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Frida Schwarz
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Strategie mit Handlungsalternativen im Umgang mit

1 Wincasa. Der Immobilien- Dienstleister. Workshop Strategische Dialogführung mit Unternehmen Formulierung einer Strategie mit Handlungsalternativen im Umgang mit nichtbetriebsnotwendigem Grundbesitz in der Schweiz Corporate Services, Investment Advisory und Research & Strategy Zürich, Januar 2016

2 Wir stellen uns vor Photo Max Mustermann Photo Anna Mustermann Photo Anna Mustermann Photo Hans Muster Bruno Kurz Leiter Letting & Investment Advisory Alexandra Bay Senior Researcher Research & Strategy Maximilian Hoffmann Transaction Manager Investment Advisory Steven Bruinsma Senior Advisor Corporate Services Betreuung nationaler institutioneller Grosskunden diverser Branchen Immobilien-Research Markt- und Standortanalysen Objekt- und Portfoliostrategien Leitung von 20 Mitarbeitenden Portfolioanalyse & Integration Portfoliomanagement Strategieentwicklung Immobilienportfolios Strategische Dialogführung mit nationalen / internationalen Unternehmen sowie KMU in der Schweiz 2

3 Strategie-Workshop Aufbau Workshop

4 Tour d Horizon Aufbau Workshop Externe Entwicklungen Immobilien-Strategie Handlungsalternativen Umwelt Geschäftsbereiche Grundstoffe Produktion Verkauf Services Halten Zwischen- Nutzung Grund / Boden Kapitalmarkt Markt- Positionierung Unternehmen Strategische Portfolio-Analyse Zeit Zukunft Morgen Heute Ort Baurecht eigentums-nah Verkauf mit Option Verfügbarkeiten / Bedürfnisse Dritte Zukauf Verkauf 4

5 Strategie-Workshop Umfeld und Einflussfaktoren Immobilien- und Bodenmarkt Erwartet Entwicklungen und Entscheidungsgrundlagen

6 Was beeinflusst den Immobilienmarkt? Immobilienmarkt (DiPasquale/Wheaton) Einflussgrössen Mietmarkt Nachfrage Nutzungen Miete / Eigentum Leerstand Regulierung Baumarkt Anreiz Entwickler Eigenschaften / Bauland Flächenbestand Baulandangebot Kapitalmarkt Geldpolitik: Zinsen ( Kapitalisierungs- / Diskontierungszins, Rendite, Finanzierung) Akteure / Investoren Miete / Eigentum Wirtschaft / Konjunktur: BIP, Einkommen, Vermögen, Arbeitslosigkeit, Aussenwirtschaft, Inflation Bevölkerung: Wanderung, Geburten / Sterblichkeit, Anzahl / Grösse von Haushalten 6

7 Wie wird der Boden genutzt? (1/2) Bodennutzung der Schweiz Bodennutzung nach Kantonen 7.5% 25.3% Siedlungsflächen 100% = 41'290 km² 35.9% Landwirtschaftsflächen Bestockte Flächen 31.3% Unproduktive Flächen Quelle: Bundesamt für Statistik, Arealstatistik 2004/09 (2014) 7

8 Unterm Strich Dynamik zwischen den Nutzungsarten von Siedlungsflächen ( ) Quelle: Bundesamt für Statistik, Arealstatistik 8

Erwartete Entwicklungen, Szenarien Immobilien- / Bodenmarkt: Einflussgrössen Wohnbevölkerung: Drei Szenarien, 1985 2045 Wirtschaft / Konjunktur: BIP, Einkommen, Vermögen, Arbeitslosigkeit,

9 Erwartete Entwicklungen, Szenarien Immobilien- / Bodenmarkt: Einflussgrössen Wohnbevölkerung: Drei Szenarien, Wirtschaft / Konjunktur: BIP, Einkommen, Vermögen, Arbeitslosigkeit, Aussenwirtschaft, Inflation Bevölkerung: Wanderung, Geburten, Sterblichkeit, Anzahl und Grösse von Haushalten Geldpolitik: Zinsen (Kapitalisierungs- / Diskontierungszins, Rendite, Finanzierung) Bedürfnisse, Kultur, gesellschaftlicher Wandel, Trends Politik, Gesetz, Raumplanung / Regulierung, Steuern Strategietreiber Technologie Strukturwandel in der Landwirtschaft Raumplanung Bevölkerung wächst in allen drei Szenarien: Referenzszenario A, «hohes» Szenario B; «tiefes» Szenario C 2035: 10-Millionen-Schweiz im Referenzszenario A erwartet Zusätzlicher Wohnraum wird benötigt Quelle: Bundesamt für Statistik 9

10 Entscheidungsgrundlagen zu Standortfragen 10

11 Wohnflächenmarkt Potenzialbeurteilung Nettomietpreise 2014 Absolute Klassierung 2014 Bevorzugte Lagen mit Mietpreisen weit über dem Schweizer Durchschnitt von CHF pro m 2 und Jahr Besondere «Hotspots»: Wirtschaftsraum Zürich/Zug, «Arc Lémanique» sowie Tourismusregionen (z.b. Engadin) Urbane Agglomerationen sorgen für hohe Nachfrage auf den Märkten für Mietwohnungen Jurabogen/Mittelland sowie Kantone SH, AR/AI, SG und UR weisen lange Insertionsdauern bei tiefen Mieten auf 11

12 Standortrating Gemeindequalitäten in einer Zahl 12

auf Unternehmensstrategie, Kerngeschäft, Struktur, Organisation, Kultur Identifikation der Strategietreiber

13 Erkenntnisse / Fazit Immobilien Chancen und Risiken Immobilienstrategie / Strategischer Landbesitz ist im Spannungsfeld vieler Einflussfaktoren zu definieren Immobilienstrategie / Strategischer Landbesitz ist abgestimmt auf Unternehmensstrategie, Kerngeschäft, Struktur, Organisation, Kultur Identifikation der Strategietreiber Konsistente Szenarien: Haupt- / Basisszenario Nebenszenarien; Zeitraum / Horizont Ökonomische Kriterien, Lage, lokale Gegebenheiten 13

14 Strategie-Workshop Immobilien-Portfolio-Strategien Strategie-Ansätze & Entscheidungs-Matrix

15 Welcher Typ ist der Corporate Entwicklungen Quelle: Joroff, M.: Entwicklungsstufenmodell Corporate Real Estate Management (CREM) 15

16 Managementstufen & Interaktivitäten Ziele und Aufgaben Managementstufen Typ Erkenntnistransfer strategisch operativ Portfolio Management Asset Management Property Management Ziel Aufgabe Ziel Aufgabe Ziel Aufgabe Wertschöpfung Portfolio Planung, Steuerung & Kontrolle Strategieumsetzung, Führung Asset Management Wertschöpfung Liegenschaft Planung, Steuerung & Kontrolle Objektstrategie und umsetzung, Führung Property Management Bewirtschaftung Liegenschaft Bewirtschaftung i.d.r. auch Vermietungs- / Bauleistungen «Lebenszyklusorientiert» Strategist Intrapreneur Dealmaker Taskmaster Controller «Bisher» PoM Schnittstellen AM Schnittstellen PM «Trend» 16

17 Strategieentwicklung: Erkenntnistransfer Matrix-Betrachtung 17

18 Vorgehensweise: Portfoliostrategie Nutzungsart, Lage, Grösse, Betriebsnotwendigkeit, Wettbewerbsvorteil, Handlungsalternativen niedrig 18

Wettbewerbsvorteil Portfolioclusterung& Strategiedefinition

19 Umsetzungsprozess (beispielhaft) Stufenweiser Aufbau Portfoliomanagement Analyse Portfolio Wettbewerbsvorteil Portfolioclusterung& Strategiedefinition Leerstandsmanagement Objekt-Business-Plan 6 Performance Messung Phase A Phase B 19

20 Strategie-Workshop Strategischer Entscheidungsprozess Operative Handlungsalternativen

21 Strategische Handlungsalternativen Übersicht Halten (Bauten & Land) Zwischenutzung (bei bestehenden Bauten) Baurecht (bei unbebautem Land) Verkauf mit Option (Bauten & Land) Areal-Entwicklung Nutzungsüberlassung Dauerndes und selbständiges Baurecht Verkaufstransaktion Betriebliche Areale Miete Heimfall Alleineigentum Nichtbetriebliche Areale Zukauf (Immobilien & Land) Kauftransaktion Alleineigentum / Kauf-Option befristet unbefristet entgeltlich unentgeltlich Zeitliche Befristung StWE, Mit- / Gesamteigentum «Right of First Refusal» Rückkaufspflicht Kaufs-/Rückkaufsrecht Vorkaufsrecht Tausch & finanzielles Entgelt 21

22 Raumplanung: Bekämpfung von Baulandhortung Preissteuerungsinstrumente Mengensteuerungsinstrumente (*)Planungswert- und Mehrwert- (bei Umzonungen) Siedlungs- flächen- Zersiede- lungs- Enteignung Landumlegung vor Einzonung & Verdichtung Baulandkontingent Steuerliche Anreize Abgaben Flächen- nutzungs- Vertragliche Regelung in der Gemeinde Vorgehen Baupflicht Flächenausweisungszertifikate Subventionen Rückzonung Gesetzliches Kaufrecht Die Verfügbarkeit von Bauland scheitert, weil Bauland am falschen Ort oder zur falschen Zeit zur Verfügung steht. (*) Thematik «Mehrwertabschöpfung» 22

23 Wincasa überzeugt mit einem professionellen, lebenszyklusübergreifenden Dienstleistungsportfolio mit der Expertise von 730 Spezialisten, an 23 Standorten, aus einer Hand. Wir freuen uns auf Ihre Herausforderungen! Die Wincasa AG übernimmt keine Gewähr für die inhaltliche Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der in dieser Präsentation aufgeführten Dienstleistungen und Informationen. Wincasa AG behält sich vor, den Inhalt dieser Präsentation jederzeit abzuändern oder zu ergänzen. Jede Haftung für falsche oder unvollständige Informationen wird hiermit ausdrücklich ausgeschlossen. Der Inhalt dieser Präsentation der Wincasa AG ist urheberrechtlich geschützt. Das Reproduzieren, Vervielfältigen oder Benutzen für öffentliche oder kommerzielle Zwecke sowie das Verteilen und Weitergeben dieser Präsentation an Dritte ist ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Wincasa AG untersagt. Der Name «Wincasa» und die Komponenten ihres Logos sind geschützte Marken der Wincasa AG, Grüzefeldstrasse 41, Postfach, 8401 Winterthur.

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