Risikomatrix für Shoppingcenter

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Nadja Hartmann
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1 Risikomatrix für Shoppingcenter Die andere Liste Wincasa AG Philipp Schoch Bereichsleiter Center Management Zürich-Flughafen, 7.Mai 2015 Handout für

2 (Quelle: From Wikimedia Commons, the free media repository, Roland zh) 2

3 Alibaba, the most valuable retailer, has no inventory. Uber, the world s Largest taxi company, owns no fleet. AirBnb, the largest Accommodation provider owns no real estate what-so-ever. Facebook, the most Popular media owner, Creates no content. 3

4 «To take no risks is the biggest risk of all»

5 Leistungsbereiche Immobilienmanagement Ziele und Aufgaben der Managementstufen Zusammenarbeit strategisch Portfolio Management Ziel: Aufgabe: Wertschöpfung Portfolio Planung, Steuerung und Kontrolle der Strategieumsetzung Führung Asset Management «Bisher» Schnittstellen «Trend» Asset Management Ziel: Aufgabe: Wertschöpfung Liegenschaft Planung, Steuerung und Kontrolle Objektstrategie und umsetzung Führung Property Management Schnittstellen operativ Property Management Ziel: Aufgabe: Bewirtschaftung Liegenschaft Bewirtschaftung i.d.r. auch Vermietungs- / Bauleistungen «Lebenszyklusorientiert» 5

6 Was ist ein Risiko? 6

7 Risikomatrix Risiko = Eintrittswahrscheinlichkeit x Schadensausmass Risiko Shopping Center = Eintrittswahrscheinlichkeit x Mietzinsausfall 7

8 8

9 Die grössten und umsatzstärksten Shopping Center Ranking nach Ranking nach Ranking nach Ranking nach Verkaufsfläche (m 2 ) Umsatz (Mio. CHF) Produktivität (CHF/m 2 ) Baujahr 1. Shoppi Tivoli Glatt Glatt Archhöfe Centre Balexert Centre Balexert Sälipark Forum d. Alpes Shoppyland Shoppi Tivoli Neumarkt Altstetten Porte d. Nyon Glatt Sihlcity Dielsdorf Center Quartz Sihlcity Shoppyland Seedamm-Center Europaallee Lugano Sud Emmen Center Effi-Märt Stilhaus Gäupark Seedamm-Center Signy Centre Bönicenter Shopping Arena Shopping Arena Plainpalais City West Chur Marin Centre CC de Crissier M Central Cristal Centre Avry Centre Avry Centre CC Le Manior Panorama-Center 2011 (Quelle: Shopping Center Markt Schweiz, GfK 2014) 9

Die kleinsten und umsatzschwächsten Shopping Center Ranking nach Ranking nach Ranking nach Ranking nach Verkaufsfläche (m 2 ) Umsatz (Mio. CHF) Produktivität (CHF/m 2 ) Baujahr 1. M Central 4 599 1.

10 Die kleinsten und umsatzschwächsten Shopping Center Ranking nach Ranking nach Ranking nach Ranking nach Verkaufsfläche (m 2 ) Umsatz (Mio. CHF) Produktivität (CHF/m 2 ) Baujahr 1. M Central La Plaza La Plaza Linthpark La Plaza Romanel Centre Bülach Süd Neumarkt, SG Plainpalais LenzoPark Lyssach Center Meyrin Centre Effi-Märt Forum des Alpes Forum des Alpes Schönbühl Bel Air Centre Oberland Shopping Lokwerk Lilie Aarezentrum CC de Antzere Amriville Shoppi Tivoli CC Le Manoir Uschter Birchi-Center Pizolpark Claramarkt Bel Air Centre Wohncenter Emmen Centre Balexert Uschter Prilly Centre CC Antzere Uschter Neudorf Center Parkallee City West Chur Shopping Seen 1972 (Quelle: Shopping Center Markt Schweiz, GfK 2014) 10

11 Quantitative Analyse Was passiert auf dem Markt Schweiz? Bei welchen Mietern besteht ein Risiko? Wer ist unser Kunde? Wie ist der Standort erreichbar? Wer ist unsere Konkurrenz? Markt Schweiz Einzugsgebiet Wie geht es dem Ankermieter? Wie entwickeln sich die einzelnen Branchen? Centerinformationen Mieterinformationen Wie entwickelt sich das Center? Wie ist der Zustand der Liegenschaft? Wie geht es den Mietern? 11

12 Risikofaktoren Standortfaktoren Raumtypologie Bevölkerung Beschäftigte Kaufkraft Güteklassen Verkehr Walkability Score Centerfaktoren Centertyp Parkplätze Umsatzentwicklung OCR Leerstand Baujahr Besucherfrequenzen Besucherfranken Nebenkosten Mieterfaktoren Laufzeiten Flächenproduktivität Flächenentwicklung Mietzinse Mietermix Mieterbonität 12

13 Shoppingcenter Shoppingcenter Risk Tenant@Risk Risk

14 Risk

15 Risk Unternehmen Ausfallsrisiko Ladengeschäft 15

16 Faktoren Risiko Ladengeschäft im Center Umsatzentwicklung (% YoY) Fläche Risiko Gesamtunternehmen Bonität/Kreditwürdigkeit 16

17 Bonität/Kreditwürdigkeit Credit Check, hier durch Deltavista Score = Wahrscheinlichkeit schwerwiegender Zahlungsausfall 350 Hoch Mittel 451 Tief Branchenschnitt als Benchmark 17

18 Risk Matrix 18

19 Risk

20 Risikofaktoren Standortfaktoren Raumtypologie Bevölkerung Beschäftigte Kaufkraft Güteklassen Verkehr Walkability Score Centerfaktoren Centertyp Parkplätze Umsatzentwicklung OCR Leerstand Baujahr Besucherfrequenzen Besucherfranken Nebenkosten Mieterfaktoren Laufzeiten Flächenproduktivität Flächenentwicklung Mietzinse Mietermix Mieterbonität 20

21 Centerfaktoren = Centerfaktoren Centertyp Parkplätze Umsatzentwicklung OCR Leerstand Baujahr Besucherfrequenzen Besucherfranken Nebenkosten 21

Standortfaktoren: Marktfaktoren / ÖV Güteklasse

Kaufkraft Güteklassen Verkehr Walkability Score 14.

00% 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85

22 Standortfaktoren: Marktfaktoren / ÖV Güteklasse Standortfaktoren Raumtypologie Bevölkerung Beschäftigte Kaufkraft Güteklassen Verkehr Walkability Score 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% % 10 min. Fussdistanz 20 min. Fussdistanz Schweiz (Quelle: Web GIS ARE) 22

23 Standortfaktoren: Walkability What makes a neighborhood walkable? A center People Mixed income, mixed use Parks and public space Pedestrian design Schools and workplaces Complete streets Beispiel Sihlcity Standortfaktoren Raumtypologie Bevölkerung Beschäftigte Kaufkraft Güteklassen Verkehr Walkability Score 23

24 Risikoanalyse 24

25 Vorgehen Risikoanalyse Zusammenzug der wichtigsten Einflussfaktoren pro Retail Liegenschaft Bewertung der einzelnen Einflussfaktoren anhand eines Ampelsystems Zuordnung eines Wertes pro Ampelfarbe Gewichtung der Einflussfaktoren nach Wichtigkeit Verdichtung der Werte zu einem Gesamtwert pro Liegenschaft Erstellen eines Rankings Grafische Darstellung der Werte 25

26 Schritt Zusammenzug der wichtigsten Einflussfaktoren pro Retail Liegenschaft Bewertung der einzelnen Einflussfaktoren anhand eines Ampelsystems Zuordnung eines Wertes pro Ampelfarbe Gewichtung der Einflussfaktoren nach Wichtigkeit Verdichtung der Werte zu einem Gesamtwert pro Liegenschaft 26

27 Risk 6 Erstellen eines Rankings Center 1 Center 2 Center 3 Center 4 Center 5 Center 6 (Fiktive Beispiele) 27

28 Risikomatrix 7 Grafische Darstellung der Werte 28

29 Risikomatrix Grafische Darstellung der Werte Risikomatrix sehr hoch 5 4 Schadenhöhe sehr niedrig sehr Eintrittswahrscheinlichkeit 29

30 Revitalisierung von Shopping Center

31 Projekt Revitalisierungskonzept Als «Risiko-Center» identifizierte Liegenschaften sollen auf ein Revitalisierungskonzept zurückgreifen können, welches die unterschiedlichen Revitalisierungsmöglichkeiten und das jeweilige Vorgehen genau aufzeigt und beschreibt. Analyse Strategie Konzept Planung Umsetzung Implementierung Betrieb

Philipp Schoch Bereichsleiter Center Management Wincasa seit 2015 2012 2014 Leiter Center Management D-CH 2009 2012 Centerleiter Sihlcity 2007 2009 Projektleiter Center Management

32 Philipp Schoch Bereichsleiter Center Management Wincasa seit Leiter Center Management D-CH Centerleiter Sihlcity Projektleiter Center Management Vorstandsmitglied SCSC Philipp Schoch Mitglied der Geschäftsleitung Bereichsleiter Center Management Wincasa AG Reitergasse 9 Postfach 1160 CH-8021 Zürich philipp.schoch@wincasa.ch Phone

Wincasa überzeugt mit einem professionellen, lebenszyklusübergreifenden Dienstleistungsportfolio mit der Expertise von 730 Spezialisten, an 23 Standorten, aus einer Hand.

Die Wincasa AG übernimmt keine Gewähr für die inhaltliche Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der in dieser Präsentation aufgeführten Dienstleistungen und

Jede Haftung für falsche oder unvollständige Informationen wird hiermit ausdrücklich ausgeschlossen.

33 Wincasa überzeugt mit einem professionellen, lebenszyklusübergreifenden Dienstleistungsportfolio mit der Expertise von 730 Spezialisten, an 23 Standorten, aus einer Hand. Wir freuen uns auf Ihre Herausforderungen! Die Wincasa AG übernimmt keine Gewähr für die inhaltliche Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der in dieser Präsentation aufgeführten Dienstleistungen und Informationen. Wincasa AG behält sich vor, den Inhalt dieser Präsentation jederzeit abzuändern oder zu ergänzen. Jede Haftung für falsche oder unvollständige Informationen wird hiermit ausdrücklich ausgeschlossen. Der Inhalt dieser Präsentation der Wincasa AG ist urheberrechtlich geschützt. Das Reproduzieren, Vervielfältigen oder Benutzen für öffentliche oder kommerzielle Zwecke sowie das Verteilen und Weitergeben dieser Präsentation an Dritte ist ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Wincasa AG untersagt. Der Name «Wincasa» und die Komponenten ihres Logos sind geschützte Marken der Wincasa AG, Grüzefeldstrasse 41, Postfach, 8401 Winterthur.

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