G U T A C H T E N. Der Verkehrswert wurde nach äußerem Anschein zum Stichtag ermittelt mit rd ,00

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1 Amtsgericht Duisburg Abt.: 046 K Kardinal-Galen-Str Duisburg Datum: Az.: 578/2013 G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Dreifamilienhaus bebaute Grundstück in Duisburg, Friedenstraße 28 Der Verkehrswert wurde nach äußerem Anschein zum Stichtag ermittelt mit rd ,00 im Zwangsversteigerungsverfahren Az. des Gerichts: 046 K 191/12 Es handelt sich hier um eine Internet-Version des Gutachtens. Diese Version unterscheidet sich von dem Originalgutachten nur dadurch, dass es nicht sämtliche Anlagen enthält. Das Originalgutachten kann nach telefonischer Rücksprache auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Duisburg eingesehen werden.

2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Mehrfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Raumausstattungen und Ausbauzustand Wohnungen Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Nebengebäude Außenanlagen Ermittlung des Verkehrswerts (unbelastet) Grundstücksdaten, Bewertungsteilbereiche Verfahrenswahl mit Begründung Bewertungsrechtliche und bewertungstheoretische Vorbemerkungen Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Friedenstraße 28, Duisburg Seite 2

3 4.3 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Umgriffsfläche der Gebäude Ertragswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Umgriffsfläche der Gebäude Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Sachwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Umgriffsfläche der Gebäude Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Gartenland Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Gartenland Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Gewichtung der Verfahrensergebnisse Einfluss aus Lasten und Beschränkungen Verkehrswert (unbelastet) Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur/Marktdaten Verzeichnis der Anlagen Friedenstraße 28, Duisburg Seite 3

4 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Grundstück, bebaut mit einem Dreifamilienhaus nebst Anbau und Belastung durch ein Wohnungsrecht. Objektadresse: Friedenstraße Duisburg Grundbuchangaben: Grundbuch von Duisburg, Blatt 6853, lfd. Nr. 1 Katasterangaben: Gemarkung Duisburg III, Flur 318, Flurstück 118 (308 m²) 1.2 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Gutachtenauftrag Gemäß Beschluss des Amtsgerichts Duisburg vom und Schriftsatz vom soll durch ein schriftliches Sachverständigengutachten der Verkehrswert des im Beschluss näher bezeichneten Grundstücks ermittelt werden. Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Ortsbesichtigung: Umfang der Besichtigung etc (Tag der Ortsbesichtigung) entspricht dem Wertermittlungsstichtag Zu dem 2. Ortstermin am wurden die Parteien durch Schreiben vom fristgerecht eingeladen. Die Einladung zu dem geplanten 1. Ortstermin am erfolgte am Es wurde eine Außenbesichtigung (von der Straße) des Mehrfamilienhauses durchgeführt. Die Wohnungen waren nicht zugänglich bzw. konnten nicht in Augenschein genommen werden. Hinweis Für die nicht besichtigten oder nicht zugänglich gemachten Bereiche wird unterstellt, dass der während der Besichtigung gewonnene Eindruck auf diese Bereiche übertragbar ist und Mängel- und Schadensfreiheit besteht. Teilnehmer am Ortstermin: der Sachverständige Friedenstraße 28, Duisburg Seite 4

5 Eigentümer: Mieter: Amtliche Hausnummer: Art und Inhaber des Gewerbeobjektes: herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Gutachtenerstellung unter Mitwirkung von: tlw. eigengenutzt Mieter konnten nicht ermittelt werden. Friedenstr. 28, Duisburg Während der Ortsbesichtigung war keine gewerbliche Tätigkeit zu erkennen. Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: beglaubigter Grundbuchauszug vom Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Flurkartenauszug im Maßstab 1:500 vom ; Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte); Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohnund Nutzflächen; Urkunde des in Abt. II des Grundbuchs eingetragenen Wohnungsrechts. Durch die Mitarbeiterin wurden folgende Tätigkeiten bei der Gutachtenerstellung durchgeführt: Einholung der erforderlichen Auskünfte bei den zuständigen Ämtern. Die Ergebnisse dieser Tätigkeiten wurden durch den Sachverständigen auf Richtigkeit und Plausibilität überprüft, wo erforderlich ergänzt und für dieses Gutachten verwendet. 1.3 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Diese Gutachtenerstellung erfolgt nach dem äußeren Anschein, da nach mehrmaliger Aufforderung eine Innenbesichtigung des Bewertungsobjektes nicht möglich war. Friedenstraße 28, Duisburg Seite 5

6 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: Kreis: Ort und Einwohnerzahl: überörtliche Anbindung / Entfernungen: Nordrhein-Westfalen kreisfreie Stadt Duisburg Stadt Duisburg (ca Einwohner); Stadtteil Dellviertel im Stadtbezirk Mitte nächstgelegene größere Städte: Oberhausen (ca. 13,5 km entfernt) Landeshauptstadt: Düsseldorf (ca. 29,5 km entfernt) Bundesstraßen: B 8 (ca. 2,0 km entfernt) Autobahnzufahrt: A 40, Anschlussstelle Duisburg-Häfen (ca. 1,5 km entfernt) A 59, Anschlussstelle Duisburg-Zentrum (ca. 1,5 km entfernt) Bahnhof: Duisburg (ca. 2,0 km entfernt) Flughafen: Düsseldorf (ca. 23,5 km entfernt) Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Beeinträchtigungen: Topografie: Stadtrand; Die Entfernung zum Stadtzentrum beträgt ca. 1,5 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte sind gut zu erreichen. gewerbliche (Kleingewerbe) und wohnbauliche Nutzungen normal eben; Grundstück mit Südausrichtung Friedenstraße 28, Duisburg Seite 6

7 2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: mittlere Breite: ca. 45,5 m; mittlere Tiefe: ca. 6,75 m; Grundstücksgröße: Flurst.Nr.: Größe: m² insgesamt: 308 m² Bemerkungen: fast rechteckige Grundstücksform; Übertiefe 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Anliegerstraße Straßenausbau: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege beiderseitig vorhanden elektrischer Strom, Wasser, Gas aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss mehrseitige Grenzbebauung des Bewertungsobjektes gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Altlasten: Gemäß der schriftlicher Auskunft aus dem Altlastenkataster vom besteht für das Bewertungsobjekt kein konkreter Verdacht auf relevante Altablagerungen oder Altstandorte. Friedenstraße 28, Duisburg Seite 7 Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass Verunreinigungen des Bodens vorhanden sind. Zudem ist in einigen Bereichen des Stadtgebietes mit Auffüllmaterialien zu rechnen, die aufgrund ihrer

8 Fremdbestandteile (z.b. Aschen und Schlacken) unter Umständen als Bodenbelastung einzustufen sind. In Duisburg wurden stadtweise Bodenuntersuchungen zur Beurteilung der oberflächennahen Bodenschichten bis in 30 cm Tiefe durchgeführt. Auf der Grundlage dieser Untersuchung muss in weiten Bereichen des Stadtgebietes damit gerechnet werden, dass Schadstoffgehalte vorhanden sind, welche die Prüfwerte der Bodenschutz- und Altlastenverordnung für die Nutzformen Kinderspielfläche, Wohngebiet und Hausgärten/Kleingärten überschreitet. Wegen der flächenhaften Überschreitung von Prüfwerten wurden seitens der Stadt Duisburg weitere gebietsbezogenen Untersuchungen durchgeführt und ein Maßnahmen- und Bewertungskonzept entwickelt. In diesem Zusammenhang wurde ein oberer und unterer Beurteilungswert abgeleitet. Das Bewertungsgrundstück liegt in einem Bereich in dem die unteren Beurteilungswerte überschritten werden. Hier reicht eine Nutzungseinschränkung oder eine Verdichtung des Pflanzenbewuchses in Bereichen mit offen liegendem Boden. Seitens der Stadt Duisburg wird die Feststellung eines Bodenschutzgebietes vorbereitet, in dem der Umgang mit den flächenhaften Bodenbelastungen verbindlich geregelt wird. Eine abschließende Aussage kann nur auf der Basis gezielter Untersuchungen auf dem Bewertungsgrundstück erfolgen. Anmerkung: In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. Friedenstraße 28, Duisburg Seite 8

9 2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Bodenordnungsverfahren: nicht eingetragene Rechte und Lasten: Dem Sachverständigen liegt ein beglaubigter Grundbuchauszug vom vor. Hiernach bestehen in Abteilung II des Grundbuchs von Duisburg, Blatt 6853 folgende Eintragungen: lfd. Nr. 1: Den Besitzern der Nachbarparzelle Nr. 778/ (alte Bezeichnung) steht das Recht zu, mit zu errichtenden Gebäulichkeiten auch Grenzmauern, dergestalt auf die Grenze vorzuspringen, dass die Hälfte der Mauerstärke auf die Nachbarparzelle Nr. 777/ zu stehen kommt, die mittlere Linie der Mauer also die Grenzlinie bildet. An den auf diese Weise errichteten Mauern steht dem anderen Nachbarn das Recht der Mitbenutzung durch Anbauten und auch Aufbauten und zwar in ganzer Stärke zu; er muss aber vorher das Miteigentum durch Zahlung der Hälfte ihres derzeitigen Wertes erworben haben. Eingetragen am lfd. Nr. 9: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) für xxx des Eigentümers. Bewilligung vom Eingetragen am lfd. Nr. 10: Zwangsversteigerungsvermerk (Amtsgericht Duisburg 46 K 191/12). Eingetragen am lfd. Nr. 11: Zwangsverwaltungsvermerk (Amtsgericht Duisburg 46 L 90/12). Eingetragen am Bei Wertermittlungen im Rahmen von Zwangsversteigerungen werden Belastungen, die in Abt. II des Grundbuches eingetragen sind, vorerst nicht berücksichtigt. Da in Abteilung II des Grundbuchs kein entsprechender Vermerk eingetragen ist, wird ohne weitere Prüfung davon ausgegangen, dass das Bewertungsobjekt in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist. Sonstige nicht eingetragene Lasten sind nach Auskunft der Behörden nicht vorhanden. Friedenstraße 28, Duisburg Seite 9

10 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Der Inhalt des Baulastenverzeichnisses wurde vom Sachverständigen tel. erfragt. Das Baulastenverzeichnis enthält keine wertbeeinflussenden Eintragungen. Denkmalschutz: Denkmalschutz besteht nach Auskunft der Denkmalliste online der Stadt Duisburg nicht Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Festsetzungen im Bebauungsplan: Für den Bereich des Bewertungsobjektes trifft der Bebauungsplan Nr. 362/1. Änd. Dellviertel ; rechtskräftig seit dem folgende Festsetzungen: WR = reines Wohngebiet; III = 3 Vollgeschosse (zwingend); GRZ = 0,3 (Grundflächenzahl); GFZ = 0,9 (Geschossflächenzahl); g = geschlossene Bauweise Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) abgabenrechtlicher Zustand: Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG abgabenfrei. Anmerkung: Diese Informationen zum abgabenrechtlichen Zustand wurden telefonisch erkundet. Friedenstraße 28, Duisburg Seite 10

11 2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, telefonisch eingeholt. 2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Dreifamilienhaus mit Anbau und Hintergebäude bebaut. Vermutlich befinden sich max. 3 Wohnungen in dem Objekt (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Auf dem Grundstück befinden sich keine Stellplätze und Garagenplätze. Das Objekt ist vermutlich eigengenutzt bzw. tlw. leerstehend. 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.2 Mehrfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Mehrfamilienhaus, ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt; dreigeschossig; unterkellert; ausgebautes Dachgeschoss; zweiseitig angebaut; mit Anbau Baujahr: 1886 Errichtung des Wohnhauses 1931 Anbau Geräteraum 1949 Umbau Werkstatteingang Friedenstraße 28, Duisburg Seite 11

12 1964 Wiederherstellung des Hintergebäudes als Motorradgarage (gemäß Bauakte) Energieeffizienz: Außenansicht: Energieausweis liegt nicht vor Straßenseite verputzt und gestrichen; Sockel tlw. mit Fliesen Nutzungseinheiten, Raumaufteilung 1 Kellergeschoss: Kellerräume, vermutlich Heizungsraum Erdgeschoss: vermutlich 5 Räume, Verbindungsraum zwischen Altbau und Anbau 1. Obergeschoss: vermutlich 5 Räume, Verbindungsraum zwischen Altbau und Anbau Dachgeschoss: vermutlich 3,5 Räume Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Massivbau Fundamente: Keller: Umfassungswände: Innenwände: vermutlich Bruchstein vermutlich Bruchsteinmauerwerk Mauerwerk Mauerwerk Geschossdecken: vermutlich Holzbalkendecken und Gewölbedecke über KG Treppen: Dach: Geschosstreppe: vermutlich Holzkonstruktion Dachkonstruktion: Holzdach Dachform: Satteldach 1 gem. Grundrisszeichnungen aus der Bauakte Friedenstraße 28, Duisburg Seite 12

13 Dacheindeckung (augenscheinlich erneuert): Dachziegel (Ton) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: Heizung: Warmwasserversorgung: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz vermutlich durchschnittliche Ausstattung vermutlich Gaszentralheizung keine Aussage möglich Raumausstattungen und Ausbauzustand Wohnungen Bodenbeläge, Wand- und Deckenbekleidung: keine Aussage möglich Fenster: Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung; Rollläden aus Kunststoff; Fensterbänke außen aus Mauerwerk verputzt Türen: sanitäre Installation: Küchenausstattung: Grundrissgestaltung: Eingangstür: Holztür beschichtet mit Oberlicht keine Aussage möglich nicht in Wertermittlung enthalten vermutlich für das Baujahr zeittypisch Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: keine erkennbar Besonnung und Belichtung: Bauschäden und Baumängel: vermutlich normal Innenbereich: keine Aussage möglich Außenbereich: die Haustür erneuern; das EG der straßenseitigen Fassade ist zu verputzen bzw. zu verkleiden; Friedenstraße 28, Duisburg Seite 13

14 allgemeine Putzschäden an der Fassade beheben Allgemeinbeurteilung: Das Objekt macht einen vernachlässigten Eindruck. 3.3 Nebengebäude Laut Bauakte befindet sich ein Hintergebäude auf dem Grundstück, dass 1964 als Motorradgarage geplant war (Mauerwerk mit Holzbalkendach und Dachpappe). Es ist jedoch keine Zufahrt von der Straße aus möglich. Dem Nebengebäude konnte kein Wert beigemessen werden. 3.4 Außenanlagen Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz; Kanalanschluss; vermutlich Hofbefestigung 4 Ermittlung des Verkehrswerts (unbelastet) 4.1 Grundstücksdaten, Bewertungsteilbereiche Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück in Duisburg, Friedenstraße 28 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. Duisburg Gemarkung Flur Flurstück Fläche Duisburg III m² Das Grundstück wird ausschließlich aus bewertungstechnischen Gründen in Bewertungsteilbereiche aufgeteilt. Bei den Bewertungsteilbereichen handelt es sich um Grundstücksteile, die nicht vom übrigen Grundstücksteil abgetrennt und unabhängig von diesem selbstständig verwertet (z. B. veräußert) werden können bzw. sollen. Bezeichnung des Bewertungsteilbereichs Bebauung/Nutzung Fläche Umgriffsfläche der Gebäude Gartenland Mehrfamilienhaus Garten 200 m² 108 m² Summe der Bewertungsteilbereichsflächen 308 m² Friedenstraße 28, Duisburg Seite 14

15 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Bewertungsrechtliche und bewertungstheoretische Vorbemerkungen Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren Nach 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d. h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen ( 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen ( 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Der Bodenwert ist (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke - dort, getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre ( 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese anstelle oder ergänzend zu den Vergleichskaufpreisen zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Für die anzustellende Bewertung liegt ein i. S. d. 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV i. V. m. 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB geeigneter, d. h. hinreichend gegliederter und bezüglich seiner wesentlichen Einflussfaktoren definierter Bodenrichtwert vor. Die Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage dieses Bodenrichtwerts, d. h. durch dessen Umrechnung auf die allgemeinen Wertermittlungsverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die Grundstücksmerkmale des Bewertungsobjekts (vgl. 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV und nachfolgender Abschnitt Bodenwertermittlung dieses Gutachtens). Friedenstraße 28, Duisburg Seite 15

16 Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Anwendbare Verfahren Zur Bewertung bebauter Grundstücke werden in Deutschland vorrangig - wie bereits beschrieben - das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren angewendet (vgl. 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Ertragswertverfahren Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. Dies trifft für das hier zu bewertende Grundstück zu, da es als Renditeobjekt angesehen werden kann. Das Ertragswertverfahren (gem ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes (Reinerträge: Kaufpreise) ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer; aber auch Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und die Wertunterschiede bewirken. Sachwertverfahren Mit dem Sachwertverfahren werden solche bebaute Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet (gekauft oder errichtet) werden. Dies gilt für die hier zu bewertende Grundstücksart nicht, da es sich um kein typisches Sachwertobjekt handelt. Dennoch wird das Sachwertverfahren angewendet. Dies ist wie folgt begründet: Für die zu bewertende Grundstücksart stehen die für marktkonforme Sachwertermittlungen erforderlichen Daten (Normalherstellungskosten, Bodenwerte, Sachwertfaktoren) zur Verfügung. Ein zweites Verfahren ist grundsätzlich zur Ergebnisstützung unverzichtbar. Ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer überlegt alternativ zur Anmietung bzw. Kaufpreisermittlung über den Ertrag auch, welche Kosten (Grundstückserwerb, Baukosten) und welche Vorteile (Mietersparnisse, steuerliche Abschreibungen, eigenbedarfsorientierte Gebäudekonzeption) ihm bei der Realisierung eines vergleichbaren Vorhabens entstehen. Zu bedenken ist hierbei auch, dass eine solide Rendite nur auf einer gesunden Sachwertbasis erzielbar ist und dass der richtig verstandene Substanzwert oftmals den Wert einer Immobilie nachhaltiger bestimmt als die (aktuell) zu erzielende Miete. Die Substanz ist - wie die Geschichte gezeigt hat - krisenfester als der Ertrag. Eine Sachwertermittlung (d. h. der Kaufpreisvergleich mittels Substanzwertvergleich) ist demnach grundsätzlich auch für Ertragsobjekte sachgemäß. Denn: Nur bei einer guten Substanz ist ein nachhaltiger Ertrag gesichert. Friedenstraße 28, Duisburg Seite 16

17 4.3 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Umgriffsfläche der Gebäude Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt für die Richtwertzone Nr ,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 1,20 Anzahl der Vollgeschosse = II-IV Grundstückstiefe = 30 m Beschreibung des Bewertungsteilbereichs Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WR (reines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 1,23 Anzahl der Vollgeschosse = III Grundstücksfläche = Gesamtgrundstück = 308,00 m² Bewertungsteilbereich = 200,00 m² Friedenstraße 28, Duisburg Seite 17

18 Bodenwertermittlung des Bewertungsteilbereichs Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsteilbereichs angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 190,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 190,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 190,00 /m² GFZ 1,20 1,23 1,01 E1 Fläche (m²) 308,00 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung W (Wohnbaufläche) WR (reines Wohngebiet) 1,00 Vollgeschosse II-IV III 1,00 Tiefe (m) 30 1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 191,90 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 191,90 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 191,90 /m² Fläche 200,00 m² abgabenfreier Bodenwert = ,00 rd ,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Die Umrechnung von der GFZ des BRW-Grundstücks auf die GFZ des Bewertungsgrundstücks erfolgt unter Verwendung der vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten. Friedenstraße 28, Duisburg Seite 18

19 4.4 Ertragswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Umgriffsfläche der Gebäude Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den ImmoWertV beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten). Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen. Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe -siehe unter Glossar- Friedenstraße 28, Duisburg Seite 19

20 4.4.3 Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete lfd. Nr. Nutzung/Lage (m²) (Stck.) ( /m²) bzw. ( /Stck.) monatlich ( ) jährlich ( ) Mehrfamilienhaus 1 Wohnung EG 66,00 4,70 310, ,40 2 Wohnung OG 64,50 4,70 303, ,80 3 Wohnung DG 46,00 4,58 210, ,16 Summe 176,50 824, ,36 Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 9.888,36 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (vgl. Einzelaufstellung) 3.199,02 jährlicher Reinertrag = 6.689,34 Reinertragsanteil des Bodens 4,60 % von ,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 1.765,48 Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 4.923,86 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 4,60 % Liegenschaftszinssatz und n = 25 Jahren Restnutzungsdauer 14,677 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = ,49 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Ertragswert für den Bewertungsteilbereich Umgriffsfläche der = ,49 Gebäude besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 3.500,00 Ertragswert für den Bewertungsteilbereich Umgriffsfläche der Gebäude = ,49 rd ,00 Friedenstraße 28, Duisburg Seite 20

21 4.4.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Wohn- bzw. Nutzflächen Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen wurden anhand der Unterlagen aus der Bauakte durchgeführt. Die Berechnungen können teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (WoFlV; II. BV; DIN 283; DIN 277) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die marktüblich erzielbare Miete wurde auf der Grundlage von verfügbaren Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus dem Mietspiegel 2013 der Stadt Duisburg, als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet und angesetzt. Lage des WE: EG - OG Gruppe: I (vor 1948) Wohnlage: normale Wohnlage Wohnfläche: bis 70 m² Spanne 4,33-5,07 Netto-Miete in Einflussfaktor Einflussfaktor Einflussfaktor Netto Miete in gemäß Mietspiegel "Größe" "Lage" "EFH / ZFH" angesetzt Mittelwert 4,70 angesetzter Wert 4,70 1,00 1,00 1,00 4,70 Lage des WE: DG Gruppe: I (vor 1948) Wohnlage: normale Wohnlage Wohnfläche: bis 50 m² Spanne 4,50-5,14 Netto-Miete in Einflussfaktor Einflussfaktor Einflussfaktor Netto Miete in gemäß Mietspiegel "Größe" "Lage im Geb." "EFH / ZFH" angesetzt Mittelwert 4,82 angesetzter Wert 4,82 1,00 0,95 1,00 4,58 Friedenstraße 28, Duisburg Seite 21

22 Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis der II. Berechnungsverordnung bestimmt. Bewirtschaftungskosten (BWK) für alle Mieteinheiten gemeinsam: BWK-Anteil Kostenanteil [% vom Rohertrag] Kostenanteil [ /m² WF] Kostenanteil insgesamt [ ] Verwaltungskosten ,00 Instandhaltungskosten , ,25 Mietausfallwagnis 2, ,77 Summe 3.199,02 (ca. 32 % des Rohertrags) Liegenschaftszinssatz Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des örtlich zuständigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung eigener Ableitungen des Sachverständigen, bestimmt. Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes aus Tabelle des örtlichen GAA = 5,40 % Einflussfaktor RND x 0,90 Einflussfaktor Lage x 0,95 ermittelter Liegenschaftszinssatz = rd. 4,6 % Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard und wurde gemäß dem Modell des örtlichen Gutachterausschusses mit 80 Jahren angesetzt. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird das in [1], Kapitel beschriebene Modell angewendet. Friedenstraße 28, Duisburg Seite 22

23 Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) für das Gebäude: Mehrfamilienhaus Das (gemäß Bauakte) ca errichtete Gebäude wurde tlw. modernisiert. Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunächst in ein Punktraster (Punktrastermethode nach AGVGA- NRW/Sprengnetter ) eingeordnet. Hieraus ergeben sich 9 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt: Modernisierungsmaßnahmen (vorrangig in den letzten 15 Jahren) Punkte Begründung durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen Dacherneuerung inkl. der Verbesserung der Wärmedämmung im Dach bzw. Dämmung der obersten Geschossdecke Einbau isolierverglaster Fenster 2,0 Summe 5,0 3,0 Unterstellte Modernisierungsmaßnahmen Einbau einer zeitgemäßen Heizungsanlage 2,0 Modernisierung von Bädern / WCs etc. 2,0 Summe 4,0 Ausgehend von den 9 Modernisierungspunkten ist dem Gebäude der Modernisierungsstandard teilweise modernisiert zuzuordnen. In Abhängigkeit von: der üblichen Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre) und dem ( vorläufigen rechnerischen ) Gebäudealter ( = 127 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (80 Jahre 127 Jahre =) 0 Jahren und auf Grund des Modernisierungsstandards teilweise modernisiert ergibt sich für das Gebäude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 25 Jahren. Aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (25 Jahre) ergibt sich ein fiktives Gebäudealter von (80 Jahre 25 Jahre =) 55 Jahren. Aus dem fiktiven Gebäudealter ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr ( Jahren =) Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Gebäude Mehrfamilienhaus in der Wertermittlung eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren und ein fiktives Baujahr 1958 zugrunde gelegt. Friedenstraße 28, Duisburg Seite 23

24 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Bauschäden ,00 Fassade verkleiden bzw. instand setzen und ,00 streichen Unterhaltungsbesonderheiten ,00 Haustür ersetzen ,00 Summe , Sachwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Umgriffsfläche der Gebäude Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe -siehe unter Glossar- Friedenstraße 28, Duisburg Seite 24

25 4.5.3 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Mehrfamilienhaus Brutto-Grundfläche (BGF) 339,00 m² Baupreisindex (BPI) (2000 = 100) 124,4 Normalherstellungskosten (ohne BNK) NHK im Basisjahr (2000) NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten (ohne BNK) 695,00 /m² BGF 864,58 /m² BGF Normgebäude ,62 Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) ,62 Baunebenkosten (BNK) prozentual 16,00 % Betrag ,82 Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) ,44 Alterswertminderung Modell Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) linear 80 Jahre 25 Jahre prozentual 68,75 % Betrag ,36 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) ,08 Gebäudewert (inkl. BNK) ,08 Gebäudesachwerte insgesamt ,08 Sachwert der Außenanlagen 3.187,38 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,46 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,46 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 0,73 marktangepasster vorläufiger Sachwert für den Bewertungsteilbereich = ,83 Umgriffsfläche der Gebäude besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 3.500,00 (marktangepasster) Sachwert für den Bewertungsteilbereich Umgriffsfläche der Gebäude = ,83 rd ,00 Friedenstraße 28, Duisburg Seite 25

26 4.5.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung der Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen - BGF) wurde anhand der Unterlagen aus der Bauakte durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN Ausgabe 1987 bzw. WoWFlV) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17); bei der BGF z. B. (Nicht)Anrechnung der Gebäudeteile c (z. B. Balkone) und Anrechnung von (ausbaubaren aber nicht ausgebauten) Dachgeschossen; Herstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Basisjahr angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel (bei NHK 2000 bis 102. Ergänzung) entnommen. Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach Sprengnetter) für das Gebäude: Mehrfamilienhaus Ermittlung des Ausstattungsstandards (tlw. unterstellt): Gebäudeteil (rel. Anteil) Fassade (rel. Anteil 4,00 %) Innenwandbekleidung in Nassräumen Ausstattungsstandardstufe des Gebäudes Beschreibung der Ausstattungsstandardstufe (allgemein) einfach Mauerwerk mit Putz oder Fugenglattstrich und Anstrich mittel Putz/Trockenputz mit Binderfarbenanstrich, Tapete (untere Preisklasse), Fliesensockel (bis 1,5 m) (rel. Anteil 4,00 %) Deckenbekleidung mittel Deckenputz gefilzt mit Binderfarbenanstrich, Gipskartonplatten (rel. Anteil 1,00 %) Bodenbeläge Treppenbeläge in Nassräumen mittel Linoleum, PVC-Böden und Textilbelag (mittlere Preisklasse), Buchenparkett, Fliesen (mittlere Preisklasse) (rel. Anteil 5,00 %) Fenster (rel. Anteil 5,00 %) Türen (rel. Anteil 6,00 %) Heizung (rel. Anteil 7,00 %) mittel Einfachfenster aus Holz/Kunststoff mit Isolierverglasung; bessere Beschläge, Rollläden oder Fensterläden, Fensterbänke aus Holz, Metall oder Betonwerkstein mittel glatte Türen aus Holz/Holzwerkstoff; Stahl- oder Kunststoffzargen; gen; bessere Schlösser und Beschläge gehoben Zentralheizung als Pumpenheizung mit Flachheizkörper, EltSpeicherheizung, Regeltechnik, Warmwasser zentral Friedenstraße 28, Duisburg Seite 26

27 Gebäudeteil (rel. Anteil) Sanitär etc. (rel. Anteil 6,00 %) Elektroinstallation (rel. Anteil 3,00 %) Dachdeckung (rel. Anteil 5,00 %) Insgesamt 46,00 % davon: Ausstattungsstandardstufe des Gebäudes mittel Beschreibung der Ausstattungsstandardstufe (allgemein) Wasser- und Abwasserinstallation unter Putz, Bad mit Dusche und Gäste-WC (je Wohnung), bessere Ausführung mittel einfache EltInstallation, je Raum 1-2 Lichtauslässe und 2-3 Steckdosen bessere Beleuchtungskörper einfache Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Antennen mittel einfach mittel gehoben mehrlagige Deckung aus Dachbahnen, Betondachpfannen (gehobener Standard); mittlerer Wärmedämmstandard 4,00 % 35,00 % 7,00 % Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Mehrfamilienhaus Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Mehrfamilien-Wohnhäuser (MFH) Gebäudeart: MFH - dreigeschossig Gebäudetyp: KG + 3 Geschosse, SD (voll ausgeb.); Zweispänner Ausstattungsstandard:gehoben Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 295,00 /m³ BRI Umrechnung auf die Bezugseinheit Bruttogrundfläche (BGF) x 2,82 Gebäudeart: MFH - dreigeschossig Gebäudetyp: KG + 3 Geschosse; SD (nicht x 0,92 ausgeb.) Ausstattungsstandard: gehoben x 1,00 (fiktives) Baujahr: 1958 x 1,00 Werteinfluss wegen: Mittelhaus x 0,97 Einspänner x 1,05 Regional- und objektspezifische Modifizierungen: vom Standardobjekt abweichende Wohnungsgröße x 0,960 modifizierter NHK-Grundwert = 748,33 /m² BGF Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 295,00 /m³ BRI Umrechnung auf die Bezugseinheit Bruttogrundfläche (BGF) x 2,82 Gebäudeart: MFH - dreigeschossig Gebäudetyp: KG + 3 Geschosse; SD (nicht x 0,92 ausgeb.) Ausstattungsstandard: mittel x 0,92 (fiktives) Baujahr: 1958 x 1,00 Werteinfluss wegen: Mittelhaus x 0,97 Friedenstraße 28, Duisburg Seite 27

28 Einspänner x 1,05 Regional- und objektspezifische Modifizierungen: vom Standardobjekt abweichende Wohnungsgröße x 0,960 modifizierter NHK-Grundwert = 688,46 /m² BGF Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 295,00 /m³ BRI Umrechnung auf die Bezugseinheit Bruttogrundfläche (BGF) x 2,82 Gebäudeart: MFH - dreigeschossig Gebäudetyp: KG + 3 Geschosse; SD (nicht x 0,92 ausgeb.) Ausstattungsstandard: einfach x 0,88 (fiktives) Baujahr: 1958 x 1,00 Werteinfluss wegen: Mittelhaus x 0,97 Einspänner x 1,05 Regional- und objektspezifische Modifizierungen: vom Standardobjekt abweichende Wohnungsgröße x 0,960 modifizierter NHK-Grundwert = 658,53 /m² BGF Gewichtung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 Ausstattungsstandard gehoben mittel einfach modifizierter NHK 2000-Grundwert [ /m² BGF] 748,33 688,46 658,53 relativer Gebäudeanteil [%] 7,0/46 35,0/46 4,0/46 relativer NHK Anteil [ /m² BGF] 113,88 523,83 57,26 Summe 46/46 694,97 gewichtete, ausstattungsbezogene NHK 2000 rd. = 695,00 /m² BGF Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis aus dem Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Baupreisindex ist auch in [1], Kapitel abgedruckt. Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wird bei zurückliegenden Stichtagen aus Jahreswerten interpoliert und bei aktuellen Wertermittlungsstichtagen, für die noch kein amtlicher Index vorliegt, extrapoliert bzw. es wird der zuletzt veröffentlichte Indexstand zugrunde gelegt. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit in den Herstellungskosten des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungskosten- bzw. Zeitwertzuschläge in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Friedenstraße 28, Duisburg Seite 28

29 Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden in Abhängigkeit von den verwendeten NHK entweder prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. der Herstellungskosten der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den Planungsanforderungen bestimmt (siehe [1], Kapitel ) oder sind unmittelbar in den NHK enthalten. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin erfasst und pauschal in ihrem Sachwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Sachwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) prozentuale Schätzung: 3,00 % der Gebäudesachwerte insg.( ,08 ) 3.187,38 Summe 3.187,38 Restnutzungsdauer Vgl. diesbezüglich die differenzierte RND-Ableitung in der Ertragswertermittlung. Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach dem linearen Abschreibungsmodell. Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen zusätzlich zum Kaufpreis erforderlicher Aufwendungen insbesondere für die Beseitigung von Bauschäden und die erforderlichen (bzw. in den Wertermittlungsansätzen als schon durchgeführt unterstellten) Modernisierungen werden nach den Erfahrungswerten auf der Grundlage für diesbezüglich notwendige Kosten marktangepasst, d. h. der hierdurch (ggf. zusätzlich "gedämpft" unter Beachtung besonderer steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten) eintretenden Wertminderungen quantifiziert. Sachwertfaktor Der angesetzte objektartspezifische Sachwertfaktor k wird auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des örtlich zuständigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung des in [1], Kapitel 3.03 veröffentlichten Gesamt- und Referenzsystems der bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren, in dem die Sachwertfaktoren insbesondere gegliedert nach Objektart, Wirtschaftskraft der Region, Bodenwertniveau und Objektgröße (d.h. Gesamtgrundstückswert) angegeben sind, sowie bestimmt. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale -siehe unter Ertragswertberechnung- Friedenstraße 28, Duisburg Seite 29

30 4.6 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Gartenland Ermittlung des Bodenwerts für den Bewertungsteilbereich Gartenland vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) 38,00 /m² Fläche (m²) 108,00 m² abgabenfreier Bodenwert = 4.104,00 rd ,00 Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt Bei Hausgärten handelt es sich um Flächen in der Nachbarschaft zu Wohnbaugrundstücken, die weder bebaut werden können noch als notwendige Freifläche eines Wohnbaugrundstücks anzusehen sind. Solche Flächen liegen in der Regel hinter der örtsüblichen Baugrundstückstiefe von ca. 30 m. Die Werte von Hausgärten liegen zwischen 10% und 35% des lagetypischen Bodenwertes für baureifes Land 2. Gem. Diagramm wurde ein Wert hinsichtlich der Größe von 20% des Bodenrichtwertes (190,00 /m 2 ) in Ansatz gebracht. 4.7 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Gartenland Zur Bewertung des unbebauten Bewertungsteilbereichs Gartenland sind ergänzend zum reinen Bodenwert evtl. vorhandene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen (z. B. Anpflanzungen oder Einfriedungen) zu berücksichtigen. Bodenwert für den Bewertungsteilbereich Gartenland (vgl ,00 Bodenwertermittlung) Wert der Außenanlagen (vgl. Einzelaufstellung) + 500,00 Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich Gartenland = 4.604,00 rd , Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Der Abschnitt Wahl der Wertermittlungsverfahren dieses Verkehrswertgutachtens enthält die Begründung für die Wahl der in diesem Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogenen Wertermittlungsverfahren. Dort ist auch erläutert, dass sowohl das Vergleichswert-, das Ertragswert- als auch das Sachwertverfahren auf für vergleichbare Grundstücke gezahlten Kaufpreisen (Vergleichspreisen) basieren und deshalb Vergleichswertverfahren, d. h. verfahrensmäßige Umsetzungen von Preisvergleichen sind. Alle Verfahren führen deshalb gleichermaßen in die Nähe des Verkehrswerts. Wie geeignet das jeweilige Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts ist, hängt dabei entscheidend von zwei Faktoren ab: 2 Vgl. Grundstücksmarktbericht 2013 für die Stadt Duisburg, Seite 21 Friedenstraße 28, Duisburg Seite 30