum mit Sondemutzungsregelungen 375 I. Einführende Erläuterungen zur Teilungserklärung Teilungserklärung, Aufteilungspläne, Abgeschlossenheitsbescheinigung Teilung nach 3 WEG oder nach 8 WEG Weitere Inhalte einer Teilungserklärung 376 IX

10 II. Beispielfall 377 III. Entwurf einer Teilungserklärung nach 8 WEG samt Aufteilungsplan Handels- und Gesellschaftsrecht 383 I. Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) Einordnung; Bedeutung für die notarielle Praxis Errichtung einer GmbH 387 II. Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) Einführung durch das MoMiG Gründung per Musterprotokoll 411 S 14 Familienrecht (SS 1297 ff. BGB) 419 I. Einleitung 419 II. Grundzüge der ehelichen Güterstände Der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft Der Güterstand der Gütertrennung Der Güterstand der Gütergemeinschaft Der deutsch-französische Wahlgüterstand Zur praktischen Bedeutung der verschiedenen Güterstände Güterstände ausländischen Rechts 426 III. Rechtliche Grundlagen der Verwandtschaft ( ff. BGB) Begriff der Verwandtschaft Abstammungsrecht Die elterliche Sorge für das Kind Sorgeerklärungen ( 1626a ff. BGB) 438 IV. Die Teilnahme von Minderjährigen am Rechtsverkehr ( 104 ff. BGB) Grundlagen Kinder unter sieben Jahren Kinder über sieben Jahren Die Vertretung durch die Eltern 445 V. Adoptionsrecht ( 1741 ff. BGB) 452 VI. General-und Vorsorgevollmachten Zweck, rechtlicher Hintergrund Form Registrierung Typische Inhalte, Formulierungsbeispiel Vorkehrungen gegen Missbrauch Kostenhinweise Erbrecht 470 I. Einleitung 470 II. Grundbegriffe Erbschaft 471 X

11 2. Erblasser Erbe Vonselbsterwerb Erbengemeinschaft Testierfreiheit Testierfähigkeit 478 III. Die gesetzliche Erbfolge Allgemeines Das gesetzliche Erbrecht als Verwandtenerbrecht Gesetzliches Erbrecht des überlebenden Ehegatten Das Erbrecht der nichtehelichen Kinder 502 IV. Das Einzeltestament Vorüberlegungen zur Gestaltung von Testamenten Das privatschriftliche Testament Das notarielle Testament 509 V. Mögliche Inhalte letztwilliger Anordnungen Einsetzung eines Alleinerben Einsetzung mehrerer Erben Ersatzerbenanordnung Vor-und Nacherbschaft Vermächtnisanordnungen (allgemein) Nießbrauchsvermächtnis Rentenvermächtnis Grundstücksvermächtnis Anordnung der Testamentsvollstreckung (Abwicklungsvollstreckung) Anordnung der Testamentsvollstreckung zur Vermächtniserfüllung Anordnung der Testamentsvollstreckung für den unreifen" Erben Anordnung einer befristeten Testamentsvollstreckung Isolierter Widerruf eines notariellen Testaments 528 VI. Das gemeinschaftliche Testament Berechtigter Personenkreis Formerfordernisse Bindungswirkung wechselbezüglicher Verfügungen Berliner Testament Auswirkung der Ehescheidung Formulierungsbeispiele 534 VII. Der Erbvertrag Mögliche Beteiligte Errichtung; Form Bindungswirkung Urkundenabwicklung Fallbeispiel 548 XI

12 VIII. Erbscheinsantrag Erbscheinantrag (gesetzliche Erbfolge) Muster eines Grundbuchberichtigungsantrags Erbscheinsantrag (gewillkürte Erbfolge) Zuständigkeit des Nachlassgerichts 564 IX. Erbausschlagung Ausgangspunkt: Erbrechtlicher Vonselbsterwerb Fallbeispiel Motive Wirkung der Erbausschlagung Form und Frist Ausschlagung eines Vermächtnisses 573 X. Erbauseinandersetzung 573 XI. Abwicklung notarieller Urkunden mit erbfolgerelevantem Inhalt Das Zentrale Testamentsregister Abwicklung eines notariellen Testaments Abwicklung eines Erbvertrags Weitere Registrierungsfälle 592 XII. Internationales Erbrecht; Ausblick auf die Erbrechtsverordnung XIII. Übertragung in vorweggenommener Erbfolge als lebzeitige Gestaltungsalternative Prüfung der Amtsführung des Notars 608 I. Hintergrund, rechtliche Grundlagen 608 II. Checkliste 609 Literaturverzeichnis 614 Stichwortverzeichnis 616 XII