Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in Hann. Münden

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1 Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in Hann. Münden - Teil 1 Wissen bewegt. im Auftrag der Stadt Hann. Münden Hamburg, September 2016

2 Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in Hann. Münden - Teil 1 Projektnummer: 15DLP1917 Exemplarnummer: 01 Projektleitung: Halina Gebert Bearbeitet unter Mitarbeit von: Christian-Maria Götz im Auftrag der Stadt Hann. Münden Stadtentwicklung Böttcherstraße Hann. Münden erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm Hamburg Altmarkt 10d Dresden Prinzenallee Düsseldorf Königstraße 10c Stuttgart Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Die im Gutachten enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten separiert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Ausschließlich der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbewerber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh weiterzugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh erlaubt.

3 Inhalt Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis V VIII 1 Grundlagen Ausgangslage und Aufgabenstellung Untersuchungsdesign Vorgehensweise 6 2 Allgemeine Entwicklungstrends im Einzelhandel Demografischer Wandel Betriebsformenwandel Der Onlinehandel erobert die Märkte Entwicklungen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel Fazit 17 3 Rechtliche Grundlagen auf Landesebene Landesraumordnungsprogramm (LROP) Niedersachsen Kongruenzgebot Integrationsgebot Sonstige Regelungen im Landesraumordnungsprogramm Business Improvement Districts (BID-Gesetz) 24 4 Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Hann. Münden Lage im Raum und zentralörtliche Funktion Sozioökonomische Rahmenbedingungen 28 I

4 5 Nachfragesituation in Hann. Münden Marktgebiet der Stadt Hann. Münden Nachfragepotenzial der Stadt Hann. Münden Ergebnisse der Passantenbefragung Einkaufsverhalten in Hann. Münden Verkehrsmittelwahl Veränderung der Einkaufsorientierungen Einkaufszufriedenheit und Standortimage der Altstadt 44 6 Angebotssituation des Einzelhandels in der Stadt Hann. Münden Einzelhandelsstruktur in der Stadt Hann. Münden Verkaufsflächenentwicklung Branchen- und Betriebsgrößenstruktur Umsatzsituation des Einzelhandels in Hann. Münden Ergebnisse der Händlerbefragung 53 7 Versorgungslage und Zentralitätsanalyse Verkaufsflächendichten in der Stadt Hann. Münden Nahversorgungssituation in Hann. Münden Zentralitätsanalyse für den Einzelhandel in Hann. Münden Analyse der Nachfrageverflechtungen SWOT-Analyse zum Einzelhandelsstandort Hann. Münden 65 8 Einzelhandelsstandort Altstadt Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Analyse Leerstandssituation in der Hann. Mündener Altstadt Bedeutung der Altstadt im Einzelhandelsgefüge SWOT-Analyse zum Einzelhandelsstandort Altstadt 73 9 Potenzial- und Beurteilungsstandorte im Stadtgebiet 75 II

5 10 Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Stadt Hann. Münden Tragfähigkeitsrahmen für die Entwicklung des Einzelhandels bis Antriebskräfte der Einzelhandelsentwicklung Expansionsrahmen für die Stadt Hann. Münden Strategische Orientierungsprinzipien Zentrenkonzept für die Stadt Hann. Münden Hierarchie und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Gesamtüberblick Zentrenkonzept für die Stadt Hann. Münden Zur Zentrenrelevanz der Sortimente Hann. Mündener Liste Maßnahmenempfehlungen für die Weiterentwicklung des Einzelhandels in Hann. Münden Allgemeine Handlungsempfehlungen Weitere Maßnahmen für die Altstadt Zusammenfassung Glossar Anhang: Aufstellung/Änderung von B-Plänen zur Sicherung des Zentrenkonzepts Anhang: Zentrenpässe 121 III

6 17 Ergänzung: Beschlusslaut Einzelhandelskonzept 132 IV

7 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lebenszyklus der Betriebsformen 10 Abbildung 2: Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel 11 Abbildung 3: Gesamtentwicklung deutscher Versandhandel 12 Abbildung 4: Lage im Raum 27 Abbildung 5: Altersstruktur Hann. Münden im Vergleich 30 Abbildung 6: Kaufkraftkennziffern im Vergleich 31 Abbildung 7: Marktgebiet des Einzelhandels 34 Abbildung 8: Nachfragepotential im Marktgebiet der Stadt 36 Abbildung 9: Passantenbefragung - Anzahl der Befragten nach Standort im Stadtgebiet 38 Abbildung 10: Kundenherkunft des Hann. Mündener Einzelhandels 39 Abbildung 11: Bevorzugt eingekaufte Sortimente in Hann. Münden 40 Abbildung 12: Haupteinkaufsziele der Passanten 41 Abbildung 13: Wahl des Verkehrsmittels 42 Abbildung 14: Veränderung der Einkaufsorientierung der befragten Passanten 43 Abbildung 15: Stärken von Hann. Münden 44 Abbildung 16: Schwächen von Hann. Münden 45 Abbildung 17: Maßnahmenvorschläge der Passanten zur Stärkung des Einzelhandels 46 Abbildung 18: Entwicklung des Einzelhandelsbestands in der Stadt Hann. Münden von Abbildung 19: Branchenstruktur des Einzelhandels 48 Abbildung 20: Verteilung des großflächigen Einzelhandels nach Zentrenrelevanz und Standortlage 50 V

8 Abbildung 21: Veränderung der Einzugsgebietsausdehnung der befragten Händler 53 Abbildung 22: Veränderungen Tourismusanteil am Umsatz der Einzelhändler 54 Abbildung 23: Stärken des Einzelhandelsstandorts Hann. Münden aus Sicht der Händler 55 Abbildung 24: Schwächen des Einzelhandelsstandorts Hann. Münden aus Sicht der Händler 56 Abbildung 25: Maßnahmen zur Verbesserung des Handelsstandorts aus Händlersicht 57 Abbildung 26: Fußläufige Erreichbarkeit Nahversorger (700m- Fußwegdistanzen) 60 Abbildung 27: Einzelhandelsrelevante Zentralitäten in der Stadt Hann. Münden 62 Abbildung 28: Nachfragestromanalyse des Einzelhandels in Hann. Münden 63 Abbildung 29: Einzelhandelsbestand in der Hann. Mündener Altstadt 67 Abbildung 30: Dienstleistungen in Hann. Münden im Kernbereich 68 Abbildung 31: Leerstandsituation in der Hann. Mündener Altstadt 70 Abbildung 32: Nutzungsschwerpunkte in der Hann. Mündener Altstadt 72 Abbildung 33: Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Hann. Münden 82 Abbildung 34: Expansionsrahmen für die Weiterentwicklung des Einzelhandels 83 Abbildung 35: Strategische Orientierungsprinzipien 87 Abbildung 36: Strategieempfehlung: Konzentration auf die Zentren 88 Abbildung 37: Hierarchisches Zentrenmodell für die Stadt Hann. Münden 94 Abbildung 38: Zentrenstruktur 95 Abbildung 39: Zur Zentrenrelevanz von Sortimenten ( Hann. Mündener Liste ) Fehler! Textmarke nicht definiert. VI

9 Abbildung 40: Zentraler Versorgungsbereich Altstadt 122 Abbildung 41: Die Lange Straße als Haupteinkaufsbereich in der Altstadt 122 Abbildung 42: Lage des Nahversorgungszentrums Königshof 125 Abbildung 43: Rewe-Verbrauchermarkt im NVZ Königshof 125 Abbildung 44: Lagen NVZ Hermannshagen 127 Abbildung 45: EDEKA-Verbrauchermarkt im NVZ Hermannshagen 127 Abbildung 46: Lage des Nahversorgungszentrums Neumünden 129 Abbildung 47: Penny-Lebensmitteldiscounter im NVZ Neumünden 129 VII

10 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Einwohnerentwicklung in der Stadt Hann. Münden im Vergleich 28 Tabelle 2: Einwohnerentwicklung in den Stadt-/Ortsteilen Hann. Mündens 29 Tabelle 3: Entwicklung der Arbeitslosenquoten 32 Tabelle 4: Ein- und Auspendler im Vergleich 32 Tabelle 5: Tourismusentwicklung im Vergleich 33 Tabelle 6: Einwohnerzahl im Marktgebiet des Einzelhandels 35 Tabelle 7: Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in Hann. Münden nach Standortbereichen 49 Tabelle 8: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels 52 Tabelle 9: Verkaufsflächendichten 58 Tabelle 10: Dienstleistungen in der Hann. Mündener Altstadt 69 Tabelle 11: Einzelhandelsstruktur in der Hann. Mündener Altstadt 71 Tabelle 12: Citydichte der Altstadt im Vergleich 72 Tabelle 13: Kriterienbewertung Potenzialstandorte 76 Tabelle 14: Kriterienbewertung Bestehende Einzelhandelsstandorte 78 VIII

11 1 Grundlagen 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung Das Mittelzentrum Hann. Münden befindet sich im Landkreis Göttingen im südöstlichen Niedersachsen. Die Drei-Flüsse-Stadt Hann. Münden liegt nahe der Landesgrenze zum Bundesland Hessen. Seit der kommunalen Gebietsreform 1973 setzt sich die Stadt Hann. Münden aus der Kernstadt (6 Stadtteile) und insgesamt zehn Ortsteilen zusammen. Das nächste Oberzentrum ist die Universitätsstadt Göttingen (nordöstlich) sowie die Stadt Kassel (südwestlich) in jeweils rd. 30 Kilometer Entfernung. Beide verfügen neben ihren Innenstädten auch über signifikanten Einzelhandelsbestand auf der Grünen Wiese (DEZ Kassel, Kaufpark Göttingen). Die Stadt wird im Wegweiser Kommune der Bertelsmannstiftung dem Demographietyp 8 Alternde kleinere Kommunen mit Anpassungsdruck zugeordnet. Die Bevölkerungsentwicklung (derzeit rd Einwohner) war gleichwohl bisher relativ stabil; bezüglich der weiteren Bevölkerungsentwicklung gibt es divergierende Prognosen. Der prägende zentrale Versorgungsbereich der Kernstadt ist die historische Altstadt, die sich im Wesentlichen entlang der Langen Straße erstreckt. Hann. Münden ist Mitglied des Fachwerk 5eck Südniedersachsen 1. Neben Strategien der Standortbelebung ist ein wichtiges Ziel u.a. die Aufnahme der "Fachwerklandschaft Südniedersachsen" in die UNESCO-Weltkulturerbeliste. Die Stadt Hann. Münden verfügt über ein kommunales Einzelhandelskonzept aus dem Jahr Eine vollständige Neuerarbeitung war daher nach über 10 Jahren geboten 2. 1 Die vier weiteren Mitgliedsstädte sind Duderstadt, Einbeck, Northeim und Osterode. Die Altstadt Hann. Münden ist bereits seit 40 Jahren flächenhaftes Baudenkmal. 2 Auch der Ende 2014 von der IHK Niedersachsen erarbeitete Leitfaden Kommunale Einzelhandelskonzepte regt die Kommunen deutlich dazu an, aktuelle Einzelhandelskonzepte vorzuhalten. Seite 1 133

12 Wesentliche Ziele für die Erarbeitung eines aktuellen kommunalen Einzelhandelsund Zentrenkonzepts sind die Qualifizierung der Zentrenstruktur, die Steuerung/Begrenzung des großflächigen Einzelhandels und Empfehlungen zum Umgang mit Ansiedlungs- und Erweiterungsbegehren sowie die Sicherung der Nahversorgung im Allgemeinen. Ergänzend zu den klassischen Handelsformaten waren dabei auftragsgemäß auch eine Reihe sonstiger handelsnaher bzw. zentrenprägender Dienstleister in Hann. Münden mit zu erfassen und hinsichtlich ihrer Struktur zu bewerten. Bei der Erarbeitung des Konzepts sollten sowohl Experten eingebunden als auch Befragungen als Untersuchungsgrundlage erarbeitet werden. Bei der Konzepterstellung waren die Grundlagen der niedersächsischen Landesplanung (LROP 2008 sowie Entwurf LROP 2014) und der Regionalplanung des Landkreises Göttingen zu beachten. 1.2 Untersuchungsdesign Das Untersuchungskonzept zur Erarbeitung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts umfasste folgende Schritte: Situationsdarstellung Darstellung wesentlicher allgemeiner Entwicklungstendenzen im Einzelhandel (u.a. Veränderungen von Betriebstypen und Flächenanforderungen, Rolle des Online-Handels und dessen Bedeutung für den stationären Handel); Darstellung der rechtlichen Vorgaben und Rahmenbedingungen, in deren Kontext das für Hann. Münden einzuordnen ist (Vorgaben der Raumordnung und Landesplanung; Stadtentwicklungsplanung; ggf. sonstige relevante Vorschriften.) Stand und Entwicklung der sozioökonomischen Eckdaten/Strukturdaten als Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Hann. Münden (Bevölkerungsbasis, Erwerbstätigkeit, einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau, Tourismusentwicklung, ggf. Verkehrsplanungen und Veränderungen im Erreichbarkeitsgefüge etc.); darüber hinaus erfolgt eine Bewertung der raumordnerischen Rahmenbedingungen (zentralörtliche Funktion, Wettbewerbsstandorte etc.); Seite 2 133

13 Einschätzung der einzelhandelsrelevanten Nachfragesituation: u.a. auf Grundlage der Passantenbefragung Abgrenzung des Marktgebiets des Einzelhandels der Stadt (Einzugsbereich); Ermittlung des örtlichen Nachfragepotenzials nach Branchen und Marktgebietszonen; Ermittlung und Darstellung der Angebotssituation im Einzelhandel der Stadt Hann. Münden (Gesamtstadt): Ermittlung über einzelhandelsrelevante Verkaufsflächen (einschließlich Leerstände) nach Lagen/Standorten, Sortimenten 3, Umsatz, Flächenproduktivität. Ermittlung und Darstellung ergänzender zentrenprägender Nutzungen (Dienstleistungsunternehmen, Gastronomie, etc.). Bewertung des Einzelhandels sowie zentrenprägender Nutzungen in Hann. Münden Ermittlung der Kaufkraftströme und Bewertung der Versorgungsqualität (Attraktivität des Angebots), Bestimmung der zentralörtlichen Position und der Einzelhandelszentralität; Bewertung der Versorgungslage nach Standortbereichen; Bewertung der Nahversorgungssituation; Darstellung von räumlichen Versorgungslücken innerhalb und außerhalb der Kernstadt (Ortsteile); Bewertung ausgewählter Standortbereiche in Hinblick auf die Weiterentwicklungsmöglichkeiten, Handelseignung bzw. Steuerungsempfehlungen (bestehende Handelsstandorte und Industriebrachen, z.b. die Standorte Storopack, Edeka/Lidl, Aldi Göttinger Straße, HIT, C.F Schröder, Bahnhof, Nahversorgungszentrum Königshof, NVZ Neumünden, Altstandort Hinter der Blume); Bewertung der Funktionswahrnehmung der Altstadt innerhalb der Versorgungsstrukturen der Gesamtstadt und Einordnung in das Einzelhandelsgefüge der Region; Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Analyse der Altstadt als wichtigsten Einzelhandelsstandort in Hann. Münden; 3 Es erfolgt eine Erhebung nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nichtzentrenrelevanten Branchen untergliedert in 19 Sortimente. Seite 3 133

14 Bewertung der Struktur der zentrenprägenden Nutzungen (siehe Vorschlag zur Differenzierung nachfolgende Liste); Vergleichende Bewertung: Durchführung einer SWOT-Analyse (kombinierte Stärken-/Schwächenanalyse und Chancen-/Risiko-Analyse). In diesem Zusammenhang erfolgt nicht nur eine Bewertung hinsichtlich des Einzelhandels, sondern auch der zentrentypischen, ergänzenden Nutzungen (z.b. Dienstleistungsunternehmen, öffentliche Einrichtungen, Gastronomie etc.). Als wichtigster Standort von Hann. Münden erfolgt dabei eine gesonderte Bewertung der Stärken und Schwächen der Altstadt. für Hann. Münden Darstellung der Entwicklung der relevanten Rahmenbedingungen bzw. Hauptantriebskräfte der Flächenentwicklung; Auswirkungen des demografischen Wandels auf das Anforderungsprofil an den Einzelhandel sowie Auswirkungen des Onlinehandels auf Sortimente / Standorte des stationären Handels; Ableitung des quantitativen und qualitativen Entwicklungs- bzw. Expansionspotenzials für den Einzelhandel in Hann. Münden bis zum Prognosehorizont 2025; Darstellung von Empfehlungen zur weiteren Entwicklungsstrategie des Einzelhandels in Hann. Münden sowie Maßnahmen zum Schutz des Einzelhandelsangebots vor Ort 4 ; Empfehlungen zur Strukturentwicklung (Branchenmix, Betriebstypenbesatz, Angebotslücken); dabei ggf. Empfehlungen für zukunftsfähige Angebotsergänzungen aber auch für Branchenbeschränkungen bzw. zur Erhöhung der Kaufkraftbindung; Festlegung der Zentren- und Standortstruktur von Hann. Münden; dabei werden Vorschläge für eine langfristig tragfähige, räumlich-funktionale Aufgabenteilung der Standorte unterbreitet; Definition und räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche (gemäß 34 BauGB). Neben der räumlichen Abgrenzung der Altstadt werden 4 Berücksichtigung von landesplanerischen Implikationen und raumordnerischen Anforderungen (z.b. neue Abgrenzung der Mittelbereiche mit aktuellen Einwohnerzahlen nach LROP NDS, Entwurf 2014). Seite 4 133

15 wir ggf. Abgrenzungen auf der Ebene der Nahversorgungszentren (insbes. Wohngebiete in den Ortsteilen) vornehmen. Die Zentren werden innerhalb des Berichts zeichnerisch abgegrenzt, dargestellt, gemäß einer Zentrenhierarchie kategorisiert (Standortkonzept) und in Zentrenpässen beschrieben und hinsichtlich ihrer Stärken/Schwächen und Entwicklungsperspektiven bewertet. Die grafische Darstellung erfolgte mit Hilfe eines Geografischen Informationssystems (ArcGIS); Entwicklung einer ortsspezifischen Sortimentsliste (Liste zentrenrelevanter Sortimente; Hann. Mündener Liste sowie zentrenprägender Dienstleistungen); Umsetzungsorientierte Maßnahmenvorschläge für die Sicherung und Stärkung des Einzelhandels; Bauplanungsrechtliche Empfehlungen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung und Umsetzung des Einzelhandelskonzepts (ggf. Ansiedlungsspielregeln). Maßnahmenkonzept für die Altstadt 2025 Standortspezifische Entwicklungsvorschläge zur Ergänzung von Einzelhandelsnutzungen in der Altstadt; ggf. Definition von weiteren (über die genannten ca. 10 Hann. Mündener Standorte hinausgehenden) Potenzialflächen in der Altstadt; Empfehlungen für Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung der Altstadt. Seite 5 133

16 1.3 Vorgehensweise Folgende Primär- und Sekundärerhebungen waren insgesamt erforderlich, um das obige Konzept umsetzen zu können: Sekundäranalyse der Daten des Statistischen Landesamts, der Stadt Hann. Münden sowie einschlägiger Institute bezüglich der sozioökonomischen Rahmendaten; Vollständige Bestandserhebung 5 aller Einzelhandelsbetriebe in Hann. Münden u.a. nach Verkaufsflächen, Standorten, Sortimenten und Betriebstypen; Vollständige Bestandserhebung aller zentrenprägenden Dienstleistungen 6 nach Nutzungsart (siehe Liste) und Lage (adressgenaue Erfassung); Gründliche Begehungen der Altstadt sowie der sonstigen wesentlichen Standortbereiche des Einzelhandels; Durchführung und Auswertung Gäste-/Passantenbefragung mit einer Stichprobengröße von n=350 des lokalspezifischen Einkaufsverhaltens der Gäste/Passanten, der Herkunft sowie der Zufriedenheit mit dem Einzelhandelsstandort Hann. Münden. Hierbei konnten auch Personen außerhalb des Marktgebiets (z.b. Touristen) mit erfasst werden. Durchführung und Auswertung einer qualitativen Händlerbefragung (bzw. der Geschäftsinhaber) mit einer Stichprobengröße von n=25 zur Erfassung der Stärken und Schwächen des Handels in Hann. Münden, der erforderlichen Maßnahmen, zur Veränderung des Umsatzes etc. Expertengespräche mit z.b. Vertretern der zuständigen Industrie- und Handelskammer, der Stadt Hann. Münden, dem Einzelhandelsverband, dem DEHOGA, der WWS sowie des Landkreises Göttingen etc.. Durchführung und Moderation von bis zu vier Arbeitskreisen vor Ort zur vertiefenden Abstimmung und Einbindung relevanter Akteure/Experten inklusive der notwendigen Vor- und Nachbereitung; 5 Die Bestandserhebung erfolgte als differenzierte Erhebung (nach dem Angebotsprinzip d.h. Randsortimente werden nicht dem Hauptsortiment zugeschlagen, sondern sortimentsgenau erfasst) aller Einzelhandelsbetriebe durch geschulte eigene Mitarbeiter. 6 Darin nicht enthalten sind Dienstleistungsbetriebe ohne zentrenprägende Funktion, wie z.b. (bau)technische Handwerksbetriebe (Elektroinstallateur, Fliesenleger, Tischlerei etc.). Seite 6 133

17 Im Ergebnis sollte das sowohl eine textliche Bewertung und Beschreibung als auch eine kartografische Visualisierung der Ergebnisse enthalten. Gegenstand der Untersuchung war der stationäre Einzelhandel im engeren Sinne. Nachfrageseitig wurde zudem der Distanzhandel (Internet-/Versandhandel) berücksichtigt, da er immer stärker an Bedeutung gewinnt und Verschiebungen zu Lasten des stationären Einzelhandels zu erkennen sind. Als Prognosehorizont wurde das Jahr 2025 zu Grunde gelegt. Seite 7 133

18 2 Allgemeine Entwicklungstrends im Einzelhandel 2.1 Demografischer Wandel Der demografische Wandel stellt den deutschen Einzelhandel anhaltend vor neue Herausforderungen. Nach einem langen Zeitraum des Wachstums steht in den nächsten Jahrzehnten erstmals ein Rückgang der Einwohnerzahl bevor 7. Und während die Lebenserwartung vor 100 Jahren noch durchschnittlich 46 Jahre betrug, wird in einigen Jahren fast die Hälfte der deutschen Bevölkerung 50 Jahre oder älter sein. Für den Einzelhandel bedeutet dies konkret, dass der demografische Wandel sich langfristig und stetig vollzieht, seine Ausprägungen und Auswirkungen nicht grundsätzlich umkehrbar sind, aber durch politische Entscheidungen in Teilen steuerbar. Der Einzelhandel kann sich frühzeitig anpassen und Wettbewerbsvorteile generieren. mit unterschiedlicher Intensität in den einzelnen Regionen sowie auch zeitversetzt voranschreitet. Bundesweit ist ein Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig absoluter Zunahme der über 60-Jährigen zu erwarten. Jedoch leiden die meisten Regionen in den Neuen Ländern stärker unter Bevölkerungsschrumpfung und Überalterung als die Alten Bundesländer, in welchen teilweise starke Einwanderungsüberschüsse (z.b. Achse Frankfurt-Stuttgart, Metropolregion Hamburg) zu verzeichnen sind. Aber auch im Osten bleiben attraktive Ballungsräume für den Einzelhandel vorhanden. je nach regionaler Ausgangslage unterschiedliche Herausforderungen für den Einzelhandel mit sich bringt. So ist in einzelnen Teilen mit starker Urbanisierung, in anderen mit Suburbanisierung zu rechnen. Wieder andere Regionen überaltern stark und andere wiederum ziehen verstärkt jüngeres Publikum an. Daher müssen Standortumfeld und Marketingkonzepte aufeinander abgestimmt werden. Zieht man zusätzlich die soziografischen und ökonomischen Tendenzen Veränderung der Konsumentenbedürfnisse, Haushaltstypenverschiebung ( Singlesierung ) und 7 Flüchtlingsthematik aufgrund schwieriger Vorhersagbarkeit noch unberücksichtigt. Seite 8 133

19 Absinken des Einzelhandels-Anteils am privaten Verbrauch mit in Betracht, so folgt daraus bundesweit ein starker Anpassungsdruck für den Einzelhandel. Da eine Veränderung immer auch eine Chance bedeutet, eröffnet dieser Wandel gleichzeitig neue Märkte. Es gilt also, diejenigen Standorte, die in Kombination mit dem Einsatz der Instrumente des Handelsmarketings für das eigene Unternehmen zieloptimal sind, frühzeitig zu erkennen und vor der Konkurrenz zu besetzen. 2.2 Betriebsformenwandel Der Einzelhandel in Deutschland sieht sich zahlreichen Veränderungen (demografischer Wandel, ökonomische Megatrends) ausgesetzt. Zum einen sinken neben der Einwohnerzahl auch die einzelhandelsrelevanten Konsumausgaben am privaten Verbrauch, zum anderen überaltert die Gesellschaft zusehends, womit Präferenzverschiebungen bei den Verbraucherbedürfnissen einhergehen. Dieser demografische und sozioökonomische Wandel macht es für den Einzelhandel unumgänglich, neue Konzepte zu entwickeln, um konkurrenz- und somit auch überlebensfähig wirtschaften zu können. Dabei ist zu prüfen, ob der Lebenszyklus (Wandel) einzelner Betriebsformen von temporärer Natur ist (z.b. durch Nachfrageschwäche) oder ob sich hierin bereits Vorzeichen eines (nur hinausschiebbaren) Niedergangs ausdrücken (siehe Abbildung). So hat beispielsweise das Warenhaus ihren Zenit bereits überschritten. Handelsmanager dieser Vertriebsform sind folglich gezwungen das Format anzupassen und durch einen Relaunch des Marketingkonzepts den Abschwung zu verhindern. Kleinflächigere Betriebstypen wiederum werden entweder aus dem Markt gedrängt oder müssen sich zunehmend spezialisieren ( Nischenplayer ). Jüngere Absatzkanäle hingegen wie der B2C E-Commerce 8 sind stark aufstrebend und verfügen über hohes Wachstumspotenzial. 8 B2C steht für Business-to-Consumer und somit für den Teil des Onlinehandels, der zwischen einem Unternehmen und einem Konsumenten stattfindet. Im Gegensatz dazu definiert der B2B E-Commerce den elektronischen Handel zwischen zwei Unternehmen bzw. der C2C E-Commerce zwischen zwei Privatpersonen. Seite 9 133

20 Einzelhandelsentwicklungskonzept Betriebstypenlebenszyklus Einführung Wachstum Reife Sättigung Degeneration Lieferservice Click & Collect Food Mobile Commerce Nonfood Convenience Stores Online- Handel Discounter Fachmärkte Vertikalisten in Agglomerationen Entwicklung Aufstieg Assimilation Verbrauchermärkte Fachgeschäfte SB-Warenhaus Supermärkte Tante-Emma Kauf-/ Warenhäuser Katalogversand Chance zum Relaunch Quelle: Dr. Lademann & Partner nach Nieschlag/Dichtl/Hörschgen Abbildung 1: Lebenszyklus der Betriebsformen Wirft man einen Blick auf die Marktanteilsverschiebung im gesamten Einzelhandel (Food- und Nonfood-Bereiche), so neigt sich das Gewicht hin zu discountorientierten Konzepten. In den vergangenen Jahren ist der Marktanteil der Fachmärkte und Lebensmitteldiscounter stark angestiegen eine Fortsetzung dieses Trends ist zu erwarten, allerdings nur mit abgeschwächtem Tempo. Zu den Gewinnern der nächsten Jahre werden neuere Vertriebswege wie der E-Commerce oder stark fachmarktgeprägte Angebotsformen wie Shoppingcenter oder Fachmarktzentren gehören. Weiterhin an Marktanteilen verlieren werden voraussichtlich die Warenhäuser sowie traditionelle Fachgeschäfte. Diese Entwicklung unterstreicht den Fortlauf Betriebstypendynamik in Deutschland, die sich in einem Verdrängungsprozess älterer Betriebstypen durch neuere darstellt. Seite

21 Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel 4,2 % 3,6 % 2,9 % 2,4 % 2,2 % 21,5 % 20,2 % 19,7 % 24,8 % 27,4 % 7,2 % 7,4 % 7,4 % 8,2 % 9,6 % 10,8 % 10,6 % 11,6 % 10,8 % 10,7 % 14,1 % 13,9 % 13,7 % 12,9 % 13,4 % 23,6 % 23,5 % 23,1 % 22,3 % 21,0 % 7,3 % 8,8 % 9,9 % 6,8 % 5,7 % 10,6 % 12,8 % 12,8 % 12,8 % 7,9 % Kauf-/ Warenhäuser Traditionelle Fachgeschäfte Supermärkte SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte Filialisierter Nonfood- Einzelhandel Fachmärkte Distanzhandel (Online/Versand) LEH-Discounter Quelle: Dr. Lademann & Partner auf Basis des Retail Real Estate Report Germany, 2013/2014 Abbildung 2: Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel Mit Blick auf die Betriebsformentheorie ist schließlich auch bemerkenswert, dass es in den vergangenen Jahren anstelle des Eintritts neuer Betriebsformen zu einem heftigen Preiswettbewerb und einem weiteren Verfall der Margen gekommen ist. Gerade weil die Discounter, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser sich nicht assimiliert haben, haben sie offenbar das Reifestadium noch nicht erreicht. Solange dies der Fall ist und die Nahversorger konstitutiv bedingt ihre Wettbewerbsnachteile nicht verringern können, herrscht angesichts der Marktlage ein Verdrängungswettbewerb. 9 Dieser Umstand ist zuletzt hauptverantwortlich für das konstant hohe Flächenwachstum im deutschen Einzelhandel. 9 Vgl. Lademann, Rainer, Betriebstypeninnovationen in stagnierenden Märkten unter Globalisierungsdruck, Seite

22 2.3 Der Onlinehandel erobert die Märkte Das Wachstum des E-Commerce-Markts in Deutschland setzt sich seit Jahren ungebremst fort. Während im Jahr 2008 das Marktvolumen des E-Commerce im Vergleich zum Vorjahr um gut ein Viertel auf insgesamt 27,6 Mrd. anwuchs, war im Jahr 2013 ein deutlich stärkeres Wachstum von mehr als 40 % zu verzeichnen. In den Jahren 2014 und 2015 lag das Wachstum bei rd. 10 % wird auch für das laufende Jahr 2016 prognostiziert, so dass der Versandhandelsumsatz (Katalog und E-Commerce) dann bei insgesamt rd. 55 Mrd. 10 (rd. 11 % des Einzelhandels) liegt. Mit dieser Entwicklung geht einerseits eine Verschiebung innerhalb des Distanzhandels in Form einer Verdrängung des klassischen Katalogversands einher: im Jahr 2015 vereint der Onlinehandel bereits einen Anteil von 90 % des gesamten Versandhandels auf sich. Andererseits führt der Vormarsch des Onlinehandels auch dazu, dass der Anteil und somit die Bedeutung am langsamer wachsenden Gesamteinzelhandel (stationär und nicht-stationär) zunimmt. Einzelhandelsentwicklungskonzept Der Onlinehandel ist auf dem Vormarsch. Gesamtentwicklung deutscher Versandhandel in Mrd E-Commerce-Anteil am Versandhandel 16,3 16,7 15,2 13,6 12,0 12,3 21,7 18,3 15,5 13,4 10,0 10,9 38% 39% 47% 53% 60% 64% 11,7 27,6 9,2 39,1 7,4 42,8 5,5 46,9 2,0 52, * E-Commerce 70% Katalogversand 81% 85% 90% 96% Quelle: EHI, Trends im Handel 2020 sowie BEVH * Prognose Abbildung 3: Gesamtentwicklung deutscher Versandhandel 10 Nach Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland e.v. (bevh). Die Angabe zur absoluten Höhe des E-Commerce divergiert nach Datenquelle und statistischer Methode. Seite

23 Es verwundert daher nicht, dass der Vormarsch des Onlinehandels zu beträchtlichen Umsatzverlagerungen zu Lasten des innerstädtischen Einzelhandels geführt hat 11. Daraus wird deutlich, dass die Entwicklung des Onlinehandels nicht nur allgemein für den stationären Handel eine große Herausforderung darstellt, sondern aufgrund der Ausrichtung auf Innenstadtleitsortimente zu Umsatzverlusten und folglich verstärktem Strukturwandel in den Zentren geführt hat. 2.4 Entwicklungen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel Durch die flächendeckende Einführung der Selbstbedienung haben sich die ursprünglichen Funktionen des Einzelhandels als Verteiler von Waren stark gewandelt. Es ist ein Netz der Filialisierung und Massendistribution mit ganz unterschiedlichen Betriebsformen entstanden. Die Betriebsformen unterscheiden sich in Sortiment, Preisgestaltung, Verkaufsform und Größe. Im Lebensmittelsegment gibt es folgende Betriebsformen: 12 Lebensmittelgeschäft (bis zu 400 qm Verkaufsfläche) Supermarkt (400 bis 999 qm Verkaufsfläche) Kleiner Verbrauchermarkt (1.000 bis qm Verkaufsfläche) Großer Verbrauchermarkt (2.500 bis qm Verkaufsfläche) SB-Warenhaus (ab qm) sowie Lebensmitteldiscounter 13 (heute zumeist bis qm Verkaufsfläche) Je nach Betriebsform, Betreiber, Größe, Lage und Wettbewerbsumfeld erzielen die Betriebe sehr unterschiedlichen Flächenproduktivitäten ( /qm VK) In den vergangenen Jahren und prognostisch auch für die Jahre 2016 und 2017 werden sich weitere Insolvenzen im (deutschen) Textileinzelhandel ergeben. Diese Definition basiert auf der Betriebstypenabgrenzung im Lebensmitteleinzelhandel des Marktforschungsunternehmens Nielsen sowie auf der Betriebstypenklassifizierung des EHI- Instituts aus Köln. 13 Discounter unterscheiden sich von den übrigen Lebensmittelbetrieben v.a. durch ihre aggressive Preisstruktur und die auf eine beschränkte Artikelzahl fokussierte Sortimentspolitik. 14 Die Lebensmitteldiscounter Aldi-Nord (5.400 /qm), Lidl (5.500 /qm) sowie der Betreiber Kaufland (4.700 /qm, z.t. deutlich mehr) erzielen nach EHI im Bundesschnitt deutlich überdurchschnittliche Brutto-Flächenproduktivitäten. Supermärkte oder einige regionale Verbrauchermarktketten (z.b. tegut mit /qm) erzielen meist eher geringere Flächenleistungen. Seite

24 Zusätzlich zur Angebotsform wird nach Sortimenten und Branchen differenziert. Das Gesamtsortiment Nahversorgung beinhaltet folgende Sortimentsgruppen mit den entsprechenden Inhalten: Nahrungs- und Genussmittel mit Bäckern, Fleischern, Getränkehandel, Tabakwaren, Kioskanbietern, Reformhäusern sowie dem gesamten Lebensmittelhandel und Gesundheits- und Körperpflege mit Drogeriewaren, Wasch- und Putzmitteln sowie das Schnittblumensegment. Ein wesentlicher Faktor in der Nahversorgungsentwicklung ist durch die betriebswirtschaftlich bedingten Maßstabssprünge der durchschnittlichen Betriebsgrößen und einer damit verbundenen abnehmenden Anzahl von Betrieben und Standorten bedingt. So liegt die mindestoptimale Verkaufsfläche für Vollversorger aktuell bei rd bis qm, bei Discountern häufig ebenfalls bei etwa qm. Die Folge ist, dass die Versorgungsfunktion einer ursprünglich großen Anzahl kleinerer Betriebseinheiten von immer weniger, dafür aber größeren Betrieben übernommen wird. Die angestrebten und auch betriebswirtschaftlich notwendigen Einzugsgebiete dieser Betriebe werden größer, was neben dem Wettbewerbsdruck unter den Betreiberfirmen auch zu einer deutlichen Präferenz von PKW-orientierten Standorten an wichtigen Verkehrsachsen geführt hat. Größere Lebensmittelanbieter spielen allerdings auch eine wichtige Rolle für Stadtteil- und Wohngebietszentren durch ihre Funktion als Magnetbetriebe und Frequenzbringer. Vor diesem Hintergrund ist eine Integration dieser Betriebe in gewachsene, integrierte Standorte nach Möglichkeit zu fördern. Die Erosion von Nahversorgungsbereichen wird jedoch keineswegs nur durch periphere Standorte ausgelöst oder verstärkt. Hierbei spielen zunehmende Aktivitätskopplungen der Verbraucher zwischen dem Einkauf nahversorgungsrelevanter Sortimente und dem Arbeitsweg eine immer größere Rolle. Dies wird noch durch Suburbanisierungsprozesse forciert, die teils zu einer Demografie- und Präferenzverschiebung 15 der Wohnbevölkerung führen, was wiederum Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen im Raum hat. Wie eigene empirische Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner gezeigt haben, präferieren die Kunden für ihre Nahversorgung einen Standortverbund von 15 Durch die soziodemografischen Veränderungen verschieben sich die Ansprüche der Verbraucher an die Nahversorgung. Seite

25 einem leistungsfähigen, aber nicht zu großen Vollversorger und einem Discounter. Eine wesentliche städtebauliche Herausforderung für die Nahversorgung stellt das Vordringen der Lebensmitteldiscounter mit verhältnismäßig reduzierter Sortimentsvielfalt auf größeren Flächen dar. Selbst diese Flächen werden immer weniger in oder an zentralen Standortbereichen, sondern an verkehrlich gut erschlossenen Lagen oder in Gewerbegebieten mit der Gefahr der Verdrängung von gewerblichen Nutzungen oder von verkehrlichen Gemengelagen entwickelt. Dabei ist die Verkaufsflächenexpansion der Discounter deutlich dynamischer verlaufen als die Entwicklung der Umsätze, was zu einem Absinken der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten (Umsatz je qm Verkaufsfläche) der Discounter geführt hat. In diesem Zusammenhang muss auch auf die gestiegenen Ansprüche der Verbraucher an Convenience (z.b. breitere Gänge) und auf den größeren Flächenbedarf durch Pfandsysteme und Bake-off-Stationen (insbesondere bei Discountern) hingewiesen werden. Nicht unerheblich trägt darüber hinaus auch das unternehmerische Potenzial zur Akzeptanz und Stabilität von Nahversorgungsstandorten und -bereichen bei, was stark auch mit der Dynamik mindestoptimaler Ladengrößen mit Blick auf eine Sicherung des Auskommens der Betreiber zusammenhängt. Die Problematik mindestoptimaler Betriebsgrößen wird wiederum durch die ausufernde Sortimentsentwicklung infolge der von den Herstellern betriebenen Produktdifferenzierung forciert, die seit Jahrzehnten zu einer Zunahme der durchschnittlichen Betriebsgrößen geführt hat. Hinzu kommt, dass die Flächenbedarfe durch die gestiegenen Kundenerwartungen an Bequemlichkeit und Warenpräsentation angewachsen sind. Zusammenfassend lassen sich folgende Tendenzen im Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland festmachen: Flächenexpansion mit gedämpfter Geschwindigkeit; Marktanteilsverschiebung zu Lasten des kleinflächigen Lebensmitteleinzelhandels und älterer Betriebstypen (z.b. Warenhäuser und traditionelle Fachgeschäfte); Redimensionierung der Formate mit Tendenzen zu kleineren Verkaufsflächen bei SB-Warenhäusern (von qm zu bis qm); Seite

26 größeren Verkaufsflächen bei Discountern (von 600 bis 700 qm auf bis qm und mehr); einem Vormarsch der großen Verbrauchermärkte (2.500 qm bis qm). Seite

27 2.5 Fazit Der voranschreitende demografische Wandel und ökonomische Megatrends beschleunigen den Anpassungsdruck der Unternehmen. Aufgrund der demografischen sowie soziografischen Entwicklung sinkt und verschiebt sich die Einzelhandelsnachfrage, was zu einer erhöhten Betriebsformendynamik führt. Somit ist der Handel gezwungen, die Betriebsform, die Verkaufsfläche, das Sortiment und den Standort an dieses neue Umfeld anzupassen. Für die zukünftige Entwicklung lassen sich somit folgende zentrale Befunde ableiten: Schrumpfung und Überalterung: Sinkende Einwohnerzahlen verringern das Marktpotenzial und Altersstrukturverschiebungen erhöhen den Anpassungsdruck für Handelsbetriebe. Diese Entwicklung verläuft jedoch bundesweit stark heterogen. Einzelne Gebiete werden auch langfristig von einem Bevölkerungszuwachs profitieren können (vorwiegend die Metropolen und die südwestlichen Regionen, insb. zwischen Frankfurt und Stuttgart). Präferenzverschiebung bei Verbrauchern: Die Altersverschiebung gepaart mit dem neu aufkommenden Image der jungen Alten bringt Veränderungen der Konsumpräferenzen mit sich. Zukünftig entscheidet v.a. im Lebensmitteleinzelhandel nicht die Größe, sondern die Nähe zum Verbraucher. Verschärfter Strukturwandel: Der Konzentrationsprozess im großflächigen Einzelhandel wird sich weiter beschleunigen (Verringerung der Anzahl an Top-Playern in den einzelnen Branchen), während auch die Dynamik der Betriebstypen weiter zunehmen wird (Ausdifferenzierung in Richtung Service oder Preis). Zu den Gewinnern der letzten Jahre zählten v.a. Discounter und Fachmärkte, wobei diese Marktanteilsverschiebung größtenteils zu Lasten des kleinflächigen Einzelhandels ging. Die starke Flächenexpansion der letzten Jahre führte zu einem Absinken der Flächenproduktivitäten. Die Verkaufsflächen pro Filiale im Lebensmitteleinzelhandel konvergieren: Diffusion der Betriebstypen SB-Warenhaus (kleiner) und große Verbrauchermärkte (größer) sowie Maßstabsvergrößerung bei Discountern. Befeuert wird der Strukturwandel zudem durch den Vormarsch des Onlinehandels, der die Entwicklung bei Anbietern mit zentrenrelevanten Sortimenten vorantreibt und zu Umsatzverlagerungen zulasten der Innenstädte führt. Langfristig ist demnach ein Rückgang des Käuferpotenzials, eine Abnahme der Altersgruppen mit hoher Einkaufsbereitschaft, jedoch eine Zunahme der Altersgruppen mit erhöhtem Service- und Dienstleistungsbedarf zu erwarten. Da sich Seite

28 diese Entwicklungen jedoch bundesweit sehr heterogen vollziehen, ist die regionale Analyse des langfristigen Potenzials eines Standorts unabdingbar. Es ist daher von einer Entwertung bzw. Aufwertung einzelner Standorte auszugehen. Über Erfolg oder Misserfolg entscheiden der Weitblick und die Branchenkompetenz der Stadtplaner und Einzelhändler, welche für die Abschätzung langfristiger Potenziale bestehender bzw. zukünftiger Standorte verantwortlich sind. Hierbei kommt es im Besonderen auf spezifisches Know-how und detaillierte Marktkenntnis an. Aus diesen Entwicklungstendenzen leiten sich veränderte Rahmenbedingungen für den Einzelhandel ab: Anpassungsdruck steigt; Betriebsformendynamik steigt; Verdrängungswettbewerb und Strukturwandel intensivieren sich; Flächenwachstum setzt sich fort, jedoch gebremst und mit absehbarer Stagnation (neben Sättigungstendenzen auch aufgrund des Onlinehandels). Daraus ergeben sich folgende Handlungsmöglichkeiten für den Einzelhandel: gute Standorte (in Bezug auf Kaufkraft, Einzugsgebiet, Grundstück, Verkehrsanbindung, etc.) finden, welche auch langfristig erfolgreich erscheinen (vor allem in Bezug auf die Binnenmigration); Ausdifferenzierung des Angebots in Richtung Service-, Erlebnis-, Luxus- oder Discountorientierung; Entwicklung neuer Handelsformate und Vertriebskanäle als Reaktion auf die veränderten Marktbedingungen; permanente Verbraucherforschung, um langfristige Unternehmenserfolge sicherzustellen. Seite

29 3 Rechtliche Grundlagen auf Landesebene 3.1 Landesraumordnungsprogramm (LROP) Niedersachsen Aktuell Gültigkeit zur Bewertung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben hat das Landesraumordnungsprogramm (LROP) Niedersachsen aus dem Jahr Da allerdings bereits ein überarbeiteter Entwurf - letzte Fassung zur Novellierung existiert, der voraussichtlich im September 2016 nach umfangreicher Überarbeitung erneut bekanntgegeben und voraussichtlich Ende vom Kabinett beschlossen werden soll, lohnt es sich, den Inhalt des neuen LROP und seine Implikationen für die Handelsplanung in Hann. Münden zu untersuchen. Von besonderer Relevanz sind dabei die landesplanerischen Ziele/Grundsätze Integrationsgebot, Kongruenzgebot sowie das Beeinträchtigungsverbot. Darüber hinaus sind die Regelungen zum Anteil zentrenrelevanter Randsortimente bei nicht zentrenrelevanten Vorhaben von Bedeutung Kongruenzgebot Zum Kongruenzgebot nach dem neuen LROP: In einem Mittel- oder Oberzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroßprojektes in Bezug auf seine periodischen Sortimente den grundzentralen Verflechtungsbereich das Gemeinde- oder Stadtgebiet als Kongruenzraum nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot periodisch). In einem Mittel- oder Oberzentrum soll das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroßprojekts in Bezug auf seine aperiodischen Sortimente den maßgeblichen Kongruenzraum nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot aperiodisch mittel- und oberzentral). Der maßgebliche Kongruenzraum ist von der unteren Landesplanungsbehörde unter Berücksichtigung insbesondere der zentralörtlichen Versorgungsaufträge der Standortgemeinde sowie benachbarter Zentraler Orte, 16 Dieser Zeitplan kann, sollte das Kabinett das LROP dann nicht beschließen, sich auch verschieben. Wahrscheinlich ist jedoch ein Inkrafttreten in Im Anschluss werden dann auch die Regionalpläne durch die unteren Landesplanungsbehörden überarbeitet werden, so dass in jedem Falle noch ein gewisser Zeitraum ein Regelungsvakuum zwischen den beiden LROP- Fassungen und der Umgang mit diesen existieren wird. Seite

30 der verkehrlichen Erreichbarkeit der betreffenden Zentralen Orte, von grenzüberschreitenden Verflechtungen und der Marktgebiete auf Grundlage kommunaler Einzelhandelskonzepte zu ermitteln. Hiernach darf die Verkaufsfläche eines Einzelhandelsgroßprojektes höchstens so bemessen sein, dass sein Einzugsgebiet dem Versorgungsauftrag des jeweiligen Zentralen Ortes entspricht und der Umsatz überwiegend durch Kaufkraft aus dem maßgeblichen Kongruenzraum erwirtschaftet wird. Der Umsatzanteil, der insgesamt mit Kaufkraft von außerhalb des Kongruenzraums erzielt wird, darf 30% des Gesamtumsatzes nicht überschreiten. Die neuen Regelungen zum Kongruenzgebot bedeuten für Hann. Münden folgendes: Für Lebensmittelvorhaben (periodischer Kongruenzraum) gibt es, insbesondere bei einer Ansiedlung/Erweiterung innerhalb der Kernstadt, keine signifikanten Einschränkungen. Der überwiegende Umsatz wird voraussichtlich in jedem Falle, auch bei größeren Vorhaben, wesentlich aus dem Stadtgebiet generiert werden. Für aperiodische Vorhaben bedeutet diese Regelung gleichwohl eine deutliche Einschränkung, da sich nach der neuen Regelung der von der unteren Landesplanungsbehörde (hier der Landkreis Göttingen) festzulegende Kongruenzraum auf das derzeitige Marktgebiet bezieht. Dieses ist aufgrund der Begrenzungen durch Göttingen und Kassel relativ gering. Das bedeutet, relativ große und weiträumig ausstrahlende Vorhaben wie z.b. Möbelhäuser oder andere spezialisierte groß dimensionierte Fachmärkte könnten u.u. damit unmöglich gemacht werden. Zu oben genannten Passus muss gesagt werden, dass nach der aktuellen Formulierung soll (anstatt muss oder darf nicht ) bedeutet, dass das Kongruenzgebot stärker der Abwägung zugängig ist und bei aperiodischen Sortimenten als Grundsatz der Raumordnung [und nicht als Ziel] zu bewerten ist. Seite

31 3.1.2 Integrationsgebot Zum Integrationsgebot nach dem neuen LROP 17 : Das Integrationsgebot ist das raumordnerische Instrument, das am kleinteiligsten wirkt und die Sicherung und Entwicklung der Handelsfunktionen von Innenstädten, Stadtteilzentren und Ortsmitten zum Ziel hat. Es verknüpft die raumordnerischen mit den städtebaulichen Gestaltungsmitteln zur zentralörtlichen Standortentwicklung. Neue Einzelhandelsgroßprojekte [und damit auch Agglomerationen/Einkaufszentren], die zentrenrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrationsgebot). Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein. Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente periodische Sortimente sind, sind ausnahmsweise auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes im räumlichen Zusammenhang mit Wohnbebauung zulässig, wenn eine Ansiedlung in den städtebaulich integrierten Lagen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere zum Erhalt gewachsener baulicher Strukturen, der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild oder aus verkehrlichen Gründen nicht möglich ist. Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente auf mind. 90% der Verkaufsfläche periodische Sortimente sind und die an Standorten errichtet werden, die im Regionalen Raumordnungsprogramm auf Grundlage eines regionalen Einzelhandelskonzeptes als Standorte mit herausgehobener Bedeutung für die Nahversorgung festgelegt sind, sind abweichend von Satz 1 zulässig, wenn sie [ ] im räumlichen Zusammenhang mit dem jeweiligen Ortskern oder mit Wohnbebauung liegen und ihr jeweiliges Einzugsgebiet den zu versorgenden Bereich [ ] nicht überschreitet. 17 Das Integrationsgebot und damit der Begriff integrierte Lage wird je nach Bundesland bzw. der zuständigen Landesplanung sehr unterschiedlich interpretiert. Mal wird damit die Lage in oder an einem zentralen Versorgungsbereich gemeint, mal ist demnach nur ein Siedlungs- bzw. Wohngebietsbezug notwendig. Gleichzeitig wird von städtebaulicher und siedlungsstruktureller Integration gesprochen, jeweils mit unterschiedlicher Interpretation, was dieses konkret bedeutet. Es lohnt damit, sich nicht nur mit der aktuellen und in Novellierung befindlichen Fassung des jeweiligen Landesentwicklungsplans/Landesraumordnungsprogramms (o.ä.) zu beschäftigen, sondern auch die relevanten Urteile des jeweiligen Oberverwaltungsgerichts (hier OVG Lüneburg) zu kennen. Das OVG Lüneburg hat in jüngsten Urteilen entschieden, dass das Integrationsgebot nur erfüllt ist, wenn ein Vorhaben in einem zentralen Versorgungsbereich liegt oder sich an diesen anschmiegt und eine gute Erreichbarkeit mit dem ÖPNV aufweist. Gleichzeitig muss sich ein anschmiegendes Vorhaben flächenmäßig dem benachbarten Zentralen Versorgungsbereich (ZVB) unterordnen. Seite

32 Keine Einzelhandelsgroßprojekte sind Betriebe zur wohnortbezogenen Nahversorgung. Sie befinden sich teilweise auch in Siedlungsgebieten außerhalb der Zentralen Orte, sind Wohngebieten räumlich funktional direkt zugeordnet und dienen überwiegend der Versorgung im fußläufigen Nahbereich, auch für die in der Mobilität eingeschränkten Bevölkerungsgruppen. Zur Sicherstellung, dass das Beeinträchtigungsverbot eingehalten wird und keine wesentlichen Auswirkungen auf die zentralörtlichen Versorgungsaufträge gemäß 11 Abs. 3 zu erwarten sind, sind die Voraussetzungen, unter denen ein Vorhaben als Betrieb der wohnortbezogenen Nahversorgung angesehen werden kann, eng zu fassen. Betriebe zur wohnortbezogenen Nahversorgung sind nur solche, die nachweislich einen im Wesentlichen fußläufigen Einzugsbereich aufweisen. Zur Bestimmung der fußläufigen Erreichbarkeit ist eine maximale Gehzeit von 10 Minuten zugrunde zu legen, dies entspricht einer Entfernung von 700 bis maximal m. Ein im Wesentlichen fußläufiger Einzugsbereich liegt vor, wenn mehr als 70% der Käuferschaft aus dem Einzugsbereich des Vorhabens dieses fußläufig erreichen können. Weiterhin müssen Betriebe zur wohnortbezogenen Nahversorgung sich auf nahversorgungsrelevante Sortimente begrenzen. Dies sind die periodischen Sortimente im Sinne von Ziffer 03 Satz 7 (vor allem Lebensmittel und Drogeriewaren); aperiodische Sortimente fallen grundsätzlich nicht hierunter. Vorhaben zur wohnortbezogenen Nahversorgung dürfen die Schwelle der Großflächigkeit von 800 m 2 Verkaufsfläche daher im Einzelfall auch überschreiten. [ ] Die neuen Regelungen zum Integrationsgebot bedeuten für Hann. Münden folgendes: Die Ansiedlung von Lebensmittelbetrieben (insbesondere kleinere Vollversorger und LEH-Discounter) wird zukünftig auch z.t. außerhalb städtebaulich integrierter Lagen/Zentren möglich sein, da es mit der Novellierung zwei Ausnahmeregelungen gibt, die der räumlichen Sicherung der Nahversorgung Rechnung tragen. Das bedeutet, dass die Ansiedlung von solchen Betrieben verstärkt auch außerhalb der Nahversorgungszentren möglich sein wird. Wichtig ist gleichwohl eine Lage innerhalb des Zentralen Siedlungsgebiet (in Nähe zur Wohnbebauung). Das Zentrale Siedlungsgebiet wird innerhalb des neuen RROP Göttingen für Hann. Münden gleichwohl sehr groß - Ausdehnung über die gesamte Kernstadt zuzüglich der Randbereiche der angrenzenden Ortsteile - ausgewiesen. Die Einschränkungen zur Ansiedlung von Lebensmittelbetrieben bezüglich des Integrationsgebots werden damit zukünftig eher geringer. In Bezug auf die Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente ergeben sich voraussichtlich keine Änderungen zum LROP Die Ansiedlung von zentrenrelevanten Kernsortimenten wird voraussichtlich nur in städtebaulich integrierten Lagen möglich sein, das heißt innerhalb oder in direkter Nähe zu zentralen Versorgungsbereichen. Sollten daher neue, nicht nahversorgungsrelevante Vorhaben, Seite

33 außerhalb der bisherigen Zentren in Hann. Münden (insbesondere Altstadt) geplant werden, ist folgendes zu beachten: a. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sind dann tatsächlich nur Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten möglich oder b. Die - gleichwohl schwierige - Ausweisung von neuen zentralen Versorgungsbereichen in Einzelhandelskonzepten legitimiert auch zentrenrelevante Vorhaben außerhalb der bisherigen Zentren oder c. Einzelne Sortimente mit relativ geringer Zentrenprägung werden als nicht zentrenrelevant innerhalb der ortsüblichen Sortimentsliste eingestuft Sonstige Regelungen im Landesraumordnungsprogramm Unverändert werden die Regelungen zum Beeinträchtigungsverbot auch im neuen LROP Bestand haben: Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). Ebenfalls unverändert bleiben die - relativ restriktiven - Regelungen zur Höhe der ergänzenden zentrenrelevanten Randsortimente bei der Ansiedlung von Betrieben mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment: Neue Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht innenstadtrelevanten zentrenrelevanten Kernsortimenten sind auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen an verkehrlich gut erreichbaren Standorten innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes zulässig, a) wenn die Verkaufsfläche für innenstadtrelevante zentrenrelevante Randsortimente nicht mehr als 10 vom Hundert der Gesamtverkaufsfläche und höchstens 800 m² beträgt oder b) wenn sich aus einem verbindlichen regionalen Einzelhandelskonzept die Raumverträglichkeit eines größeren Randsortiments ergibt und sichergestellt wird, dass der als raumordnungsverträglich zugelassene Umfang der Verkaufsfläche für das innenstadtrelevante zentrenrelevante Randsortiment auf das geprüfte Einzelhandelsgroßprojekt beschränkt bleibt. Seite