Investmentmarkt Stuttgart 2015/2016.

Transkript

1 PRIVATBANK PRIVATE IMMOBILIEN REAL ESTATE FUNDS & ASSET Investmentmarkt Stuttgart 2015/2016. Mit Marktkommentar München.

2 Inhalt. Stuttgart Investmentmarkt Stuttgart...3 Transaktionsvolumen/Renditenüberlick...4 Nutzungsarten/Käufer-/Verkäufergruppen...5 Fazit & Prognose...6 Ihre Ansprechpartner...7 München Marktkommentar...8 ELLWANGER & GEIGER Real Estate...10 German Property Partners...11

3 Rekordjahr in Stuttgart. Mit einem Transaktionsvolumen von 1,8 Milliarden Euro im Jahr 2015 übertraf der Stuttgarter Investmentmarkt um Längen das Niveau des Vorjahres. Somit ist das Jahr 2015 das gemessen am Transaktionsvolumen stärkste Jahr überhaupt. Nur 2007 wurde ein vergleichbares Ergebnis realisiert. Das Plus gegenüber dem Transaktionsvolumen des Jahres 2014 betrug 645 Millionen Euro beziehungsweise 55,8 Prozent. Mit dem neuerlichen Rekordergebnis wurde die Milliardengrenze nun bereits zum vierten Mal in Folge überschritten. Hohes Interesse an Büroimmobilien. Der hohe Investmentumsatz für das Jahr 2015 hatte sich schon im zweiten und dritten Quartal angedeutet, als jeweils über 400 Millionen Euro erzielt wurden. Im vierten Quartal konnte das Quartalsergebnis sogar nochmals auf knapp 700 Millionen Euro gesteigert werden. Unter Berücksichtigung des Teilportfolios der SÜDEWO wurde 2015 sogar ein Jahresvolumen von 2,45 Milliarden Euro umgesetzt. Insgesamt wurden im Jahr 2015 rund 90 Transaktionen getätigt. Der Preis bewegte sich bei etwa 48 Prozent der Abschlüsse im einstelligen Millionenbereich. Das besondere Interesse der Investoren lag im Erfassungszeitraum auf der Nutzungsart Büro. Auf Büroimmobilien entfielen nicht zuletzt durch die Veräußerung des Zeppelin-Carrés rund 58 Prozent des Transaktionsvolumens. Handelsimmobilien machten einen Anteil von etwa 21 Prozent des Umsatzes aus, gefolgt von Hotels mit etwa acht Prozent. Käufer waren vor allem offene Fonds und Spezialfonds mit einem Anteil von rund 61 Prozent sowie private Investoren und Family Offices mit etwa 14 Prozent Anteil am Gesamtvolumen. Acht Prozent der Käufe wurden durch Projektentwickler beziehungsweise Bauträger getätigt, gefolgt von den Opportunity Fonds beziehungsweise Equity Fonds, die rund fünf Prozent des Transaktionsvolumens generierten. Auf der Verkäuferseite waren Projektentwickler und Bauträger mit einem Anteil von etwa 31 Prozent am Transaktionsvolumen die dominierende Gruppe. Aber auch offene Fonds und Spezialfonds zeigten sich sehr aktiv: Der Umsatz dieser Gruppe bezifferte sich auf rund 21 Prozent. Dahinter folgten die Banken, die zirka 14 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen stemmten. Nachdem in den Jahren 2013 und 2014 eine zunehmende Nachfrage von ausländischen Marktteilnehmern beobachtet wurde, ist ihr Anteil auf der Käuferseite wieder gesunken. Er betrug im Jahr 2015 lediglich 18 Prozent. Auf der Verkäuferseite leisteten ausländische Marktteilnehmer 2015 mit 38 Prozent einen ähnlich hohen Beitrag am Transaktionsgeschehen wie Für vollvermietete Büroinvestments in Citylagen wurden 2015 Faktoren von bis zu 22,5 aufgerufen. Das entspricht einer Anfangsrendite von zirka 4,5 Prozent. Für Geschäftshäuser in 1-A-Lage wurden im vergangenen Jahr Faktoren von bis zu 23,5 erzielt (4,25 Prozent Anfangsrendite). Nachfragebedingt werden die Renditen aufgrund geringerer Angebote sehr guter Qualität im Jahr 2016 weiter sinken: für Büroinvestments in Citylagen auf bis zu 4,1 Prozent und für Geschäftshäuser auf unter 4 Prozent. Die Faktoren für langfristig vollvermietete Büroobjekte in Cityrandbeziehungsweise peripheren Lagen lagen 2015 zwischen 15,0 und 18,0 (rund 6,5 bis 5,5 Prozent Anfangsrendite). I 3

4 Transaktionsvolumen/Renditenüberlick I 4 Transaktionsvolumen/ Renditenüberblick. Transaktionsvolumen Stuttgart* in Milliarden Euro * inklusive Leinfelden-Echterdingen * inklusive Leinfelden-Echterdingen ** inklusive Wohnportfolio ** inklusive Wohnportfolio Spitzenrenditen für Gewerbeimmobilien Stuttgart in % Quelle der zwei Darstellungen: Research Ellwanger & Geiger Real Estate GmbH, Stand: I

5 5 I Nutzungsarten/Käufer-/Verkäufergruppen Nutzungsarten/ Käufer-/Verkäuferübersicht. Volumen nach Nutzungsarten in % Handel Hotel 58% Büro Grundstücke/ Development Wohnen Sonstige Volumen nach Käufergruppen in % Offene Fonds/ Spezialfonds Sonstige Immobilien AGs Pensionskassen/ Versicherungen Corporates/Eigennutzer/ Non-Properties Opportunity-Fonds/ Equity-Fonds Volumen nach Verkäufergruppen in % Projektentwickler/ Bauträger Offene Fonds/ Spezialfonds Projektentwickler/ Bauträger Öffentliche Verwaltung Immobilien AGs Sonstige Bank Opportunity-Fonds/ Equity-Fonds Asset Manager Corporates/Eigennutzer/ Non-Properties Quelle der drei Darstellungen: Research Ellwanger & Geiger Real Estate GmbH Stand: I 5

6 Fazit & Prognose. Für das Jahr 2016 ist eine anhaltend hohe Dynamik auf dem Investmentmarkt zu erwarten. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind nach wie vor positiv. Der Standort Stuttgart wird sich auch zukünftig als Investitionsstandort empfehlen. Die Investitionsbereitschaft ist unvermindert groß auch deswegen, weil der Stuttgarter Immobilienmarkt für eine geringe Volatilität steht und es sich um eine der attraktivsten Wirtschaftsregionen europaweit handelt. Die Renditen werden aufgrund des Nachfrageüberhangs von einem niedrigen Niveau aus zunächst weiter sinken. Aufgrund des geringen Angebots an Core-Immobilien ist weiterhin zu erwarten, dass verstärkt Core-plus- und Value-added-Produkte nachgefragt werden. Trotz dieser Voraussetzungen wird angebotsbedingt ein ähnliches Transaktionsvolumen für 2016 nicht realisierbar sein. Wir erwarten für das Jahr 2016 gleichwohl eine hohe Transaktionstätigkeit und rechnen mit einem Transaktionsvolumen von deutlich über einer Milliarde Euro. 6 I

7 Ihre Ansprechpartner. Im Investmentgeschäft zählen Erfahrung, eine strategisch ausgerichtete Arbeitsweise und äußerste Vertraulichkeit. Nutzen Sie unseren Research, unsere Transaktionserfahrung und unser Know-how, wenn es um Ihre gewerbliche Immobilie geht. Unser Team in Stuttgart freut sich auf Sie. Sie erreichen uns unter: Tel.: 0711/ oder Fax: 0711/ Informationen im Internet: Björn Holzwarth Geschäftsführer Telefon 0711/ Simone Wiedmann Research, Beraterin Investment Telefon 0711/ Michael Linden Berater Investment Telefon 0711/ Tobias Schneider Berater Investment Telefon 0711/ Stefan Knödler Berater Investment Telefon 0711/ Mandy Krauß Assistentin gewerbliche Immobilien Telefon 0711/ Haftungshinweis: Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der durch geführten Ein schätzungen kann keine Haftung übernommen werden. Hierfür bitten wir um Verständnis. I 7

8 Marktkommentar München. Der Investmentmarkt in der bayerischen Landeshauptstadt schließt das abgelaufene Jahr, wie bereits zum Jahreswechsel 2014/2015 prognostiziert, erneut mit einem sehr hohen Ergebnis ab. Insgesamt wurden zirka 5,45 Milliarden Euro im gewerblichen Immobilienbereich transferiert, was einem Umsatzwachstum von knapp 10 Prozent, bezogen auf das Vorjahr, entspricht. 15 Deals mit Kaufpreisvolumina von je über 100 Millionen Euro, zum Teil auch deutlich darüber, hatten einen Anteil von mehr als 40 Prozent am Gesamtumsatz. Erneut waren Büroobjekte mit einem Anteil von zirka 78 Prozent die am meisten gefragte Asset-Klasse in München. In den Quartalen I und II des Jahres 2015 konnten die Objekte north88 in der Riesstraße, veräußert an Amundi, sowie Elisenhof in der Elisenstraße, veräußert an AXA, jeweils einen Kaufpreis von über 200 Millionen Euro erzielen. In den Quartalen III und IV waren es der an Ares Management verkaufte Kustermann Park mit zirka 170 Millionen und das Hotel Bayer Post, veräußert an DEKA, mit 180 Millionen, die wesentlich zum guten Ergebnis beitrugen. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien gab im Verlauf des Jahres erwartungsgemäß weiter nach und beträgt zum Jahresende 3,5 Prozent. Core ist stets gefragt, aber immer schwerer zu bekommen. Dies bewegt die Anleger dazu, zunehmend auf Value-added-Produkte in bewährten und gängigen Lagen auszuweichen. Der Druck auf die Anfangsrenditen bei Value added nimmt daher spürbar zu. Bei den Akteuren hatten die nationalen Investoren auf dem Münchner Investmentmarkt mit zirka 64 Prozent Transaktionsvolumen München in Milliarden Euro I Quelle: Research Ellwanger & Geiger Real Estate GmbH, Stand:

9 Marktanteil im Vergleich zu den internationalen Investoren die Nase vorn. Im großvolumigen Bereich waren neben den bekannten inländischen Playern wie DEKA (Bayer-Post), Real I.S. (Haidenauplatz) oder Wealthcap (Olof-Palme-Straße) internationale Namen wie Amundi (north88), diverse asiatische Staatsfonds und nicht zuletzt Versicherungen wie die Swiss Life vertreten. Nach wie vor behaupten sich sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite die offenen, Spezial- und Pensionsfonds mit dem jeweils höchsten Anteil am Gesamtmarktgeschehen. Auf dem Investmentmarkt der bayerischen Landeshauptstadt wird sich das Rad auch 2016 schnell drehen. Hohe liquide Mittel, ein immer noch nachhaltig niedriges Zinsniveau, einhergehend mit fehlenden Investitionsalternativen, wird die Investoren weiter beflügeln. Einige großvolumige Deals, die 2015 nicht mehr abgeschlossen werden konnten, werden bereits in den ersten beiden Quartalen von 2016 für ähnliche Zahlen wie im Jahr 2015 sorgen. Für das Gesamtjahr erwarten wir ein annähernd gleiches Niveau wie in den letzten Jahren mit einem Umsatz zwischen 5 und 5,5 Milliarden Euro. Ihre Ansprechpartner. Björn Holzwarth Geschäftsführer Telefon 0711/ Telefon 089/ Bjoern.Holzwarth@ellwanger-geiger.de Alexander Zigan Niederlassungsleiter München Telefon 089/ Alexander.Zigan@ellwanger-geiger.de Simone Wiedmann Research, Beraterin Investment Telefon 0711/ Telefon 089/ Simone.Wiedmann@ellwanger-geiger.de I 9

10 Entwicklungen 2015/2016 I 15 ELLWANGER & GEIGER Real Estate. ELLWANGER & GEIGER Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die Asset-Klasse Immobilie. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und Seriosität behalten wir dabei für Sie stets die Orientierung in den sich schnell verändernden Märkten. Unser Erfolg basiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger Erfahrung im Immobiliengeschäft. Real Estate Konsequenter Research bildet die Basis für marktkonforme Standort-, Portfolio- und Wirtschaftlichkeitsanalysen. Daraus leiten wir Strategien ab, deren Ziel die Aktivierung von Ertrags- und Wirtschaftlichkeitspotenzialen ist. Neben umfangreichen Vermietungsdienstleistungen zählen das Projektconsulting und das Transaktionsgeschäft zu unseren Kernkompetenzen. Bei Immobilieninvestments verfolgen wir einen ganzheitlichen Consultingansatz: Angefangen bei der Entwicklung von Vermarktungsstrategien über die Aufarbeitung von Objektdaten bis zur Realisierung von Vermarktungspotenzialen sind wir Ihr starker Partner. Unsere Leistungen Research An- und Ver mietung von Büro-, Einzelhandels-, Industrie- und Logistikflächen Investmentanalyse und -beratung Transaktionsbegleitung von Büro-, Einzelhandels-, Wohn-, Hotelsowie Industrie- und Logistikobjekten Funds & Assset Management Für institutionelle Anleger und professionelle Privatinvestoren entwickeln, konzipieren und managen wir maßgeschneiderte Immobilienanlageprodukte und Spezialfonds. Dabei setzen wir entsprechend den Anleger- und Produktanforderungen auf unterschiedliche Investmentvehikel: Spezial-AIF nach KAGB geschlossene Publikums-AIF nach KAGB luxemburgische Wertpapier und Spezialfonds (SICAV, SIF) individuelle Konstruktionen für Off-Shore-Investoren Unsere Fondsvolumen sind außerdem so gestaltet, dass damit Nischeninvestitionen und Einzelmandate realisiert werden können. Und wir achten auf eine überschaubare Anzahl von Investoren das ermöglicht uns eine individuelle Anlegerbetreuung während der gesamten Investitionszeit. Hierzu gehören selbstverständlich auch ein transparentes Berichtswesen durch Fondsreports mit detaillierter Berichterstattung sowie monatliche Finanz- und Statusberichte zu den Immobilienanlagen. Unsere Standorte Stuttgart Börsenplatz Stuttgart Telefon 0711/ Telefax 0711/ München Herzog-Rudolf-Straße München Telefon 089/ Telefax 089/ Unsere weiteren Publikationen Einzelhandelsmarktbericht Stuttgart Logistikmarktbericht Stuttgart Büromarktbericht Stuttgart Büromarktbericht München und zusätzliche Informationen erhalten Sie kostenfrei unter: gewerbeimmobilien@ellwanger-geiger.de oder 10 I

11 GERMAN PROPERTY PARTNERS: Lokale Kompetenz deutschlandweit. GERMAN PROPERTY PARTNERS, kurz GPP, ist ein neues bundesweites Immobiliennetzwerk im Gewerbebereich. Ziel der Partnerschaft ist es, in der jeweiligen Region die Kompetenz führender Immobilienunternehmen im Gewerbe- bereich in einem Netzwerk zu bündeln. Hierdurch können sich nationale und internationale Kunden deutschlandweit von einem Immobiliendienstleister beraten lassen und so parallel von der lokalen und der emeinsamen nationalen Expertise profitieren. Kurz: ein Ansprechpartner für die Top-7-Immobilienmärkte der Republik. Optimales Leistungsportfolio für den Gewerbeimmobilienmarkt Unser Leistungsspektrum deckt sowohl Immobilien-Investments als auch die gewerbliche Vermietung ab. Für Investoren übernehmen wir deutschlandweit unter anderem den An- und Verkauf von Lager- und Logistikimmobilien. Dabei kann es sich um Einzelobjekte, aber auch um komplette Portfolios handeln. Durch den Bankenhintergrund der beiden Gründungspartner lohnt sich für Kunden bereits die Zusammenarbeit bei der Vorbereitung von Projektentwicklungen. Denn wir sind mit der Finanzbranche bestens vertraut. Zudem unterstützen wir bei der Suche nach Flächen: von Büroüber Einzelhandelsflächen bis hin zu Lager-/Logistik- und Industrieflächen mit uns haben Sie immer einen kompetenten Partner an Ihrer Seite. Erfahren Sie mehr von den Top-7-Gewerbeimmobilienstandorten in unseren kostenfreien GPP-Marktberichten unter: marktberichte München Stuttgart Frankfurt Köln Düsseldorf Berlin Hamburg I 11

12 ELLWANGER & GEIGER Real Estate GmbH Unternehmensgruppe ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers Börsenplatz 1, Stuttgart Tel.: 0711/ , Fax: 0711/ Amtsgericht Stuttgart, HRB , Geschäftsführer: Mario Caroli, Björn Holzwarth