BEWERTUNGSGUTACHTEN Auftraggeber Rechtsanwalt Dr. Kurt Weinreich

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1 Baumeister Ing. Johannes Hager allg. beeid. und gerichtl. zertifizierter Sachverständiger 3202 Hofstetten - Grünau Grünauerstrasse 31 Linhartstrasse 1 Tel /8206, Fax. DW73 Tel / johannes.hager@gmx.at BEWERTUNGSGUTACHTEN Auftraggeber Herr Rechtsanwalt Dr. Kurt Weinreich Josefstraße St. Pölten als Insolvenzverwalter im Schuldenregulierungsverfahren über das Vermögen von Frau Sandra Einwögerer Geschäftszahl BG St. Pölten 3 S 20 / 15 b Zweck des Gutachtens Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ. 892, Grundbuch Karlstetten, mit dem Baurecht an EZ. 880, in 3121 Karlstetten, Lobstraße 17

2 -2- INHALTSVERZEICHNIS 1. ALLGEMEINES Auftrag Befundaufnahme Bewertungsstichtag Grundlagen Allgemeine Vorbemerkungen Umsatzsteuer Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht Unabhängigkeits- und Vertraulichkeitserklärung 4 2. BESCHREIBUNG DER STAMMLIEGENSCHAFT Gutsbestand und Eigentumsverhältnisse Flächenwidmung Bebauungsbestimmungen Lage und Infrastruktur Kontaminierungen Anschlüsse 8 3. BESCHREIBUNG DER BAURECHTSEINLAGE Gutsbestand und Eigentumsverhältnisse Maßgebliche Bestimmungen des Baurechtsvertrages Vorhandene Baubewilligungen Beschreibung der Baulichkeiten Allgemeine Beschreibung Bauweise Raumprogramm und Nutzflächen Bau- und Erhaltungszustand Energieausweis Offene Gemeindeabgaben und Gebühren BEWERTUNG Bodenwertanteil des Baurechts Bauwert Einfamilienwohnhaus Außenanlagen Ermittlung des Sachwertes Ermittlung des Verkehrswertes unter Berücksichtigung des Mehrheitseigentums ANHANG 16

3 1. ALLGEMEINES Baum. Ing. Johannes Hager Auftrag Herr Rechtsanwalt Dr. Kurt Weinreich als Insolvenzverwalter im Schuldenregulierungsverfahren über das Vermögen von Frau Sandra Einwögerer, hat mich beauftragt, ein Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft EZ. 892 Grundbuch Karlstetten, mit dem Baurecht an EZ. 880, in 3121 Karlstetten, Lobstraße17, schriftlich zu erstatten. 1.2 Befundaufnahme Die Befundaufnahme erfolgte am , um 9.00 Uhr Zu diesem Termin waren anwesend: Frau Sandra Einwögerer Herr Jürgen Einwögerer Herr Rechtsanwalt Dr. Kurt Weinreich Herr Baum. Ing. Johannes Hager 1.3 Bewertungsstichtag Bewertungsstichtag ist auftragsgemäß der als Tag der Befundaufnahme 1.4 Grundlagen Lokalaugenschein, durchgeführt am Grundbuchsauszug der Stammeinlage EZ. 880, Grundbuch Karlstetten vom und der Baurechtseinlage EZ. 892, Grundbuch Karlstetten vom Unterlagen aus dem Bauakt der Marktgemeinde Karlstetten und Auszug aus dem Flächenwidmungsplan, erhoben am Baurechtsvertrag vom abgeschlossen zwischen dem Land Niederösterreich einerseits und Herrn und Frau Jürgen und Sonja Einwögerer andererseits Luftbildaufnahme NÖ. Atlas vom Grundstücksvergleichspreise, erhoben bei der Marktgemeinde Karlstetten und aus der eigenen Vergleichsgrundpreissammlung Immobilien-Preisspiegel 2015 Abfrage im Altlastenatlas und Verdachtsflächenkataster beim Bundesumweltamt Bilddokumentation, welche bei der Befundaufnahme angefertigt wurde Liegenschaftsbewertungsgesetz idgf. Ö-Norm B 1802 Liegenschaftsbewertung Heimo Kranewitter - Liegenschaftsbewertung, 5. Auflage Simon/Kleiber - Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 8. Auflage Ross/Brachmann - Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen, 29. Auflage 1.5 Allgemeine Vorbemerkungen Das Gutachten wurde ausschließlich nach den Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992, BGBl. 1992/150 sowie der ÖNORM B 1802 erstellt

4 -4- Es wird der Verkehrswert gem. 2, Abs. 2, Liegenschaftsbewertungsgesetz ermittelt Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt geldlastenfrei Die vorhandenen Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen, sonstige Einrichtungen und Anlagen sowie sonstige Ver- und Entsorgungsleitungen wurden nicht auf ihre Funktionsfähigkeit überprüft. Bei der Bewertung wird die ordnungsgemäße Funktion dieser Anlagen vorausgesetzt. Soweit bei den Erhebungen nicht augenscheinlich gegenteiliges festgestellt wurde, wird angenommen, dass die Bauausführung konsensgemäß erfolgte, die behördlichen Auflagen erfüllt wurden und keine Abweichungen von den genehmigten Bauplänen vorliegen. Der Bau- und Erhaltungszustand des Gebäudes wurde im Zuge der Befundaufnahme nur durch Augenschein erhoben und klassifiziert. Es erfolgten keine detaillierte Untersuchungen und keine Materialprüfungen, sodass Angaben über nicht sichtbare Bauteile und Konstruktionen auf den vorhandenen Unterlagen, auf Mitteilungen die dem Sachverständigen erstattet wurden und aus Vermutungen beruhen. Der Wertermittlung werden durch den Sachverständigen die Umstände zugrunde gelegt, welche im Rahmen einer üblichen, ordnungsgemäßen und angemessenen Feststellung des Sachverhaltes vor allem beim Lokalaugenschein an Ort und Stelle erhoben wurden und welche aus den vorgelegten Unterlagen und den erteilten Auskünften erkennbar waren oder sonst bekannt geworden sind. 1.6 Umsatzsteuer Mit Wirksamkeit vom trat das Budgetbegleitgesetz 1998, mit welchem unter anderem auch das Umsatzsteuergesetz 1994 geändert wurde, in Kraft, wodurch Umsätze von Grundstücken als steuerpflichtig im Sinne des Umsatzsteuergesetzes behandelt werden können. Aus diesem Grund ist nachstehender Hinweis obligat: Sollte die Liegenschaft mit in Rechnung Stellung der derzeit gesetzlich vorgeschriebenen Umsatzsteuer in der Höhe von 20 % verwertet werden, ist die Umsatzsteuer dem ermittelten Wert hinzuzurechnen. Dabei wäre eine eventuelle Vorsteuerkorrektur nicht erforderlich. Sollte der Bewertungsgegenstand ohne Verrechnung der Umsatzsteuer veräußert werden, wären eventuell geltend gemachte Vorsteuerbeträge zu berichtigen. 1.7 Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht Im Hinblick auf die Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere das Erfordernis auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Gemäß ÖNORM B 1802, Pkt. 3.3, weist der gefertigte Sachverständige darauf hin, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt erzielbar ist. 1.8 Unabhängigkeits- und Vertraulichkeitserklärung Der gefertigte Sachverständige erklärt ausdrücklich, dass er die Liegenschaftsbewertung als unabhängiger Gutachter objektiv und unparteiisch erstellt hat. Der gefertigte Sachverständige erklärt außerdem, sämtliche Informationen, Urkunden und Unterlagen die er vom Auftraggeber oder von Dritten im Zusammenhang mit der Gutachtenserstellung erhalten hat sowie den Inhalt des erstellten Gutachtens selbst im Rahmen der gesetzlichen Gegebenheiten vertraulich zu behandeln.

5 2. BESCHREIBUNG DER STAMMLIEGENSCHAFT GRUNDBUCH KARLSTETTEN, EZ Gutsbestand und Eigentumsverhältnisse Das unverbürgte Flächenausmaß der Liegenschaft EZ. 880, Grundbuch Karlstetten, in 3121 Karlstetten, Lobstraße 17, beträgt 620 m². 2.2 Flächenwidmung Im Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Karlstetten ist für die Liegenschaft die Widmungen Bauland Wohngebiet ausgewiesen.

6 Bebauungsbestimmungen Die Liegenschaft befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und sind bei Neu-, Zu- und Umbauten im Baulandbereich die Bestimmungen der 54 und 56 der NÖ. Bauordnung einzuhalten. 2.4 Lage und Infrastruktur Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich ca. 400 m nordwestlich des Ortszentrums von Karlstetten. Die Erschließung der Eckparzelle 2078/2 erfolgt über die an

7 -7- der Nordseite angrenzende Lobstraße als Gemeindestraße. Auf der Liegenschaft besteht ein Einfamilienwohnhaus mit Garage, ein Schwimmbecken und ein Gartenhaus. Das annähernd trapezförmige und in südöstlicher Richtung abfallende Grundstück erstreckt sich in Nordost- Südwestrichtung und weist eine Länge von ca. 31 m und eine mittlere Breite von ca. 20 m auf. Die angrenzenden Grundstücke sind ebenfalls als Bauland Wohngebiet gewidmet und mit Ein- und Zweifamilienwohnhäusern bebaut. Die Marktgemeinde Karlstetten hat ca Einwohner und liegt etwa 8 km nordwestlich der Landeshauptstadt St. Pölten im Bezirk St. Pölten Land. Die Infrastruktureinrichtungen wie Gemeindeamt, Pfarrkirche, Kindergarten, Volksschule, Neue Mittelschule, Feuerwehr, Ärzte, Bank, Gasthäuser, Geschäfte, Gewerbebetriebe, Freizeiteinrichtungen usw. befinden sich im Umkreis von ca. 1 km von der Liegenschaft. Die Anbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz ist durch die in einer Entfernung von ca. 200 m gelegene Landesstraße L 162, durch den in einer Entfernung von ca. 12 km befindlichen Anschluss an die Westautobahn A 1 sowie durch Busverbindungen gegeben.

8 2.5 Kontaminierung Baum. Ing. Johannes Hager -8- Die Liegenschaft ist weder im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas verzeichnet. Eine Kontaminierung ist auf Grund der Lage unwahrscheinlich und wäre zur sicheren Bestimmung eine Untersuchung durch Sonderfachleute erforderlich. Bundesland: Niederösterreich Bezirk: St. Pölten Land Gemeinde: Karlstetten (31916) Katastralgemeinde: Karlstetten (19494) Grundstücksnummer: 2078/2 Information: Dieses Grundstück ist nicht im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas verzeichnet. 2.6 Anschlüsse Die Liegenschaft ist an folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen angeschlossen bzw. besteht die Anschlussmöglichkeit: Stromnetz der EVN AG Gasnetz der EVN AG Telefonnetz der Telekom Austria AG Wasserversorgung über öffentliche Wasserleitung Schmutz- und Regenwasserentsorgung über öffentlichen Kanal

9 3. BESCHREIBUNG DER BAURECHTSEINLAGE GRUNDBUCH KARLSTETTEN, EZ Gutsbestand und Eigentumsverhältnisse

10 3.2 Maßgebliche Bestimmungen aus dem Baurechtsvertrag -10- Das Baurecht auf dem Grundstück 2078/2 ist vom bis vereinbart und beträgt die Laufzeit daher insgesamt 99 Jahre. Das Baurecht beruht auf dem vorliegenden Baurechtsvertrag vom Als Baurechtszins ist ein jährlicher Betrag von 1 % des Anschaffungswertes von ,60 vereinbart, das sind 410,25. Der Bauzins ist nach dem Verbraucherpreisindex 2000 mit einem Schwellenwert von 10 % wertgesichert. Die Bezahlung erfolgt in zwei gleichlautenden Raten jeweils am und am jeden Jahres, wobei der Bauzins laut Auskunft des Amtes der NÖ. Landesregierung, Abteilung RU 3 derzeit 493,18 beträgt. Die letzte Anpassung erfolgte im Jahre Gemäß dem Baurechtsvertrag ist den Bauberechtigten am gegenständlichen Grundstück eine Kaufoption eingeräumt. Der Kaufpreis setzt sich aus den Anschaffungskosten von ,60 und den bis zum Abschluss des Kaufvertrages anfallenden Zinsen von jährlich 3 % bzw. bei Inanspruchnahme der Ökövariante von 2 %, zusammen. 3.3 Vorhandene Baubewilligungen Baubescheid für die Errichtung eines Einfamilienwohnhauses mit Garage vom Bestätigung über die Vorlage der Fertigstellungsanzeige für das Einfamilienhauses mit Garage vom Beschreibung der Baulichkeiten Allgemeine Beschreibung Auf dem Grundstück 2078/2 bestehen das im nordöstlichen Bereich der Parzelle einer offenen Bauweise entsprechend angeordnete Einfamilienwohnhaus, die unmittelbar an der Ostseite an das Hauptgebäude angebaute sowie entlang der östlichen Grundgrenze situierte Garage, das südlich vor dem Wohnhaus errichtete Schwimmbecken und dem im südöstlichen Grundstücksbereich angeordneten Gartenhaus. Das Hauptgebäude mit einer Länge von ca. 11,10 m und einer Breite von ca. 10,90 m wurde in Massivbauweise errichtet und besteht aus dem Keller, Erd- und Obergeschoß. Die ebenfalls in Massivbauweise ausgeführte ebenerdige Garage weist ein Ausmaß von ca. 6,55 x 7,00 m auf Bauweise Fundamente Stahlbetonbodenplatte bzw. Ortbetonstreifenfundamente Tragende Wände Keller Betonsteinmauerwerk EG, OG Hohlblockziegelmauerwerk Garage Hohlblockziegelmauerwerk Zwischenwände NF-Ziegel, DÜWA-Ziegel Deckenkonstruktionen über KG, EG Stahlbetondecken über OG Holzzangendecke Rauchfang Fertigteilkamin Stiegen vom KG zum OG zweiläufig gerade Betonstiege zum Spitzboden ausziehbare Bodentreppe Dachkonstruktionen Wohnhaus Satteldach mit Krüppelwalm Garage Walmdach Dachdeckung Tondachsteine Fensterkonstruktionen Kunststoffisolierglasfenster Eingangstüren Kunststoffisolierglaselemente

11 Innentüren KG Stahlzargen und Universaltürblätter, brandhemmende Türen EG, DG Holztürstöcke und Holztürblätter Garagentor autom. Hubgliedertor, Fabrikat Normstahl Fassade Sockel Buntsteinputz Fläche Kunstharzreibputz Heizung Gastherme Fabrikat Windhager Genius, Kachelofen Gartenhaus Blechhütte mit Schiebetür und Satteldach Schwimmbecken Kunststoffbecken 3,10 x 7,10 m Raumprogramm und Nutzflächen Die Nutzflächen wurden anhand der vorliegenden Grundrisspläne sowie der Aufnahme vom ermittelt. Kellergeschoß Kellerraum Fliesenboden, Wände und Decke gemalt 31,86 m² Kellerraum 1 Betonestrich, Wände fein verputzt, Decke Rohbeton 9,40 m² Heizraum Natursteinbelag, Wände verfliest, Decke Rohbeton 9,18 m² Kellerraum Fliesenboden, Wände und Decke Rohbeton 10,05 m² Kellerraum Melanboden, Wände und Decke gemalt 11,00 m² Kellerraum Melanboden, Wände und Decke gemalt 11,85 m² Summe Kellergeschoß 83,34 m² Erdgeschoß Vorraum Fliesenboden, Wände und Decke gemalt 10,99 m² Büro Laminatboden, Wände und Decke gemalt 11,85 m² WC Boden und Wände bis 1,50 m verfliest, darüber gemalt, Decke gemalt 1,47 m² Bad Boden und Wände verfliest, Decke gemalt 3,23 m² Wohnzimmer Fliesenboden, Wände gemalt, Decke gemalt bzw. Holzschalung 32,13 m² Essküche Fliesenboden, Wände und Decke gemalt 19,00 m² Abstellraum Fliesenboden, Wände und Decke gemalt 4,80 m² 83,47 m² Garage Betonboden beschichtet, Wände und Decke gemalt 40,95 m² Summe Erdgeschoß 124,42 m² Dachgeschoß Schlafzimmer Laminatboden, Wände Holzvertäfelung bzw. Steinverkleidung, Dachschräge gemalt 13,34 m² Galerie Fliesenboden bzw. OSB-Plattenbelag, Wände und Decke gemalt 23,35 m² Kinderzimmer Laminatboden, Wände und Decke gemalt 11,96 m² Zimmer Laminatboden, Wände und Decke gemalt 19,27 m² Bad mit WC Boden und Wände verfliest, Decke gemalt 15,09 m² Zimmer Laminatboden, Wände und Decke gemalt 16,28 m² Summe Obergeschoß 99,29 m²

12 3.4.4 Bau- und Erhaltungszustand Baum. Ing. Johannes Hager -12- Folgende Mängel und unfertige Arbeiten wurden beim Einfamilienhaus augenscheinlich festgestellt: Der Bodenbelag im Kellerraum 1 und die Deckenbeschichtung in drei Kellerräumen sind noch fertigzustellen. Bei den Stiegenläufen vom Keller bis zum Dachgeschoß sind noch griffsichere Handläufe zu montieren. Der Wandverputz beim Rauchfang im Keller, an der nordwestseitigen Außenwand im Keller und bei der Raumtrennwand vom Vorraum zum Bad weisen Feuchtigkeitsschäden auf. An der Deckenuntersicht im Bad im Erdgeschoß sind geringe Schimmel- und Feuchtigkeitsspuren durch Kondenswasser sichtbar. Die Antrittsstufe bei der Kellerstiege weist ein unterschiedliches Stufenverhältnis auf, bei der Stiege zum Dachgeschoß besteht beim Anschluss zum Bodenbelag der Galerie ein ca. 3 cm hoher Niveauunterschied. Bei den Türzargen im Dachgeschoß fehlen die stirnseitigen Deckleisten als Wandanschluss, einige Türverkleidungen und Türblätter sind beschädigt. Die Außenanlagen mit den Hauszugängen und der Garagenzufahrt sowie die Geländer und Absturzsicherungen sind noch fertigzustellen. Die Regenabfallrohre sind noch fix zu montieren und an die Regensinkkästen anzuschließen. Durch die unmittelbar im Bereich der Außenwände frei auslaufenden und versickernden Dachwässer wird der Fassadenverputz beschädigt und dringt Feuchtigkeit in die Kellerräume ein. Das Schwimmbecken ist laut Angaben von Herrn Einwögerer beschädigt und sind der Schacht für die Badtechnik sowie die Anlagen um das Becken noch fertigzustellen. Für die Beurteilung des Bau- und Erhaltungszustandes wurde die Klassifizierung sehr gut - gut - mittelmäßig - schlecht - sehr schlecht zugrunde gelegt. Das Einfamilienwohnhaus weist einen dem Bestandsalter entsprechend schlechten Bau- und Erhaltungszustand auf. 3.5 Energieausweis Ein Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Hauptgebäudes liegt nicht vor und wird daher bei der Wertermittlung von einem altersentsprechenden Durchschnittswert ausgegangen. 3.6 Offene Gemeindeabgaben und Gebühren Laut vorliegendem Kontoblatt bestehen mit seitens der der Marktgemeinde Karlstetten offene Forderungen in der Höhe von 836,93. Beim Gemeindeverband für Umweltschutz und Abgabeneinhebungen im Bezirk St. Pölten bestehen laut Rückstandsausweis vom offene Forderungen in der Höhe von 63,89. Somit ist insgesamt ein Betrag von 900,82 aushaftend.

13 BEWERTUNG Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Berücksichtigung aller im Befund enthaltenen wertbeeinflussenden Feststellungen und unter Bedachtnahme der Verhältnisse am Immobilienmarkt. Auftragsgemäß wird der Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaft ermittelt, wobei darunter jener Wert gem. 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz zu verstehen ist, der im redlichen Geschäftsverkehr im Falle des Verkaufes zu erzielen wäre. Dabei sind ungewöhnliche Preise, wie sie beispielsweise durch die besondere Vorliebe oder andere subjektive Wertzumessungen einzelner Personen erzielt werden könnten, außer Ansatz zu lassen. Für die Ermittlung des Verkehrswertes stehen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren zur Verfügung. Nachdem das Einfamilienwohnhaus ausschließlich für die Eigennutzung durch die Baurechtsinhaber zur Befriedigung der Wohnbedürfnisse dient, wird für die Bewertung nach dem aktuellen Stand der Technik das Sachwertverfahren herangezogen. Im Sachwertverfahren wird der Bodenwertanteil des Baurechtes aus der Differenz zwischen einer angemessenen Pacht für ein Grundstück im Bauland Wohngebiet und dem tatsächlichen Bauzins ermittelt, wobei die Restlaufzeit des Baurechtes maßgeblich ist. Bei der Ermittlung des Bauwertes ist von den Neuherstellungskosten unter Berücksichtigung der Ausstattung und der Ausführung auszugehen. Davon sind in der Folge ein allenfalls gegebener verlorener Bauaufwand sowie die technische und wirtschaftliche Wertminderung in Abzug zu bringen. Die Berechnung der Wertminderung wegen Alters erfolgt gemäß der Formel für die lineare Abschreibung. Die Bewertung der Außenanlagen mit Einfriedungen und Flächenbefestigungen erfolgt zur Vereinfachung aus Erfahrungswerten als Pauschale des Zeitwertes. Zustandswertminderung nach Heideck Zustandsnote Wertminderung in % Bezeichnung in der Praxis 1,0 0,00 neuwertig, mängelfrei 1,5 0,32 2,0 2,49 normal erhalten, nur übliche Erhaltungsarbeiten 2,5 8, ,17 deutlich reparatur- instandsetzungsbedürftig 3,5 33,09 4,0 52,49 umfangreiche Instandsetzungen erforderlich 4,5 75,32 5,0 100,00 abbruchreif, wertlos Ebenfalls in Abzug zu bringen sind sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie Fertigstellungsarbeiten, nachzuholende Instandsetzungsaufwendungen, Baumängel usw., jedoch nur insoweit, als sie über den altersentsprechenden Zustand hinausgehen.

14 Bodenwertanteil des Baurechts Als Grundlage für die Ermittlung des Bodenwertes wurden in der Marktgemeinde Karlstetten und in der Umgebung Preise für vergleichbare Grundstücke im Bauland Wohngebiet erhoben. Dabei wurden Werte zwischen 70,00/m² und 82,00/m², im Durchschnitt also 76,00/m² als ortsüblich ermittelt. Dieser Durchschnittswert entspricht für das gegenständliche Grundstück. Für die Beschränkungen aus dem Baurecht durch die erforderliche Zustimmung des Baurechtgebers für Um-, Zu- und Abbrucharbeiten am Gebäude, für Vermietung oder betriebliche Nutzung des Objektes sowie für einen Verkauf des Baurechts wird ein Abschlag von 30 % als angemessen festgelegt. Grundstücksanschaffungskosten 2002 lt. Baurechtsvertrag ,60 Bodenwert EZ. 880, Grundbuch Karlstetten Gst. Nr. 2078/2 mit 620 m² a 76, ,00 angemessene Verzinsung des Bodenwertes mit 3 % ,00 x 3 % 1.413,60 tatsächlicher Zins laut Baurechtsvertrag 1 % der Anschaffungskosten, wertgesichert nach VPI ,18 Zinsvorteil durch Baurechtsvertrag 920,42 Barwert des Zinsvorteils Zinssatz 3 % Restlaufzeit 86 Jahre Vervielfältiger 30,71 Bodenwertanteil des Baurechts 920,42 x 30, ,10 abz. Abschlag für Beschränkungen der Bauberechtigten hervorgehend aus dem Baurechtsvertrag ,10 x 30 % ,83 Bodenwertanteil des Baurechts ,27

15 4.2 Bauwert Baum. Ing. Johannes Hager -15- Der Neubauwert wird nach den Richtpreisen je m² Nutzfläche ermittelt, wobei in diesen Ansätzen die Baunebenkosten enthalten sind. In den Wertansätzen sind sämtliche im Befund beschriebenen Einbauten, soweit sie üblicherweise als Bestandteil des Gebäudes zu werten sind, berücksichtigt. Als Richtpreis für die Herstellung des Erdgeschoßes wurden bei mittlerer Ausstattung 1.400,00/m² Nutzfläche als angemessen ermittelt. Die Herstellungskosten für den Keller und die Garage werden mit 50 % und für das Dachgeschoß mit 80 % der Baukosten des Hauptgeschoßes angesetzt und betragen daher 700,00/m² bzw ,00/m² Nutzfläche. Die Ermittlung der Kosten für die Außenanlagen, für das Schwimmbecken und für das Gartenhaus erfolgt als Pauschale des Zeitwertes. Der Wertminderung wegen Alters wird ein Gebäudealter von 12 Jahren zugrunde gelegt. Die gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer für Wohngebäude in Massivbauweise beträgt zwischen 70 und 90 Jahren. Beim gegenständlichen Objekt wird die Nutzungsdauer mit 75 Jahren festgelegt, sodass sich eine restliche Nutzungsdauer von 63 Jahren ergibt. Die Laufzeit des Baurechts ist vertraglich mit 99 Jahren bis 2102 vereinbart. Da die Restlaufzeit des Baurechts mit 86 Jahren länger als die Gebäuderestnutzungsdauer von 63 Jahren ist, kann der ermittelte Bauwert ungekürzt verwendet werden. Für den Bau- und Erhaltungszustand des Objektes wird die Zustandsnote 3,5 nach Heideck (deutlich reparatur- und instandsetzungsbedürftig) vergeben. Als wirtschaftliche Abminderung für verlorenen Aufwand, unfertige Arbeiten und Baumängel wird ein weiterer Abschlag von 15 % als angemessen festgelegt Einfamilienwohnhaus Gebäudeherstellungskosten KG 83 m² x 700, ,00 Garage 41 m² x 700, ,00 EG 83 m² x 1.400, ,00 DG 99 m² x 1.120, ,00 Neubauwert ,00 Gebäudealter 12 Jahre Gesamtnutzungsdauer 75 Jahre Abschreibung linear 16 % ,00 x 16 % , ,00 abz. Abminderung für Bau- und Erhaltungszustand bei einer Zustandsnote 3, ,00 x 33,09 % , ,00 abz. Abminderung für verlorenen Aufwand und Mängel ,00 x 15 % , , Außenanlagen Zeitwert Schwimmbecken 1 P 2.500,00 Zeitwert Außenanlagen, Gartenhaus, Einfriedungen, usw. 1 P 3.500, ,00 Bauwert ,00

16 4.3 Ermittlung des Sachwertes Baum. Ing. Johannes Hager -16- Bodenwertanteil des Baurechts ,00 Bauwert ,00 Sachwert , Ermittlung des Verkehrswertes unter Berücksichtigung des Mehrheitseigentums Gemäß 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist der Verkehrswert aus dem Ergebnis der gewählten Bewertungsverfahren unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzuleiten. Die Überprüfung der Marktverhältnisse ergibt, dass der errechnete Sachwert marktkonform und plausibel ist und dem Verkehrswert entspricht. Gemäß 143, Abs. 1 der Exekutionsordnung werden die im Befund unter Punkt 3.6 ermittelten und auf Grund dinglicher Abgabenbescheide auf der Liegenschaft lastenden offenen Forderungen in Abzug gebracht. Unter Berücksichtigung der Miteigentumsverhältnisse ist wegen der eingeschränkten Veräußerbarkeit ein Abschlag von 12 % zur Anpassung an den Verkehrswert vorzunehmen. Sachwert ,00 abz. offene Forderungen mit dinglicher Wirkung - 900, ,18 abz. ½ - Anteil an der Liegenschaft von Herrn Jürgen Einwögerer ,18 x 50 % , ,59 abz. Abschlag wegen Mehrheitseigentum ,59 x 12 % ,23 Verkehrswert ,36 Der Verkehrswert des Hälfteanteils von Frau Sandra Einwögerer an der Liegenschaft EZ. 892, Grundbuch Karlstetten mit dem Baurecht an EZ. 880, in 3121 Karlstetten, Lobstraße 17, beträgt zum Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung der Bestandsfreiheit gerundet ,00 (in Worten: sechsundsiebzigtausendneunhundert Euro) 5. ANHANG Hofstetten, am 15. Februar 2016 Der Sachverständige

17 -17- Bild 1 Nordansicht des Wohnhauses mit Garage Bild 2 Gebäudenordwestansicht Bild 3 Ansicht von der Westseite Bild 4 Zugang zur Garage Bild 5 Wohnhauseingang Bild 6 Gartenhaus Bild 7 KG Kellerraum mit 31,86 m² Bild 8 Feuchtigkeitsschaden beim Rauchfang

18 -18- Bild 9 Keller mit 10,05 m², Nässeschaden an der nordwestseitige Außenwand Bild 10 EG Raumtrennwand zwischen Vorraum und Bad mit Schäden beim Wandverputz Bild 11 Decke im Bad Bild 12 Wohnzimmer Bild 13 Schlafzimmer über Garage Bild 14 DG Anschluss Stiege zur Galerie

19 -19- Bild 15 Galerie Bild 16 Türen im DG mit fehlenden Türverkleidungen Bild 17 Bad

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