Examensklausurenkurs Zivilrecht. Dr. Barbara v. Finckenstein WS 2012/2013. Examensklausurenkurs Zivilrecht

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1 Examensklausurenkurs Zivilrecht Klausur vom Examensklausurenkurs Zivilrecht Besprechung der Klausur vom 2. November 2012 Das baurechtswidrig ausgebaute Dachgeschoss

2 Notenspiegel Insgesamt: 16 Klausuren Notendurchschnitt: 4,88 Punkte Durchfallquote: 31,25 % Bewertung Anzahl Klausuren Nicht bestanden (0-3 Punkte) 5 Ausreichend (4-6 Punkte) 9 Befriedigend (7-9 Punkte) - Vollbefriedigend (10-12 Punkte) 2 Gut (13-15 Punkte) - Sehr gut (16-18 Punkte) - : Das baurechtswidrig ausgebaute Dachgeschoss Frage 1: A. Ansprüche des K gegen V I. K gegen V auf Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückgabe des Grundstücks aus 433, 434, 437 Nr. 2, 440, 323, Wirksamer Kaufvertrag zwischen K und V, 433, 311 b. V wurde wirksam durch A vertreten, 164 ff. 2. Sach- oder Rechtsmangel isd 434, 435? Öffentlich-rechtliche Beschränkungen, die auf bauordnungs- oder planungsrechtlichen Vorschriften beruhen und die Benutzbarkeit regeln, sind als Sachmängel anzusehen (BGH NJW 1998, 1384).

3 3. Der Mangel muss bei Gefahrübergang ( 446 mit Übergabe der Sache) bestanden haben. Die Baurechtswidrigkeit der ausgebauten Dachbodenräume bestand schon bei Vertragsschluss und ist auch nicht bis zum Gefahrübergang beseitigt worden. 4. Erfolgloser Ablauf einer dem Verkäufer vom Käufer gesetzten angemessenen Frist. Dies gilt nicht, wenn die Fristsetzung entbehrlich ist. Eine Fristsetzung ist im vorliegenden Fall entbehrlich, da eine Mangelbeseitigung unmöglich ist. 5. Ausschluss des Rücktrittsrechts durch die Haftungsausschlussklausel für sichtbare und unsichtbare Sachmängel : Das Rücktrittsrecht ist ausgeschlossen, wenn das Gewährleistungsrecht insgesamt ausgeschlossen ist. a) Abdingbarkeit der Haftung für Sachmängel bei Grundstücksgeschäften grds. auch mittels Individualabrede nicht voll abdingbar. Grds. gilt aber nur für Neubauten: hier aber Altbau b) Gem. 444 kann sich der Verkäufer auf Gewährleistungsausschluss aber nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (1) Ein arglistiges Verschweigen des Mangels seitens der V liegt nicht vor. Gem. 166 Abs. 1 muss sich V aber ggf. ein arglistiges Verschweigen des Mangels ihres Vertreters A zurechnen lassen. A hat jedoch nur fahrlässig übersehen, dass die Dachappartements baurechtswidrig waren. Somit kein arglistiges Verhalten. (2) Fraglich, ob V, vertreten durch A, eine Garantie übernommen hat. Garantieübernahme: wenn Parteien Vorhandensein der Eigenschaft vereinbart haben und Verkäufer für Vorhandensein der Eigenschaft Gewähr übernommen hat, indem er versprochen hat, für die nachteiligen Folgen einzustehen, die sich aus dem Nichtvorhandensein der Eigenschaft ergeben (BGHZ 87, 302, 305). Hohe Anforderungen. Eine Beschreibung der Kaufsache reicht dafür jedenfalls nicht aus.

4 Zwischenergebnis: V kann sich auf Gewährleistungsausschluss berufen, so dass das Rücktrittsrecht ausgeschlossen ist. II. K gegen V aus 433, 434, 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1 auf Schadensersatz wegen der fahrlässig gemachten Falschangaben 1. Kaufvertrag ist ordnungsgemäß zustande gekommen, 433, 311 b 2. Ein Sachmangel bei Gefahrübergang lag vor 3. Fristsetzung entbehrlich, da der Mangel nicht beseitigt werden kann 4. Pflichtverletzung: Lieferung eines mangelbehafteten Grundstücks 5. zu vertreten: nach 280 Abs. 1 S. 2 wird vermutet, dass der Schuldner den Mangel zu vertreten hat. Hier hat A gehandelt, für den allerdings V gem. 278 einzustehen hat. 6. Hier aber wirksamer Gewährleistungsausschluss, da isd 444 weder arglistiges Verschweigen noch Garantieübernahme 7. Ergebnis: kein Schadensersatzanspruch III. K gegen V aus 311 Abs. 2, 3 ivm 280 Abs. 1 (cic) auf Rückgängigmachung des Kaufvertrages Anwendbarkeit der 311 Abs. 2, 3 ivm 280 Abs. 1 neben den Gewährleistungsrechten? 1. Grundsatz: Pflichtwidriges Verhalten des Verkäufers begründet keinen Anspruch aus cic, da Regeln des Kaufrechts abschließend (BGH, NJW 2009, 2120 mwn; Palandt/Grüneberg, 70. Aufl. 2011, 311 Rn. 14; a.a. MüKo/Emmerich, 311 Rn. 143). Sonderregelungen der 434 ff gelten erst ab Gefahrübergang. Hier war der Gefahrübergang bereits eingetreten, so dass Haftung aus cic vom Grundsatz her ausscheidet

5 2. Ausnahmen in zwei Fallgruppen (früher in drei Fallgruppen): a) Fallgruppe 1 - Vorsatz: Hat der Verkäufer arglistig oder vorsätzlich gehandelt, bedarf er keines Schutzes, so dass dem Käufer neben dem Anspruch gem. 437 Nr. 3, 281 Abs. 1 S. 3 auch ein Anspruch aus cic auf Ersatz des Vertrauensschadens zusteht. Hier haben weder V noch A vorsätzlich gehandelt. b) Fallgruppe 2 - Beratungspflichten: Hat der Verkäufer Beratungspflichten übernommen, tritt die Haftung für cic neben den etwaigen kaufvertraglichen Anspruch. V und A gingen von der Baurechtsmäßigkeit der Dachwohnungen aus. Daher traf sie keine besondere Aufklärungspflicht. c) Fallgruppe 3 - Rechtsmängel: Abweichend von der älteren Rspr führen die 434 ff. auch bei Rechtsmängeln zu einem Ausschluss der Haftung aus cic. Im vorliegenden Fall lag ein Sachmangel vor. 3. Zwischenergebnis: keine Ansprüche aus cic neben Gewährleistungsrechten IV. K gegen V aus 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. auf Herausgabe des Geldes Zug um Zug gegen Rückübertragung des Hauses 1. V müsste etwas erlangt haben: Kaufpreis für das Haus ihv V müsste den Kaufpreis durch Leistung erlangt haben. Leistung ist jede bewusste und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens. Hier +, denn K hat den Kaufpreis bewusst an V aufgrund des Grundstückkaufvertrages bezahlt. 3. Ohne Rechtsgrund: gem. 142, wenn wirksame Anfechtung: (Exkurs: nach hm findet in diesem Fall die condictio indebiti gem. 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. Anwendung und nicht die condictio ob causam finitam gem. 812 Abs. 1 S. 2, 1. Alt.) a) Anfechtung des Kaufvertrages nach 119 Abs. 2 wegen Irrtums über eine verkehrswesentliche Eigenschaft.

6 Anwendbarkeit der Irrtumsanfechtung nach 119 Abs. 2 neben den Gewährleistungsansprüchen? Eine Anfechtung nach 119 Abs. 2 kommt nicht in Betracht, da die Gewährleistungsvorschriften insofern spezieller sind. b) Anfechtung des Kaufvertrages gem. 123 wegen arglistiger Täuschung. (1) Anwendbarkeit der Irrtumsanfechtung nach 123 neben den Gewährleistungsansprüchen? 123 ist neben dem Gewährleistungsrecht anwendbar (Staudinger/ Singer/vFinckenstein 123 Rn. 94). (2) Vom vertraglichen Gewährleistungsausschluss wird das Recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nicht betroffen (Staudinger/ Singer/v.Finckenstein 123 Rn. 94). (3) V müsste K arglistig getäuscht haben. V selbst hat K nicht getäuscht. Allerdings ist ihr das Verhalten des A zuzurechnen. A ist nicht Dritter isv 123 Abs. 2. A hat K aber auch nicht arglistig getäuscht, denn er hat nur fahrlässig gehandelt. Arglist verlangt aber mindestens bedingten Vorsatz. Eine Anfechtung nach 123 scheidet somit aus. 4. Ergebnis: Ein Anspruch aus 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. scheidet aus, da die Leistung des K mit Rechtsgrund erfolgte. V. Deliktrechtliche Ansprüche sind nicht gegeben. VI. Ergebnis: keine Ansprüche des K gegen V

7 B. Ansprüche des K gegen A K gegen A aus cic ( 311 Abs. 2 und 3 ivm 249 ff) auf Schadensersatz in Höhe des Kaufpreises (Sachwalterhaftung) Normalerweise haften Vertreter und Erfüllungsgehilfen irv Vertragsverhältnissen nicht, sondern nur die Vertragsparteien selber. Eine Haftung des Vertreters neben dem Vertragspartner ist bei der cic jedoch bei der sog. Sachwalterhaftung anerkannt. Die Sachwalterhaftung eines Vertreters reicht aber grds. nicht weiter als die des Vertretenen, so dass die wirksame Freizeichnung der V auch A zugute kommt. Ein Anspruch aus Sachwalterhaftung gegen A scheidet also aus. Ergebnis zu Frage 1: Ansprüche des K gegen V und gegen A sind nicht gegeben. Frage 2: A. Ansprüche des K gegen V I. Ein Anspruch auf Minderung des Kaufpreises in Höhe von gem. 433, 437 Nr. 2, 441, 323 Abs. 1 und 2 ist wegen des wirksamen Ausschlusses der Gewährleistungsrechte nicht gegeben. II. Ein Anspruch aus 443 (Beschaffenheits- und Haltbarkeitsgarantie) scheidet wegen mangelnder Anhaltspunkte einer ausdrücklichen Erklärung des A, für die Vermietbarkeit der Dachwohnungen einstehen zu wollen, aus. III. Ein Anspruch auf Vertragsanpassung aus cic ( 311 Abs. 2 und 3 ivm 249 ff) kommt aus Konkurrenzgründen nicht in Betracht.

8 B. Ansprüche des K gegen A Ein Anspruch des K gegen A aus cic scheitert aus den gleichen Gründen wie oben. Ergebnis zu Frage 2: K hat keinen Anspruch auf Zahlung der ; weder gegen V noch gegen A. Frage 3: A. Ansprüche des K gegen V I. Anspruch des K gegen V aus 443 (Beschaffenheits- und Haltbarkeitsgarantie) 1. Die Erklärungen des A hat sich V als Vertretene nach 166 Abs. 1 BGB zurechnen zu lassen. 2. Der Anspruch des K gegen V aus 443 könnte am vereinbarten Gewährleistungsausschluss scheitern. Gem. 444 kann sich der Verkäufer aber nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. a) Arglistiges Verschweigen eines Mangels setzt vorsätzliches Unterlassen gebotener Aufklärung voraus. A, als Vertreter der V, wusste bei Vertragsschluss von der Baurechtswidrigkeit. V hätte K aufklären müssen. Er hat den Mangel somit arglistig verschwiegen. Der Gewährleistungsausschluss ist somit unwirksam.

9 b) Garantieübernahme der V, vertreten durch A, für die Vermietbarkeit der Dachräume? An eine Garantieübernahme sind hohe Anforderungen zu stellen. Eine Beschreibung der Kaufsache reicht dafür jedenfalls nicht aus. Zwischenergebnis: Ein Anspruch aus 443 scheidet mangels Garantieübernahme aus. II. Anspruch des K gegen V aus 433, 437 Nr. 2, 441, 323 Abs. 1 und 2 auf Minderung des Kaufpreises in Höhe von Ein wirksamer Kaufvertrag ist gegeben, 433, 311 b. 2. Der Mangel hat bei Gefahrübergang bestanden. 3. Die Voraussetzung, dass die dem Käufer vom Verkäufer gesetzte angemessene Frist erfolglos abgelaufen sein muss, ist hier entbehrlich, da eine Mangelbeseitigung unmöglich ist. 4. Ausschluss des Minderungsrechts? Gem. 444 darf sich V auf den Gewährleistungsausschluss nicht berufen, weil A den Mangel arglistig verschwiegen hat, was ihr zuzurechnen ist (s.o.). 5. Die Voraussetzungen für eine Minderung des Kaufpreises sind gegeben. Die Rechtsfolgen der Minderung ergeben sich aus 441 Abs. 3 u. 4. Der Minderungsanspruch erfasst jedoch nur den Rückzahlungsanspruch ihv Aufgrund des Minderungsanspruches besteht nicht die Möglichkeit, den entgangenen Steuervorteil geltend zu machen. Zwischenergebnis: K kann von V Minderung des Kaufpreises ihv verlangen. III. K gegen V auf Schadensersatz aus 433, 434, 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 u. 3, 281 Abs. 1 S Kaufvertrag liegt vor, 433, 311 b. 2. Mangel bei Gefahrübergang liegt vor. 3. Kein Gewährleistungsausschluss, da hier der Mangel arglistig verschwiegen wurde. 4. Vertreten des Mangels wird vermutet.

10 5. Rechtsfolge: Schadensersatz statt der Leistung, 249 ff. Käufer erhält Wertdifferenz zwischen der mangelfreien und der mangelhaften Leistung, also ,-. Steuervorteil? Nach 249 Abs. 1 ist der Geschädigte so zu stellen, wie er ohne die Pflichtverletzung stehen würde. Im vorliegenden Fall hätte K bei Aufklärung über die Baurechtswidrigkeit der ausgebauten Dachräume wegen des nicht zu realisierenden Steuervorteils dieses Einfamilienhaus gerade nicht gekauft. Somit kann K nicht den entgangenen Steuervorteil geltend machen. IV. Anspruch K gegen V aus cic ( 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 und 3 ivm 249 ff) auf Schadensersatz wegen Aufklärungspflichtverletzung 1. Dann müssten bei dieser Fallgestaltung die Vorschriften der cic neben den Gewährleistungsvorschriften anwendbar sein. Ein Anspruch aus cic tritt neben das Gewährleistungsrecht, sofern eine bes. Aufklärungspflicht verletzt oder vorsätzlich gehandelt wurde. Aufgrund der zurechenbaren 2. Der Gewährleistungsausschluss hindert die Anwendbarkeit der cic ebenfalls nicht, da sich V darauf gem. 444 nicht berufen darf. 3. Voraussetzung für einen Anspruch aus cic ist, dass der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis der Vertragsanbahnung schuldhaft verletzt hat. Das Verhalten des Erfüllungsgehilfen A ist der V gem. 278 zuzurechnen. A ist vorsätzlich der gebotenen Aufklärung über die Baurechtswidrigkeit nicht nachgekommen. 4.Umfang des Schadensersatzanspruches: Nach 249 Abs. 1 ist der Geschädigte so zu stellen, wie er ohne die Pflichtverletzung stehen würde. Im vorliegenden Fall hätte K bei Aufklärung über die Baurechtswidrigkeit der ausgebauten Dachräume wegen des nicht zu realisierenden Steuervorteils dieses Einfamilienhaus gerade nicht gekauft. Somit kann K nicht den entgangenen Steuervorteil geltend machen (s.o.).

11 Es stellt sich noch die Frage, ob K Schadensersatz für den Minderwert des Hauses im Rahmen der cic verlangen kann. Ist der Vertrag infolge der cic zu ungünstigen Bedingungen zustande gekommen, hält der Geschädigte aber gleichwohl am Vertrag fest, gibt ihm die Rspr. einen Anspruch auf Vertragsanpassung. Er kann Herabsetzung seiner Leistung auf das angemessene Maß und Rückzahlung des Mehrbetrages fordern (BGH NJW 2001, 2875). Somit kann K aus cic ire Vertragsanpassung gegen V Schadensersatz ihv ,- geltend machen. V. Anspruch des K gegen V auf Schadensersatz gemäß Dann müsste A als Verrichtungsgehilfe der V eine deliktische Handlung gegenüber K begangen haben. Zu einer Verrichtung bestellt ist, wem von einem anderen, in dessen Einflussbereich er allgemein oder im konkreten Fall und zu dem er in einer gewissen Abhängigkeit steht, übertragen worden ist. a) Nach einer Auffassung reicht für die Weisungsgebundenheit aus, dass der Geschäftsherr jederzeit die Tätigkeit des Handelnden beschränken oder seine Bestellung widerrufen kann. In diesem Fall hat V ihren Mann A zwar völlig freie Hand beim Verkauf des Einfamilienhauses gegeben, ihm jedoch keine unwiderrufbare Vollmacht erteilt. Nach dieser Ansicht wäre A also Verrichtungsgehilfe gewesen. b) Nach aa soll eine ausgeprägte Eigenposition des Vertreters die Verrichtungsgehilfenqualität ausschließen. Da A tatsächlich freie Hand hatte, wäre er hiernach kein Verrichtungsgehilfe.

12 c)stellungnahme: Für die zweite Ansicht spricht der Vergleich der Position des Bevollmächtigten mit der Stellung des Grundstücksmaklers, deren Beauftragung grds. ebenfalls frei widerrufbar ist. Trotzdem wird der Grundstücksmakler grds. nicht als Verrichtungsgehilfe des Auftraggebers angesehen. Bei entsprechender eigenständiger Position ist also eine Qualifizierung als Verrichtungsgehilfe nicht sachgerecht. Der zweiten Meinung ist somit zu folgen. Ergebnis: A ist nicht als Verrichtungsgehilfe anzusehen. Ein Anspruch des K gegen V aus 831 ist nicht gegeben. B. Ansprüche des K gegen A I. K gegen A auf Schadensersatz aus cic gem. 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 und 3 ivm 249 ff (Sachwalterhaftung) 1.Grds. haftet der Vertreter nicht. Ausnahmsweise kann jedoch ird cic auch eine Sachwalterhaftung in Betracht kommen. Dies wird bei eigenem, unmittelbar wirtschaftlichem Interesse des Vertreters oder bei Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens durch den Vertreter angenommen. a)bei wirtschaftlichem Eigeninteresse des Vertreters wird dann eine Sachwalterhaftung vertreten, wenn er aus dem Geschäft einen unmittelbar wirtschaftlichen Nutzen zieht. Der Erlös aus dem Verkauf kommt der Praxis der V unmittelbar zugute. A und V leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, 1363 ff., dh ihre Vermögen bleiben während der Ehe getrennt. Der Erlös aus dem Verkauf fließt also nicht in das Vermögen des A. Sachwalterhaftung wegen wirtschaftl. Eigeninteresse ist also abzulehnen.

13 b) Die zweite Fallgruppe der Sachwalterhaftung ist die Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens durch den Vertreter. A könnte als Architekt ein besonderes persönliches Vertrauen des K in Anspruch genommen haben. Zwar ist A Architekt, aber er erwähnte seinen Beruf weder in der Zeitungsanzeige noch später in den Vertragsverhandlungen. Dieses Grundstücksgeschäft stellt also einen üblichen privaten Hausverkauf dar, ohne dass A ein besonderes Vertrauen für seine Person in Anspruch genommen hätte. Ergebnis: Damit entfällt der Anspruch des K gegen A aus cic. II. Anspruch des K gegen A aus 823 Abs. 2 ivm 263 StGB auf Schadensersatz StGB schützt das Vermögen des Einzelnen und stellt nach hm ein Schutzgesetz isd 823 Abs. 2 dar. 2. A hat durch das arglistige Verschweigen des Mangels den K über die Vermietbarkeit der Dachappartements getäuscht. Dadurch hat A bei dem sich irrenden K unmittelbar einen Vermögensschaden verursacht. Dies stellt einen fremdnützigen Betrug zugunsten der V gemäß 263 StGB dar. Ein Anspruch auf Schadensersatz aus 823 Abs. 2 gegen A ist somit gegeben.

14 3.Umfang des zu leistenden Schadensersatzes: a) Grds. ist bei einem deliktischen Anspruch der Geschädigte so zu stellen, wie er ohne die deliktische Handlung stehen würde, 249 ff. b) Darüber hinaus will eine häufig vertretene Meinung auch das Erfüllungsinteresse ersetzen, hier also den entgangenen Steuervorteil. c) Nach aa ist bei deliktischen Ansprüchen nur dann das Erfüllungsinteresse zu ersetzen, wenn der Geschädigte nachweist, dass er ohne die deliktische Handlung einen günstigeren Vertrag abgeschlossen hätte, der ihm das positive Interesse gebracht hätte. Im vorliegenden Fall führt diese Auffassung wegen des fehlenden Nachweises eines für K günstigeren Vertragsschlusses zu keinem Ersatz des Erfüllungsinteresses, so dass der entgangene Steuervorteil nicht zu ersetzen wäre. Ergebnis: Schadensersatz in Höhe von ,-. III. Anspruch des K gegen A aus 826 auf Schadensersatz 1. Sittenwidrigkeit isd 826 liegt dann vor, wenn die Handlung gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt, insbesondere wenn sie verwerflich ist. Als besondere Ausgestaltung gilt dabei die arglistige Täuschung des Vertragspartners; hier durch das vorsätzliche Unterlassen gebotener Aufklärung. 2. A müsste ferner den K vorsätzlich geschädigt haben. A nahm es billigend in Kauf, dass K die Dachräume nicht vermieten konnte, dh er wollte dem K zumindest bedingt vorsätzlich Schaden zufügen. Dass A sich bewusst war, sittenwidrig zu handeln, ist nicht notwendig. 3. Umfangs des Schadensersatzanspruches: s.o.