Vorgesehene Aufhebung der Lex Koller Situation, Ängste und Einschätzungen

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1 Vorgesehene Aufhebung der Lex Koller Situation, Ängste und Einschätzungen 26. Mai 2008 Stefan Fahrländer Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Uetlibergstrasse Zürich Überblick 1 Zur Situation der Märkte 2 Die Lex Koller heute 3 Veränderte Situation 2008 gegenüber Erwartete Auswirkungen der Aufhebung der Lex Koller 5 Schlussfolgerungen Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 2

2 1. Zur Situation der Märkte Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Generelle Entwicklungen der letzten 15 Jahre - Starker wirtschaftlicher Strukturwandel - U.a. Liberalisierungen im Migrationsbereich (ökonomische und freie Migration) - Dynamik in den Zentren - Weniger Dynamik in der Peripherie - Veränderte Eigenschaften der Migranten (z.b. Saisoniers, berufliche Qualifikationen etc.) Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 4

3 1.2 Konjunkturelle Situation Jüngere Vergangenheit - Überdurchschnittliches Wachstum - Grosse Verfügbarkeit von günstigem Kapital Jüngste Vergangenheit - Eintrübung der Konjunktur - Anstieg der Inflation - Anstieg der Zinsen Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Generelle Trends - Dynamisches Wachstum in den Metropolitanregionen Genfersee und Zürich - Weniger Dynamik in den anderen Metropolitanregionen - Binnenmigration von der Peripherie in die Zentren - Alterung der Gesellschaft - Weitere Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgrösse - Anhaltender Trend hin zu Wohneigentum - Stärkere Abhängigkeit der Wohnungsmärkte von der internationalen Migration und damit von der Konjunktur Vgl. ARE (2005). Raumentwicklungsbericht. Bern. Vgl. z.b. Ecoplan & Fahrländer Partner (2007). EFICAS: Langfristige Perspektiven im Schweizer Immobilienmarkt. Hrsg.: Pensimo Management AG. Zürich. Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 6

4 1.4 Wichtige Unterscheidungen auf den Immobilienmärkten Anlagemarkt - Bestand (unsichtbare Bewertungen) - Transaktionen (sichtbare Bewertungen) Nutzermarkt - Miete Erstwohnung (Bestandesmieten, Abschlussmieten) - Miete Zweit- und Ferienwohnung (Bestandesmieten, Abschlussmieten) - Wohneigentum Erstwohnung - Wohneigentum Zweit- und Ferienwohnung Es existieren Teilmärkte und Marktsegmente sowie in der dynamischen Betrachtung Veränderungen des Angebots und der Nachfrage Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Erstwohnungs-Nutzermarkt: Situation Unterschiedliche Einschätzung bei den Mietwohnungen - Schweizweit geringe Leerstandsquote von 1.5% - Leerstandsquoten von <0.5% in den Grosszentren (Wohnungsnot?) - Starke Preissteigerungen insbesondere im gehobenen Segment und an bevorzugten Lagen Anhaltender Trend hin zu Wohneigentum - Wohneigentumsquote 2000: 34.6%; 2008: >38.0% - Generell gute Absorption trotz hoher Produktion - Starke Preissteigerungen in den vergangenen Jahren insbesondere im gehobenen Segment und an bevorzugten Lagen - Insbesondere in den Zentren viele Umwandlungen MWG -> EWG Vgl. BAK Basel Economics & Fahrländer Partner (2007). Wohnimmobilien Basel, Zürich. Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 8

5 1.6 Erstwohnungs-Nutzermarkt: Ausblick 2009 & lange Trends Ausblick Insgesamt rückläufige Bautätigkeit - Tendenzielle Überproduktion von Eigentumswohnungen - Tendenziell Stabilisierung der Mieten und Preise Trends bis Wohneigentumsquote 2010: >40%; 2020: ~44% - Starke Nachfrage insbesondere nach Eigentumswohnungen - Steigende Wohneigentumspreise, ausser im unteren EFH-Segment Vgl. BAK Basel Economics & Fahrländer Partner (2007). Wohnimmobilien Basel, Zürich. Vgl. Ecoplan & Fahrländer Partner (2007). EFICAS: Langfristige Perspektiven im Schweizer Immobilienmarkt. Hrsg.: Pensimo Management AG. Zürich. Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Erstwohnungs-Nutzermarkt: Trend bis 2020 (Forts.) Zusatznachfrage nach MWG 2020 gegenüber 2000, Trendszenario Quelle: Prospektivmodell Fahrländer Partner 2006, Kartengrundlage BFS GEOSTAT/swisstopo Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 10

6 1.8 Zweitwohnungs-Nutzermarkt: Situation Konzentration von Zweitwohnungen auf die Zentren - Teilweise Folge des Strukturwandels der 1990er Jahre - Steuerliche Aspekte spielen eine Rolle - Schwer messbare Unterscheidung Basel Bern Genf Lausanne Zürich Gemeldete Wochen- Aufenthalter* 3.4% 4.4% 3.0% 5.6% 5.5% «Zweitwohnungen»** 10.9% 9.3% 15.4% 11.6% 7.8% * Quelle: BFS ESPOP 2006, Berechnungen Fahrländer Partner. Prozentuale Differenz der wirtschaftlichen Wohnbevölkerung zur zivilrechtlichen Wohnbevölkerung. Exklusive internationale Funktionäre. ** Quelle: BFS VZ 2000, BFS Leerwohnungszählungen, Berechnungen Fahrländer Partner. In Prozent des Bestandes Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Zweitwohnungs-Nutzermarkt: Ausblick - Relativ starke konjunkturelle Abhängigkeit - Messung abhängig von künftigen Regulierungen (z.b. bei Studierenden) - Effektive Veränderungen abhängig von Regulierung (z.b. Steuerwerte bei Eigentum, Abzüge Wochenaufenthalter etc.) - Trend zu «pied à terre» dürfte generell bestehen bleiben Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 12

7 1.10 Ferienwohnungs-Nutzermarkt: Situation - Regionen mit geringen und sinkenden Preisen - Regionen mit moderaten und stabilen Preisen - Einige Orte mit exorbitanten und weiter steigenden Preisen - Verdrängung der Einheimischen aus einigen Luxusdestinationen - Ältere Zuzüger aus dem Unterland/Ausland und Umwandlung von Zweitwohnungen in Erstwohnungen Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Anlagemarkt Transaktionen im Bestandesmarkt - Grosser Anlagedruck seitens institutioneller Anleger (z.b. PK, AS) - Vermehrtes Auftreten wertsteigerungsorientierter Investoren - Zunehmender Einsatz von Fremdkapital (bis Sommer 2007) Entwicklungstätigkeit - Kaum Entwicklungstätigkeit in peripheren Regionen - Ein Grossteil der MFH-Bautätigkeit als Eigentumswohnungen - Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen an zentralen Lagen - Abbruch/Neubau und Aufwertung von älteren Bestandesliegenschaften - Freier Landerwerb durch Genossenschaften praktisch unmöglich Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 14

8 1.12 Fazit Anlage- und Nutzermarkt: Drei Hot spots 1. Genfersee 2. Zürich/Zug 3. Einige wenige Tourismusorte Kartengrundlage BFS GEOSTAT/swisstopo Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Fragestellungen für die Gesellschaft - Verdrängungseffekte und «soziale Entmischung» - Räumliches Wachstum der Agglomerationen - Fortschreitender Landverbrauch und «Zersiedelung» - Unternutzung von Wohnungen, insbesondere im Eigentumsbereich - Zweitwohnungsthema in den Zentren - Reihen-EFH-Brache auf dem Land - Thematik der «kalten Betten» in den touristischen Regionen - «Hortung» von Baulandreserven - (Temporäre) Verdrängung gewisser Investorentypen (PK, AS, Genossenschaften) vom Transaktionsmarkt Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 16

9 2. Die Lex Koller heute Vgl. Fahrländer Partner (2008). Aufhebung der Lex Koller: Analyse der Auswirkungen aus ökonomischer Sicht. Hrsg.: Bundesamt für Wohnungswesen. Grenchen. Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Personen im Ausland Personen im Ausland sind: - EU(15)/EFTA-Bürger ohne Wohnsitz in der Schweiz (seit Juni 2002) - Andere Ausländer ohne Niederlassung (C) in der Schweiz - Firmen und Stiftungen mit Sitz im Ausland (auch schweiz. beherrscht) - Firmen und Stiftungen mit Sitz in der Schweiz, wenn diese ausländisch beherrscht sind Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 18

10 2.2 Erwerb von Grundstücken Als Erwerb von Grundstücken gilt: -Kauf -Baurecht - Nutzniessung und Wohnrecht - Kauf-, Vorkaufs-, Rückkaufsrecht - Beteiligung an einer juristischen Person mit Besitz von Grundstücken Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Heutiger Geltungsbereich Geschäftsimmobilien Wohnimmobilien Entwicklung von Grundstücken Handel & Besitz von Immobilien zur Vermietung selbst genutzt zur Vermietung (direkt) zur Vermietung (indirekt) selbst genutzt: Erstwohnsitz* selbst genutzt: Zweitwohnsitz selbst genutzt: Ferienwohnung Betrieb von Immobilien Nutzung von Mietflächen nicht beschränkt beschränkt möglich nicht möglich * Per Definition muss eine Person in der Schweiz wohnen, damit die Wohnung als Erstwohnung gilt und somit ist eine Person üblicherweise keine Person im Ausland mehr. Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 20

11 2.4 Mögliche Geschäfte bei Aufhebung der Lex Koller Erwerb von Rendite-Wohnliegenschaften durch Personen im Ausland Wegfall der Unterscheidung Zweit- und Ferienwohnung und freier Erwerb Erwerb von Erstwohnsitzen durch Nicht-EU/EFTA-Bürger in der Schweiz ohne C-Bewilligung Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Einschätzung der heutigen Wirkung der Lex Koller Weitgehende bis volle Wirkung der Lex Koller - Erwerb von Rendite-Wohnliegenschaften durch institutionelle Anleger Teilweise Wirkung der Lex Koller - Erwerb von Rendite-Wohnliegenschaften durch private Anleger - Erwerb von Zweitwohnungen in den nicht-touristischen Regionen - Erwerb von Ferienwohnungen in den Kantonen VD, VS, TI, (BE) Wenig bis keine Wirkung der Lex Koller - Erwerb von Ferienwohnungen in den anderen «touristischen» Gebieten Die Administrativ- und Kontrollkosten der Lex Koller-Umsetzung sind nicht bekannt Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 22

12 3. Veränderte Situation 2008 gegenüber 1960 Vgl. Fahrländer Partner (2008). Aufhebung der Lex Koller: Analyse der Auswirkungen aus ökonomischer Sicht. Hrsg.: Bundesamt für Wohnungswesen. Grenchen. Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Was ist heute substanziell anders? Flexible anstelle von fixen Wechselkursen 1960: Starke Aufwertungserwartung für den CHF; Aufwertung aufgrund des Systems der fixen Wechselkurse (Bretton Woods) nicht möglich 1972: Notrechtlicher Bundesratsbeschluss zum Schutz der Währung (Lex Celio) bis : Übergang zu flexiblen Wechselkursen, massive Aufwertung des CHF Raumplanungsgesetz und bäuerliches Bodenrecht 1960: Anscheinend grosser Ankauf von unüberbautem Boden (Seelagen und Landwirtschaftsland) durch ausländische Stiftungen Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 24

13 4. Erwartete Auswirkungen einer Aufhebung des BewG Vgl. Fahrländer Partner (2008). Aufhebung der Lex Koller: Analyse der Auswirkungen aus ökonomischer Sicht. Hrsg.: Bundesamt für Wohnungswesen. Grenchen. Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Rendite-Wohnliegenschaften Erwartungen Parteien, Verbände, Presse, Leserbriefe: - In den gesichteten Dokumenten wenig thematisiert Unsere Erwartungen zur Nachfrage: - Stabilität der Schweiz, Inflationsschutz, gute Währung etc. -> save haven - Nachfrage durch ausländische Investoren vorhanden (Institutionelle, Private) - Lf. orientierte Institutionelle, Privatpersonen, kf. orientierte Anleger (z.b. Umwandlungen) Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 26

14 4.2 Rendite-Wohnliegenschaften (Forts.) Unsere Erwartungen zu den Märkten: - Potenziell grösserer Anteil wertsteigerungsorientierter Anleger auf den Märkten - Tendenziell steigende Marktwerte in den Zentren und zentrumsnahen Lagen (insbesondere Genfersee und Zürich) - Verdrängung einheimischer Nachfrage nach Rendite- Wohnliegenschaften möglich - Tendenziell grössere Volatilität der Marktwerte Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Rendite-Wohnliegenschaften (Forts.) Unsere Erwartungen zu den Märkten: - Vorteil für wertsteigerungsorientierte, nicht regulierte Anleger gegenüber ertragsorientierten, regulierten Anlegern in Tiefzinsphasen - Grössere Möglichkeiten zur Realisierung von Aufwertungsgewinnen in Tiefzinsphasen auch für ertragsorientierte Investoren -> Die Unterscheidung in wertsteigerungsorientierte Anleger und ertragsorientierte Anleger dürfte wichtiger sein als die Herkunft der Anleger Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 28

15 4.4 Zweitwohnungen in nicht-touristischen Regionen Erwartungen Parteien, Verbände, Presse, Leserbriefe: - Verdrängung des Schweizer Mittelstandes Unsere Erwartungen zur Nachfrage: - Eine gewisse Zusatznachfrage dürfte bestehen. Diese konzentriert sich auf die Regionen Genfersee und Zürich, allenfalls Zentralschweiz und Tessin - Die Umsetzung der Lex Koller bezüglich Zweitwohnungen ist heute sehr strikt. Es gibt keine Ausnahmen, aber: - jeder kann mieten - kreative Lösungen sind möglich, die Kontrollmöglichkeiten begrenzt - für EU/EFTA-Bürger reicht eine Kurzaufenthaltsbewilligung zum Erwerb, bei Ausreise kann die Wohnung als Zweitwohnung behalten werden Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Zweitwohnungen in nicht-touristischen Regionen (Forts.) Unsere Erwartungen zu den Märkten: - Es ist keine neue Zweitwohnungsflut zu erwarten - An den stark nachgefragten zentralen Lagen besteht bereits ein grosser Zweitwohnungsanteil (Miete und Eigentum; primär Inländer; begrenztes Angebot) - Die explodierenden Preise an diesen Standorten sind ein generelles Knappheitsproblem, teilweise konjunkturell bedingt und führen zu einer Verdrängung wenig zahlungskräftiger Nachfrager -> Die Aufhebung der Lex Koller verstärkt die Knappheitsprobleme in den Zentren nicht wesentlich. Die Probleme bestehen unabhängig von der Aufhebung der Lex Koller Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 30

16 4.6 Zweitwohnungen in touristischen Regionen Erwartungen Parteien, Verbände, Presse, Leserbriefe: - Zweitwohnungsflut Unsere Einschätzungen: - Der grösste Teil der Zweitwohnungsnachfrage ist einheimisch - Die Kontingentierung wirkt in den Kantonen VD, VS in gewissen Jahren auch in den Kantonen BE und TI. In den anderen Tourismusregionen ist das Angebot begrenzender Faktor oder die Nachfrage klein - Raumplanerische Massnahmen beginnen vielerorts zu greifen um die Märkte für die Einheimischen von den Zweitwohnungsmärkten zu trennen -> Die Aufhebung der Lex Koller verstärkt die Problematik der kalten Betten nicht (wesentlich) Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Entwicklungstätigkeit Erwartungen Parteien, Verbände, Presse, Leserbriefe: - Impulse in Randregionen, fortschreitende Zersiedelung Unsere Einschätzungen: - Ausländische bzw. ausländisch beherrschte Entwickler entwickeln auch dort, wo die Nachfrage nach Wohnraum besteht - Es ist nicht mit einer stärkeren Entwicklungstätigkeit zu rechnen, sondern mit mehr Wettbewerb unter den Entwicklern - Ausländische Investoren könnten allenfalls für die Finanzierung von Grossprojekten wie Praille Acacias Vernets in Genf wichtig sein -> Von der Aufhebung der Lex Koller ist keine verstärkte Bautätigkeit zu erwarten. Massgebend ist die Nachfrage und die Verfügbarkeit von Entwicklungsstandorten Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 32

17 4.8 Wohnungsmieten Erwartungen Parteien, Verbände, Presse, Leserbriefe: - steigende Mietpreise, Verschärfung des Mietrechts Mehr als 60% der Haushalte sind Mieter! Mieteranteil < 50% 50% 75% > 75% Quelle: VZ 2000, Kartengrundlage BFS GEOSTAT/swisstopo Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Wohnungsmieten (Forts.) Unsere Einschätzungen: - Das Mietrecht gilt für Inländer und Ausländer - Die Mieter dürften von einer Handänderung oftmals nichts bemerken, da eine einheimische (die gleiche?) Gesellschaft verwaltet - Mit der vorgeschlagenen Revision des Mietrechts werden auch keine Mietzinsanpassungen bei Handänderungen mehr möglich sein -> Die Aufhebung der Lex Koller dürfte keine negativen Auswirkungen für die Mieter zeitigen Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 34

18 5. Schlussfolgerungen Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite Schlussfolgerungen -> Die Aufhebung der Lex Koller dürfte insgesamt undramatisch sein -> Die Themen «Zersiedelung», «explodierende Preise» und «kalte Betten» sind primär fiskalische, raumplanerische und regionalpolitische Fragestellungen -> Für eine Aufhebung der Lex Koller sprechen die Kostenreduktion bei gleichzeitig fraglichen Kontrollmöglichkeiten sowie die weitgehende Wirkungslosigkeit des Gesetzes -> Die Diskussion um die Aufhebung der Lex Koller ist extrem emotional aufgeladen -> Es bestehen Fragestellungen auf den Wohnungsmärkten, für die die Gesellschaft Antworten geben muss. Diese haben aber wenig mit der Lex Koller zu tun Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 36

19 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit Für weiterführende Informationen: Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 37 Literaturhinweise ARE (2005). Raumentwicklungsbericht. Bern. BAK Basel Economics & Fahrländer Partner (2007). Wohnimmobilien Basel, Zürich. Ecoplan & Fahrländer Partner (2007). EFICAS: Langfristige Perspektiven im Schweizer Immobilienmarkt, Hrsg.: Pensimo Management AG. Zürich. Fahrländer Partner (2008). Aufhebung der Lex Koller: Analyse der Auswirkungen aus ökonomischer Sicht. Hrsg.: Bundesamt für Wohnungswesen. Grenchen. Fahrländer S. (2007). Hedonische Immobilienbewertung: Eine empirische Untersuchung der Schweizer Märkte für Wohneigentum München. Fahrländer Partner Raumentwicklung Seite 38