Lehrbuch zur Grundstückswertermittlung

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1 Lehrbuch zur Grundstückswertermittlung von Dr. Coetz Sommer Fachhochschullehrer für öffentliche Betriebswirtschaftslehre i! und,-. t DipL-IngrRalf Kröll Vermessungsassessor Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken; zertifiziert vom IfS-Zert! Luchterhand

2 Inhaltsverzeichnis Vorwort Inhaltsverzeichnis Teil A Gründlagen 1 Einführung in die Verkehrswertermittlung 1.1 Überblick 1.2 Verschiedene Werte 1.3 Verkehrswert Definition Was ist unter dem Begriff»Verkehrswert«zu verstehen? Verkehrswert und Marktwert 1.4 Wertermittlungsverfahren Welche Verfahren gibt es? Verfahrenswahl Wo finden sich die Verfahrensvorschriften? Weitere Verfahren 1.5 Weitere Grundlagen 1.6 Zusammenfassung 2 Bodenwert 2.1 Überblick 2.2 Der Begriff des Bodenwerts 2.3 Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts 2.4 Unmittelbares Vergleichswertverfahren Vorgehensweise Umrechnungskoeffizienten Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse Beispiel Zugang zur Kaufpreissammlung Selbstkontrollaufgabe 2.5 Mittelbares Vergleichswertverfahren Vorgehensweise Bodenrichtwerte Beispiel Selbstkontrollaufgaben 2.6 Zusammenfassung 3 Vergleichswert für bebaute Grundstücke 3.1 Überblick 3.2 Unmittelbares Vergleichswertverfahren Vorgehensweise

3 Inhaltsverzeich Beispiel Selbstkontrollaufgabe 3.3 Mittelbares Vergleichswertverfahren Vorgehensweise Ertragsfaktoren Gebäudefaktoren Anwendung von Vergleichsfaktoren 3.4 Verwandtschaft zur Bodenwertermittlung 3.5 Zusammenfassung 4 Ertragswert 4.1 Überblick 4.2 Charakteristische Aspekte 4.3 Die grundsätzliche Vorgehensweise Überschussrechnung Abzug der Bodenwertverzinsung und Gebäudereinertrag Gebäudeertragswert : Addition des Bodenwerts 4.4 Begrifflichkeiten und Zusammenhänge Zur Vereinheitlichung der Begriffswelt Übersicht zum Ertragswertverfahren 4.5 Selbstkontrollaufgabe 4.6 Auf dem Weg zum Verkehrswert 4.7 Zusammenfassung 5 Sachwert 5.1 Überblick 5.2 Der Grundgedanke Verkauf eines Einfamilienhauses Sicht des Verkäufers Sicht des Interessenten Objektivierung der Kaufpreisvorstellungen Marktanpassung Zusammenfassung 5.3 Herstellungskosten der baulichen Anlagen Herstellungskosten der Gebäude Herstellungskosten der besonderen Betriebseinrichtungen Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen Baunebenkosten 5.4 Korrektur wegen des Gebäudealters Vorbemerkung Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer Ermittlung der Restnutzungsdauer Berechnung der Korrektur wegen des Gebäudealters Zusammenfassung 5.5 Korrektur wegen Baumängeln und Bauschäden Definition von Baumängeln und Bauschäden VIII

4 Inhaltsverzeichnis Berücksichtigung in der Wertermittlung 5.6 Korrektur wegen sonstiger Umstände 5.7 Bodenwert 5.8 Auf dem Weg zum Verkehrswert Warum Marktanpassung? Informationen über die Marktanpassung Fehlende Marktanpassungsfaktoren Zusammenfassung des Beispiels 5.9 Anmerkungen zur Sachwertermittlung 5.10 Selbstkontrollaufgabe 5.11 Zusammenfassung Teil B Vertiefung 6 Bewertungsrelevante Zeitpunkte 6.1 Überblick 6.2 Zeitpunkte als Anker in der Wertermittlung Wertermittlungsstichtag Qualitätsstichtag Ende der Recherchen Datum der Gutachtenerstellung Stichtage der Vergleichswerte 6.3 Beziehungen der Zeitpunkte zueinander Standardfall Verlagerungen in die Vergangenheit Verlagerung in die Zukunft 6.4 Selbstkontrollaufgabe 6.5 Die Wertermittlungsverfahren als Projektionen auf einen Stichtag Zusammenfassung 7 Bodenwert 7.1 Überblick 7.2 Entwicklungszustand Vorbemerkung Reine Flächen der Land- und Forstwirtschaft Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft Bauerwartungsland Rohbauland Baureifes Land Wertverhältnisse zwischen den einzelnen Entwicklungszustandsstufen 7.3 Art und Maß der baulichen Nutzung Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung 7.4 Beschaffenheit des Grundstücks 7.5 Erschließung Die»drei Ebenen der Erschließung« Erschließung gemäß Baugesetzbuch 102

5 Inhaltsverzeichr Umgebungsinfrastruktur Kritik an den Bodenrichtwerten 1i 7.7 Öffentliche Flächen 1i Begriffsbestimmung 1< Wertermittlungsgrundsätze Zukünftige öffentliche Flächen T Differenzwertmethode Verschiebetheorie Gegenwärtige öffentliche Flächen Residualwertverfahren Vorbemerkung Vorgehensweise Genauigkeit Zusammenfassung 1 8 Vergleichswert Überblick Die drei Vergleichskategorien Generelle Problemverlagerung Boden Bauliche Anlagen Marktsituationen Ergebnis und Konsequenz Heilung mangelnder Vergleichbarkeit Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse Objektivitätskriterien Analogieschluss als universelles Wertermittlungsprinzip Empirische Daten Selbstkontrollaufgabe Zusammenfassung 1 9 Ertragswert 9.1 Überblick ' 9.2 Wesentliche vertiefende Aspekte Die beiden Zahlungsreihen im Ertragswert Zum Begriff der»nachhaltigkeit«9.2.3 Zur Restnutzungsdauer Wertkorrekturen Nicht rentierlicher Boden Vorderland und Hinterland Selbstkontrollaufgabe Übersichten 9.3 Zwei besondere Einflussfaktoren auf den Ertragswert Der Einfluss der Bodenwerts Der Einfluss des Liegenschaftszinssatzes X

6 Inhaltsverzeichnis 9.4 Die beiden Ertragswertformeln Formel nach Wertermittlungsverordnung Vereinfachte Formel Identität beider Formeln Vor- und Nachteile beider Formeln Selbstkontrollaufgabe Verkürzte Ertragswertformeln Verkürzte Formel bei»langer«restnutzungsdauer Selbstkontrollaufgabe Verkürzte Formel bei unendlicher Restnutzungsdauer Liquidationswertformeln Fallgestaltungen Die allgemeine Liquidationswertformel Selbstkontrollaufgabe Rohertrag Vergleichsmiete und Rohertrag Definition und Eigenschaften des Rohertrags Ableitung von Vergleichsmieten zur Rohertragsermittlung Bewirtschaftungskosten Grundsätzliche Hinweise Abschreibung Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Liegenschaftszinssatz Einfluss auf den Ertragswert Aufgaben des Liegenschaftszinssatzes Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Bandbreiten und deren Bedeutung Pflicht der Gutachterausschüsse zur Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Eine weit verbreitete sprachliche Unsitte Anzuwendende Liegenschaftszinssätze in der Praxis Quellen Ableitung nach GuG Ableitung nach Hausmann Ableitung des abschließenden Ergebnisses Selbstkontrollaufgabe Inflationsneutralität im Ertragswertmodell Ausgangspunkt: Die Ertragswertformel Bedeutung der Inflationsneutralität im Ertragswertmodell Wertermittlungsrelevanz des Diskontierungszinssatzes Selbstkontrollaufgabe Zusammenfassung 204 XI

7 Inhaltsverzeichn 10 Sachwert Überblick Brutto-Grundfläche Anpassungsfaktoren für Mehrfamilienwohnhäuser Dämpfung des Bodenwerts Bodenwert des unbebauten Grundstücks Dämpfung des Bodenwerts aufgrund einer vorhandenen Bebauung.. 2C Bebauung, die nicht der zulässigen Nutzbarkeit entspricht Zusammenfassung Sonderfall: Erheblicher Instandhaltungsrückstand Gerichtsurteil zur Marktanpassung Kritik am Sachwertverfahren Literaturkritik Der methodische Fehler hinsichtlich der Korrektur wegen Alters Weitere Fehlerquellen Steigerung der Genauigkeit 2z 10.3 Zusammenfassung 2/ 11 Das abschließende Urteil Überblick Grundlegende Merkmale des Verkehrswerts 2/ 11.3 Wesentliche Anforderungen Gebot zur Anwendung der Wertermittlungsverordnung Gebot zur Anwendung der Verfahren 2; Pflicht zur Berücksichtigung der Marktsituation 2' Pflicht zur Würdigung der Aussagefähigkeit 2' Begründungspflicht der Verfahrenswahl 2', Selbstkontrollaufgabe 2' Aggregationsverbot 2: 11.4 Schlüsselfragen 2' Wertermittlungsgegenstand 2', Wertermittlungsaufgabe 2', 11.5 Prämissen 2: Nutzungskonzeption 2' Angebots- bzw. Nachfragemangel Mängel und Schäden Bodenqualität Unternehmensbewertung 2< Ausschluss von Rechten und Lasten 2' 11.6 Exaktheit des abschließenden Urteils Nachdenkliches zum Verkehrswert Ausgangssituation Ziel der Wertermittlung Nutzungskonzeption Lösung Selbstkontrollaufgabe Zusammenfassung 2 XII

8 Inhaltsverzeichnis 12 Mathematische und statistische Basis Überblick Elementare Arithmetik Zahlen Terminologie und Regeln Selbstkontrollaufgabe Ungleichungen Zinsrechnungen Aufzinsung Selbstkontrollaufgabe Abzinsung Selbstkontrollaufgabe Rentenrechnungen Rentenarten in der Grundstückswertermittlung Anfangswert einer Zeitrente Der Vervielfältiger Selbstkontrollaufgabe Endwert einer Zeitrente Selbstkontrollaufgabe Ewige Rente Annuitäten Merkblatt zu den finanzmathematischen Formeln Indexrechnungen Umrechnung von Preisen Indexaktualisierung Schreibweisen Summen Produkte Selbstkontrollaufgaben Rechnen, in Tabellen Selbstkontrollaufgaben Einführender Fall zur deskriptiven Statistik Begriffe in der deskriptiven Statistik Merkmalsträger, Merkmal und Merkmalsausprägungen Merkmalswerte und Urliste Sortieren und Klassieren Häufigkeitstabelle Histogramm Breite der Klassen Höhe der Klassen Zur Darstellung Mittelwerte Einfache Mittelwerte Gewogenes (gewichtetes) arithmetisches Mittel Mittelwert einer Häufigkeitsverteilung Selbstkontrollaufgabe Zusammenfassung 292 XIII

9 Inhaltsverzeichi 13 Ausgewählte besondere Instrumente Überblick Sensitivitätsanalyse Erwartungswertanalyse Verfahren und Beispiel Selbstkontrollaufgabe Entscheidungsbaum Ein illustrierendes Beispiel Zur Praxisrelevanz Kapitalwertmethode (Discounted Cash-Flow) Ein illustrierendes Beispiel Allgemeine Vorgehensweise Der interne Zins Selbstkontrollaufgabe Discounted Cash Flow als verallgemeinertes Ertragswertmodell Über die so genannten»internationalen Verfahren« Renditeanalyse Originärer und derivativer Ertragswert Investive Wertschöpfung und prognostizierter Ertragswert Kalkulationsmodelle Kennzahlen zum Vorteilhaftigkeitsvergleich Wirksamkeitsdauer < Restnutzungsdauer Zusammenfassung und Ausblick Selbstkontrollaufgabe Berücksichtigung qualitativer Wertmerkmale Plausibilitäten und Analogien Zusammenfassung 3 14 Wertermittlungsrecht Überblick BauGB Schwerpunkte des Wertermittlungsrechts Verkehrswert Gutachterausschusswesen Ermächtigung für Rechtsverordnungen 14.3 WertV Vorbemerkungen Aufbau Anwendungsbereich und Begriffsbestimmungen Erforderliche Daten Wertermittlungsverfahren Ergänzende Vorschriften 14.4 Weitere Normen WertR Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft (LandR 78) Waldwertermittlungsrichtlinien (WaldR 2000) Erlass zu den NHK 2000 XIV

10 Inhaltsverzeichnis DIN-Normen Einige wesentliche Wertbegriffe Beleihungswert Einheitswert Einwurfswert und Zuteilungswert Gemeiner Wert Grundbesitzwert Versicherungswert Zusammenfassung 344 Teil C Tätigkeit als Sachverständiger 15 Sachverständigenwesen Überblick Was ist ein Sachverständiger? Grundlagen der Sachverständigentätigkeit Besondere Sachkunde Objektivität Unabhängigkeit Erkennen von Grenzen Fähigkeiten als Übersetzer Zusammenfassung Sachverständige für Grundstückswertermittlungen Vorbemerkung Freie Sachverständige Verbandsangehörige Sachverständige Chartered Surveyors Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Angestellte Sachverständige Der»richtige«Sachverständige Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Zweck der öffentlichen Bestellung Gesetzliche Grundlagen Verfahrensweg zur öffentlichen Bestellung Pflichten und Rechte Zertifizierte Sachverständige Aufbau des Systems Vor- und Nachteile des Systems Anerkennung der Zertifizierung durch die Kammern Unterschiede Zertifizierung/öffentliche Bestellung Zusammenarbeit mehrerer Sachverständiger Vorbemerkungen Formen der Zusammenarbeit Die Partnerschaftsgesellschaft Grundlagen der Zusammenarbeit Besonderheiten für öffentlich bestellte Sachverständige Hilfskräfte 377 XV

11 Inhaltsverzeichi Das virtuelle Sachverständigenbüro Ausstattung eines Sachverständigenbüros Personal-Computer (PC) und Vernetzung Tabellenkalkulationsprogramm Textverarbeitungsprogramm Fertige Programmsysteme Internet Hinweise zur fundierten Ausbildung Zur autodidaktischen Ausbildung Umfang einer Prüfung Auswahlkriterien für einen Lehrgang Zusammenfassung 3 16 Recherche der Zustandsmerkmale 16.1 Überblick Einleitung Die drei Schritte der Gutachtenerstellung Stellenwert der Recherche Zeitaufwand für die Recherche Ausgangspunkt der Recherche Der Recherchezeitraum Sorgfaltspflicht Zustandsmerkmale 16.3 Grundbuch Vorbemerkung Wo wird das Grundbuch geführt? ± Ordnungsmerkmale des Grundbuchs i Aufschrift < Bestandsverzeichnis < Erste Abteilung < Zweite Abteilung ' Dritte Abteilung < Ungültige Eintragungen ' Eintragungsbewilligung < Grundakten < Einsicht in das Grundbuch < Was ist zu tun, wenn das Grundbuch nicht eingesehen werden kann? < Welche Informationen stehen nicht im Grundbuch? > Zusammenfassende Tabelle zum Grundbuch 16.4 Erbbaurecht Grundbuch des belasteten Grundstücks Erbbaugrundbuch Erbbaurechtsvertrag Zusammenfassung zum Erbbaurecht 16.5 Wohnungs- und Teileigentum Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch Teilungserklärung XVI

12 Inhaltsverzeichnis Aufteilungsplan Protokolle der Eigentümerversammlung Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Zusammenfassung Nachbarrechtliche Beschränkungen Weitere privatrechtliche Lasten Liegenschaftskataster Flurkarte Buchwerk Führung des Liegenschaftskatasters Bauplanungsrecht Vorbemerkung Bebauungsplan Im Zusammenhang bebauter Ortsteil Außenbereich Flächennutzungsplan Vorhaben bezogener Bebauungsplan Städtebauliche Sanierungssatzung und Entwicklungssatzung Erhaltungssatzung Zweckentfremdungsgenehmigung Fehlende Baugenehmigung Bedarf der nicht genehmigte Zustand überhaupt einer Genehmigung? Wird der Mangel der fehlenden Baugenehmigung im Nachhinein geheilt? Zusammenfassung zur Vorgehensweise Vereinfachtes Genehmigungsverfahren Baulasten Abgabenrechtlicher Zustand Bewertungsrelevante Abgaben Erschließungsbeiträge Kanalanschlussbeiträge Kostenerstattungsbeträge nach dem Bundesnaturschutzgesetz Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten Altlasten Einleitung Ortstermin Analyse der Vornutzungen Altlastenkataster Weitere Erkenntnisquellen Baugrundverhältnisse Wohn- und Nutzfläche Vorbemerkung Vom Auftraggeber angegebene Zahlen Müssen eigene Berechnungen durchgeführt werden? Vorschriften zur Ermittlung der Wohn- und Nutzfläche Lage 440 XVII

13 Inhaltsverzeichn Makrolage U Mikrolage 4' Lagekriterien A* Zusammenfassung 4 17 Inhalt und Aufbau von Gutachten 4E 17.1 Überblick 4E 17.2 Nachvollziehbarkeit 4E Roter Faden 4E Begründungspflicht 4E Feststellungen und Annahmen 4E Ermessensspielraum 4S Gerichtsurteil zur gebotenen Nachvollziehbarkeit 4f 17.3 Allgemein verständlich 4( Einfache Sprache verwenden 4f Visualisieren 4f Zusammenfassen A~, 17.4 Abgabe eines Werturteils 4' Beurteilungen als Kern des Gutachtens 4" Der Weg zur Urteilsfindung 4" Urteilssicherheit 4" 17.5 Aufbau eines Wertgutachtens 4" Grundlagen 4" Zustandsmerkmale 4" Wertermittlung 4i 17.6 Arten von Gutachten 4! Schriftlich erstattete Gutachten 4! Mündlich erstattete Gutachten 4! Kurzgutachten 4! Privatgutachten und Gerichtsgutachten 4! Schiedsgutachten 4! Übergeordnete Gutachten 4! Verbindlichkeit von Gutachten Zusammenfassung 4t 18 Revision einer Wertermittlung 4! 18.1 Überblick 4! 18.2 Übergeordnete Gutachten 4! Fallgestaltungen 4! Varianten in der Praxis 4! Übergeordnete Gutachten in Bezug zueinander 4! Das Rechercheproblem des übergeordneten Gutachters 4' Die systematische dreistufige Vorgehensweise 4! Vorprüfung 4! Hauptprüfung 4! Anfertigung des übergeordneten Gutachtens 4! 18.4 Vorprüfung 5 XVIII

14 Inhaltsverzeichnis Selbstprüfung des übergeordneten Gutachters Qualifikation des Vorgutachters Qualität des Vorgutachtens Selbstkontrollaufgabe Hauptprüfung Grundsätzliche Fragen Fragen zum Bodenwert Fragen zum Vergleichswert Fragen zum Ertragswert Fragen zum Sachwert Fragen zum abschließenden Verkehrswert Fragen zu Gutachten in den neuen Bundesländern Zusammenfassung 514 Teil D Anhang 19 Beispielgutachten Einfamilienhaus Mehrfamilienhaus Eigentumswohnung Bürogebäude Tabellen Aufzinsungsfaktoren Abzinsungsfaktoren Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktoren) Abschreibungsdivisoren (Rentenendwertfaktoren) Rechtsnormen Wertermittlungverordnung Baugesetzbuch (Auszug) Ausgewählte Quellen Bücher Loseblattwerke Informationsdienste Lösungshinweise zu den Selbstkontrollaufgaben Stichwortverzeichnis 661 XIX