Lars Wegmann. Diplom-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA)

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1 Lars Wegmann Diplom-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA) Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS Sprengnetter Zert (AI) Lars Wegmann - Bismarckstr Duisburg Amtsgericht Duisburg Zwangsversteigerung Postfach Duisburg Datum: AZ.: 03. Januar 2013 GUTACHTEN über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch des im Wohnungsgrundbuch von Hamborn, Blatt eingetragenen 104,400/1000 Miteigentumsanteils an dem mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstück in Duisburg, Kolpingstraße 104, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im DG links nebst zwei Kellerräumen, im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichnet Der Verkehrswert des Wohnungseigentums wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,-. Teile dieser Internetversion des Gutachtens sind anonymisiert. Anlagen sind aus Datenschutzgründen evtl. nicht vollständig. Die vollständige Originalversion des Gutachtens können Sie in der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Duisburg einsehen Bismarckstr Duisburg Tel.: Fax: info@sv-wegmann.de Steuernummer: /0200 Commerzbank Duisburg Kto.Nr.: BLZ: St.-Nr.: /0200

2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Übersichtsblatt Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung WEG-Verwalter Zubehör gem. 97 u. 98 BGB Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Beurteilung der Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen sowie WEG-spezifischer Regelungen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Gemeinschaftliches Eigentum Kolpingstraße Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Besondere Bauteile/Einrichtungen im gemeinsch. Eigentum, Zustand des Gebäudes Nebengebäude Nebengebäude im gemeinschaftlichen Eigentum Außenanlagen...17 Seite 2 von 45

3 4.4.1 Außenanlagen im gemeinschaftlichen Eigentum Sondereigentum an der Wohnung im DG links Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung Raumausstattungen und Ausbauzustand Vorbemerkungen zur Ausstattungsbeschreibung Besondere Bauteile, besondere Einrichtungen, Zustand des Sondereigentums Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Anteilige Wertigkeit des Wohnungs-/Teileigentums am Gesamtgrundstück Bodenwertermittlung Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verzeichnis der Anlagen...36 Seite 3 von 45

4 1 Übersichtsblatt Kurzbeschreibung: Das Gutachten behandelt eine leer stehende Eigentumswohnung in Duisburg Alt-Hamborn. Die Wohnung liegt im Dachgeschoss eines ca errichteten, IIgeschossigen Mehrfamilienhauses. Die Grundstücksgröße beträgt 382 m². Das Objekt umfasst insgesamt 9 Einheiten. Die gegenständliche Wohnung unterteilt sich gem. Aufteilungsplan in 3 Zimmer, Küche, Diele, Bad. Die Wohnfläche bemisst sich auf ca. 78 m². Ein Zugang zur Wohnung war nicht möglich. Baujahr: 1930 Grundstücksgröße: 382 m² Wohnfläche: ca. 78 m² Mietverhältnisse: Leerstand Lasten und Beschränkungen in Abt. II: Giebelanbaurecht, Zwangsversteigerungsvermerk Baulastenverzeichnis: Keine Eintragungen Altlastensituation: Allgemeiner Verdacht Mietbindungen: Keine WEG-Verwalter: xxx xxx xxx Wertermittlungsstichtag: Verkehrswert: ,- Ertragswert: ,- Verkehrswert/m²: 482,- /m² Seite 4 von 45

5 2 2.1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienwohnhaus Objektadresse: Kolpingstraße Duisburg Grundbuchangaben: Grundbuch von Hamborn, Blatt 12517, lfd. Nr. 1 Katasterangaben: Gemarkung Hamborn, Flur 218, Flurstück 371 (382 m²) 2.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Amtsgericht Duisburg Zwangsversteigerung Postfach Duisburg Auftrag vom (Datum des Auftragseingangs) Eigentümer: 2.3 xxx xxx xxx Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Verkehrswertermittlung im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens. Das Gutachten ist ausschließlich für den angegebenen Zweck bestimmt. Eine weitergehende Verwendung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Unterzeichners. Wertermittlungsstichtag: (Tag der Ortsbesichtigung) Qualitätsstichtag: Tag der Ortsbesichtigung: Umfang der Besichtigung etc. Es wurde eine Außen- und Innenbesichtigung durchgeführt, wobei nicht alle Bereiche des Gemeinschaftseigentums zugänglich waren. Ein Zutritt zu der leerstehenden Wohnung gelang nicht. Hinweis Die Bewertung erfolgt teilweise nach Aktenlage. Ein Abschlag auf den Verkehrswert für die eingeschränkte Innenbesichtigung wird nicht vorgenommen. Die sich ergebenen Risiken (z. B. unbekannte Bauschäden und Baumängel, Instandhaltungsstau oder überdurchschnittlicher Seite 5 von 45

6 Renovierungsbedarf) müssen Interessenten zusätzlich zu dem ausgewiesenen Verkehrswert berücksichtigten. Einem Erwerber wird vor einer Vermögensdisposition dringend eine Innenbesichtigung empfohlen. Für die nicht besichtigten oder nicht zugänglich gemachten Bereiche wird unterstellt, dass der während der Besichtigung gewonnene Eindruck auf diese Bereiche übertragbar ist und Mängel- und Schadensfreiheit besteht. Teilnehmer am Ortstermin: Herr Wegmann (Unterzeichner) herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: Beglaubigter Grundbuchauszug vom Vom Eigentümer wurden für diese Gutachtenerstellung folgende Unterlagen zur Verfügung gestellt: Es wurden keine Unterlagen zur Verfügung gestellt Von der Gläubigerin wurden folgende Unterlagen zur Verfügung gestellt. Beleihungswertermittlung vom Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Flurkartenauszug im Maßstab 1:500 vom Grundstücksmarktbericht 2012 des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg Amtliche Informationen zum Immobilienmarkt (Bodenrichtwerte aus Boris.NRW) Telefonische und schriftliche Auskünfte der Stadt Duisburg bezüglich Altlasten, Bauortsrecht, Baulasten und Erschließungskostensituation Hausakte der Stadt Duisburg (mit veralteten und im Detail abweichenden Zeichnungen) Aufzeichnungen des Unterzeichners während des Ortstermins Seite 6 von 45

7 Gutachtenerstellung unter Mitwirkung von: Durch xxxxx wurden folgende Tätigkeiten bei der Gutachtenerstellung durchgeführt: Einholung der erforderlichen Auskünfte bei den zuständigen Ämtern; Beschaffung der erforderlichen Unterlagen; Protokollierung der Ortsbesichtigung und Entwurf der Grundstücks- und Gebäudebeschreibung. Die Ergebnisse dieser Tätigkeiten wurden durch den Sachverständigen auf Richtigkeit und Plausibilität überprüft, wo erforderlich ergänzt und für dieses Gutachten verwendet. 2.4 WEG-Verwalter xxx xxx xxx xxx 2.5 Zubehör gem. 97 u. 98 BGB Zubehör oder gewerbliches Inventar i. S. d. 97, 98 BGB sind nicht vorhanden. 2.6 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Der Unterzeichner wurde mit Beschluss vom beauftragt, ein Gutachten über den Wert des Versteigerungsobjektes zu erstellen und bei der Stadtverwaltung die erforderlichen Auskünfte bezüglich der Baulasteneintragungen, Erschließungsbeiträge, Altlasten und Wohnungsbindung einzuholen. Das Gutachten soll auch folgende Angaben enthalten: a) ob ein Gewerbebetrieb geführt wird (Art und Inhaber), b) ob Maschinen oder Betriebseinrichtungen vorhanden sind, die nicht mit geschätzt wurden (Art und Umfang) c) ob Verdacht auf Hausschwamm oder ähnliche Schäden besteht, d) ob baubehördliche Lasten oder Auflagen bestehen. Die Verfahrensbeteiligten wurden mit Schreiben vom über den Ortstermin in Kenntnis gesetzt. Zum Termin war keiner der Verfahrensbeteiligten anwesend. Aufgrund der Besonderheiten im Zwangsversteigerungsverfahren bleiben sämtliche Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs in diesem Gutachten unberücksichtigt. Im Zwangsversteigerungsverfahren wird grundsätzlich der lastenfreie Verkehrswert ausgewiesen. Seite 7 von 45

8 3 3.1 Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Ort und geopolitische Daten: Stadt Duisburg Nord-Süd Ausdehnung: 25,1 km Ost-West Ausdehnung 14,2 km Fläche des Stadtgebietes 230,03 km² Stadtbezirk Hamborn Ortsteil Alt-Hamborn Unter den 100 größten deutschen Städten in Deutschland nimmt Duisburg Rang 15 ein. Die Stadt Duisburg ist als Oberzentrum eingestuft und gehört zum Regierungsbezirk Düsseldorf. Sie liegt am Rande des niederbergischen Hügellandes, direkt an der Mündung der Ruhr in den Rhein. Das Stadtgebiet erstreckt sich zu beiden Seiten dieser Flüsse. Im Norden der Stadt münden die Alte Emscher und die Kleine Emscher ebenfalls in den Rhein. Duisburg ist immer noch einer der größten Stahlproduktionsstandorte der Welt. 50 % der deutschen Roheisenund 33 % der Rohstahlproduktion erfolgt in Duisburg. Die Stadt befindet sich in einem Strukturwandel. Nach Aufgabe bzw. Fusionen von Stahlproduktionsstandorten in Marxloh, Hochfeld und Rheinhausen in den 70ziger bis 80ziger Jahren, hat sich die Stadt immer mehr zu einem Standort für Logistik-Unternehmen entwickelt. Duisburg verfügt über einen der größten Binnenhäfen der Welt. Die Bevölkerungsentwicklung der kreisfreien Stadt Duisburg ist seit Beginn der 90er Jahre negativ verlaufen. Im Zeitraum von 1990 bis 2003 hat sich die Einwohnerzahl in Duisburg um rd. 5,9 % verringert. Das Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung prognostiziert ein Absinken der Wohnbevölkerung bis zum Jahr 2025 auf ca Einwohner. Die Arbeitslosenquote beträgt rd. 13,5 % (Stand: Februar 2012). Damit liegt der Kreis über dem Landesdurchschnitt NRW von 8,3 % und über dem Bundesdurchschnitt von 5,8 %. (Stand: November 2012) Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten lag im März 2011 bei rd Die Kaufkraftkennziffer (2010) liegt mit 86,2 unter dem Bundesdurchschnitt (=100). Bezüglich der Alterstruktur liegt der Altersdurchschnitt in Duisburg oberhalb des Landesdurchschnitts. Der Anteil der 65-Jährigen in Duisburg macht derzeit rd. 21 % der Seite 8 von 45

9 gesamten städtischen Bevölkerung aus. Der Landesdurchschnitt liegt bei 19 %. Umgekehrt stellt es sich bei der Gruppe der unter 30-Jährigen dar. Dieser Anteil macht in Duisburg rd. 31 % der Gesamtbevölkerung aus. In Nordrhein-Westfalen sind es rd. 33 %. Bis zum Jahr 2025 wird der Alterungsprozess der Bevölkerung in Duisburg weiter voranschreiten. Es ist davon auszugehen, dass zu diesem Zeitpunkt nur noch rd. 29 % der Bevölkerung unter 30 Jahre alt sein wird. Dem gegenüber wird die Gruppe der über 65-Jährigen auf rd. 24 % ansteigen überörtliche Anbindung / Entfernungen: Das südliche Stadtgebiet von Duisburg grenzt an die Landeshauptstadt Düsseldorf. Im Norden befindet sich die Stadt Dinslaken, im Osten schließen sich Mülheim und Oberhausen an, im Westen grenzt Duisburg an Krefeld, Moers und Rheinberg. Das Duisburger Stadtgebiet hat Anschluss an mehrere Autobahnen. Neben der A3 und der A 40 bestehen Anschlüsse an die A 42 (Emscherschnellweg), die Stadtautobahn A 59 (Nord-Süd-Achse), die A 57 im Westen und die A 524 als südliche Anbindung an das Kreuz Breitscheid. Die Verkehrsanbindung der Liegenschaft an das örtliche und überörtliche Straßennetz ist als gut zu beurteilen. Autobahnzufahrt: A 59, Ausfahrt Duisburg-Hamborn, ca. 200 m bis zum Objekt. Bahnhof: Duisburg Hbf in ca. 10 km Entfernung Flughafen: Der Rhein-Ruhr-Flughafen Düsseldorf befindet sich in etwa 25 km Entfernung. Öffentliche Verkehrsmittel: Haltestellen der öffentlichen Verkehrsmittel befinden sich in fußläufiger Entfernung am Hamborner Altmarkt bzw. auf der Beecker Straße Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: Nördlich der Innenstadt gelegener Ortsteil von Duisburg. Die Entfernung zur Innenstadt beträgt rd. 10 km. Die Kolpingstraße verläuft östlich parallel zur A 59 und verbindet die Beecker Straße über den Birkenkamp mit der Richterstraße. Seite 9 von 45

10 Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Der Gebietscharakter der näheren Umgebung ist geprägt durch eine überwiegend IV-geschossige, geschlossene Wohnbebauung und entspricht einem Allgemeinen Wohngebiet i. S. d. 4 BauNVO. Beeinträchtigungen: Überdurchschnittliche Immissionen oder sonstige Beeinträchtigungen waren im Rahmen der Ortsbesichtigung nicht wahrnehmbar, sind aber aufgrund der westlich verlaufenden A 59 zeitweise nicht auszuschließen. Topografie: Soweit augenscheinlich erkennbar, ist das Grundstück eben. 3.2 Beurteilung der Lage Beurteilung der Lage: 3.3 Die Wohnlage ist als durchschnittlich mit Einschränkungen zu beurteilen. Sämtliche Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs befinden sich auf der Jägerstraße bzw. am Hamborner Altmarkt, der in Hamborn als Nahversorgungszentrum dient. Gestalt und Form Gestalt und Form: Straßenfront: ca. 20 m; mittlere Tiefe: ca. 19 m; Grundstücksgröße: Flurst.-Nr.: 371 = 382 m² Form: Im Wesentlichen regelmäßig geschnittenes Grundstück mit einem aufstehenden Baukörper in nordöstlicher Ausrichtung. 3.4 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: öffentliche Straße; Straßenausbau: asphaltierte Fahrbahn und beidseitig angelegte Gehwege; einseitig angelegter Parkstreifen; Kanalisation und Straßenbeleuchtungseinrichtungen sind vorhanden; mäßiger Anwohnerverkehr; Parkmöglichkeiten im öffentlichen Parkraum eingeschränkt gegeben Seite 10 von 45

11 Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Das Grundstück verfügt über folgende Anschlüsse: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Es bestehen beidseitige Grenzbebauungen. Besondere Grenzverhältnisse oder nachbarliche Gemeinsamkeiten sind dem Unterzeichner nicht bekannt gemacht worden. Es wurden keine weiteren Nachforschungen angestellt. Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Altlasten: Gem. schriftlicher Auskunft der Stadt Duisburg v stellt sich die Altlastensituation für das Bewertungsgrundstück wie folgt dar: elektrischer Strom Wasser aus öffentlicher Versorgung Kanalanschluss Telefonanschluss Für das Grundstück besteht kein konkreter Altlastenverdacht. In Duisburg wurden stadtweite Bodenuntersuchungen zur Beurteilung der oberflächennahen Bodenschichten bis in 30 cm Tiefe durchgeführt. Auf der Grundlage dieser Untersuchungen muss in weiten Teilen des Stadtgebietes damit gerechnet werden, dass Schadstoffgehalte vorhanden sind, welche die Prüfwerte der Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung für die Nutzungsformen Kinderspielfläche, Wohngebiete und Hausgärten / Kleingärten überschreiten. Wegen der flächenhaften Überschreitung von Prüfwerten wurden seitens der Stadt Duisburg gebietsbezogene weitere Untersuchungen durchgeführt und ein Maßnahmen- und Bewertungskonzept entwickelt. Die Bereiche, in denen wegen der Höhe der Bodenbelastungen Handlungsbedarf besteht, wurden eingegrenzt. Das gegenständliche Grundstück liegt in einem Bereich mit Prüfwertüberschreitungen; es liegt aber nicht in einem Gebiet, in dem Handlungsbedarf besteht. Eine abschließende Aussage über die Bodenbelastung auf einem bestimmten Grundstück kann nur auf der Basis gezielter Untersuchungen auf dem jeweiligen Grundstück erfolgen. Weitere Details sind dem Schreiben der Stadt Duisburg zu entnehmen, das dem Gericht zur Akte überlassen wurde. Seite 11 von 45

12 Anmerkung: 3.5 In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrundund Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Dem Sachverständigen liegt ein Grundbuchauszug vom vor. Hiernach bestehen in Abteilung II des Grundbuchs folgende Eintragungen: Lfd. Nr.1 Das Recht für den jeweiligen Eigentümer der Parzelle Flur 15 Nr. 10/91/88 etc., Grundbuch Beeck-Hamborn, Band 23 Artikel 43 Nr. 156 die Giebelmauer zur Hälfte auf die belastete Parzelle zu setzen. Eingetragen unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 27. August 1909 am 30. September Vorstehendes Recht ist mit dem belasteten Miteigentumsanteil von Hamborn Blatt 0388 hierher sowie auf die für die anderen Miteigentumsanteile angelegten Grundbuchblätter (Hamborn Blätter bis mit Ausnahme dieses Blattes) übertragen am 17. Juni 2003 Lfd. Nr. 4 Die Zwangsversteigerung ist angeordnet. Bezug: Ersuchen des Amtsgerichts Duisburg vom (AZ: 96 K 44 / 12). Eingetragen am Anmerkung: Im Zwangsversteigerungsverfahren wird grundsätzlich der Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks ermittelt. Sämtliche Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs bleiben in der nachfolgenden Wertermittlung unberücksichtigt. Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Bodenordnungsverfahren: Da in Abteilung II des Grundbuches kein entsprechender Vermerk eingetragen ist, wird davon ausgegangen, dass das Bewertungsobjekt in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist. nicht eingetragene Rechte und Lasten: Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte sind dem Unterzeichner nicht bekannt gemacht worden. Diesbezüglich wurden keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Seite 12 von 45

13 3.6 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Der Inhalt des Baulastenverzeichnisses wurde vom Unterzeichner am schriftlich erfragt. Demnach bestehen keine Eintragungen. Denkmalschutz: Denkmalschutz besteht nicht Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen und der Baugenehmigung und dem Bauordnungsrecht und der verbindlichen Bauleitplanung wurde nicht geprüft. Brandschutzrechtliche Bestimmungen wurden ebenfalls nicht geprüft. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. 3.7 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beitrags- und Abgabenzustand: Nach Auskunft der Stadt Duisburg waren zum Wertermittlungsstichtag Erschließungsbeiträge nach 127 ff. BauGB sowie Anschlussbeiträge für die Grundstücksentwässerung nach dem Kommunalabgabengesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (KAG NW) in Verbindung mit den örtlichen Beitragssatzungen nicht mehr zu zahlen. Eine evtl. Beitragspflicht nach 8 KAG Erweiterung und Verbesserung von Straßen, wird damit jedoch nicht ausgeschlossen. Das Auskunftsschreiben wurde dem Gericht zur Akte überlassen. Anmerkung: 3.8 Diese Informationen zur Beitrags- und Abgabensituation wurden telefonisch erkundet. Einem Erwerber wird empfohlen, vor Vermögensdisposition diesbezüglich ggf. schriftliche Bestätigungen der jeweiligen Fachabteilungen einzuholen. Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlichrechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, (fern)mündlich eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von den jeweiligen Fachabteilungen der Stadt Duisburg schriftliche Bestätigungen einzuholen. Seite 13 von 45

14 3.9 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist bebaut mit einem Mehrfamilienhaus, aufgeteilt gem. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Jahr 2003 in insgesamt 9 Sondereigentume. Die zu bewertende Wohnung war zum Stichtag leer stehend. Seite 14 von 45

15 4 4.1 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen sowie WEG-spezifischer Regelungen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung durch einen Bausachverständigen anstellen zu lassen und/oder vor Vermögensdisposition Kostenvoranschläge einzuholen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 4.2 Gemeinschaftliches Eigentum Kolpingstraße Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: III-geschossiges Mehrfamilienhaus mit Unterkellerung; einseitig angebaut; ausgebautes Dachgeschoss; Konzeption als Zweispänner Baujahr: 1930 (gemäß Bauakte) Modernisierung: Geringfügige Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung. Energieeffizienz: Energieausweis lag nicht vor. Ein Wertabschlag wurde dafür nicht vorgenommen. Erweiterungsmöglichkeiten: keine Außenansicht: straßenseitig Ziegelfassade, rückseitig glatt verputzt und ungestrichen; vorder- und rückseitig bestehen jeweils vier Gauben Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: konventionelle Massivbauweise; Fundamente: Beton Seite 15 von 45

16 Keller: Beton, Zementestrich; Kellerwände verputzt und gekälkt; Nutzung der Kellerräume als Abstellräume; einfache Holzbrettertüren zu den einzelnen Kellereinheiten; Umfassungswände: Mauerwerk Innenwände: Mauerwerk Geschossdecken: Eisenbetondecke im Kellergeschoss, ansonsten Holzbalkenlage. Treppenhaus: Geschosstreppen aus Holz mit Linoleumbodenbelag; Treppengeländer aus Holz; Wände halbhoch mit Ölanstrich versehen, darüber glatt verputzt und gestrichen; Eingangsbereich mit Steinzeugbelag ausgelegt Hauseingangsbereich: Hauseingangstüre aus Kunststoff mit freistehendem Element, integrierter Briefkastenanlage, Klingeltafel mit Gegensprechfunktion Dach: Satteldachkonstruktion mit einer Eindeckung aus Betondachsteinen; Entwässerung über Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz Elektroinstallation: wohnungstypische Versorgungsanschlüsse mit Brennstelle und mehreren Steckdosen je Raum Heizung: vermutlich Nachtspeicheröfen Lüftung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) Warmwasserversorgung: Durchlauferhitzer (Elektro) einer Besondere Bauteile/Einrichtungen im gemeinsch. Eigentum, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: Gauben kleine Hauseingangsüberdachung besondere Einrichtungen: keine vorhanden Besonnung und Belichtung: durchschnittlich Seite 16 von 45

17 Baumängel und Bauschäden: Im Rahmen der Besichtigungsmöglichkeiten waren keine größeren Bauschäden und Baumängel am Gemeinschaftseigentum erkennbar. Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist dem Alter entsprechend als normal zu beurteilen. Die Liegenschaft präsentiert sich in einem durchschnittlich gepflegten Zustand. 4.3 Nebengebäude Nebengebäude im gemeinschaftlichen Eigentum Keine vorhanden. 4.4 Außenanlagen Außenanlagen im gemeinschaftlichen Eigentum Anschlüsse an die Ver- und Entsorgungsleitungen Einfriedungen Anpflanzungen 4.5 Sondereigentum an der Wohnung im DG links Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung Lage des Sondereigentums im Gebäude: Das Sondereigentum liegt im Dachgeschoss links. Wohnfläche/Nutzfläche: Die Wohnfläche beträgt ca. 78 m². Die Fläche wurde anhand des in der Anlage beigefügten Aufteilungsplans auf Basis der WoFIV ermittelt. Ein Aufmaß wurde nicht durchgeführt. Die Flächenangabe ist ausschließlich für diese Wertermittlung zu verwenden und hierfür ausreichend genau. Sie ist nicht geeignet für ein evtl. späteres Mieterhöhungsverlangen. Raumaufteilung/Orientierung: Die Wohnung hat gem. Aufteilungsplan folgende Räume: 3 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad, 1 Abstellraum Grundrissgestaltung: Der Grundriss ist als zweckmäßig zu beurteilen und genügt einfachen Wohnansprüchen. Besonnung/Belichtung: unbekannt Seite 17 von 45

18 4.5.2 Raumausstattungen und Ausbauzustand Vorbemerkungen zur Ausstattungsbeschreibung Eine Innenbesichtigung des Sondereigentums war nicht möglich. Die nachfolgende Beschreibung erfolgt nach Aktenlage. Bodenbeläge: unbekannt Wandbekleidungen: unbekannt Deckenbekleidungen: unbekannt Fenster: Fenster aus Kunststoff mit Zweischeibenisolierverglasung und Dreh-/Kippbeschlägen Türen: unbekannt sanitäre Installation: unbekannt Besondere Bauteile, besondere Einrichtungen, Zustand des Sondereigentums Besondere Einrichtungen: unbekannt besondere Bauteile: unbekannt Baumängel/Bauschäden: unbekannt wirtschaftliche Wertminderungen: Dachgeschosslage; vermutlich Ausstattung mit Nachtspeicheröfen sonstige Besonderheiten: unbekannt Allgemeine Beurteilung des Sonderei- Keine Allgemeinbeurteilung aufgrund der nicht möglichen gentums: Innenbesichtigung. 4.6 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen Sondernutzungsrechte: Dem gegenständlichen Sondereigentum ist gem. Bestandsverzeichnis kein Sondernutzungsrecht zugeordnet. Erträge aus gemeinschaftlichem Eigentum: keine Wesentliche Abweichungen: Wesentliche Abweichungen zwischen dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (ME) und der relativen Wertigkeit des zu bewertenden Wohnungseigentums am Gesamtobjekt (RE): keine Seite 18 von 45

19 Abweichende Regelung: Von dem Miteigentumsanteil (ME) abweichende Regelung für den Anteil der zu tragenden Lasten und Kosten (VK) bzw. Erträge (VE) aus dem gemeinschaftlichen Eigentum: keine Instandhaltungsrücklage: Nach telefonische Auskunft der WEG-Verwaltung beträgt das zu zahlende Hausgeld 300,- /mtl. Die Instandhaltungsrücklage wurde mit 0,- angegeben. Seite 19 von 45

20 5 Ermittlung des Verkehrswerts 5.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für den 104,400/1000 Miteigentumsanteil an dem mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstück in Duisburg, Kolpingstraße 104 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im DG links, im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichnet zum Wertermittlungsstichtag ermittelt: Grundbuch- und Katasterangaben des Bewertungsobjekts Wohnungsgrundbuch Blatt lfd. Nr. Hamborn Gemarkung Flur Flurstück Fläche Hamborn m² 5.2 Verfahrenswahl mit Begründung Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Die Preisbildung für den Grund und Boden orientiert sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig an den allen Marktteilnehmern (z. B. durch Vergleichsverkäufe, veröffentlichte Bodenrichtwerte, aber auch Zeitungsannoncen und Maklerexposés) bekannt gewordenen Informationen über Quadratmeterpreise für unbebaute Grundstücke. Der Bodenwert ist deshalb (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke - dort, getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen ( 16 ImmoWertV) zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre). Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese anstelle oder ergänzend zu den Vergleichskaufpreisen zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und des Entwicklungszustandes gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation sowie des abgabenrechtlichen Zustandes und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind ( 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Zur Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten aus realisierten Kaufpreisen sind die Gutachterausschüsse verpflichtet ( 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Er ist bezogen auf den Quadratmeter der Grundstücksfläche (Dimension: /m² Grundstücksfläche). Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks vom Vergleichsgrundstück bzw. von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt -, aber auch Abweichungen des Wertermittlungsstichtags vom Kaufzeitpunkt der Vergleichsgrundstücke bzw. Seite 20 von 45

21 vom Stichtag, zu dem der Bodenrichtwert abgeleitet wurde, bewirken i. d. R. entsprechende Abweichungen seines Bodenwerts von dem Vergleichskaufpreis bzw. dem Bodenrichtwert ( 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV). Für die anzustellende Bewertung liegt ein i. S. d. 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV i. V. m. 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB geeigneter, d. h. hinreichend gegliederter und bezüglich seiner wesentlichen Einflussfaktoren definierter Bodenrichtwert vor. Der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner relativen Richtigkeit (Vergleich mit den Bodenrichtwerten der angrenzenden Bodenrichtwertzonen) und seiner absoluten Höhe (Vergleich mit Bodenrichtwerten von in etwa lagegleichwertigen Bodenrichtwertzonen, auch aus anderen Gemeinden) auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage dieses Bodenrichtwerts, d. h. durch dessen Umrechnung auf die allgemeinen Wertermittlungsverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die Grundstücksmerkmale des Bewertungsobjekts (vgl. 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV und nachfolgender Abschnitt Bodenwertermittlung dieses Gutachtens) Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Anwendbare Verfahren Zur Bewertung von Wohnungs- bzw. Teileigentumen werden in Deutschland vorrangig das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren angewendet. Dies ist insbesondere darin begründet, weil die Anwendung dieser Verfahren in der ImmoWertV vorgeschrieben ist (vgl. 8 Abs. 1 ImmoWertV); und demzufolge (nur) für diese klassischen Wertermittlungsverfahren die für marktkonforme Wertermittlungen erforderlichen Erfahrungswerte ( erforderliche Daten der Wertermittlung i. S. d. 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. ImmoWertV, Abschnitt 2) durch Kaufpreisanalysen abgeleitet verfügbar sind. Hinweis: (Nur) Beim Vorliegen der verfahrensspezifischen erforderlichen Daten ist ein Wertermittlungsverfahren ein Preisvergleichsverfahren (vgl. nachfolgende Abschnitte) und erfüllt die Anforderungen, die von der Rechtsprechung und der Bewertungstheorie an Verfahren zur Verkehrswertermittlung gestellt werden. Andere Verfahren scheiden i. d. R. wegen Fehlens hinreichender Erfahrungswerte zur Anpassung deren Ergebnisse an den deutschen Grundstücksmarkt aus. Vergleichswertverfahren Für manche Grundstücksarten (z. B. Eigentumswohnungen, Reihenhausgrundstücke) existiert ein hinreichender Grundstückshandel mit vergleichbaren Objekten. Den Marktteilnehmern sind zudem die für vergleichbare Objekte gezahlten oder (z. B. in Zeitungs- oder Maklerangeboten) verlangten Kaufpreise bekannt. Da sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Preisbildung für derartige Objekte dann an diesen Vergleichspreisen orientiert, sollte zu deren Bewertung möglichst auch das Vergleichswertverfahren herangezogen werden. Die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens sind, dass a) eine hinreichende Anzahl wertermittlungsstichtagsnah realisierter Kaufpreise für in allen wesentlichen wertbeeinflussenden Eigenschaften mit dem Bewertungsobjekt hinreichend übereinstimmender Vergleichsgrundstücke aus der Lage des Bewertungsgrundstücks oder aus vergleichbaren Lagen und b) die Kenntnis der zum Kaufzeitpunkt gegebenen wertbeeinflussenden Eigenschaften der Vergleichsobjekte oder Seite 21 von 45

22 c) i. S. d. 15 Abs. 2 ImmoWertV geeignete Vergleichsfaktoren, vom Gutachterausschuss abgeleitet und veröffentlicht (z. B. hinreichend definierte Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum) sowie d) Umrechnungskoeffizienten für alle wesentlichen wertbeeinflussenden Eigenschaften der zu bewertenden Grundstücksart und eine Preisindexreihe zur Umrechnung vom Kaufzeitpunkt der Vergleichsobjekte bzw. vom Stichtag, für den der Vergleichsfaktor abgeleitet wurde, auf den Wertermittlungsstichtag gegeben sind. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens zur Bewertung des Wohnungseigentums ist im vorliegenden Fall möglich, weil hinreichend differenziert beschriebene Vergleichsfaktoren des örtlichen Grundstücksmarkts zur Bewertung des Wohnungseigentums zur Verfügung stehen. Ertragswertverfahren Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr das 1 Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. ) Dies trifft für das hier zu bewertende Grundstück zu, da es als Renditeobjekt angesehen werden kann. Das Ertragswertverfahren (gem ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes (Reinerträge: Kaufpreise) ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer; aber auch Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und die Wertunterschiede bewirken. 5.3 Anteilige Wertigkeit des Wohnungs-/Teileigentums am Gesamtgrundstück Der dem Wohnungs-/Teileigentum zugeordnete Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (ME) entspricht in etwa der anteiligen Wertigkeit des Wohnungs- / Teileigentums am Gesamtgrundstück. 1) Vgl. auch BGH, Urteil vom VII ZR 189/68 (WF-BIB); BGH, Urteil vom VII ZR 2/76 (WF-BIB) und BFH, Urteil vom III R 173/86 (WF-BIB). Seite 22 von 45

23 5.4 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt (Emscherstr. Höhe HS Nr. 209) 145,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe Art der baulichen Nutzung abgabenrechtlicher Zustand Geschossflächenzahl (GFZ) Grundstückstiefe = = = = = baureifes Land W (Wohnbaufläche) frei 1,0 30 m = = = = = = baureifes Land W (Wohnbaufläche) frei 2,0 382,00 m² Beschreibung des Gesamtgrundstücks Wertermittlungsstichtag Entwicklungszustand Art der baulichen Nutzung abgabenrechtlicher Zustand Geschossflächenzahl (GFZ) Grundstücksfläche Bodenwertermittlung des Gesamtgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Gesamtgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand abgabenpflichtiger Bodenrichtwert 145,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere An= 145,00 /m² passung) II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Stichtag Anpassungsfaktor 1,00 Erläuterung Erläuterung E1 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen Lage Emscherstr. Höhe vergleichbar 1,00 HS Nr. 209 lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 145,00 /m² GFZ 1 2,0 E3 1,45 Fläche (m²) 382 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung Tiefe (m) W (Wohnbaufläche) W (Wohnbaufläche) 1,00 30 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben abgabenfreier relativer Bodenwert = 1,00 210,25 /m² = 0,00 /m² 210,25 /m² Seite 23 von 45

24 IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert Fläche abgabenfreier Bodenwert Erläuterung 210,25 /m² = rd. 382 m² , ,00 Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Eine Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag ist nicht erforderlich, da auf Grund der geringen zeitlichen Differenz zwischen Richtwert- und Wertermittlungsstichtag keine wesentlichen Bodenpreisveränderungen eingetreten bzw. zu erwarten sind. E3 Die Umrechnung von der GFZ des BRW-Grundstücks auf die GFZ des Bewertungsgrundstücks erfolgt unter Verwendung der vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums Der anteilige Bodenwert wird entsprechend dem zu bewertenden Wohnungseigentum zugehörigen 104,400/1.000 Miteigentumsanteil (ME) ermittelt. Dieser Miteigentumsanteil entspricht in etwa der anteiligen Wertigkeit des zu bewertenden Wohnungseigentums am Gesamtobjekt (RE); deshalb kann dieser Bodenwertanteil für die Ertrags- und Sachwertermittlung angehalten werden. Ermittlung des anteiligen Bodenwerts Gesamtbodenwert Zu-/ Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte angepasster Gesamtbodenwert Miteigentumsanteil (ME) vorläufiger anteiliger Bodenwert Zu-/Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte anteiliger Bodenwert Erläuterung ,00 0, ,00 104,400/ ,99 0,00 = 8.384,99 rd ,00 Der anteilige Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag ,00. Seite 24 von 45

25 5.5 Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den ImmoWertV beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten). Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z. B. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.) Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz (Gesamt)Reinertrag des Grundstücks abzüglich Reinertragsanteil des Grund und Bodens. Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d. h. Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt. Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von Bodenwert und Wert der baulichen und sonstigen Anlagen zusammen. Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen. Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Rohertrag ( 18 Abs. 2 ImmoWertV) Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den üblichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) auszugehen. Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, Seite 25 von 45

26 nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags zunächst die für eine übliche Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge zugrunde zu legen. Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV) Die Bewirtschaftungskosten sind marktüblich entstehende Aufwendungen, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung ( 19 Abs. 2 Ziffer 3 ImmoWertV u. 29 Satz 1 und 2 II. BV). Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d. h. nicht zusätzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter umgelegt werden können. Ertragswert / Rentenbarwert ( 17 Abs. 2 und 20 ImmoWertV) Der Ertragswert ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge - abgezinst auf die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag - sind wertmäßig gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts. Als Nutzungsdauer ist für die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer anzusetzen, für den Grund und Boden unendlich (ewige Rente). Liegenschaftszinssatz ( 14 Abs. 3 ImmoWertV) Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstücke nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. 14 Nr. 3 Satz 2 ImmoWertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d. h. dem Verkehrswert entspricht. Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. Durch ihn werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere Weise berücksichtigt sind. Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsob Seite 26 von 45

27 jekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche Überalterung, insbesondere Baumängel und Bauschäden (siehe nachfolgende Erläuterungen), oder Abweichungen von den marktüblich erzielbaren Erträgen). Baumängel und Bauschäden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften - z. B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-Sachverständigen notwendig). Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf beruhenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Seite 27 von 45

28 5.5.3 Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit lfd. Nr. Wohnungsei- 1 gentum (Kolpingstraße 104) Summe Nutzung/Lage Wohnung DG links Fläche Anzahl (m²) (Stck.) marktüblich erzielbare Nettokaltmiete monatlich jährlich ( /m²) ( ) ( ) bzw. ( /Stck.) 4,00 312, ,00 78,00 78,00 - Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (vgl. Einzelaufstellung) jährlicher Reinertrag Reinertragsanteil des Bodens (Verzinsungsbetrag nur des Bodenwertanteils, der den Erträgen zuzuordnen ist; vgl. Bodenwertermittlung, bebaute Teilfläche) 5,00 % von 8.385,00 (Liegenschaftszinssatz anteiliger Bodenwert) Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 5,00 % Liegenschaftszinssatz und n = 30 Jahren Restnutzungsdauer Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen anteiliger Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) vorläufiger Ertragswert des Wohnungseigentums besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Ertragswert des Wohnungseigentums 312, , ,00 = 1.421,93 = 419,25 = = = rd , ,82 15, , , ,15 0, , ,00 Seite 28 von 45