Eigentumswohnungen im modernen Sinne gibt es erst seit

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1 8 Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung Eigentumswohnungen im modernen Sinne gibt es erst seit den 50er Jahren des 20. Jahrhunderts, denn 95 wurde das Wohnungseigentumsgesetz verabschiedet. Trotzdem können die Häuser, in denen sich Eigentumswohnungen befinden, älter sein, zum Beispiel aus der Gründerzeit von stammen. Diese Häuser wurden nachträglich in Eigentumswohnungen umgewandelt. Wohnung aus zweiter Hand Baulicher Zustand älterer Gebäude sehr unterschiedlich Eigentumswohnungen in älteren Gebäuden können sich in unterschiedlichem baulichen Zustand befinden. Neben modernisierungsbedürftigen Wohnungen werden auch solche mit Neubaustandard angeboten, die vor der Privatisierung umfassend instand gesetzt und modernisiert wurden. Aus diesem Grund ist es erforderlich, den baulichen Zustand älterer Wohnungen genau unter die Lupe zu nehmen. In den Tabellen ab Seite 2 ff. finden Sie eine Liste typischer Mängel bei Häusern bestimmter Altersklassen. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass diese Gebäude sich in den meisten Fällen nicht mehr im Originalzustand befinden, also kontinuierlich oder vor Jahrzehnten schon einmal instand gesetzt wurden und dann die Mängel und Abnutzungserscheinungen aus dieser Zeit ebenfalls aufweisen. Zur Besichtigung der Wohnung und für eine erste Mängelprüfung können Sie die Checkliste auf Seite 26 ff. verwenden. Sehen Sie sich die Wohnung und das Haus mehrmals an und lassen Sie sich falls es in die engere Auswahl kommt von einem kundigen Bauberater (Architekt oder Bauingenieur) begleiten. Liegt noch die ehemalige Baubeschreibung vor? Wenn ja, dann lassen Sie sich diese aushändigen. Sie kann wichtige und noch gültige Hinweise zur Bauqualität und zur Ausstattung geben. Ebenso sollten Sie den Energieausweis mit hinzuziehen.

2 Häufige Mängel nach Gebäudealtersgruppen 9 Checkliste Alle wichtigen Unterlagen auf einen Blick Nicht nur die Bauqualität ist zu beurteilen, sondern es sind auch alle erforderlichen Unterlagen zu sichten. Folgende Unterlagen sollten Sie für den Kauf einer älteren Eigentumswohnung erhalten: Kaufvertrag Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung Aufteilungsplan Abgeschlossenheitsbescheinigung (R Seite 96 ff. ) Grundbuchblatt (R Seite 96 ff. ) Exposé, falls vorhanden Gebäudeenergieausweis Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten fünf Jahre mit Kopien der Beschlusssammlung Gutachten mit Kostenvoranschlag für anstehende Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen Hausordnung Mietvertrag, falls die Wohnung vermietet ist Verwaltervertrag, falls erforderlich 5 Erkundigen Sie sich auch, ob Nebenverträge, zum Beispiel ein Fernwärmevertrag, ein Kabelfernsehvertrag oder ein Energiecontractingvertrag mit langfristiger Vertragsbindung bestehen. Diese Verträge können hohe Nebenkosten zur Folge haben. Häufige Mängel nach Gebäudealtersgruppen Jedes Baualter hat typische Mängel nach jeweiligem Stand der Bautechnik Wohngebäude gleichen Alters weisen häufig ähnliche Mängel auf, da sie in gleicher Konstruktionsweise nach dem jeweiligen Stand der Bautechnik mit den damals gängigen Baustoffen errichtet wurden. Ist das Baualter bekannt, kann das Gebäude gezielt auf die»typischen«mängel dieser Bauepoche hin überprüft werden. Zwischenzeitliche Renovierungen und Modernisierungen werden nicht mehr den heutigen Standards entsprechen können.

3 20 Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung Bringen Sie deshalb in Erfahrung, ob und wann das Wohngebäude in Teilbereichen oder umfassend modernisiert wurde. Hat es zum Beispiel in den 70er Jahren neue Fenster erhalten? Wann wurden die Bäder eingebaut, wann die Zentralheizung, wann die Hauselektrik? Gab es in den 70er, 80er oder 90er Jahren eine umfassende Modernisierung? aus den Jahren Gute Schall- und Wärmeschutzeigenschaften Die Stadthäuser der Jahrhundertwende verfügen meistens über dicke Außenwände mit guten Schall- und meistens akzeptablen Wärmeschutzeigenschaften. Zur Straße hin haben sie meist eine Stuckfassade, zum Hinterhof oder Gartenbereich hin ist die Fassade einfach verputzt. Die Kellerdecken bestehen aus gemauerten Kappen, der Fußboden im Erdgeschoss häufig aus Stein, Fliesen oder Terrazzo. Die Decken der Obergeschosse sind aus Holzbalken mit Holzdielen oder Parkett und unterseitigem Putz auf Spalierlatten versehen. Wohnungen in Hochparterre oder erstem Obergeschoss weisen meistens reich verzierte Stuckarbeiten auf. Die Wohnungen und Räume sind großzügig geschnitten, Bäder meistens nachträglich eingebaut. Vorherrschendes Heizsystem war der einzeln befeuerte Kohleofen, der in der Regel aber bereits durch eine gas- oder ölbefeuerte Zentralheizung ersetzt wurde. Die Haus- und Wohnungseingangstüren aus Holz sind aufwendig und dekorativ gearbeitet, der Schallschutz ist ausreichend. Soweit Kastendoppelfenster vorhanden sind, ist der Wärmeschutz angemessen. aus den Jahren 920 Dünnere Wände, Einzelöfen durch Zentralheizung ersetzt Wohnhäuser der 20er 50er Jahre des 20. Jahrhunderts haben deutlich kleinere Wohnungen und Grundrisse als die Wohnhäuser der Gründerzeit. Zudem sind Außen- wie Innenwände häufig dünner. Außer Ziegeln wurden verstärkt Bims- oder Bimshohlblocksteine eingesetzt. Die Fassaden sind verputzt, teilweise sind die Eingangsbereiche mit Fassadenornamenten versehen. Die Geschossdecken bestehen größtenteils noch aus Holzbalken. Die Räume wurden mit

4 Häufige Mängel nach Gebäudealtersgruppen 2 Kellerbereich und Außenwände Feuchte Kellerwände aufgrund fehlender vertikaler und horizontaler Abdichtung der Außenwände 920 Fehlende Wärmedämmung der Kellerdecken Rostende Stahlträger in den Kellerdecken (z. B. in Kappendecken) und über Fensteröffnungen und unter Balkonen Risse in den tragenden Wänden Putzschäden Gerissene und beschädigte Stuckteile Ausgewaschene, sandende Fugen bei Ziegelmauerwerk Fehlende Wärmedämmung Fehlende Wärmedämmung der gering dimensionierten Außenwände 965 Ungenügender Schallschutz der Außenwände Aufsteigende Feuchtigkeit im Sockelbereich Betonabplatzungen im Bereich auskragender Balkone, Rosten von Stahleinlagen Feuchtigkeitsprobleme durch mangelhafte Abdichtung von Balkonen Wärmeschutz der Außenwände nicht nach heutigem Standard Schadhafte Außenwandbekleidungen mit Platten Ablösungen und Rissbildungen bei Wärmedämm- Verbundsystemen Einzelöfen beheizt, die zwischenzeitlich durch Zentralheizungen ersetzt wurden. Die Wohnungen verfügen über kleine Badezimmer. aus den Jahren 965 Eher schlechter Wärmeund Schallschutz, Einfachverglasung bei Fenstern Die Außenwände dieser Häuser sind dünn mit schlechten Wärme- und Schallschutzeigenschaften. Die Fassaden sind einfach verputzt. Die Geschossdecken bestehen oft aus Stahlbeton mit Verbundestrich ohne weitere Schallschutzmaßnahmen. Die Dachstühle sind nicht wärmegedämmt. Sie wurden

5 22 Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung Fenster und Türen Undichte, verzogene Haustüren mit defekten Beschlägen und Schlössern Verzogene Fensterrahmen, verfaulte Holzteile Unzureichender Wärme- und Schallschutz bei einfach verglasten Holzfenstern Schadhafte Roll- und Klappläden Defekte Fensterbankabdichtung Isolierverglasung entspricht nicht dem heutigen Stand Geringe Dauerhaftigkeit bei Isolierverglasungen (z. B. Eintrübungen) Feuchtigkeitsprobleme aufgrund gelöster Fugenabdichtungen Innenwände Unzureichender Schallschutz von Wohnungstrennwänden Unzureichender Brandschutz Schadhafter Wandputz Dünne Innenwände häufig mit einem chemischen Holzschutz versehen. Die Wohnungsgrößen und -zuschnitte sind einfach und manchmal beengt. Die Wohnungen verfügen über ein kleines Badezimmer. Als Heizsystem herrscht noch die Einzelofenheizung vor. Die Fenster bestehen aus Holz mit Einfachverglasung. aus den Jahren Neue Baukonstruktionen und Materialien: Flachdach und Beton Zu dieser Zeit kamen neue Baukonstruktionen und Baumaterialien zum Einsatz. Flachdächer wurden modern, Beton wurde verstärkt verwendet, aber ebenso asbesthaltige Baumaterialien, Mineralwolle und chemische Holzschutzmittel.

6 Häufige Mängel nach Gebäudealtersgruppen 23 Geschossdecken und Fußböden Fäulnisschäden am Auflager von Holzbalkendecken Risse und Abplatzungen am Deckenputz Durchgetretene, knarrende Holzdielen und Parkett mit großen Fugenbreiten Unzureichender Schallschutz bei Holzbalkendecken Unterdimensionierte Holzbalken mit Durchbiegungen Mangelhafte Trittschalldämmung durch Verbundestriche auf Massivdecken Wärmebrücken an auskragenden Betonplatten, Feuchteschäden und Schimmelpilzbefall 965 Auffrierende Fliesen- und Plattenbeläge auf Balkonen Geschosstreppen Mangelnder Brandschutz bei Holztreppen Mangelnder Schallschutz bei Holztreppen Durchgetretene, abgenutzte Treppenstufen Gerissene Platten- und Kunststeinbeläge auf Massivtreppenstufen Die Wärmedämmung wurde zunehmend zum wichtigen Anliegen, auch die Anforderungen an die Schalldämmung wurden im mehrgeschossigen Wohnungsbau verstärkt. Die Wohnungen sind im Vergleich zu den Vor- und Nachkriegsbauten größer, in der Regel mit Terrasse oder Balkonen versehen, zusätzlich zum Badezimmer gibt es in größeren Wohnungen ein separates Gäste-WC. Die Fenster sind größer. Oft handelt es sich um Fenster mit PVC-Rahmen.