Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in Heusenstamm

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1 Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in Heusenstamm Wissen bewegt. im Auftrag der Stadt Heusenstamm Hamburg, Juni 2014

2 Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in Heusenstamm Projektnummer: 14DLP1609 Exemplarnummer: Beschlussvorlage Gesamtverantwortung: Uwe Seidel Projektleitung: Sandra Emmerling im Auftrag der Stadt Heusenstamm DER MAGISTRAT Im Herrngarten Heusenstamm erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm Hamburg Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Die im Gutachten enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten separiert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Ausschließlich der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbewerber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh weiterzugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh erlaubt.

3 Inhalt Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis IV VI 1 Grundlagen Ausgangslage und Aufgabenstellung Untersuchungsdesign Vorgehensweise 5 2 Allgemeine Entwicklungstrends im Einzelhandel Demografischer Wandel Betriebsformenwandel Der Onlinehandel erobert die Märkte Entwicklungen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel Fazit 14 3 Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Heusenstamm Lage im Raum und zentralörtliche Funktion Sozioökonomische Rahmenbedingungen Regionale Wettbewerbssituation Planerische Ausgangslage 25 4 Nachfragesituation in Heusenstamm Marktgebiet der Stadt Heusenstamm Nachfragepotenzial der Stadt Heusenstamm Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung Einkaufsorientierung der Verbraucher im Raum Veränderung der Einkaufsorientierungen 35 I

4 4.3.3 Einkaufszufriedenheit und Standortimage des Heusenstammer Einzelhandels 37 5 Angebotssituation des Einzelhandels in der Stadt Heusenstamm Verkaufsflächenentwicklung Branchenstruktur Raumstruktur des Einzelhandels Betriebsgrößenstruktur Leerstandssituation Umsatzsituation des Einzelhandels in Heusenstamm Ergebnisse der Händlerbefragung Einzelhandelsrelevante Planvorhaben in der Stadt Heusenstamm 50 6 Versorgungslage und Zentralitätsanalyse Verkaufsflächendichten in der Stadt Heusenstamm Bedeutung der Innenstadt im Einzelhandelsgefüge Nahversorgungssituation in Heusenstamm Zentralitätsanalyse für den Einzelhandel in Heusenstamm Analyse der Nachfrageverflechtungen SWOT-Analyse zum Einzelhandelsstandort Heusenstamm 62 7 Einzelhandelskonzept für die Stadt Heusenstamm Tragfähigkeitsrahmen für die Entwicklung des Einzelhandels bis Antriebskräfte der Einzelhandelsentwicklung Expansionsspielräume Strategische Orientierungsprinzipien 71 8 Potenzialflächenbewertung Potenzialfläche Reifen Baake 77 II

5 8.2 Potenzialfläche Bauhof Potenzialflächen Alte Linde Potenzialfläche Aurelis Suchraum Rembrücken 81 9 Zentrenkonzept für die Stadt Heusenstamm Hierarchie und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Gesamtüberblick Zentrenkonzept für die Stadt Heusenstamm Hauptzentrum Innenstadt Nebenzentrum Alte Linde Ergänzungsstandort Werner-von-Siemens-Straße/ Industriestraße Zur Zentrenrelevanz der Sortimente Heusenstammer Liste Maßnahmenempfehlungen für die Sicherung und Weiterentwicklung des Einzelhandels in Heusenstamm Rückblick auf die Empfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung in Heusenstamm aus dem 2004er-Gutachten Umsetzungsorientierte Handlungsempfehlungen Maßnahmen für ausgewählte Standortbereiche Gesichertes Planvorhaben an der Alten Linde Fachmarktnutzungen am Ergänzungsstandort - Kompatibilität und Empfehlungen zur Gestaltung Aufstellung/Änderung von B-Plänen zur Sicherung des Zentrenkonzepts Zusammenfassung Glossar 117 III

6 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lebenszyklus der Betriebsformen 8 Abbildung 2: Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel 10 Abbildung 3: Gesamtentwicklung deutscher Versandhandel 11 Abbildung 4: Lage im Raum 17 Abbildung 5: Altersstruktur der Heusenstammer Bevölkerung im regionalen Vergleich 20 Abbildung 6: Kaufkraftkennziffern im Vergleich 21 Abbildung 7: Marktgebiet des Einzelhandels 28 Abbildung 8: Nachfragepotential im Marktgebiet der Stadt 30 Abbildung 9: Einkaufsorientierung der Heusenstammer Bevölkerung 32 Abbildung 10: Einkaufsorientierung der Umlandbevölkerung 34 Abbildung 11: Veränderung der Einkaufsorientierung der Heusenstammer Bevölkerung 36 Abbildung 12: Veränderung der Einkaufsorientierung der Umlandbevölkerung 37 Abbildung 13: Stärken und Schwächen des Einzelhandelsstandorts Heusenstamm 38 Abbildung 14: Maßnahmenvorschläge zur Stärkung des Einzelhandelsstandorts Heusenstamm 39 Abbildung 15: Entwicklung des Einzelhandels in Heusenstamm seit Abbildung 16: Sortimentsstruktur des Heusenstammer Einzelhandels 41 Abbildung 17: Untergliederung des Heusenstammer Einzelhandels nach Branchengruppen 42 Abbildung 18: Räumlich-funktionale Struktur des Heusenstammer Einzelhandels 43 Abbildung 19: Stärken und Schwächen der Stadt Heusenstamm aus Sicht der Händler 48 IV

7 Abbildung 20: Maßnahmenvorschläge zur Stärkung des Einzelhandelsstandorts aus Sicht der Händler 49 Abbildung 21: Verkaufsflächenanteil der Innenstadt an der Gesamtstadt 53 Abbildung 22: Nahversorgungssituation in Heusenstamm 56 Abbildung 23: Einzelhandelsrelevante Zentralitäten in der Stadt Heusenstamm 60 Abbildung 24: Nachfragestromanalyse des Einzelhandels in Heusenstamm 62 Abbildung 25: Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Heusenstamm 67 Abbildung 26: Expansionsrahmen für die Weiterentwicklung des Einzelhandels 68 Abbildung 27: Strategische Orientierungsprinzipien 72 Abbildung 28: Strategieempfehlung 73 Abbildung 29: Lage der Potenzialflächen 76 Abbildung 30: Hierarchisches Zentrenmodell für die Stadt Heusenstamm 86 Abbildung 31: Zentren- und Standortstruktur 87 Abbildung 32: Abgrenzung Hauptzentrum Frankfurter Straße 89 Abbildung 33: Heusenstammer Innenstadt 90 Abbildung 34: Potenzialfläche Reifen Baake, Frankfurter Straße 90 Abbildung 35: Abgrenzung Nebenzentrum Alte Linde 92 Abbildung 36: Centrum Alte Linde 93 Abbildung 37: Potenzialfläche am Centrum Alte Linde 93 Abbildung 38: Ergänzungsstandort Werner-von-Siemens-Straße/ Industriestraße 95 Abbildung 39: Magnetbetrieb am Ergänzungsstandort 96 Abbildung 40: Potenzialfläche Aurelis, Industriestraße 96 Abbildung 41: Sortimentsspezifischer Verkaufsflächenanteil nach Lagen 97 V

8 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Einwohnerentwicklung in Heusenstamm im Vergleich 19 Tabelle 2: Entwicklung der Arbeitslosenquoten 21 Tabelle 3: Ein- und Auspendler im Vergleich 22 Tabelle 4: Tourismusentwicklung im Vergleich 23 Tabelle 5: Marktgebiet des Einzelhandels 29 Tabelle 6: Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels nach Standortbereichen 44 Tabelle 7: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels 47 Tabelle 8: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur nach Standortlagen 47 Tabelle 9: Verkaufsflächendichten 51 Tabelle 10: Verkaufsflächenausstattung im Vergleich 52 Tabelle 11: Citydichte der Innenstadt im Vergleich 54 Tabelle 12: Anteile der Betriebsformen des klassischen LEH 58 Tabelle 13: Potenzialflächenbewertung Reifen Baake 77 Tabelle 14: Potenzialflächenbewertung Bauhof 78 Tabelle 15: Potenzialflächenbewertung Alte Linde 79 Tabelle 16: Potenzialflächenbewertung Aurelis 80 Tabelle 17: Suchraum Rembrücken 81 Tabelle 18: Zentrenpass Hauptzentrum Frankfurter Straße Status quo 88 Tabelle 19: Zentrenpass Hauptzentrum Frankfurter Straße Perspektive 89 Tabelle 20: Zentrenpass Nebenzentrum Alte Linde Status quo 91 Tabelle 21: Zentrenpass Nebenzentrum Alte Linde Perspektive 92 Tabelle 22: Standortpass Ergänzungsstandort Status quo 94 Tabelle 23: Standortpass Ergänzungsstandort - Perspektive 95 VI

9 Tabelle 24: Zur Zentrenrelevanz von Sortimenten ( Heusenstammer Liste ) 98 VII

10 1 Grundlagen 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung Die hessische Stadt Heusenstamm befindet sich im Südosten des Verdichtungsraums Rhein-Main und gehört zum Landkreis Offenbach (rd Einwohner). Aktuell leben etwa Einwohner in der kreisangehörigen Stadt. Die Einwohnerzahl wird perspektivisch leicht sinken. Seitens der Landesplanung ist Heusenstamm als Mittelzentrum eingestuft. Die Stadt grenzt im Norden an die kreisfreie Stadt Offenbach am Main (Oberzentrum), im Nordosten an die Stadt Obertshausen, im Südosten an die Stadt Rodgau, im Süden an die Stadt Dietzenbach sowie im Südwesten an die Stadt Dreieich (alles Mittelzentren). Heusenstamm befindet sich somit in einem intensiven interkommunalen Wettbewerb. Die mittelzentralen Funktionen werden vielfach in enger räumlicher Arbeitsteilung mit benachbarten Gemeinden wahrgenommen. Die schwache Abschöpfungsleistung des Heusenstammer Einzelhandels spiegelt sich auch in einer unterdurchschnittlichen Zentralität wider. Das Stadtgebiet Heusenstamm wird im Norden von der BAB 3 flankiert und ist damit sehr gut an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Mit der A 661, den B 459, B 46 und B 448 verlaufen zudem regionale Verkehrstrassen in der Nähe des Heusenstammer Stadtgebiets. Der Anschluss an das Netz der S-Bahn Rhein-Main (Linie S 2 Niedernhausen-Dietzenbach) sowie weitere Busverbindungen gewährleisten zudem eine gute Erreichbarkeit von Heusenstamm (Kernstadt) und Heusenstamm-Rembrücken mit den öffentlichen Verkehrsmitteln. Den planerischen Entwicklungsrahmen für die örtliche Einzelhandelsentwicklung stellte bislang das Markt- und Standortgutachten für die Stadt Heusenstamm aus dem Jahre 2004 sowie das Regionale Einzelhandelskonzept (Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan) aus dem Jahre 2010 dar. In der letzten Dekade haben sich die Rahmenbedingungen grundlegend verändert, sodass die Stadt das kommunale Konzept zur Einzelhandelssicherung und Einzelhandelsstärkung nunmehr fortgeschrieben hat. Zur Bearbeitung der Einzelhandelsuntersuchung war ein detaillierter Fragenkatalog zu beachten. Ziel der Fortschreibung war u.a. die branchenspezifischen Potenziale neu auszuloten und räumlich zu verorten. Überdies sollten für die Akteure der Stadt Heusenstamm realistische Handlungsempfehlungen zur Attraktivitätssteigerung und Erhöhung der Nachfragebindung am Standort Heusenstamm aufgezeigt werden. Neben dem Aufzeigen von Empfehlungen zur Sicherung und Weiterentwicklung der städti- Seite 1 120

11 schen Zentren sollten in dem Konzept auch Empfehlungen zur Ausgestaltung von fachmarktorientierten Nutzungen ermittelt werden. Dabei sollten die besondere Schutzwürdigkeit und die Entwicklungsperspektiven der kleinteiligen Heusenstammer Innenstadt (Frankfurter Straße) beachtet werden. 1.2 Untersuchungsdesign Die Untersuchung setzt sich mit der Gesamtsituation des Heusenstammer Einzelhandels auseinander. Neben einer detaillierten Erfassung und Analyse des Status quo werden dabei strategische Entwicklungsziele und Strategien zur gesamtstädtischen Weiterentwicklung des Einzelhandels formuliert. Hierzu wurden folgende Untersuchungsschritte durchgeführt: Situationsdarstellung Darstellung wesentlicher allgemeiner Entwicklungstendenzen im Einzelhandel auf Nachfrage- und Angebotsseite; Ermittlung der planerischen Ausgangssituation: Vorgaben der Landes- und Regionalplanung, zentralörtliche Bedeutung Heusenstamms; Darstellung der regionalen Wettbewerbssituation; Stand und Entwicklung der sozioökonomischen Eckdaten als Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Heusenstamm (Einwohnerbasis und -prognose, Altersstruktur, Erwerbstätigkeit, einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau, Tourismusaufkommen, Pendlerbeziehungen) unter Berücksichtigung bestehender Entwicklungsplanungen; Einschätzung und Bewertung der einzelhandelsrelevanten Nachfragesituation: Abgrenzung des Marktgebiets des Einzelhandels; Ermittlung des Nachfragepotenzials in 2013 und 2025 nach Branchen im Stadtgebiet von Heusenstamm sowie im Marktgebiet; Ermittlung und Bewertung der Angebots- und Leerstandssituation des Heusenstammer Einzelhandels: Ermitteln der einzelhandelsrelevanten Verkaufsflächen nach Lagen/Standorten, Branchenmix, Umsatz und Flächenproduktivität; dabei Vergleich zu vorliegenden Untersuchungen; Berücksichtigung relevanter Planvorhaben. Seite 2 120

12 Bewertung des Einzelhandels in Heusenstamm und Umland Bewertung der Versorgungslage nach Standortbereichen; Aussage zu Betriebsgrößen, Quantität und Qualität des Angebots; Darstellung von quantitativen und qualitativen Versorgungslücken; Vergleich wichtiger einzelhandelsrelevanter Kennzahlen mit geeigneten Vergleichsdaten; Bestimmung und Bewertung der Einzelhandelszentralität; Analyse von Nachfrageströmen und Zentralitäten insgesamt und nach Sortimenten/Branchen sowie Bewertung der branchenbezogenen Nachfragebindung und -abflüsse der ortsansässigen Bevölkerung sowie der Zuflüsse aus dem Umland; Durchführen einer SWOT-Analyse (kombinierte Stärken-/Schwächenanalyse und Chancen-/Risiko-Analyse); Bewertung der Leistungsfähigkeit der wohnstandortnahen fußläufigen Nahversorgungsstruktur; dabei Ermittlung von Verkaufsflächendichten, Betriebstypenstruktur/Anteil von Vollsortimentern zu Discountern und räumlichen Versorgungslücken unter Zugrundelegung von fußläufigen Versorgungsradien (inkl. Kartierung); Bewertung der Funktionswahrnehmung der Innenstadt innerhalb der Versorgungsstrukturen der Gesamtstadt (und den Einwohnern der Frankfurter Straße) sowie Einordnung des Mittelzentrums in das Einzelhandelsgefüge der Region (maßgebliche Wettbewerber nach Branchen bzw. Betriebstypen). Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Heusenstamm Darstellung der Entwicklung der relevanten Rahmenbedingungen bzw. Hauptantriebkräfte der Flächenentwicklung; Ableitung des quantitativen und qualitativen Entwicklungspotenzials (Verkaufsflächen nach Standortbereichen, Sortimenten/Branchen und Betriebstypen) für den Einzelhandel in der Stadt Heusenstamm bis zum Prognosehorizont 2025; Überprüfung und Formulierung der Einzelhandelsentwicklungsstrategie (stadtentwicklungspolitisches Leitbild) für die Stadt Heusenstamm einschl. einer klaren Empfehlung für das anzustrebende hierarchische Standortprofil und für die einzelnen Versorgungsbereiche; Empfehlungen zur Strukturentwicklung (Branchenmix, Betriebstypenbesatz, Angebotslücken); dabei Empfehlungen für zukunftsfähige Angebotsergänzun- Seite 3 120

13 gen, aber auch für Branchenbeschränkungen (Sortimentsempfehlungen); Empfehlungen zur Erhöhung der Kaufkraftbindung (z.b. Beitrag von Fachmarktnutzungen); Überprüfung und Modifikation der Zentren- und Standortstruktur von Heusenstamm; dabei wurden Vorschläge für eine langfristig tragfähige, räumlichfunktionale Aufgabenteilung der Standorte unterbreitet; räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche in Form von Zentrenpässen (inkl. Kartierung) und Darstellung des zentralitätsbildenden Ergänzungsstandorts; kritische Überprüfung der definierten zentralen Versorgungsbereiche nach Anzahl, Lage, Abgrenzung und Versorgungsfunktion (gemäß 34 BauGB und aktueller Rechtsprechung); Bewertung der Funktionsfähigkeit (Einzelhandel und konsumnahe Nutzungen), der Gefährdungspotenziale und der Entwicklungsperspektiven sowie Herausarbeitung zentrenspezifischer Handlungsempfehlungen (Stabilisierungs- und Stärkungsmöglichkeiten); Überprüfung und Modifikation der ortsspezifischen Sortimentsliste ( Heusenstammer Liste ). Potenzialflächensondierung und kriteriengestützte Potenzialflächenanalyse Sondierung von Grundstücken im Stadtgebiet, die sich zur Ansiedlung vor allem großflächiger Einzelhandelsbetriebe eignen (in die Beurteilung wurden in Abstimmung mit dem Auftraggeber vorausgewählte Standorte im Heusenstammer Stadtgebiet einbezogen). Die kriteriengestützte Potenzialflächenanalyse und -bewertung erfolgte auf Grundlage objektivierbarer Kriterien (Eignung des Grundstücks selbst, Charakter des Mikrostandorts sowie erkennbare Nutzungskonflikte, Einbindung in das Heusenstammer Stadtgebiet sowie Empfehlung zur Belegung des Standorts). Diese kriteriengestützte Bewertung wurde für alle infrage kommenden Areale vorgenommen. Im Ergebnis fand eine Priorisierung der Potenzialflächen statt. Seite 4 120

14 Maßnahmenkonzept Würdigung und Evaluation bisheriger Maßnahmenempfehlungen aus dem Einzelhandelskonzept aus 2004; umsetzungsorientierte Maßnahmenvorschläge für die Sicherung und Stärkung des Einzelhandels im Stadtgebiet von Heusenstamm; standortspezifische Entwicklungsvorschläge zur Profilierung und Ergänzung von Einzelhandelsnutzungen; z.b. Empfehlungen für Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung der Innenstadt von Heusenstamm; intensive Bewertung der Kompatibilität anhängiger Ansiedlungsanfragen mit dem Entwicklungsrahmen und der Entwicklungsstrategie für Heusenstamm (Verträglichkeit); u.a. Analyse und Ableitung von Empfehlungen zur städtebaulich-funktionalen Anbindung, stadtgestalterischen Aspekten (u.a. Gebäude, Außenbereich, Fassaden, Verkehr/Parkplatzsituation) sowie Empfehlungen zum Sortiments- und Betriebstypenkonzept (Einzelhandel, konsumnahe Nutzungen, Veranstaltungen); Aussage zum Beitrag zur Stadtentwicklung (Zentralitätszuwachs, Alleinstellungsmerkmale) und Aussage zu Möglichkeiten der planerischen Steuerung von großflächigen Einzelhandelsnutzungen. 1.3 Vorgehensweise Folgende Primär- und Sekundärerhebungen waren insgesamt erforderlich, um das skizzierte Untersuchungskonzept umsetzen zu können: Sekundäranalyse der Daten des Statistischen Landesamts sowie einschlägiger Institute bezüglich der sozioökonomischen Rahmendaten; vollständige, nach Haupt- und Randsortimenten differenzierte Bestandserhebung aller Einzelhandelsbetriebe in Heusenstamm u.a. nach Standorten, Branchen/Branchenmix und Betriebstypen; gründliche Begehungen der Innenstadt von Heusenstamm sowie der sonstigen wesentlichen Standortbereiche des Einzelhandels und der Potenzialflächen; Seite 5 120

15 Begehungen der wesentlichen Einzelhandelsstandorte im Umland von Heusenstamm zur Bestimmung und Bewertung der räumlich-funktionalen Struktur und der Angebotsqualität des Einzelhandelsgefüges; Durchführung einer telefonischen Haushaltsbefragung im Untersuchungsraum mit einer Stichprobe von insgesamt 400 befragten Haushalten u.a. zur empirisch fundierten Ermittlung der Verbraucherorientierungen (Kaufverhalten) und der Zufriedenheit mit dem Einzelhandelsstandort; Durchführung einer telefonischen Händlerbefragung mit rd. 30 Einzelhändlern u.a. zur Ermittlung der wahrgenommenen Stärken und Schwächen des Standorts, zur Ermittlung zu ergreifender Maßnahmen, etc.; Durchführung eines Arbeitsgruppengesprächs in Heusenstamm zur vertiefenden Abstimmung und zur gemeinsamen Erarbeitung des Einzelhandelssicherungs- und Entwicklungskonzepts mit den regionalen Akteuren. Es wurden u.a. Vertreter der zuständigen Industrie- und Handelskammer, des Regionalverbands FrankfurtRheinMain sowie des Regierungspräsidiums Südhessen einbezogen; telefonische Expertengespräche mit wesentlichen lokalen Akteuren der Heusenstammer Einzelhandelsentwicklung (u.a. Werbegemeinschaft Frankfurter Straße, Gewerbeverein Heusenstamm e. V.). Gegenstand der Untersuchung war der stationäre Einzelhandel im engeren Sinne. Nachfrageseitig wurde zudem der Distanzhandel (Internet-/Versandhandel) berücksichtigt, da er immer stärker an Bedeutung gewinnt und Verschiebungen zu Lasten des stationären Einzelhandels zu erkennen sind. Als Prognosehorizont wurde das Jahr 2025 zu Grunde gelegt. Seite 6 120

16 2 Allgemeine Entwicklungstrends im Einzelhandel 2.1 Demografischer Wandel Der demografische Wandel stellt den deutschen Einzelhandel anhaltend vor neue Herausforderungen. Nach einem langen Zeitraum des Wachstums steht in den nächsten Jahrzehnten erstmals ein Rückgang der Einwohnerzahl bevor. Und während die Lebenserwartung vor 100 Jahren noch durchschnittlich 46 Jahre betrug, wird in einigen Jahren fast die Hälfte der deutschen Bevölkerung 50 Jahre oder älter sein. Für den Einzelhandel bedeutet dies konkret, dass der demografische Wandel sich langfristig und stetig vollzieht, seine Ausprägungen und Auswirkungen nicht grundsätzlich umkehrbar sind, aber durch politische Entscheidungen in Teilen steuerbar. Der Einzelhandel kann sich frühzeitig anpassen und Wettbewerbsvorteile generieren. mit unterschiedlicher Intensität in den einzelnen Regionen sowie auch zeitversetzt voranschreitet. Bundesweit ist ein Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig absoluter Zunahme der über 60-Jährigen zu erwarten. Jedoch leiden die meisten Regionen in den Neuen Ländern stärker unter Bevölkerungsschrumpfung und Überalterung als die Alten Bundesländer, in welchen teilweise starke Einwanderungsüberschüsse (z.b. Achse Frankfurt-Stuttgart, Metropolregion Hamburg) zu verzeichnen sind. Aber auch im Osten bleiben attraktive Ballungsräume für den Einzelhandel vorhanden. je nach regionaler Ausgangslage unterschiedliche Herausforderungen für den Einzelhandel mit sich bringt. So ist in einzelnen Teilen mit starker Urbanisierung, in anderen mit Suburbanisierung zu rechnen. Wieder andere Regionen überaltern stark und andere wiederum ziehen verstärkt jüngeres Publikum an. Daher müssen Standortumfeld und Marketingkonzepte aufeinander abgestimmt werden. Zieht man zusätzlich die soziografischen und ökonomischen Tendenzen Veränderung der Konsumentenbedürfnisse, Haushaltstypenverschiebung ( Singlesierung ) und Absinken des Einzelhandels-Anteils am privaten Verbrauch Seite 7 120

17 Quelle: Dr. Lademann & Partner nach Nieschlag/Dichtl/Hörschgen mit in Betracht, so folgt daraus ein starker Anpassungsdruck für den Einzelhandel. Da eine Veränderung immer auch eine Chance bedeutet, eröffnet dieser Wandel gleichzeitig neue Märkte. Es gilt also, diejenigen Standorte, die in Kombination mit dem Einsatz der Instrumente des Handelsmarketings für das eigene Unternehmen zieloptimal sind, frühzeitig zu erkennen und vor der Konkurrenz zu besetzen. 2.2 Betriebsformenwandel Der Einzelhandel in Deutschland sieht sich zahlreichen Veränderungen (demografischer Wandel, ökonomische Megatrends) ausgesetzt. Zum einen sinken neben der Einwohnerzahl auch die einzelhandelsrelevanten Konsumausgaben am privaten Verbrauch, zum anderen überaltert die Gesellschaft zusehends, womit Präferenzverschiebungen bei den Verbraucherbedürfnissen einhergehen. Dieser demografische und sozioökonomische Wandel macht es für den Einzelhandel unumgänglich, neue Konzepte zu entwickeln, um konkurrenz- und somit auch überlebensfähig wirtschaften zu können. Heusenstamm Betriebstypenlebenszyklus Einführung Wachstum Reife Sättigung Degeneration Click & Collect Food Mobile Commerce Convenience Stores Online-Handel Discounter Fachmärkte Vertikalisten in Agglomerationen Verbrauchermärkte Fachgeschäfte SB-Warenhaus Katalogversand Supermärkte Tante-Emma Kauf-/ Warenhäuser Nonfood Entwicklung Aufstieg Assimilation Chance zum Relaunch Abbildung 1: Lebenszyklus der Betriebsformen Seite 8 120

18 Dabei ist zu prüfen, ob der Lebenszyklus (Wandel) einzelner Betriebsformen von temporärer Natur ist (z.b. durch Nachfrageschwäche) oder ob sich hierin bereits Vorzeichen eines (nur hinausschiebbaren) Niedergangs ausdrücken (siehe Abbildung). So hat beispielsweise das Warenhaus seinen Zenit bereits überschritten. Handelsmanager dieser Vertriebsform sind folglich gezwungen das Format anzupassen und durch einen Relaunch des Marketingkonzepts den Abschwung zu verhindern. Kleinflächigere Betriebstypen wiederum werden entweder aus dem Markt gedrängt oder müssen sich zunehmend spezialisieren ( Nischenplayer ). Jüngere Absatzkanäle hingegen wie der B2C E-Commerce 1 sind stark aufstrebend und verfügen über hohes Wachstumspotenzial. Wirft man einen Blick auf die Marktanteilsverschiebung im gesamten Einzelhandel (Food- und Nonfood-Bereiche), so neigt sich das Gewicht hin zu discountorientierten Konzepten. In den vergangenen Jahren ist der Marktanteil der Fachmärkte und Lebensmitteldiscounter stark angestiegen eine Fortsetzung dieses Trends ist zu erwarten, allerdings nur mit abgeschwächtem Tempo. Zu den Gewinnern der nächsten Jahre werden neuere Vertriebswege wie der E-Commerce oder stark fachmarktgeprägte Angebotsformen wie Shoppingcenter oder Fachmarktzentren gehören. Weiterhin an Marktanteilen verlieren werden voraussichtlich die Warenhäuser sowie traditionelle Fachgeschäfte. Diese Entwicklung unterstreicht den Fortlauf Betriebstypendynamik in Deutschland, die sich in einem Verdrängungsprozess älterer Betriebstypen durch neuere darstellt. 1 B2C steht für Business-to-Consumer und somit für den Teil des Onlinehandels, der zwischen einem Unternehmen und einem Konsumenten stattfindet. Im Gegensatz dazu definiert der B2B E-Commerce den elektronischen Handel zwischen zwei Unternehmen bzw. der C2C E-Commerce zwischen zwei Privatpersonen. Seite 9 120

19 Quelle: Dr. Lademann & Partner auf Basis des Retail Real Estate Report Germany, 2013/2014 Heusenstamm Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel 4,2 % 3,6 % 2,9 % 2,4 % 2,2 % Kauf-/ Warenhäuser 27,4 % 24,8 % 21,5 % 20,2 % 19,7 % Traditionelle Fachgeschäfte 9,6 % 10,7 % 13,4 % 8,2 % 10,8 % 12,9 % 7,2 % 11,6 % 13,7 % 7,4 % 10,8 % 14,1 % 7,4 % 10,6 % 13,9 % Supermärkte SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte Filialisierter Nonfood- Einzelhandel 23,6 % 23,5 % 23,1 % 22,3 % 21,0 % 7,3 % 8,8 % 9,9 % 6,8 % 5,7 % 10,6 % 12,8 % 12,8 % 12,8 % 7,9 % * * vorläufige Werte/Prognose Fachmärkte Versandhandel LEH-Discounter Abbildung 2: Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel Mit Blick auf die Betriebsformentheorie ist schließlich auch bemerkenswert, dass es in den vergangenen Jahren anstelle des Eintritts neuer Betriebsformen zu einem heftigen Preiswettbewerb und einem weiteren Verfall der Margen gekommen ist. Gerade weil die Discounter, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser sich nicht assimiliert haben, haben sie offenbar das Reifestadium noch nicht erreicht. Solange dies der Fall ist und die Nahversorger konstitutiv bedingt ihre Wettbewerbsnachteile nicht verringern können, herrscht angesichts der Marktlage ein Verdrängungswettbewerb. 2 Dieser Umstand ist zuletzt hauptverantwortlich für das konstant hohe Flächenwachstum im deutschen Einzelhandel. 2.3 Der Onlinehandel erobert die Märkte Das Wachstum des E-Commerce-Markts in Deutschland setzt sich seit Jahren ungebremst fort. Während im Jahr 2007 das Marktvolumen im Vergleich zum Vorjahr um gut ein Viertel auf insgesamt 27,6 Mrd. anwuchs, war im Jahr 2013 ein 2 Vgl. Lademann, Rainer, Betriebstypeninnovationen in stagnierenden Märkten unter Globalisierungsdruck, Seite

20 in Mrd. Quelle: EHI, Trends im Handel 2020 sowie Bundesverband des Deutschen Versandhandels * Prognose deutlich stärkeres Wachstum von mehr als 40 % zu verzeichnen. Die Wachstumstendenz von ca. einem Viertel wird auch für das laufende Jahr 2014 prognostiziert. Mit dieser Entwicklung geht einerseits eine Verschiebung innerhalb des Distanzhandels in Form einer Verdrängung des klassischen Katalogversands einher: im Jahr 2013 vereint der Onlinehandel bereits einen Anteil von 81 % des gesamten Versandhandels auf sich. Andererseits führt der Vormarsch des Onlinehandels auch dazu, dass der Anteil und somit die Bedeutung am langsamer wachsenden Gesamteinzelhandel (stationär und nicht-stationär) zunimmt. Heusenstamm Der Onlinehandel ist auf dem Vormarsch. Gesamtentwicklung deutscher Versandhandel E-Commerce-Anteil am Versandhandel in % 7,0 9,2 48,8 87% 11,7 39,1 81% 12,3 16,3 16,7 15,2 13,6 12,0 27,6 70% 21,7 18,3 64% 15,5 60% 13,4 53% 10,0 10,9 47% 39% 38% * E-Commerce Katalogversand Abbildung 3: Gesamtentwicklung deutscher Versandhandel Es verwundert daher nicht, dass der Vormarsch des Onlinehandels zu beträchtlichen Umsatzverlagerungen zu Lasten des innerstädtischen Einzelhandels geführt hat. Daraus wird deutlich, dass die Entwicklung des Onlinehandels nicht nur allgemein für den stationären Handel eine große Herausforderung darstellt, sondern aufgrund der Ausrichtung auf Innenstadtleitsortimente zu Umsatzverlusten und folglich verstärktem Strukturwandel in den Zentren geführt hat. Seite

21 2.4 Entwicklungen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel Durch die flächendeckende Einführung der Selbstbedienung haben sich die ursprünglichen Funktionen des Einzelhandels als Verteiler von Waren stark gewandelt. Es ist ein Netz der Filialisierung und Massendistribution mit ganz unterschiedlichen Betriebsformen entstanden. Die Betriebsformen unterscheiden sich in Sortiment, Preisgestaltung, Verkaufsform und Größe. Im Lebensmittelsegment gibt es folgende Betriebsformen: 3 Lebensmittelgeschäft (bis zu 400 qm Verkaufsfläche) Supermarkt (400 bis 999 qm Verkaufsfläche) Kleiner Verbrauchermarkt (1.000 bis qm Verkaufsfläche) Großer Verbrauchermarkt (2.500 bis qm Verkaufsfläche) SB-Warenhaus (ab qm) sowie Lebensmitteldiscounter 4 (heute zumeist bis qm Verkaufsfläche). Zusätzlich zur Angebotsform wird nach Sortimenten und Branchen differenziert. Das Gesamtsortiment Nahversorgung beinhaltet folgende Sortimentsgruppen mit den entsprechenden Inhalten: Nahrungs- und Genussmittel mit Bäckern, Fleischern, Getränkehandel, Tabakwaren, Kioskanbietern, Reformhäusern sowie dem gesamten Lebensmittelhandel und Gesundheits- und Körperpflege mit Drogeriewaren, Wasch- und Putzmitteln sowie das Schnittblumensegment. Ein wesentlicher Faktor in der Nahversorgungsentwicklung ist durch die betriebswirtschaftlich bedingten Maßstabssprünge der durchschnittlichen Betriebsgrößen und einer damit verbundenen abnehmenden Anzahl von Betrieben und Standorten bedingt. So liegt die mindestoptimale Verkaufsfläche für Vollversorger aktuell bei rd bis qm, bei Discountern häufig ebenfalls bei etwa qm. Die Folge ist, dass die Versorgungsfunktion einer ursprünglich 3 Diese Definition basiert auf der Betriebstypenabgrenzung im Lebensmitteleinzelhandel des Marktforschungsunternehmens Nielsen sowie auf der Betriebstypenklassifizierung des EHI- Instituts aus Köln. 4 Discounter unterscheiden sich von den übrigen Lebensmittelbetrieben v.a. durch ihre aggressive Preisstruktur und die auf eine beschränkte Artikelzahl fokussierte Sortimentspolitik. Seite

22 großen Anzahl kleinerer Betriebseinheiten von immer weniger, dafür aber größeren Betrieben übernommen wird. Die angestrebten und auch betriebswirtschaftlich notwendigen Einzugsgebiete dieser Betriebe werden größer, was neben dem Wettbewerbsdruck unter den Betreiberfirmen auch zu einer deutlichen Präferenz von PKW-orientierten Standorten an wichtigen Verkehrsachsen geführt hat. Größere Lebensmittelanbieter spielen allerdings auch eine wichtige Rolle für Stadtteil- und Wohngebietszentren durch ihre Funktion als Magnetbetriebe und Frequenzbringer. Vor diesem Hintergrund ist eine Integration dieser Betriebe in gewachsene, integrierte Standorte nach Möglichkeit zu fördern. Die Erosion von Nahversorgungsbereichen wird jedoch keineswegs nur durch periphere Standorte ausgelöst oder verstärkt. Hierbei spielen zunehmende Aktivitätskopplungen der Verbraucher zwischen dem Einkauf nahversorgungsrelevanter Sortimente und dem Arbeitsweg eine immer größere Rolle. Dies wird noch durch Suburbanisierungsprozesse forciert, die teils zu einer Demografie- und Präferenzverschiebung 5 der Wohnbevölkerung führen, was wiederum Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen im Raum hat. Wie eigene empirische Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner gezeigt haben, präferieren die Kunden für ihre Nahversorgung einen Standortverbund von einem leistungsfähigen, aber nicht zu großen Vollversorger und einem Discounter. Eine wesentliche städtebauliche Herausforderung für die Nahversorgung stellt das Vordringen der Lebensmitteldiscounter mit verhältnismäßig reduzierter Sortimentsvielfalt auf größeren Flächen dar. Selbst diese Flächen werden immer weniger in oder an zentralen Standortbereichen, sondern an verkehrlich gut erschlossenen Lagen oder in Gewerbegebieten mit der Gefahr der Verdrängung von gewerblichen Nutzungen oder von verkehrlichen Gemengelagen entwickelt. Dabei ist die Verkaufsflächenexpansion der Discounter deutlich dynamischer verlaufen als die Entwicklung der Umsätze, was zu einem Absinken der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten (Umsatz je qm Verkaufsfläche) der Discounter geführt hat. In diesem Zusammenhang muss auch auf die gestiegenen Ansprüche der Verbraucher an Convenience (z.b. breitere Gänge) und auf den größeren Flächenbedarf durch Pfandsysteme und Bake-off-Stationen hingewiesen werden. 5 Durch die soziodemografischen Veränderungen verschieben sich die Ansprüche der Verbraucher an die Nahversorgung. Seite

23 Nicht unerheblich trägt darüber hinaus auch das unternehmerische Potenzial zur Akzeptanz und Stabilität von Nahversorgungsstandorten und -bereichen bei, was stark auch mit der Dynamik mindestoptimaler Ladengrößen mit Blick auf eine Sicherung des Auskommens der Betreiber zusammenhängt. Die Problematik mindestoptimaler Betriebsgrößen wird wiederum durch die ausufernde Sortimentsentwicklung infolge der von den Herstellern betriebenen Produktdifferenzierung forciert, die seit Jahrzehnten zu einer Zunahme der durchschnittlichen Betriebsgrößen geführt hat. Hinzu kommt, dass die Flächenbedarfe durch die gestiegenen Kundenerwartungen an Bequemlichkeit und Warenpräsentation angewachsen sind. Zusammenfassend lassen sich folgende Tendenzen im Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland festmachen: Flächenexpansion mit gedämpfter Geschwindigkeit; Marktanteilsverschiebung zu Lasten des kleinflächigen Lebensmitteleinzelhandels und älterer Betriebstypen (z.b. Warenhäuser und traditionelle Fachgeschäfte); Redimensionierung der Formate mit Tendenzen zu kleineren Verkaufsflächen bei SB-Warenhäusern (von qm zu bis qm); größeren Verkaufsflächen bei Discountern (von 600 bis 700 qm auf bis qm); einem Vormarsch der großen Verbrauchermärkte (2.500 qm bis qm). 2.5 Fazit Der voranschreitende demografische Wandel und ökonomische Megatrends beschleunigen den Anpassungsdruck der Unternehmen. Aufgrund der demografischen sowie soziografischen Entwicklung sinkt und verschiebt sich die Einzelhandelsnachfrage, was zu einer erhöhten Betriebsformendynamik führt. Somit ist der Handel gezwungen, die Betriebsform, die Verkaufsfläche, das Sortiment und den Standort an dieses neue Umfeld anzupassen. Für die zukünftige Entwicklung lassen sich somit folgende zentrale Befunde ableiten: Seite

24 Schrumpfung und Überalterung: Sinkende Einwohnerzahlen verringern das Marktpotenzial und Altersstrukturverschiebungen erhöhen den Anpassungsdruck für Handelsbetriebe. Diese Entwicklung verläuft jedoch bundesweit stark heterogen. Einzelne Gebiete werden auch langfristig von einem Bevölkerungszuwachs profitieren können (vorwiegend die Metropolen und die südwestlichen Regionen, insb. zwischen Frankfurt und Stuttgart). Präferenzverschiebung bei Verbrauchern: Die Altersverschiebung gepaart mit dem neu aufkommenden Image der jungen Alten bringt Veränderungen der Konsumpräferenzen mit sich. Zukünftig entscheidet v.a. im Lebensmitteleinzelhandel nicht die Größe, sondern die Nähe zum Verbraucher. Verschärfter Strukturwandel: Der Konzentrationsprozess im großflächigen Einzelhandel wird sich weiter beschleunigen (Verringerung der Anzahl an Top-Playern in den einzelnen Branchen), während auch die Dynamik der Betriebstypen weiter zunehmen wird (Ausdifferenzierung in Richtung Service oder Preis). Zu den Gewinnern der letzten Jahre zählten v.a. Discounter und Fachmärkte, wobei diese Marktanteilsverschiebung größtenteils zu Lasten des kleinflächigen Einzelhandels ging. Die starke Flächenexpansion der letzten Jahre führte zu einem Absinken der Flächenproduktivitäten. Die Verkaufsflächen pro Filiale im Lebensmitteleinzelhandel konvergieren: Diffusion der Betriebstypen SB-Warenhaus (kleiner) und große Verbrauchermärkte (größer) sowie Maßstabsvergrößerung bei Discountern. Befeuert wird der Strukturwandel zudem durch den Vormarsch des Onlinehandels, der die Entwicklung bei Anbietern mit zentrenrelevanten Sortimenten vorantreibt und zu Umsatzverlagerungen zu Lasten der Innenstädte führt. Langfristig ist demnach ein Rückgang des Käuferpotenzials, eine Abnahme der Altersgruppen mit hoher Einkaufsbereitschaft, jedoch eine Zunahme der Altersgruppen mit erhöhtem Service- und Dienstleistungsbedarf zu erwarten. Da sich diese Entwicklungen jedoch bundesweit sehr heterogen vollziehen, ist die regionale Analyse des langfristigen Potenzials eines Standorts unabdingbar. Es ist daher von einer Entwertung bzw. Aufwertung einzelner Standorte auszugehen. Über Erfolg oder Misserfolg entscheiden der Weitblick und die Branchenkompetenz der Stadtplaner und Einzelhändler, welche für die Abschätzung langfristiger Potenziale bestehender bzw. zukünftiger Standorte verantwortlich sind. Hierbei kommt es im Besonderen auf spezifisches Know-how und detaillierte Marktkenntnis an. Aus diesen Entwicklungstendenzen leiten sich veränderte Rahmenbedingungen für den Einzelhandel ab: Seite

25 Anpassungsdruck steigt; Betriebsformendynamik steigt; Verdrängungswettbewerb und Strukturwandel intensivieren sich; Flächenwachstum setzt sich fort, jedoch gebremst und mit absehbarer Stagnation. Daraus ergeben sich folgende Handlungsmöglichkeiten für den Einzelhandel: gute Standorte (in Bezug auf Kaufkraft, Einzugsgebiet, Grundstück, Verkehrsanbindung, etc.) finden, welche auch langfristig erfolgreich erscheinen (vor allem in Bezug auf die Binnenmigration); Ausdifferenzierung des Angebots in Richtung Service-, Erlebnis-, Luxus- oder Discountorientierung; Entwicklung neuer Handelsformate und Vertriebskanäle als Reaktion auf die veränderten Marktbedingungen; permanente Verbraucherforschung, um langfristige Unternehmenserfolge sicherzustellen. Seite

26 3 Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Heusenstamm 3.1 Lage im Raum und zentralörtliche Funktion Die hessische Stadt Heusenstamm befindet sich rd. 6 km bzw. 13 km südöstlich der Großstädte Offenbach am Main und Frankfurt am Main. Sie liegt zugleich im Südosten des Verdichtungsraums Rhein-Main und ist eine von 13 Städten und Gemeinden im Landkreis Offenbach. Seitens der Landesplanung ist Heusenstamm als Mittelzentrum eingestuft. Die Stadt grenzt im Norden an die kreisfreie Stadt Offenbach am Main (Oberzentrum), im Nordosten an die Stadt Obertshausen, im Südosten an die Stadt Rodgau, im Süden an die Stadt Dietzenbach sowie im Südwesten an die Stadt Dreieich (alles Mittelzentren). Heusenstamm befindet sich somit in einem intensiven interkommunalen Wettbewerb. Die mittelzentralen Funktionen werden vielfach in enger räumlicher Arbeitsteilung mit benachbarten Orten wahrgenommen. Abbildung 4: Lage im Raum Seite

27 Das Stadtgebiet Heusenstamm wird im Norden von der BAB 3 flankiert und ist damit sehr gut an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Mit der BAB 661, den B 459, B 46 und B 448 verlaufen zudem regionale Verkehrstrassen in Nähe des Heusenstammer Stadtgebiets. Der Anschluss an das Netz der S-Bahn Rhein- Main (Linie S 2 Niedernhausen-Dietzenbach) sowie weitere Busverbindungen gewährleisten zudem die Erreichbarkeit von Heusenstamm (Kernstadt) und dem dezentral im Stadtgebiet gelegenen Stadtteil Rembrücken mit den öffentlichen Verkehrsmitteln. Die Einzelhandelsstrukturen in Heusenstamm sind polyzentrisch ausgeprägt. Neben der kleinstteiligen Heusenstammer Innenstadt (östliche Frankfurter Straße), die sich an die Altstadt anschließt, wurde im Zuge der Wohnbauentwicklung in den letzten Dekaden ein zweites Zentrum (Centrum Alte Linde) entwickelt. Funktionsergänzend hat sich im Gewerbegebiet eine Fachmarktlage ausgebildet. 3.2 Sozioökonomische Rahmenbedingungen Die Bevölkerungsentwicklung in Heusenstamm weist seit 2008 einen Einwohnergewinn von rd. 0,2 % p.a. auf. Während die Bevölkerung in den Städten Obertshausen und Rodgau nahezu unverändert blieb, können Dreieich, Dietzenbach und Offenbach am Main eine positive Bevölkerungsentwicklung mit einem Zuwachs zwischen rd. 0,2 und 1,1 % p.a. für sich verbuchen. Insgesamt lebten in Heusenstamm am rd Einwohner. 6 6 Die Zahlen auf Basis des Zensus 2011 (sowie der kommunalen Datenbasis) weisen hingegen für Heusenstamm eine Einwohnerzahl von aus (-1 %). Bei den Zensusdaten handelt es sich allerdings um vorläufige Zahlen, die 2014 endgültig veröffentlicht werden sollen. In diesem Zusammenhang ist auch darauf zu verweisen, dass für die Ermittlung der Entwicklungspotenziale des Heusenstammer Einzelhandels v.a. die prognostizierten Veränderungen der Einwohnerzahlen eine Rolle spielen und weniger die Ausgangsbasis Außerdem ist darauf zu verweisen, dass eine Reihe von Statistiken, die in die Erstellung dieses Einzelhandelssicherungs- und Entwicklungskonzepts (z.b. Einwohnerstruktur, Bundesdeutsche Pro-Kopf-Ausgabe-Sätze, Kaufkraftkennziffern) einfließen, wesentlich von den Einwohnerzahlen abhängen. Diese wurden allerdings von den entsprechenden Statistikämtern/Institutionen noch nicht fortgeschrieben. So bedeutet beispielsweise ein gleicher Einzelhandelsumsatz in Deutschland mit weniger Personen einen deutlich höheren Pro-Kopf-Ausgabesatz, sodass es in Heusenstamm bei Zugrundelegung der neuen Einwohnerzahlen nicht zu einem signifikanten Rückgang des Nachfragepotenzials kommen muss, etc. Seite

28 Stadt/Landkreis/ Bundesland Einwohnerentwicklung in der Stadt Heusenstamm im Vergleich Tabelle 1: Einwohnerentwicklung in Heusenstamm im Vergleich abs. in % Heusenstamm ,1 +0,2 Offenbach am Main ,6 +1,1 Obertshausen ,2 +0,0 Rodgau ,1-0,0 Dietzenbach ,5 +0,5 Dreieich ,9 +0,2 Landkreis Offenbach ,7 +0,3 Hessen ,7 +0,1 Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt (Stand jew eils ). +/- 13/08 Veränderung p.a. in % Für die Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Heusenstamm kann in Anlehnung an die Prognose des Hessischen Statistischen Landesamts unter Berücksichtigung der tatsächlichen Entwicklung in den letzten Jahren sowie der bestehenden Wohnbaupotenziale von bis zu 400 Wohneinheiten 7 davon ausgegangen werden, dass die Einwohnerzahlen in den nächsten Jahren auf ähnlichem Niveau gehalten werden können. Im Jahr 2025 ist in Heusenstamm mindestens mit einer Bevölkerungszahl zu rechnen von etwa Einwohnern. Das Durchschnittsalter der Heusenstammer Bevölkerung (46,6) liegt deutlich über dem Kreisschnitt (43,8) und wird bis 2030 auf 49,0 Jahre ansteigen. Die Herausforderungen des demografischen Wandels wirken sich auch auf die Einzelhandelsentwicklung aus, indem wohnungsnahen Versorgungsstandorten innerhalb des Stadtgebiets für immobile Bevölkerungsgruppen weiterhin ein besonderer Stellenwert zuzuschreiben ist. Überdies wird dies Verschiebungen im Einkaufsverhalten induzieren (z.b. höhere Serviceaffinität). 7 Folgende Wohngebiete wurden neu ausgewiesen: B-Plan 5.33 Südlich Hohebergstraße (250 WE), B-Plan 1f Alte Linde (80 WE), B-Plan 1h Alte Linde (40 WE) sowie B-Plan 8.1 Hainer Weg (10 WE). Seite

29 Quelle: Zensus Bertelsmann Stiftung Das Durchschnittsalter wird in Heusenstamm bis 2030 von 46,6 auf 49,0 Jahre ansteigen und damit weiterhin deutlich über dem Kreisdurchschnitt (46,9 Jahre) liegen. 100% 90% 25% 20% 20% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 21% 28% 12% 21% 20% 30% 29% 13% 14% 65 und älter Unter 18 10% 0% 15% 17% 17% Heusenstamm Kreis Offenbach Hessen Abbildung 5: Altersstruktur der Heusenstammer Bevölkerung im regionalen Vergleich Die Basis für das am Ort bzw. im Marktraum zur Verfügung stehende einzelhandelsbezogene Nachfragepotenzial bildet neben der Einwohnerzahl die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 8. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beträgt in Heusenstamm 123,3 und liegt damit deutlich über dem hessischen Durchschnittswert von 104,7. Im Vergleich mit den umliegenden Mittelzentren ist die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer Heusenstamms ebenfalls als überdurchschnittlich zu bewerten. 8 Vgl. GfK Geomarketing, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern. Seite

30 Quelle: GfK Geomarketing 2013 Heusenstamm Die Kaufkraft in Heusenstamm hebt sich von den übrigen Werten in der Region ab. Kaufkraftkennziffern im Vergleich 140,0 120,0 123,3 94,5 112,3 111,5 98,6 125,2 113,7 104,7 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 Abbildung 6: Kaufkraftkennziffern im Vergleich Die Beschäftigungssituation im Landkreis Offenbach hat sich im Zeitraum 2008 bis 2013 positiv entwickelt. So sank die Arbeitslosenquote um -0,9 %-Punkte und entwickelte sich damit etwas günstiger als der hessische Durchschnitt (-0,8 %-Punkte). In 2013 lag die Arbeitslosenquote mit 5,5 % unter dem Wert Hessens (5,8 %) und der Alten Bundesländer (6,0 %). Nach den Angaben der Bundesagentur für Arbeit lag die absolute Zahl der Arbeitslosen in Heusenstamm im Jahr 2013 bei rd Einwohnern (2011: 1.266). Entwicklung der Arbeitslosenquoten Gebietseinheit Arbeitslosenquote in % + / - 13/ %-Punkte Offenbach, LK 6,4 6,1 5,5-0,9 Hessen 6,6 5,9 5,8-0,8 Bundesgebiet (West) 6,4 6,0 6,0-0,4 Quelle: Bundesagentur für Arbeit: Arbeitsstatistik / Jahreszahlen, Nürnberg. Tabelle 2: Entwicklung der Arbeitslosenquoten Seite

31 Einen wichtigen Anhaltspunkt für die Verflechtungsbeziehungen der Stadt Heusenstamm mit ihrem Umland (auch hinsichtlich der zu ermittelnden Einkaufsorientierungen) liefert ein Blick auf die Aus- und Einpendlerströme. Die Stadt Heusenstamm verfügt über einen negativen Pendlersaldo von rd Personen. Dies unterstreicht die starken funktionalen Verflechtungen mit den Arbeitsplatzzentren der Metropolregion FrankfurtRheinMain. Die Auspendlerquote hat sich in den letzten Jahren leicht erhöht. Vor dem Hintergrund häufiger Kopplungsbeziehungen zwischen Arbeits- und Versorgungsweg ist es dabei für den Einzelhandel in Heusenstamm entscheidend, einen Großteil der vor Ort bestehenden einzelhandelsrelevanten Nachfrage durch ein attraktives Angebot am Ort zu binden, um den unverhältnismäßig hohen Kaufkraftabflüssen entgegenzuwirken. Somit ergibt sich dadurch ein gewisses Potenzial für den Einzelhandel; gleichwohl sind naturgemäß Abflüsse in den Bereichen des (höherwertigen) zentren- und nicht-zentrenrelevanten Bedarfs hinzunehmen. Ein- und Auspendler in der Stadt Heusenstamm im Vergleich Stadt/Landkreis Auspendler Einpendler Saldo Heusenstamm Offenbach am Main Obertshausen Rodgau Dietzenbach Dreieich LK Offenbach Quelle: Bundesagentur für Arbeit: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 2007/12. Tabelle 3: Ein- und Auspendler im Vergleich Seit 2007 haben die Gästeankünfte in Heusenstamm um rd. -2,1 % p.a. abgenommen. Die Zahl der Übernachtungen hat sich mit -2,7 % p.a. ebenfalls rückläufig entwickelt. Damit liegt die Tourismusentwicklung unterhalb der des Landkreises Offenbach und der von Hessen. Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass vom Statistischen Landesamt nur die Betriebe mit mehr als neun Betten erfasst werden und auch die Zahl der Tagesgäste in der Statistik nicht enthalten ist. Das tatsächliche Tourismusaufkommen ist demnach größer einzuschätzen. Seite

32 Stadt/ Landkreis/ Land abs. in % Heusenstamm, Stadt ,9-2,7 Offenbach, Landkreis ,6 +0,5 Hessen ,7 +3,0 Stadt/ Landkreis/ Land abs. in % Heusenstamm, Stadt ,3-2,1 Offenbach, Landkreis ,2-0,0 Hessen ,4 +3,3 Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt Tourismusentwicklung in der Stadt Heusenstamm 2007 bis Übernachtungen 2011 Gästeankünfte /- 12/07 +/- 12/07 Veränderung p.a. in % Veränderung p.a. in % Tabelle 4: Tourismusentwicklung im Vergleich Die Rahmenbedingungen in Heusenstamm sind zweiseitig zu betrachten: Die hohe Kaufkraft und niedrige Arbeitslosenquote sind positiv zu beurteilen. Die hohe Wettbewerbsintensität schränkt die Weiterentwicklungsmöglichkeiten des Einzelhandels allerdings ein. 3.3 Regionale Wettbewerbssituation Im Folgenden werden die wesentlichen überörtlichen Einzelhandelsstandorte kurz charakterisiert, um die Wettbewerbssituation des Heusenstammer Einzelhandels zu beleuchten. Diese wurden u.a. auf Basis der spezifischen Angebotssituation (Angebot, Erreichbarkeit) im Abgleich mit den Ergebnissen der telefonischen Haushaltsbefragung vorgenommen. Oberzentrum Frankfurt am Main 9 Mit rd Einwohnern ist Frankfurt am Main die größte Stadt Hessens. Die Finanzmetropole verfügt über eine der höchsten Arbeitsplatzdichten in Deutschland und einen erheblichen Einpendlerüberschuss v.a. aus dem übrigen Ballungsraum Rhein-Main (rd. 1,5 Mio. Einwohner). Die landesplanerisch zugewiesene oberzentrale Versorgungsfunktion spiegelt sich in der breit und tief aufgestellten Verkaufsflächenstruktur (rd. 1. Mio. qm VKF unterschiedlichen Preisgenres) wider. 9 Rd. 15 km von Heusenstamm entfernt. Dies entspricht ca. 22 Fahrminuten. Seite

33 Es zeigt sich für Frankfurt am Main eine hohe Bedeutung hinsichtlich des Shoppingeinkaufs. Hierbei ist insbesondere die Einkaufsinnenstadt (ca qm VKF) zu nennen: Im Umfeld der meistbesuchten Einkaufsstraße von Deutschland, der Zeil, sind die Einkaufszentren My Zeil und Zeilgalerie, diverse Kauf- und Warenhäuser sowie Flagshipstores internationaler Modemarken (Primark, Inditex- Gruppe) verortet. Überdies ist auf weitere Einkaufszentren im Stadtgebiet (z.b. Nordwestzentrum, Skyline Plaza und HessenCenter) hinzuweisen. Der Frankfurter Einzelhandel ist v.a. im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente (Bekleidung, Schuhe, Sport, Spielwaren) als wesentlicher Wettbewerber für den Einzelhandel in Heusenstamm einzustufen. Oberzentrum Offenbach 10 Die Einzelhandelslandschaft besitzt aufgrund der Nähe und der Angebotsvielfalt überörtliche Ausstrahlungskraft auf Heusenstamm. Die sortimentsübergreifend gute Ausstattung wird durch das komplementäre Profil der Offenbacher Innenstadt im Wechselspiel mit dem versorgungsorientierten Ring Center (ca qm VKF) vorgehalten. Die Offenbacher Innenstadt (Karree Offenbach) ist dabei eher im niedrig- bis mittelpreisigen Bereich positioniert. Als Magnetbetriebe fungieren das Einkaufszentrum KOMM (rd qm VKF) sowie mehrere Kaufund Warenhäuser. Die Wettbewerbsintensität besteht v.a. in den Branchen Drogeriewaren, Bekleidung, Schuhe, Sport- und Spielwaren sowie den flächenextensiven Sortimenten (Möbel, Gartenbedarf). Mittelzentrum Neu-Isenburg 11 Der zentrale Versorgungsbereich Neu-Isenburg Zentrum befindet sich an der Frankfurter Straße. Das Einkaufszentrum Isenburg-Zentrum ( qm VKF) zeichnet sich durch eine hohe Angebotsvielfalt hinsichtlich Sortimentsbreite und tiefe, Betriebsgrößen und internationale Filialisten aus. Dabei prägen sowohl Fachgeschäfte als auch Modekaufhäuser das konsumige Einkaufsprofil des Centers. Das Isenburg-Zentrum strahlt aufgrund der Einkaufssynergien im Sinne des Destinationseffekts insbesondere auf die angrenzenden Umlandorte aus und begrenzt die jeweiligen Entwicklungsperspektiven. Hohe Attraktivität ist bei den 10 Rd. 7 km von Heusenstamm entfernt. Dies entspricht ca. 12 Fahrminuten. 11 Rd. 10 km von Heusenstamm entfernt. Dies entspricht ca. 8 Fahrminuten. Seite

34 Branchen Drogeriewaren, Bekleidung, Schuhe, Elektro, Sport und Spielwaren zu konstatieren. Mittelzentrum Dietzenbach 12 Am S-Bahnhof Dietzenbach-Mitte wurde im Kreuzungsbereich der Offenbacher Straße/Velizystraße in den letzten Jahren ein neues Zentrum errichtet. Das fachmarktorientierte Rathaus-Center (rd qm VKF) sowie die angrenzenden nahversorgungsrelevanten Nutzungen am Masayaplatz verfügen aufgrund ihrer großzügigen Dimensionierung sowie diversen Filialisten unterschiedlicher Branchen (insbesondere im Drogerie- und Elektrosegment) über Ausstrahlungskraft auf Heusenstamm. Es ist ein versorgungsorientiertes Einkaufsprofil zu erkennen (z.b. im Bau- und Gartenmarktsegment). Aktuell befindet sich im nördlichen Stadtgebiet überdies ein Nahversorgungszentrum (ca qm VKF) im Bau, das weitere Kaufkraft aus Heusenstamm abschöpfen wird. Sonstige Wettbewerber 13 Naturgemäß werden beim Möbeleinkauf (sowie z.t. im Bau- und Gartenmarktsegment) weitere Wege in Kauf genommen. Wesentliche Wettbewerbsstandorte für den Heusenstammer Einzelhandel sind Hanau (v.a. Ikea Einrichtungshaus), Dreieich-Sprendlingen (XXXL Mann Mobilia, Obi) sowie Weiterstadt (Segmüller). 3.4 Planerische Ausgangslage Das vorliegende basiert auf den städtebaurechtlichen Grundlagen des BauGBs und der BauNVO als auch der aktuellen Rechtsprechung. Zur Erarbeitung waren auch die Bestimmungen der Landesplanung von Hessen 14 und der Regionalplanung für Südhessen 15 sowie der Hessische Einzelhandelserlass 16 zu berücksichtigen Rd. 5 km von Heusenstamm entfernt. Dies entspricht ca. 9 Fahrminuten. Zwischen 10 bis 30 km von Heusenstamm entfernt. Dies entspricht ca. 13 bis 26 Fahrminuten. 14 Vgl. Landesentwicklungsplan (LEP) Hessen Vgl. Regierungspräsidium Darmstadt (2011): Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RegFNP Allgemeiner Teil). Der hessische Einzelhandelserlass dient im Sinne einer Verwaltungsvorschrift der einheitlichen Beurteilung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben. Der Erlass gibt im Wesentlichen Hinweise, unter welchen Voraussetzungen die Errichtung von großflächigem Einzelhandel städtebau- Seite

35 Das regionale Einzelhandelskonzept für die Region FrankfurtRheinMain wurde von der Verbandskammer und der Regionalversammlung Südhessen als Entwicklungskonzept im Sinne des 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen. Das REHK als integrativer Bestandteil des Regionalplans Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 fungiert als kooperatives und koordiniertes Leitbild der Einzelhandelsentwicklung in den rd. 75 Städten und Gemeinden (gemeinsame Datenbasis für strukturprägende Betriebe, Zentren- und Standortsystem [gebietsscharfe Darstellung von Versorgungskernen, zentralen Versorgungsbereichen und Ergänzungsstandorten], regionale Sortimentsliste). Überdies schafft es eine transparente Bewertungsgrundlage zur Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben (regionaler Konsens). Für die Bewertung großflächiger Einzelhandelsvorhaben sind folgende, additiv verknüpfte Kriterien von Bedeutung: Die Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben ist grundsätzlich nur in den Ober- und Mittelzentren zulässig (Grundzentren: ausnahmsweise Nahversorger) (Zentralitätsgebot). Dabei ist die Verkaufsfläche von Einzelhandelsprojekten so zu bemessen, dass der angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde nicht wesentlich überschreitet (Kongruenzgebot). Großflächige Einzelhandelsvorhaben müssen eine enge räumliche und funktionale Verbindung zu bestehenden Siedlungsgebieten aufweisen (Siedlungsstrukturelles Integrationsgebot). Sie sind unter besonderer Berücksichtigung ihrer Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung sowie der Umweltverträglichkeit auch im Hinblick auf die Ziele der Verkehrsvermeidung und -verlagerung in bestehende Siedlungsgebiete unter Erreichbarkeit mit einem für Größe und Einzugsbereich des Einzelhandelsvorhabens angemessenen ÖPNV zu integrieren (Städtebauliches Integrationsgebot). Von großflächigen Einzelhandelsvorhaben dürfen nach Art, Lage und Größe keine schädlichen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit von integrierten Geschäftszentren (zentralen Versorgungsbereichen) in der Gemeinde und in anderen Gemeinden sowie auf die verbrauchernahe Versorgung in der Gelich und regionalplanerisch unbedenklich ist. Vgl. Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung (2005): Großflächige Einzelhandelsvorhaben im Bau- und Landesplanungsrecht Hinweise und Erläuterungen. Seite

36 meinde zu erwarten sein. Dies gilt insbesondere für solche Orte, in denen Maßnahmen zur Stärkung oder Beibehaltung zentralörtlicher Versorgungsfunktionen durchgeführt wurden oder vorgesehen sind: Zentrale Versorgungsbereiche und Versorgungskerne: Regional bedeutsame großflächige Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten (siehe Sortimentsliste) sind nur in den - für die Mittel- und Oberzentren in der Beikarte 2 gebietsscharf dargestellten zentralen Versorgungsbereichen anzusiedeln. Ergänzungsstandorte: Regional bedeutsame großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten (siehe Sortimentsliste) sind nach Möglichkeit den zentralen Versorgungsbereichen zuzuordnen. Wenn hier nach Prüfung keine geeigneten Flächen zur Verfügung stehen, ist die Ansiedlung und Erweiterung solcher Betriebe in die in der Beikarte 2 dargestellten Ergänzungsstandorte zu lenken. Von großflächigen Einzelhandelsvorhaben an anderer Stelle dürfen nach Art, Lage und Größe keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und Versorgungskerne in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein (Beeinträchtigungsverbot). Zentrenrelevante Randsortimente sind insgesamt auf maximal 10 Prozent der Gesamtverkaufsfläche, höchstens 800 qm Verkaufsfläche zu begrenzen. Nach 11 Abs. 3 Bau NVO ist neben den bereits angesprochenen Belangen im Rahmen von marktanalytischen Untersuchungen zu prüfen, ob das Vorhaben zentrale Versorgungsbereiche und die Versorgung der Bevölkerung im Raum mehr als unwesentlich beeinträchtigt. Seite

37 4 Nachfragesituation in Heusenstamm 4.1 Marktgebiet der Stadt Heusenstamm Das Marktgebiet einer Stadt bzw. einer Gemeinde bezeichnet den räumlichen Bereich, den die Summe aller Einzelhandelsbetriebe einer Stadt (= der örtliche Einzelhandel) insgesamt anzusprechen vermag. Dieser ist häufig deckungsgleich mit der Reichweite des jeweiligen Innenstadteinzelhandels. Die Ermittlung des Marktgebiets erfolgte auf Basis der Zeit-Distanz-Methode und der Ergebnisse der vorliegenden Untersuchungen zum Einzelhandel und der durchgeführten Befragungen (Verbraucher im Untersuchungsraum, Händler und Experten aus Heusenstamm). Daneben wurden die spezifische Wettbewerbssituation im Raum und deren Veränderungen in den letzten Jahren sowie die infrastrukturellen und topografischen Verhältnisse berücksichtigt. Eine teilweise Überschneidung/Überlappung mit den Marktgebieten benachbarter zentraler Orte ist dabei immer gegeben. Abbildung 7: Marktgebiet des Einzelhandels Seite

38 Das Marktgebiet ist in zwei Zonen untergliedert, die der unterschiedlich hohen Intensität der Nachfrageabschöpfung in diesem Gebiet entsprechen. Das Heusenstammer Stadtgebiet stellt dabei die Zone 1 dar. Die Zone 2 (Nahbereich) wird von den angrenzenden Siedlungsbereichen der Städte Neu-Isenburg, Obertshausen und Dietzenbach gebildet. In dem Marktgebiet leben derzeit rd Personen. Auf Basis der o.g. Bevölkerungsprognosen ist von einer Stagnation bis zu leichtem Rückgang des Einwohnerpotenzials bis 2025 auf rd Einwohner auszugehen. Marktgebiet des Heusenstammer Einzelhandels Bereich Zonen Heusenstamm Zone Umland Zone Einzugsgebiet Zonen Potenzialreserve 5% Gesamt Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH. Tabelle 5: Marktgebiet des Einzelhandels Darüber hinaus gehen Dr. Lademann & Partner von einer Potenzialreserve von insgesamt rd. 5 % bezogen auf das vorhandene Grundnachfragepotenzial aus. Dies entspricht einem Einwohneräquivalent von rd Personen. Die Potenzialreserve setzt sich aus außerhalb des Marktgebiets lebenden Personen wie Pendlern/Durchreisenden, Touristen, Zufallskunden und sonstigen Streukunden zusammen. Das Kundenpotenzial wird im Jahr 2025 somit etwa Personen betragen. Seite

39 Quelle: Dr. Lademann & Partner (Werte gerundet) NFP in Mio. NFP in Mio. 4.2 Nachfragepotenzial der Stadt Heusenstamm Auf Grundlage der Einwohnerzahlen und der Kaufkraft im Marktgebiet sowie des Pro-Kopf-Ausgabesatzes errechnet sich für 2013 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial 17 über alle Sortimente 18 innerhalb des Marktgebiets von rd. 268 Mio.. Unter Berücksichtigung der stagnierenden bis leicht abnehmenden Bevölkerungsplattform ergibt sich für das Marktgebiet der Stadt Heusenstamm einschließlich der Potenzialreserve von rd. 5 % für den Prognosehorizont 2025 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial über alle Sortimente von rd. 264 Mio.. Heusenstamm Das Nachfragepotenzial in Heusenstamm wird bis zum Jahr 2025 um rund 4 Mio. auf 264 Mio. zurückgehen. Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt 300 nach Räumen 300 nach Branchengruppen Pot.reserve Nahbereich Heusenstamm periodischer Bedarf zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelev. Sortimente Abbildung 8: Nachfragepotential im Marktgebiet der Stadt 17 Einschließlich der Potenzialreserve. 18 Die Sortimente werden nach nahversorgungsrelevanten (v.a. Lebensmittel), zentrenrelevanten (Sortimente, die für die Innenstadt und die Zentren von Bedeutung sind) und nichtzentrenrelevanten (Sortimente, die aufgrund ihrer Spezifikationen nicht auf die Zentren zu verweisen sind) Branchen gegliedert. Seite

40 Im Marktgebiet der Stadt Heusenstamm leben derzeit rd Personen. Perspektivisch ist mit einem leichten Bevölkerungsrückgang und einem damit verbundenen, sinkenden Nachfragepotenzial zu rechnen. 4.3 Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung Im Frühjahr 2014 wurde in Heusenstamm und im direkten Umland eine telefonische Haushaltsbefragung mit einer Stichprobe von 400 Haushalten (275 in Heusenstamm und 125 im unmittelbaren Umland) durchgeführt. Innerhalb der Zonen wurde überdies eine Einwohner- und Altersgruppengewichtung nach sechs Teilräumen vorgenommen. Diese repräsentative Befragung liefert u.a. wichtige Hinweise zur Einkaufsorientierung der Verbraucher, zu den Veränderungen der Einkaufsorientierungen, zur Zufriedenheit mit dem Einkaufsstandort Heusenstamm sowie zu Verbesserungsmöglichkeiten Einkaufsorientierung der Verbraucher im Raum Anhand der Frage nach den Haupteinkaufsorten ausgewählter nahversorgungs-, überwiegend zentren- und nicht-zentrenrelevanter Branchen lassen sich wichtige Anhaltspunkte 19 für die spätere Nachfragestromanalyse gewinnen. Die Orientierung der Verbraucher aus Heusenstamm auf den Einzelhandel in ihrer Stadt stellt sich nach Branchen differenziert betrachtet unterschiedlich dar: 19 Da es sich um eine subjektive Wahrnehmung der rd. 500 befragten Verbraucher handelt, stimmt diese nicht exakt mit der tatsächlichen Ausgangslage vor Ort in Heusenstamm überein. Seite

41 Quelle: Dr. Lademann & Partner Heusenstamm Nur bei Lebensmitteln weist die Heusenstammer Bevölkerung eine hohe Orientierung auf Heusenstamm auf. In den übrigen Sortimentsbereichen liegen deutliche Abflüsse vor. Einkaufsorientierung der Befragten aus Zone 1 (Stadtgebiet) in % Lebensmittel Drogeriewaren Bekleidung/Schuhe/Lederwaren Elektrobedarf/elektr. Medien Sport/Spiel/Hobby Möbel/Haus- & Heimtextilien Bau-, Garten- u. Heimwerkerbedarf % 20% 40% 60% 80% 100% Heusenstamm Nahhbereich Internet/Katalog,Tel. Haushaltsbefragung 2014, N = 275 (Mehrfachnennungen möglich, Werte gerundet) Abbildung 9: Einkaufsorientierung der Heusenstammer Bevölkerung Im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente zeigt sich, dass mit bis zu rd. 94 % erwartungsgemäß die höchste Einkaufsorientierung auf Heusenstamm (Nennung Heusenstamms als Haupteinkaufsort) erzielt wird. Bei den Drogeriewaren liegt eine unterdurchschnittliche Einkaufsorientierung von nur rd. 42 % vor. Eine wichtige Einkaufsalternative im periodischen Bedarf stellen hauptsächlich das Oberzentrum Offenbach sowie die Mittelzentren Neu- Isenburg und Dietzenbach dar. Besonders hohe Anziehungskraft in Heusenstamm üben der Heusenstammer Ergänzungsstandort mit seinen Nahversorgern (Rewe-Center, Aldi Süd) sowie der Rewe-Markt am Standort Centrum Alte Linde aus. Vor dem Hintergrund einer flächendeckenden Nahversorgung ist die - von den Befragten als hoch empfundene - Einkaufsorientierung im Stadtgebiet als funktionsgerecht zu werten. Die Heusenstammer Innenstadt spielt dabei allerdings bei den Befragten nur untergeordnet eine Bedeutung (Befragte aus dem direkten Standortumfeld: weniger als 5 % der Nennungen). Die Einkaufsorientierung der Bevölkerung von Heusenstamm in den zentrenrelevanten Sortimentsgruppen auf die Stadt Heusenstamm rangiert zwischen Seite

42 rd. 15 % bis 23 %. Die zentrenrelevanten Sortimentsgruppen weisen durchgängig niedrige Anteile der Einkaufsorientierung auf. Stattdessen nehmen die Oberzentren Offenbach am Main und Frankfurt am Main sowie die Mittelzentren Neu-Isenburg und Dietzenbach eine bedeutende Position als Konkurrenzstandort ein. Zusätzlich ist der Internet- und Katalogversand für die Einkaufsorientierung der Heusenstammer eine zunehmend attraktive Alternative zum stationären Einzelhandel (bis zu 16 % der Nennungen). Die eingeschränkte Einkaufsorientierung auf Heusenstamm bei den zentrenrelevanten Sortimenten lässt sich auf die mangelnde Angebotsvielfalt sowie die hohe Wettbewerbsintensität zurückführen. Hinsichtlich der Einkaufsanteile der einzelnen Standortlagen im Heusenstammer Stadtgebiet liegt eine gewisse Schieflage vor: Keiner der Standortlagen (Innenstadt, Alte Linde, Ergänzungsstandort, Sonstige Lagen) gelingt es, sich deutlich von den anderen Standorten abzusetzen. Dies deutet auf eine notwendige Profilierung der o.g. Standortlagen und stärkere Fokussierung der Einzelhandelsangebote auf die prägenden Standortlagen hin. Im nicht-zentrenrelevanten Bedarf orientieren sich die Befragten beim Einkauf bei der Sortimentsgruppe Möbel/Haus- und Heimtextilien schwerpunktmäßig auf das Angebot im Umland. Von insgesamt 275 Befragten nannten nur 26 Personen Heusenstammer Einzelhandelsangebote dieser Branche, in denen sie hauptsächlich einkaufen. Die Branche Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf weist eine Orientierung auf Heusenstammer Betriebe von rd. 17 % auf und ist im Kontext der hohen Wettbewerbsintensität zu interpretieren. Als wichtigste Betriebe werden dabei der Fachhandel an den Standorten Innenstadt und an sonstigen Lagen genannt. Seite

43 Quelle: Dr. Lademann & Partner Bei den Befragten aus dem Umland ist erwartungsgemäß eine deutlich schwächere Einkaufsorientierung auf die Stadt Heusenstamm zu erkennen. Insgesamt beträgt die Einkaufsorientierung auf Heusenstamm zwischen 54 % (Lebensmittel) bis 8 % (Bekleidung/Schuhe/Lederwaren). Heusenstamm Für jeden zweiten Befragten stellt der Heusenstammer Lebensmitteleinzelhandel einen wichtigen Standort dar. Bei den übrigen Sortimenten liegt eine starke Wettbewerbssituation vor. Einkaufsorientierung der Befragten aus Zone 2 (Nahbereich) in % Lebensmittel Drogeriewaren Bekleidung/Schuhe/Lederwaren Elektrobedarf/elektr. Medien Sport/Spiel/Hobby Möbel/Haus- & Heimtextilien Bau-, Garten- u. Heimwerkerbedarf % 20% 40% 60% 80% 100% Heusenstamm Nahbereich Internet/Katalog,Tel. Haushaltsbefragung 2014, N = 125 (Mehrfachnennungen möglich, Werte gerundet) Abbildung 10: Einkaufsorientierung der Umlandbevölkerung Nach Teilräumen betrachtet fällt auf, dass die angrenzenden Siedlungsbereiche von Dietzenbach und Obertshausen tendenziell stärker auf den Einzelhandelsstandort Heusenstamm orientiert sind. Die Bevölkerung von Neu-Isenburg (Ortsteil Gravenbruch) weist eine in etwa halb so starke Einkaufsorientierung auf Heusenstamm auf. Mit Blick auf das Einkaufsverhalten der Umlandbewohner sind vor allem die jeweilige Heimatstadt sowie die angrenzenden maßgeblichen Einzelhandelsstandorte Frankfurt am Main, Offenbach am Main sowie Dietzenbach und Neu-Isenburg die stärksten Konkurrenzstandorte. Die Orientierung der Umlandkunden auf den Internet- und Versandhandel fällt etwas geringer aus als bei den Haushalten in Heusenstamm. Seite

44 4.3.2 Veränderung der Einkaufsorientierungen Die Verbraucher wurden im Rahmen der Haushaltsbefragung auch nach der Veränderung ihrer Einkaufsorientierungen in den letzten drei bis fünf Jahren befragt. Hierbei wurde die Veränderung der Einkaufshäufigkeit abgefragt, um konjunkturell bzw. durch Kaufzurückhaltung bedingte Ausgabenrückgänge möglichst auszublenden. Die Ergebnisse der Befragung zeigen fast ausschließlich Verschiebungen der Einkaufsorientierung zu Lasten des Standorts Heusenstamm, die auf einen Attraktivitätsverlust Heusenstamms im Zuge des sich verschärfenden interkommunalen Wettbewerbs deuten. Aus den Ergebnissen lässt sich ein Handlungsbedarf zur Attraktivitätssteigerung des Einzelhandels in der Stadt Heusenstamm ableiten. 20 Als Ergebnis der Befragung ist festzuhalten, dass nach Aussage der Befragten aus Heusenstamm am Einzelhandelsstandort Heusenstamm in fast allen Segmenten weniger oft eingekauft wird. Die Saldierung der Zunahmen ( kaufe öfter in Heusenstamm ein ) und Abnahmen ( kaufe weniger oft in Heusenstamm ein ) zeigt Rückgänge bis zu rd. -23 % (Sortiment Bekleidung/Schuhe/Lederwaren) auf. Die Rückgänge betreffen neben dem nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich vor allem auch die zentrenrelevanten Branchen. Der Bedeutungsverlust der zentrenrelevanten Sortimente ist zwar zum Teil auf das verstärkte Nutzen nicht stationärer Handelsformen (Internet/Katalog/Versand) zurückzuführen, jedoch sind es vor allem die o.g. Hauptkonkurrenzstandorte, die erwartungsgemäß zulegen konnten. Lediglich bei dem Sortiment Lebensmittel ist im Städtevergleich ein spürbarer Attraktivitätszuwachs zu konstatieren, der auf eine grundsätzliche Zufriedenheit mit dem Angebot an Nahrungs- und Genussmitteln in Heusenstamm hindeutet und den Erfolg der zuletzt erfolgten Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen der Lebensmittelanbieter Aldi Süd und Rewe widerspiegelt. 20 Erfahrungsgemäß geben die Konsumenten bei der Frage nach der Entwicklung der Einkaufshäufigkeit allerdings eher eine negativere Tendenz an, als sie der Realität entspricht. Rückgangsquoten bis zu 10 % sind daher nicht als übermäßig hoch einzuschätzen. Zudem lässt sich aus der Frage nicht ermitteln, ob mit Abnahme der Einkaufshäufigkeit die Höhe des Durchschnittbons steigt. Seite

45 Quelle: Dr. Lademann & Partner Heusenstamm Die Einkaufsorientierung der Befragten aus Heusenstamm verzeichnet mit Ausnahme des Lebensmitteleinkaufs deutliche Rückgänge. Veränderung der Einkaufsorientierung der Befragten aus Zone 1 (Stadtgebiet) in den letzten 3 bis 5 Jahren in % Lebensmittel % Drogeriewaren % Bekleidung/Schuhe/Lederwaren % Elektro/Medien % Spiel/Sport/Hobby % Möbel/Heimtextilien % Bau-, Garten- & Heimwerkerbedarf %,Tel. Haushaltsbefragung 2014, N = 275 (Werte gerundet) 0% 20% 40% 60% 80% 100% weniger oft genauso oft öfter Abbildung 11: Veränderung der Einkaufsorientierung der Heusenstammer Bevölkerung Die Bevölkerung des Umlands hat sich in den letzten 3 bis 5 Jahren im Vergleich zur Bevölkerung aus Heusenstamm in etwa gleich stark vom Einkaufsstandort Heusenstamm abgewandt (-9 % bis -19 %). Beim Lebensmitteleinkauf sind leichte positive Entwicklungen zu konstatieren. Hervorzuheben sind in der Zone 2 ebenfalls die zentren- und nichtzentrenrelevanten Branchen. Die Einkaufsorientierung bei den Sortimenten Drogeriewaren, Elektro/Medien und Bekleidung/Schuhe/Lederwaren ist mit rd. -19 % bzw. rd. -16 % deutlich rückläufig. Besonders durch die Rückgänge des zentrenrelevanten Sortimentsbereichs wird deutlich, dass die Stadt Heusenstamm in ihrer Versorgungsfunktion im erstarkenden, interkommunalen Wettbewerb einem deutlichen Druck standhalten muss. Die Gewinner der Veränderung der Einkaufsorientierung der Umlandbevölkerung sind unter anderem die o.g. Haupteinkaufsstandorte, aber auch der Internet- und Katalogversand (Anteil von bis zu 13 %), der in den letzten drei bis fünf Jahren weiter an Bedeutung gewonnen hat und eine Alternative zum örtlichen Einzelhandel darstellt. Seite

46 Quelle: Dr. Lademann & Partner Heusenstamm Die Verbraucher aus dem Nahbereich haben sich in den letzten Jahren ebenfalls deutlich vom Einzelhandelsstandort Heusenstamm abgewandt. Veränderung der Einkaufsorientierung der Befragten aus Zone 2 (Nahbereich) in den letzten 3 bis 5 Jahren in % Lebensmittel % Drogeriewaren % Bekleidung/Schuhe/Lederwaren % Elektro/Medien % Spiel/Sport/Hobby % Möbel/Heimtextilien % Bau-, Garten- & Heimwerkerbedarf %,Tel. Haushaltsbefragung 2014, N = 125 (Werte gerundet) 0% 20% 40% 60% 80% 100% weniger oft genauso oft öfter Abbildung 12: Veränderung der Einkaufsorientierung der Umlandbevölkerung Einkaufszufriedenheit und Standortimage des Heusenstammer Einzelhandels Des Weiteren wurden die Verbraucher im Rahmen der Haushaltsbefragung ungestützt konkret zu den Stärken und Schwächen der Stadt Heusenstamm als Einkaufsstandort befragt. Als wesentliche Stärke wird von jedem vierten Befragten die gute Erreichbarkeit angeführt. Überdies wird von den befragten Verbrauchern die gewisse Auswahl gepaart mit den guten Eigenschaften des inhabergeführten Einzelhandels (Service, Individualität, etc.) als positiv empfunden. Als größte Schwäche des Einzelhandelsstandorts sehen allerdings rd. 80 % der Befragten erhebliche Defizite hinsichtlich der Sortiments- und Angebotsvielfalt und der allgemeinen Auswahl an Geschäften. Die Angebotssituation stellt damit die wesentliche Schwäche des Einzelhandelsstandorts Heusenstamm dar. Seite

47 Quelle: Dr. Lademann & Partner Heusenstamm Stärken und Schwächen des Einzelhandelsstandorts Heusenstamm Verbraucher + Erreichbarkeit/Parken (23%) + Guter Einzelhandel (17%) + Zahlreiche Lebensmittelgeschäfte (14 %) + Auswahl an Einkaufsmöglichkeiten (9%) + Ruhige Kleinstadt/Lebensqualität (15%) + Alles toll (10%) + Sehenswürdigkeiten (5%) + Gute Dienstleister (3%) + Gute Bedienung (2%) + Sauberkeit (1%) + Keine Stärken zu nennen - Erhebliche Sortimentslücken (v.a. Drogeriewaren, Lebensmittel, Bekleidung/Schuhe) (48%) - Wenig Auswahl an Geschäften (35%) - Zu wenig Parkplätze (4%) - Preise zu hoch (3 %) - Zu wenig Dienstleister (2%) - Zentrum allgemein (2%) - Sonstige Nennungen (8%) - Keine Schwächen zu nennen Tel. Haushaltsbefragung 2014, N = 400 (Mehrfachnennungen möglich, Werte gerundet) Abbildung 13: Stärken und Schwächen des Einzelhandelsstandorts Heusenstamm Zur Verbesserung des Einzelhandelsstandorts Heusenstamm sind in der Haushaltsbefragung zudem die Anregungen und Wünsche der Verbraucher erfragt worden (ungestützt), die aus Sicht der Verbraucher die entscheidenden Faktoren für den Erfolg oder Misserfolg des Einzelhandelsstandorts darstellen. Bei den Vorschlägen der Befragten zur Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsstandorts Heusenstamm wurde mit rd. 79 % der Nennungen die Ausweitung des Angebots genannt. Dies bringt die Notwendigkeit zur Optimierung (i. S. der Neuansiedlung) der örtlichen Einzelhandelssituation zum Ausdruck. Sowohl die Befragten aus dem Umland als auch die Heusenstammer Bevölkerung wünschen sich eine größere Auswahl. Jede vierte Nennung betrifft den Ausbau des periodischen Bedarfs. Weitere 15 % der Befragten wünschen sich explizit ein Einkaufszentrum. Die Verbesserungsvorschläge greifen die wesentlichen wahrgenommenen Schwächen somit auf. Seite

48 Quelle: Dr. Lademann & Partner Heusenstamm Vorschläge der Befragten zur Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsstandorts Verbraucher Heusenstamm Nennungen Anteil mehr Auswahl an Geschäften 79% davon mehr Auswahl allgemein und Einzelnennungen 28% davon Einkaufszentrum 15% davon Drogeriemarkt 14% davon weiterer Lebensmittelmarkt 12% davon Modemärkte 10% Mehr Läden in der Frankfurter Straße 5% Mehr Cafés und Dienstleister 4% Mehr Angebote für junge bzw. alte Leute 5% Sonstige Nennungen 7%,Tel. Haushaltsbefragung 2014, N = 400 (Mehrfachnennungen möglich, Werte gerundet) Abbildung 14: Maßnahmenvorschläge zur Stärkung des Einzelhandelsstandorts Heusenstamm Das Mittelzentrum Heusenstamm befindet sich im intensiven interkommunalen Wettbewerb mit den Oberzentren Offenbach am Main und Frankfurt am Main, den Mittelzentren Neu-Isenburg und Dietzenbach sowie dem Internet- und Katalogversand. Der zunehmende Druck auf den Einzelhandel in Heusenstamm spiegelt sich in der begrenzten Angebotsbreite und tiefe wider. Der größte Anteil der Befragten sieht den quantitativen Ausbau und die Ausdifferenzierung des Einzelhandelsangebots als wesentliche Maßnahme, die Einkaufsstadt attraktiver zu machen. Seite

49 Quelle: Dr. Lademann & Partner VKF in qm 5 Angebotssituation des Einzelhandels in der Stadt Heusenstamm 5.1 Verkaufsflächenentwicklung Im März 2014 verfügte die Stadt Heusenstamm in 85 Ladenschäften über eine aktiv betriebene 21 einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche von insgesamt rd qm. Heusenstamm Die Verkaufsflächenausstattung konnte ausgebaut werden, die Anzahl der Betriebe weist einen negativen Trend auf. Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Heusenstamm Anzahl EH-Betriebe VKF in qm Anzahl der Betriebe Abbildung 15: Entwicklung des Einzelhandels in Heusenstamm seit 2004 Im zeitlichen Vergleich zur Situation von 2004 zeigt sich eine Abnahme der Anzahl der Ladenlokale von rd. -2 % p.a. bei zeitgleich erfolgter Ausweitung der Verkaufsflächen um +1 % p.a. Diese Entwicklung ist auf den Strukturwandel im Einzelhandel (Trend zu größerflächigen Ladenlokalen, z.t. zu Lasten von Kleinflächen) zurückzuführen. 21 Ohne Leerstände und ohne gesicherte Planvorhaben. Seite

50 Quelle: Dr. Lademann & Partner 5.2 Branchenstruktur Die Differenzierung nach Branchengruppen ergibt, dass der Sortimentsschwerpunkt auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente (rd qm) entfällt. In der undifferenzierten Betrachtung nach Verkaufsflächenanteilen zeigt sich bei den übrigen Sortimenten, dass lediglich der modische Bedarf und Möbel vergleichsweise stark aufgestellt sind. Die Unterteilung nach einzelnen Sortimentsbereichen zeigt dabei folgendes Bild: Heusenstamm Sortimentsstruktur des Einzelhandels in Heusenstamm ( qm VKF) Nahversorgungsrelevanter Bedarf Bekleidung/Schuhe/Lederwaren Elektrobedarf/elektronische Medien Spiel-/Sportbedarf Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenkartikel Sonstige Hartwaren Möbel/Haus- und Heimtextilien Bau- und Gartenbedarf Abbildung 16: Sortimentsstruktur des Heusenstammer Einzelhandels Seite

51 Quelle: Dr. Lademann & Partner Heusenstamm Die Heusenstammer Einzelhandelsstruktur wird überproportional durch Angebote des periodischen Bedarfs geprägt. Branchenstruktur des Einzelhandels in Heusenstamm Anzahl der Betriebe (85) Verkaufsfläche in qm (17.200) Umsatz in Mio. (60) % 20% 40% 60% 80% 100% nahversorgungsrelevant zentrenrelevant nicht-zentrenrelevant Abbildung 17: Untergliederung des Heusenstammer Einzelhandels nach Branchengruppen Insgesamt gesehen weist der Heusenstammer Einzelhandel eine unausgeglichene Branchenstruktur auf, die faktisch eher der eines Grundzentrums entspricht. Mit rd qm entfallen rd. 45 % der Gesamtverkaufsfläche auf den periodischen bzw. nahversorgungsrelevanten Bedarf. Der Anteil der Betriebe liegt bei 41 %. Mit rd qm entfallen rd. 30 % auf den zentrenrelevanten Bedarf. Der Anteil gemessen an der Anzahl der Betriebe beläuft sich auf rd. 41 %. Das Angebot ist demnach äußerst kleinteilig aufgestellt. Der nicht-zentrenrelevante Bedarf verfügt über einen Anteil von rd. 25 % an der Gesamtverkaufsfläche (rd qm). Gemessen an der Anzahl der Betriebe beträgt der Anteil bedingt durch die überwiegend flächenextensiven Strukturen nur rd. 18 %. Seite

52 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH. Werte gerundet. 5.3 Raumstruktur des Einzelhandels Im Hinblick auf die zentrale Fragestellung des Gutachtens bzgl. der Entwicklungsmöglichkeiten des Einzelhandels an verschiedenen Standortlagen wurden die Daten der Flächenerhebung räumlich differenziert. Bezogen auf die einzelnen Lagebereiche zeigt sich folgendes Bild in der Einzelhandelsstruktur: Innenstadt/Hauptzentrum: Zur Heusenstammer Innenstadt wird im Wesentlichen die Einzelhandelslage Frankfurter Straße gezählt. Nebenzentrum: Das Nebenzentrum umfasst das Centrum Alte Linde inkl. des Planvorhabens eines Verbrauchermarkts (Neubaugebiet). Ergänzungsstandort: Hier sind die Fachmarktagglomerationen an der Wernervon-Siemens-Straße/Industriestraße zusammengefasst. Sonstige Lagen: Der übrige Einzelhandelsbesatz verteilt sich auf Streulagen im übrigen Stadtgebiet. Hinsichtlich der Unterscheidung nach Standortlagen zeigt sich eine gewisse Schieflage: Heusenstamm Die Innenstadt stellt mit einem Verkaufsflächenanteil von rd. 8 % die schwächste Standortlage in Heusenstamm dar. Räumlich-funktionale Struktur des Einzelhandels in Heusenstamm nahversorgungsrelevant zentrenrelevant nicht-zentrenrelevant % 20% 40% 60% 80% 100% Innenstadt Nebenzentrum Ergänzungsstandort Sonstige Lagen Abbildung 18: Räumlich-funktionale Struktur des Heusenstammer Einzelhandels Seite

53 Bei der Betrachtung der sortimentsspezifischen Verkaufsflächenanteile muss das Hauptzentrum hinsichtlich seiner Kompetenz übrigen Lagen nachstehen: In der Heusenstammer Innenstadt befinden sich rd. 8 % der in der Stadt vorhandenen Verkaufsfläche. Der Vergleich des Verkaufsflächenanteils der Innenstadt von Heusenstamm mit dem bundesdeutschen Durchschnitt von etwa 30 bis 35 % für City-Lagen zeigt eine deutlich unterdurchschnittliche Flächenausstattung für Heusenstamm. Ebenfalls eine wichtige Rolle für die Heusenstammer Einzelhandelsstruktur spielt das Nebenzentrum Alte Linde, das im März 2014 rd. 19 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche auf sich vereinte. 22 Der funktionale Ergänzungsstandort an der Werner-von-Siemens-Straße wirkt aufgrund seines Verkaufsflächenanteils von rd. 50 % als zentralitätsbildend für das Heusenstammer Marktgebiet. In den sonstigen Lagen sind vorwiegend flächenextensive nichtzentrenrelevante Betriebe (Küchenstudio Keie), allerdings auch größere Betriebe des (nahversorgungs- und) zentrenrelevanten Bedarfs vorzufinden. 5.4 Betriebsgrößenstruktur Hinsichtlich der Betriebsgrößen weist der Einzelhandel in der Stadt Heusenstamm sehr kleinteilige Strukturen auf. Die durchschnittliche Betriebsgröße liegt bei rd. 200 qm. Nach Standortbereichen ergibt sich dabei folgendes Bild: Es zeigt sich, dass die untersuchten Standortlagen heterogen aufgestellt sind. Während der Ergänzungsstandort mit den größerflächigen bis großflächigen Be- Sortimentskategorie Anzahl Betriebe Durchschn. Größe Anzahl Betriebe Durchschn. Größe Anzahl Betriebe Tabelle 6: Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels nach Standortbereichen Durchschn. Größe Anzahl Betriebe Durchschn. Größe nahversorgungsrelevant zentrenrelevant nicht-zentrenrelevant Summe Quelle: Dr. Lademann & Partner. Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in Heusenstamm nach Standortbereichen Innenstadt Nebenzentrum und Streulagen Ergänzungsstandort Gesamt 22 Bezieht man das Planvorhaben eines Verbrauchermarkts inkl. Getränkemarkt mit ein, liegt der Verkaufsflächenanteil mit insgesamt ca. 23 % sogar noch darüber. Seite

54 trieben über zeitgemäße Einzelhandelsstrukturen verfügt, sind die innerstädtischen Ladenlokale im Mittel kleiner als 50 qm VKF. Dies deutet auf eine schwierige Ausgangslage der Bestandsstrukturen in der Heusenstammer Innenstadt hin. Eine ausgewogene Zahl an größerflächigen Betrieben, die für die Frequenz und Ausstrahlungskraft eines zentralen Versorgungsbereichs erforderlich sind, ist nicht vorhanden. In Heusenstamm entfällt insgesamt rd. die Hälfte der Einzelhandelsverkaufsfläche auf vier großflächige Betriebe (VKF > 800 qm). Die größten Betriebe sind: ein Rewe-Center-Verbrauchermarkt (Ergänzungsstandort), ein Aldi Süd-Lebensmitteldiscounter (Ergänzungsstandort), ein Kik-Bekleidungsdicounter (Nebenzentrum) und das Küchenstudio Keie (Sonstige Lage). Aktuell beträgt das Gesamtverkaufsflächenangebot in der Stadt Heusenstamm rd qm. Die durchschnittliche Betriebsgröße in Heusenstamm liegt bei rd. 200 qm Verkaufsfläche. Verkaufsflächenseitig ist eine Fokussierung auf den fachmarktorientierten Ergänzungsstandort zu konstatieren. 5.5 Leerstandssituation Im März 2014 standen in Heusenstamm 11 Ladengeschäfte mit einer potenziellen Verkaufsfläche 23 von rd. 645 qm leer, was einer Leerstandsquote von rd. 4 % der Verkaufsfläche und rd. 11 % der Betriebe entspricht. Damit ist bei Weitem nicht von einer kritischen Leerstandssituation in Heusenstamm auszugehen. Die Leerstände befinden sich zudem überwiegend in Streulage, sodass diese als solche nicht unverhältnismäßig stark wahrgenommen werden. In diesem Zusammenhang ist auch darauf zu verweisen, dass z.t. Bestrebungen einer Umnutzung/Umstrukturierung bekundet wurden, sodass künftig von einer Abnahme der Leerstände auszugehen ist. Nichtsdestotrotz gilt es, auch künftig die Leerstands- 23 Diese potenzielle Verkaufsfläche konnte im Rahmen der Bestandserhebung nur grob abgeschätzt werden, da die Verkaufsräume von außen nicht immer klar einsehbar waren. Seite

55 situation zu beobachten, da diese räumlich gehäuft negativ wahrgenommen werden können. In Heusenstamm zeigt sich eine moderate Leerstandssituation. Eine Leerstandsprägung einzelner Standortlagen bzw. größerflächige Leerstände liegen im Stadtgebiet nicht vor. Dies deutet darauf hin, dass die Nachfrage nach (größeren) Ladenlokalen derzeit nicht ausreichend gedeckt werden kann. 5.6 Umsatzsituation des Einzelhandels in Heusenstamm Die Umsätze des Einzelhandels wurden auf Basis branchenüblicher und standortgewichteter Flächenproduktivitäten der einzelnen Betriebsformen/Betreiber sowie auf Grundlage vorliegender Untersuchungen und der Wettbewerbssituation geschätzt. Demnach belief sich der Bruttoumsatz aller Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Heusenstamm im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2013 auf insgesamt rd. 60 Mio.. Hieraus ergibt sich eine durchschnittliche Flächenproduktivität von etwa pro qm Verkaufsfläche und Jahr. Bei der Analyse des Einzelhandelsumsatzes nach Branchengruppen ergibt sich folgendes Bild: Der Umsatzanteil des nahversorgungsrelevanten Bedarfs beträgt rd. 63 %. Die durchschnittliche Flächenproduktivität liegt bei etwa je qm Verkaufsfläche. Diese wird durch die Kleinteiligkeit des Angebots sowie die moderate Wettbewerbssituation im periodischen Bedarf getrieben. Auf den zentrenrelevanten Bedarf entfällt rd. ein Viertel des örtlichen Einzelhandelsumsatzes. Die Flächenleistung beträgt hier durchschnittlich etwa je qm Verkaufsfläche. Der Umsatzanteil bei den flächenextensiven nicht-zentrenrelevanten Sortimenten liegt bei etwa 11 %. Daraus resultiert eine erwartungsgemäß relativ geringe Flächenproduktivität von lediglich rd je qm Verkaufsfläche. Seite

56 Branchen Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Heusenstammer Einzelhandels Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. Nahversorgungsrelevanter Bedarf , Bekleidung/Wäsche , Schuhe/Lederwaren 700 2, Hausrat/GPK/Wohnaccessoires/Geschenkartikel 615 1, Elektrobedarf/elektronische Medien 440 2, Optik 95 0, Uhren/Schmuck 15 0, Bücher/Schreibwaren 170 0, Spielwaren/Hobbybedarf 825 2, Sportbedarf/Camping 450 1, Baby-/Kinderbedarf 30 0, Zentrenrelevante Sortimente , Möbel , Haus- und Heimtextilien 530 0, Gartenbedarf 415 0, Bau- und Heimwerkerbedarf 520 0, Tierbedarf 740 1, Nicht-zentrenrelevante Sortimente , Summe/Mittelwert , Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner. * je qm Verkaufsfläche. Tabelle 7: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels Nach Standortlagen betrachtet, werden von dem gesamten Umsatzvolumen in der Heusenstammer Innenstadt rd. 10 % erwirtschaftet (ca. 6 Mio. ). Die Anteile des Innenstadtumsatzes entfallen weitestgehend funktionsgerecht mit rd. 45 % auf den zentrenrelevanten Bedarf. Zugleich werden rd. 50 % des Umsatzes durch nahversorgungsrelevante Angebote rekrutiert. Mit rd. 60 % vom Gesamtumsatz (ca. 35 Mio. ) ist allerdings der funktionale Ergänzungsstandort als umsatzstärkste Einzelhandelslage einzuordnen. Einzelhandelsstruktur Heusenstamm nach Standortlagen Flächenproduktivität* Nahversorgungsrelevanter Bedarf Lage VKF in qm Umsatz in Umsatz in Umsatz in VKF in qm VKF in qm Mio. Mio. Mio. Innenstadt 380 3, , ,3 Nebenzentrum und Streulagen , , ,2 Ergänzungsstandort , , ,3 Summe , , ,8 Quelle: Dr. Lademann & Partner. Tabelle 8: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur nach Standortlagen Zentrenrelevanter Bedarf Nicht-zentrenrelevanter Bedarf Seite

57 Quelle: Dr. Lademann & Partner Umsatzseitig wird der Heusenstammer Einzelhandel dominiert durch den nahversorgungsrelevanten Bedarf, auf den rd. 63 % des Umsatzes entfallen. Es besteht Nachholbedarf hinsichtlich des Ausbaus großflächiger Angebote mit zentrenrelevanten Sortimenten, um Heusenstamm als Einkaufsstandort zu stärken und hinsichtlich ihrer mittelzentralen Versorgungsfunktion nachhaltig abzusichern. 5.7 Ergebnisse der Händlerbefragung Zur Ergänzung der Angebotsanalyse wurde darüber hinaus eine telefonische Befragung des örtlichen Einzelhandels (n=33) durchgeführt. Hierbei handelt es sich naturgemäß um subjektive Meinungsbilder zu konkreten Sachverhalten. Gleichwohl kommt ihnen als Spiegel der Wahrnehmung der Befragten eine hohe Bedeutung zu. Um einerseits insbesondere die Situation in der Innenstadt zu erfassen, aber andererseits auch ein breit gestreutes Meinungsbild zu erhalten, wurden sowohl Händler aus der Heusenstammer Innenstadt als auch Händler aus dem übrigen Stadtgebiet befragt. Ein zentrales Ergebnis dieser Befragung ist eine Ermittlung der Stärken und Schwächen des Einzelhandels in Heusenstamm aus Sicht der Händler: Heusenstamm Stärken und Schwächen des Einzelhandelsstandorts Heusenstamm Händler + Lage, gut zu erreichen (38%) + Kurze Wege/Nähe zum Kunden (20%) + Kaufkraft (17%) + Beratung/Flexibilität/Freundlichkeit (14%) + Überschaubare Konkurrenzsituation/viele Geschäfte (6%) + Ambiente - Zu wenig Parkplätze/Schlechte Verkehrsführung (27%) - Zu wenig Auswahl/Zu wenig Einzelhandel (21%) - Wenig Lebensmittelhandel, keine Drogerie (21%) - Einzelhandel geht es nicht gut/ungewisse Entwicklung der Konkurrenzsituation (9%) - Bessere Übersicht/Information über die vielen Geschäfte (6%) - Freundlichkeit - Kleine Verkaufsfläche - Keine Laufkundschaft - Bevölkerungsstruktur (zu alt) - Ordnungspolizei Tel. Händlerbefragung 2014, n=33 (Mehrfachantworten möglich; ohne keine Stärken, keine Schwächen). Abbildung 19: Stärken und Schwächen der Stadt Heusenstamm aus Sicht der Händler Seite

58 Quelle: Dr. Lademann & Partner Zur Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsstandorts Heusenstamm wurden die Händler ebenfalls nach ihren Anregungen und Wünschen gefragt. Wie schon bei den Schwächen deutlich wurde, sind die Ausweitung des Angebots sowie die Verbesserung der (kleinräumigen) Stellplatzsituation dringliche Anliegen der befragten Händler. Heusenstamm Vorschläge der Händler zur Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsstandorts Händler Heusenstamm Nennungen Anteil mehr Einzelhandel und mehr Auswahl 22 % Vollversorger/Lebensmittelgeschäft 22 % Drogerie 6 % Parkmöglichkeiten 19 % Verkehrsführung 6 % Mehr Aktivitäten/Öffentlichkeitsarbeit der Gewerbetreibenden 13 % Günstigere Mieten 6 % Mehr Nachsicht von Seiten des Gesetzes 3 % Bessere Kundenfrequenz 3 % Tel. Händlerbefragung 2014, n=33 (Mehrfachantworten möglich) Abbildung 20: Maßnahmenvorschläge zur Stärkung des Einzelhandelsstandorts aus Sicht der Händler Des Weiteren wurde bei der Händlerbefragung nach der geschätzten Umsatzverteilung zwischen Stadt- und Umlandkunden bzw. Touristen gefragt. Der Großteil des Umsatzes wird dabei mit den Kunden aus Heusenstamm generiert (ca. 65 %). Der Umsatzanteil mit Kunden aus dem Umland beträgt nach Einschätzung der 33 befragten Händler etwa 34 %. Streukunden wie Touristen haben nur marginale Bedeutung hinsichtlich der Umsatzrekrutierung des Heusenstammer Einzelhandels. Zwischen den einzelnen Standortlagen gibt es deutliche Unterschiede: Der Anteil des Umsatzes, der mit Umlandkunden generiert wird, liegt zwischen 30 bis 10 % (in der Innenstadt von Heusenstamm bzw. dem Nebenzentrum Alte Linde) bzw. 30 % bis 44 % (Sonstige Lagen, wie z.b. Ergänzungsstandort). Die Ausübung der mittelzentralen Versorgungfunktion des Einzelhandels wird somit v.a. von den Seite

59 Fachmärkten an der Werner-von-Siemens-Straße getragen. Tendenziell zersplitterte bzw. solitäre kleinteilige Einzelhandelsstandorte weisen per se eine deutlich geringere Anziehungskraft auf das Marktgebiet auf. Befragt nach den jeweiligen Einzugsgebieten gab die Mehrheit der befragten Händler an, dass sich das Einzugsgebiet in räumlicher Hinsicht nicht maßgeblich verändert hat. Tendenziell ist aber bei dem Ergänzungsstandort eher eine Vergrößerung, bei der Heusenstammer Innenstadt und den sonstigen Streulagen eine Stabilität hinsichtlich der Einzugsgebiete festzustellen gewesen. Die Händler schätzen die Nähe/Kompaktheit des Angebots als Stärke des Standorts. Allerdings halten Sie einen gewissen Ausbau des Angebots und der Vielfalt sowie eine verbesserte kleinräumige Stellplatzsituation für wesentliche Themen, um die Attraktivität von Heusenstamm insgesamt zu stärken. 5.8 Einzelhandelsrelevante Planvorhaben in der Stadt Heusenstamm Für das Nebenzentrum Alte Linde besteht Baurecht für die Ansiedlung eines Verbrauchermarkts mit integriertem Getränkemarkt. Es handelt sich voraussichtlich um eine Verlagerung und Vergrößerung des im zentralen Versorgungsbereich ansässigen Rewe-Markts. Die Planung sieht eine Gesamtverkaufsfläche von bis zu qm VKF vor und ist bei der Bewertung der (perspektivischen) Versorgungslage des Einzelhandels zu berücksichtigen. Das Vorhaben trägt perspektivisch maßgeblich dazu bei, durch nachfragegerechte Strukturen die Nahversorgung im Heusenstammer Westen zu sichern. Darüber hinaus gibt es Überlegungen zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarkts am Rand der Innenstadt, z.b. auf der Fläche von Reifen Baake oder am Standort Bauhof. Eine Aussage zur Eignung wird im Rahmen der Potenzialflächenbetrachtung vorgenommen. Am Standort Aurelis (Industriestraße) liegt überdies ein Ansiedlungsbekunden hinsichtlich fachmarktorientierter Angebote vor. Die Kompatibilität dieser Anfrage wird im Kapitel (Kompatibilität und Empfehlungen zur Gestaltung von Fachmarktnutzungen am Ergänzungsstandort) vorgenommen. Seite

60 6 Versorgungslage und Zentralitätsanalyse 6.1 Verkaufsflächendichten in der Stadt Heusenstamm Die Verkaufsflächendichte (qm Verkaufsfläche/1.000 Einwohner) ist ein Indiz für die quantitative Flächenausstattung einer Stadt bzw. eines Orts. Nach der nachfolgenden Übersicht erreicht die Verkaufsflächendichte in der Stadt Heusenstamm einen Wert von rd. 930 qm. Branchen Einzelhandelsstruktur 2014 Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Flächendichte* Nahversorgungsrelevanter Bedarf Bekleidung/Wäsche Schuhe/Lederwaren Hausrat/GPK/Wohnaccessoires/Geschenkartikel Elektrobedarf/elektronische Medien Optik Uhren/Schmuck Bücher/Schreibwaren Spielwaren/Hobbybedarf Sportbedarf/Camping Baby-/Kinderbedarf Zentrenrelevanter Bedarf Möbel Haus- und Heimtextilien Gartenbedarf Bau- und Heimwerkerbedarf Tierbedarf Nicht-zentrenrelevanter Bedarf Gesamt Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. * in qm je Einw ohner. Tabelle 9: Verkaufsflächendichten Die durchschnittliche Verkaufsflächendichte liegt in Deutschland bei rd qm. Mittelzentren weisen aufgrund ihrer Versorgungsfunktion i.d.r. höhere Verkaufsflächenausstattungen auf. Differenziert nach den unterschiedlichen Sortimentsgruppen rangiert der Heusenstammer Einzelhandel im unteren Bereich der Spannbreite vergleichbarer Einzelhandelsorte: Seite

61 Branchen Flächendichte der Stadt Heusenstamm im Vergleich Tabelle 10: Verkaufsflächenausstattung im Vergleich Heusenstamm Flächendichte* Mittelwert Mittelzentren** Nahversorgungsrelevanter Bedarf Bekleidung/Schuhe/Lederwaren Elektrobedarf/elektronische Medien Sonstiger aperiodischer Bedarf Möbel/Haus- und Heimtextilien Bau- und Gartenbedarf Summe Quelle: Eigene Berechnungen. * in qm Verkaufsfläche je Einwohner. ** Vergleichswerte für Mittelzentren aus anderen Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner. Im regionalen Vergleich mit den Mittelzentren Rodgau (> qm/1.000 EW) und Dreieich (> qm/1.000 EW) beläuft sich die durchschnittliche, einwohnergewichtete Verkaufsflächenausstattung des Einzelhandelsstandorts Heusenstamm ebenfalls auf unterdurchschnittlichem Niveau. Dabei fällt insbesondere auf, dass die zentrenrelevanten Sortimente in Heusenstamm schwach aufgestellt sind. Die nahversorgungs- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente liegen ebenfalls unterhalb der Vergleichswerte. Die Verkaufsflächendichte in Heusenstamm von rd. 930 qm je Einwohner fällt deutlich unterdurchschnittlich aus. Hieraus lässt sich ein gewisser Nachholbedarf ableiten. Seite

62 Quelle: Dr. Lademann & Partner 6.2 Bedeutung der Innenstadt im Einzelhandelsgefüge Bei der Betrachtung des Verkaufsflächenanteils der Innenstadt an der Gesamtverkaufsfläche der Stadt Heusenstamm erreicht diese mit rd qm (analog eines Verkaufsflächenanteils von rd. 8 %) bei Weiten nicht die kritische Masse. Die höchsten Verkaufsflächenanteile entfallen auf die zentrenrelevanten Sortimente, auch wenn eine Zentrenrelevanz der einzelnen Sortimente faktisch nicht vorliegt. Heusenstamm Die Innenstadt erreicht mit ihrem Anteil von durchschnittlich 8 % bei Weitem nicht die notwendige Dominanz. Verkaufsflächenanteil der Innenstadt 100% 80% 60% übriges Stadtgebiet 40% 20% 0% Innenstadt Abbildung 21: Verkaufsflächenanteil der Innenstadt an der Gesamtstadt Bei differenzierter Betrachtung zeigt sich zudem, dass sich das innerstädtische Angebot auf zwei Standortlagen verteilt: Während die Innenstadt von Heusenstamm mit einem hohen Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten rd qm umfasst, entfallen auf das Nebenzentrum rd qm überwiegend nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche (ohne Planvorhaben). Die Standortlagen Innenstadt und Nebenzentrum stehen aufgrund der unterschiedlichen Profilierung zwar nicht im direkten Wettbewerb, gleichwohl schränkt die komplementäre Struktur die Entwicklungsperspektiven einer ausstrahlungsstarken Innenstadt ein. Die schwierige Ausgangslage wird auch im Seite

63 Vergleich des Verkaufsflächenanteils der beiden Zentren mit dem bundesdeutschen Durchschnitt von rd. 35 % für (monozentrische) Innenstädte in Mittelzentren deutlich. Das Ausbaupotenzial im Bereich nahversorgungs- und zentrenrelevanter Sortimente sollte ergriffen und gezielt in die innerstädtische Haupteinkaufslage gelenkt werden vorausgesetzt es sind Potenzialflächen für mehrere größerflächige, nachfragegerechte Einzelhandelsnutzungen vorhanden. Auch im Vergleich zu anderen von Dr. Lademann & Partner untersuchten Mittelzentren liegt die Citydichte 24 insgesamt und jeweils in den drei Hauptbranchen nahversorgungsrelevante Sortimente, zentrenrelevante Sortimente und nichtzentrenrelevante Sortimente deutlich unterhalb der Spannbreite. Branchen Citydichte der Stadt Heusenstamm im Vergleich Tabelle 11: Citydichte der Innenstadt im Vergleich Heusenstamm Flächendichte* Spannbreite Mittelzentren** Nahversorgungsrelevanter Bedarf Zentrenrelevanter Bedarf Nicht-zentrenrelevanter Bedarf Summe Quelle: Eigene Berechnungen. * in qm Verkaufsfläche je Einwohner. ** Vergleichswerte für Mittelzentren aus anderen Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner. Die Heusenstammer Innenstadt verfügt mit weniger als 10 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche über eine deutlich unterdurchschnittliche Citydichte. Dies ist insbesondere auf die Kleinteiligkeit der Angebotsstruktur und die bislang fehlende Flächenverfügbarkeit für großflächige Einzelhandelsentwicklungen zurückzuführen. 24 Citydichte = Verkaufsflächenausstattung der Innenstadt je Einwohner bezogen auf die Gesamtstadt. Seite

64 6.3 Nahversorgungssituation in Heusenstamm Eines der zentralen städtebaulichen Ziele ist die flächendeckende und leistungsfähige Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs. Im Stadtgebiet von Heusenstamm sind mit Stand März 2014 insgesamt drei strukturprägende Betriebe des nahversorgungsrelevanten Bedarfs (ab ca. 300 qm Verkaufsfläche, ohne LEH-Kleinflächen, Drogerie- und Getränkemärkte und Spezialanbieter) mit einer Verkaufsfläche (ohne Randsortimente) von rd qm angesiedelt. Inklusive der Drogerie- und Getränkemärkte sowie der Kleinflächen (Lebensmittelhandwerk u.a.) liegt die Flächendichte im nahversorgungsrelevanten Bedarf bei ca. 420 qm Verkaufsfläche je Tausend Einwohner. 25 Die Verkaufsflächendichte liegt damit unterhalb des bundesdeutschen Durchschnitts von rd. 500 qm je Einwohner. Als Mittelzentrum kommt Heusenstamm eine gewisse Versorgungsfunktion für das Marktgebiet zu. Neben der bereits erfolgten bzw. gesicherten qualitativen Aufwertung der Nahversorgungsstrukturen (Abbau struktureller Defizite durch Anpassung der Größenstrukturen) wird es perspektivisch auf gezielte Arrondierungen im Bereich nahversorgungsrelevanter Sortimente (v.a. Drogeriewaren) ankommen. Zur Bewertung der Nahversorgungssituation bzw. der räumlichen Verteilung des Angebots wurden die aktuell betriebenen - Nahversorgungsbetriebe im Stadtgebiet ab einer Verkaufsfläche von ca. 300 qm (ohne Drogerie- und Getränkefachmärkte) kartiert. Die 700-m-Isochronen um die jeweiligen Standorte entsprechen dabei durchschnittlich bis zu 10 Gehminuten. Die innerhalb dieser Radien lebenden Einwohner finden in einem fußläufigen Bereich mindestens einen signifikanten Anbieter vor, sodass die Nahversorgung grundsätzlich gegeben ist. 25 Durch den geplanten Verbrauchermarkt erhöht sich die Verkaufsflächendichte auf bis zu 500 qm je Einwohner. Seite

65 Abbildung 22: Nahversorgungssituation in Heusenstamm Wie die Karte zeigt, konzentriert sich das leistungsfähige nahversorgungsrelevante Angebot ausschließlich auf das westliche Heusenstammer Stadtgebiet. So ist für dieses zu konstatieren, dass ein Großteil der Einwohner mindestens einen signifikanten nahversorgungsrelevanten Anbieter im fußläufigen Bereich vorfin- Seite

66 det. Die Nahversorgungssituation ist in diesen Gebieten als durchschnittlich zu bewerten. 26 Im östlichen Stadtgebiet einschließlich des peripheren Ortsteils Rembrücken verfügen bis zu Einwohner von Heusenstamm (38 %) allerdings über keinen leistungsfähigen Nahversorger im fußläufigen Wohnumfeld. Diesbezüglich sei jedoch darauf hingewiesen, dass es sich bei Rembrücken (ca Einwohner) um einen Bereich handelt, in dem die Bereitstellung einer sowohl nach quantitativen wie auch qualitativen Aspekten genügenden Versorgungsstruktur ökonomisch nicht tragfähig ist. Alternative Nahversorgungskonzepte (VKF deutlich unterhalb von 800 qm) können in Form von Kleinflächenkonzepten, im Rahmen von regionalen Förderprogrammen bzw. (sozialen) Integrationsansätzen wie auch aus bürgerlichen Engagement etabliert werden. Da diese alternativen Kleinflächenkonzepte aus Sicht der Wirtschaftlichkeit schwer zu betreiben ist, ist eine Umsetzung eher unwahrscheinlich. Zur Stabilisierung und Weiterentwicklung der drei bestehenden Einzelhandelslagen (Innenstadt, Centrum und Ergänzungsstandort) sollten daher gezielt die leistungsfähigen Angebote an diesen gebündelt werden. Dies impliziert zugleich die Sicherung und Verbesserung der Erreichbarkeit der strukturprägenden Nahversorger im Stadtgebiet. Neben dem bereits gesicherten Verbrauchermarktvorhaben am Standort Alte Linde ist ein weiteres Potenzial für die Ansiedlung von Nahversorgern u.e. ausschließlich in der östlichen Innenstadt und dem Ergänzungsstandort zu identifizieren. Qualitativ wird das nahversorgungsrelevante Angebot durch zwei Vollsortimenter geprägt, die zusammengenommen gut 81 % der relevanten nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche (exkl. Kleinflächen unter 300 qm VKF, Getränke- und Drogeriemärkte sowie Lebensmittelhandwerk) einnehmen. Damit ist im Vergleich zum bundesdeutschen Durchschnitt ein Überhang an vollsortimentierten Lebensmittelangeboten zu erkennen, der durch das nahversorgungsrelevante Vorhaben am Standort Alte Linde sogar noch weiter ausgebaut werden wird (+ 5 %-Punkte). 26 Nach Realisierung des Planvorhabens am Standort Alte Linde ist die Situation als gut zu bewerten. Seite

67 Anteile der Betriebsformen des klassischen LEH (gemessen an der VKF der Betriebe)* Anteil Stadt Anteil Deutschland Abweichung in %- Punkte Vollsortimenter 81% 61% 20% Discounter 19% 39% -20% Summe 100% 100% 0% Quelle: Dr. Lademann & Partner GmbH und EHI Handel aktuell 2010/2011. *Ohne Kleinflächen unter 400 qm u. Spezialeinzelhandel. Tabelle 12: Anteile der Betriebsformen des klassischen LEH Ein Vergleich mit üblichen Betriebsgrößen verdeutlicht, dass der strukturprägende Lebensmitteleinzelhandel zeitgemäß dimensioniert ist 27. Vielmehr geht es perspektivisch darum, wirtschaftlich tragfähige Lebensmittelbetriebe an den wesentlichen Standortlagen (und somit dezentral konzentriert) zu bündeln, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben. Rein quantitativ verfügt die Stadt Heusenstamm über eine unterdurchschnittliche nahversorgungsrelevante Ausstattung. Zur Sicherung der wohnungsnahen Grundversorgung sollten an den drei wesentlichen Standortlagen zeitgemäße Lebensmittelbetriebe (VKF > 800 qm) gebündelt werden. 27 Der Rewe-Markt in der Alten Linde wird kurzfristig auf dem Nachbargrundstück durch einen zeitgemäßen Neubau ersetzt (baurechtlich bereits gesichert). Seite

68 6.4 Zentralitätsanalyse für den Einzelhandel in Heusenstamm Die Einzelhandelszentralität (Z) bildet das Verhältnis des am Ort getätigten Umsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage ab: Einzelhandelszentralität (Z) = am Ort getätigter Umsatz am Ort vorhandene Nachfrage x 100 Ist dieser Wert größer als 100, zeigt dies insgesamt Nachfragezuflüsse aus dem Umland an. Je größer der Z-Wert ist, desto stärker ist die Sogkraft, die vom zentralen Ort ausgeht. Ein Wert unter 100 zeigt an, dass hier höhere Nachfrageabflüsse an das Umland bestehen. U.a. kann man also an der Zentralität die Einzelhandelsattraktivität eines zentralen Orts im Vergleich zu anderen, konkurrierenden Kommunen ablesen. Auf Basis der Umsatzschätzung ergibt sich für das Mittelzentrum Heusenstamm eine einzelhandelsrelevante Zentralität von rd. 48 %. Der getätigte Umsatz vor Ort liegt also rd. 52 % unter der am Ort vorhandenen Nachfrage. Dieser Zentralitätswert zeigt, dass der örtliche Einzelhandel aufgrund des interkommunalen Wettbewerbs sowie des E-Commerce nicht ausreichend dazu in der Lage ist, einen größeren Teil der vor Ort vorhandenen Nachfrage zu halten; darüber hinaus weist der Wert gemäß der mittelzentralen Versorgungsfunktion auf eine moderat steigerbare Nachfrageabschöpfung des unmittelbar angrenzenden Umlands sowie auf durch Streukunden (v.a. Pendler) induzierte Zuflüsse hin. Die einzelnen Branchenzentralitäten geben Aufschluss über die Angebotsstärken und -schwächen des Einzelhandels der Stadt Heusenstamm sowie über die branchenspezifische interkommunale Konkurrenzsituation. Seite

69 Quelle: Dr. Lademann & Partner Heusenstamm Die Branchenzentralitäten deuten sortimentsübergreifend auf Angebotsschwächen hin. Es sind strukturelle Defizite erkennbar. Zentralität (in %) Abbildung 23: Einzelhandelsrelevante Zentralitäten in der Stadt Heusenstamm Die Branchenzentralität beträgt innerhalb des nahversorgungsrelevanten Bedarfs rd. 62 %. Dies weist auf eine moderate Nachfragebindung und - abschöpfung hin. Naturgemäß werden Kaufkraftzuflüsse auch über Kopplungskäufe von Pendlern und Kunden generiert, die ursächlich andere Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote aufsuchen, bzw. auf der Durchfahrt sind. Allerdings bedeutet dies umgekehrt, dass ein nicht unerheblicher Teil der Heusenstammer Nachfrage an Einzelhandelsformate im Umland abfließt, die nicht in Heusenstamm ansässig sind. Die zentrenrelevanten Sortimente weisen einen Zentralitätswert in Höhe von rd. 39 % auf. Die Zentralität ist jedoch unterschiedlich zu bewerten. Grundsätzlich bestehen Zentralitätsspielräume in sämtlichen Sortimentsbereichen, v.a. bei den modischen und elektronischen Artikeln. Dabei ist insbesondere auf einen größeren Anteil filialisierter und fachmarktorientierter Betriebe hinzuwirken. Bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten liegt die einzelhandelsseitige Zentralität aufgrund des umfangreichen Angebots im Umland auf einem äußerst niedrigen Niveau von rd. 29 %. Ausbaupotenzial besteht z.b. im Seg- Seite

70 ment Bau- und Gartenbedarf, gleichwohl vor dem Hintergrund der Wettbewerbssituation sowie der begrenzten Nachfrageplattform ein deutlicher Zentralitätsausbau eher unwahrscheinlich ist. Per saldo fließen dem Einzelhandel in Heusenstamm mehr als 50 % der örtlichen Nachfrage ab. Die unterdurchschnittlichen Einzelhandelszentralitäten deuten auf strukturelle Defizite (u.a. Betriebsgrößenstruktur, Filialisierungsgrad), die es in größeren Teilen abzubauen gilt. 6.5 Analyse der Nachfrageverflechtungen Der Zentralitätswert ist eine Saldo-Größe aus den Nachfragezuflüssen aus dem Umland und den Nachfrageabflüssen aus der Stadt Heusenstamm in das Umland. Mit Hilfe einer Nachfragestromanalyse können diese Zu- und Abflüsse quantifiziert werden. Entsprechend den Ergebnissen der Nachfragestromanalyse, die im Wesentlichen auf der Umsatzschätzung, der Zentralitätsanalyse sowie den telefonischen Verbraucher-, Experten- und Händlerbefragungen aufbaut, liegt die Nachfragebindung in Heusenstamm über alle Sortimente bei ca. 38 %, sodass die Abflüsse rd. 77 Mio. p.a. betragen. Die gesamtstädtische Nachfragebindung resultiert aus einer unterdurchschnittlichen Bindungsquote von ca. 50 % im periodischen Bedarf, da nahversorgungsrelevante Einkäufe i.d.r. am Wohn- und/oder Arbeitsort getätigt werden. Heusenstamm verfügt als Mittelzentrum über ein gewisses Nahversorgungsangebot. Allerdings sind signifikante Nachfrageabflüsse erkennbar. Bei dem aperiodischen Bedarf liegt die Nachfragebindung von bis zu 25 % angesichts der mittelzentralen Versorgungsfunktion, aber auch unter Berücksichtigung der Wettbewerbsintensität auf einem noch ausbaufähigen Niveau. Nachfrageabflüsse resultieren aktuell vor allem aus Lücken im Angebotsprofil im Bereich des mittel- bis höherwertigen Einzelhandels und fachmarktorientierter Großflächen. Ein moderater Ausbau der Nachfragebindung sollte daher Ziel der künftigen Einzelhandelsentwicklung sein. Dem steht ein Brutto-Zufluss von insgesamt etwa 13 Mio. p.a. gegenüber. Dieser Nachfragezufluss resultiert aus der Abschöpfungsquote aus dem Marktgebiet der Stadt Heusenstamm in Höhe von rd. 10 Mio. (Zone 2) zuzüglich der Poten- Seite

71 Quelle: Dr. Lademann & Partner (Werte gerundet) zialreserve durch Pendler, Gelegenheitskunden u.ä. von insgesamt rd. 3 Mio. (ca. 5 %). Heusenstamm Nachfragestromanalyse Nachfragepotenzial Heusenstamm: 124 Mio. Einzelhandelsumsatz Heusenstamm: 60 Mio. 38% % gebundene Nachfrage Nachfrageabflüsse rd. 78% Nachfragepotenzial Umland (Zone 2): 131 Mio % 92% Abgeschöpfte Nachfrage Im Umland gebundene Nachfrage rd. 17% 0 3 rd. 5% Umsatz in Mio. Potenzialreserve Zone 2 Zone 1 Abbildung 24: Nachfragestromanalyse des Einzelhandels in Heusenstamm Der lokale Einzelhandel kann rd. 38 % der eigenen Nachfrage vor Ort halten. Darüber hinaus fließen rd. 13 Mio. von außen zu (Umland sowie Potenzialreserve). Dies zeigt, dass der örtliche Einzelhandel zurzeit dem Versorgungsauftrag eines Mittelzentrums nicht ausreichend gerecht wird. 6.6 SWOT-Analyse zum Einzelhandelsstandort Heusenstamm In die Stärken- und Schwächenanalyse sind neben den gutachterlichen Empfehlungen auch die Ideen und Einschätzungen der Experten eingeflossen. Die wichtigsten Stärken des Einzelhandelsstandorts Heusenstamm lassen sich wie folgt charakterisieren: Der Einzelhandelsstandort kann überwiegend von stabilen, teilweise überdurchschnittlichen sozioökonomischen Rahmendaten profitieren. Seite

72 Die Einzelhandelsangebote in Heusenstamm sind aus den Wohngebieten gut erreichbar. Der hohe Anteil inhabergeführter Betriebe ermöglicht ein persönliches und serviceorientiertes Einkaufen. Die innerörtliche Wettbewerbssituation ist als unterdurchschnittlich zu bezeichnen, wodurch die Flächenleistung überdurchschnittlich ausfällt. Der Ergänzungsstandort mit den fachmarktorientierten Betrieben trägt im wesentlichen Maße zur Wahrnehmung der mittelzentralen Funktion bei. Er wirkt zentralitätsbildend für das Marktgebiet. Die wesentlichen Schwächen des Einzelhandels in Heusenstamm lassen sich aus unserer Sicht wie folgt zusammenfassen: Die äußerst intensive Wettbewerbssituation spiegelt sich in einer unterdurchschnittlichen Zentralität sowie Nachfragebindung- und -abschöpfung wider. Die Heusenstammer Innenstadt verfügt über keine kritische Masse. Ein großflächiger Magnetbetrieb ist nicht vorhanden. Vielmehr liegt eine geringe Nutzungsdichte der kleinstflächigen Betriebe vor. Die Citydichte liegt mit nur 8 % deutlich unterhalb üblicher Werte. Eine Zentrenrelevanz der einzelnen Sortimente liegt bis auf Uhren/Schmuck und Optik faktisch nicht vor. Die geringe Verkaufsflächenausstattung gepaart mit erheblichen Sortimentsund Angebotslücken verteilt sich auf mehrere Standortlagen und wirkt hierdurch tendenziell zersplittert. Die Ausbildung von drei Standortlagen wirkt sich limitierend auf die Einzelhandelsentwicklung aus. Es bedarf einer deutlicheren Profilbildung, um die Ausstrahlkraft der definierten Einzelhandelslagen und damit die mittelzentrale Funktion insgesamt - zu stärken. Gerade die zentrenrelevanten Sortimente weisen Sortimentslücken auf, wodurch ein überproportionaler Nachfrageabfluss vorliegt. In einigen Sortimentsbereichen liegen rückläufige Einkaufsorientierungen vor. Es gibt allerdings Entwicklungspotenziale, die noch nicht ausgeschöpft sind. Folgende Chancen eröffnen sich für die Einzelhandelsentwicklung in Heusenstamm und sollten gezielt aktiviert und genutzt werden: In den drei prägenden Standortlagen des Einzelhandels sind Potenzialflächen vorhanden, die sich für die Weiterentwicklung grundsätzlich eignen. Es ist eine Stärkung der drei Standortlagen möglich, damit jede sich zeitgemäß und attraktiv aufstellen kann. Es gilt, die Einzelhandelslagen neben quantitativen Seite

73 Maßnahmen insbesondere in der strukturellen Zusammensetzung zu optimieren (Sortimentsvielfalt, Sortimentstiefe, Betriebsformen- und Größenmix). Zum Teil liegen städtebauliche Missstände bzw. Mindernutzungen vor, die im Kontext eines Ansiedlungsvorhabens beseitigt werden könnten. Die deutlichen Defizite in der Angebotsstruktur generieren in annähernd jedem Sortiment Verkaufsflächenspielräume. Dieses Potenzial steht für die (quantitative) Profilbildung der jeweiligen Standortlagen zur Verfügung. Die Kundenfrequenzen und Synergieeffekte mit vorhandenen Nutzungen könnten durch eine Ansiedlung von größerflächigen Betrieben (v.a. Lebensmittelmarkt, Fachmärkte) maßgeblich erhöht werden. Bei einer größeren Entwicklung bietet sich die Chance, Betriebsformate und Konzepte nach Heusenstamm zu holen, die bislang noch nicht in Heusenstamm ansässig sind. Durch ein vielfältiges Angebot könnte Heusenstamm auch im Spannungsumfeld der einzelhandelsseitig deutlich stärkeren Nachbarstädte adäquat Stand halten. Dennoch bestehen auch Risiken, die berücksichtigt und überwunden werden müssen: Ein wichtiger Fakt ist die fehlende Verfügbarkeit von großzügigen Flächen mit Schlüsselfunktion. Gerade in der Innenstadt ist lediglich eine Fläche für den Abbau einer Sortimentslücke (Lebensmittelmarkt) vorhanden. Der Fokus der Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandorts insgesamt sollte nicht weiterhin ausschließlich auf die Innenstadtentwicklung (Potenzialfläche Baake) gelegt werden. Bei fehlender Bereitschaft des Eigentümers würde sich die restriktive Strategie Verharren hemmend auf die Profilierungsmöglichkeiten sonstiger Standorte auswirken. Es besteht die Gefahr, dass Potenziale überschätzt werden, wodurch ein Verdrängungswettbewerb zu Lasten des Bestandeinzelhandels eintreten könnte. Größerflächige Ansiedlungsbegehren sollten daher fundiert (z.b. auf Basis des vorliegenden Einzelhandelskonzepts und einer Einzelfallprüfung) hinsichtlich der Chancen und Risiken abgewogen werden. Seite

74 7 Einzelhandelskonzept für die Stadt Heusenstamm 7.1 Tragfähigkeitsrahmen für die Entwicklung des Einzelhandels bis Antriebskräfte der Einzelhandelsentwicklung Für die weitere Entwicklung der Stadt Heusenstamm als Einzelhandelsstandort ist die Frage entscheidend, welche Perspektiven der Einzelhandel in Heusenstamm insgesamt besitzt. Die grundsätzlichen Hauptantriebskräfte der Einzelhandelsexpansion sind in erster Linie Wachstumskräfte (Bevölkerungs- und Demografieentwicklung, Kaufkraftentwicklung und Betriebstypendynamik); Defizitfaktoren (unzureichende Zentralitätswerte und Fernwirkung, Strukturdefizite im Angebotsmix, unterdurchschnittliche Flächenausstattung und kleinräumige Versorgungslücken). Betrachtet man Wachstums- und Defizitfaktoren aus der lokalspezifischen Situation der Stadt Heusenstamm heraus, zeichnen sich folgende Entwicklungstendenzen ab: Die Einwohnerzahlen in Heusenstamm und der Region werden perspektivisch leicht rückläufig sein. Daraus wird der Einzelhandel künftig keine positiven Impulse generieren können. Die demografische Entwicklung bewirkt zunehmend Veränderungen im Einkaufsverhalten. Es steigt damit auch die Bedeutung einer fußläufigen bzw. im modal split gut erreichbaren Nahversorgung. Von der Kaufkraftentwicklung bzw. der Entwicklung der im Bundesvergleich überdurchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben werden perspektivisch ebenfalls keine signifikanten Impulse für die Einzelhandelsentwicklung ausgehen. Zudem ist nochmals auf die steigende Bedeutung des Onlinehandels hinzuweisen. Seite

75 Die Betriebstypendynamik ist auch für Heusenstamm zu beobachten: so ist davon auszugehen, dass aus den allgemeinen Strukturverschiebungen zu Gunsten der Großflächen 28 auch hier Verkaufsflächenpotenziale entstehen. Die Einzelhandelszentralität bewegt sich insgesamt auf einem für ein Mittelzentrum unterdurchschnittlichen Niveau. In allen Sortimentsbereichen sind noch Zentralitätsdefizite zu erkennen, die entsprechend der mittelzentralen Versorgungsfunktion und der Tragfähigkeit/Wettbewerbssituation im Raum abgebaut werden sollten. Die Flächenausstattung liegt in Heusenstamm insgesamt ebenfalls auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Ein Ausbau der Nachfragebindung und -abschöpfung erscheint möglich und langfristig zielführend. Dies setzt voraus, dass sich die Einzelhandelsangebote an den funktional richtigen Stellen befinden. Darüber hinaus sind strukturelle Defizite in Heusenstamm feststellbar: der zu geringe Verkaufsflächenanteil der Innenstadt, erhebliche Angebotsdefizite in allen Sortimenten sowie einem unausgeglichenen Betriebsgrößenmix. Es sind räumliche Versorgungslücken in der Nahversorgung gegeben. Diese werden jedoch voraussichtlich aufgrund der fehlenden Tragfähigkeitspotenziale nicht vollständig geschlossen werden können. In diesem Zusammenhang ist jedoch nochmals zu erwähnen, dass im Zuge des demografischen Wandels und einer eingeschränkten Mobilität die wohnortnahe Versorgung immer mehr an Bedeutung gewinnt. Über diesen weitgehend verdrängungsneutralen Entwicklungsrahmen hinaus ergeben sich zusätzliche Expansionspotenziale durch die Berücksichtigung einer stärkeren Nachfragebindung und -abschöpfung. Dies impliziert, dass den stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten, die richtigen Sortimente und Betriebstypen gezielt zugeordnet werden. Die Arrondierungen an den bestehenden Einzelhandelslagen führen zur Verbesserung und Steigerung der Attraktivität des Einzelhandelsangebots (stärkere Ausstrahlungskraft). 28 Die Betriebstypendynamik wird weiter dafür sorgen, dass der Flächenanspruch der Einzelhandelsbetriebe (auch der im Bestand) um etwa 0,3 % p.a. steigen wird. Seite

76 Spielräume zum Ausbau des Einzelhandelsangebots ergeben sich damit v.a. aus folgenden Quellen: Heusenstamm Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Heusenstamm Wachstumsfaktoren Defizitfaktoren Zentralitätsdefizite Bevölkerungsentwicklung und demografischer Wandel Pro-Kopf- Nachfrage Verkaufsflächenentwicklung in Heusenstamm bis 2025 Strukturelle Defizite Betriebsformenwandel Mittelzentrale Versorgungsfunktion bringt Impulse für die Entwicklung in Heusenstamm Räumliche Versorgungslücken bringt keine Impulse für die Entwicklung in Heusenstamm Abbildung 25: Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Heusenstamm Seite

77 Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner * Werte gerundet Expansionsspielräume Unter Berücksichtigung der o.g. Faktoren errechnet sich für Heusenstamm ein tragfähiger Flächenrahmen bis zum Jahr 2025 von insgesamt rd bis qm Verkaufsfläche 29. Der Expansionsrahmen für die Stadt Heusenstamm 30 entfällt in der sektoralen Differenzierung auf die in der Tabelle dargestellten Branchen: Heusenstamm Expansionsrahmen* für die Weiterentwicklung des Einzelhandels bis zum Jahr 2025 Faktoren Nahvers. Sort. Zentrenrel. Sort. Nicht-zent. Sort. Summe VKF-Bestand in qm Weitgehend verdrängungsneutraler Expansionsrahmen 2025 Zusätzliche Potenziale aus weiterer Erhöhung der Nachfragebindung und -abschöpfung Summe 2025 in qm Abbildung 26: Expansionsrahmen für die Weiterentwicklung des Einzelhandels 29 Die jeweils kleinere Zahl der Spannbreite entspricht dabei einem weitgehend verdrängungsneutralen Entwicklungsrahmen. Strebt man eine weitere Erhöhung der Nachfragebindung und abschöpfung an, sind Flächenentwicklungen bis zum oberen Bereich der Spannbreite rechnerisch möglich. Es bedarf allerdings bei der Beurteilung eines Einzelhandelsvorhabens einer gewissenhaften Abwägung der möglichen Entscheidungsfolgen. Für die Stadt Heusenstamm sind Risiken (Umsatzeinbußen zu Lasten des Bestandseinzelhandels) und Chancen (z.b. Sicherung und Ausbau der mittelzentralen Versorgungsfunktion) gleichermaßen zu berücksichtigen. Vor dem Hintergrund des Nachhaltigkeitsprinzips sind dabei vor allem langfristige Auswirkungen zu bewerten. Eine langfristig vertane Chance ist damit gegen einen kurzfristigen Schaden und umgekehrt abzuwägen. Es gilt also, für den Einzelfall möglichst umfassend Argumente zusammenzutragen, die einen Nachweis der gewissenhaften Abwägung darstellen. 30 Ohne Planvorhaben. Seite

78 Der Expansionsrahmen lässt sich in einzelne Branchengruppen untergliedern. Grundsätzlich sollten die Expansionspotenziale der einzelnen Branchen wie folgt genutzt werden: Nahversorgungsrelevante Sortimente insgesamt rd bis qm VKF: Hinsichtlich der steigenden Relevanz einer flächendeckenden, (fußläufigen) Erreichbarkeit von Lebensmittelanbietern sind nahversorgungsrelevante Sortimente vorrangig in den drei prägenden Einzelhandelslagen anzusiedeln. Dabei erzeugen Lebensmittelmärkte Frequenzen für die Funktionsstabilität der Zentren und des Ergänzungsstandorts. Überdies stellen diese eine wesentliche Voraussetzung zur Ansiedlung weiterer Filialisten (z.b. aus dem Drogeriewarenbereich) dar. Im Fokus kann zudem in städtebaulichintegrierten Lagen mithilfe der Ansiedlung kleinflächiger Lebensmittelgeschäfte die Schließung räumlicher Versorgungslücken stehen (Mantelbevölkerung). Zentrenrelevante Sortimente insgesamt rd qm bis qm VKF: Vertiefung und Verbreiterung des bestehenden Angebots durch Erweiterungen und gezielte Neuansiedlungen mittelzentraler Angebote, v.a. Filialisten mit den Sortimenten Bekleidung/Schuhe, Elektroartikel, Spiel-/Sportwaren. Dabei sollte ein Schwerpunkt auf die Ansiedlung mittelpreisiger Filialisten und fachmarktorientierter Konzepte gelegt werden. Mehrere Fachmärkte oberhalb der vorhandenen Verkaufsflächendimensionierungen (>300 qm VKF) können zur Ergänzung der bisher kleinteiligen Betriebstypenstruktur und zur Steigerung der Ausstrahlungskraft der Heusenstammer Innenstadt beitragen. Da das Potenzial nicht vollständig von der Innenstadt absorbiert werden kann (fehlende Flächenpotenziale), sollte ein größerer Teil des Flächenrahmens am Ergänzungsstandort ausgeschöpft werden. Parallel sollte kein Ausbau an sonstigen Streulagen erfolgen, bzw. als Randsortiment auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche eines Vorhabens begrenzt werden. Vorhaben, deren Dimensionierungen oberhalb der ermittelten Expansionspotenziale liegen, sind dann denkbar, wenn mindestens folgende Kriterien erfüllt werden: Gesamtvorhaben nicht in Innenstadt integrierbar, stadtentwicklungspolitisch gewünschter Standort (zentraler Versorgungsbereich oder Ergänzungsstandort), deutliche Verbesserung des Einzelhandelsangebots (Impulsprojekt), Seite

79 das zugleich mit den Zielen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung (multifunktionales Hauptzentrum, grundversorgungsorientiertes Nebenzentrum; autokundenorientierter, funktionaler Ergänzungsstandort) korrespondiert. Nicht-zentrenrelevante Sortimente insgesamt rd qm bis qm VKF: Diese sind aufgrund ihres flächenextensiven Charakters und dem häufig damit verbundenen autokundenorientiertem Einkaufsverkehr vorzugsweise an bestehenden Agglomerationen anzusiedeln, da von diesen Branchen keine zentrumsbildenden Funktionen ausgehen. Beispielsweise handelt es sich hierbei um Fachmarktnutzungen mit dem Schwerpunkt Einrichtung (Betten/Matratzen) oder Gartenbedarf. Vorrangig sollte der Flächenrahmen allerdings zur gezielten (Sortiments-)Erweiterung bereits bestehender Betriebe interpretiert werden. Davon müssen gesicherte Planvorhaben wieder abgezogen werden. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass es sich bei diesem Expansionsrahmen nur um einen groben Orientierungsrahmen handelt, der unter Abwägung der Vor- und Nachteile ggf. auch leicht überschritten werden kann. Bei deutlicher Überschreitung des verdrängungsneutralen Expansionsrahmens ist eine detaillierte Verträglichkeitsprüfung des konkreten Vorhabens erforderlich. Der Bruttoentwicklungsrahmen für den Einzelhandel in Heusenstamm umfasst rd bis qm Verkaufsfläche. Konkrete Ansiedlungsvorhaben und erweiterungsvorhaben sind vor dem Hintergrund der räumlichen Versorgungssituation und der mittelzentralen Versorgungsfunktion zu prüfen. Seite

80 7.2 Strategische Orientierungsprinzipien Der stationäre Einzelhandel vermag durch einen vielfältigen Betriebstypen- und Standortmix die Urbanität und Attraktivität eines zentralen Orts, aber auch seine Prosperität positiv zu beeinflussen. Diese primär städtebaulichen Ziele lassen sich jedoch nur erreichen, wenn durch die Bauleitplanung die investitionsseitigen Voraussetzungen geschaffen werden, sodass sich eine Nachfrage nach städtebaulich erwünschten Standorten einstellt, die der betriebswirtschaftlichen Tragfähigkeit gerecht wird. Gerade im Zuge einer anhaltenden Verkaufsflächenentwicklung wird daher generell versucht, die Bauleitplanung im Einzelhandel am Prinzip der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung des Standortnetzes zu orientieren. Eine derartige arbeitsteilige Versorgungsstruktur lässt sich jedoch im Wettbewerb nicht ohne bauleitplanerische Rahmenbedingungen erhalten bzw. herbeiführen. Es kommt dabei darauf an, eine innenstadtverträgliche Verkaufsflächenentwicklung an der Peripherie sowie eine gezielte Verbesserung der ökonomischen Rahmenbedingungen der Innenstadt sicherzustellen. Neben der räumlichfunktionalen Arbeitsteilung als leitendes Prinzip der Stadtentwicklung kann bauleitplanerisch die Sogkraft des Einzelhandels durch den Grad der Standortkonzentration (Agglomerationsgrad) beeinflusst werden. Generell gilt, dass ein auf viele Standorte zersplittertes Einzelhandelsnetz weniger sogkräftig ist als ein stärker konzentriertes. Das Prinzip der dezentralen Konzentration lässt je nach Stadt- und Gemeindegröße eine unterschiedliche Anzahl von Standortagglomerationen zu. Seite

81 Heusenstamm Orientierung der künftigen Einzelhandelsentwicklung an den Prinzipien der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung Erhöhung der Gesamtausstrahlung durch eine unterschiedliche Profilierung der Einzelhandelsstandorte einer Stadt dezentralen Konzentration Ein auf wenige Standorte konzentriertes Einzelhandelsangebot generiert eine deutlich größere Sogwirkung als ein stark zersplittertes Einzelhandelsgefüge Abbildung 27: Strategische Orientierungsprinzipien Als Herausforderung ist dabei der sich verschärfende interkommunale Wettbewerb anzusehen. Die zentralörtliche Position der Stadt Heusenstamm sollte vor dem Hintergrund der Versorgungsfunktion für die eigene Bevölkerung und gewissermaßen für die direkt angrenzenden Siedlungsbereiche gestärkt werden. Die Einzelhandelsentwicklung sollte dabei neben der allgemeinen quantitativen Verbesserung künftig auch an einer qualitativen Verbesserung orientiert werden. Die Bemühungen zielen dabei insbesondere darauf ab, die bisher überproportional abfließenden Kaufkraftpotenziale in Richtung der drei Standortlagen Hauptzentrum, Nebenzentrum und Ergänzungsstandort umzuleiten. Konkret ist damit folgende Ausrichtung der einzelnen Standortbereiche anzusteuern: Seite

82 Quelle: Dr. Lademann & Partner Heusenstamm Strategieempfehlung: Stärken stärken - Strategie der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung: Erhöhung der Gesamtausstrahlung durch unterschiedliche Standortprofile Hauptzentrum (Frankfurter Straße) als wichtigster Einzelhandels- Standort: Konzentration der beratungsintensiven, zentrenrelevanten Angebote mit Fachgeschäftscharakter + Nebenzentrum (Centrum Alte Linde) als ergänzende Versorgung des westlichen Stadtgebiets und der Pendler (stärkerer Fokus auf Grundversorgung) + Ergänzender Standort (Werner-von-Siemens- Straße, Industriestraße) als fachmarktorientierter Ergänzungsstandort für die autoorientierte Massenversorgung ( Lastkauf ) Gleichzeitig restriktive und kritische Bewertung von Vorhaben in Streulagen Abbildung 28: Strategieempfehlung Grundsätzliche Entwicklungsstrategie Stärken stärken, hierbei Verstärkung der Positionierung der Innenstadt als tragender Einzelhandelsstandort durch die Konzentration von höherwertigen, weniger transportsensiblen Angeboten. Der Schwerpunkt sollte hier auf den sog. Lustkauf gelegt werden. Der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente sollte dabei gesichert und weiter ausgebaut werden. Es gilt die Profilbildung des inhabergeführten Einzelhandels und arrondierender einzelhandelsnaher Nutzungen zu sichern. Überdies sollte ein Mindestmaß (1-3 Betriebe) an großflächigen und sogkräftigen Magnetbetrieben vorgehalten werden, da diesen Frequenz erzeugende Wirkung zukommt. Das Nebenzentrum sollte primär auf eine funktionsfähige Grundversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs ausgerichtet werden. Neben der wohnungsnahen Versorgung des westlichen Stadtgebiets kommt diesem auch eine gewisse Versorgungsaufgabe für die Pendler und für die Durchreisenden zu. Neben dem kleinteiligen, beratungsintensiven Einzelhandelsangebot der Innenstadt kommt dem Ergänzungsstandort die Funktion als Standort für die autoorientierte Massenversorgung ( Lastkauf ) i.s. des Versorgungseinkaufs Seite

83 zu. D.h. das Profil soll hier auch zukünftig auf den rein versorgungsorientierten Einkauf typischer Kofferraumsortimente ausgerichtet sein und sich damit auf ein zu den beiden Zentren arbeitsteiliges, fachmarktorientiertes Profil konzentrieren. Die Ansiedlung von Einzelhandelsangeboten sollte in Abwägung mit der Entwicklungsvorstellung der zentralen Versorgungsbereiche sowie durch einen Nachweis der Verträglichkeit bewertet werden und v.a. einen Fachmarktansatz verfolgen. Darüber hinaus sollte eine restriktive und kritische Bewertung von Vorhaben in Streulagen erfolgen, um eine weitere Zersplitterung der Einzelhandelsstrukturen zu vermeiden. Seite

84 8 Potenzialflächenbewertung In den vorausgegangenen Kapiteln konnte herausgearbeitet werden, dass die Stadt Heusenstamm aufgrund der geringen Verkaufsflächenausstattung (insbesondere im zentrenrelevanten Bedarfsbereich) hohe Kaufkraftabflüsse verzeichnet, gleichzeitig jedoch über ein hohes einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial und daraus resultierendes, signifikantes Ausbaupotenzial verfügt. Vor diesem Hintergrund wurde untersucht, welche Bereiche im Stadtgebiet zukünftig für die Weiterentwicklung des Heusenstammer Einzelhandels als geeignet erscheinen bzw. für welche kurz- bis mittelfristig Ansiedlungs- oder Erweiterungsvorhaben möglicherweise zu erwarten sind. Es wurden dabei v.a. zwei kurzfristig für großflächige Einzelhandelsentwicklung in Frage kommende Potenzialflächen hinsichtlich der Eignung für Einzelhandelsnutzungen ermittelt und hinsichtlich einer Kompatibilität mit den Zielen des s überprüft. Hierfür wurde eine detaillierte einzelhandelsspezifische Einordnung und Bewertung der einzelnen Potenzialflächen vorgenommen, die eine Priorisierung einzelner Standorte und Nutzungen ermöglicht. Die Potenzialflächenbewertung ist somit als Orientierungsrahmen für die geordnete Stadtentwicklung in Heusenstamm zu interpretieren. Seite

85 Abbildung 29: Lage der Potenzialflächen Seite

86 Beurteilung Potenzial / Planvorhaben Grundstück Mikrostandort 8.1 Potenzialfläche Reifen Baake Potenzialfläche: Reifen Baake Standort: Frankfurter Straße 14 Kriterien Potenzialflächenbewertung Angrenzend an das Hauptzentrum Frankfurter Straße; zentraler Versorgungsbereich Umfeldnutzungen versorgt das Heusenstammer Marktgebiet + Straßentyp, Verkehrsfrequenz, hohe Frequentierung, allerdings im Rahmen der Umgehungsstraße (L 3117 neu) Sichtkontakt abgestuft (Tempo-30-Zone), Gute Visibilität + Bushaltestelle direkt am Vorhabenstandort gelegen (überörtliche Linien 651, OF-30, ÖPNV OF-38 AST) + Bevölkerungsmantel Nahbereich städtebaulich-integrierte Lage innerhalb der zwei- bis dreigeschossigen (Lage zu den Siedlungsschwerpunkten) Wohnsiedlungsstrukturen + Zuschnitt, Ausnutzung, Topographie, weitere Flächenreserven externe Erschließung; Stellplätze über Frankfurter Straße aus eingerichtet + Aktuelle Nutzung/Zustand; ggf. Konfliktpotenzial rechteckig zugeschnitten, ca qm Fläche Reifen Baake; Neuordnung des Areals durch Verlagerung (Ersatzfläche erforderlich), Abriss und Neubau erforderlich; Altlasten, angrenzend an Hochwasserschutzgebiet stockender Verkehrsfluss/hohe Verkehrsdichte zu Stoßzeiten, ggf. Linksabbiegerrückstau Das Areal ist im Standortumfeld bereits einzelhandelsseitig vorgeprägt. Die gute Städtebauliche Struktur Erreichbarkeit sowie der vorhandene kleinteilige Einzelhandels- und Nutzungsbesatz + prägen die Individualität der Einzelhandelslage. o - Wettbewerbsstruktur (Lage zu Zentren/ Wettbewerb) Empfehlung zur Belegung (Potenzial, Branche, Priorität); möglicher Nutzen für Standortbereich Gesamteindruck Bewertung / Empfehlung Lage unmittelbar außerhalb des im städtischen Kontext verkaufsflächenseitig untergeordneten Hauptzentrums; im ausreichenden Abstand zu übrigen großflächigen Einzelhandelsstandorten gelegen Günstige Rahmenbedingungen bergen das Potenzial für großflächige Einzelhandelsnutzung: z.b. periodischer oder modischer Bedarf (Lebensmitteldiscounter), hierdurch Generierung von Synergieeffekten für den kleinteiligen und inhabergeführten Handel. Chance des Abbaus struktureller Defizite. Eine Ansiedlung größerflächiger Einzelhandelsnutzungen (filialisiert) würde die Ausstrahlungskraft des Heusenstammer Einzelhandels auf das Marktgebiet weiter stärken. Zudem könnten ein großflächiger Nahversorger oder mehrere mittelgroße Anbieter mit nahversorgungs- oder zentrenrelevantem Angebotsschwerpunkt Angebotsdefizite partiell abbauen. Potenzialfläche ist für größerflächige Einzelhandelsnutzung mit ca qm VKF geeignet. Ein großflächiger Nahversorger könnte Synergieeffekte auf die tradierte Handelslage generieren und die Grundversorgung im Heusenstammer Osten ausbauen. o + Tabelle 13: Potenzialflächenbewertung Reifen Baake Seite

87 Beurteilung Potenzial / Grundstück Mikrostandort 8.2 Potenzialfläche Bauhof Potenzialfläche: Bauhof Standort: Rembrücker Straße 8 Kriterien Potenzialflächenbewertung Umfeldnutzungen Streulage, Feuerwehr, Ärztehaus und Küchenstudio im direkten Standortumfeld; rd. 300 m vom Hauptzentrum und rd. 400 m vom großflächigen Möbelhaus entfernt. o Straßentyp, Verkehrsfrequenz, Sichtkontakt Rembrücker Straße fungiert als innerörtliche Erschließungsstraße, nur durchschnittlich frequentiert, aufgrund leicht zurückversetzter Lage eingeschränkte Visibilität des Prüfstandorts o ÖPNV Bushaltestelle fußläufig entfernt (überörtliche Linie OF-30) o/+ Bevölkerungsmantel Nahbereich (Lage zu den Siedlungsschwerpunkten) Lage innerhalb der zwei- bis dreigeschossigen Wohnsiedlungsstrukturen sowie gewerblichen Nutzungen o Zuschnitt, Ausnutzung, Topographie, weitere Flächenreserven rechteckig zugeschnitten, < qm Fläche o externe Erschließung; Stellplätze über Rembrücker Straße/Ostendstraße aus eingerichtet o/+ Aktuelle Nutzung/Zustand; ggf. Konfliktpotenzial Bauhof (bis 2015 im Betrieb); Neuordnung des Areals durch Abriss und Neubau erforderlich; Begrenztes Flächenpotenzial o Städtebauliche Struktur Das Standortumfeld ist u.a. durch innenstadttypische Nutzungen vorgeprägt. o Wettbewerbsstruktur (Lage zu Zentren/ Wettbewerb) Solitärstandort; in Randlage zum Hauptzentrum gelegen o Empfehlung zur Belegung (Potenzial, Branche, Priorität); möglicher Nutzen für Standortbereich Begrenztes Flächenpotenzial für größerflächige Nutzungen. Für kleineren Lebensmittelmarkt geeignet. o/+ Gesamteindruck Bewertung / Empfehlung Eine Entwicklung des Areals mit Einzelhandelsnutzungen würde die Nahversorgung verbessern. Die Potenzialfläche Bauhof sollte als Alternative zum Baake-Areal in Betracht gezogen werden, um die wohnungsnahe Grundversorgung zu stärken. Tabelle 14: Potenzialflächenbewertung Bauhof Seite

88 Beurteilung Potenzial / Planvorhaben Grundstück Mikrostandort 8.3 Potenzialflächen Alte Linde Potenzialflächen: Standort Centrum Alte Linde sowie direktes Umfeld Kriterien Standort: Nebenzentrum Alte Linde Potenzialflächenbewertung Die drei Potenzialflächen befinden sich nahe des zentralen Versorgungsbereichs Umfeldnutzungen Nebenzentrum Alte Linde; direktes Standortumfeld ist durch heterogenen + Wohnungsbau geprägt (Einfamilienhäuser, Punkthochhaus, Neubauten) Straßentyp, Verkehrsfrequenz, Sichtkontakt drei Bushaltestellen fußläufig von den Potenzialflächen/dem Zentrum entfernt (Linien ÖPNV 651, OF30, OF 96, n66) + Bevölkerungsmantel Nahbereich städtebaulich-integrierte Lage sowie in Bau befindliche Wohngebiete direkt an das (Lage zu den Siedlungsschwerpunkten) Zentrum angrenzend (120 WE) + Zuschnitt, Ausnutzung, Topographie, weitere Flächenreserven externe Erschließung; Stellplätze Aktuelle Nutzung/Zustand; ggf. Konfliktpotenzial Städtebauliche Struktur Wettbewerbsstruktur (Lage zu Zentren/ Wettbewerb) Empfehlung zur Belegung (Potenzial, Branche, Priorität); möglicher Nutzen für Standortbereich Gesamteindruck Bewertung / Empfehlung Lage an Pendlerachse L 3117 (Isenburger Straße/Ringstraße) bzw. von dieser abzweigende Erschließungstraße; aufgrund des zurzeit primär nach innen ausgerichteten Ladenbesatzes Visibilität nur teilsweise gegeben drei Areale mit jeweils < qm Fläche Fläche Leibnizstraße: Brachfläche, die unmittelbar an das Zentrum angrenzt; allerdings hinter dem KIK/BKK-Gebäude gelegen; damit nicht zum Platz hin Fläche Friedrich Baur-Straße: direkt gegenüber des Centrums gelegen; Sockelgeschoss mit vereinzelten Dienstleistungsangeboten; Obergeschosse: Wohnen und Ärztehaus; Zufahrt etwas umwegig; geringe Stellplatzanzahl, für Einzelhandel nicht mehr zeitgemäße Ladengrößen Fläche Isenburger Straße: direkt gegenüber des Centrums gelegen; Mindernutzung (ehemalige Tankstelle/Kfz-orientierte Nutzung); aufgrund hoher Frequentierung der L 3117 Zufahrt nur als Rechtsabbieger möglich; bebautes Areal Fläche Leibnizstraße am ehesten für zentrumsrelevante Nutzung geeignet; sonstige Flächen sind einerseits räumlich-funktional vom Zentrum getrennt, andererseits weisen diese zu geringe Potenziale zur Ansiedlung von größerflächigen Einzelhandelsbetrieben auf. Fläche Leibnizstraße grenzt direkt an das Nebenzentrum an. Die übrigen Flächen würden bei einer Einzelhandelsnutzung eher Kaufkraft umlenken, als Synergieefekte mit den tradierten Nutzungen zu erzeugen. Fläche Leibnizstraße: Mittelfristig für größerflächige grundversorgungsrelevante Nutzung (ggf. Umstrukturierung/Erweiterung bestehender Angebote) geeignet. Fläche Friedrich-Baur-Straße: Nahversorgungs- und zentrenrelevanter Einzelhandel ist auszuschließen. Sondierung einer angemessenen Stadteingangslösung zu empfehlen. Fläche Isenburger Straße: Vorzugsweise gesundheitsorientierte Angebote ansiedeln (Dienstleistung, Apotheke, etc.). Am Standort Alte Linde ist die Potenzialfläche Leibnizstraße am ehesten für die Weiterentwicklung des ZVBs mit größerflächigen Handelsnutzungen geeignet. Allerdings sollte die Entwicklung vor dem Kontext der (perspektivisch) hohen Verkaufsflächenausstattung des Nebenzentrums abgewogen werden. o o o - - o +/o Die Potenzialfläche Leibnizstraße kann zu einer weiteren Attraktivitätssteigerung des Nebenzentrums beitragen. Akuter Handlungsdruck ist u.a. aufgrund des geplanten Lebensmittelmarkts nicht gegeben. Prioritär gilt es bestehende Leerstände des Zentrums abzubauen und Arrondierungen vorzunehmen. o/- Tabelle 15: Potenzialflächenbewertung Alte Linde Seite

89 Beurteilung Potenzial / Planvorhaben Grundstück Mikrostandort 8.4 Potenzialfläche Aurelis Potenzialfläche: Aurelis-Gelände Kriterien Standort: Industriestraße Potenzialflächenbewertung Streulage, befindet sich rd. 200 m nördlich der Fachmarktlage, an der Werner-von- Umfeldnutzungen Siemens-Straße; jene Standortlage versorgt das Heusenstammer Marktgebiet + Straßentyp, Verkehrsfrequenz, Sichtkontakt mittlere Frequentierung der nördlichen Industriestraße; diese verbindet das südwestliche Stadtgebiet mit der Heusenstammer Innenstadt. Die Verkehrsströme des Standortumfelds (und damit auch die Sichtbeziehungen) sind derzeit v.a. auf den Bereich Philipp-Reiss-Straße/Werner-von-Siemens-Straße konzentriert ÖPNV Zwei Bushaltestellen sind fußläufig entfernt (überörtliche Linie OF-30) + o Bevölkerungsmantel Nahbereich (Lage zu den Siedlungsschwerpunkten) das weitere Standortumfeld ist durch zwei- bis dreigeschossige Wohnsiedlungsstrukturen geprägt; der Nahbereich ist allerdings durch Gewerbeimmobilien zu charakterisieren (v.a. Handelsnutzungen) o Zuschnitt, Ausnutzung, Topographie, dreieckförmiges, teils gen Nord verschmälerndes Grundstück, ca qm Fläche weitere Flächenreserven + externe Erschließung; Stellplätze Aktuelle Nutzung/Zustand; ggf. Konfliktpotenzial über Industriestraße aus eingerichtet; die direkte Anbindung an das überörtliche Straßennetz ist nicht direkt gegeben aufgelassene Bahnflächen, städtebaulicher Missstand; zusätzliche Verkehrsgenerierung könnte Konflikt mit angrenzenden Wohngebieten auslösen Das Standortumfeld ist im Süden durch fachmarktorientierte Nutzungen vorgeprägt. Städtebauliche Struktur Es fungiert als ausstrahlungsstärkste Standortlage im Heusenstammer Stadtgebiet. Das weitere Umfeld ist durch Verkehrsinfrastrukturen (Bahnlinie, Straßen/Brücke) + sowie gewerbliche Strukturen geprägt. o o Wettbewerbsstruktur (Lage zu Zentren/ Wettbewerb) Empfehlung zur Belegung (Potenzial, Branche, Priorität); möglicher Nutzen für Standortbereich Lage rd. 200 m nördlich des Ergänzungsstandorts Werner-von-Siemens-Straße Großzügiges, allerdings ungünstig geschnittenes Areal. Die vorhandenen Fachmarktnutzungen könnten Kopplungseffekte mit weiteren funktionalen Einzelhandelsangeboten generieren. o + Gesamteindruck Bewertung / Empfehlung Eine Ansiedlung funktionaler, fachmarktorientierter Einzelhandelsnutzungen (filialisiert) würde die Ausstrahlungskraft des Heusenstammer Einzelhandels auf das Marktgebiet weiter stärken. Zudem könnten mehrere Fachmärkte Angebotsdefizite abbauen und damit die Versorgungsfunktion des Mittelzentrums sichern. Potenzialfläche ist für autokundenorientierte Fachmarktnutzungen (mit geringem Servicegrad) grundsätzlich geeignet. Größter Zentralitätszuwachs durch eine einheitliche Entwicklung und Vermarktung sowie städtebaulich-funktionale Anbindung an bestehende Einzelhandelslage zu erwarten. Dabei Abwägung der Standortwahl, ob Nutzungskonzept auch in Innenstadt integrierbar ist. Tabelle 16: Potenzialflächenbewertung Aurelis Seite

90 Beurteilung Potenzial / Grudnstück Mikrostandort 8.5 Suchraum Rembrücken Suchraum: L 3405 (Heusenstammer Straße) Kriterien Standort: Rembrücken Potenzialflächenbewertung Umfeldnutzungen Einfamilienhäuser, landwirtschaftfliche Nutzflächen o Straßentyp, Verkehrsfrequenz, Straße fungiert als Verbindungsstraße zwischen Heusenstamm (Kernstadt, Sichtkontakt Rembrücken) und Rodgau; z.zt. gute Einsehbarkeit + ÖPNV Bevölkerungsmantel Nahbereich (Lage zu den Siedlungsschwerpunkten) im weiteren Umfeld Verlauf der Buslinie OF 30 überwiegend lockere Einfamilienhausbebauung, ca Einwohner o o Zuschnitt, Ausnutzung, Topographie, großzügige Flächenreserven weitere Flächenreserven + externe Erschließung; Stellplätze von Heusenstammer Straße aus gegeben; perspektivisch zusätzliche Anbindung aus dem Wohngebiet erforderlich + Aktuelle Nutzung/Zustand; ggf. Konfliktpotenzial unbebaut, landwirtschaftliche Nutzfläche + Städtebauliche Struktur Nahbereich handelsseitig nicht vorgeprägt; weitläufiges Ackerland - Wettbewerbsstruktur (Lage zu Zentren/ Wettbewerb) Lage rd. 3 km südöstlich der Heusenstammer Innenstadt o Empfehlung zur Belegung (Potenzial, Branche, Priorität); möglicher Nutzen für Standortbereich Gesamteindruck Bewertung / Empfehlung Kurz- bis mittelfristig ist die Tragfähigkeit für einen Lebensmittelmarkt nur für eine Kleinfläche (deutlich unter 800 qm VKF) gegeben. Die Eröffnung eines weiteren, großflächigen Einzelhandelsstandorts ist ohne deutliche Ausweitung der Neubaugebiete daher auszuschließen. Trotz erheblicher Flächenreserven ist aus gutachterlicher Einschätzung kein Potenzial für eine großflächige Einzelhandelsnutzung vorhanden. Für die Versorgungs des Ortsteils kommt vielmehr die Qualifizierung der kleinräumigen Nahversorgungsstrukturen (z.b. Kleinflächenkonzept) in Frage. Die Öffnung eines weiteren Standorts würde eine Zersplitterung des Angebots vorantreiben. Es wird empfohlen, insbesondere das nahversorgungs- und zentrenrelevante Einzelhandelsangebot auf die drei tradierten Einzelhandelslagen zu konzentrieren. - Tabelle 17: Suchraum Rembrücken Zur Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandorts insgesamt gilt es zeitnah die Entwicklung der Potenzialflächen Reifen Baake oder Bauhof sowie Aurelis (Ergänzungsstandort) mit großflächigen Einzelhandelsnutzungen zu prüfen. Seite

91 9 Zentrenkonzept für die Stadt Heusenstamm 9.1 Hierarchie und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Im Rahmen der Analyse wurden die Versorgungsstandorte der Stadt Heusenstamm unter städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten bewertet und im Hinblick auf ihre bisherige Einordnung in das hierarchische Zentrenmodell entsprechend den im Folgenden dargestellten Kriterien beurteilt. Das Zentrenmodell umfasst i.d.r. neben den eigentlichen Zentren (Innenstadt, Nebenzentren und Nahversorgungszentren) auch agglomerierte Standorte ohne Zentrenstatus (Sonderstandorte) sowie solitäre Nahversorgungsstandorte. Die Begrifflichkeit der zentralen Versorgungsbereiche ist schon länger in den planungsrechtlichen Normen ( 11 Abs. 3 BauNVO) verankert und beschreibt diejenigen Bereiche, die aus städtebaulichen Gründen vor mehr als unwesentlichen Auswirkungen bzw. vor Funktionsstörungen geschützt werden sollen. Im Jahr 2004 setzte das Europaanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) den Begriff in den bundesrechtlichen Leitsätzen zur Bauleitplanung ( 2 Abs. 2 BauGB) und in den planungsrechtlichen Vorgaben für den unbeplanten Innenbereich neu fest ( 34 Abs. 3 BauGB). In der Novellierung des BauGB vom wurde die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche schließlich auch zum besonders zu berücksichtigenden Belang der Bauleitplanung erhoben ( 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Somit berechtigt das Sicherungs- und Entwicklungsziel für zentrale Versorgungsbereiche die Aufstellung einfacher Bebauungspläne nach 9 Abs. 2a BauGB. Hinsichtlich der aktuell geltenden Rechtsprechung im Bau- und Bauordnungsrecht, u.a. im 34 Abs. 3 BauGB, ist darauf hinzuweisen, dass lediglich die echten Zentrentypen (Innenstadt, Ortsteil- und/oder Nahversorgungszentren) als zentrale Versorgungsbereiche fungieren und somit schützenswert sind. 31 Es ist daher sinnvoll bzw. notwendig, die relevanten Zentren abzugrenzen, um diese bei der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung besonders berücksichtigen zu können. Der 34 Abs. 3 BauGB sieht eine Prüfung von einzelhandelsrelevanten Ansiedlungsvorhaben bezüglich ihrer Auswirkungen auf die ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche vor. Die Definition und Abgrenzung von zentralen 31 Vgl. 34 Abs. 3 BauGB. Seite

92 Versorgungsbereichen ist somit eine Möglichkeit, den bestehenden kommunalen Einzelhandelsbestand zu schützen bzw. dessen Entwicklung in geordnete/gewünschte Bahnen zu lenken. Für eine eindeutige Zuordnung der jeweiligen Grundstücke bzw. Betriebe zu einem zentralen Versorgungsbereich ist eine genaue Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche notwendig, da nur diese Bereiche gemäß den Zielen der Stadtentwicklung einen schützenswerten Charakter besitzen. Die Rechtsprechung und die kommentierende Literatur 32 haben dazu eine Reihe von Kriterien aufgestellt. Danach wird ein zentraler Versorgungsbereich als räumlich abgrenzbarer Bereich definiert, dem aufgrund vorhandener oder noch zu entwickelnder Einzelhandelsnutzungen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt oder zukommen soll. Das Angebot wird i.d.r. durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote ergänzt. Eine zentrale Lage setzt eine städtebauliche Integration voraus. Ein zentraler Versorgungsbereich muss dabei mehrere konkurrierende oder einander ergänzende Angebote umfassen (Maßnahmen zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche sollen nicht auf den Schutz eines Einzelbetriebs vor Konkurrenz hinauslaufen). Zugleich sind anders genutzte Lücken" in der Nutzungsstruktur eines zentralen Versorgungsbereichs - solange ein Zusammenwirken der zentrentypischen Nutzungen im Sinne eines Bereichs" angenommen werden kann - möglich. Ein zentraler Versorgungsbereich hat nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion. Diese Funktion besteht darin, die Versorgung eines Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs sicherzustellen. Der Begriff zentral ist nicht geografisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen. Ein zentraler Versorgungsbereich muss über einen gewissen, über seine eigenen Grenzen hinausreichenden räumlichen Einzugsbereich mit städtebaulichem Gewicht verfügen. Er muss damit über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wirken; er kann auch Bereiche für die Grund- und Nahversorgung umfassen. 32 Vgl. u.a. OVG NRW, Urteil vom D 1/09.NE -, S.27 sowie Kuschnerus, Ulrich, 2007: Der standortgerechte Einzelhandel. Seite

93 Kein zentraler Versorgungsbereich sind Agglomerationen einzelner Fachmärkte oder auch peripher gelegener Standorte, wie man sie oftmals in ehemaligen Gewerbegebieten findet. Durch ihre hoch spezialisierte Aufstellung befriedigen sie lediglich einen geringen und eingeschränkten Bedarf an Waren. Darüber hinaus fehlen andere Nutzungen wie Dienstleistungs- oder Gastronomieangebote in vielen Fällen. Obwohl besagte Fachmarktagglomerationen allein wegen ihrer Größe ein weitläufiges Einzugsgebiet bedienen, fehlt ihnen vor allem aufgrund der fehlenden Integration die für einen zentralen Versorgungsbereich unabdingbare Zentrumsfunktion für eben dieses Einzugsgebiet. Die im Folgenden näher erläuterten funktionalen und städtebaulichen Kriterien ermöglichen neben einer hierarchischen Einordnung auch eine Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche untereinander und bilden somit die Grundlage für einen eindeutigen räumlichen Bezugsrahmen für die Einzelhandelsentwicklung in Heusenstamm: der bestehende Einzelhandelsbesatz, ergänzende Nutzungen (konsumnahe Dienstleistungsbetriebe, Gastronomiebetriebe, kulturelle, öffentliche und Freizeiteinrichtungen), die allgemeine städtebauliche Gestalt/Qualität sowie eine fußläufige Erreichbarkeit und Anbindung an den MIV (Motorisierter Individualverkehr) sowie ÖPNV (Öffentlicher Personennahverkehr). Entsprechende Standortbereiche müssen dabei jedoch noch nicht vollständig als Versorgungsbereich entwickelt sein. Auch ein Entwicklungsziel kann als Kriterium zur Abgrenzung herangezogen werden. So ist es z.b. denkbar, Potenzialflächen in den zentralen Versorgungsbereich mit aufzunehmen, die mittel- und langfristig entsprechend entwickelt werden sollen. Diese Faktoren werden dabei sowohl auf quantitative als auch qualitative Kriterien hin untersucht. Hierbei wird in den einzelnen Hierarchiestufen unterschieden: Hauptzentrum (Innenstadt): größerer Einzugsbereich: in der Regel gesamtes Stadtgebiet und ggf. weiteres Umland regelmäßig breites Spektrum an Waren- und Dienstleistungsangeboten: Zentrentypische und ggf. auch nahversorgungsrelevante Sortimente; Waren für Seite

94 den kurz- sowie mittel- und langfristigen Bedarf; diverse zentrenergänzende Nutzungen Nebenzentren (Stadtteil- oder Nahversorgungszentren): mittlerer Einzugsbereich: in der Regel beschränkt auf bestimmte Bezirke und Stadtteile größerer Städte regelmäßig größeres Spektrum an Waren und Dienstleistungsangeboten: zentrentypische und nahversorgungsrelevante Sortimente; Waren für den kurzfristigen Bedarf, z.t. auch für den mittel- und langfristigen Bedarf Darüber hinaus konnte ein Standortbereich mit spezifischer Versorgungsbedeutung festgestellt werden, der jedoch die Kriterien eines zentralen Versorgungsbereichs nicht vollständig erfüllt: Zentralitätsbildender Ergänzungsstandort überörtlicher Einzugsbereich zumeist flächenextensive Sortimente des nicht-zentrenrelevanten Bedarfsbereichs Agglomeration funktionaler Fachmarktkonzepte, die sich i.d.r. in autokundenorientierter Lage befinden geringe Aufenthaltsqualität, geringes Angebot arrondierender Nutzungen Seite

95 Agglomerierter Ergänzungsstandort des großflächigen EH (ohne Zentrenstatus) Ausstrahlung / Einzugsbereich 9.2 Gesamtüberblick Zentrenkonzept für die Stadt Heusenstamm In der Stadt Heusenstamm konnte neben dem Hauptzentrum (Innenstadt) Frankfurter Straße ein Nebenzentrum (Centrum Alte Linde) im Sinne des 34 BauGB ausgemacht werden. Darüber hinaus wurde ein Ergänzungsstandort des großflächigen Einzelhandels (kein zentraler Versorgungsbereich i.s. des 34 BauGB) identifiziert. Heusenstamm Hierarchisches Zentrenmodell für Heusenstamm Standorte ohne zentrale Versorgungsfunktion Hauptzentrum Frankfurter Straße Nebenzentrum Centrum Nebenzentrum Alte Linde schützenswerte zentrale Versorgungsbereiche (Solitäre) Standorte des Einzelhandels Abbildung 30: Hierarchisches Zentrenmodell für die Stadt Heusenstamm Nachfolgende Karte gibt einen Überblick über die räumliche Verortung der Zentren und des Ergänzungsstandorts im Stadtgebiet: Seite

96 Abbildung 31: Zentren- und Standortstruktur Hinweis: Auf Ebene des regionalen Flächennutzungsplans liegen für Heusenstamm die Ausweisung eines Versorgungskerns (Frankfurter Straße) sowie eines sonstigen (funktionalen) Standorts vor. Es handelt sich hierbei allerdings um eine statische Betrachtung. Neuere, kommunale Entwicklungsvorstellungen sind hier nicht vollständig berücksichtigt. Das vorliegende kommunale für die Stadt Heusenstamm konkretisiert auf Basis einer dezidierten Angebotsund Nachfrageanalyse und -bewertung die regionalen Entwicklungsvorstellungen. Dabei wurde die Einstufung und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche sowie die Darstellung des Ergänzungsstandorts auf Basis der o.g. Kriterien vorgenommen. Überdies sind stadtentwicklungspolitische Aspekte der Stadt Heusenstamm (Entwicklungsperspektiven) mit in die Zentrenabgrenzung und Funktionszuweisung eingeflossen. Seite

97 9.2.1 Hauptzentrum Innenstadt Zentraler Versorgungsbereich "Hauptzentrum Frankfurter Straße" Lage und Einzugsbereich Kurzbeschreibung Zentrenstruktur Städtebauliche Qualität/Erscheinungsbild Siedlungsstrukturen/Nutzungen im direkten Umfeld Erreichbarkeit MIV Stellplatzangebot Erreichbarkeit ÖPNV Fußläufige Erreichbarkeit Aufenthaltsqualität Magnetbetriebe EH-Verkaufsfläche 2014 Angebotsspezialisierung/- Wertigkeit Struktur des Einzelhandels Ergänzende Nutzungen Leerstandssituation Konkurrenz mit anderen Standorten Potenzialflächen Zentrale Lage innerhalb des Stadtgebiets; der Einzugsbereich erstreckt sich über das Marktgebiet der Stadt Heusenstamm Zentrum erstreckt sich linear über rd. 500 m Länge; straßenbegleitender, äußerst kleinteiliger Nutzungsbesatz entlang der Frankfurter Straße zwischen S-Bahn- Gleis/Bahnhofstraße und Wiesenbornweg zwei- bis dreigeschossiger Gebäudebesatz entlang des heterogen geprägten Straßenraums nördlich der Frankfurter Straße historische Wohngebäudesubstanz (Altstadt); südlich dichter Wohnbesatz Frankfurter Straße fungiert als Durchfahrtsstraße zwischen Neu-Isenburg und Obertshausen (ehemalige L 3117) straßenbegleitend sowie kleinere Stellplatzanlagen innerhalb des Zentrums (z.b. am Geldinstitut) sowie außerhalb (z.b. am Friedhof) Haltestellen der Buslinien 651 und OF 30 (Herrnstraße, Wiesenbornweg) innerhalb des Zentrums vorhanden; unmittelbar außerhalb: S- und Bus-Bahnhof Heusenstamm aufgrund siedlungsintegrierter Lage gute fußläufige Erreichbarkeit von angrenzenden Wohnnutzungen gegeben fließender und ruhender Verkehr sowie fehlende größere Aufenthaltsbereiche schränken Aufenthaltsqualität der Frankfurter Straße ein ausschließlich Kleinstbetriebe; nkd, Blumen Kraus, Heusenstammer Marktstubb, Vodafone, Fahrrad Ott (nach Angaben der tel. Verbraucherbefragung) gesamt: rd qm, davon: periodischer Bedarf: rd. 400 qm, zentrenrelevanter Bedarf: rd. 850 qm kleinteilige, fast ausschließlich inhabergeführte Strukturen; zwar vielfältiges Branchenspektrum vorhanden; allerdings eklatante Sortiments-/ Angebotslücken bei periodischen, größerflächigen und filialisierten Angeboten Einzelhandelsnutzungen bzw. ergänzende Dienstleistungen im Erdgeschoss von Wohngeschäftshäusern; durch Wohnnutzungen im Erdgeschoss z.t. kein durchgängiger Besatz; größerflächige Magnetbetriebe und Filialisten sind nicht vorhanden --> (zu) geringe Agglomerationseffekte/Frequenzen diverse innenstadttypische Nutzungen (Ärzte und gesundheitsorientierte Dienstleistungen, gastronomische Angebote, Geldinstitute und Versicherungen, etc.) innerhalb des ZVB sehr gering (< 100 qm) innerörtlich v.a. mit dem Nebenzentrum Alte Linde (inkl. Planvorhaben) sowie dem Ergänzungsstandort; überörtlich mit den Mittel- und Oberzentren kleinerer Ladenleerstand sowie unmittelbar außerhalb des Hauptzentrums Potenzialflächen Reifen Baake und Bauhof Tabelle 18: Zentrenpass Hauptzentrum Frankfurter Straße Status quo Seite

98 Abbildung 32: Abgrenzung Hauptzentrum Frankfurter Straße Bewertung des Zentrums Stärken Schwächen Handlungsziele Mischgenutzer Standort zentrentypischer Nutzungen; Individualität und Service; sehr gute Anbindung im modal split; Investitionen der vergangenen Jahre in das Stadtbild erkennbar, annähernde Vollvermietung der Ladenlokale Verkaufsflächen > 300 qm nicht vorhanden; Sortimentslücken v.a. im periodischen und modischen Bedarf; keine kritische Masse vorhanden, deutlich unterdurchschnittliche Citydichte (ca. 8 %), zu geringer Anteil an Filialisten und größerflächigen Magnetbetrieben; Länge der Straße nicht ausreichend und dicht genug mit innenstadttypischen Angeboten bespielt --> zu geringe Frequentierung durch Kunden; temporär starke Frequentierung durch Kfz wirkt sich negativ auf Aufenthaltsqualität aus (fehlende Verweilbereiche innerhalb der Einkaufslage) Sogkraft des Hauptzentrums durch Ansiedlung eines (nahversorgungsrelevanten) Magnetbetriebs mit qm steigern; Arrondierungen durch frequenzerzeugende, innenstadttypische Angebote (z.b. Modeangebote, Café, Internetcafé, Copyshop); stärkere Konzentration von Einzelhandelsbetrieben auf zentralen Versorgungsbereich; Flächenzusammenlegungen der Ladenlokale (bzw. Vertiefung der Ladenlokale) prüfen; Maßnahmen zur Steigerung der Aufenthaltsqualität forcieren Tabelle 19: Zentrenpass Hauptzentrum Frankfurter Straße Perspektive Seite

99 Abbildung 33: Heusenstammer Innenstadt Abbildung 34: Potenzialfläche Reifen Baake, Frankfurter Straße Seite

100 9.2.2 Nebenzentrum Alte Linde Zentraler Versorgungsbereich "Nebenzentrum Alte Linde" Lage und Einzugsbereich Kurzbeschreibung Zentrenstruktur Städtebauliche Qualität/Erscheinungsbild Siedlungsstrukturen/Nutzungen im direkten Umfeld Erreichbarkeit MIV Stellplatzangebot Erreichbarkeit ÖPNV Fußläufige Erreichbarkeit Aufenthaltsqualität Magnetbetriebe Lage im westlichen Stadtgebiet; der Einzugsbereich umfasst aktuell v.a. das westliche Stadtgebiet (prospektiv das Marktgebiet sowie stärkere Ausstrahlung auf Pendler) Nutzungsbesatz ist v.a. um verkehrsberuhigten Innenhof situiert, z.t. auch von diesem abgewandt; Planvorhaben eines Lebensmittelmarkts unmittelbar nördlich der Bestandsnutzungen (ehemaliger Sportplatz); die Ladeneinheiten befinden sich im Erdgeschoss der tlw. mehrgeschossigen Büro-/Wohngebäude der 70er-Jahre Komplex insgesamt ohne besondere städtebauliche oder architektonische Qualitäten; Innenhof bereits neugestaltet; im Rahmen der Neubauentwicklungen eine weitere Aufwertung des Standortumfelds geplant (sowie Verzahnung mit bestehenden Gebieten) Wohnsiedlungsstrukturen (sowohl Punkthochhaus als auch moderne Eigentumswohnungen (im Bau)); unmittelbar außerhalb des Zentrums weitere zentrumstypischen Angebote vorhanden (Ärztehaus, Friseur, etc.) Nebenzentrum befindet sich am westlichen Ortseingang; Isenburger Straße verbindet Neu-Isenburg mit Heusenstamm; die leistungsfähige L 3117 geht in die Ringstraße über (Innenstadtumgehung) mehrere Stellplatzanlagen um das Zentrum verteilt (weitere sind im Zuge des Rewe- Neubaus geplant) drei Bushaltestellen fußläufig aus dem Zentrum erreichbar (Linien 651, OF30, OF 96, n66) aufgrund siedlungsintegrierter Lage gute fußläufige Erreichbarkeit vom Siedlungskörper aus gegeben durch im Jahr 2013 erfolgte Sanierungsarbeiten nunmehr im Innenhof gegeben (Verkehrsberuhigung, Gestaltung); im Rahmen der Vorhabenrealisierung wird Aufwertung des nördlichen Bereichs erfolgen (u.a. neuer Grünzug) Rewe, KIK, Parfümerie Brehm (nach Angaben der tel. Verbraucherbefragung) EH-Verkaufsfläche 2014 Angebotsspezialisierung/- Wertigkeit Struktur des Einzelhandels Ergänzende Nutzungen Leerstandssituation Konkurrenz mit anderen Standorten Potenzialflächen gesamt: rd qm, davon: periodischer Bedarf: rd. 600 qm, zentrenrelevanter Bedarf: qm (exkl. Planvorhaben) zuletzt stärkere Ausrichtung hinsichtlich niedrigpreisiger Angebote; durch Verbrauchermarkt-Neubau noch stärkere Fokussierung auf nahversorgungsrelevante Sortimente geringer Filialisierungsgrad; lediglich die größeren Konzepte sind filialisiert Optiker, Ärzte, Friseur zwei kleine Leerstände vorhanden innerörtlich v.a. mit dem Hauptzentrum Frankfurter Straße sowie dem Ergänzungsstandort; überörtlich mit den Mittel- und Oberzentren Der prospektive Altstandort des rewe-markts steht zur Ansiedlung eines mittelgroßen Frequenzbringers zur Verfügung. Im unmittelbaren Standortumfeld sind drei Prüfflächen zur Weiterentwicklung des Nebenzentrums vorhanden. Die Straßen wirken allerdings als Barriere; eher Nutzung zu bevorzugen, die nicht im direkten Bezug zum Nebenzentrum steht. Tabelle 20: Zentrenpass Nebenzentrum Alte Linde Status quo Seite

101 Abbildung 35: Abgrenzung Nebenzentrum Alte Linde Bewertung des Zentrums Stärken Schwächen Handlungsziele (perspektivisch) leistungsfähiger Verbauchermarkt, der Potenziale zur Weiterentwicklung des Zentrums induziert; steigende Einwohnerplattform im Nahbereich; Kopplungseffekte mit einzelhandelsnahen Nutzungen; perspektivisch für ein Nebenzentrum angemessene Verkaufsflächenausstattung zunehmend Mindernutzungen/Leerstände (Aufgabe Buchladen und Bäcker), hierdurch ist das Nebenzentrum in der Versorgungsbedeutung geschmälert; zu kleine Flächenzuschnitte (z.b. Altfläche des Rewe-Markts ist für Drogeriemarkt vorraussichtlich zu klein) Das Nebenzentrum verfügt mit einem VKF-Anteil von 19 % bereits heute über mehr VKF als die Innenstadt. Mit dem Vorhaben eines Vollsortimenters wird diese weiter ausgebaut. Die Weiterentwicklung sollte daher v.a. im Bestand erfolgen (Nachnutzung von Leerständen, Schaffung/Optimierung größerer Verkaufsflächen). Mittelfristig könnte eine Arrondierung auf der an das Zentrum angrenzenden Potenzialfläche erfolgen. Durchführung qualitativer Maßnahmen, wie z.b. Belebung durch (mehr) Außengastronomie. Tabelle 21: Zentrenpass Nebenzentrum Alte Linde Perspektive Seite

102 Abbildung 36: Centrum Alte Linde Abbildung 37: Potenzialfläche am Centrum Alte Linde Seite

103 Ergänzungsstandort "Werner-von-Siemens-Straße/ Industriestraße" Lage und Einzugsbereich Kurzbeschreibung Zentrenstruktur Städtebauliche Qualität/Erscheinungsbild 9.3 Ergänzungsstandort Werner-von-Siemens-Straße/ Industriestraße Siedlungsstrukturen/Nutzungen im direkten Umfeld Erreichbarkeit MIV Stellplatzangebot Lage im südlichen Stadtgebiet; Einzugsbereich erstreckt sich über das Marktgebiet des Heusenstammer Einzelhandels überwiegend eingeschossige Handelsimmobilien, funktionale Architektur; solitäre Büro- und gewerblich genutzte großmaßstäbliche Strukturen ohne besondere städtebauliche und architektonische Qualitäten Umfeld durch gewerbliche Nutzungen geprägt (tlw. etwas ungeordnet), Bahntrasse, Hochbrücke (Umgehungstraße); im weiteren Umfeld: Wohnen hoher Zielverkehr über die Werner-von-Siemens-Straße; Anbindung an übergeordnete Straßen etwas umwegig (über Philipp-Reiss-Straße aus eingerichtet) jeweils den Handelsimmobilien zugeordnete, teils großzügige Stellplatzanlagen Erreichbarkeit ÖPNV Bushaltestelle Philipp-Reis-Straße, Buslinie OF 30 Fußläufige Erreichbarkeit Aufenthaltsqualität Magnetbetriebe EH-Verkaufsfläche 2014 Angebotsspezialisierung/- Wertigkeit Struktur des Einzelhandels Ergänzende Nutzungen Leerstandssituation Konkurrenz mit anderen Standorten Potenzialflächen durch Lage im südlichen Stadtgebiet, gewerbliches Umfeld sowie Bahntrasse nicht optimal aus den angrenzenden Siedlungsbereichen erreichbar im (teil-)öffentlichen Raum induziert funktionale Gestaltung keine besonderen Aufenthaltsqualitäten Rewe Center, Aldi Süd Gesamt: rd qm, davon: periodischer Bedarf: rd qm, zentrenrelevanter Bedarf: rd qm Fachmärkte im mittleren bis unteren Preisgenre Aldi Süd-Lebensmitteldiscounter und Rewe-Center Verbrauchermarkt wurden in den letzten Jahren erweitert, modernisiert und tlw. umstrukturiert. Diese sind hierdurch zeitgemäß aufgestellt. Café im Rewe-Center, Reinigung (stellt sich als Großbetrieb kurzfristig neu auf) ein kleiner Leerstand Mit dem Haupt- und Nebenzentrum sowie v.a. mit im Umland gelegenen Verbrauchermarktstandorten innerhalb des unmittelbar angrenzenden Umfelds keine Potenzialflächen vorhanden; rd. 200 m nördlich besteht für den Standort Aurelis das Ansiedlungsinteresse für Fachmarktnutzungen Tabelle 22: Standortpass Ergänzungsstandort Status quo Seite

104 Abbildung 38: Ergänzungsstandort Werner-von-Siemens-Straße/ Industriestraße Bewertung des Ergänzungsstandorts Stärken Schwächen Handlungsziele Verkaufsflächenanteil von rd. 50 % im Stadtgebiet; sogstärkste Einzelhandelslage mit Magnetbetrieben Rewe-Center, Aldi Süd; Verbundstandort bisher Begrenzung der Entwicklungsperspektiven der übrigen Standortlagen im Stadtgebiet (v.a. hinsichtlich Nahversorger an der östlichen Frankfurter Straße); direkt am Standort keine offensichtlichen Erweiterungspotenziale vorhanden stärkere Positionierung der Standortlage als funktionaler Ergänzungsstandort; Profilierung hinsichtlich des Versorgungseinkaufs; Begrenzung innenstadttypischer Nutzungen zu empfehlen (v.a. Dienstleistungen, Gastronomie); prüfen, inwieweit Potenzialfläche Aurelis Synergieeffekte auf Standortlagen generieren kann; Identifizierung von Anforderungen hinsichtlich städtebaulichfunktionaler Anbindung; dabei intensive Prüfung des konkreten Vorhabens hinsichtlich absatzwirtschaftlicher und städtebaulicher Verträglichkeit erforderlich Tabelle 23: Standortpass Ergänzungsstandort - Perspektive Seite

105 Abbildung 39: Magnetbetrieb am Ergänzungsstandort Abbildung 40: Potenzialfläche Aurelis, Industriestraße Seite