Albrecht Kindler (Autor) Der offene und geschlossene Immobilienfonds im Vergleich zum German Real Estate Investment Trust (G-REIT)

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1 Albrecht Kindler (Autor) Der offene und geschlossene Immobilienfonds im Vergleich zum German Real Estate Investment Trust (G-REIT) Copyright: Cuvillier Verlag, Inhaberin Annette Jentzsch-Cuvillier, Nonnenstieg 8, Göttingen, Germany Telefon: +49 (0) , Website:

2 Inhaltsverzeichnis I. EINLEITUNG Bedeutung der indirekten Immobilieninvestition Ziel der Arbeit Gang der Arbeit Festlegung der Methode... 5 a) Vergleichsgegenstand... 6 b) Vergleichskriterium... 6 c) Durchführung des Vergleichs... 7 II. DER OFFENE IMMOBILIENFONDS Grundkonzept... 8 a) Definition und Wesen des offenen Immobilienfonds... 8 b) Entwicklung spezialgesetzlicher Regelungen c) Funktionsweise des offenen Immobilienfonds Gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung a) Anlagegrundsätze aa) Treuhänderische Verwaltung des Sondervermögens bb) Risikovermeidung und Risikomischung (1) Risikovermeidung (2) Risikomischung cc) Vertriebsvorschriften b) Organisation der Fondsverwaltung aa) Die Kapitalanlagegesellschaft bb) Das Sondervermögen cc) Die Depotbank dd) Die Kontrollorgane (1) Der Sachverständigenausschuss (2) Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (3) Die Deutsche Bundesbank (4) Der Aufsichtsrat und der Beirat ee) Anlagegegenstand (1) Immobilien (2) Immobiliengesellschaft... 27

3 (3) Liquiditätsreserve (4) Darlehen Steuerrechtliche Rahmenbedingungen a) Grundzüge des Investmentsteuerrechts aa) Historische Entwicklung bb) Grundbegriffe (1) Einkommensteuer (2) Körperschaftsteuer cc) Steuerliche Transparenz dd) Gliederung und Anwendung des Investmentsteuergesetzes b) Besteuerung eines offenen Immobilienfonds aa) Steuerliche Behandlung des Immobilienportfolios bb) Steuerliche Behandlung der Investmentgesellschaft (1) Gewerbesteuer (2) Grundsteuer (3) Grunderwerbsteuer (4) Umsatzsteuer cc) Steuerliche Behandlung des Anlegers (1) Ermittlung der Erträge (2) Investmentanteile im Privatvermögen (a) Besteuerung vor dem (aa) Ausschüttungsgleiche Erträge (bb) Ausgeschüttete Erträge (cc) Sonstige Steuern (b) Besteuerung ab dem (aa) Ermittlung der Erträge (bb) Abgeltungsteuer (3) Investmentanteile im Betriebsvermögen (4) Besteuerung bei Rückgabe bzw. Veräußerung von Fondsanteilen. 50 (a) Veräußerung von Anteilen im Privatvermögen (b) Veräußerung von Anteilen im Betriebsvermögen (c) Zwischengewinnbesteuerung Motive für die Investition in einen offenen Immobilienfonds... 56

4 a) Haftungs- und Insolvenzgesichtspunkte b) Praktische Erwägungen c) Steuerliche Gesichtspunkte d) Zwischenergebnis III. DER GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS Grundkonzept a) Definition und Abgrenzung b) Historische Entwicklung geschlossener Immobilienfonds c) Entwicklung eines Fondsprojekts aa) Konzeptionsphase bb) Vertriebsphase cc) Investitionsphase Gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung a) Allgemeines b) Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts aa) Gründungsvoraussetzungen bb) Geschäftsführung cc) Pflichten der Gesellschafter dd) Rechte der Gesellschafter ee) Gewinn- und Verlustverteilung ff) Haftung gg) Haftungsbeschränkung c) Die Kommanditgesellschaft aa) Gründungsvoraussetzungen bb) Geschäftsführung cc) Rechte und Pflichten der Gesellschafter dd) Haftung d) Die GmbH & Co. KG aa) Rechte und Pflichten der Gesellschafter bb) Haftung Steuerrechtliche Rahmenbedingungen a) Steuerliche Transparenz b) Mitunternehmerschaft... 82

5 c) Steuerliche Behandlung der Fondsgesellschaft aa) Gewerbebetrieb bb) Vermögensverwaltung cc) Differenzierung der Einkunftsarten (1) Die Fondsgesellschaft als Erwerber (a) Anschaffungskosten (b) Werbungskosten/Betriebsausgaben (2) Die Fondsgesellschaft als Hersteller (a) Herstellungskosten (b) Werbungskosten/Betriebsausgaben dd) Gewerbesteuer d) Steuerliche Behandlung der Anleger aa) Steuerliche Behandlung eines Überschusses/Gewinns (1) Anteile im Betriebsvermögen (2) Anteile im Privat- oder sonstigen Vermögen (a) Vermögensverwaltende Grundstücksgesellschaft (b) Gewerbliche Grundstücksgesellschaft bb) Steuerliche Behandlung von Verlusten (1) Verluste bei beschränkter Haftung (2) Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen e) Sonstige Steuerarten aa) Grunderwerbsteuer bb) Erbschaft- und Schenkungsteuer Motive für die Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds a) Haftungsgesichtspunkte b) Steuerliche Gesichtspunkte c) Praktische Erwägungen d) Zwischenergebnis IV. DER GERMAN REAL ESTATE INVESTMENT TRUST (G-REIT) Grundkonzept a) Entwicklung des REITs bis zur Implementierung in Deutschland b) Ziele des G-REITs Gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung

6 a) Gesellschaftsform b) Unternehmensgegenstand c) Verpflichtende Strukturvorgaben aa) Kapitalausstattung bb) Börsennotierung cc) Streubesitzklausel dd) Ausschüttungspflicht ee) Vermögenszusammensetzung Steuerrechtliche Rahmenbedingungen a) Besteuerungsmodelle aa) REIT als Investmentaktiengesellschaft bb) REIT als gewöhnliche Aktiengesellschaft b) Steuerliche Behandlung des G-REITs aa) Steuerbefreiung des G-REITs bb) Beginn der Steuerbefreiung cc) Ende der Steuerbefreiung dd) Verfahrensrechtliche Abwicklung von Zahlungen ee) Steuerliche Behandlung einer G-REIT-Gründung (1) Veräußerung an REIT-AG und Vor-REIT-AG (2) Gesetzliche Ausnahmen der Exit-Tax-Regelung (3) Behandlung von EK02-Beständen c) Steuerliche Behandlung von G-REIT-Tochtergesellschaften aa) Immobilienpersonengesellschaften bb) Auslandsobjektgesellschaften cc) REIT-Dienstleistungsgesellschaften d) Steuerliche Behandlung der inländischen Aktionäre aa) Anteile im Privatvermögen bis zum (1) Ausschüttungen (2) Veräußerungsgewinne bb) Anteile im Betriebsvermögen bis zum (1) Ausschüttung (2) Veräußerungsgewinne cc) Besteuerung ab dem

7 e) Steuerliche Behandlung der ausländischen Aktionäre aa) Anteile im Privatvermögen (1) Ausschüttungen (2) Veräußerungsgewinne bb) Anteile im Betriebsvermögen f) Weitere steuerliche Restriktionen aa) Änderungen des Außensteuergesetzes bb) Änderungen des Investmentsteuergesetzes Motive für die Investition in einen G-REIT a) Gesellschaftsrechtliche Gesichtspunkte b) Steuerliche Gesichtspunkte c) Praktische Erwägungen d) Wirtschaftliche Erwägungen e) Zusammenfassung V. VERGLEICHENDE DARSTELLUNG Gesellschaftsrechtliche Wesensmerkmale a) Rechte des Anlegers aa) Ausschüttung bb) Einfluss auf die Gesellschaft cc) Liquidierung der Anteile bb) Pflichten der Anleger aa) Haftung der Anleger bb) Reglementierung der Anlage cc) Nachschusspflicht Steuerrechtliche Wesensmerkmale a) Besteuerung auf der Ebene der Gesellschaft b) Besteuerung auf der Ebene des Anlegers Praktische Gesichtspunkte a) Risikostreuung b) Bewertung des Immobilienvermögens c) Weitere Schutzmechanismen d) Kosten Rendite VI. AUSBLICK UND ERGEBNIS

8 12 I. EINLEITUNG 1. Bedeutung der indirekten Immobilieninvestition Das Eigentum von Immobilien hat sich in der Vergangenheit als sichere und wertbeständige Kapitalanlage erwiesen. Nach Berechnungen der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds wurden von Januar bis Juni 2008 allein Immobilien im Volumen von 17,9 Mrd. Euro gehandelt. 1 Für den direkten Erwerb einer Immobilie bedarf es grundsätzlich eines beträchtlichen Kapitaleinsatzes und eines spezifischen Know-hows in Bezug auf eine Immobilieninvestition. So muss der Käufer das jeweilige Objekt gewissenhaft nach Lage, Zustand und Preis aussuchen und sich ebenso mit der Betreuung und Verwaltung der Liegenschaft auskennen. Diese Fähigkeiten kann der durchschnittliche Immobilienerwerber nicht vorweisen und so bedarf er regelmäßig sachkundiger Beratung. Die indirekte Immobilieninvestition gibt dem Immobilienanleger hier die Möglichkeit, mit geringem Kapitaleinsatz an einer Immobilie zu partizipieren und sich zugleich der Sachkunde einer Immobiliengesellschaft samt professionellen Managements zu bedienen. Indirekte Immobilieninvestition bedeutet, dass der Anleger nicht unmittelbar Eigentümer einer Immobilie wird, sondern sich eines Anlagevehikels bedient. Schon seit Anfang der 50er Jahre des letzten Jahrhunderts nahm die Sparfähigkeit der Bevölkerung in Deutschland in weiten Kreisen aufgrund einer stetigen Einkommensverbesserung zu. 2 Die Nettoeinkommen stiegen in den Folgejahren jedoch weniger schnell als die Bruttoeinkommen, weil die Steuerbelastung immer größer wurde. Dies hatte zur Folge, dass sich seit Mitte der 60er Jahre vielfach Anlageprodukte wachsender Beliebtheit erfreuten, die auf erhöhte steuerliche Absetzbarkeit, Sonderabschreibungen und Verlustzuweisungen als Investitionsanreiz ausgerichtet waren. 3 Ziel war es, den Eigenkapitaleinsatz ganz oder zum Teil aus ersparten Steuern zu finanzieren. Zu solchen Anlageprodukten 1 Vgl. Röbisch, Investitionen in Deutschland stark gesunken, FTD vom Vgl. Worms, Anlegerschutz durch Strafrecht (1995), S Vgl. Assmann/Schütze(-Wagner), Handbuch des Kapitalanlagerechts 3 (2007), 15, Rn. 1.