München, Jahresbericht 2017/2018. Büro- & Investmentmarkt.

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1 München, Jahresbericht 2017/2018. Büro- & Investmentmarkt.

2 Inhalt. Büromarkt München Büromarkt: überdurchschnittlich gut...4 Flächenumsatz. Mieten. Leerstand. Ausblick...5 Flächenumsatz nach Flächengröße & Mietpreisniveau...6 Spitzen- & Durchschnittsmieten. Umsatz der Branchen...7 Ihre Ansprechpartner. Bürovermietung...8 E & G Real Estate GmbH...9 Investmentmarkt München. Investmentmarkt deutlich über 10-Jahres-Mittel...10 Investitionsobjekte. Käufer & Verkäufer. Ausblick...11 Nutzungsarten...12 Ihre Ansprechpartner. Investment...13 German Property Partners...14 I 3

3 Büromarkt: überdurchschnittlich gut. Top-3-Deals Deutsche Pfandbriefbank AG Parkring ca m 2 Puplicis Pixelpark GmbH Rosenheimer Straße 143a-d ca m 2 GEWOFAG GmbH Gustav-Heinemann-Ring ca m 2 Top-3-Teilmärkte (Flächenumsatz/Durchschnittsmiete) Stadt Nord m 2 16,35 /m 2 /Monat Zentrum West m 2 18,72 /m 2 /Monat Zentrum m 2 28,22 /m 2 /Monat Vermietungsleistung außerordentlich stark. Mit einem Flächenumsatz von ca m² erzielte der Münchener Markt für Büroimmobilien ein überdurchschnittlich gutes Ergebnis. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutete dies eine Steigerung von rund 15 %. Zwar entfielen dabei ca m² auf Eigennutzer, eine reine Vermietungsleistung von ca m² ist dennoch ein außerordentlich gutes Ergebnis. Teilmarktzahlen 2017 Flächenumsatz in m 2 Mietpreisspanne in /m 2 Durchschnittsmieten in /m 22 Leerstandsrate in % Zentrum ,00-43,50 28,22 1,58 Zentrum Nord ,50-32,00 22,55 0,20 Zentrum Ost ,50-34,00 21,11 1,00 Zentrum Süd ,00-26,00 15,91 4,84 Zentrum West ,50-31,50 19,48 0,68 Stadt Nord ,95-29,50 16,35 1,60 Stadt Ost ,50-23,00 14,51 3,13 Stadt Süd ,00-18,00 12,13 4,39 Stadt West 81,640 10,00-25,00 16,03 1,79 Umland ,00 4,90-15,90 17,50 10,57 10,62 5,41 11,2 4 I

4 Flächenumsatz. Mieten. Leerstand. Ausblick. Flächenumsatz Wie bereits im Vorjahr sorgte auch 2017 die BMW AG, diesmal als Eigennutzer, mit der Erweiterung ihres Forschungs- und Innovationszentrums für den größten Vermietungsdeal. Es geht um eine der umfangreichsten Projektentwicklungen Europas: In den nächsten Jahren werden in mehreren Bauabschnitten insgesamt ca m² Bürofläche realisiert. Die im Flächenumsatz erfassten ersten m² (1. BA) sollen bereits bis 2019 fertiggestellt sein. Weitere Großabschlüsse waren u. a. die Anmietungen der Deutschen Pfandbriefbank im Business Campus Garching mit ca m² und der Publicis Pixelpark GmbH in der Projektentwicklung Atlas in der Rosenheimer Straße mit ca m². Insgesamt wurden acht Anmietungen jenseits der m² Marke registriert, wodurch dieses Flächensegment 2017 zum umsatzstärksten avancierte. Bei den Teilmärkten setzte sich der Teilmarkt Stadt Nord mit einem Marktanteil von 21,5 % klar an die Spitze. Mit größerem Abstand folgten die Teilmärkte Zentrum West und Zentrum mit 12,5 % bzw. 12 %. Mieten Aufgrund des immer knapper werdenden Angebots ist die Durchschnittsmiete im Vergleich zu 2016 deutlich gestiegen. Mit einer Steigerung um 9 % lag sie bei 16,90 /m². Die Spitzenmiete hat dagegen leicht nachgegeben. Sie ging auf 35,00 / m² zurück. Gründe dafür waren zum einen der Mangel an Produkten im hochpreisigen Segment und zum anderen zwei Großanmietungen mit einem Mietzins knapp unterhalb der Spitzenmiete. Flächenangebot und Leerstand Der Leerstand ist erneut drastisch zurückgegangen und lag Ende des Jahres bei nur noch m², was einer Leerstandsquote von 2,5 % für das Stadtgebiet inklusive Umland entsprach. In einzelnen zentralen Lagen konnte so gut wie überhaupt kein Leerstand mehr verzeichnet werden. Ausblick München steuert in den nächsten ein bis zwei Jahren auf eine Vollvermietung zu. Dies liegt sowohl an der konstant hohen Nachfrage nach Büroflächen als auch an der immer noch geringen Fertigstellungspipeline gewerblicher Immobilien. Erst ab dem Jahr 2020 ist hier mit einer spürbaren Entspannung zu rechnen. Büroflächenumsatz in m Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH Stand: I 5

5 Flächenumsatz nach Flächengröße & Mietpreisniveau. Flächenumsatz nach Flächengröße in m 2 Gesamtfläche 2016: Gesamtfläche 2017: < 500 m 2 Flächenumsatz in m 2 nach Mietpreisniveau Gesamtfläche 2016: Gesamtfläche 2017: m m m² m² > m² < 10,00 /m 2 10,01-15,00 /m 2 15,01-20,00 /m 2 20,01-25,00 /m² > 25,01 /m² 6 I

6 Spitzen- & Durchschnittsmieten. Branchenumsatz. Spitzen- und Durchschnittsmieten in /m 2 30,50 15,00 32,00 14,80 29,00 13,90 28,00 14,20 30,00 32,00 Spitzenmieten 14,20 14,90 32,50 15,10 34,44 14,58 32,52 15,03 35,25 15,49 16,90 35,00 Durchschnittsmieten Branchenumsatz Öffentliche Verwaltung Computer/IT/ Telekommunikation 13,52 % 9,54 % 7,50 % Bau/Immobilien Berater/RAe/WP/StB 5,94 % 5,25 % Medien/Verlage Sonstige Dienstleister 16,33 % 4,55 % 31,00 % 3,43 % Banken/Versicherungen/ Finanzdienstleister 1,73 % 1,22 % Handel/Vertrieb Pharma/Gesundheitswesen Forschung/Entwicklung Industrieunternehmen Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH, Stand: I 7

7 Ihre Ansprechpartner. Bürovermietung. E&G Real Estate ist Ihr kompetenter Ansprechpartner für die Vermarktung von Büroimmobilien in München und Stuttgart. Jede Immobilie hat ihre ganz eigenen Anforderungen und bedarf somit individueller Lösungen. Auf Basis unserer detaillierten Markt- und Ortskenntnisse sowie der langjährigen Erfahrung unserer Berater, finden wir genau die richtige Strategie für Ihre Immobilie. Unser Team freut sich auf Sie. Tel.: 089/ Alexander Zigan Niederlassungsleiter München Telefon 089/ Dieter Mendl Senior Berater Bürovermietung Telefon 089/ Alina Geidel Beraterin Bürovermietung Telefon 089/ Jonathan Hörl Berater Bürovermietung & Ansprechpartner Research Telefon 089/ Maximilian Hofmann Berater Bürovermietung Telefon 089/ Maximilian Leeb Berater Bürovermietung Telefon 089/ Haftungshinweis: Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der durch geführten Ein schätzungen kann keine Haftung übernommen werden. Hierfür bitten wir um Verständnis. 8 I

8 Entwicklungen 2015/2016 I 15 E & G Immobilien. E & G Immobilien bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die Asset-Klasse Immobilie. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und Seriosität behalten wir dabei für Sie stets die Orientierung in den sich schnell verändernden Märkten. Unser Erfolg basiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger Erfahrung im Immobiliengeschäft. Real Estate. Konsequenter Research bildet die Basis für marktkonforme Standort-, Portfolio- und Wirtschaftlichkeitsanalysen. Daraus leiten wir Strategien ab, deren Ziel die Aktivierung von Ertrags- und Wirtschaftlichkeitspotenzialen ist. Neben umfangreichen Vermietungsdienstleistungen zählen das Projektconsulting und Transaktionsgeschäft zu unseren Kernkompetenzen. Bei Immobilieninvestments verfolgen wir einen ganzheitlichen Consultingansatz: Angefangen bei der Entwicklung von Vermarktungsstrategien über die Aufarbeitung von Objektdaten bis zur Realisierung von Vermarktungspotenzialen sind wir Ihr starker Partner. Unsere Leistungen. Research An- und Ver mietung von Büro-, Einzelhandels-, Indus trie- und Logistikflächen Investmentanalyse und -beratung Transaktionsbegleitung von Büro-, Einzelhandels-, Wohn-, Hotelsowie Industrie- und Logistikobjekten Private Immobilien. Als führendes Maklerunternehmen in Stuttgart und der Region, kennen wir unsere Märkte mit allen Facetten und Besonderheiten. Mit viel Kompetenz, Engagement und fundiertem Hintergrundwissen nehmen wir uns Zeit, die individuellen Wünsche und Bedürfnisse unserer Kunden zu verstehen. Die Bewertung und Zeilgruppenanalyse der Immobilie basiert auf unserer langjährigen Erfahrung. Auf diese Weise schaffen wir die entscheidende Basis, um den bestmöglichen Marktpreis für unsere Kunden zu erzielen. Unsere Leistungen. Marktgerechte Immobilienbewertung Individuelle Zielgruppen-Analyse Beratung bei Vertragsgestaltung, notariellem Abschluss und darüber hinaus Überregionales Netzwerk Besondere Marktpräsenz durch hochwertige Präsentation in unseren Shops Unsere Standorte. Stuttgart, Börsenplatz 1 Telefon 0711/ München, Herzog-Rudolf-Straße 1 Telefon 089/ Esslingen, Pliensaustraße 7 Telefon 0711/ Sindelfingen, Planiestraße 15 Telefon 07031/ Waiblingen, Lange Straße 49 Telefon 07151/ Unsere weiteren Publikationen Büromarktbericht Stuttgart Investmentmarktbericht Stuttgart Industrie- & Logistikmarktbericht Stuttgart Immobilienmarktbericht Stuttgart & Region und zusätzliche Informationen erhalten Sie kostenfrei unter: info@eug-re.de oder I 9

9 Investmentmarkt deutlich über 10-Jahres-Mittel. Top-Deals Kustermannpark: BlackRock erwarb das Objekt für ca. 280 Mio. von Ares Management. Kap West: Allianz Real Estate bezahlte für das Objekt rund 224 Millionen Euro an OFB. Eastside Offices: InfraRed Capital Partners hat das Objekt von Officefirst für einen Preis von ca. 235 Mio. gekauft. Büroobjekte erneut gefragteste Asset-Klasse. Der Markt für gewerbliche Immobilieninvestments in München konnte im Jahr 2017 ein Transaktionsvolumen von ca. 5,9 Mrd. umsetzen. Dies bedeutet einen Umsatzrückgang um ca. 7,8 % gegenüber dem herausragenden Jahr 2016, das Transaktionsvolumen ist aber dennoch sehr deutlich über dem 10-Jahres-Mittel angesiedelt. 13 Deals mit Kaufpreisvolumina von je über 100 Mio. und deutlich darüber machten einen Anteil von ca. 47 % am Gesamtumsatz aus. Transaktionsvolumen in Millionen Euro 3,70 4,15 4,97 5,45 5,87 6, I

10 Investitionsobjekte. Käufer & Verkäufer. Ausblick. Investitionsobjekte Mit ca. 55 % Marktanteil am gesamten Transaktionsvolumen erwiesen sich Büroobjekte 2017 erneut als die gefragteste Asset-Klasse. Die Quartale waren bis auf die Monate April bis Juni im Verhältnis in etwa gleich stark. Das vierte Quartal konnte nicht an die Agilität der letzten Jahre anknüpfen, da sich einige größere Transaktionen final über den Jahreswechsel geschoben haben. Zu den größten Transaktionen des Jahres zählten der Verkauf des Projekts Kap- West (Friedenheimer Brücke) an die Allianz im ersten Quartal mit ca. 225 Mio. sowie der Übergang der Immobilie Karstadt am Hauptbahnhof von RFR an die Signa Holding für deutlich über 300 Mio.. Der Anteil an Portfolioverkäufen in der Landeshauptstadt lag 2017 unter 10 %. Die Nettospitzenrendite für Büroimmobilien blieb im Jahresverlauf erwartungsgemäß weiterhin unter Druck und betrug zum Jahresende 3 %. Im Jahr 2017 war wieder über alle Asset-Klassen hinweg eine konstant hohe Nachfrage vorhanden und der Wettbewerb dementsprechend hoch. Der Rückgang des Transaktionsumsatzes ist definitiv nicht auf eine sinkende Nachfrage zurückzuführen, vielmehr macht sich die Knappheit der Produkte zunehmend bemerkbar. Käufer und Verkäufer Der Investmentmarkt in München war auch 2017 zu einem größeren Anteil durch nationale Investoren geprägt, deren Anteil ca. 60 % am Umsatzgeschehen ausmachte. Somit wurden aber eben auch ca. 40 % durch ausländisches Kapital abgedeckt. Internationale Investoren taten sich vor allem bei den Deals jenseits der Marke von 100 Mio. hervor. Knapp 50 % dieser Großdeals wurden mit Beteiligung internationaler Investoren getätigt. Auf Käuferseite waren erneut offene Fonds/Spezialfonds und Pensionsfonds am stärksten vertreten, jedoch nicht mehr so dominant wie in den vergangenen Jahren. Das gleiche Bild zeichnete sich auf der Verkäuferseite ab. Ausblick Für das Jahr 2018 ist kein Trend zu einer Verschlechterung der Marktsituation für gewerbliche Immobilien in der Landeshauptstadt München in Sicht. Die ersten Monate des Jahres lassen bereits ein hohes Transaktionsvolumen erwarten, da einige großvolumige Deals im finalen Stadium über die Jahresgrenze vertagt wurden. Für das Gesamtjahr wird ein gewerblicher Immobilienumsatz von ca. 5,5 bis 6 Mrd. erwartet. Spitzenrenditen für Büroimmobilien in % 4,50 4,40 4,00 3,50 3,25 3, Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH Stand: I 11

11 Nutzungsarten. Volumen nach Nutzungsarten Logistik Sonstige Grundstücke Hotel 59 % Büro Handel 12 I

12 Ihre Ansprechpartner. Investment. Im Investmentgeschäft zählen Erfahrung, eine strategisch ausgerichtete Arbeitsweise und äußerste Vertraulichkeit. Nutzen Sie unseren Research, unsere Transaktionserfahrung und unser Know-how, wenn es um Ihre gewerbliche Immobilie geht. Unser Team in München freut sich auf Sie. Tel.: 089/ Informationen im Internet: Björn Holzwarth Geschäftsführer Telefon 089/ Alexander Zigan Niederlassungsleiter München Telefon 089/ Stefan Knödler Berater Investment Telefon 089/ Haftungshinweis: Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der durch geführten Ein schätzungen kann keine Haftung übernommen werden. Hierfür bitten wir um Verständnis. I 13

13 GERMAN PROPERTY PARTNERS: Lokale Kompetenz deutschlandweit. GERMAN PROPERTY PARTNERS, kurz GPP, ist ein neues bundesweites Immobiliennetzwerk im Gewerbebereich. Ziel der Partnerschaft ist es, in der jeweiligen Region die Kompetenz führender Immobilienunternehmen im Gewerbebereich in einem Netzwerk zu bündeln. Hierdurch können sich nationale und internationale Kunden deutschlandweit von einem Immobiliendienstleister beraten lassen und so parallel von der lokalen und der gemeinsamen nationalen Expertise profitieren. Kurz: ein Ansprechpartner für die Top-7-Immobilienmärkte der Republik. Optimales Leistungsportfolio für den Gewerbeimmobilienmarkt Unser Leistungsspektrum deckt sowohl Immobilien-Investments als auch die gewerbliche Vermietung ab. Für Investoren übernehmen wir deutschlandweit unter anderem den An- und Verkauf von Lager- und Logistikimmobilien. Dabei kann es sich um Einzelobjekte, aber auch um komplette Portfolios handeln. Durch den Bankenhintergrund der beiden Gründungspartner lohnt sich für Kunden bereits die Zusammenarbeit bei der Vorbereitung von Projektentwicklungen. Denn wir sind mit der Finanzbranche bestens vertraut. Zudem unterstützen wir bei der Suche nach Flächen: von Büroüber Einzelhandelsflächen bis hin zu Lager-/Logistik- und Industrieflächen mit uns haben Sie immer einen kompetenten Partner an Ihrer Seite. Erfahren Sie mehr von den Top-7-Gewerbeimmobilienstandorten in unseren kostenfreien GPP-Marktberichten unter: marktberichte Unsere Leistungen - Ihre Vorteile in den Top-7 Standorten vertreten hervorragende lokale und regionale Marktkompetenz gemeinsames Transaktionsvolumen von 1,6 Milliarden Euro im Investmentbereich in 2016 Flächenumsatz von m² im Vermietungsbereich in 2016 >150 gewerbliche Immobilienberater mit einer einer durchschnittlichen Branchenzugehörigkeit von zehn Jahren München Stuttgart Frankfurt Köln Düsseldorf Berlin Hamburg 14 I

14 E & G Real Estate GmbH Herzog-Rudolf-Straße 1, München Tel.: 089/ muenchen@eug-re.de Amtsgericht Stuttgart, HRB , Geschäftsführer: Mario Caroli, Björn Holzwarth