Wohnimmobilien

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2 Impressum Herausgeber BAK Basel Economics/Fahrländer Partner Projektleitung Richard Kämpf, BAK Basel Economics Dominik Matter, Fahrländer Partner Redaktion Dominik Matter, Fahrländer Partner Sarah Fuchs, Fahrländer Partner Stefan Fahrländer, Fahrländer Partner Produktion Florian Sieber, BAK Basel Economics Information & Verkauf Marc Bros de Puechredon, BAK Basel Economics Bezugsbedingungen (Druckversion oder PDF) Preise (excl. MWSt) Normalpreis CHF 1'500.- Subskriptionspreis CHF 1'200.- Zusatzexemplar CHF Postadresse BAK Basel Economics Fahrländer Partner AG Güterstrasse 82 Uetlibergstrasse 20 CH-4002 Basel CH-8045 Zürich Tel Tel Fax Fax

3 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis 1 Wichtigste Ergebnisse im Überblick Wohneigentum Mietwohnungen Das Prospektivmodell von Fahrländer Partner Einleitung Modellbildung Ergebnisse Entwicklungstrends auf dem Schweizer Markt für Wohnimmobilien Wohneigentum Aktuelle Marktlage Marktentwicklung bis Marktentwicklung bis Mietwohnungen Aktuelle Marktlage Marktentwicklung bis Marktentwicklung bis Prognoserisiken Regionale Entwicklungstrends Region Bassin Lémanique Wohneigentum in der Region Bassin Lémanique Aktuelle Marktlage Marktentwicklung bis Mietwohnungen in der Region Bassin Lémanique Aktuelle Marktlage Marktentwicklung bis Region Espace Mittelland Wohneigentum in der Region Espace Mittelland Aktuelle Marktlage Marktentwicklung bis Mietwohnungen in der Region Espace Mittelland Aktuelle Marktlage Marktentwicklung bis Region Basel Wohneigentum in der Region Basel Aktuelle Marktlage Marktentwicklung bis Mietwohnungen in der Region Basel Aktuelle Marktlage Marktentwicklung bis Region Zürich / Aargau Wohneigentum in der Region Zürich / Aargau Aktuelle Marktlage Marktentwicklung bis Mietwohnungen in der Region Zürich / Aargau Aktuelle Marktlage...35 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

4 Marktentwicklung bis Region Zentralschweiz Wohneigentum in der Region Zentralschweiz Aktuelle Marktlage Marktentwicklung bis Mietwohnungen in der Region Zentralschweiz Aktuelle Marktlage Marktentwicklung bis Region Ostschweiz Wohneigentum in der Region Ostschweiz Aktuelle Marktlage Marktentwicklung bis Mietwohnungen in der Region Ostschweiz Aktuelle Marktlage Marktentwicklung bis Region Südschweiz Wohneigentum in der Region Südschweiz Aktuelle Marktlage Marktentwicklung bis Mietwohnungen in der Region Südschweiz Aktuelle Marktlage Marktentwicklung bis Tabellenanhang...I 5.1 Region Bassin Lémanique...II 5.2 Region Espace Mittelland...III 5.3 Region Basel... IV 5.4 Region Zürich/Aargau... V 5.5 Region Zentralschweiz... VI 5.6 Region Ostschweiz... VII 5.7 Region Südschweiz... VIII 6 Glossar und Abkürzungen... IX 7 Regionalisierung... XI Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

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7 1 Wichtigste Ergebnisse im Überblick Kapitel Wohneigentum Tabelle Nachfrage- und Preisentwicklung im unteren Segment , Szenario «Trend» Region Zusatznachfrage (Anzahl Einheiten) Preisentwicklung Bassin Lémanique Espace Mittelland Basel Zürich/Aargau Zentralschweiz Ostschweiz Südschweiz Schweiz Prospektivmodell Fahrländer Partner Tabelle Nachfrage- und Preisentwicklung im mittleren Segment , Szenario «Trend» Region Zusatznachfrage (Anzahl Einheiten) Preisentwicklung Bassin Lémanique Espace Mittelland Basel Zürich/Aargau Zentralschweiz Ostschweiz Südschweiz Schweiz Prospektivmodell Fahrländer Partner Tabelle Nachfrage- und Preisentwicklung im gehobenen Segment , Szenario «Trend» Region Zusatznachfrage (Anzahl Einheiten) Preisentwicklung Bassin Lémanique Espace Mittelland Basel Zürich/Aargau Zentralschweiz Ostschweiz Südschweiz Schweiz Prospektivmodell Fahrländer Partner Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 1

8 1.2 Mietwohnungen Tabelle Nachfrage- und Preisentwicklung im unteren Segment , Szenario «Trend» Region Zusatznachfrage (Anzahl Einheiten) Preisentwicklung Bassin Lémanique Espace Mittelland Basel Zürich/Aargau Zentralschweiz Ostschweiz Südschweiz Schweiz Prospektivmodell Fahrländer Partner 2007 Tabelle Nachfrage- und Preisentwicklung im mittleren Segment , Szenario «Trend» Region Zusatznachfrage (Anzahl Einheiten) Preisentwicklung Bassin Lémanique Espace Mittelland Basel Zürich/Aargau Zentralschweiz Ostschweiz Südschweiz Schweiz Prospektivmodell Fahrländer Partner Tabelle Nachfrage- und Preisentwicklung im gehobenen Segment , Szenario «Trend» Region Zusatznachfrage (Anzahl Einheiten) Preisentwicklung Bassin Lémanique Espace Mittelland Basel Zürich/Aargau Zentralschweiz Ostschweiz Südschweiz 700 Schweiz Prospektivmodell Fahrländer Partner Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

9 2 Das Prospektivmodell von Fahrländer Partner 2.1 Einleitung Der demografische und strukturelle Wandel der Schweizer Gesellschaft wird in den kommenden Jahren und Jahrzehnten einen beträchtlichen Einfluss auf die quantitative und qualitative Nachfrage nach Wohnraum ausüben. In Anbetracht der langfristigen Perspektive, die Immobilieninvestitionen in der Regel mit sich bringen, sollte den zukünftigen Entwicklungen auf den Immobilienmärkten bereits bei der Ausarbeitung der Anlagestrategie Rechnung getragen werden. Dazu müssen die Zukunftstrends in geeigneter Weise operationalisiert werden, um daraus Erkenntnisse für die heute zu treffenden Entscheidungen zu gewinnen. Zu diesem Zweck hat Fahrländer Partner das Prospektivmodell 1 entwickelt, das auf Basis von drei Szenarien die Bandbreite der wahrscheinlichen Entwicklungen auf den Schweizer Märkten für Wohnimmobilien in quantitativer Hinsicht untersucht. Szenarienbasierte Modelle sind für einen langen Prognosehorizont von 20 bis 30 Jahren geeignet, da mit ihnen «Wenn-dann-Aussagen» skizziert werden können. Die Vorzüge dieser Methode liegen zudem darin, dass durch eine Variation von getroffenen Hypothesen eine nachvollziehbare Plausibilisierung möglich wird und die Stabilität der Ergebnisse überprüft werden kann (Sensitivitätsanalyse). 2.2 Modellbildung Eine wichtige Grundlage für die Abschätzung der zukünftigen Wohnungsnachfrage sind die Bevölkerungsperspektiven, die das Bundesamt für Statistik 2 für drei unterschiedliche Wachstumspfade berechnet hat. Zusammen mit Informationen zur Entwicklung der durchschnittlichen Haushaltsgrösse 3 lässt sich aus diesen Daten der Gesamtbedarf an Wohnungen für jeden Zeitpunkt bis 2040 berechnen. Abbildung 2-1 Bevölkerungsperspektiven Abbildung 2-2 Haushaltsgrösse 10 9 Positive Dynamik Trend Negative Dynamik Positive Dynamik Trend Negative Dynamik Ständige Wohnbevölkerung in Mio.. BFS Durchschnittliche Anzahl Personen pro Haushalt. Hornung 2004/EFICAS Um Aussagen zur regionalen Wohnungsnachfrage machen zu können, sind jedoch Informationen zur kleinräumigen Entwicklung der Bevölkerung bzw. der Haushalte notwendig. Dazu zählt beispielsweise eine Abschätzung der Bevölkerungsentwicklung auf Ebene Gemeindetyp, die das Bundesamt für 1 Erstmals publiziert in: ECOPLAN & Fahrländer Partner (2007): EFICAS. Langfristige Perspektiven im Schweizer Immobilienmarkt. Im Auftrag der Pensimo Management AG (Hrsg.), Zürich. 2 Bundesamt für Statistik BFS (2006): Bevölkerungswachstum und demographische Alterung: Ein Blick in die Zukunft. Hypothesen und Ergebnisse der Bevölkerungsszenarien für die Schweiz , Neuchâtel. 3 Hornung, Daniel/Hornung Wirtschafts- und Sozialstudien (2004): Wohnungsmarkt-Szenarien bis Studie im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen, Bern. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 3

10 Raumentwicklung (ARE) auf Basis des BFS-Szenarios «Trend» erstellt hat. Es zeigt sich, dass in den kommenden Jahrzehnten vor allem die Agglomerationen der Gross- und Mittelzentren ein hohes Bevölkerungswachstum (+13 Prozent) aufweisen, während die Zentren selber eher an Bevölkerung einbüssen werden. Abbildung 2-3 Grosszentren (GZ) Sub- und Periurbane Gden der GZ und MZ Nebenzentren von GZ Mittelzentren (MZ) Restl. Raumtypen Bevölkerungsperspektiven Ständige Wohnbevölkerung nach Gemeindetyp, in Mio. Daten BFS Legende: Grosszentren: Nebenzentren der GZ: Mittelzentren: Suburbane Gemeinden: Periurbane Gemeinden: Kernstädte der neun grössten Agglomerationen (Basel, Bern, Genève, Lausanne, Lugano, Luzern, St. Gallen, Winterthur, Zürich). Gemeinden innerhalb der Agglomerationen der Grosszentren mit mehr als 10'000 Einwohnern. Kernstädte der weiteren Agglomerationen (Aarau, Altstätten, Arbon, Baden, Bellinzona, Biel, Brig, Brugg, Buchs (SG), Burgdorf, Chiasso, Chur). Grosser Wegpendleranteil (mindestens 55% der in der Gemeinde wohnhaften Erwerbstätigen) und Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern < 35-40%. Grosser Wegpendleranteil und Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern > 35-40%. Für das Szenario «Trend» hat das BFS zudem eine Perspektive zu Bevölkerungsentwicklung auf Ebene der Kantone publiziert 4. Abbildung 2-4 Bevölkerungsentwicklung nach Kantonen Entwicklung der ständigen Wohnbevölkerung in %. BFS 2006/Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. 4 Bundesamt für Statistik BFS (2004): Demographische Entwicklung in den Kantonen von 2002 bis Nach dem Szenario «Trend» AR , Neuchâtel. 4 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

11 Basierend auf diesen Daten lässt sich die Bevölkerungsentwicklung auf Ebene Gemeinde für jeden Zeitpunkt bis 2040 modellieren, was wiederum Rückschlüsse auf den Wohnungsbedarf in den Gemeinden zulässt. Zusätzlich zur Gesamtzahl der zukünftig benötigten Wohnungen ist aber auch die Struktur der Wohnungsnachfrage in einer Gemeinde von Interesse: Wie viele Einheiten Wohneigentum (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) bzw. wie viele Mietwohnungen werden nachgefragt? Um dieser Frage nachgehen zu können, hat Fahrländer Partner in Zusammenarbeit mit sotomo Gesellschaft, Politik, Raum Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt entwickelt. Bei den Nachfragersegmenten handelt es sich um eine Einteilung der Haushalte nach ihrem sozialen Status (vereinfacht: reich/arm) und ihrem Lebensstil (bürgerlich-traditionell/individualisiert). Als dritte Dimension wird die Lebensphase der Haushalte berücksichtigt (Junger Single, Familie mit Kindern, usw.). Abbildung 2-5 Nachfragersegmente Dimensionen Abbildung 2-6 Nachfragersegmente Raster Fahrländer Partner & sotomo Fahrländer Partner & sotomo Tabelle 2-1 Verteilung der Nachfragersegmente in der Beispielgemeinde Liestal Anteile am Total der Haushalte in % Nachfragersegment Gemeinde Liestal MS-Region Kanton Schweiz 1 Ländlich Traditionelle Moderne Arbeiter Improvisierte Alternative Klassischer Mittelstand Aufgeschlossene Mitte Etablierte Alternative Bürgerliche Oberschicht Bildungsorientierte Oberschicht Urbane Avantgarde Fahrländer Partner & sotomo Die Veränderung der Struktur der Haushalte in einer Gemeinde in Bezug auf die Nachfragersegmente lässt dann Rückschlüsse auf die Qualität der zukünftigen Wohnungsnachfrage zu: Eine junge Familie aus der bürgerlichen Oberschicht hat andere Wohnbedürfnisse und Möglichkeiten als ein älterer Single im Segment «Moderne Arbeiter». Neben der Unterscheidung der Nachfrage nach Nutzung lassen Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 5

12 sich aus der Entwicklung der Haushaltsstruktur auch Rückschlüsse auf Grösse, Preis sowie andere Eigenschaften der nachgefragten Wohnungen ziehen. Zur Vervollständigung des Prospektivmodells wurden die verschiedenen Grundlagendaten im Rahmen von Workshops zusammen mit anderen Experten durch zu erwartende Entwicklungen auf politischer, gesellschaftlicher und wirtschaftlicher Ebene vervollständigt. Die wichtigsten Eckwerte der drei Szenarien sind in der folgenden Tabelle dargestellt, wobei zu bemerken ist, das ein Teil der Parameter (Wirtschaftswachstum, Immigration) bereits bei der Erarbeitung der BFS-Bevölkerungsprognosen einflossen und dementsprechend im Prospektivmodell nicht mehr explizit berücksichtigt werden. Tabelle 2-2 Szenarien Prospektivmodell: Wichtigste Eckwerte Szenario Stagnation Trend Prosperität Bevölkerungswachstum % 7.7% 14.7% Wirtschaftswachstum Tief Moderat Hoch Immigration Tief Moderat Hoch Altersquotient Starke Zunahme Zunahme Leichte Zunahme Durchschnittliche Haushaltsgrösse Zunahme Abnahme Abnahme Wohneigentumsquote Stabil Zunahme Starke Zunahme Ecoplan & Fahrländer Partner Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

13 2.3 Ergebnisse Bis 2022 wird die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz gemäss dem Szenario «Trend» um 7.7 Prozent wachsen. Dieses Wachstum fällt jedoch regional sehr unterschiedlich aus. Während die eher urbanen Gebiete einen Anstieg der Einwohnerzahl verzeichnen werden, dürften die ländlichen Regionen tendenziell an Bevölkerung einbüssen. Abbildung 2-6 Bevölkerungsentwicklung nach Gemeinde, Szenario «Trend» Veränderung der ständigen Wohnbevölkerung. Der Trend zum Wohneigentum wird sich auch in den kommenden Jahrzehnten fortsetzen. So ist in der Mehrzahl der Gemeinden mit einem Anstieg der Wohneigentumsquote zu rechnen. Abbildung 2-7 Entwicklung der Wohneigentumsquote nach Gemeinde, Szenario «Trend» Relative Veränderung der Wohneigentumsquote in %. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 7

14 Vor dem Hintergrund der steigenden Zahl von Wohneigentümern dürfte die Nachfrage nach Mietwohnungen in weiten Teilen der Schweiz eher rückläufig sein. Besonders betroffen sind die ausserhalb der grossen Agglomerationen liegenden Gebiete, wo die Konkurrenz durch das Wohneigentum auf Grund der vergleichsweise tiefen Wohneigentumspreise am stärksten ist. Abbildung 2-8 Zusatznachfrage Mietwohnungen 2022, Szenario «Trend» Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen im Vergleich zum Bestand Die Ergebnisse des Prospektivmodells insbesondere auch jene für die Alternativszenarien «Stagnation» und «Prosperität» (vgl. Tabellen 3-5, 3-6) - zeigen, dass für die zukünftige Entwicklung der Schweizer Märkte für Wohnimmobilien zwei Faktoren von entscheidender Bedeutung sind: Die Bevölkerungsentwicklung und die Präferenzen der Nachfrager. Das gesamtschweizerische Bevölkerungswachstum bestimmt dabei darüber, ob in der Schweiz insgesamt mehr oder weniger Wohnungen nachgefragt werden. Viel wichtiger für die kleinräumige Entwicklung der Immobilienmärkte werden aber die Wanderungsbewegungen der Bevölkerung zwischen den Regionen sein. In gewissen Gebieten wird die Bevölkerung deutlich stärker wachsen als im gesamtschweizerischen Durchschnitt, während andere Regionen trotz generellem Wachstum mit rückläufigen Einwohnerzahlen zu rechnen haben. Mit grosser Wahrscheinlichkeit wird die Segmentierung der Nachfrage nach Wohnobjekten und -typen seitens der Haushalte in Zukunft zunehmen. Die entscheidenden Nachfragetreiber sind die Haushaltszusammensetzung, die Lebensphase, der Lebensstil, die Zahlungsfähigkeit sowie die räumlichen Präferenzen. So akzentuieren sich einerseits Teilmärkte (zum Beispiel Miete versus Eigentum), andererseits aber auch Markt- und Nachfragersegmente. Dabei gewinnen produktdefinierende Aspekte wie Wohnungsgrösse oder Funktionalität (zum Beispiel «barrierefreie» Wohnungen für ältere Menschen), kleinräumige Verkehrserschliessung (erreichbare Dienstleistungen) oder sozialräumliche Struktur des Quartiers an Bedeutung. Weiter manifestieren sich in einzelnen Nachfragersegmenten Präferenzen oder Zahlungsbereitschaften für Attribute wie eine gute Architektur oder ökologisch nachhaltige Bauten. Insgesamt wird die steigende Individualisierung der Wohnpräferenzen aus Investorensicht nicht nur Risiken, sondern auch Chancen mit sich bringen. Gelingt es den Vermietern, ihr Wohnungsangebot auf die Bedürfnisse der Haushalte abzustimmen, so werden Mietwohnungen auch in schrumpfenden Märkten auf eine intakte Nachfrage treffen. 8 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

15 3 Entwicklungstrends auf dem Schweizer Markt für Wohnimmobilien Aufzählungen 3.1 Wohneigentum Aktuelle Marktlage Vor dem Hintergrund der positiven Wirtschaftsentwicklung und den historisch tiefen Hypothekarzinsen haben sich die Schweizer Märkte für Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (EWHG) in den letzten Jahren von ihrer freundlichen Seite gezeigt. Dank der hohen Nachfrage nach Wohneigentum haben sich die Leerstände in den Jahren um über 20 Prozent zurückgebildet, wobei die vergleichsweise geringe Neubautätigkeit zu Beginn des Jahrtausends ebenfalls ihren Teil dazu beigetragen hat. Abbildung 3-1 Wohnbautätigkeit Abbildung 3-2 Leerstandsquote MFH EFH 1.2% 1.0% EFH EWHG 0.8% % % % % Anzahl Wohnungen (Neubau), in 1'000. BFS Leer stehende Wohnungen in % des Bestands. BFS2007/Modellierung Fahrländer Partner Inzwischen hat sich die Situation auf den Wohneigentumsmärkten zumindest angebotsseitig entspannt. Der Wohnungsneubau, der 2002 mit rund 28'500 Einheiten den tiefsten Stand der letzten 20 Jahre erreichte, hat seither kräftig zugelegt. Mit 42'000 neu erstellten Wohnungen lag die Neuproduktion 2006 so hoch wie seit Mitte der 90er-Jahre nicht mehr, als 1994/95 im Zuge eines Wohnbauförderprogramms des Bundes jeweils über 46'000 Wohnungen neu gebaut wurden. Klammert man derartige Sondereffekte aus, so muss man bis 1986 zurückgehen, um ein ähnlich hohes Neubauniveau zu finden. Der Fokus der Neubautätigkeit der vergangenen Jahre hat sich dabei zunehmend in das Segment Eigentumswohnungen verschoben. So dürfte es sich bei rund 60 Prozent der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (MFH), die in den Jahren 2005 und 2006 gebaut wurden, um Stockwerkeigentum gehandelt hat. Nach einem Anstieg von 30 Prozent zwischen 2004 und 2006 hat sich die Zahl der leer stehenden Eigentumswohnungen inzwischen auf tiefem Niveau stabilisiert, was darauf hindeutet, dass das steigende Angebot nach wie vor auf eine intakte Nachfrage trifft und gut vom Markt absorbiert wird. Im Gegensatz zu den Eigentumswohnungen zeigen sich bei den Einfamilienhäusern erste Anzeichen einer Marktsättigung. Trotz der seit 2004 leicht rückläufigen Bautätigkeit sind die Leerstände auch im vergangenen Jahr angestiegen. Ob es sich hierbei bereits um die Vorboten einer kommenden Entwicklung Umzug der Babyboom-Generation vom Einfamilienhaus in eine Miet- bzw. Eigentumswohnung handelt, wird man allerdings frühestens in einigen Jahren mit Sicherheit sagen können. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 9

16 Die hohe Nachfrage nach Wohneigentum der letzten Jahre blieb nicht ohne Auswirkungen auf die Preisentwicklung. Insbesondere im gehobenen Segment sind seit 2002 sowohl bei den Einfamilienhäusern (+26 Prozent) als auch bei den Eigentumswohnungen (+24 Prozent) kräftige Preissteigerungen zu verzeichnen. Auch preisbereinigt (zu Preisen 1990) sind Objekte in diesem Segment heute deutlich teurer als auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms in den Jahren In den übrigen Bereichen konnte ebenfalls eine überwiegend positive Preisentwicklung beobachtet werden. Eine Ausnahme bildet das Stockwerkeigentum im unteren Segment, ein Indiz dafür, dass dieses momentan nicht in der Gunst der Nachfrager steht. Abbildung 3-3 Einfamilienhäuser Abbildung 3-4 Eigentumswohnungen Gehobenes Segment M it tleres Segment Unt eres Segment Gehobenes Segment M it tleres Segment Unt eres Segment Transaktionspreise in CHF Mio., zu laufenden Preisen. Hedonische Modelle Fahrländer Partner Quartal Transaktionspreise in CHF Mio., zu laufenden Preisen. Hedonische Modelle Fahrländer Partner Quartal Marktentwicklung bis 2009 Die kurzfristige Marktentwicklung ist in entscheidendem Masse abhängig von den Auswirkungen der aktuellen Verwerfungen an den Finanzmärkten und den Problemen im US-amerikanischen Hypothekarmarkt. Aber selbst wenn diese als vorübergehendes Phänomen betrachtet werden und ihr Einfluss auf die Realwirtschaft gering bleibt, dürfte der Wohnbauboom in der Schweiz im laufenden Jahr seinen Höhepunkt erreichen. Mit einer Neuproduktion von knapp 44'000 Einheiten wird die Zahl der neu erstellten Wohnungen 2007 voraussichtlich noch einmal um 4.4 Prozent höher ausfallen als Abbildung 3-5 Wohnbautätigkeit MFH EFH Anzahl Wohnungen (Neubau), in 1'000. BFS/BAK Basel Economics Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

17 Der Zuwachs ist dabei ausschliesslich den Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu verdanken. Bei den Einfamilienhäusern dürfte sich der seit 2004 anhaltende Negativtrend im laufenden und im nächsten Jahr noch verstärken, bevor sich die EFH-Produktion 2009 auf tiefem Niveau stabilisiert. Im Bereich Mehrfamilienhäuser ist 2008 mit einem deutlichen Rückgang der Wohnbautätigkeit zu rechnen, wobei die Zahl der neu erstellten Wohnungen mit rund 30'000 Einheiten noch immer zwei Drittel höher liegt als Das Hauptgewicht der Bautätigkeit wird sich weiter in Richtung Eigentumswohnungen verschieben (vgl. Abbildung 3-12), was insbesondere bei tendenziell steigenden Hypothekarzinsen zu einer Überproduktion und damit zu höheren Leerstandsquoten führen könnte. Abbildung 3-6 Entwicklung Bauinvestitionen EFH Abbildung 3-7 Entwicklung Bauinvestitionen MFH 3% 4% 2% 2% 1% 0% 0% -2% -1% -4% -2% -6% -3% -4% Neubau Umbau/Renovation % -10% Neubau Umbau/Renovation Veränderung zum Vorjahr in %. BAK Basel Economics Veränderung zum Vorjahr in %. BAK Basel Economics Dies dürfte allerdings nur dann zu einem Problem werden, wenn der Markt die zu erwartende Neuproduktion, zu der noch der Zugang durch Umnutzung dazugezählt werden muss, nicht zu absorbieren vermag. Das Prospektivmodell prognostiziert für die Jahre 2007, 2008 und 2009 einen kumulierten Zusatzbedarf von 81'900 Wohneigentums-Einheiten. Unter Berücksichtigung der Neubautätigkeit im Bereich Einfamilienhäuser (vgl. Abbildung 3-5) und unter der Annahme einer konstanten Produktion von Mietwohnungen ergibt sich damit für diesen Zeitraum eine leichte Überproduktion von Objekten im Wohneigentum in der Grössenordnung von etwa 3'000 Einheiten. Insgesamt ist in der kurzen Frist nicht mit einem starken Anstieg der Leerstände zu rechnen, der Preisanstieg der letzten Jahre dürfte sich aber abschwächen bzw. im unteren Segment allenfalls sogar leicht ins Negative drehen. Tabelle 3-1 Nachfrage- und Preisentwicklung Wohneigentum , Szenario «Trend» Zusatznachfrage Preisentwicklung Wohneigentum (Anzahl Einheiten) Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Unteres Segment Mittleres Segment Gehobenes Segment Schweiz Prospektivmodell Fahrländer Partner Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 11

18 3.1.3 Marktentwicklung bis 2022 Die Jahre können schon heute getrost als «Jahrzehnt des Wohneigentums» bezeichnet werden. Die ungebrochene Nachfrage nach Einfamilienhäusern und insbesondere nach Eigentumswohnungen dürfte denn auch zu einem deutlichen Anstieg der Wohneigentumsquote führen: Lag diese zur Jahrtausendwende noch bei 34.6 Prozent, so gehen wir für das Jahr 2010 von einer Eigentumsquote von über 40 Prozent aus. Im Vergleich zur Periode ist damit im laufenden Jahrzehnt beinahe mit einer Verdoppelung des Wachstums der Wohneigentumsquote zu rechnen. Auch langfristig bleibt Wohneigentum die bevorzugte Wohnform der Schweizer. Ab 2010 dürfte die Zahl der Eigentümer aber weniger schnell wachsen als noch zwischen 2000 und Der Grund dafür liegt in der demografischen Entwicklung begründet. Die Eigentümer-Haushalte der Baby-Boom- Generation kommen in ein Alter, in dem ein Wechsel der Wohnsituation zum Thema wird: Die Kinder sind ausgezogen, das selbst genutzte Wohneigentum wird zu gross und zu aufwändig im Unterhalt, und weist zudem in der Regel einen Renovationsbedarf auf. Als Alternative bietet sich der Umzug in eine Mietwohnung oder der Kauf einer Eigentumswohnung, bei gleichzeitigem Verkauf des Einfamilienhauses oder der Wohnung. Dieser Rückfluss an «Occasions»-Objekten wird nicht nur den Anstieg der Wohneigentumsquote bremsen, sondern insbesondere im Bereich Einfamilienhäuser Auswirkungen auf die Neubautätigkeit und die Preisentwicklung haben. Tabelle 3-2 Nachfrage- und Preisentwicklung Wohneigentum , Szenario «Trend» Zusatznachfrage Preisentwicklung Wohneigentum (Anzahl Einheiten) Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Unteres Segment Mittleres Segment Gehobenes Segment TOTAL Prospektivmodell Fahrländer Partner Bis 2022 ist mit einem Zusatzbedarf in der Grössenordnung von 357'000 Wohneinheiten zu rechnen, was einem Nettozugang von durchschnittlich Wohnungen pro Jahr entspricht. Der jährliche Zusatzbedarf liegt damit unter dem Niveau der Neuproduktion der letzten Jahre, welche im Bereich von 27'000 bis 30'000 Einheiten lag. Trotz Anstieg der Wohneigentumsquote auf rund 44 Prozent im Jahr 2022 werden nicht alle Segmente vom anhaltenden Trend zum Wohneigentum profitieren. Während sich Eigentumswohnungen in allen Segmenten auch in Zukunft einer grossen Beliebtheit erfreuen dürften, ist bei den Einfamilienhäusern im unteren und mittleren Segment auf Grund der oben geschilderten demografischen Entwicklung mit einer Ausweitung des Angebots durch Verkäufe von Occasions-Objekten zu rechnen, was bei gleichzeitig rückläufiger Nachfrage entsprechenden Druck auf die Preise ausüben dürfte. Angesichts des langen Prognosezeitraums darf aber keineswegs von einer konstanten Preisentwicklung ausgegangen werden. Phasen der Rezession beispielsweise, wie sie zwischen 2009 und 2022 mit Sicherheit auftreten werden, haben in der Regel einen negativen Einfluss auf die Immobilienpreise. Die bis ins Jahr 2022 zu erwartende Preisentwicklung muss daher als langfristiger Trend verstanden werden, von dem kurzfristige Abweichungen nicht nur möglich, sondern wahrscheinlich sind. 12 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

19 3.2 Mietwohnungen Aktuelle Marktlage Im Gegensatz zu den Wohneigentumsmärkten haben sich die Mietwohnungsmärkte in der Schweiz noch nicht ganz von den Nachwehen der Immobilienkrise der 90er-Jahre erholt. Allerdings hat der Bereich Mietwohnungen in dieser Hinsicht auch deutlich mehr Boden gutzumachen: Während die Wohneigentumspreise zwischen 1990 und 1997 um rund 10 Prozent nachgaben, sanken die Marktmieten im gleichen Zeitraum um mehr als 25 Prozent. Im gehobenen Segment haben die Mieten das Niveau der Boom-Jahre bereits wieder überschritten, und dies, obwohl gerade in diesem Segment die Konkurrenz durch das Wohneigentum auf Grund der günstigen Finanzierungssituation besonders stark ist. Im mittleren und unteren Segment liegen die Preise dagegen noch 10 bzw. 20 Prozent unter den historischen Höchstständen, wobei die Preise auch hier in den letzten fünf Jahren um 15 bis 20 Prozent gestiegen sind. Abbildung 3-8 Bestandesmieten Abbildung 3-9 Marktmieten LIK-M ietpreisindex Gehobenes Segment M itt leres Segment Unteres Segment Teilindex Miete des Landesindex der Konsumentenpreise LIK. BFS 2007 (Mai 2000 = 100). Netto-Monatsmieten in CHF, zu laufenden Preisen. Modellierung Fahrländer Partner Die seit 2002 steigende Wohnbautätigkeit blieb auch im Bereich Mietwohnungen nicht ohne Auswirkung auf die Leerstände, die seit 2003 um rund 25 Prozent zugenommen haben. Die Zahl der leer stehenden Wohnungen bewegt sich aber im Vergleich zu Mitte der 90er-Jahre, als zeitweise mehr als 50'000 Wohnungen einen Mieter suchten, auch im laufenden Jahr auf moderatem Niveau. Dies gilt jedoch keineswegs für alle Standorte: Insbesondere in den Grosszentren liegen die Leerstandsquoten auf einem Niveau, das landläufig mit dem Begriff «Wohnungsnot» in Verbindung gebracht wird. Abbildung 3-10 Leerstandsquote Schweiz Abbildung 3-11 Leerstandsquote Grosszentren % 2.0% 2.0% 1.5% 1.5% 1.0% 1.0% 0.5% 0.5% 0.0% % Basel Schweiz Bern Lausanne Genf Zürich Leer stehende Mietwohnungen in % des Bestands. BFS/Berechnung Fahrländer Partner Leer stehende Mietwohnungen in % des Bestands. BFS/Berechnung Fahrländer Partner Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 13

20 Mit Ausnahme von Basel stehen in den Schweizer Grossstädten weniger als fünf Wohnungen pro leer, in Zürich sogar nur eine Wohnung pro 1'000. Mitverantwortlich für diese tiefen Leerstandsquoten dürfte einerseits die hohe Nachfrage an den Top-Standorten sein. Anderseits verspricht aus Sicht der Investoren der Bau von Eigentumswohnungen an Stelle von Mietwohnungen und die Umnutzung von Miet- in Eigentumswohnungen, in der aktuellen Marktsituation erheblich attraktivere Renditeperspektiven Marktentwicklung bis 2009 Auf Grund der Entwicklung der Baubewilligungen muss davon ausgegangen werden, dass der Rückgang bei der Wohnbautätigkeit im Bereich Mehrfamilienhäuser zu grossen Teilen zu Lasten der Mietwohnungen gehen wird. So hat die Zahl der baubewilligten Mietwohnungen in den letzten 12 Monaten gegenüber der Vorjahresperiode um fünf Prozent, gegenüber dem Höchststand vom Dezember 2006 gar um über zehn Prozent abgenommen. Ein starker Anstieg der Leerstände ist in diesem Bereich daher wenig wahrscheinlich. Abbildung 3-12 Baubewilligungen MWHG EFH EWHG Baubewilligte Wohnungen in 1000, gleitende Summe über 12 Monate. Schweizer Baublatt/Credit Suisse Economic Research Das rückläufige Angebot an Mietwohnungen trifft gemäss den Resultaten des Prospektivmodells auf eine insgesamt leicht sinkende Nachfrage. Dies gilt jedoch nicht für alle Segmente: Im unteren und mittleren Segment besteht ein gewisser Nachholbedarf, nachdem in den vergangenen Jahren der Bau von grossflächigen Mietwohnungen mit überdurchschnittlichem Ausbaustandard im Trend lag. Dies zeigt sich auch daran, dass die Zahl der leer stehenden Wohnungen mit weniger als fünf Zimmern im vergangenen Jahr stabil blieb, während jene der Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern um über acht Prozent zugenommen hat. Die Zusatznachfrage im unteren und mittleren Segment beläuft sich bis 2009 auf rund 19'000 Einheiten. Im Gegensatz dazu ist im gehobenen Segment mit einem deutlichen Rückgang der Nachfrage zu rechnen. Dies dürfte den in den letzten Jahren zu beobachtenden Preisanstieg bremsen, und die Leerstände in diesem Bereich weiter in die Höhe treiben. Es gilt allerdings zu beachten, dass gerade im gehobenen Segment die besten Voraussetzungen (Wohnungsgrösse, Ausbaustandard, Lage in der Gemeinde) dafür bestehen, Mietwohnungen erfolgreich in Eigentumswohnungen umzunutzen. Wird diese Strategie von den Investoren insbesondere in den Zentren - im grossen Stil verfolgt, so könnten dem Mietwohnungsmarkt genügend Objekte entzogen werden, um negative Auswirkungen auf Preise und Leerstände zu vermeiden. 14 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

21 Tabelle 3-3 Nachfrage- und Preisentwicklung Mietwohungen , Szenario «Trend» Zusatznachfrage (Anzahl Einheiten) Preisentwicklung Unteres Segment Mittleres Segment Gehobenes Segment Schweiz -600 Prospektivmodell Fahrländer Partner Marktentwicklung bis 2022 In der langen Frist ist mit einer deutlichen Verschiebung der Nachfrage nach Mietwohnungen vom gehobenen Segment in das mittlere und insbesondere in das untere Segment zu rechnen. Zum einen ist dies der weiter zunehmenden Individualisierung der Gesellschaft zuzuschreiben. Die sinkende Haushaltsgrösse, die steigende Zahl von Single-Haushalten und die abnehmende Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt führen dazu, dass die Lage und der Ausbaustandard einer Mietwohnung für gewisse Nachfragersegmente an Wichtigkeit verlieren. Tabelle 3-4 Nachfrage- und Preisentwicklung Mietwohnungen , Szenario «Trend» Zusatznachfrage (Anzahl Einheiten) Preisentwicklung Unteres Segment Mittleres Segment Gehobenes Segment Schweiz Prospektivmodell Fahrländer Partner Grössere Auswirkungen auf die Struktur der Mietwohnungsnachfrage sind jedoch vom anhaltenden Trend zum Wohneigentum zu erwarten. Gerade im gehobenen Segment haben die Mieten inzwischen ein Niveau erreicht, bei dem sich für viele Mieter sofern sie in der Lage sind, das notwendige Eigenkapital aufzubringen eine Veränderung der Wohnsituation hin zum Eigentum auch aus finanziellen Überlegungen lohnen dürfte. Dies gilt insbesondere für Regionen abseits der Zentren, in denen die Preise für Wohneigentum vergleichsweise moderat sind. In diesen Gebieten ist auf Grund der Konkurrenz durch das Wohneigentum mit einer rückläufigen Nachfrage nach Mietwohnungen im gehobenen Segment zu rechnen. In den eher zentral gelegenen Regionen, insbesondere in den Zentren und deren inneren Agglomerationen dürften solche Wohnungen auch in Zukunft auf eine intakte Nachfrage treffen. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 15

22 3.2.4 Prognoserisiken Kurzfristig liegen die Prognoserisiken schwergewichtig in der weiteren Entwicklung der Hypothekarzinsen und damit indirekt in der zukünftigen Konjunkturlage. Ein deutlicher Anstieg der Zinsen hätte mit grosser Sicherheit einen negativen Einfluss auf die Nachfrage nach Wohneigentum, mit entsprechenden Auswirkungen auf die Preisentwicklung. Ein grosser Teil der in den letzten drei bis fünf Jahren abgeschlossenen Neuhypotheken mit fixem Zinssatz wird in den kommenden zwei Jahren auslaufen. Sofern eine Erneuerung der Hypothek nur zu einem deutlich höheren Zinssatz möglich ist, dürfte dies bei etlichen Eigentümern zu Problemen mit der Tragbarkeit führen. Eine regelrechte Krise im Stil der aktuellen Schwierigkeiten im Amerikanischen Hypothekenmarkt ist zwar nicht zu erwarten, eine Zunahme des Angebots infolge von Zwangsverwertungen bei gleichzeitig rückläufiger Nachfrage hätte aber auch Konsequenzen auf den Wohneigentumsmärkten. Langfristig bestehen Prognoserisiken in Bezug auf Abweichungen vom Szenario «Trend» des Prospektivmodells. Wie die folgenden Tabellen zeigen, hätte ein Eintreffen des Szenarios «Stagnation» bzw. des Szenarios «Prosperität» tief greifende Konsequenzen für die Nachfrage nach Wohnraum in der Schweiz. Tabelle 3-5 Entwicklungen auf den Schweizer Märkten für Wohnimmobilien für die Szenarien «Trend» und «Stagnation» Szenario «Trend» Szenario «Stagnation» Bevölkerung 7' ' ' ' ' Haushalte 3' ' ' ' ' Mietwohnungen 1' ' ' ' ' Wohneigentum 1' ' ' ' ' Wohneigentumsquote 34.6% 43.8% 46.6% 40.8% 42.5% BFS 2000/EFICAS Tabelle 3-6 Entwicklungen auf den Schweizer Märkten für Wohnimmobilien für die Szenarien «Trend» und «Prosperität» Szenario «Trend» Szenario «Prosperität» Bevölkerung 7' ' ' ' Haushalte 3' ' ' ' ' Mietwohnungen 1' ' ' ' ' Wohneigentum 1' ' ' ' ' Wohneigentumsquote 34.6% 43.8% 46.6% 45.6% 49.7%% BFS 2000/EFICAS Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

23 4 Regionale Entwicklungstrends Grafiken 4.1 Region Bassin Lémanique Wohneigentum in der Region Bassin Lémanique Aktuelle Marktlage Mit einem Bevölkerungswachstum von über sechs Prozent seit dem Jahr 2000 ist das Bassin Lémanique die am stärksten wachsende Region in der Schweiz. Entsprechend dynamisch verlief die Entwicklung auf den regionalen Märkten für Wohnimmobilien. Die hohe Nachfrage und die im Vergleich zur Deutschschweiz moderate Neubautätigkeit der letzten Jahre haben zu einem starken Anstieg der Preise im Bereich Wohneigentum geführt. Mit Ausnahme des unteren Segments bei den Eigentumswohnungen kostet ein Einfamilienhaus bzw. eine Eigentumswohnung in der Region heute deutlich mehr als zu Zeiten des Immobilienbooms In den Gemeinden mit Seeanstoss liegen die Preise für Objekte an bester Lage See- und Bergsicht inklusive beinahe doppelt so hoch wie damals. Abbildung Durchschnittliches Einfamilienhaus: Transaktionspreis in CHF Freistehendes EFH (Neubau), Grundstück 600m 2, Volumen 800m 3, gute Wohnlage. Hedonische Modelle Fahrländer Partner 2. Quartal 2007/Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. Abbildung Einfamilienhäuser Abbildung Eigentumswohnungen Gehobenes Segment M itt leres Segment Unteres Segment Gehobenes Segment Mittleres Segment Unteres Segment Transaktionspreise in CHF Mio., zu laufenden Preisen. Hedonische Modelle Fahrländer Partner Quartal Transaktionspreise in CHF Mio., zu laufenden Preisen. Hedonische Modelle Fahrländer Partner Quartal Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 17

24 Inzwischen haben die Top-Standorte im Raum Genf den Gemeinden am rechten Ufer des Zürichsees den Rang als teuerste Wohngemeinden der Schweiz abgelaufen. Neben der Nähe zum See ist es aber hauptsächlich die Nähe zu den Zentren, die für die Höhe des Preisniveaus verantwortlich ist. Während in den eher urban geprägten Gebieten rund um Genf und Lausanne Spitzenpreise bezahlt werden, nimmt das Preisniveau mit zunehmender Distanz zum Zentrum schnell ab, ein Phänomen, das auch bei anderen Grossstädten zu beobachten ist. Im nördlichen Teil der Region Bassin Lémanique liegen die Preise im gesamtschweizerischen Mittel oder leicht darunter Marktentwicklung bis 2022 Gemäss den Bevölkerungsperspektiven des BFS wird die Region Bassin Lémanique auch langfristig ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum aufweisen, wobei innerhalb der Region grosse Unterschiede in der Wachstumsrate zu erwarten sind. Obwohl die Einwohnerzahl in den Gemeinden rund um den Genfersee stärker steigen dürfte als in den übrigen Gebieten, ist auch im Raum Yverdon sowie entlang den Hauptverkehrsachsen insbesondere den Autobahnen mit einer steigenden Nachfrage nach Wohneigentum zu rechnen. Abbildung Entwicklung der Nachfrage nach Wohneigentum im unteren Segment Abbildung Entwicklung der Nachfrage nach Wohneigentum im mittleren Segment 18 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

25 Abbildung Entwicklung der Nachfrage nach Wohneigentum im gehobenen Segment Insgesamt dürften zwischen 2007 und 2022 zusätzlich rund 55'000 Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen nachgefragt werden, was einem Zuwachs gegenüber dem aktuellen Bestand um beinahe 50 Prozent entspricht. Langfristig sind daher weiter steigende Preise zu erwarten Mietwohnungen in der Region Bassin Lémanique Aktuelle Marktlage Die Entwicklung der Wohnungsmieten in der Region Bassin Lémanique verlief in der Vergangenheit deutlich volatiler als in den übrigen Regionen der Schweiz. Nach einem Rückgang um gut 30 Prozent in den 90er-Jahren liegen die Mieten inzwischen sowohl im gehobenen als auch im mittleren Segment über dem Niveau der Boomjahre. Die seit 2000 konstant unterdurchschnittliche Leerstandsquote im Bereich Mietwohnungen zeigt, dass die Neubautätigkeit seit längerem nicht mit der Nachfrage mithalten kann. Nur gerade in den Regionen Espace Mittelland und Basel lag die Zahl der neu auf den Markt kommenden Wohnungen im vergangenen Jahr gemessen am Wohnungsbestand tiefer als im Bassin Lémanique. Abbildung Durchschnittliche Mietwohnung: Marktmiete in CHF Netto-Monatsmiete für eine durchschnittliche 3.5-Zimmer-Mietwohnung. Modellierung Fahrländer Partner 2007/Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 19

26 Abbildung Marktmieten Gehobenes Segment M it tleres Segment Unt eres Segment Netto-Monatsmieten in CHF, zu laufenden Preisen. Modellierung Fahrländer Partner Mit ein Grund für den starken Anstieg der Marktmieten, vor allem im gehobenen Segment, dürfte im Übrigen in der Anwesenheit einer grossen Zahl ausländischer Diplomaten und Mitarbeiter internationaler Organisationen im Raum Genf zu finden sein Marktentwicklung bis 2022 Zwischen 2007 und 2022 dürfte die Zahl der Haushalte in der Region um rund 65'000 steigen. Der grösste Teil der dadurch ausgelösten Zusatznachfrage nach Wohnraum wird sich im Bereich Wohneigentum manifestieren, wodurch für 2022 mit einer Wohneigentumsquote in der Grössenordnung von 37 Prozent zu rechnen ist. Die Wohneigentumsquote im Bassin Lémanique dürfte damit im gesamtschweizerischen Vergleich überdurchschnittlich stark ansteigen, insgesamt aber unterdurchschnittlich bleiben. Abbildung Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen im unteren Segment Im Gegensatz zu einigen anderen Regionen ist im westlichen Landesteil mit einer positiven Zusatznachfrage nach Mietwohnungen in Höhe von rund 9'000 Einheiten zu rechnen. Dabei dürfte sich die Nachfrage nach Wohnungen im gehobenen Segment auf den Raum Genfersee konzentrieren, während in den eher ländlich geprägten Gebieten, auf Grund der Konkurrenz durch das Wohneigentum, Objekte im unteren Preisbereich bessere Marktchancen haben. 20 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

27 Insgesamt ist auf den Mietwohnungsmärkten in der Region Bassin Lémanique langfristig eine positive Preisentwicklung zu erwarten. Dies gilt im Gegensatz zur Gesamtschweiz auch für Wohnungen im gehobenen Segment, wobei innerhalb der Region mit grossen Unterschieden in der Preisentwicklung zu rechnen ist. Die steigende Nachfrage an den Top-Standorten rund um den Genfersee dürfte den zu erwartenden Preisrückgang im gehobenen Segment in den übrigen Gebieten mehr als kompensieren. Abbildung Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen im mittleren Segment Abbildung Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen im gehobenen Segment Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 21

28 22 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

29 4.2 Region Espace Mittelland Wohneigentum in der Region Espace Mittelland Aktuelle Marktlage Obschon der Espace Mittelland mit der Bundesstadt Bern über ein Grosszentrum und auch mehrere Mittel- und Kleinzentren verfügt, ist die Region ländlich geprägt. Auch in der Stadt Bern selbst beginnen die ländlichen Gebiete bereits an der Stadtgrenze, der Urbanitätsgrad der Agglomeration ist gering. Abbildung Durchschnittliches Einfamilienhaus: Transaktionspreis in CHF Freistehendes EFH (Neubau), Grundstück 600m 2, Volumen 800m 3, gute Wohnlage. Hedonische Modelle Fahrländer Partner 2. Quartal 2007/Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. Abbildung Einfamilienhäuser Abbildung Eigentumswohnungen Gehobenes Segment M it tleres Segment Unt eres Segment Gehobenes Segment M itt leres Segment Unteres Segment Transaktionspreise in CHF Mio., zu laufenden Preisen. Hedonische Modelle Fahrländer Partner Quartal Transaktionspreise in CHF Mio., zu laufenden Preisen. Hedonische Modelle Fahrländer Partner Quartal Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 23

30 Mit einer Bevölkerungsentwicklung von 2.8 Prozent seit dem Jahr 2000 gehört der Espace Mittelland zu den langsam wachsenden Regionen der Schweiz. Aufgrund des geringen Bevölkerungsdrucks sowie aufgrund der verfügbaren Baulandreserven - auch in den engeren Agglomerationen der Zentren - sind die Wohneigentumspreise selbst an zentralen Lagen vergleichsweise moderat und weisen eine geringe Dynamik auf. Ausnahmen bilden die gehobenen Segmente, sowohl bei den EFH als auch bei den EWHG. Dies wird in der Stadt Bern verstärkt beobachtet, was mit der Illiquidität aufgrund der speziellen Eigentümerstruktur sowie der Absorption durch die Botschaften und Diplomaten begründet werden kann Marktentwicklung bis 2022 Für den Espace Mittelland ist auch in der langfristigen Perspektive nicht mit einem dynamischen Bevölkerungswachstum zu rechnen, wobei aber insgesamt immerhin von einem Nettozugang von mehr als 90'000 Personen bzw. fast 85'000 Haushalten ausgegangen wird. Zusammen mit dem anhaltenden Trend zum Wohneigentum resultiert insgesamt eine Zusatznachfrage nach Erstwohnsitzen im Wohneigentum in der Grössenordnung von 89'000 Einheiten, insbesondere im Kanton Neuchâtel, in weiten Teilen des Kantons Fribourg sowie in den Agglomerationen Bern, Biel und Grenchen. Fraglich sind die Entwicklungen im Kanton Jura, wo in jüngster Zeit eine verstärkte Nachfrage aus dem benachbarten Frankreich festzustellen ist, die für eine gewisse Zusatznachfrage gesorgt hat. Bleiben die Preise vergleichsweise attraktiv, so dürfte die Nachfrage durch Einwanderung aufgrund der Personenfreizügigkeit bestehen bleiben und die jurassischen Wohneigentumsmärkte weiter beleben. Abbildung Entwicklung der Nachfrage nach Wohneigentum im unteren Segment In den touristischen Teilen der Region insbesondere im Saanenland (Berner Oberland) bleibt die Zusatznachfrage nach Erstwohnsitzen durch die Einheimischen aufgrund der exorbitanten Preise gering, während von einer anhaltend starken Nachfrage nach Erst- bzw. Zweitwohnungen durch Auswärtige ausgegangen wird. Ob das gegenwärtige Wachstum der Wohnbevölkerung aufgrund der Um- 24 Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

31 wandlung von Zweit- in Erstwohnsitze durch Wohnsitzänderungen insbesondere auch aus dem Ausland als Trend bestehen bleibt, liegt im Bereich der Prognoseunsicherheit. Abbildung Entwicklung der Nachfrage nach Wohneigentum im mittleren Segment Abbildung Entwicklung der Nachfrage nach Wohneigentum im gehobenen Segment Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 25

32 4.2.2 Mietwohnungen in der Region Espace Mittelland Aktuelle Marktlage Der Trend zu Wohneigentum gepaart mit dem geringen Bevölkerungsdruck sowie einem bedächtigen Vorgehen der Marktakteure hat dazu geführt, dass die Mietwohnungsmärkte in der Region generell gut funktionieren. Insbesondere bei Altbauten in wenig zentralen Lagen sind die Leerstände in den vergangenen Jahren aber deutlich gestiegen, so dass die Region insgesamt eine überdurchschnittliche Leerstandsquote aufweist. Entsprechend haben sich die Marktmieten für das untere und das mittlere Segment in den vergangenen zehn Jahren seitwärts bewegt, wobei die Preisentwicklung an zentralen Standorten teilweise ein klar positives Vorzeichen aufweist, während an peripheren Standorten stark rückläufige Preise zu beobachten waren. Abbildung Durchschnittliche Mietwohnung: Marktmiete in CHF Netto-Monatsmiete für eine durchschnittliche 3.5-Zimmer-Mietwohnung. Modellierung Fahrländer Partner 2007/Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. Abbildung Marktmieten Gehobenes Segment M it tleres Segment Unt eres Segment Netto-Monatsmieten in CHF, zu laufenden Preisen. Modellierung Fahrländer Partner Fahrländer Partner/BAK Basel Economics

33 Das gehobene Mietwohnungssegment, das überwiegend in den Agglomerationen zu finden ist, weist demgegenüber eine höhere Dynamik auf, die mit den Entwicklungen auf den Wohneigentumsmärkten parallel läuft Marktentwicklung bis 2022 Obschon zwischen 2007 und 2022 im Espace Mittelland mit einem Nettozugang von fast 85'000 Haushalten zu rechnen ist, sind die Perspektiven für die Mietwohnungsmärkte aufgrund des anhaltenden Trends hin zu Wohneigentum generell wenig rosig. Über die gesamte Region gesehen ist mit einem Nachfragerückgang von gut 13'000 Mietwohnungen zu rechnen. Dabei leiden insbesondere grosse Wohnungen unter der Konkurrenz durch das Wohneigentum, während kleinere und mittelgrosse Wohnungen von der alternden Bevölkerung und der steigenden Zahl von Single-Haushalten gut absorbiert werden und sich gar neue Chancen für Entwicklungen eröffnen. Innerhalb der Region dürften die meisten Gebiete eine Zusatznachfrage nach kleineren Mietwohnungen aufweisen, während sich für mittlere Mietwohnungen und für das gehobene Segment primär in der engeren Agglomeration Bern sowie in den Agglomerationen Neuchâtel, Murten, Fribourg, Bulle und allenfalls auch in Solothurn Chancen eröffnen. Gerade auch in den touristischen Gebieten sind die Eigentumspreise mittlerweile so hoch, dass sich immer weniger Personen seien dies Einheimische oder auch Feriengäste ein Objekt im Wohneigentum leisten können. Entsprechend ist auch die Nachfrage nach Mietwohnungen in diesen Regionen gross. Abbildung Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen im unteren Segment Fahrländer Partner/BAK Basel Economics 27