Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Wittmund

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1 Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Wittmund Wissen bewegt. im Auftrag der Stadt Wittmund Hamburg, im August 2017 Vom Rat der Stadt Wittmund am 29. August 2017 beschlossen

2 Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Wittmund Projektnummer: 16DLP Exemplarnummer: 01 Projektleitung und -bearbeitung: Sandra Emmerling Bearbeitet unter Mitarbeit von: Sascha Denneng im Auftrag der Stadt Wittmund Kurt-Schwitters-Platz Wittmund erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm Hamburg Altmarkt 10d Dresden Prinzenallee Düsseldorf Königstraße 10c Stuttgart Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Die im Gutachten enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten separiert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Ausschließlich der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbewerber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh weiterzugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh erlaubt.

3 Inhalt Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis IV VI 1 Grundlagen Ausgangslage und Aufgabenstellung Untersuchungsdesign Vorgehensweise 5 2 Allgemeine Entwicklungstrends im Einzelhandel Demografischer Wandel Betriebsformenwandel Der Online-Handel erobert die Märkte Entwicklungen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel Fazit 15 3 Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Wittmund Lage im Raum und zentralörtliche Funktion Sozioökonomische Rahmenbedingungen Planerische Ausgangslage 25 4 Nachfragesituation in Wittmund Marktgebiet der Stadt Wittmund Nachfragepotenzial der Stadt Wittmund 33 I

4 5 Angebotssituation des Einzelhandels in der Stadt Wittmund Verkaufsflächen- und Branchenstruktur Raumstruktur des Einzelhandels Betriebsgrößenstruktur Leerstandssituation Umsatzsituation des Einzelhandels 42 6 Versorgungslage und Zentralitätsanalyse Verkaufsflächendichten in der Stadt Wittmund Bedeutung der Innenstadt im Einzelhandelsgefüge Nahversorgungssituation in Wittmund Zentralitätsanalyse für den Einzelhandel in Wittmund Analyse der Nachfrageverflechtungen SWOT-Analyse zum Einzelhandelsstandort Wittmund 57 7 für die Stadt Wittmund Tragfähigkeitsrahmen für die Entwicklung des Einzelhandels bis Antriebskräfte der Einzelhandelsentwicklung Verkaufsflächenspielräume Strategische Orientierungsprinzipien 66 8 Zentrenkonzept für die Stadt Wittmund Hierarchie und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Gesamtüberblick Zentren- und Standortkonzept für die Stadt Wittmund - Zielperspektive Innenstadt Wittmund Funktionales Nebenzentrum Esenser Straße Ortsteilzentrum Carolinensiel Ortsteilzentrum Leerhafe Ergänzungsstandort Eggelinger Straße Leitlinien der Einzelhandelsentwicklung (2013) 92 II

5 8.4 Zur Zentrenrelevanz der Sortimente Wittmunder Sortimentsliste 93 9 Maßnahmenempfehlungen für die Weiterentwicklung des Einzelhandels in Wittmund Einordung von Planvorhaben in das Projekte in der Innenstadt Projekte im Nebenzentrum Zusammenfassung Glossar 109 III

6 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lebenszyklus der Betriebsformen 7 Abbildung 2: Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel 9 Abbildung 3: Gesamtentwicklung deutscher Versandhandel 10 Abbildung 4: Entwicklung des interaktiven Handels am Einzelhandelsumsatz 11 Abbildung 5: Lage im Raum 17 Abbildung 6: Entwicklung der Altersstruktur in Wittmund 20 Abbildung 7: Kaufkraftkennziffern im Vergleich 21 Abbildung 8: Marktgebiet des Einzelhandels 31 Abbildung 9: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt 33 Abbildung 10: Sortimentsstruktur des Einzelhandels in Wittmund 35 Abbildung 11: Branchenstruktur des Einzelhandels 36 Abbildung 12: Räumlich-funktionale Struktur des Wittmunder Einzelhandels 37 Abbildung 13: Aktive und inaktive Verkaufsflächen nach Standortlagen 40 Abbildung 14: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels 42 Abbildung 15: Verkaufsflächendichten im interkommunalen Vergleich 45 Abbildung 16: Verkaufsflächenstruktur des Einzelhandels in der Wittmunder Innenstadt 46 Abbildung 17: Verkaufsflächenanteil der Innenstadt an der Gesamtstadt 47 Abbildung 18: Nahversorgungssituation in Wittmund 51 Abbildung 19: Einzelhandelsrelevante Zentralitäten in der Stadt Wittmund 54 Abbildung 20: Nachfragestromanalyse des Einzelhandels in Wittmund 55 Abbildung 21: Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Wittmund 62 IV

7 Abbildung 22: Orientierungsrahmen für die Weiterentwicklung des Einzelhandels 63 Abbildung 23: Strategische Orientierungsprinzipien 67 Abbildung 24: Strategieempfehlung: Stärken stärken 68 Abbildung 25: Zentren- und Standortstruktur 76 Abbildung 26: Abgrenzung der Wittmunder Innenstadt 78 Abbildung 27: Abgrenzung des Nebenzentrums Esenser Straße 81 Abbildung 28: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Carolinensiel 84 Abbildung 29: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Leerhafe 87 Abbildung 30: Abgrenzung des Ergänzungsstandorts Eggelinger Straße 90 V

8 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Einwohnerentwicklung in Wittmund im Vergleich 19 Tabelle 2: Entwicklung der Arbeitslosenquoten 22 Tabelle 3: Ein- und Auspendler im Vergleich 22 Tabelle 4: Tourismusentwicklung im Vergleich 23 Tabelle 5: Tourismusentwicklung in Wittmund nach Standorten 24 Tabelle 6: Marktgebiet des Einzelhandels 32 Tabelle 7: Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in Wittmund nach Standortbereichen 39 Tabelle 8: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur nach Standortlagen 43 Tabelle 9: Verkaufsflächenausstattung im Mittelzentren-Vergleich 44 Tabelle 10: Citydichte der Wittmunder Innenstadt im Vergleich 48 Tabelle 11: Anteile der Betriebsformen des klassischen Lebensmitteleinzelhandels 52 Tabelle 12: Zentrenpass Innenstadt Wittmund Status quo 77 Tabelle 13: Zentrenpass Innenstadt Wittmund Perspektive 79 Tabelle 14: Zentrenpass Funktionales Nebenzentrum Esenser Straße Status quo 80 Tabelle 15: Zentrenpass Funktionales Nebenzentrum Esenser Straße Perspektive 82 Tabelle 16: Zentrenpass Ortsteilzentrum Carolinensiel Status quo 83 Tabelle 17: Zentrenpass Ortsteilzentrum Carolinensiel Perspektive 85 Tabelle 18: Zentrenpass Ortsteilzentrum Leerhafe Status quo 86 Tabelle 19: Zentrenpass Ortsteilzentrum Leerhafe Perspektive 88 Tabelle 20: Standortpass Ergänzungsstandort Eggelinger Straße Status quo 89 VI

9 Tabelle 21: Standortpass Ergänzungsstandort Eggelinger Straße Perspektive 91 Tabelle 22: Zur Zentrenrelevanz von Sortimenten ( Wittmunder Sortimentsliste ) 93 VII

10 1 Grundlagen 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung Die Stadt Wittmund liegt im gleichnamigen Landkreis Wittmund im Norden der ostfriesischen Halbinsel. Sie besteht aus den 14 Ortsteilen Ardorf, Asel, Berdum, Blersum, Burhafe, Buttforde, Carolinensiel, Eggelingen, Funnix, Hovel, Leerhafe, Uttel, Willen und Wittmund (Kernstadt). Im Jahr 2016 lebten in Wittmund rd Einwohner. Die Einwohnerzahlen werden in den nächsten Jahren leicht sinken. Die Stadt Wittmund ist mit einer Einwohnerdichte von 99 Einwohnern pro Quadratkilometer dünn besiedelt. Ihr stehen Vergleichswerte von 145 (Ostfriesland) und 230 (Deutschland) gegenüber. In der Raumordnung des Landes Niedersachsen wird der Ortsteil Wittmund als Mittelzentrum geführt. Die nächstgelegenen Mittelzentren sind Jever und Aurich. Die Stadt Wittmund verfügte bislang über kein vollständiges Einzelhandelskonzept, sondern es lagen lediglich Leitlinien zur Einzelhandelssteuerung aus dem Jahre 2013 vor. Diese waren im Folgenden zu überprüfen und durch ein gesamtheitliches Einzelhandelskonzept für die Stadt Wittmund zu ersetzen, das sodann der Gemeinde u.a. als Abwägungsmaterial für die kommunale Bauleitplanung dienen kann. Im Rahmen der vorliegenden Einzelhandelsuntersuchung sollten die aktuelle Einzelhandelssituation und deren Strukturen erfasst und bewertet werden. Ausgehend von der aktuellen Einzelhandelsstruktur waren die Zielrichtung der künftigen Einzelhandelsentwicklung zu definieren, zentrale Versorgungsbereiche und funktionale Ergänzungsstandorte abzugrenzen und eine ortstypische Sortimentsliste zu erarbeiten. So ging es zum einen um eine sortimentsseitige Empfehlung zum weiteren Entwicklungsrahmen des Einzelhandels bis 2025 und zum anderen um eine strategische Empfehlung. Auch mögliche Maßnahmen zur Stärkung des Einzelhandels in Wittmund und wesentliche Empfehlungen zur Umsetzung des städtebaulichen Entwicklungskonzepts sollten erarbeitet werden. Zur Bearbeitung der Einzelhandelsuntersuchung waren die Vorgaben des Landkreises Wittmund (Einzelhandelskooperation in Ost-Friesland) zur Erarbeitung von Einzelhandelsanalysen zu beachten. Der Orientierungsrahmen für Einzelhandelskonzepte und Einzelhandelsverträglichkeitsgutachten war damit integraler Bestandteil des vorliegenden s. Seite 1 112

11 1.2 Untersuchungsdesign Das Untersuchungskonzept zur Erarbeitung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts umfasste folgende Schritte: Situationsdarstellung Darstellung wesentlicher allgemeiner Entwicklungstendenzen im Einzelhandel und Verbraucherverhalten (Angebot und Nachfrage); Stand und Entwicklung der sozioökonomischen Eckdaten in der Stadt Wittmund als Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung (Einwohnerentwicklung und -prognose, Erwerbstätigkeit, einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau, Tourismusaufkommen, Pendlerbeziehungen etc.); Ermittlung der planerischen Ausgangssituation; Vorgaben der Landes- und Regionalplanung, zentralörtliche Bedeutung von Wittmund; Einschätzung und Bewertung der einzelhandelsrelevanten Nachfragesituation: Räumliche Abgrenzung des Marktgebiets des Wittmunder Einzelhandels zur Bestimmung des mittelzentralen Verflechtungsbereichs des Wittmunder Einzelhandels; Ermittlung des Nachfragepotenzials aktuell und für den Prognosehorizont 2025 nach Branchen (nahversorgungs-, zentren- und nichtzentrenrelevant) und Zonen im Marktgebiet; Ermittlung und Bewertung der aktuellen Angebots- und Leerstandssituation des Einzelhandels (aktive und inaktive Flächen) in der Stadt Wittmund: Ermittlung über einzelhandelsrelevante Verkaufsflächen nach Standortlagen, Branchenmix, Umsatz und Flächenproduktivität; Erfassung der ergänzenden Nutzungen in den zentralen Versorgungsbereichen (z.b. Gastronomiebetriebe, haushaltsorientierte Dienstleister wie z.b. Frisöre, Bank). Seite 2 112

12 Bewertung des Einzelhandels in Wittmund Bewertung der Versorgungslage in Wittmund (Verkaufsflächendichten nach Branchen); Vergleich wichtiger einzelhandelsrelevanter Kennzahlen mit bundesdeutschen Durchschnittswerten sowie geeigneten Vergleichsdaten; Darlegung von Angebotslücken bzw. einer Überversorgung nach Branchen; Analyse und Empfehlung zum Umgang mit strukturprägenden Leerständen; Bewertung der Funktionswahrnehmung der Innenstadt von Wittmund im Verhältnis zu den übrigen Einzelhandelsstandorten sowie Einordnung Wittmunds als Einzelhandelsstandort in das Einzelhandelsgefüge der Region; Bestimmung und Bewertung der aktuellen Einzelhandelszentralität der Stadt Wittmund; Analyse von Nachfrageströmen und Zentralitäten insgesamt und nach Branchen sowie Bewertung der Nachfragebindung und -abflüsse der ortsansässigen Bevölkerung sowie der Zuflüsse aus dem Umland; Bewertung der Leistungsfähigkeit der wohnstandortnahen Nahversorgungsstruktur: dabei Ermittlung von Verkaufsflächendichten, Anteil von Vollsortimentern zu Discountern und räumlichen Versorgungslücken unter Zugrundelegung von Fußweg-Isochronen (inkl. Kartierung); Durchführung einer SWOT-Analyse (kombinierte Stärken-/Schwächen-Analyse und Chancen-/Risiko-Analyse) für den Einzelhandelsstandort Wittmund. Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Wittmund Darstellung der Entwicklung der relevanten Rahmenbedingungen bzw. Hauptantriebkräfte der Flächenentwicklung; Ableitung des quantitativen und qualitativen Entwicklungsrahmens (Verkaufsflächen nach Standortbereichen, Branchen und Betriebstypen) für den Einzelhandel in der Stadt Wittmund bis zum Prognosejahr; Überprüfung und Weiterentwicklung einer Einzelhandelsentwicklungsstrategie und übergeordneter Ziele für die Einzelhandelsentwicklung für die Stadt Wittmund einschließlich der Überprüfung und der Empfehlung für das anzustrebende hierarchische Profil der Zentren-, Fachmarkt- und Nahversorgungsstandorte im Stadtgebiet und in den Ortsteilen; dabei wurden Vorschläge für eine langfristig tragfähige, räumlich-funktionale Aufgabenteilung der Standorte unterbreitet; Seite 3 112

13 Empfehlungen zur Strukturentwicklung (Branchenmix, Betriebstypenbesatz, Angebotslücken); dabei Empfehlungen für zukunftsfähige Angebotsergänzungen, aber auch für Branchenbeschränkungen (Sortimentsempfehlungen); Empfehlungen zur Erhöhung der Kaufkraftbindung; räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche gem. 34 BauGB (inkl. Kartierung) und Darstellung des sonstigen strukturprägenden Ergänzungsstandorts in Form von Zentren-/Standortpässen; städtebauliche und versorgungsstrukturelle Analyse und Bewertung der wesentlichen Standortbereiche hinsichtlich Funktionsfähigkeit und Gefährdungspotenzialen; Herausarbeitung zentren-/standortspezifischer Handlungsempfehlungen (Stabilisierungs- und Stärkungsmöglichkeiten); Würdigung der Leitlinien der Einzelhandelsentwicklung aus dem Jahr 2013 zur sortiments- und lagenspezifischen Steuerung von Einzelhandelsvorhaben; Erarbeitung einer ortstypischen Sortimentsliste ( Wittmunder Sortimentsliste ) zur Einstufung der Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz einzelner Branchen. Maßnahmen und Handlungsempfehlungen Kompatibilitätsprüfung für ein aktuelles Planvorhaben anhand des Beitrags einer Vorhabenrealisierung, der Gefährdungspotenziale und Ableitung von Empfehlungen zur Einbindung des Vorhabens in das Einzelhandelsgefüge sowie Empfehlungen für gefährdete Standortlagen; umsetzungsorientierte Maßnahmenvorschläge für die Sicherung, Stärkung und Steuerung des Einzelhandels in der Stadt Wittmund (z.b. zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts). Seite 4 112

14 1.3 Vorgehensweise Folgende Primär- und Sekundärerhebungen waren insgesamt erforderlich, um das Untersuchungskonzept umsetzen zu können: Sekundäranalyse der Daten des Statistischen Landesamts sowie einschlägiger Institute bezüglich der sozioökonomischen Rahmendaten; flächendeckende Bestandserhebung aller Einzelhandelsbetriebe (inkl. Leerstände) in der Stadt Wittmund u.a. nach Standorten, Branchen/Branchenmix und Betriebstypen; in den Zentren wurden darüber hinaus zentrenergänzende Nutzungen (wie Gastronomiebetriebe und haushaltsorientierte Dienstleister) erhoben; gründliche Begehungen aller Standortbereiche des Einzelhandels in Wittmund sowie der wesentlichen interkommunalen Wettbewerbsstandorte zur Beurteilung ihrer Leistungs- und Funktionsfähigkeit; Durchführung von Expertengesprächen mit ausgewählten Vertretern (Landkreis, Industrie- und Handelskammer, Einzelhandel). An dem Einzelhandelskonzept in der Entwurfsfassung aus November 2016 wurden die Träger öffentlicher Belange sowie Bürger und Gewerbetreibende (u.ä.) beteiligt. Die während der Offenlage vorgebrachten Anregungen wurden gesichtet und abgewogen. In den vorliegenden Endbericht wurden v.a. die Neuerungen zum LROP 2017 integriert. Das städtebauliche Entwicklungskonzept i.s.v. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB wurde nunmehr den politischen Gremien der Stadt Wittmund zur Beschlussfassung vorgelegt. Das Konzept dient dabei der Gemeinde u.a. als Abwägungsmaterial für die kommunale Bauleitplanung. Die Empfehlung dieses Gutachtens ersetzt keinesfalls Einzelentscheidungen im Rahmen der Bauleitplanung und führt eben nicht zu Vorabbindungen bei Standort- und Verträglichkeitsentscheidungen. Es bleibt bei den kommunalen Abwägungsvorgängen und der Entscheidungen der Räte. Die Empfehlungen sind daher nicht bindend. Vorhabenträger können keine Ansprüche aus diesem Gutachten ableiten. Gegenstand der Untersuchung war der stationäre Einzelhandel im engeren Sinne. Nachfrageseitig wurde zudem der nicht-stationäre Handel (Online- und Versandhandel) berücksichtigt, da er immer stärker an Bedeutung gewinnt und Verschiebungen zu Lasten des stationären Einzelhandels vorliegen. Als Prognosehorizont wurde das Jahr 2025 zu Grunde gelegt. Seite 5 112

15 2 Allgemeine Entwicklungstrends im Einzelhandel 2.1 Demografischer Wandel Der demografische Wandel stellt den deutschen Einzelhandel anhaltend vor neue Herausforderungen. Nach einem langen Zeitraum des Wachstums steht in den nächsten Jahrzehnten erstmals ein Rückgang der Einwohnerzahl bevor. Und während die Lebenserwartung vor 100 Jahren noch durchschnittlich 46 Jahre betrug, wird in einigen Jahren fast die Hälfte der deutschen Bevölkerung 50 Jahre oder älter sein. Für den Einzelhandel bedeutet dies konkret, dass der demografische Wandel sich langfristig und stetig vollzieht, seine Ausprägungen und Auswirkungen nicht grundsätzlich umkehrbar sind, aber durch politische Entscheidungen in Teilen steuerbar. Der Einzelhandel kann sich frühzeitig anpassen und Wettbewerbsvorteile generieren. mit unterschiedlicher Intensität in den einzelnen Regionen sowie auch zeitversetzt voranschreitet. Bundesweit ist ein Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig absoluter Zunahme der über 60-Jährigen zu erwarten. Jedoch leiden die meisten Regionen in den Neuen Ländern stärker unter Bevölkerungsschrumpfung und Überalterung als die Alten Bundesländer, in welchen teilweise starke Einwanderungsüberschüsse (z.b. Achse Frankfurt-Stuttgart, Metropolregion Hamburg) zu verzeichnen sind. Aber auch im Osten bleiben attraktive Ballungsräume für den Einzelhandel vorhanden. je nach regionaler Ausgangslage unterschiedliche Herausforderungen für den Einzelhandel mit sich bringt. So ist in einzelnen Teilen mit starker Urbanisierung, in anderen mit Suburbanisierung zu rechnen. Wieder andere Regionen überaltern stark und andere wiederum ziehen verstärkt jüngeres Publikum an. Daher müssen Standortumfeld und Marketingkonzepte aufeinander abgestimmt werden. Zieht man zusätzlich die soziografischen und ökonomischen Tendenzen Veränderung der Konsumentenbedürfnisse, Haushaltstypenverschiebung ( Singlesierung ) und Absinken des Einzelhandels-Anteils am privaten Verbrauch Seite 6 112

16 Quelle: Dr. Lademann & Partner nach Nieschlag/Dichtl/Hörschgen mit in Betracht, so folgt daraus ein starker Anpassungsdruck für den Einzelhandel. Da eine Veränderung immer auch eine Chance bedeutet, eröffnet dieser Wandel gleichzeitig neue Märkte. Es gilt also, diejenigen Standorte, die in Kombination mit dem Einsatz der Instrumente des Handelsmarketings für das eigene Unternehmen zieloptimal sind, frühzeitig zu erkennen und vor der Konkurrenz zu besetzen. 2.2 Betriebsformenwandel Der Einzelhandel in Deutschland sieht sich zahlreichen Veränderungen ausgesetzt. Mit den o.g. demografischen Entwicklungen gehen bei den Verbraucherbedürfnissen Präferenzverschiebungen einher. Dieser demografische und sozioökonomische Wandel macht es für den Einzelhandel unumgänglich, neue Konzepte zu entwickeln, um konkurrenz- und somit auch überlebensfähig wirtschaften zu können. Wittmund Betriebstypenlebenszyklus Einführung Wachstum Reife Sättigung Degeneration Convenience Stores Discounter Verbrauchermärkte SB-Warenhaus Lieferservice Food Mobile Commerce Click & Collect Online- Handel Fachmärkte Vertikalisten in Agglomerationen Fachgeschäfte Supermärkte Tante-Emma Kauf-/ Warenhäuser Nonfood Katalogversand Entwicklung Aufstieg Assimilation Chance zum Relaunch Abbildung 1: Lebenszyklus der Betriebsformen Seite 7 112

17 Dabei ist zu prüfen, ob der Lebenszyklus (Wandel) einzelner Betriebsformen von temporärer Natur ist (z.b. durch Nachfrageschwäche) oder ob sich hierin bereits Vorzeichen eines (nur hinausschiebbaren) Niedergangs ausdrücken (siehe Abbildung). So hat beispielsweise das Warenhaus seinen Zenit bereits überschritten. Handelsmanager dieser Vertriebsform sind folglich gezwungen das Format anzupassen und durch einen Relaunch des Marketingkonzepts den Abschwung zu verhindern. Kleinflächigere Betriebstypen wiederum werden entweder aus dem Markt gedrängt oder müssen sich zunehmend spezialisieren ( Nischenplayer ). Absatzkanäle hingegen wie der B2C E-Commerce 1 sind weiterhin aufstrebend und verfügen in einigen Branchen noch über hohes Wachstumspotenzial. Wirft man einen Blick auf die Marktanteilsverschiebung im gesamten Einzelhandel (Food- und Nonfood-Bereiche), so neigt sich das Gewicht hin zu discountorientierten Konzepten. In den vergangenen Jahren ist der Marktanteil der Fachmärkte und Lebensmitteldiscounter stark angestiegen. Der Trend konnte allerdings nicht gleichermaßen fortgesetzt werden. Zu den Gewinnern der nächsten Jahre werden neuere Vertriebswege wie der Online-Handel oder stark fachmarktgeprägte Angebotsformen wie fachmarktorientierte Shopping-Center gehören. In klassischen Shopping-Centern zeigt sich in den letzten Jahren ein Frequenzrückgang, weshalb u.a. mit der Ausweitung des Food-Courts und der Integration von digitalen Angeboten mit Ziel der Steigerung der Besuchsanlässe und der Erhöhung der Verweildauer entgegengewirkt wird ( Third-Place ). Weiterhin an Marktanteilen verlieren werden voraussichtlich die Warenhäuser sowie traditionelle Fachgeschäfte (gepaart mit Altersnachfolgeproblemen). Diese Entwicklung unterstreicht den Fortlauf der Betriebstypendynamik in Deutschland, die sich in einem Verdrängungsprozess älterer Betriebstypen durch neuere darstellt. 1 B2C steht für Business-to-Consumer und somit für den Teil des Online-Handels, der zwischen einem Unternehmen und einem Konsumenten stattfindet. Im Gegensatz dazu definiert der B2B E-Commerce den elektronischen Handel zwischen zwei Unternehmen bzw. der C2C E-Commerce zwischen zwei Privatpersonen. Seite 8 112

18 Quelle: Dr. Lademann & Partner auf Basis des Retail Real Estate Report Germany, 2013/2014 Wittmund Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel -8 % Punkte 4,2 % 3,6 % 2,9 % 2,4 % 2,2 % Kauf-/ Warenhäuser 27,4 % 24,8 % 21,5 % 20,2 % 19,7 % Traditionelle Fachgeschäfte 9,6 % 10,7 % 13,4 % 8,2 % 10,8 % 12,9 % 7,2 % 11,6 % 13,7 % 7,4 % 10,8 % 14,1 % 7,4 % 10,6 % 13,9 % Supermärkte SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte Filialisierter Nonfood- Einzelhandel +12 % Punkte 23,6 % 23,5 % 23,1 % 22,3 % 21,0 % 7,3 % 8,8 % 9,9 % 6,8 % 5,7 % 10,6 % 12,8 % 12,8 % 12,8 % 7,9 % * * vorläufige Werte/Prognose Fachmärkte Versandhandel LEH-Discounter Abbildung 2: Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel Mit Blick auf die Betriebsformentheorie ist schließlich auch bemerkenswert, dass es in den vergangenen Jahren anstelle des Eintritts neuer Betriebsformen zu einem heftigen Preiswettbewerb und einem weiteren Verfall der Margen gekommen ist. Gerade weil die Discounter, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser sich nicht assimiliert haben, haben sie offenbar das Reifestadium noch nicht erreicht. Solange dies der Fall ist und die Nahversorger konstitutiv bedingt ihre Wettbewerbsnachteile nicht verringern können, herrscht angesichts der Marktlage ein Verdrängungswettbewerb. 2 Dieser Umstand ist zuletzt hauptverantwortlich für das hohe Flächenwachstum im deutschen Einzelhandel, wenngleich nach Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner v.a. in den überbesetzten Räumen ein Gesundschrumpfen festzustellen ist. 2 Vgl. Lademann, Rainer, Betriebstypeninnovationen in stagnierenden Märkten unter Globalisierungsdruck, Seite 9 112

19 in Mrd. Quelle: EHI, Trends im Handel 2020 sowie BEVH * Prognose 2.3 Der Online-Handel erobert die Märkte Das Wachstum des E-Commerce-Markts in Deutschland setzt sich seit Jahren ungebremst fort. Hierbei geht einerseits eine Verschiebung innerhalb des Distanzhandels in Form einer Verdrängung des klassischen Katalogversands einher: Belief sich im Jahr 2006 der Anteil des Online-Handels am Versandhandel auf rd. 38 %, wird für das Jahr 2016 bereits einen Anteil von 96 % des gesamten Versandhandels prognostiziert. Wittmund Der Onlinehandel ist auf dem Vormarsch. Gesamtentwicklung Interaktiver Handel E-Commerce-Anteil am Interaktiven Handel 16,3 16,7 15,2 13,6 12,0 12,3 21,7 18,3 15,5 13,4 10,0 10,9 38% 39% 47% 53% 60% 64% 11,7 27,6 9,2 39,1 7,4 42,8 5,5 46,9 2,0 52, * E-Commerce 70% Katalogversand 81% 85% 90% 96% Abbildung 3: Gesamtentwicklung deutscher Versandhandel Während zwischen den Jahren 2006 bis 2010 das Marktvolumen für den Distanzhandel im Vergleich zum jeweiligen Vorjahr durchschnittlich um ca. 17 % auf insgesamt 30,3 Mrd. anstieg, war im Jahr 2013 ein deutlich stärkeres Wachstum von mehr als 40 % zu verzeichnen. Die Wachstumstendenz für die nachfolgenden Jahre 2014 und 2015 ist mit rd. 10 % deutlich unter Erwartung verlaufen. Für das Jahr 2016 wird damit gerechnet, dass die Zuwachsraten bei etwa 12 % liegen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nach einzelnen Sortimenten betrachtet bereits erste Sättigungstendenzen festzustellen sind. Seite

20 Netto-Umsatz in Mrd. Quelle: Eigene Darstellung und Berechnungen nach HDE Online-Handel inkl. Umsätze mit Tickets und Downloads. * Prognose Andererseits führt der Vormarsch des Online-Handels auch dazu, dass der Anteil und somit die Bedeutung am langsamer wachsenden Gesamteinzelhandel (stationär und nicht-stationär) zunimmt. Der Anteil des interaktiven Handels am Einzelhandelsumsatz wird für das Jahr 2017 auf 11 % prognostiziert. Wittmund Die positive Entwicklung des Handelsumsatzes ist v.a. auf den interaktiven Handel zurückzuführen (+18 % p.a.). Der stationäre Einzelhandelsumsatz stieg nur um + 1 % p.a. an. Gesamtentwicklung stationärer und interaktiver Handel in Deutschland Anteil Interaktiver Handel am Einzelhandelsumsatz in % 3,8% 4,8% 5,9% 7,6% 8,8% ,0% 11,0% * Ladeneinzelhandel Interaktiver Handel Abbildung 4: Entwicklung des interaktiven Handels am Einzelhandelsumsatz Es verwundert daher nicht, dass der Vormarsch des Online-Handels zu beträchtlichen Umsatzverlagerungen zu Lasten des innerstädtischen Einzelhandels geführt hat. Daraus wird deutlich, dass die Entwicklung des Online-Handels nicht nur allgemein für den stationären Handel eine große Herausforderung darstellt, sondern aufgrund der Ausrichtung auf Innenstadtleitsortimente zu Umsatzverlusten und folglich verstärktem Strukturwandel in den Zentren geführt hat. Für den örtlichen Einzelhandel heißt dies allerdings nicht, dass diese Abflüsse in den nicht-stationären Handel mit einem Umsatzrückgang gleichzusetzen sind. Durch Multichannel-Strategien (wie click-and-collect) verschwimmen zunehmend die Grenzen zwischen stationär und online (sog. Seamless Shopping). Darüber hinaus bestehen Möglichkeiten, Waren zusätzlich über Online-Marktplätze wie ebay und Amazon abzusetzen. Seite

21 2.4 Entwicklungen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel Durch die flächendeckende Einführung der Selbstbedienung haben sich die ursprünglichen Funktionen des Einzelhandels als Verteiler von Waren stark gewandelt. Es ist ein Netz der Filialisierung und Massendistribution mit ganz unterschiedlichen Betriebsformen entstanden. Die Betriebsformen unterscheiden sich in Sortiment, Preisgestaltung, Verkaufsform und Größe. Im Lebensmittelsegment gibt es folgende Betriebsformen: Lebensmittelgeschäft (bis zu 400 qm Verkaufsfläche) Supermarkt (400 bis 799 qm Verkaufsfläche) Kleiner Verbrauchermarkt (800 bis qm Verkaufsfläche) Großer Verbrauchermarkt (1.500 bis qm Verkaufsfläche) SB-Warenhaus (ab qm) Lebensmitteldiscounter 3 (heute zumeist bis qm Verkaufsfläche) Zusätzlich zur Angebotsform wird nach Sortimenten und Branchen differenziert. Das Gesamtsortiment Nahversorgung beinhaltet folgende Sortimentsgruppen mit den entsprechenden Inhalten: Nahrungs- und Genussmittel mit Bäckern, Fleischern, Getränkehandel, Tabakwaren, Kioskanbietern, Reformhäusern sowie dem gesamten Lebensmittelhandel und Gesundheits- und Körperpflege mit Drogeriewaren, Wasch- und Putzmitteln sowie Zeitungen/Zeitschriften. Ein wesentlicher Faktor in der Nahversorgungsentwicklung ist durch die betriebswirtschaftlich bedingten Maßstabssprünge der durchschnittlichen Betriebsgrößen und einer damit verbundenen abnehmenden Anzahl von Betrieben und Standorten bedingt. So liegt die mindestoptimale Verkaufsfläche für Vollversorger aktuell bei rd qm, bei Discountern häufig bei etwa qm. Die Folge ist, dass die Versorgungsfunktion einer ursprünglich großen Anzahl kleinerer Betriebseinheiten von immer weniger, dafür aber größeren Betrieben übernommen wird. Die angestrebten und auch betriebswirtschaftlich notwendigen Einzugsgebiete dieser Betriebe werden größer, was neben dem Wettbewerbsdruck 3 Discounter unterscheiden sich von den übrigen Lebensmittelbetrieben v.a. durch ihre aggressive Preisstruktur und die auf eine beschränkte Artikelzahl fokussierte Sortimentspolitik. Seite

22 unter den Betreiberfirmen auch zu einer deutlichen Präferenz von PKWorientierten Standorten an wichtigen Verkehrsachsen geführt hat. Größere Lebensmittelanbieter spielen allerdings auch eine wichtige Rolle für Stadtteil- und Wohngebietszentren durch ihre Funktion als Magnetbetriebe und Frequenzbringer. Vor diesem Hintergrund ist eine Integration dieser Betriebe in gewachsene, integrierte Standorte nach Möglichkeit zu fördern. Die Erosion von Nahversorgungsbereichen wird jedoch keineswegs nur durch periphere Standorte ausgelöst oder verstärkt. Hierbei spielen zunehmende Aktivitätskopplungen der Verbraucher zwischen dem Einkauf nahversorgungsrelevanter Sortimente und dem Arbeitsweg eine immer größere Rolle. Dies wird noch durch Suburbanisierungsprozesse forciert, die teils zu einer Präferenzverschiebung 4 der Wohnbevölkerung führen, was wiederum Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen im Raum hat. Wie eigene empirische Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner gezeigt haben, präferieren die Kunden für ihre Nahversorgung einen Standortverbund von einem leistungsfähigen, aber nicht zu großen Vollversorger und einem Discounter. Eine wesentliche städtebauliche Herausforderung für die Nahversorgung stellt das Vordringen der Lebensmitteldiscounter mit verhältnismäßig reduzierter Sortimentsvielfalt auf größeren Flächen dar. Selbst diese Flächen werden immer weniger in oder an zentralen Standortbereichen entwickelt, sondern an verkehrlich gut erschlossenen Lagen oder in Gewerbegebieten mit der Gefahr der Verdrängung von gewerblichen Nutzungen oder von verkehrlichen Gemengelagen. Dabei ist die Verkaufsflächenexpansion der Discounter deutlich dynamischer verlaufen als die Entwicklung der Umsätze, was zu einem Absinken der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten (Umsatz je qm Verkaufsfläche) der Discounter geführt hat. Nicht unerheblich trägt darüber hinaus auch das unternehmerische Potenzial zur Akzeptanz und Stabilität von Nahversorgungsstandorten und -bereichen bei, was stark auch mit der Dynamik mindestoptimaler Ladengrößen mit Blick auf eine Sicherung des Auskommens der Betreiber zusammenhängt. Die Problematik mindestoptimaler Betriebsgrößen wird wiederum durch die ausufernde Sortimentsentwicklung infolge der von den Herstellern betriebenen Produktdifferenzierung 4 Durch die soziodemografischen Veränderungen verschieben sich die Ansprüche der Verbraucher an die Nahversorgung. Seite

23 forciert, die seit Jahrzehnten zu einer Zunahme der durchschnittlichen Betriebsgrößen geführt hat. Hinzu kommt, dass die Flächenbedarfe durch die gestiegenen Kundenerwartungen an Bequemlichkeit und Warenpräsentation angewachsen sind sowie veränderte Flächenansprüche durch Pfandsysteme und Bakeoff-Stationen ausgelöst werden. Zusammenfassend lassen sich folgende Tendenzen im Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland festmachen: Flächenexpansion mit gedämpfter Geschwindigkeit; Marktanteilsverschiebung zu Lasten des kleinflächigen Lebensmitteleinzelhandels und älterer Betriebstypen (z.b. Warenhäuser und traditionelle Fachgeschäfte); Redimensionierung der Formate mit Tendenzen zu kleineren Verkaufsflächen bei SB-Warenhäusern (von qm zu bis qm); einem Vormarsch der großen Verbrauchermärkte (oftmals qm bis qm); größeren Verkaufsflächen bei Discountern (von 700 qm bis 800 qm auf bis qm). Seite

24 2.5 Fazit Der voranschreitende demografische Wandel und ökonomische Megatrends beschleunigen den Anpassungsdruck der Unternehmen. Aufgrund der demografischen sowie soziografischen Entwicklung sinkt und verschiebt sich die Einzelhandelsnachfrage, was zu einer erhöhten Betriebsformendynamik führt. Somit ist der Handel branchenübergreifend gezwungen, die Betriebsform, die Verkaufsfläche, das Sortiment und den Standort an dieses neue Umfeld anzupassen. Für die zukünftige Entwicklung lassen sich folgende zentrale Befunde ableiten: Schrumpfung und Überalterung: Sinkende Einwohnerzahlen verringern das Marktpotenzial und Altersstrukturverschiebungen erhöhen den Anpassungsdruck für Handelsbetriebe. Diese Entwicklung verläuft bundesweit stark heterogen. Einzelne Gebiete werden auch langfristig von einem Bevölkerungszuwachs profitieren können (vorwiegend die Metropolen und die südwestlichen Regionen, insb. zwischen Frankfurt und Stuttgart). Zusätzlich ist die heterogene Entwicklung innerhalb der Orte zu beachten (alternde Stadtteile). Präferenzverschiebung bei Verbrauchern: Die Altersverschiebung gepaart mit dem neu aufkommenden Image der jungen Alten bringt Veränderungen der Konsumpräferenzen mit sich. Zukünftig entscheidet v.a. im Lebensmitteleinzelhandel nicht die Größe, sondern die Nähe zum Verbraucher. Verschärfter Strukturwandel: Der Konzentrationsprozess im großflächigen Einzelhandel wird sich weiter beschleunigen (Verringerung der Anzahl an führenden Unternehmen in den einzelnen Branchen), während auch die Dynamik der Betriebstypen weiter zunehmen wird (Ausdifferenzierung in Richtung Service oder Preis). Zu den Gewinnern der letzten Jahre zählten v.a. Discounter und Fachmärkte, wobei diese Marktanteilsverschiebung größtenteils zu Lasten des kleinflächigen Einzelhandels ging. Die starke Flächenexpansion der letzten Jahre führte zu einem Absinken der Flächenproduktivitäten. Die Verkaufsflächen pro Filiale im Lebensmitteleinzelhandel konvergieren: Diffusion der Betriebstypen SB-Warenhaus (kleiner) und große Verbrauchermärkte (größer) sowie Maßstabsvergrößerung und allmähliche Sortimentsverbreiterung bei Discountern. Befeuert wird der Strukturwandel zudem durch den Vormarsch des Online-Handels, der die Entwicklung bei Anbietern mit zentrenrelevanten Sortimenten vorantreibt und zu Umsatzverlagerungen zu Lasten der Innenstädte führt. Hierbei ist darauf zu verweisen, dass die Digital Natives noch in das konsumfähige Alter hineinwachsen, was in den nächsten Jahren die Einkaufsvorbereitung im Internet weiter treibt. Seite

25 Langfristig ist demnach ein Rückgang des Käuferpotenzials, eine Abnahme der Altersgruppen mit hoher Einkaufsbereitschaft (im stationären Handel), jedoch eine Zunahme der Altersgruppen mit erhöhtem Service- und Dienstleistungsbedarf zu erwarten. Da sich diese Entwicklungen jedoch bundesweit sehr heterogen vollziehen, ist die regionale Analyse des langfristigen Potenzials eines Standorts unabdingbar. Es ist daher von einer Entwertung bzw. Aufwertung einzelner Standorte auszugehen. Über Erfolg oder Misserfolg entscheiden der Weitblick und die Branchenkompetenz der Stadtplaner und Einzelhändler, welche für die Abschätzung langfristiger Potenziale bestehender bzw. zukünftiger Standorte verantwortlich sind. Hierbei kommt es im Besonderen auf spezifisches Know-how und detaillierte Marktkenntnis an. Aus diesen Entwicklungstendenzen leiten sich veränderte Rahmenbedingungen für den Einzelhandel ab: Anpassungsdruck steigt; Betriebsformendynamik steigt; Verdrängungswettbewerb und Strukturwandel intensivieren sich; Flächenwachstum setzt sich fort, jedoch gebremst und mit absehbarer Stagnation. Daraus ergeben sich folgende Handlungsmöglichkeiten für den Einzelhandel: gute Standorte (in Bezug auf Kaufkraft, Einzugsgebiet, Grundstück, Verkehrsanbindung etc.) finden, welche auch langfristig erfolgreich erscheinen (vor allem in Bezug auf die Binnenmigration); Ausdifferenzierung des Angebots in Richtung Service-, Erlebnis-, Luxus- oder Discountorientierung; Entwicklung neuer Handelsformate und Vertriebskanäle als Reaktion auf die veränderten Marktbedingungen; Integration der digitalen Medien in das stationäre Geschäft zur breiteren Kundenansprache, zur verbesserten Auffindbarkeit und zur digitalen Vergrößerung des Ladenlokals; permanente Verbraucherforschung, um langfristige Unternehmenserfolge sicherzustellen. Seite

26 3 Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Wittmund 3.1 Lage im Raum und zentralörtliche Funktion Die niedersächsische Stadt Wittmund befindet sich zentral im gleichnamigen Landkreis Wittmund und liegt im Nordosten der ostfriesischen Halbinsel. Das Stadtgebiet grenzt an die Städte und Gemeinden Wangerland, Friedeburg und Aurich sowie an die Samtgemeinde Esens (Dunum, Stedesdorf, Werdum und Neuharlingersiel). Im Norden grenzt Wittmund mit dem Ortsteil Carolinensiel an die Nordsee. Abbildung 5: Lage im Raum Seite

27 Die regionale verkehrliche Anbindung der Stadt Wittmund erfolgt v.a. über die Bundesstraßen B 210 und B 461. Während die B 210 das Stadtgebiet in ostwestlicher Richtung auf Höhe der Kernstadt durchquert, zweigt die B 461 von der B 210 vor der Ortsumgehung der Kernstadt Wittmunds in Richtung Norden ab und führt in Richtung Nordsee bis Carolinensiel/Harlesiel. Die B 210 verbindet die Stadt u.a. mit Aurich (im Westen) und Jever (im Osten). Im weiteren östlichen Verlauf führt diese am Wilhelmshavener Kreuz auf die BAB 29. Über diverse Landes- bzw. Kreisstraßen (u.a. L 6, L 10, L 11, K 14, K 54) ist die Kreisstadt Wittmund zudem ebenfalls gut aus dem Umland erreichbar. Mit zwei Haltepunkten an der Strecke der ostfriesischen Küstenbahn ist die Stadt Wittmund an das Bahnnetz der NordWestBahn angeschlossen (Haltepunkte in der Kernstadt Wittmund sowie im Ortsteil Burhafe). Diese verkehrt zwischen der Stadt Esens und Wilhelmshaven. Darüber hinaus ist Wittmund durch regional verkehrende Busse an die Nachbarkommunen angeschlossen. Die Stadt Wittmund ist demnach auch mit den öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar. Durch die naturräumliche Lage direkt an der Nordsee im Nordosten der ostfriesischen Halbinsel und dem vorgelagerten Watt, welches Teil des UNESCO Weltnaturerbes Nationalpark Niedersächsisches Wattenmeer ist, ist die Stadt Wittmund von touristischem Interesse. Von besonderer Bedeutung ist hier das Nordseebad Carolinensiel-Harlesiel. Dies induziert zusätzliche Potenziale für den örtlichen Einzelhandel und spiegelt sich u.a. in Sonntagsöffnungszeiten wider. Die Stadt verfügt mit der Stationierung der Luftwaffe über einen Bundeswehrstandort. Die Kaserne befindet sich unmittelbar südlich der Kernstadt; der militärisch genutzte Flugplatz Wittmundhafen befindet sich an der Stadtgrenze zu Aurich im Westen von Wittmund. Von Seiten der Regionalplanung wird die Kernstadt der Stadt Wittmund als Mittelzentrum eingestuft. Damit hat die Stadt die Aufgabe, die Deckung des gehobenen Bedarfs der Bevölkerung im Mittelbereich sicherzustellen. Darüber hinaus sind die grundzentralen Aufgaben zu erfüllen. Die Kreisstadt Wittmund ist außerdem Sitz vieler Behörden und vornehmlich Dienstleistungsstandort. Die Stadt Wittmund übernimmt dabei die Versorgungsfunktion sowohl für die Personen in Wittmund und im ländlich strukturierten Umland als auch für Gäste des Gebiets. Dabei steht die Stadt im intensiven kommunalen Wettbewerb mit den umliegenden zentralen Orten. Hierbei sind vor allem die Mittelzentren Jever (rd. 12 km östlich) und Aurich (rd. 24 km südwestlich) zu nennen. Das nächstgelegene Oberzentrum ist die Stadt Wilhelmshaven (rd. 29 km östlich). Zudem ist auf die nächstgelegenen Grundzentren Esens (rd. 15 km nordwestlich), den Ortsteil Ho- Seite

28 henkirchen der Gemeinde Wangerland (rd. 17 km nordöstlich), Friedeburg (rd. 17 km südlich) und Westerholt (rd. 27 km westlich) hinzuweisen. 3.2 Sozioökonomische Rahmenbedingungen Die Bevölkerungsentwicklung in Wittmund verlief seit dem Jahr 2012 mit einem jährlichen Anstieg von +0,2 % p.a. leicht positiv. Insgesamt lebten in Wittmund am nach Angaben des Statistischen Landesamts rd Einwohner. Im Vergleich mit den Orten im Landkreis Wittmund entspricht die Einwohnerentwicklung in der Kreisstadt Wittmund dem überwiegend leicht positiven Trend. Das Bundesland Niedersachsen wies mit +0,5 % p.a. eine leicht positivere Einwohnerentwicklung auf. Stadt/Gemeinde Landkreis/ Bundesland Einwohnerentwicklung in der Stadt Wittmund im Vergleich Tabelle 1: Einwohnerentwicklung in Wittmund im Vergleich abs. in % Wittmund ,0 +0,2 Samtgemeinde Esens ,0-0,0 Friedeburg ,1 +0,3 Jever ,7 +0,2 LK Wittmund ,1 +0,3 Niedersachsen ,0 +0,5 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen (Stand jew eils ). +/- 12/16 Veränderung p.a. in % Für die Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Wittmund kann in Anlehnung an die Prognose des niedersächsischen Statistischen Landesamts unter Berücksichtigung der tatsächlichen Entwicklung davon ausgegangen werden, dass die Einwohnerzahlen in den nächsten Jahren rückläufig sein werden. Im Jahr 2025 ist in Wittmund mit einer Bevölkerungszahl zu rechnen von rd Einwohnern (-0,4 % p.a.). Die Altersstruktur der Bevölkerung von Wittmund entspricht dem Trend des demografischen Wandels. Die Bevölkerung im Erwerbsalter wird von Schrumpfung und Alterung betroffen sein. Im Jahr 2015 war jeder vierte Einwohner 65 Jahre und älter. Neben der Alterung der Gesellschaft lässt sich vor Ort in Wittmund feststellen, dass die Verschiebung der Altersstruktur insbesondere durch den Seite

29 Quelle: Statistisches Landesamt Zuzug von Senioren (65 plus) bedingt sein wird. Zum Vergleich: in Niedersachsen lag der Anteil bei rd. 21 %, im Landkreis Wittmund bei rd. 23 %. Auch perspektivisch ist eine weitere Verschiebung der Altersstruktur zu erwarten (Anteil der ab 65-jährigen bei 31 % in 2025). Dabei wird dieser Trend stärker ausgeprägt sein als im Bundesland Niedersachsen allgemein. Im Jahr 2025 wird jeder dritte Einwohner 65 Jahre und älter sein. Wittmund Der Anteil der Bevölkerung ab 65 Jahre wird bis 2025 um 7 % zunehmen. Dieser Trend entspricht in etwa dem des Landkreises, ist jedoch stärker ausgeprägt als im Bundesland. 100% 90% 80% 24% 31% 23% 29% 21% 25% 70% 60% 50% 40% 31% 29% 31% 30% 31% 28% 65 und mehr bis 15 30% 20% 31% 27% 32% 29% 35% 34% 10% 0% 13% 13% 13% 13% 13% 9% Wittmund LK Wittmund Niedersachsen Abbildung 6: Entwicklung der Altersstruktur in Wittmund Die Herausforderungen des demografischen Wandels wirken sich auch auf die Einzelhandelsentwicklung aus, indem wohnungsnahen Versorgungsstandorten für immobile Bevölkerungsgruppen ein besonderer Stellenwert zuzuschreiben ist. Darüber hinaus sollte sich der Einzelhandel auf ein zielgruppenspezifisches Angebot einstellen. Dies wird ebenfalls Verschiebungen im Einkaufsverhalten induzieren (z.b. höhere Serviceaffinität). Die Basis für das am Ort bzw. im Marktraum zur Verfügung stehende einzelhandelsbezogene Nachfragepotenzial bildet neben der Einwohnerzahl die einzelhan- Seite

30 Quelle: GfK Geomarketing 2015 delsrelevante Kaufkraftkennziffer 5. Diese liegt für Wittmund bei 91,1. Damit bewegt sich die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Stadt knapp oberhalb des Niveaus des Landkreises Wittmund (89,5), jedoch deutlich unterhalb des Bundeslands Niedersachsen (99,1). Die nächstgelegenen Mittelzentren Jever (99,3) und Aurich (98,6) verfügen im Landesvergleich über durchschnittliche Kaufkraftkennziffern. Es bleibt jedoch festzuhalten, dass alle Werte unter dem gesamtdeutschen Durchschnitt liegen (100). Wittmund Die Kaufkraft in Wittmund ist geringer als die der meisten benachbarten Kommunen und liegt rd. 9 %-Punkte unter dem Bundesschnitt. Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern (GfK) im Vergleich ,1 Mittelzentren 99,3 98,6 Grundzentren 91,6 91,0 89,5 99, Abbildung 7: Kaufkraftkennziffern im Vergleich 5 Vgl. GfK Geomarketing, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern Seite

31 Die Beschäftigungssituation im Landkreis Wittmund war im Zeitraum 2012 bis 2015 nahezu stagnierend. Die Arbeitslosenquote sank um lediglich 0,2 %-Punkte und entwickelte sich damit unterhalb des niedersächsischen Niveaus (-0,5 %- Punkte). In 2015 lag die Arbeitslosenquote mit 6,8 % über dem Wert Niedersachsens (6,1 %) und der Alten Bundesländer (5,7 %). In der Stadt Wittmund selbst waren die absoluten Arbeitslosenzahlen im Betrachtungszeitraum 2012 (735) bis 2015 (770) steigend. Entwicklung der Arbeitslosenquoten Gebietseinheit Arbeitslosenquote in % + / - 12/ %-Punkte Landkreis Wittmund 7,0 6,8-0,2 Niedersachsen 6,6 6,1-0,5 Bundesgebiet (West) 6,0 5,7-0,3 Quelle: Bundesagentur für Arbeit: Arbeitsstatistik 2012/15 / Jahreszahlen, Nürnberg. Tabelle 2: Entwicklung der Arbeitslosenquoten Einen wichtigen Anhaltspunkt für die Verflechtungsbeziehungen der Stadt Wittmund mit ihrem Umland (auch hinsichtlich der zu ermittelnden Einkaufsorientierungen) liefert ein Blick auf die Aus- und Einpendlerströme. Die Stadt Wittmund verfügt über einen negativen Pendlersaldo von rd. 300 Personen. Dieser hat sich zuletzt leicht verringert. Vor dem Hintergrund häufiger Kopplungsbeziehungen zwischen Arbeits- und Versorgungsweg besteht bei einem negativen Pendlersaldo die Gefahr von Kaufkraftabflüssen, der es mit einem attraktiven Angebot zu begegnen gilt. Umgekehrt ist es vorstellbar, sich durch ein attraktives Wohnraumangebot und ein breites Arbeitsplatzangebot in der Region abzuheben, was wiederum die Nachfrage nach Einzelhandelsangeboten vor Ort treibt. Ein- und Auspendler in der Stadt Wittmund im Vergleich Stadt/Landkreis Auspendler Einpendler Saldo Wittmund Esens Jever Landkreis Wittmund Quelle: Bundesagentur für Arbeit: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 2013/15. Tabelle 3: Ein- und Auspendler im Vergleich Seite

32 Eine Rolle für die Wirtschaftskraft der Stadt Wittmund und damit auch für den Einzelhandel spielt in den Sommermonaten der Tourismus: Seit 2012 konnte die Zahl der Gästeankünfte in den von den offiziellen Statistiken des Landes Niedersachsen erfassten Betrieben in der Stadt Wittmund um rd. 2,6 % p.a. erhöht werden. Der Zuwachs im Landkreis Wittmund insgesamt sowie in Niedersachsen fiel etwas geringer aus (+1,6 % bis +1,8 %). Im gleichen Zeitraum hat zudem die Zahl der Übernachtungen in Wittmund deutlich stärker als im Landkreis sowie im Bundesland Niedersachsen zugenommen (+3,5 % p.a.). Im Vergleich zum Landkreis Wittmund steht die Kreisstadt allerdings hinsichtlich der Intensität des Tourismus deutlich zurück. So entfielen in Bezug auf die Stadt Wittmund auf jeden Einwohner im Jahr Übernachtungen. Im Landkreis waren es 43 Übernachtungen. Dies ist vor allem auf die Orte in der Küstenregion (v.a. Neuharlingersiel) und die Ostfriesischen Inseln (Langeoog, Spiekeroog) zurückzuführen. Demnach ist für (die Kernstadt) Wittmund vor allem von Tagesgästen auszugehen. Stadt/ Landkreis/ Land 2012 Tourismusentwicklung in der Stadt Wittmund 2012 bis 2015 Übernachtungen 2015 abs. in % Wittmund ,8 +3,5 Landkreis Wittmund ,1 +0,4 Niedersachsen ,3 +1,1 Gästeankünfte +/- 12/15 Veränderung p.a. in % Stadt/ Landkreis/ Land /- 12/15 abs. in % Veränderung p.a. in % Wittmund ,0 +2,6 Landkreis Wittmund ,0 +1,6 Niedersachsen ,6 +1,8 Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen. Geöffnete Beherbergungsbetriebe mit mindestens 10 Betten und geöffnete Campinglätze mit mindestens 10 Stellplätzen. Tabelle 4: Tourismusentwicklung im Vergleich Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass vom Statistischen Landesamt nur die Betriebe mit 10 und mehr Betten erfasst wurden und auch die Zahl der Tagesgäste in der Statistik nicht enthalten ist. Das tatsächliche Tourismusaufkommen ist demnach deutlich größer einzuschätzen, insbesondere vor dem Hintergrund, dass in Wittmund und vor allem im Ortsteil Carolinensiel der Tagestourismus, aber auch kleine, private Beherbergungsbetriebe und Nebenwohnsitze eine wichtige Rolle spielen. Seite

33 Die Stadt Wittmund weist hingegen für das Jahr 2015 folgende Touristenzahlen aus: Tourismus in der Stadt Wittmund nach Standorten 2015 Wittmund (ohne Carolinensiel) Carolinensiel/ Harlesiel Übernachtungen Gästeankünfte Gesamt Quelle: Stadt Wittmund Tabelle 5: Tourismusentwicklung in Wittmund nach Standorten Die Zahlen zeigen deutlich, dass dem Tourismus insbesondere im Nordseebad Carolinensiel eine herausragende touristische Bedeutung zukommt. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer beträgt demnach rd. 5 Tage in Wittmund (ohne Carolinensiel) bzw. 6 Tage in Carolinensiel/Harlesiel. Bei Betrachtung der Tourismusintensität entfielen in Bezug auf die Stadt Wittmund insgesamt auf jeden Einwohner im Jahr 2015 rd. 51 Übernachtungen. Stellt man die Übernachtungszahlen mit den Einwohnerzahlen der jeweiligen Standortbereiche gegenüber, so ergibt sich für Carolinensiel/Harlesiel eine Tourismusintensität von 539 (Übernachtungen je Einwohner im Ortsteil), für das sonstige Stadtgebiet von Wittmund von 4. Daran lässt sich erkennen, dass die Angebotsstrukturen in Carolinensiel/Harlesiel maßgeblich von den hohen touristischen Impulsen profitieren. Die Kernstadt von Wittmund dürfte demgegenüber vorrangig für Tagestouristen sowie z.b. als Schlecht-Wetter-Alternative zum Nordseebad Carolinensiel und den anderen Küstenorten des Umlandes fungieren. Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen für den Einzelhandel in der Stadt Wittmund sind restriktiv zur beurteilen: Die negative Bevölkerungsprognose, das unterdurchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau, der deutlich steigende Anteil Über-65-Jähriger, der negative Pendlersaldo und die Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt schränken die Weiterentwicklungsmöglichkeiten in Wittmund ein. Die mittelzentrale Versorgungsfunktion und die Tourismusentwicklung induzieren hingegen leichte Impulse für die künftige Einzelhandelsentwicklung. Seite

34 3.3 Planerische Ausgangslage Das vorliegende basiert auf den städtebaurechtlichen Grundlagen des BauGBs und der BauNVO sowie auch der aktuellen Rechtsprechung. Zur Erarbeitung waren auch die Bestimmungen der Landesplanung von Niedersachsen und der Regionalplanung für den Landkreis Wittmund 6 sowie das Regionale Einzelhandelskonzept 7 zu berücksichtigen. Für die Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten (großflächiger Einzelhandel und Agglomerationen kleinflächiger Einzelhandelsbetriebe) sind folgende, additiv verknüpfte Kriterien von Bedeutung: LROP Ziffer 01 Zur Herstellung dauerhaft gleichwertiger Lebensverhältnisse sollen Einrichtungen und Angebote des Einzelhandels in allen Teilräumen in ausreichendem Umfang und ausreichender Qualität gesichert und entwickelt werden. LROP Ziffer 02 (Agglomerationsverbot) Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur zulässig, wenn sie den Anforderungen der Ziffern 03 bis 09 entsprechen. Als Einzelhandelsgroßprojekte gelten Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe gemäß 11 Abs. 3 Nrn. 1 bis 3 der Baunutzungsverordnung einschließlich Hersteller-Direktverkaufszentren. Als Einzelhandelsgroßprojekte gelten auch mehrere selbständige, gegebenenfalls jeweils für sich nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, die räumlich konzentriert angesiedelt sind oder angesiedelt werden sollen und von denen in ihrer Gesamtbetrachtung raumbedeutsame Auswirkungen wie von einem Einzelhandelsgroßprojekt ausgehen oder ausgehen können (Agglomerationen). 6 7 Während der Erarbeitung des vorliegenden Einzelhandelskonzepts ist die Änderung der Verordnung über das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP-VO) ist am Tag nach der Veröffentlichung im Niedersächsischen Gesetz- und Verordnungsblatt (Nds. GVBl. Vom ) in Kraft getreten (i.f. LROP 2017) sowie Landkreis Wittmund - Regionales Raumordnungsprogramm 2005 (i.f. RROP Wittmund). Vgl. Interkommunale Vereinbarung zur regionalen Einzelhandelskooperation in Ost-Friesland. Es handelt sich hierbei jedoch nicht um ein gesamtheitliches Einzelhandelskonzept mit differenzierten Bestands- und Nachfrageanalysen und der Abgrenzung von Zentren vorliegt. Seite

35 LROP Ziffer 03 (Kongruenzgebot) In einem Grundzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroßprojekts das Gemeinde- oder Stadtgebiet als Kongruenzraum nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot grundzentral). In einem Mittel- oder Oberzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroßprojekts in Bezug auf seine periodischen Sortimente 8 den grundzentralen Verflechtungsbereich als Kongruenzraum nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot grundzentral). In einem Mittel- oder Oberzentrum soll das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroßprojekts in Bezug auf seine aperiodischen Sortimente den maßgeblichen Kongruenzraum nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzraum aperiodisch mittel- und oberzentral). Der maßgebliche Kongruenzraum wird durch die untere Landesplanungsbehörde (Landkreis) bestimmt. Neben der verkehrlichen Erreichbarkeit der zentralen Orte spielen u.a. die Marktgebiete des Einzelhandels von Mittel- und Oberzentren auf Grundlage kommunaler Einzelhandelskonzepte eine wichtige Rolle. Eine wesentliche Überschreitung ist gegeben, wenn mehr als 30 % des Vorhabenumsatzes mit Kaufkraft von außerhalb des Kongruenzraumes erzielt würde. Das Kongruenzgebot ist sowohl für das neue Einzelhandelsgroßprojekt insgesamt als auch sortimentsbezogen einzuhalten. Für Wittmund ergibt sich aus dem Kongruenzgebot somit, dass ein Einzelhandelsvorhaben mit Angeboten des periodischen Bedarfs seinen Umsatz zu mindestens 70 % durch die örtliche Nachfrage rekrutieren muss. Bei Angeboten des aperiodischen Bedarfs ist der maßgebliche Kongruenzraum zu beachten. Grundsätzlich ist der Kongruenzraum für das Mittelzentrum Wittmund der Landkreis Wittmund. 8 Nach dem Verständnis des LROP 2017 sind periodische Sortimente solche mit kurzfristigem Beschaffungsrhythmus, insbesondere Nahrungs-/Genussmittel und Drogeriewaren. Seite

36 Nach den erfolgten bilateralen Gesprächen zwischen Vertretern der Landkreise Wittmund, Aurich und Friesland besteht die Absicht, Wittmund voraussichtlich folgende Orte als mittelzentralen Verflechtungsbereich zuzuweisen: Kongruenzraum grundzentral: Stadt Wittmund Kongruenzraum mittelzentral: Stadt Wittmund, Gemeinde Friedeburg und Stadt Esens sowie die Inselgemeinden Langeoog und Spiekeroog (zu 100 %) Samtgemeinde Holtriem (zu 40 %) Wangerooge (LK Friesland; zu 20 %) Ein Nachweis, ob ein Einzelhandelsgroßprojekt regional konsensfähig ist, ist i.d.r. bei Vorhaben mit mehr als 800 qm Verkaufsfläche mit einem Verträglichkeitsgutachten zu liefern. LROP Ziffer 04 (Konzentrationsgebot) Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebiets des jeweiligen zentralen Orts zulässig. Das zentrale Siedlungsgebiet umfasst die Wittmunder Kernstadt. LROP Ziffer 05 (Integrationsgebot - zentrenrelevant) Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente zentrenrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig. Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein. Ausnahmeregel vom Integrationsgebot: Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente zu mindestens 90 % periodische Sortimente sind, sind auf der Grundlage eines städtebaulichen Konzepts ausnahmsweise auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen innerhalb des zentralen Siedlungsgebiets des zentralen Orts im räumlichen Zusammenhang mit Wohnbebauung zulässig, wenn eine Ansiedlung in den städtebaulich integrierten Lagen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere zum Erhalt gewachsener baulicher Strukturen, der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild oder aus verkehrlichen Gründen nicht möglich ist. Seite

37 Für Wittmund heißt dies, dass Einzelhandelsgroßprojekte auf die Kernstadt mit räumlich abgegrenzten Standortlagen zu lenken sind. Die Ausnahmeregelung gilt in Wittmund vor allem für Lebensmittelmärkte die weder in der Innenstadt noch in dem Nebenzentrum liegen, aber dennoch ganz wesentlich der wohngebietsbezogenen Nahversorgung dienen. LROP Ziffer 06 (Integrationsgebot - nicht-zentrenrelevant) Neue Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten sind auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen an verkehrlich gut erreichbaren Standorten innerhalb des zentralen Siedlungsgebiets des zentralen Orts zulässig, a) wenn die Verkaufsfläche für innenstadtrelevante zentrenrelevante Randsortimente nicht mehr als 10 vom Hundert der Gesamtverkaufsfläche und höchstens 800 m² beträgt oder b) wenn sich aus einem verbindlichen regionalen Einzelhandelskonzept die Raumverträglichkeit eines größeren Randsortiments ergibt und sichergestellt wird, dass der als raumordnungsverträglich raumverträglich zugelassene Umfang der Verkaufsfläche für das innenstadtrelevante zentrenrelevante Randsortiment auf das geprüfte Einzelhandelsgroßprojekt beschränkt bleibt. Hierbei ist auf die durch den Landkreis Wittmund erarbeiteten Leitlinien der Stadt Wittmund hinzuweisen, die mit dem Punkt a) kongruent sind. LROP Ziffer 07 (Abstimmungsgebot) Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind abzustimmen. Zur Verbesserung der Grundlagen für regionalbedeutsame Standortentscheidungen von Einzelhandelsprojekten sollen regionale Einzelhandelskonzepte erstellt werden. Zur Verbesserung der Versorgungsstrukturen in Grenzräumen soll eine grenzüberschreitende Abstimmung unter Berücksichtigung der Erreichbarkeiten und gewachsener Strukturen erfolgen. LROP Ziffer 08 (Beeinträchtigungsverbot) Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Seite

38 LROP Ziffer 10 (Ausnahmeregel für Standorte mit herausgehobener Bedeutung für die Nahversorgung) Abweichend von Ziffer 02 Satz 1 sowie den Ziffern 03 bis 05 sind neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente auf mind. 90 von Hundert der Verkaufsfläche periodische Sortimente sind, auch zulässig, wenn sie an Standorten errichtet werden, die im Regionalen Raumordnungsprogramm als Standorte mit herausgehobener Bedeutung für die Nahversorgung festgelegt sind, sie den Anforderungen der Ziffern 07 (Abstimmungsgebot) und 08 (Beeinträchtigungsverbot) entsprechen, sie im räumlichen Zusammenhang mit dem jeweiligen Ortskern oder mit Wohnbebauung liegen und ihr jeweiliges Einzugsgebiet den zu versorgenden Bereich im Sinne des Satzes 4 nicht überschreitet. Die Standorte mit herausgehobener Bedeutung für die Nahversorgung dürfen die Funktion und Leistungsfähigkeit der zentralen Orte nicht beeinträchtigen und sind im Benehmen mit der jeweiligen Gemeinde- oder Samtgemeinde festzulegen. Sie sollen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein. Das Regionale Raumordnungsprogramm muss für jeden dieser Standorte einen zu versorgenden Bereich festlegen. Die Ausnahmeregelung ist demnach zur Absicherung der leistungsfähigen Nahversorgung relevant und gilt in Wittmund vor allem für die dezentralen Standortlagen (Ortsteile Leerhafe und Carolinensiel). Im Regionalen Raumordnungsprogramm für den Landkreis Wittmund aus dem Jahre 2005 heißt es im Punkt ergänzend: Die Zusammenarbeit im Bereich der Strukturkonferenz Ost-Friesland einschließlich der Stadt Papenburg auf dem Gebiet der Einzelhandelsentwicklung ist beizubehalten und bei Bedarf den Erfordernissen entsprechend zu modifizieren. Das LROP legt als Ziel der Raumordnung fest, dass die Ausweisung neuer Flächen für den großflächigen Einzelhandel interkommunal abzustimmen ist. Vor diesem Hintergrund wurde im Jahr 2004 die Interkommunale Vereinbarung zur regionalen Einzelhandelskooperation im Gebiet der Regionalen Strukturkonferenz Ost- Friesland von 43 Kommunen unterzeichnet. Vereinbart wurde die Art und Weise Seite

39 des Umgangs miteinander bei großflächigen Ansiedlungsvorhaben im Bereich des Einzelhandels (Moderationsverfahren). Das RROP Wittmund stellt neben den zentralen Orten insbesondere Standorte mit der besonderen Entwicklungsaufgabe Fremdenverkehr (Harlesiel/Carolinensiel) dar. An den Standorten mit der besonderen Entwicklungsaufgabe Erholung und Fremdenverkehr sind u.a. Ziele zur Saisonverlängerung, zur Abstimmung der Zuordnung von Schwerpunktaufgaben und zur besseren Vernetzung der Standorte und dem Hinterland miteinander zu beachten. Der Militärflugplatz Wittmundhafen ist aus strukturpolitischen Gründen zu erhalten. Das Ziel der Erhaltung hat Vorrang vor der Verwirklichung anderer Planungen und Maßnahmen. Damit sollen im Mittelzentrum Wittmund wichtige Arbeitgeber und wirtschaftliche Impulse für den strukturschwachen Raum weiterhin gesichert und standortgerecht weiterentwickelt werden. Einzelhandelsvorhaben sind im Rahmen des Verfahrens zur interkommunalen Abstimmung großflächiger Einzelhandelsvorhaben in der Region-Ost-Friesland zusätzlich einem fünfstufigen Prüfschema zu unterziehen: Das regionale Einzelhandelskonzept stellt dabei v.a. auf die landes- und regionalplanerischen Aspekte (v.a. raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot und Integrationsgebot) ab. Darüber hinaus sind für Mittelzentren Vorgaben für typische Angebotsformen zu beachten: Der mittelzentrale Versorgungsauftrag umfasst in der Warengruppe Täglicher Bedarf folgende mittelzentrumstypische Angebotsformen: kleinflächiger Lebensmitteleinzelhandel, Getränkemarkt, Discountmarkt, Supermarkt, kleiner und großer Verbrauchermarkt, SB-Warenhaus, Drogeriemarkt, Apotheke, Heimtierfachmarkt, Blumengeschäft, Wochenmarkt. Im aperiodischen Bedarf umfasst der Versorgungsauftrag u.a. Bekleidungs- und Schuhfachmärkte, (Textil-)Kaufhäuser und (Klein-)Kaufhäuser. Durch das regionale Einzelhandelskonzept sollen v.a. interkommunal bedeutsame Fehlentwicklungen des Einzelhandels vermieden werden und die Transparenz und Kommunikation bei grenzüberschreitenden Einzelhandelsvorhaben erreicht werden. Seite

40 4 Nachfragesituation in Wittmund 4.1 Marktgebiet der Stadt Wittmund Das Marktgebiet einer Stadt bzw. einer Gemeinde bezeichnet den räumlichen Bereich, den die Summe aller Einzelhandelsbetriebe einer Stadt (= der örtliche Einzelhandel) insgesamt anzusprechen vermag. Dieser ist häufig deckungsgleich mit der Reichweite des jeweiligen Innenstadteinzelhandels. Abbildung 8: Marktgebiet des Einzelhandels Die Ermittlung des Marktgebiets erfolgte auf Basis der Zeit-Distanz-Methode und der Ergebnisse der vorliegenden Untersuchungen zum Einzelhandel und unter Berücksichtigung der bilateralen Gespräche zwischen dem Landkreis und der Seite

41 Stadt Wittmund. Daneben wurden die spezifische Wettbewerbssituation im Raum und deren Veränderungen in den letzten Jahren sowie die infrastrukturellen und topografischen Verhältnisse berücksichtigt. Eine teilweise Überschneidung/Überlappung mit den Marktgebieten benachbarter zentraler Orte ist dabei immer gegeben. Auch ist zu berücksichtigen, dass einzelne Anbieter (z.b. Möbelhaus) über ein größeres Einzugsgebiet aufweisen. Das Marktgebiet ist in zwei Zonen untergliedert, die der unterschiedlich hohen Intensität der Nachfrageabschöpfung in diesem Gebiet entsprechen. Das Wittmunder Stadtgebiet stellt dabei die Zone 1 9 dar. Die Zone 2 10 (Umland) wird von der Samtgemeinde Esens (Esens, Holtgast, Moorweg, Dunum, Stedesdorf, Neuharlingersiel und Werdum) sowie der Gemeinde Friedeburg gebildet. In dem Marktgebiet leben derzeit rd Personen. Auf Basis der o.g. Bevölkerungsprognosen ist von einem rückläufigen Einwohnerpotenzial bis 2025 auf rd Einwohner auszugehen. Marktgebiet des Einzelhandels in Wittmund Bereich Zonen Wittmund Zone Nahbereich Zone Marktgebiet Potenzialreserve (10%) 10% Gesamt Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH. Tabelle 6: Marktgebiet des Einzelhandels Darüber hinaus gehen Dr. Lademann & Partner auf Basis von Analogieschlüssen aus vergleichbaren Projekten und dem Umfang an Zweitwohnsitzen/Tourismus im Untersuchungsraum von einer Potenzialreserve von insgesamt 10 % bezogen auf das vorhandene Gesamtnachfragepotenzial aus. Dies entspricht einem Einwohneräquivalent von rd Personen Diese ist identisch zum Kongruenzraum - grundzentral gem. LROP Nach dem LROP zählen die Orte der Zone 2 zum Kongruenzraum - mittelzentral. Darüber hinaus lassen sich diesem weitere Orte mit einer geringeren Nachfrageabschöpfung zuordnen, aus denen nur Streukunden erwartbar sind (schraffierte Flächen). 11 Die Potenzialreserve setzt sich aus außerhalb des Marktgebiets lebenden Personen aus dem übrigen Landkreis (Samtgemeinde Holtriem, Inseln Langeoog und Spiekeroog - ca Einwohner) sowie Touristen (Tages- und Übernachtungsgäste), Durchreisenden, Einpendlern und Seite

42 Quelle: Dr. Lademann & Partner (Werte gerundet) NFP in Mio. NFP in Mio. Das Kundenpotenzial wird im Jahr 2025 somit insgesamt rd Personen umfassen. 4.2 Nachfragepotenzial der Stadt Wittmund Auf Grundlage der Einwohnerzahlen und der Kaufkraft im Marktgebiet sowie des Pro-Kopf-Ausgabesatzes errechnet sich für 2016 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial 12 über alle Sortimente 13 innerhalb des Marktgebiets von rd. 260 Mio.. Wittmund Das Nachfragepotenzial in Wittmund wird sich bis zum Jahr 2025 um rund 6 Mio. auf 254 Mio. verringern. Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt 300 nach Räumen 300 nach Branchengruppen Pot.reserve Umland Stadt Wittmund periodischer Bedarf zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelev. Sortimente Abbildung 9: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt sonstigen Streukunden (Bundeswehrbediensteten etc.) zusammen. Der mittelzentrale Kongruenzraum umfasst damit den gesamten Landkreis Wittmund. Zusätzlich sind Überlappungen verschiedener Marktgebiete zu berücksichtigen (geringere Marktdurchdringung). 12 Einschließlich der Potenzialreserve. Vgl. Glossar im Anhang. 13 Die Sortimente werden nach nahversorgungsrelevanten (v.a. Lebensmittel), zentrenrelevanten (Sortimente, die für die Innenstadt und die Zentren von Bedeutung sind) und nichtzentrenrelevanten (Sortimente, die aufgrund ihrer Spezifikationen nicht auf die Zentren zu verweisen sind) Branchen gegliedert. Seite

43 Dabei handelt es sich um das Volumen, dass die Bewohner aus dem Marktgebiet der Stadt Wittmund jährlich im Einzelhandel ausgeben in der Stadt Wittmund selbst und/oder an anderen Standorten bzw. Einkaufskanälen (z.b. Online- Handel). Unter Berücksichtigung der abnehmenden Bevölkerungsplattform ergibt sich für das Marktgebiet der Stadt Wittmund einschließlich der auch prospektiv stabilen Potenzialreserve von 10 % für den Prognosehorizont 2025 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial über alle Sortimente von rd. 254 Mio. (-6 Mio. ). Der mittelzentrale Kongruenzraum (Marktgebiet des Einzelhandels) umfasst neben der Stadt Wittmund (Zone 1) die Samtgemeinde Esens und die Gemeinde Friedeburg (Zone 2). Darüber hinaus liegen Verflechtungen mit den ostfriesischen Inseln Langeoog, Spiekeroog und Wangerooge und der Samtgemeinde Holtriem vor. Dies wurde als Potenzialreserve berücksichtigt. Im Marktgebiet der Stadt Wittmund lebten Anfang 2016 knapp Personen. Hinzu kommt eine Potenzialreserve von rd. 10 % (Einwohneräquivalent von rd Personen). Perspektivisch wird sich die rückläufige Einwohnerplattform restriktiv auf die Einzelhandelsentwicklung auswirken. Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial wird bis zum Jahr 2025 auf rd. 254 Mio. sinken. Seite

44 Quelle: Dr. Lademann & Partner 5 Angebotssituation des Einzelhandels in der Stadt Wittmund 5.1 Verkaufsflächen- und Branchenstruktur Im August 2016 verfügte die Stadt Wittmund in 148 Ladengeschäften über eine aktiv betriebene 14 einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche von insgesamt rd qm. Die Unterteilung nach einzelnen Sortimentsbereichen zeigt dabei folgendes Bild: Wittmund Sortimentsstruktur des Einzelhandels in Wittmund (rd qm VKF) Periodischer Bedarf Bekleidung/Schuhe Elektro/Foto Sport/Spiel Hausrat/Wohnaccessoires Sonstige Hartwaren Möbel/Teppiche, Heimtextilien Bau- und Gartenbedarf Abbildung 10: Sortimentsstruktur des Einzelhandels in Wittmund Die Differenzierung nach Branchengruppen ergibt, dass der Sortimentsschwerpunkt auf die Sortimente Möbel/Haus- und Heimtextilien sowie den periodischen Bedarf (jeweils 27 % bzw. rd qm) entfällt. In der undifferenzierten Be- 14 Ohne Leerstände und ohne gesicherte Planvorhaben. Seite

45 Quelle: Dr. Lademann & Partner trachtung nach Verkaufsflächenanteilen zeigt sich bei den übrigen Sortimenten, dass auch der Sortimentsbereich Bau- und Gartenbedarf vergleichsweise stark aufgestellt ist (20 % bzw. rd qm). Umgekehrt verfügt das Mittelzentrum über einen überschaubaren Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten. Insgesamt gesehen weist der Wittmunder Einzelhandel damit eine unausgeglichene Branchenstruktur auf. Mit rd qm entfallen rd. 27 % der Gesamtverkaufsfläche auf den periodischen bzw. nahversorgungsrelevanten Bedarf. Der Anteil der Betriebe liegt bei 46 %. Mit rd qm entfallen lediglich rd. 23 % auf den zentrenrelevanten Bedarf. Der Anteil gemessen an der Anzahl der Betriebe beläuft sich auf 40 %. Der nicht-zentrenrelevante Bedarf verfügt über einen Anteil von rd. 50 % an der Gesamtverkaufsfläche (rd qm). Gemessen an der Anzahl der Betriebe beträgt der Anteil bedingt durch die überwiegend flächenextensiven Strukturen lediglich rd. 14 %. Wittmund Die Einzelhandelsstruktur von Wittmund wird funktionsgerecht durch einen breiten Branchenmix geprägt, wobei der Anteil nichtzentrenrelevanter Sortimente überwiegt. Branchenstruktur des Einzelhandels in Wittmund Anzahl der Betriebe (148) Verkaufsfläche in qm (55.800) Umsatz in Mio. (138) % 20% 40% 60% 80% 100% nahversorgungsrelevant zentrenrelevant nicht zentrenrelevant Abbildung 11: Branchenstruktur des Einzelhandels Seite

46 Quelle: Dr. Lademann & Partner GmbH. Werte gerundet. 5.2 Raumstruktur des Einzelhandels Im Hinblick auf die zentrale Fragestellung des Gutachtens bezüglich der Entwicklungsmöglichkeiten des Einzelhandels an verschiedenen Standortlagen wurden die Daten der Flächenerhebung räumlich differenziert. Bezogen auf die einzelnen Lagebereiche zeigt sich folgendes Bild in der Einzelhandelsstruktur: Wittmund Der zentrenrelevante Einzelhandel verteilt sich in Wittmund auf verschiedene agglomerierte Standortlagen. Räumlich-funktionale Struktur des Einzelhandels in Wittmund nahversorgungsrelevant zentrenrelevant nicht-zentrenrelevant % 20% 40% 60% 80% 100% Innenstadt Neben-/Ortsteilzentren Ergänzungsstandort Streulagen Abbildung 12: Räumlich-funktionale Struktur des Wittmunder Einzelhandels Die sortimentsspezifischen Verkaufsflächenanteile verteilen sich auf folgende Standortlagen: Die Innenstadt befindet sich zentral in der Kernstadt von Wittmund. Der höchste Einzelhandelsbesatz ist entlang der Brückstraße, Kirchstraße, Drostenstraße, Burgstraße sowie der Finkenburgstraße ausgebildet. Der Verkaufsflächenanteil der Innenstadt an der Gesamtverkaufsfläche beläuft sich auf rd. 14 % und umfasst v.a. zentrenrelevante Angebote. Seite

47 Das Nebenzentrum Esenser Straße befindet sich am nordwestlichen Rand der Kernstadt von Wittmund zwischen der Ortsentlastungsstraße und der Industriestraße. Der Verkaufsflächenanteil dieses Zentrums beläuft sich auf rd. 12 % und umfasst v.a. nahversorgungsrelevante Angebote. Die Ortsteilzentren Carolinensiel und Leerhafe befinden sich am nördlichen bzw. südlichen Rand des Stadtgebiets von Wittmund. Während der Ortsteil Carolinensiel insbesondere durch den Tourismus geprägt ist, dient das Ortsteilzentrum Leerhafe vorrangig der Nahversorgung. Der Verkaufsflächenanteil dieser beiden Zentren beläuft sich zusammen auf rd. 8 % und umfasst v.a. nahversorgungsrelevante Angebote. Der Ergänzungsstandort Eggelinger Straße, als flächenmäßig größter Einzelhandelsstandort in Wittmund, liegt nordöstlich der Innenstadt, am Rande der Kernstadt von Wittmund. Er erstreckt sich entlang der Eggelinger Straße beidseitig der B 461 und wird im Norden von der Straße Barghamm begrenzt. Einzelhandelsseitig ist der Sonderstandort durch drei großflächige Betriebe geprägt. Der Verkaufsflächenanteil beläuft sich auf rd. 26 % und umfasst flächenextensive Angebote aller Branchenbereiche. Unter Streulagen werden die übrigen Angebote erfasst. Dabei handelt es sich sowohl um agglomerierte Standortlagen als auch solitäre Lagen. Der Verkaufsflächenanteil beläuft sich auf rd. 41 % und umfasst v.a. nichtzentrenrelevante Angebote. Seite

48 5.3 Betriebsgrößenstruktur Die durchschnittliche Betriebsgröße in Wittmund liegt bei rd. 380 qm Verkaufsfläche und wird vor allem von den flächenextensiven Anbietern des nichtzentrenrelevanten Bedarfs am Ergänzungsstandort Eggelinger Straße sowie den Streulagen getrieben. Die Innenstadt verfügt über äußerst kleinteilige Strukturen mit einer durchschnittlichen Betriebsgröße von rd. 150 qm, während die Betriebe an der Eggelinger Straße eine durchschnittliche Größe von rd qm aufweisen. Nach Standortbereichen ergibt sich dabei folgendes Bild: Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in Wittmund nach Standortbereichen Verkaufsfläche nach Branchen Innenstadt Esenser Str. Eggelinger Str. Carolinensiel Leerhafe Sonstige Gesamt nahversorgungsrelevant zentrenrelevant nicht-zentrenrelevant Summe Quelle: Dr. Lademann & Partner. Tabelle 7: Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in Wittmund nach Standortbereichen In Wittmund entfallen insgesamt rd. 66 % der Verkaufsfläche auf 10 großflächige Betriebe (VKF > 800 qm). Die größten Betriebe für den nahversorgungsrelevanten Bedarf sind der Combi- Verbrauchermarkt im Nebenzentrum Esenser Straße sowie das E-Center am Ergänzungsstandort Eggelinger Straße. Bei den zentrenrelevanten Sortimenten befindet sich mit dem Euronics XXL- Elektrofachmarkt der flächengrößte Betrieb im Ergänzungsstandort Eggelinger Straße. Darüber hinaus ist auf den Tedi-Sonderpostenmarkt in der Innenstadt von Wittmund hinzuweisen. Die flächengrößten Betriebe im nicht-zentrenrelevanten Bedarfsbereich sind das Einrichtungshaus Möbel Banuat (Streulage) und der Hagebaumarkt am Ergänzungsstandort Eggelinger Straße. Aktuell beträgt das Gesamtverkaufsflächenangebot in Wittmund rd qm. Die durchschnittliche Betriebsgröße liegt bei rd. 380 qm Verkaufsfläche. Verkaufsflächenseitig liegt der Schwerpunkt der Großflächen am Ergänzungsstandort Eggelinger Straße sowie in Streulagen. Seite

49 Quelle: Dr. Lademann & Partner Fläche in qm 5.4 Leerstandssituation Im August 2016 standen in der Stadt Wittmund 18 Ladengeschäfte mit einer potenziellen Verkaufsfläche von rd qm leer 15 (mittlere Größe von ca. 550 qm). Dies entspricht einer Leerstandsquote 16 von rd. 15 % gemessen an der Verkaufsfläche und gut 11 % gemessen an den Ladenlokalen. Damit ist von einer vergleichsweise hohen Leerstandssituation in Wittmund auszugehen. Wittmund Im Stadtgebiet von Wittmund wurden 18 leerstehende Betriebe identifiziert. Die Leerstandsquote von rd. 15 % ist auf strukturelle Defizite im Nebenzentrum zurückzuführen. Potenzielle Verkaufsfläche nach Standortlage % 54 % 3 % 0 % 0 % 7 % Innenstadt (Hauptlage) Nebenzentrum Esenser Str Ortsteilzentrum Carolinensiel Ortsteilzentrum Leerhafe Sonderstandort Sonstige Lagen Eggelinger Str. Leerstand Verkaufsfläche Abbildung 13: Aktive und inaktive Verkaufsflächen nach Standortlagen Diese potenzielle Verkaufsfläche konnte im Rahmen der Bestandserhebung nur grob abgeschätzt werden, da die Verkaufsräume nicht immer klar einsehbar waren. Berücksichtigt wurden hier sämtliche leer stehenden Flächen, die als Einzelhandelsflächen potenziell in Frage kommen, auch wenn sie vormals möglicherweise durch Dienstleistungsbetriebe oder Großhandel o.ä. genutzt worden sind. D.h. Baulücken wurden nicht als Leerstände aufgenommen. Seite

50 Die Leerstände konzentrieren sich dabei insbesondere auf das Nebenzentrum Esenser Straße (rd. 54 % der Leerstandsflächen): Mehr als drei Viertel aller Leerstandsflächen der Stadt entfallen auf den ehemaligen Toom-Baumarkt an der Esenser Straße sowie die ehemalige Siebels-Baustoffhandlung (Industriestraße). Der leerstehende, ehemalige Toom-Bau- und Gartenmarkt zeigt, dass die Flächen zum einen die Standortanforderungen der zulässigen Branche nicht erfüllen und zum anderen der Bedarf bei den baurechtlich zulässigen Sortimenten in diesem Segment weitgehend gedeckt ist. Es ist eine Flexibilisierung des Baurechts zu empfehlen, um den prägnanten Leerstand abzubauen (vgl. hierzu Kap. 11). In der Innenstadt von Wittmund (Hauptlage) sowie den sonstigen Lagen konnten jeweils Leerstandsquoten von 4 bis 5 % ausgemacht werden, welche im marktüblichen Bereich liegen. Es gilt künftig die Leerstandssituation zu beobachten, da diese v.a. in den Zentren sehr stark negativ wahrgenommen werden können. Weitere größere Leerstände sind in der Kernstadt Wittmund an der Auricher Straße mit dem ehem. Bendix-Bekleidungskaufhaus (rd qm) sowie einem ehem. Gartenmarkt (rd. 400 qm) existent. Der Leerstand innerhalb der einzelhandelsseitig vorgeprägten Lagen in den Zentren ist vorrangig abzubauen und zu fördern (z.b. Umstrukturierung am Standort Esenser Straße, ehemaliger Toom-Baumarkt/Siebels-Baustoffhandlung). In solitären Streulagen dürften sich einzelhandelsseitige Nachnutzungen schwierig gestalten. In diesen Fällen sollten Bestrebungen einer Umnutzung/Umstrukturierung forciert werden. Seite

51 Quelle: Dr. Lademann & Partner 5.5 Umsatzsituation des Einzelhandels Die Umsätze des Einzelhandels wurden auf Basis branchenüblicher und standortgewichteter Flächenproduktivitäten der einzelnen Betriebsformen/Betreiber geschätzt. Demnach belief sich der Bruttoumsatz aller Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Wittmund im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2015 auf insgesamt rd. 138 Mio.. Hieraus ergibt sich eine durchschnittliche Flächenproduktivität von etwa pro qm Verkaufsfläche und Jahr. Bei der Analyse des Einzelhandelsumsatzes nach Branchengruppen ergibt sich folgendes Bild: Wittmund Umsatzstruktur des Wittmunder Einzelhandels (rd. 138 Mio. ) Periodischer Bedarf 13,9 Bekleidung/Schuhe 13,3 Elektro/Foto 7,8 3,8 4,8 14,7 70,4 Sport/Spiel Hausrat/Wohnaccessoires Sonstige Hartwaren 9,7 Möbel/Teppiche, Heimtextilien Bau- und Gartenbedarf Abbildung 14: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels Die Hälfte des Umsatzes entfällt auf den nahversorgungsrelevanten Bedarf. Die durchschnittliche Flächenproduktivität liegt bei gut je qm Verkaufsfläche. Seite

52 Auf den zentrenrelevanten Bedarf entfällt mehr als ein Viertel des städtischen Einzelhandelsumsatzes. Die Flächenleistung beträgt hier durchschnittlich bei etwa je qm Verkaufsfläche. Der Umsatzanteil bei den flächenextensiven nicht-zentrenrelevanten Sortimenten liegt bei etwa 21 %. Daraus resultiert eine erwartungsgemäß geringe Flächenproduktivität von lediglich rd je qm Verkaufsfläche. Nach Standortlagen betrachtet werden von dem gesamten Umsatzvolumen in der Wittmunder Innenstadt lediglich rd. 18 % erwirtschaftet (ca. 25 Mio. ). Die Anteile des Innenstadtumsatzes entfallen funktionsgerecht mit rd. 47 % auf den zentrenrelevanten Bedarf. Zugleich werden rd. 45 % des Umsatzes durch nahversorgungsrelevante Angebote rekrutiert. Im Standortvergleich mit den sonstigen Einzelhandelslagen erwirtschaftet die Standortlage Eggelinger Straße den höchsten Umsatzanteil (rd. 24 % vom Gesamtumsatz [ca. 34 Mio. ]). Ebenfalls anzuführen ist an dieser Stelle das Nebenzentrum Esenser Straße mit einem Umsatzanteil von rd. 19 % des Gesamtumsatzes (rd. 26 Mio. ). Lage Umsatzstruktur des Wittmunder Einzelhandels nach Standortbereichen zentrenrelevanter Bedarf Tabelle 8: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur nach Standortlagen nahversorgungsrelevanter Bedarf nicht-zentrenrelevanter Bedarf Gesamt Innenstadt 11,4 11,7 1,9 25,0 NZ Esenser Str. 21,4 3,4 1,3 26,0 FMS Eggelinger Str. 8,6 14,1 10,9 33,5 Carolinensiel 6,3 3,6 0,1 10,0 Leerhafe 3,4 1,9 0,0 5,4 Streulagen 19,4 3,6 15,4 38,4 Summe 70,4 38,4 29,6 138,4 Quelle: Dr. Lademann & Partner. Umsatz in Mio. Umsatzseitig wird der Wittmunder Einzelhandel durch den nahversorgungsrelevanten Bedarf dominiert, auf den etwa die Hälfte des Umsatzes entfällt. Die Innenstadt steht in Bezug auf die zentrenrelevanten Sortimente in einer intensiven Wechselbeziehung mit der umsatzstärkeren Einzelhandelslage Eggelinger Straße sowie dem Nebenzentrum Esenser Straße. Seite

53 6 Versorgungslage und Zentralitätsanalyse 6.1 Verkaufsflächendichten in der Stadt Wittmund Die Verkaufsflächendichte (qm Verkaufsfläche/1.000 Einwohner) ist ein Indiz für die quantitative Flächenausstattung einer Stadt bzw. eines Orts. Nach der nachfolgenden Übersicht erreicht die Verkaufsflächendichte in der Stadt Wittmund einen Wert von rd qm je Einwohner. Differenziert nach den unterschiedlichen Sortimentsgruppen fällt die Angebotssituation des Wittmunder Einzelhandels allerdings sehr unterschiedlich aus: Branchen Flächendichte der Stadt Wittmund im Vergleich Wittmund Flächendichte* Spannbreite Mittelzentren** Täglicher Bedarf Modischer Bedarf Sonstige Hartwaren Elektro/Technik/Foto Einrichtungsbedarf Heimwerken/Garten Summe Quelle: Eigene Berechnungen. * in qm Verkaufsfläche je Einwohner. ** Vergleichswerte für Mittelzentren aus anderen Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner. Tabelle 9: Verkaufsflächenausstattung im Mittelzentren-Vergleich Die durchschnittliche Verkaufsflächendichte liegt in Deutschland bei rd qm je Einwohner. Damit liegt die Flächenausstattung in Wittmund deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Dabei ist allerdings die Versorgungsfunktion für das Umland sowie die Bedeutung des Tourismus zu beachten. Nach der Bereinigung um die einzelhandelsrelevante Zentralität (s.u.) für die Stadt ergibt sich eine Netto-Verkaufsflächendichte, die mit rd qm immerhin noch ca. 25 %-Punkte über dem bundesdeutschen Durchschnitt liegt. Seite

54 Flächenausstattung in qm je Einwohner Quelle: Dr. Lademann & Partner nach kommunalen Einzelhandelskonzepten. Die Verkaufsflächendichte in Wittmund ist vor allem im Hinblick auf den ausstrahlenden Einzelhandelsstandort Eggelinger Straße (u.a. weitreichendes Einzugsgebiet des Elektrofachmarkts sowie des Baumarkts) und die flächenextensiven Angebote im nicht-zentrenrelevanten Segment zu interpretieren. Differenziert nach den unterschiedlichen Sortimentsgruppen rangiert der Wittmunder Einzelhandel im mittleren Bereich der Spannbreite vergleichbarer Einzelhandelsorte. Die zentrenrelevanten Sortimente, wie modischer Bedarf und sonstige Hartwaren (v.a. Optik, Uhren/Schmuck), weisen im Mittelzentrenvergleich Defizite auf. Dies gilt auch mit Blick auf die Mittelzentren im Untersuchungsraum: Wittmund Die Verkaufsflächendichte in Wittmund weist bei den zentrenrelevante Sortimenten auf Angebotslücken hin. Verkaufsflächenausstattung der Gesamtstadt in qm je Einwohner Nicht-Zentrenrelevant Zentrenrelevant Nahversorgungsrelevant VKF Gesamtstadt: Wittmund: rd qm, Jever rd qm, Aurich rd qm Abbildung 15: Verkaufsflächendichten im interkommunalen Vergleich Der Wittmunder Einzelhandel verfügt aktuell über eine Verkaufsflächendichte von rd qm Verkaufsfläche je Einwohner und weist somit eine überdurchschnittliche Flächenausstattung auf. Während rein quantitativ für ein Mittelzentrum bereits bei den nahversorgungs- und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ein umfassendes Angebot vorhanden ist, liegen die Werte insbesondere in den zentrenrelevanten Branchen im unterdurchschnittlichen Bereich. Seite

55 Quelle: Dr. Lademann & Partner 6.2 Bedeutung der Innenstadt im Einzelhandelsgefüge Die Wittmunder Innenstadt verfügt über ein Einzelhandelsangebot von rd qm Verkaufsfläche. Das Angebot weist dabei einen breiten Branchenmix annähernd in jedem Sortimentsbereich auf. Mit rd qm VKF liegt der Schwerpunkt im periodischen Bedarf (inkl. Lebensmittelhandwerk sowie Drogerie- und Gesundheitsartikel). Wittmund Sortimentsstruktur des Einzelhandels in der Wittmunder Innenstadt (rd qm VKF) Periodischer Bedarf Bekleidung/Schuhe Elektro/Foto 910 Sport/Spiel Hausrat/Wohnaccessoires Sonstige Hartwaren Möbel/Teppiche, Heimtextilien Bau- und Gartenbedarf Abbildung 16: Verkaufsflächenstruktur des Einzelhandels in der Wittmunder Innenstadt Bei der Betrachtung des Verkaufsflächenanteils der Innenstadt an der Gesamtverkaufsfläche der Stadt Wittmund erreicht diese über alle Sortimente mit einem Verkaufsflächenanteil von lediglich rd. 14 % nicht die notwendige Dominanz. Die höchsten Verkaufsflächenanteile entfallen im Wesentlichen auf die in der Regel zentrenrelevanten Sortimente (35 %). Das Elektrosortiment ist als faktisch nicht-zentrenrelevant einzustufen. Seite

56 Quelle: Dr. Lademann & Partner Wittmund Die Innenstadt erreicht mit ihrem Anteil von durchschnittlich 14% nicht die notwendige Dominanz. Verkaufsflächenanteil der Innenstadt 100% 80% 60% übriges Stadtgebiet 40% 35 % 20% 13 % 5 % Innenstadt 0% Abbildung 17: Verkaufsflächenanteil der Innenstadt an der Gesamtstadt Der unterdurchschnittliche innerstädtische Verkaufsflächenanteil resultiert im Wesentlichen aus dem hohen Einzelhandelsbestand im Nebenzentrum Esenser Straße, im Ergänzungsstandort Eggelinger Straße sowie in den Streulagen. Es zeigt sich, dass der Innenstadteinzelhandel bei den in der Regel zentrenrelevanten Sortimenten deutlich unter Druck steht. Seite

57 Auch im Vergleich zu anderen von Dr. Lademann & Partner untersuchten Mittelzentren liegt die Citydichte 17 insgesamt sowie in den nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimentsgruppen im deutlich unterdurchschnittlichen Bereich der Spannbreite. Citydichte der Stadt Wittmund im Vergleich Flächendichte* Branchen Spannbreite Wittmund Mittelzentren** Täglicher Bedarf Modischer Bedarf Sonstige Hartwaren Elektro/Technik/Foto Einrichtungsbedarf Heimwerken/Garten Summe Quelle: Eigene Berechnungen. * in qm Verkaufsfläche je Einw ohner. ** Vergleichsw erte aus anderen Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner. Tabelle 10: Citydichte der Wittmunder Innenstadt im Vergleich Hierbei muss allerdings darauf hingewiesen werden, dass die Wittmunder Innenstadt durch sehr kleinteilige Angebote geprägt ist. Aus dieser strukturellen Besonderheit resultiert wiederum das vorliegende Angebot. Die Innenstadt von Wittmund verfügt mit rd qm Verkaufsfläche über ein begrenztes Angebot. Die verkaufsflächenstarken Einzelhandelsangebote des Nebenzentrums Esenser Straße, des Ergänzungsstandorts Eggelinger Straße sowie insbesondere der Streulagen begrenzen in einigen Sortimentsbereichen allerdings die notwendige Dominanz der Innenstadt im gesamtstädtischen Einzelhandelsgefüge. 17 Citydichte = Verkaufsflächenausstattung der Innenstadt je Einwohner bezogen auf die Gesamtstadt. Seite

58 Im Vergleich mit den Nachbarkommunen Jever und Aurich zeigt sich, dass die Innenstadt weder in Bezug auf die Gesamtverkaufsfläche noch in Bezug auf die Einwohnerzahl über eine kritische Masse verfügt, die das Marktgebiet des Einzelhandels vollständig anzusprechen vermag. Im Mittelzentren-Vergleich 18 zeigt sich folgendes Bild: Wittmund (ca Einwohner) VKF in der Innenstadt: ca qm VKF-Dichte (in qm VKF je EW): ca. 380 qm, davon zentrenrelevante Sortimente: ca. 220 qm Jever (ca Einwohner) VKF in der Innenstadt: qm VKF-Dichte (in qm VKF je EW): 720 qm, davon zentrenrelevante Sortimente: 550 qm Aurich (ca Einwohner) VKF in der Innenstadt: qm VKF-Dichte (in qm VKF je EW): 650 qm, davon zentrenrelevante Sortimente: 490 qm 18 Vgl. Einzelhandelskonzepten für Jever und Aurich. Seite

59 6.3 Nahversorgungssituation in Wittmund Eines der zentralen städtebaulichen Ziele ist die flächendeckende und leistungsfähige Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs. Im Stadtgebiet von Wittmund sind mit Stand August 2016 insgesamt 12 strukturprägende Betriebe des nahversorgungsrelevanten Bedarfs (ab ca. 400 qm Verkaufsfläche, ohne Lebensmittel-Kleinflächen, Drogerie- und Getränkemärkte und Spezialanbieter) angesiedelt, mit einer Verkaufsfläche (ohne Randsortimente) von rd qm. Inklusive der Drogerie- und Getränkemärkte sowie der Kleinflächen (Lebensmittelhandwerk u.a.) liegt die Flächendichte im nahversorgungsrelevanten Bedarf bei rd. 720 qm Verkaufsfläche je Tausend Einwohner und damit über dem Bundesdurchschnitt von rd. 500 qm je Einwohner. Zur Bewertung der Nahversorgungssituation bzw. der räumlichen Verteilung des Angebots wurden die Nahversorgungsbetriebe im Stadtgebiet ab einer Verkaufsfläche von ca. 400 qm (ohne Drogerie- und Getränkefachmärkte) kartiert. Die 700 m-radien um die jeweiligen Standorte der strukturprägenden Lebensmittelanbieter entsprechen dabei durchschnittlich etwa 10 Gehminuten. Die innerhalb dieser Radien lebenden Einwohner finden in einem fußläufigen Bereich mindestens einen signifikanten Anbieter vor, sodass die Nahversorgung grundsätzlich gegeben ist. Wie die Karte zeigt, konzentrieren sich die strukturprägenden Nahversorger vor allem auf die Kernstadt von Wittmund mit der höchsten Einwohnerdichte. Der Großteil der strukturprägenden Lebensmittelanbieter ist dabei im Nebenzentrum Esenser Straße (Combi-Verbrauchermarkt, Aldi-Discounter, Netto-Discounter) angesiedelt. Ein großer Verbrauchermarkt befindet sich am Ergänzungsstandort Eggelinger Straße (E-Center), ein Discounter inmitten der Innenstadt (Lidl). In den Streulagen der Kernstadt befinden sich außerdem ein NP-Discounter sowie ein Netto-Discounter. Darüber hinaus sind drei Lebensmittelmärkte im Ortsteil Carolinensiel (zwei Edeka-Märkte und ein Netto-Discounter) vorzufinden. Außerdem befindet sich ein Edeka-Supermarkt im Ortsteil Leerhafe sowie ein Nah & Frisch-Supermarkt im Ortsteil Burhafe. Im weiteren sehr dünn besiedelten Stadtgebiet ist im Sinne der umfassenden Grundversorgung kein leistungsfähiger Nahversorger vorzufinden. Hierbei ist Seite

60 darauf hinzuweisen, dass eine leistungsfähige Nahversorgung in diesen Ortsteilen wirtschaftlich nicht darstellbar ist (zu geringe Mantelbevölkerung). Hier kommt es darauf an, alternative Nahversorgungsangebote für die nichtmotorisierte Bevölkerung zu schaffen/zu sichern (z.b. Lieferservice) sowie die Anbindung der Ortsteile an die Zentren zu optimieren. Abbildung 18: Nahversorgungssituation in Wittmund Hinsichtlich der Betriebstypen des nahversorgungsrelevanten Angebots ist ein ausgewogenes Verhältnis zwischen preisaggressiven Discountern und serviceorientierten Vollversorgern mit größerer Frischekompetenz und Sortimentsvielfalt auf der anderen Seite zu erkennen. Darunter befinden sich sechs Lebensmitteldiscounter, drei Verbrauchermärkte sowie drei Supermärkte. Damit ist im Vergleich zum bundesdeutschen Durchschnitt ein zahlenmäßiger Überhang an vollsortimentierten Lebensmittelangeboten zu erkennen (+ 6 %-Punkte). Seite

61 Anteile der Betriebsformen des klassischen LEH (gemessen an der Anzahl der Betriebe)* Anteil Wittmund Anteil Deutschland Abweichung in %-Punkte Vollsortimenter 50% 44% 6% Discounter 50% 56% -6% Summe 100% 100% 0% Anteile der Betriebsformen des klassischen LEH (gemessen an der VKF der Betriebe)* Anteil Wittmund Anteil Deutschland Abweichung in %-Punkte Vollsortimenter 60% 62% -2% Discounter 40% 38% 2% Summe 100% 100% 0% Quelle: Dr. Lademann & Partner GmbH und EHI Handelsdaten aktuell *Ohne Kleinflächen unter 400 qm u. Spezialeinzelhandel. Tabelle 11: Anteile der Betriebsformen des klassischen Lebensmitteleinzelhandels Ein Vergleich mit üblichen Betriebsgrößen verdeutlicht, dass die Vollsortimenter neben den zwei Verbrauchermärkten E-Center und Combi durch kleinteilige Strukturen geprägt sind. Zur Absicherung der verbrauchernahen Versorgung sollte daher eine moderate Anpassungsmaßnahme bei den übrigen Super- und Verbrauchermärkten (z.b. in Leerhafe und Burhafe) positiv bewertet werden. Das gleiche gilt auch für die Lebensmitteldiscounter im Stadtgebiet von Wittmund. Vor dem Hintergrund, dass Lebensmitteldiscounter mittlerweile Verkaufsflächen von 800 qm bis qm Verkaufsfläche nachfragen, ist zu erwarten, dass die Anfragen und Anträge auf Erweiterungen von Bestandsstandorten in den nächsten Jahren zunehmen werden. Hierbei sollte der Fokus auf die Stärkung der Zentren gerichtet sein. Der Betriebsformenwandel und die Entwicklung der touristisch geprägten Bereiche werden daneben auch prospektiv zu steigenden Flächenansprüchen resp. Erweiterungsbestreben der Bestandsbetriebe führen. Die Weiterentwicklung des Lebensmitteleinzelhandels sollte daher mit dem Fokus der aktiven Sicherung der Bestandsmärkte erfolgen. Rein quantitativ verfügt Wittmund über eine überdurchschnittliche nahversorgungsrelevante Ausstattung, die v.a. auf die Nachfragezuflüsse aus dem Marktgebiet bzw. Touristen zurückzuführen ist. Qualitativ ist ein ausgeglichenes Verhältnis von vollsortimentierten Betriebstypen und Discountern zu erkennen. Versorgungslücken bestehen in den räumlich abgesetzten Ortsteilen mit jeweils nur geringem Einwohnerpotenzial. Diese werden sich perspektivisch nicht schließen lassen. Seite

62 6.4 Zentralitätsanalyse für den Einzelhandel in Wittmund Die Einzelhandelszentralität (Z) bildet das Verhältnis des am Ort getätigten Umsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage ab: Einzelhandelszentralität (Z) = am Ort getätigter Umsatz am Ort vorhandene Nachfrage x 100 Ist dieser Wert größer als 100, zeigt dies insgesamt Nachfragezuflüsse aus dem Umland an. Je größer der Z-Wert ist, desto stärker ist die Sogkraft, die vom zentralen Ort ausgeht. Ein Wert unter 100 zeigt an, dass hier höhere Nachfrageabflüsse an das Umland bestehen. U.a. kann man also an der Zentralität die Einzelhandelsattraktivität eines zentralen Orts im Vergleich zu anderen, konkurrierenden Kommunen ablesen. Auf Basis der Nachfragestromanalyse sowie der Umsatzschätzung errechnet sich für Wittmund eine einzelhandelsrelevante Zentralität von rd. 129 %. D.h., dass per saldo rd. 29 % der Nachfrage von außen zufließt. In Wittmund spielt dabei neben der zentralörtlichen Funktion der Stadt (Mitversorgung des ländlich geprägten Umlands) auch der Tourismus eine Rolle. Die einzelnen Branchenzentralitäten geben Aufschluss über die Angebotsstärken und -schwächen des Einzelhandels der Stadt Wittmund sowie über die branchenspezifische interkommunale Konkurrenzsituation. Die Branchenzentralität beträgt innerhalb des nahversorgungsrelevanten Bedarfs rd. 131 %. Dies weist auf eine gute nur moderat steigerbare - Nachfragebindung hin. Zudem werden Kaufkraftzuflüsse über Kopplungskäufe von Pendlern und Kunden generiert, die ursächlich zentren- oder nichtzentrenrelevante Angebote aufsuchen. Hierdurch ergeben sich noch leichte Zentralitätsspielräume. Der Zentralitätswert der zentrenrelevanten Sortimente weist mit rd. 116 % einen leicht überdurchschnittlichen Wert auf. Die Zentralität ist jedoch unterschiedlich zu bewerten. Sie wird v.a. durch das Sortiment Wohnaccessoires/Geschenkartikel getrieben. Grundsätzlich bestehen - mit Ausnahme von Elektrobedarf und Büchern - Zentralitätsspielräume bei den sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten, da diese allesamt als wesentliche Leitsortimente von starken Mittelzentren fungieren. Seite

63 Quelle: Dr. Lademann & Partner Die nicht-zentrenrelevanten Sortimente verfügen über eine relativ hohe Zentralität von rd. 145 %, die durch ein Einrichtungshaus sowie durch Baumärkte getrieben wird und eine über die Stadtgrenzen hinausreichende Ausstrahlungskraft ausübt. Wittmund Die Branchenzentralitäten deuten insbesondere auf Angebotsschwächen im Segment Bekleidung/Schuhe hin. Zentralität (in %) Abbildung 19: Einzelhandelsrelevante Zentralitäten in der Stadt Wittmund Per saldo fließen dem Wittmunder Einzelhandel rd. 29 % des Einzelhandelsumsatzes von außen zu. In einigen Sortimentsbereichen, wie Bekleidung/Schuhe, deuten die Einzelhandelszentralitäten auf Defizite, die es abzubauen gilt. Seite

64 Quelle: Dr. Lademann & Partner (Werte gerundet) 6.5 Analyse der Nachfrageverflechtungen Der Zentralitätswert ist eine Saldo-Größe aus den Nachfragezuflüssen aus dem Umland und den Nachfrageabflüssen aus der Stadt Wittmund in das Umland. Mit Hilfe einer Nachfragestromanalyse können diese Zu- und Abflüsse quantifiziert werden. Entsprechend den Ergebnissen der Nachfragestromanalyse, die im Wesentlichen auf der Umsatzschätzung und der Zentralitätsanalyse aufbaut, liegt die Nachfragebindung in Wittmund über alle Sortimente bei ca. 80 %, sodass die Abflüsse in den stationären und nicht-stationären Handel rd. 21 Mio. p.a. betragen. Dem steht ein Brutto-Zufluss von insgesamt etwa 52 Mio. p.a. gegenüber. Dieser Nachfragezufluss resultiert aus der Abschöpfungsquote aus dem Marktgebiet der Stadt Wittmund in Höhe von rd. 38 Mio. (Zone 2) zuzüglich der Potenzialreserve durch Pendler, Gelegenheitskunden, Touristen u.ä. von insgesamt rd. 14 Mio. (ca. 10 %). Wittmund Nachfragestromanalyse Nachfragepotenzial Wittmund: 107 Mio. Einzelhandelsumsatz Wittmund: 138 Mio. 20% 140 Nachfragepotenzial Umland (Zone 2): 124 Mio. 69% 80% 31% gebundene Nachfrage Nachfrageabflüsse Abgeschöpfte Nachfrage Im Umland gebundene Nachfrage rd. 28% rd. 62% rd. 10% 0 Umsatz in Mio. Potenzialreserve Zone 2 Zone 1 Abbildung 20: Nachfragestromanalyse des Einzelhandels in Wittmund Seite

65 Differenziert nach Hauptwarengruppen zeigt die Nachfragestromanalyse, dass es dem Einzelhandel in der Stadt Wittmund nicht ausreichend gelingt, sich als sogstarker Einzelhandelsstandort zu positionieren. Bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegt die Nachfragebindung in Wittmund oberhalb von 90 %. Die moderaten Nachfrageabflüsse sind auf kleinere Angebotslücken zurückzuführen (z.b. bei Drogeriewaren und im Biosegment). Für die übrigen Sortimente liegt die Nachfragebindung in Wittmund demgegenüber unterhalb von 70 %. Hierbei ist allerdings auch darauf zu verweisen, dass ein Teil der Nachfrage vom nicht-stationären Handel gebunden wird. Eine Steigerung der Nachfragebindung und Abschöpfungsquote ist v.a. unter Beachtung des Verflechtungsbereichs von Wittmund insgesamt aber dennoch realistisch, sofern das Einzelhandelsangebot gezielt an den ausstrahlungsstärksten Standortlagen ausgebaut und attraktiviert wird (v.a. zentrenrelevante Sortimente). Der lokale Einzelhandel kann rd. 80 % der eigenen Nachfrage vor Ort halten. Darüber hinaus fließen rd. 52 Mio. von außen zu (Umland sowie Potenzialreserve). Nachfrageabflüsse resultieren aktuell vor allem aus Lücken im Angebotsprofil. Ein moderater Ausbau der Nachfragebindung und -abschöpfung sollte daher Ziel der künftigen Einzelhandelsentwicklung sein. Seite

66 6.6 SWOT-Analyse zum Einzelhandelsstandort Wittmund Die wichtigsten Stärken des Einzelhandelsstandorts Wittmund lassen sich wie folgt charakterisieren: Über alles wird Wittmund der mittelzentralen Versorgungsfunktion gerecht: Es wird insgesamt ein umfassendes Einzelhandelsangebot vorgehalten. Bei einigen Sortimenten (wie z.b. Möbel, Bau- und Gartenbedarf) ist die Zentralität deutlich überdurchschnittlich. Die Stadt Wittmund verfügt durch die Lage an der Nordseeküste über ein Tourismuspotenzial, von dem in den Sommermonaten auch der Einzelhandel profitiert. Der Einzelhandel in der Stadt Wittmund weist eine räumlich-funktionale Arbeitsteilung der Standortbereiche auf. Die Innenstadt verfügt über eine hohe Multifunktionalität, insbesondere für die Wittmunder Verbraucher. Der Ergänzungsstandort Eggelinger Straße dient mit den zahlreichen Filialisten dem Versorgungseinkauf und spricht vermehrt überörtliche Kunden an. Es ist ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Vollversorgern und Discountern in der Stadt gegeben. Diese verfügen über weitgehend marktgerechte Betriebsgrößen. Insbesondere die Innenstadt sowie der Ortskern von Carolinensiel verfügen über ein ansprechendes städtebauliches Erscheinungsbild sowie hohe Aufenthaltsqualität. Es herrscht zudem eine ansprechende und individuelle Atmosphäre. Die Erreichbarkeit der Einzelhandelsangebote ist aus Wittmund und aus dem Umland sowohl motorisiert als auch zu Fuß/mit dem Rad gegeben. Grundsätzlich ist das Parkplatzangebot in der Innenstadt sowie in den weiteren Zentren als angemessen zu bewerten. Seite

67 Die wesentlichen Schwächen des Einzelhandels in Wittmund lassen sich wie folgt zusammenfassen: Die restriktiven sozioökonomischen Rahmenbedingungen des Einzelhandels (v.a. Bevölkerungsprognose, demografischer Wandel, negativer Pendlersaldo, unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau) wirken sich restriktiv auf das Nachfragepotenzial im Gemeindegebiet aus. Zudem besteht eine große Saisonabhängigkeit im Tourismus. Darüber hinaus ist auf strukturelle Defizite in der Stadt Wittmund zu verweisen (u.a. Leerstandsquote in einigen agglomerierten Standortlagen, zu kleinteilige Strukturen und zu wenige zentrenrelevante Betriebe ab 400 qm VKF). Die Nahversorgung ist in den ländlich geprägten Ortsteilen nicht flächendeckend gegeben. Die Nähe zum Oberzentrum Wilhelmshaven und den Mittelzentren Jever und Aurich sowie der Versandhandel begrenzen nach wie vor die Entwicklungsmöglichkeiten. Folgende Chancen eröffnen sich für die Einzelhandelsentwicklung in Wittmund und sollten gezielt aktiviert und genutzt werden: In den prägenden Standortlagen des Einzelhandels sind Potenzialflächen vorhanden (insb. im Nebenzentrum Esenser Straße), die sich grundsätzlich für die Weiterentwicklung eignen. Durch eine gezielte Aktivierung von Flächenpotenzialen und standortadäquaten Nutzungen ist eine Stärkung der Standortlagen möglich, sodass diese sich jeweils zeitgemäß und attraktiv aufstellen können. Diese Konzentration wirkt einer Zersplitterung entgegen. Zum Teil liegen städtebauliche Missstände bzw. Mindernutzungen vor, die im Nebenzentrum Esenser Straße im Kontext eines Planvorhabens beseitigt werden könnten. Die Intensivierung des Stadtmarketings kann zur Attraktivierung der Innenstadt ebenso beitragen wie die Angleichung von Kern-Öffnungszeiten. Die noch steigerbare Tourismusintensität und die daraus resultierenden Kaufkraftzuflüsse bieten Entwicklungsspielräume. Seite

68 Dennoch bestehen auch Risiken, die berücksichtigt und überwunden werden müssen: Die im Kernbereich der Innenstadt kurz- bis mittelfristig fehlende Aktivierung von großzügigen Potenzialflächen mit Schlüsselfunktion hätte dort ein Verharren auf dem Status quo zur Folge. Es bedarf z.t. einer visionären Denkweise zur Neuentwicklung von innerstädtischen Teilbereichen. Darüber hinaus kann die Neuaufstellung der Magnetbetriebe Lidl und Rossmann im Zentrum zur Absicherung der Frequenzbringer beitragen. Wie für den gesamten stationären Einzelhandel stellt auch für die Einzelhändler in Wittmund der wachsende Online-Handel künftig eine große Herausforderung dar, sofern der bestehende Einzelhandel sich nicht darauf einstellt. Es besteht die Gefahr, dass Potenziale überschätzt oder an den falschen Standorten ausgeschöpft werden, wodurch ein Verdrängungswettbewerb zu Lasten des Bestandseinzelhandels eintreten könnte. Größerflächige Ansiedlungsbegehren sollten daher fundiert (z.b. auf Basis des vorliegenden Einzelhandelskonzepts und eines städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeitsgutachtens) hinsichtlich der Chancen und Risiken abgewogen werden. Dabei steht die Sicherung der Funktionsfähigkeit der Innenstadt im Fokus. Ein Herausziehen von nahversorgungs- und zentrenrelevanten Angeboten in die Streulagen ist auszuschließen. Auch bei der Entwicklung des Ergänzungsstandorts bedarf es einer sorgfältigen kommunalen Abwägung auf Ebene der Bauleitplanung. Chancen und Risiken einer Entwicklung müssen der Ratsentscheidung zur Bauleitplanung vorbehalten werden. Seite

69 7 für die Stadt Wittmund 7.1 Tragfähigkeitsrahmen für die Entwicklung des Einzelhandels bis Antriebskräfte der Einzelhandelsentwicklung Für die weitere Entwicklung der Stadt Wittmund als Einzelhandelsstandort ist die Frage entscheidend, welche Perspektiven der Einzelhandel in Wittmund insgesamt besitzt. Die grundsätzlichen Hauptantriebskräfte der Einzelhandelsexpansion sind in erster Linie Wachstumskräfte (Bevölkerungs- und Demografieentwicklung, Tourismus, Kaufkraftentwicklung und Betriebstypendynamik); Defizitfaktoren (unzureichende Zentralitätswerte/Nachfragebindung, Strukturdefizite im Angebotsmix, unterdurchschnittliche Flächenausstattung und kleinräumige Versorgungslücken). Betrachtet man Wachstums- und Defizitfaktoren aus der lokalspezifischen Situation der Stadt Wittmund heraus, zeichnen sich folgende Entwicklungstendenzen ab: Die Einwohnerzahlen in Wittmund werden perspektivisch leicht negativ sein. Die demografische Entwicklung bewirkt zunehmend Veränderungen im Einkaufsverhalten. Es steigt damit auch die Bedeutung einer fußläufigen bzw. im modal split gut erreichbaren Nahversorgung. Von der Kaufkraftentwicklung bzw. der Entwicklung der unterdurchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben werden perspektivisch keine Impulse für die Einzelhandelsentwicklung ausgehen. Zudem ist nochmals auf die steigende Bedeutung des Online-Handels hinzuweisen. Seite

70 Die Betriebstypendynamik ist auch für Wittmund zu beobachten: so ist davon auszugehen, dass aus den allgemeinen Strukturverschiebungen zu Gunsten der Großflächen 19 auch hier Verkaufsflächenpotenziale entstehen. Die Einzelhandelszentralität bewegt sich mit rd. 129 % insgesamt auf einem für ein Mittelzentrum durchschnittlichen bis leicht überdurchschnittlichen Niveau. In einigen Sortimentsbereichen sind noch Unausgewogenheit zu erkennen, die entsprechend der mittelzentralen Versorgungsfunktion standortadäquat abgebaut werden sollten. Die Flächenausstattung liegt in Wittmund insgesamt mit qm/1.000 Einwohner auf einem überdurchschnittlichen Niveau. Ein Ausbau der Nachfragebindung und -abschöpfung erscheint dennoch möglich und langfristig zielführend. Dies setzt voraus, dass sich die Einzelhandelsangebote an den funktional richtigen Stellen (v.a. Innenstadt, Nebenzentrum Esenser Straße, Ergänzungsstandort Eggelinger Straße) befinden. Durch die Tourismusentwicklung werden saisonal weiterhin Potenziale induziert werden. Gelingt es die Übernachtungs- und Tagesgästezahlen zu steigern, werden daraus künftig noch weitere Umsatzpotenziale und damit Verkaufsflächenpotenziale für den Einzelhandel resultieren. Darüber hinaus sind strukturelle Defizite in Wittmund feststellbar: zu kleinteilige Strukturen bei den nahversorgungs- und zentrenrelevanten Angeboten, der noch steigerbare Verkaufsflächenanteil der Innenstadt (14 %), zu wenig filialisierte Betriebe in der Wittmunder Innenstadt mit Magnetfunktion (z.b. Bekleidung); großflächige Leerstände im Nebenzentrum Esenser Straße. Zum Teil sind räumliche Versorgungslücken in der Nahversorgung gegeben. Diese werden jedoch aufgrund der fehlenden Tragfähigkeitspotenziale nicht vollständig geschlossen werden können. In diesem Zusammenhang ist jedoch nochmal zu erwähnen, dass im Zuge des demografischen Wandels und einer eingeschränkten Mobilität die wohnortnahe Versorgung immer mehr an Bedeutung gewinnt. 19 Die Betriebstypendynamik wird weiter dafür sorgen, dass der Flächenanspruch der Einzelhandelsbetriebe (auch der im Bestand) um etwa 0,3 % p.a. steigen wird. Seite

71 Spielräume zum Ausbau des Einzelhandelsangebots ergeben sich damit v.a. aus folgenden Quellen: Wittmund Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Wittmund Wachstumsfaktoren Zentralitätsdefizite Bevölkerungsentwicklung und demografischer Wandel Pro-Kopf- Nachfrage Betriebsformenwandel Verkaufsflächenentwicklung in Wittmund bis 2025 Defizitfaktoren Strukturelle Defizite Tourismusentwicklung Räumliche Versorgungslücken bringt Impulse für die Entwicklung in Wittmund bringt keine Impulse für die Entwicklung in Wittmund Abbildung 21: Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Wittmund Der weitgehend verdrängungsneutrale Entwicklungsrahmen geht von einer stärkeren Nachfragebindung und -abschöpfung aus. Dies impliziert, dass den stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten (v.a. Innenstadt und Nebenzentrum Esenser Straße) die richtigen Sortimente und Betriebstypen gezielt zugeordnet werden. Die Arrondierungen an den bestehenden Einzelhandelslagen führen zur Verbesserung und Steigerung der Attraktivität des Einzelhandelsangebots (stärkere Ausstrahlungskraft). Bei der Ableitung der örtlichen Flächenpotenziale zur quantitativen Weiterentwicklung des Wittmunder Einzelhandels wurde von Dr. Lademann & Partner ausgeblendet, dass sich durch eine moderate Erhöhung der Wettbewerbsintensität zusätzliche Flächenpotenziale ergeben. Bei städtebaulich und versorgungsstrukturell sinnvollen und stadtentwicklungspolitisch 20 erwünschten Vorhaben ist eine 20 Genau diese Frage kann nur im konkreten Bauleitplanverfahren geklärt werden. In diesem Kontext muss die Stadt sodann entscheiden, welche Priorität und welchen Standort welches Sortiment haben soll. Seite

72 Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner * Werte gerundet moderate Abweichung vom Entwicklungspotenzial möglich. Bei konkreten Vorhaben ist ggf. eine Einzelfalluntersuchung zur Ermittlung und Bewertung der spezifischen Auswirkungen erforderlich Verkaufsflächenspielräume Unter Berücksichtigung der o.g. Faktoren errechnet sich für Wittmund ein tragfähiger Flächenrahmen bis zum Jahr 2025 von insgesamt rd bis qm Verkaufsfläche. 21 Der Orientierungsrahmen für die Stadt Wittmund entfällt in der sektoralen Differenzierung auf die in der Tabelle dargestellten Branchen: Wittmund Expansionsrahmen* für die Weiterentwicklung des Einzelhandels bis zum Jahr 2025 (ohne Potenzial durch Erhöhung der Wettbewerbsintensität) Faktoren Nahvers. Sort. Zentrenrel. Sort. Nicht-zent. Sort. Summe VKF-Bestand in qm Erhöhung der örtlichen Nachfragebindung Erhöhung der überörtlichen Nachfrageabschöpfung Summe 2025 in qm Abbildung 22: Orientierungsrahmen für die Weiterentwicklung des Einzelhandels 21 Hinweis: Die Obergrenze der Spannweite ist nur bei Vorhaben ausschöpfbar, die sich an den zu stärkenden Standorten befinden und hierdurch über eine höhere Ausstrahlkraft verfügen als ein dysfunktional in Streulage gelegenes Vorhaben. Das Potenzial sollte nur ausgeschöpft werden, sofern das jeweilige Vorhaben auf das Standortprofil einzahlt. Bei der Neuansiedlung oder Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe ist eine detaillierte Verträglichkeitsprüfung des konkreten Vorhabens ist erforderlich. Für Vorhaben, die auf die Funktionsfähigkeit der Innenstadt einzahlen, kann der Orientierungsrahmen auch maßvoll überschritten werden. Seite

73 Der Expansionsrahmen lässt sich in einzelne Branchengruppen untergliedern. Grundsätzlich sollten die Expansionspotenziale der einzelnen Branchen wie folgt genutzt werden: Nahversorgungsrelevante Sortimente bis zu qm VKF: Hinsichtlich der steigenden Relevanz einer flächendeckenden, fußläufigen Erreichbarkeit von Lebensmittelanbietern resp. Drogeriefachmärkten sind nahversorgungsrelevante Sortimente in städtebaulich integrierten Lagen (Mantelbevölkerung) und hierbei in den unterschiedlichen Zentrentypen bevorzugt anzusiedeln. Die prioritäre Entwicklung wäre im Innenstadtzentrum zu sehen, aber auch eine Entwicklung im Nebenzentrum wäre gutachterlich denkbar, wenn eine Ansiedlung politisch gewünscht ist oder gerade in der eng bebauten Innenstadt nicht zum Tragen kommt. Die Flächenpotenziale sollten zudem grundsätzlich dazu genutzt werden, etablierte Nahversorgungsstrukturen durch moderate Flächenanpassungen zukunftsfähig abzusichern. So ist davon auszugehen, dass die Erweiterung bzw. Neuaufstellung bestehender Betriebe Flächenbedarfe generieren wird. Zentrenrelevante Sortimente bis zu qm VKF: Das bestehende Angebot sollte durch Erweiterungen und gezielte Neuansiedlungen mittelzentraler Angebote, v.a. mit den Sortimenten Bekleidung und Schuhe sowie Optik und Uhren/Schmuck, qualifiziert werden. Dabei sollte ein Schwerpunkt auf die Ansiedlung mittelpreisiger Filialisten und fachmarktorientierter Konzepte gelegt werden. Mehrere mittel- bis großflächige Fachmärkte (>400 qm VKF) können zur Ergänzung der bisher kleinteiligen Betriebstypenstruktur und zur Steigerung der Ausstrahlungskraft des Einzelhandelsstandorts Wittmund beitragen. Dabei kommen sowohl bestehende Leerstände als auch Potenzialflächen in Frage (vgl. Darstellungen in Karten zu Innenstadt und Nebenzentrum). Ein Teil des Flächenrahmens kann auch am Einzelhandelsstandort Nebenzentrum Esenser Straße ausgeschöpft werden (Synergieeffekte mit anderen Fachmärkten, Flächenanforderungen etc.). Die politische Teilentscheidung ist unbenommen. Parallel sollte die Möglichkeit des Rückbaus der Streulagen und zersplitterten Randlagen geprüft werden. Das zentrenrelevante Randsortiment ist außerhalb der Innenstadt zudem auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche und max. 800 qm VKF (z.b. als Randsortiment im Bau- und Gartenmarkt) zu begrenzen. Seite

74 Nicht-zentrenrelevante Sortimente bis zu qm VKF: Diese sind aufgrund ihres flächenextensiven Charakters und dem häufig damit verbundenen autokundenorientierten Einkaufsverkehr vorzugsweise an bestehenden Agglomerationen anzusiedeln, da von diesen Branchen keine zentrumsbildenden Funktionen ausgehen. Beispielsweise handelt es sich hierbei um Fachmarktnutzungen mit dem Schwerpunkt Einrichtung (Heimtextilien/Matratzen) oder Kfz-Zubehör. Der Flächenrahmen sollte auch zur gezielten Optimierung/Erweiterung bereits bestehender Betriebe interpretiert werden. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass es sich bei diesem Expansionsrahmen um einen Orientierungsrahmen handelt, der bei Vorhaben in der Innenstadt unter Abwägung der Vor- und Nachteile und der raumordnerischen Verträglichkeit auch unter- oder überschritten werden kann. Vorhaben außerhalb der Innenstadt sind hinsichtlich ihrer städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen und der Entscheidungsfolgen einzuordnen. Es ist darauf hinzuweisen, dass sich auch kleinflächige Betriebe begrenzend auf die Einzelhandels- und Zentrenentwicklung auswirken können. Der rechnerische Bruttoentwicklungsrahmen für den Einzelhandel in Wittmund umfasst bis 2025 ca qm Verkaufsfläche. Ein Großteil entfällt auf zentrenrelevante Sortimente (v.a. Bekleidung/Schuhe, Optik, Uhren/Schmuck). Seite

75 7.2 Strategische Orientierungsprinzipien Der stationäre Einzelhandel vermag durch einen vielfältigen Betriebstypen- und Standortmix die Urbanität und Attraktivität eines zentralen Orts, aber auch seine Prosperität positiv zu beeinflussen. Diese primär städtebaulichen Ziele lassen sich jedoch nur erreichen, wenn durch die Bauleitplanung die investitionsseitigen Voraussetzungen geschaffen werden, sodass sich eine Nachfrage nach städtebaulich erwünschten Standorten einstellt, die der betriebswirtschaftlichen Tragfähigkeit gerecht wird. Gerade im Zuge einer anhaltenden Verkaufsflächenentwicklung wird daher generell versucht, die Bauleitplanung im Einzelhandel am Prinzip der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung des Standortnetzes zu orientieren. Eine derartige arbeitsteilige Versorgungsstruktur lässt sich jedoch im Wettbewerb nicht ohne bauleitplanerische Rahmenbedingungen erhalten bzw. herbeiführen. Es kommt dabei darauf an, eine innenstadtverträgliche Verkaufsflächenentwicklung an der Peripherie sowie eine gezielte Verbesserung der ökonomischen Rahmenbedingungen der Innenstadt sicherzustellen. Neben der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung als leitendes Prinzip der Stadtentwicklung kann bauleitplanerisch die Sogkraft des Einzelhandels durch den Grad der Standortkonzentration (Agglomerationsgrad) beeinflusst werden. Generell gilt, dass ein auf viele Standorte zersplittertes Einzelhandelsnetz weniger sogkräftig ist als ein stärker konzentriertes. Das Prinzip der dezentralen Konzentration lässt je nach Stadt- und Gemeindegröße eine unterschiedliche Anzahl von Standortagglomerationen zu. Seite

76 Wittmund Orientierung der künftigen Einzelhandelsentwicklung an den Prinzipien der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung Erhöhung der Gesamtausstrahlung durch eine unterschiedliche Profilierung der Einzelhandelsstandorte einer Stadt dezentralen Konzentration Ein auf wenige Standorte konzentriertes Einzelhandelsangebot generiert eine deutlich größere Sogwirkung als ein stark zersplittertes Einzelhandelsgefüge Abbildung 23: Strategische Orientierungsprinzipien Als Herausforderung ist dabei der sich verschärfende Wettbewerb zwischen den Mittelzentren sowie mit dem nicht-stationären Handel anzusehen. Die zentralörtliche Position der Kreisstadt Wittmund sollte vor dem Hintergrund der Versorgungsfunktion für die eigene Bevölkerung und für das Umland konsequent gesichert sowie gestärkt werden. Aufgrund der geringen Einwohnerdichte in Verbindung mit der erwartbaren überproportionalen Altersstrukturverschiebung sollen neben der Innenstadt in Wittmund ausgewählte weitere Standortlagen zur verbrauchernahen Versorgung gesichert und moderat weiterentwickelt werden. Die Bemühungen zielen dabei insbesondere darauf ab, die Innenstadt in ihrer multifunktionalen Ausrichtung weiter zu stärken und das Nebenzentrum Esenser Straße räumlich fokussiert mit einem komplementären fachmarktorientierten Profil zu positionieren. Die Einzelhandelsentwicklung sollte dabei neben der allgemeinen ergänzenden quantitativen Verbesserung insbesondere bei den zentrenrelevanten Sortimenten künftig in erster Linie an einer qualitativen Verbesserung orientiert werden. Über das Innenstadtzentrum hinaus wird damit dem Nebenzentrum ein Orientierungsrahmen eröffnet, in dem sich eine Entwicklung abspielen kann, aber nicht zwingend muss. Seite

77 Konkret ist damit folgende Ausrichtung der einzelnen Standortbereiche anzusteuern: Wittmund Strategieempfehlung: Stärken stärken - Strategie der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung: Erhöhung der Gesamtausstrahlung durch unterschiedliche Standortprofile Innenstadt Wittmund Ortsteilzentren Carolinensiel Leerhafe Funktionales Nebenzentrum Esenser Straße Ergänzungsstandort Eggelinger Straße als multifunktionaler Einzelhandelsstandort: Konzentration der beratungsintensiven, zentrenrelevanten Angebote mit Fachgeschäftscharakter (tourismusorientiert, hochwertig) als ergänzende + + Wohngebiets- & touristische Versorgung (Nahversorgung) als fachmarktorientierte Standortlage mit ergänzenden nahversorgungs- und zentrenrelevanten Angeboten + als fachmarktorientierter Ergänzungsstandort für die autoorientierte Versorgung Gleichzeitig restriktive und kritische Bewertung von Vorhaben in Streulagen (Ausnahme: Nahversorgungsstandorte) Abbildung 24: Strategieempfehlung: Stärken stärken Grundsätzliche Entwicklungsstrategie Stärken stärken, hierbei Positionierung der Innenstadt als tragender Einzelhandelsstandort durch die Konzentration von (tourismusspezifischen) höherwertigen, weniger transportsensiblen Angeboten. Der Schwerpunkt sollte hier auf den sog. Lustkauf gelegt werden. Der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente und kopplungsaffiner Nutzungen (Gastronomie, Dienstleistungen, etc.) sollte dabei gesichert und weiter ausgebaut werden. Es gilt noch mehr großflächige und sogkräftige Magnetbetriebe primär mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten vorzuhalten, da diesen Frequenz erzeugende Wirkung zukommt. Den beiden Ortsteilzentren in Carolinensiel und Leerhafe kommt wichtige Versorgungsfunktion für das nördliche bzw. südliche Stadtgebiet von Wittmund und die angrenzenden Ortsteile ohne qualifizierte Nahversorgung zu. Seite

78 Diese beiden Zentren dienen vor allem der Nahversorgung bzw. der touristischen Versorgung und sind in ihrem Bestand zu sichern und entsprechend der Nachfrage durch Verkaufsflächenerweiterungen bzw. -arrondierungen weiter zu entwickeln. Das funktionale Nebenzentrum Esenser Straße ist als fachmarktorientierte Standortlage zu behandeln. Der Schwerpunkt der Weiterentwicklung sollte räumlich noch stärker auf den durch Fachmärkte vorgeprägten Bereich konzentriert und vor allem auf den nach Wittmunder Liste nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten liegen (sofern städtebaulich und raumordnerisch verträglich). Insbesondere Großflächen, die räumlich nicht in der Innenstadt angesiedelt werden können, tragen zur Funktionsergänzung dieser Lage bei. Eine Weiterentwicklung von Kleinflächen ist demgegenüber nicht zu empfehlen (Ausnahme: funktionale PKW-Orientierung). Nichtzentrenrelevante Sortimente können ebenfalls zur Arrondierung in Frage kommen (Agglomerationseffekte). Die autoorientiert gelegene Standortlage Eggelinger Straße ist als fachmarktorientierter Ergänzungsstandort zu behandeln. Der Schwerpunkt dieses Standorts sollte dem Lastkauf i.s. des Versorgungseinkaufs entsprechen. D.h., das Profil soll hier auch zukünftig auf den rein versorgungsorientierten Einkauf typischer Kofferraumsortimente ausgerichtet sein und sich damit auf ein zu den anderen Zentren arbeitsteiliges, fachmarktorientiertes Profil konzentrieren. Der Schwerpunkt der Weiterentwicklung sollte vor allem auf dem nach Wittmunder Liste nicht-zentrenrelevanten Bedarfsbereich liegen. Insbesondere Großflächen (> 800 qm VKF) tragen zur Funktionsergänzung dieser Lagen bei. Eine Weiterentwicklung im zentrenrelevanten Bedarfsbereich und von Kleinflächen/Konzessionären ist nicht zu empfehlen. Dies gilt auch für die zentrenrelevanten Randsortimente, die auf 10 % zu begrenzen sind. Darüber hinaus sollte eine restriktive und kritische Bewertung von Vorhaben in Streulagen erfolgen, um eine weitere Zersplitterung der Einzelhandelsstrukturen zu vermeiden, sofern es sich dabei nicht um Vorhaben handeln sollte, die eindeutig der Verbesserung der wohnortnahen Grundversorgung dienen (v.a. im Standort mit herausgehobener Bedeutung für die Nahversorgung im Ortsteil Burhafe). Dies gilt auch bei Vorhaben mit nichtzentrenrelevantem Hauptsortiment, welche einen nennenswerten Flächenbedarf aufweisen, das nachweislich nicht in die o.g. privilegierten Standortlagen integrierbar ist. Seite

79 8 Zentrenkonzept für die Stadt Wittmund 8.1 Hierarchie und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Im Rahmen der Analyse wurden die Versorgungsstandorte der Stadt Wittmund unter städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten bewertet und im Hinblick auf ihre bisherige Einordnung in das hierarchische Zentrenmodell entsprechend den im Folgenden dargestellten Kriterien beurteilt. Das Zentrenmodell umfasst neben den eigentlichen Zentren (i.d.r. Innenstadt, Neben- und Nahversorgungszentren) auch agglomerierte Standorte ohne Zentrenstatus (Ergänzungsstandorte) sowie solitäre Nahversorgungsstandorte. Die Begrifflichkeit der zentralen Versorgungsbereiche ist schon länger in den planungsrechtlichen Normen ( 11 Abs. 3 BauNVO) verankert und beschreibt diejenigen Bereiche, die aus städtebaulichen Gründen vor mehr als unwesentlichen Auswirkungen bzw. vor Funktionsstörungen geschützt werden sollen. Im Jahr 2004 setzte das Europaanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) den Begriff in den bundesrechtlichen Leitsätzen zur Bauleitplanung ( 2 Abs. 2 BauGB) und in den planungsrechtlichen Vorgaben für den unbeplanten Innenbereich neu fest ( 34 Abs. 3 BauGB). In der Novellierung des BauGB vom wurde die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche schließlich auch zum besonders zu berücksichtigenden Belang der Bauleitplanung erhoben ( 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Somit berechtigt das Sicherungs- und Entwicklungsziel für zentrale Versorgungsbereiche die Aufstellung einfacher Bebauungspläne nach 9 Abs. 2a BauGB. Hinsichtlich der aktuell geltenden Rechtsprechung im Bau- und Bauordnungsrecht, u.a. im 34 Abs. 3 BauGB, ist darauf hinzuweisen, dass lediglich die echten Zentrentypen (Innenstadt, Ortsteil- und/oder Nahversorgungszentren) als zentrale Versorgungsbereiche fungieren und somit schützenswert sind. Es ist daher sinnvoll bzw. notwendig, die relevanten Zentren abzugrenzen, um diese bei der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung besonders berücksichtigen zu können. Der 34 Abs. 3 BauGB sieht eine Prüfung von einzelhandelsrelevanten Ansiedlungsvorhaben bezüglich ihrer Auswirkungen auf die ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche vor. Die Definition und Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen ist somit eine Möglichkeit, den bestehenden kommunalen Einzelhandelsbestand zu schützen bzw. dessen Entwicklung in geordnete/ gewünschte Bahnen zu lenken. Für eine eindeutige Zuordnung der jeweiligen Seite

80 Grundstücke bzw. Betriebe zu einem zentralen Versorgungsbereich ist eine genaue Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche notwendig, da nur diese Bereiche gemäß den Zielen der Stadtentwicklung einen schützenswerten Charakter besitzen. Die Rechtsprechung und die kommentierende Literatur 22 haben dazu eine Reihe von Kriterien aufgestellt. Danach wird ein zentraler Versorgungsbereich als räumlich abgrenzbarer Bereich definiert, dem aufgrund vorhandener oder noch zu entwickelnder Einzelhandelsnutzungen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt oder zukommen soll. Das Angebot wird i.d.r. durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote ergänzt. Eine zentrale Lage setzt eine städtebauliche Integration voraus. Ein zentraler Versorgungsbereich muss dabei mehrere konkurrierende oder einander ergänzende Angebote umfassen (Maßnahmen zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche sollen nicht auf den Schutz eines Einzelbetriebs vor Konkurrenz hinauslaufen). Zugleich sind anders genutzte Lücken" in der Nutzungsstruktur eines zentralen Versorgungsbereichs - solange ein Zusammenwirken der zentrentypischen Nutzungen im Sinne eines Bereichs" angenommen werden kann - möglich. Ein zentraler Versorgungsbereich hat nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion. Diese Funktion besteht darin, die Versorgung eines Gemeindegebiets oder eines Teilbereiches mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs sicherzustellen. Der Begriff zentral ist nicht geografisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen. Ein zentraler Versorgungsbereich muss über einen gewissen, über seine eigenen Grenzen hinausreichenden räumlichen Einzugsbereich mit städtebaulichem Gewicht haben. Er muss damit über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wirken; er kann auch Bereiche für die Grund- und Nahversorgung umfassen. Grundsätzlich können zentrale Versorgungsbereiche auch einer inneren Gliederung unterzogen werden, womit deutlich gemacht wird, dass einzelne Teilbereiche eines zentralen Versorgungsbereiches unterschiedliche Funktionen wahrnehmen sollen. So lassen sich bspw. innerstädtische Ergänzungsstandorte für großflächige Fachmärkte darstellen, die in den Hauptgeschäftslagen keine ent- 22 Vgl. u.a. OVG NRW, Urteil vom D 1/09.NE -, S.27 sowie Kuschnerus, Ulrich, 2007: Der standortgerechte Einzelhandel. Seite

81 sprechenden Flächen vorfinden, aber durch das komplementäre Zusammenwirken für die Funktionsfähigkeit von Bedeutung sind. Gleichermaßen gilt dies für Ergänzungsbereiche, die vorrangig als Standortlage für zentrenergänzende Nutzungen fungieren. Kein zentraler Versorgungsbereich sind demgegenüber Agglomerationen einzelner Fachmärkte oder auch peripher gelegener Standorte, wie man sie oftmals in ehemaligen Gewerbegebieten findet und oftmals über einen fehlenden Wohngebietsbezug verfügen. Durch ihre hoch spezialisierte Aufstellung befriedigen sie lediglich einen geringen und eingeschränkten Bedarf an Waren. Darüber hinaus fehlen andere Nutzungen wie Dienstleistungs- oder Gastronomieangebote in vielen Fällen. Obwohl besagte Fachmarktagglomerationen allein wegen ihrer Größe ein weitläufiges Einzugsgebiet bedienen, fehlt ihnen vor allem aufgrund der fehlenden Integration die für einen zentralen Versorgungsbereich unabdingbare Zentrumsfunktion für eben dieses Einzugsgebiet. Die im Folgenden näher erläuterten funktionalen und städtebaulichen Kriterien ermöglichen neben einer hierarchischen Einordnung auch eine Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche untereinander und bilden somit die Grundlage für einen eindeutigen räumlichen Bezugsrahmen für die Einzelhandelsentwicklung in Wittmund: der bestehende Einzelhandelsbesatz, ergänzende Nutzungen (konsumnahe Dienstleistungsbetriebe, Gastronomiebetriebe, kulturelle, öffentliche und Freizeiteinrichtungen), die allgemeine städtebauliche Gestalt/Qualität sowie eine fußläufige Erreichbarkeit und Anbindung an den MIV (Motorisierter Individualverkehr) sowie ÖPNV (Öffentlicher Personennahverkehr 23 ). Entsprechende Standortbereiche müssen dabei jedoch noch nicht vollständig als Versorgungsbereich entwickelt sein. Auch ein Entwicklungsziel kann als Kriterium zur Abgrenzung herangezogen werden. So ist es z.b. denkbar, Potenzialflächen in den zentralen Versorgungsbereich mit aufzunehmen, die mittel- und langfristig entsprechend entwickelt werden sollen. 23 Bzgl. des ÖPNV ist in Bezug auf Wittmund festzustellen, dass der ÖPNV naturgemäß schwach ist. Insofern wäre v.a. in den zu definierenden Zentren auf eine verbesserte Anbindung hinzuwirken. Seite

82 Diese Faktoren werden dabei sowohl auf quantitative als auch qualitative Kriterien hin untersucht. Hierbei wurde in den einzelnen Hierarchiestufen unterschieden: Innenstadtzentrum: Größerer Einzugsbereich: Gesamtes Stadtgebiet und Umland (Marktgebiet/i.d.R. zentralörtlicher Verflechtungsbereich) Regelmäßig breites Spektrum an Waren- und Dienstleistungsangeboten: zentrenrelevante und nahversorgungsrelevante Sortimente; Waren für den kurz- sowie mittel- und langfristigen Bedarf; diverse zentrenergänzende Nutzungen (Multifunktionalität) Nebenzentrum: Mittlerer Einzugsbereich: In der Regel beschränkt auf bestimmte Ortsteile resp. Stadtgebiet Größeres Spektrum an überwiegend flächenextensiven Sortimenten (großflächiger Einzelhandel) Gemäß Wittmunder Liste überwiegend zentrenrelevante und nahversorgungsrelevante Sortimente Agglomeration fachmarktorientierter Handelskonzepte mit großzügigen Stellplatzanlagen, die sich an der Schnittstelle von weitläufigen Wohngebieten und in autokundenorientierter Lage befinden Überwiegend geringe Aufenthaltsqualität und geringes Angebot arrondierender Nutzungen Ortsteilzentren: Kleiner Einzugsbereich: Grundversorgungsfunktion für Ortsteil und umliegende Siedlungsgebiete, dezentrale Lage im Stadtgebiet Geringes Spektrum an Waren- und Dienstleistungsangeboten: insbesondere nahversorgungsrelevante Sortimente und vereinzelte zentrenrelevante Angebote zur wohnungsnahen Grundversorgung und/oder zur touristischen Versorgung; Waren für den kurz- sowie mittelfristigen Bedarf; Seite

83 vereinzelte zentrenergänzende Nutzungen Zentrum kann auch auf die Sicherung der Grund- und Nahversorgung beschränkt sein; jedoch kein Schutz eines Einzelbetriebs Darüber hinaus konnten Standortbereiche mit spezifischer Versorgungsbedeutung festgestellt werden, die jedoch die Kriterien eines zentralen Versorgungsbereichs nicht vollständig erfüllen: (Integrierte) Nahversorgungsstandorte: 24 Einzugsbereich: direkter Nahbereich (wohnungsnahe Grundversorgung) Oftmals Solitärstandort eines Nahversorgers (>400 qm VKF) oder kleiner Verbundstandort mit nahversorgungsrelevanten Angeboten Kein bis geringer Wettbewerb am Standort Zentralitätsbildender Ergänzungsstandort: Überörtlicher Einzugsbereich Überwiegend flächenextensive Sortimente des nicht-zentrenrelevanten Bedarfsbereichs Agglomeration funktionaler Fachmarktkonzepte, die sich in autokundenorientierter Lage befinden, zugleich allerdings auch aus den angrenzenden Wohnsiedlungsbereichen erreichbar sind Geringe Aufenthaltsqualität, geringes Angebot arrondierender Nutzungen 24 Sowohl Standorte, die im Siedlungsschwerpunkt von Wittmund jedoch außerhalb der Zentren und des Ergänzungsstandorts - liegen, als auch Standorte mit herausgehobener Bedeutung für die Nahversorgung in räumlich vom Kernort abgesetzten Ortsteilen (gem. LROP 2.3 Ziffer 10). Seite

84 8.2 Gesamtüberblick Zentren- und Standortkonzept für die Stadt Wittmund - Zielperspektive Neben der in den vorausgegangenen Kapiteln intensiven Auseinandersetzung mit der Bestandsanalyse ist die Betrachtung einer Zielperspektive wichtig. Hierbei wurde ausgehend von den vom Rat der Stadt Wittmund am beschlossenen Leitlinien Einzelhandel geprüft, ob die räumliche Abgrenzung der Standortlagen jeweils noch passend ist und ob aus städtebaulichen Gründen bzw. im Lichte aktueller Rechtsprechung ggf. einer Konkretisierung der Abgrenzung und/oder der Anpassung des Versorgungsauftrags erforderlich ist. In der Stadt Wittmund konnten im Sinne des 34 BauGB vier zentrale Versorgungsbereiche ausgemacht werden: Innenstadt von Wittmund Funktionales Nebenzentrum Esenser Straße Ortsteilzentrum Carolinensiel Ortsteilzentrum Leerhafe Darüber hinaus wurden ein zentralitätsbildender, funktionaler Ergänzungsstandort sowie ein Standort mit herausgehobener Bedeutung für die Nahversorgung (gem. LROP Ziffer 10) identifiziert (keine zentrale Versorgungsbereiche i.s. des 34 BauGB). Sonstige Standortlagen sind als Streulagen ohne Bedeutung im Sinne des 34 BauGB einzustufen. Seite

85 Die nachfolgende Karte gibt einen Überblick über die räumliche Verortung der vier Zentren und des Ergänzungsstandorts im Stadtgebiet von Wittmund: Abbildung 25: Zentren- und Standortstruktur Seite

86 8.2.1 Innenstadt Wittmund Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Wittmund Lage und Einzugsbereich Kurzbeschreibung Zentrenstruktur Städtebauliche Qualität/Erscheinungsbild Siedlungsstrukturen/Nutzungen im direkten Umfeld Erreichbarkeit MIV Stellplatzangebot Erreichbarkeit ÖPNV Fußläufige Erreichbarkeit Aufenthaltsqualität Magnetbetriebe EH-Verkaufsfläche 2016 Angebotsspezialisierung/ -Wertigkeit Struktur des Einzelhandels Ergänzende Nutzungen Leerstandssituation Konkurrenz mit anderen Standorten Potenzialflächen zentrale Lage in der Kernstadt von Wittmund;die Innenstadt umfasst in der Hauptlage den Bereich zwischen Finkenburgstraße, Burgstraße/Am Markt, Ostlandstraße und Kurt-Schwitters-Platz; der Einzugsbereich der Kreisstadt erstreckt sich über das gesamte Gebiet des Landkreises Wittmund (ca Einwohner) Die Innenstadt ist durch eine heterogene Bebauungs- und Nutzungsstruktur geprägt; überwiegend kleinteiliger und multifunktionaler Nutzungsbesatz; großflächige Angebote entlang der Finkenburgstraße sowie Kirchstraße/Brückstraße; vorhandener Rundlauf hohe städtebauliche Qualität im Kernbereich entlang des Rundlaufs aufgrund der historischen Altstadt mit geschlossener Bebauung überwiegend Wohnnutzungen sowie zentrenergänzende Nutzungen (Rathaus, Kreishaus, Landgericht, Stadthalle); Dienstleistungsangebote und Büronutzungen sehr gute Anbindung aus dem gesamten Marktgebiet; Anbindung über radial verlaufende Straßen auf B 210 und B 461, die unmittelbar außerhalb der Kernstadt verlaufen umfassendes Parkplatzangebot innerhalb und unmittelbar außerhalb der Innenstadt; mehrere kostenfreie Stellplatzanlagen entlang der Finkenburgstraße sowie am Markt und am Rathaus mehrere Bushaltepunkte (Am Markt, Rathaus, Finkenburgstraße) innerhalb bzw. unmittelbar an die Innenstadt angrenzend (inner- und überörtlich verkehrende Buslinien); Bahnhof der Stadt Wittmund in fußläufiger Entfernung (rd. 700 m) mit Anbindung nach Wilhelmshaven und Jever aufgrund der zentralen Lage besteht eine gute fußläufige Erreichbarkeit von angrenzenden Wohnnutzungen; Wohnnutzungen sind auch in der Innenstadt vorhanden unterschiedliche Aufenthaltsqualitäten: in den zentralen Bereichen entlang der Fußgängerzone (Rundlauf) sowie am Marktplatz deutlich höher als in der stark frequentierten Randlage (Finkenburgstraße) Lidl-Lebensmitteldiscounter; Rossmann-Drogeriemarkt, Tedi- Sonderpostenmarkt, Intersport, NKD-Bekleidungsgeschäft, Thalia- Buchhandlung rd qm, davon rd qm zentrenrelevanter Bedarf überwiegend kleinteilige, durchmischte Strukturen aus inhabergeführten und filialisiertem Einzelhandel (im Mittel 150 qm); im westlichen Bereich entlang der Finkenburgstraße/Brückstraße/Kirchstraße vermehrt Filialisten; vielfältiger Branchenmix, v.a. Bekleidung, Hausrat/GPK/Geschenke sowie periodischer Bedarf Einzelhandelsnutzungen in den Erdgeschossen von überwiegend zwei- bis dreigeschossigen Immobilien; in der Hauptlage fast durchgängiger Besatz diverse Innenstadttypische Nutzungen (Ärzte und gesundheitsorientierte Dienstleistungen, Gastronomiebetriebe, Geldinstitute, Versicherungen); Rathaus, Kreishaus, Amtsgericht und Stadthalle direkt angrenzend im Ergänzungsbereich sieben kleinteilige Ladenflächen in Hauptlage leerstehend (gesamt: rd. 400 qm), insbesondere im Randbereich; 2 weitere Leerstandsflächen im Ergänzungsbereich innerörtlich v.a. mit dem Nebenzentrum Esenser Straße und dem Ergänzungsstandort Eggelinger Straße sowie den Streulagen; überörtlich mit den Mittelzentren Jever und Aurich und dem Oberzentrum Wilhelmshaven Potenzialfläche nördlich des Lidl-Discounters (Kreuzungsbereich Finkenburgstraße/Ostlandstraße) zur besseren Anbindung und Sichtbarkeit; zudem Neuordnung des Bereichs zwischen Drostenstraße und Kurt- Schwitters-Platz; weitere Nachverdichtungspotenziale (einzelne Baulücken, Mindernutzungen) sowie Leerstände im Ergänzungsbereich Tabelle 12: Zentrenpass Innenstadt Wittmund Status quo Seite

87 Abbildung 26: Abgrenzung der Wittmunder Innenstadt Seite

88 Bewertung des Zentrums Veränderung zu den Leitlinien 2013 Stärken Schwächen Handlungsziele Abschmelzung von Einzelhandelsbetrieben in den Randlagen; Verkleinerung der Zentrenabgrenzung zur stärkeren Konzentration/Erlebbarkeit empfohlen (sog. Hauptlage) Mischgenutzter Standort zentrentypischer Nutzungen; Individualität und Service; gute Anbindung im modal split; geringe Leerstandsquote; angenehmes Stadtbild (v.a. Fußgängerzone entlang der Kirchstraße/ Drostenstraße); hoher Anteil an gastronomischen Betrieben und zentrenergänzenden Nutzungen innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs (Synergien mit Einzelhandel/Belebung in den Randzeiten) zwar soeben kritische Masse vorhanden, aber unterdurchschnittliche City- Dichte (ca. 380 qm) und Cityanteil (rd. 14 %); zu wenig Verkaufsflächen > 400 qm vorhanden; zu geringer Anteil an größerflächigen zentrenrelevanten und filialisierten Magnetbetrieben; Sortimentslücken v.a. im modischen Bedarf und Optik, Uhren/Schmuck; Einkaufsstraßen Burgstraße und Norderstraße nicht ausreichend mit zentrenrelevanten Angeboten bespielt --> zu geringe Frequentierung durch Kunden; nicht optimale Anbindung der Fußgängerzone an die Finkenburgstraße Sicherung und Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs mit der höchsten Handelsdichte im Bereich der Fußgängerzone (Hauptlage); bessere Anbindung und Sichtbarkeit der Innenstadt durch Entwicklung des Bereichs nördlich des Lidl-Discounters an der Finkenburgstraße/ Ostlandstraße; Sogkraft der Einkaufs-Innenstadt durch Ansiedlung von zentrenrelevanten Magnetbetrieben (z.b. Bekleidungskaufhäuser) mit > 400 qm VKF steigern; Arrondierungen durch frequenzerzeugende, innenstadttypische Angebote (ggf. Clusterbildung Gesundheit - Gastronomie, etc.) zur "Inszenierung" der Innenstadt; stärkere Konzentration von Einzelhandelsbetrieben auf die Hauptlage des zentralen Versorgungsbereichs; Prüfung, ob mindergenutzte Flächen im Zentrum einen Beitrag zur Attraktivierung liefern können (Potenzialflächen); Bestandsbetriebe durch moderate Erweiterungen sichern; Flächenzusammenlegungen der Ladenlokale prüfen (bzw. Vertiefung der Ladenlokale); Aufwertung des Außenauftritts der einzelnen Ladenlokale anstreben (Fassaden, Schaufenster) Ergänzungsbereiche nachgeordet zur Hauptlage mit Einzelhandel belegen Tabelle 13: Zentrenpass Innenstadt Wittmund Perspektive Seite

89 8.2.2 Funktionales Nebenzentrum Esenser Straße Funktionales Nebenzentrum Esenser Straße Lage und Einzugsbereich Kurzbeschreibung Zentrenstruktur Städtebauliche Qualität/Erscheinungsbild Siedlungsstrukturen/ Nutzungen im direkten Umfeld Erreichbarkeit MIV Stellplatzangebot Erreichbarkeit ÖPNV Fußläufige Erreichbarkeit Aufenthaltsqualität Magnetbetriebe EH-Verkaufsfläche 2016 Angebotsspezialisierung/ -Wertigkeit Struktur des Einzelhandels Ergänzende Nutzungen Leerstandssituation Konkurrenz mit anderen Standorten Potenzialflächen Lage am nordwestlichen Rand der Kernstadt von Wittmund, zentral im Stadtgebiet von Wittmund; der Einzugsbereich erstreckt sich über das gesamte Stadtgebiet sowie zum Teil die zum Marktgebiet gehörigen Umlandkommunen (ca Einwohner) Funktionale Agglomeration verschiedener Fachmarktkonzepte; überwiegend autokundenorientierte Angebote entlang der in Nord-Süd- Richtung verlaufenden Hauptverkehrsstraße "Esenser Straße"; umfasst den Bereich zwischen Ortsentlastungsstraße und Industriestraße Überwiegend autokundenorientierte Ansammlung funktionaler Gewerbegebäude mit geringen städtebaulichen Qualitäten Im Umfeld befinden sich nördlich und östlich landwirtschaftlich genutzte Flächen; südwestlich grenzen gewerbliche Nutzungen an; im Westen befinden sich unmittelbar Wohnnutzungen (gegenüberliegende Straßenseite der Esenser Straße) gute verkehrliche Erreichbarkeit aufgrund der Lage an Hauptverkehrsstraße Esenser Straße sowie der am nördlichen Rand verlaufenden Ortsentlastungsstraße (L 10) großzügiges und funktionsgerechtes Angebot kostenloser Parkplätze auf den vorgelagerten Stellplatzflächen der flächengrößten Anbieter Ein Bushaltepunkt, an welchem (theoretisch) zwei Buslinien verkehren, befindet sich unmittelbar am Standort; zzt. wird dieser jedoch nicht angefahren Eine fußläufige Erreichbarkeit ist aus den umliegenden Wohngebieten gegeben Keine besondere Aufenthaltsqualität aufgrund der funktionalen Gestaltung des Zentrums Combi-Verbrauchermarkt, Lebensmitteldiscounter Aldi und Netto, Dänisches Bettenlager, Schuhpark, Takko-Bekleidungsfachmarkt rd qm, davon rd qm periodischer Bedarf und rd qm zentrenrelevante Sortimente überwiegend großflächige Angebote des nahversorgungs- und zentrenrelevanten Bedarfs; Fachmarktorientierung; discountorientiert bis mittelpreisig Entsprechend der Funktionalität aneinandergereihte Fachmarktkonzepte mit geteilten Stellplatzanlagen, überwiegend großflächig Friseur, Geldinstitute, vereinzelte gastronomische Angebote, Tankstelle, vereinzelt Konzessionäre ehem. Toom-Baumarkt mit ca qm inaktiver VKF sowie Siebels-Baustoffhandlung mit ca qm Fläche für Großhandel starke Handelslage; innerörtlich v.a. mit der Wittmunder Innenstadt Nachnutzung/Umstrukturierung der Leerstände Tabelle 14: Zentrenpass Funktionales Nebenzentrum Esenser Straße Status quo Seite

90 Abbildung 27: Abgrenzung des Nebenzentrums Esenser Straße Seite

91 Bewertung des Nebenzentrums Veränderung zu den Leitlinien 2013 Stärken Aufgabe des Toom-Markts sowie Verlagerung von Siebels Baustoffe, seitdem struktureller Leerstand; Hinzunahme dieser Fläche in den zentralen Versorgungsbereich zur stärkeren Konzentration von größerflächigen Angeboten empfohlen gute Anbindung im modal split; gutes Stellplatzangebot; sogstarke Einzelhandelslage mit Magnetbetrieben v.a. aus den Bereichen Lebensmitteleinzelhandel, Bekleidung, Schuhe Schwächen stadtbildprägende Leerstände sowie Baulücken; ohne konsequente Steuerung Gefahr der Kannibalisierung/Zersplitterung zu Lasten der Kompaktheit des Angebots zu Lasten der Innenstadtentwicklung nicht optimale Anbindung mit dem ÖPNV Handlungsziele noch stärkere Positionierung der Standortlage als funktionales/fachmarktorientiertes Nebenzentrum in Funktionsergänzung zur Wittmunder Innenstadt; Profilschärfung der Standortlage für flächenextensive und vorrangig zentrenrelevante Sortimente; es ist zu empfehlen, kleinere Einzelhandelsbetriebe mit Fachgeschäftscharakter und Konzessionäre auf den Status quo zu begrenzen, da gerade das Profil der Fachmärkte gestärkt werden soll (Verträglichkeitsnachweis erforderlich); keine Neuansiedlung von Lebensmittelmärkten (ggf. erforderliche marktgerechte Bestandsabsicherung um max. +15 % je Betrieb empfohlen); kurz- bis mittelfristige Nachnutzung der leerstehenden Immobilien, bzw. der zur Straße gewandten Bereiche; ggf. Verlagerung von dysfunktional im Stadtgebiet verorteten Betrieben ("Streulagen") in das Nebenzentrum, wie z.b. Schuhfachmarkt Deichmann, Textildisocunter Kik und Getränkemarkt Hol ab von der Esenser Straße Tabelle 15: Zentrenpass Funktionales Nebenzentrum Esenser Straße Perspektive Seite

92 8.2.3 Ortsteilzentrum Carolinensiel Ortsteilzentrum Carolinensiel Lage und Einzugsbereich Kurzbeschreibung Zentrenstruktur Städtebauliche Qualität/Erscheinungsbild Siedlungsstrukturen/ Nutzungen im direkten Umfeld Erreichbarkeit MIV Stellplatzangebot Erreichbarkeit ÖPNV Fußläufige Erreichbarkeit Aufenthaltsqualität Magnetbetriebe Lage im nördlichen Stadtgebiets von Wittmund im Ortsteil Carolinensiel; in der Nähe zur Nordsee; der Einzugsbereich umfasst insbesondere das nördliche Stadtgebiet (u.a. Harlesiel, Carolinensiel, Funnix) sowie direkt angrenzende überörtliche Siedlungsbereiche kompaktes Ortsteilzentrum im Kreuzungsbereich der Wittmunder Straße mit der Kirchstraße und Bahnhofstraße rund um den Hafen, beidseitig der Harle; Ausrichtung insbesondere auf den touristischen Bedarf hohe städtebauliche Qualität insbesondere im Bereich der westlichen Bahnhofstraße und der Kirchstraße sowie im Hafenbereich überwiegend Wohnnutzungen sowie touristische Nutzungen (Hotels, Gastgewerbe, Ferienwohnungen) in den angrenzenden Bereichen sehr gute Erreichbarkeit des Zentrums über die Wittmunder Straße (B 461) sowie die L 6 (Ortsumgehung) und L 808 eingeschränktes Stellplatzangebot entlang des Straßenrands; größere/ausreichende Stellplatzanlagen am Netto-Discounter sowie am östlich außerhalb des Zentrums gelegenen Edeka-Verbrauchermarkt zwei Bushaltepunkte, welche durch mehrere Buslinien bedient werden, befinden sich unmittelbar im Zentrum; diese stellen Verbindungen in die Innenstadt und das weitere Stadtgebiet sowie die benachbarten Umlandgemeinden her aufgrund siedlungsintegrierter Lage gute fußläufige Erreichbarkeit von angrenzenden Wohnnutzungen gegeben unterschiedliche Aufenthaltsqualitäten: aufgrund Verkehrsbelastungen (B 461) und nur durchschnittlich gestaltenem öffentlichen Raum ist der südliche Bereich des Zentrums deutlich schwächer als im zentral gelegenen Bereich rund um den Hafen Edeka-Supermarkt, Netto-Lebensmitteldiscounter EH-Verkaufsfläche 2016 Angebotsspezialisierung/ -Wertigkeit Struktur des Einzelhandels Ergänzende Nutzungen Leerstandssituation Konkurrenz mit anderen Standorten Potenzialflächen rd qm, davon rd qm nahversorgungsrelevanter Bedarf Fokus auf grundversorgungs- und zentrenrelevante Angebote; insbesondere auf den touristischen Bedarf abgestimmt Einzelhandelsnutzungen in den Erdgeschossen von überwiegend zweigeschossigen Immobilien; weitgehend durchgängiger Besatz insbesondere gastronomische Nutzungen sowie Dienstleistungen; Bankinstitut ein leerstehendes Ladenlokal (< 100 qm) gewisse Wettbewerbsbeziehung mit den Einzelhandelsnutzungen in der Kernstadt von Wittmund bzw. den touristischen Zentren der benachbarten Kommunen Nachnutzung der Leerstandsfläche/Innenverdichtung Tabelle 16: Zentrenpass Ortsteilzentrum Carolinensiel Status quo Seite

93 Abbildung 28: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Carolinensiel Seite

94 Bewertung des Ortsteilzentrums Carolinensiel Veränderung zu den Leitlinien 2013 Stärken Schwächen Handlungsziele keine Berücksichtigung durch Regionalplanung, da Lage in einem nicht zentralen Ortsteil; Zur Sicherung der Funktionsfähigkeit Ausweisung eines zentralen Versorgungsbereichs empfohlen Mischgenutzter Standort mit zentrentypischen (insb. touristischen) Nutzungen; viele ergänzende Nutzungen Individualität und Service; gute Anbindung im modal split; sehr geringe Leerstandsquote; hohe Aufenthaltsqualität rund um den Hafen; Nähe zur Nordsee äußerst kleinteiliger Einzelhandelsbestand; Wettbewerbsdruck durch Touristenzentren im Umland; zwar keine offensichtlichen Flächen zur Erweiterung des Zentrums vorhanden (ein Ausbau ist allerdings auch nicht erforderlich) Sicherung des Status quo; Nachnutzung der leerstehenden Einzelhandelsfläche; noch stärkere Konzentration der Angebote (Einzelhandel und Gastronomie), um das Zentrum erlebbar zu machen Tabelle 17: Zentrenpass Ortsteilzentrum Carolinensiel Perspektive Seite

95 8.2.4 Ortsteilzentrum Leerhafe Ortsteilzentrum Leerhafe Lage und Einzugsbereich Kurzbeschreibung Zentrenstruktur Städtebauliche Qualität/Erscheinungsbild Siedlungsstrukturen/ Nutzungen im direkten Umfeld Erreichbarkeit MIV Stellplatzangebot Erreichbarkeit ÖPNV Fußläufige Erreichbarkeit Aufenthaltsqualität Lage im südlichen Randbereich des Stadtgebiets von Wittmund im Ortsteil Leerhafe; der Einzugsbereich umfasst insbesondere das südliche Stadtgebiet (u.a. Ardorf, Hovel, Leerhafe) kompaktes Ortsteilzentrum im Kreuzungsbereich der Hauptstraße mit der Klosterstraße/Brinkerstraße mit einem Edeka-Supermarkt als örtlichem Nahversorger keine besondere städtebauliche Qualität aufgrund Lage an einer Durchgangsstraße überwiegend homogen strukturierte Wohngebiete in offener Bauweise entlang der Hauptstraße und der angrenzenden Bereiche sowie landwirtschaftlich genutzte Flächen gute Erreichbarkeit über die Hauptstraße (L 11), südliche Ortseinfahrt nach Wittmund entsprechend dem Angebot ausreichende Stellplatzanzahl am Edeka-Markt und den sonstigen Handelsnutzungen und Dienstleistern direkte Busanbindung durch eine Buslinie in das Zentrum von Wittmund und das Umland aufgrund siedlungsintegrierter Lage gute fußläufige Erreichbarkeit von angrenzenden Wohnnutzungen gegeben keine besondere Aufenthaltsqualität aufgrund Verkehrsbelastungen (L 11) und nur durchschnittlich gestaltenem öffentlichen Raum Magnetbetriebe Edeka-Supermarkt, Friedel's Laden (Bekleidung) EH-Verkaufsfläche 2016 Angebotsspezialisierung/ -Wertigkeit Struktur des Einzelhandels Ergänzende Nutzungen Leerstandssituation Konkurrenz mit anderen Standorten Potenzialflächen rd qm, davon rd. 800 qm nahversorgungsrelevanter Bedarf Fokus auf grundversorgungsrelevante Angebote, arrondiert durch zentrentypische Angebote (Bekleidung und Elektro) kompaktes Angebot, das die verbrauchernahe Grundversorgung für die südlichen Ortsteile von Wittmund abdeckt Ärzte, Kreditinstitut und vereinzelt Gastronomie keine Wettbewerbsbeziehung mit den Lebensmittelmärkten in der Kernstadt von Wittmund zur Stärkung des Ortsteilzentrums kommen sämtliche Flächen innerhalb des ZVB in Frage (insbesondere Bereich zwischen Hauptstraße und Klosterstraße zur besseren Verbindung der Angebote sowie südlich an den Edeka-Markt angrenzende Fläche) Tabelle 18: Zentrenpass Ortsteilzentrum Leerhafe Status quo Seite

96 Abbildung 29: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Leerhafe Seite

97 Bewertung des Ortsteilzentrums Leerhafe Veränderung zu den Leitlinien 2013 Stärken keine Berücksichtigung durch Regionalplanung, da Lage in einem nicht zentralen Ortsteil; Zur Sicherung der Funktionsfähigkeit Ausweisung eines zentralen Versorgungsbereichs empfohlen Angebote der Grundversorgung räumlich kompakt ausgeprägt; v.a. für Versorgung des unmittelbaren Nahbereichs und des südlichen ländlich geprägten Stadtgebiets relevant Schwächen Handlungsziele zu geringe Ausstattung, Magnetbetrieb nicht zukunftsfähig aufgestellt; Wettbewerbsdruck durch leistungsfähigen LEH im Stadtgebiet; kein durchgängiger Besatz zwischen Edeka-Markt und Bekleidungsfachgeschäft (Friedel's Laden) zur Absicherung der Daseinsvorsorge ggf. maßstabsgerechte Erweiterung des Edeka-Markts prüfen; Ansiedlung weiterer nahversorgungs- oder zentrenrelevanter Angebote innerhalb der Potenzialflächen forcieren, die sich durch die Nachfrage im Nahbereich tragen; zum Zentrenschutz und zur Steigerung der Entwicklungsimpulse auf das Zentrum sämtliche Vorhaben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten in den Streulagen restriktiv behandeln Tabelle 19: Zentrenpass Ortsteilzentrum Leerhafe Perspektive Seite

98 8.2.5 Ergänzungsstandort Eggelinger Straße Lage und Einzugsbereich Kurzbeschreibung Zentrenstruktur Städtebauliche Qualität/Erscheinungsbild Siedlungsstrukturen/ Nutzungen im direkten Umfeld Erreichbarkeit MIV Stellplatzangebot Erreichbarkeit ÖPNV Fußläufige Erreichbarkeit Aufenthaltsqualität Magnetbetriebe Ergänzungsstandort Eggelinger Straße Lage am nordöstlichen Rand der Kernstadt von Wittmund, zentral im Stadtgebiet; der Einzugsbereich erstreckt sich über das gesamte Stadtgebiet von Wittmund sowie die zum Marktgebiet gehörigen Umlandkommunen (ca Einwohner) Autokundenorientierte Standortagglomeration überwiegend großflächiger Einzelhandelsbetriebe; Einzelhandelsschwerpunkt im Stadtgebiet; neben dem Einzelhandel befinden sich auch Industrie- und Gewerbebetriebe im Umfeld Ergänzungsstandort mit funktionalen Immobilien; insgesamt funktionaler Charakter ohne städtebauliche Qualitäten, rein autokundenorientierter Standort Im Umfeld befinden sich westlich landwirtschaftlich genutzte Flächen; im Norden, Osten und Süden befinden sich gewerblich genutzte Flächen; darüber hinaus befinden sich südlich vereinzelte Wohnnutzungen; östlich verläuft die B 641 Gute verkehrliche Erreichbarkeit über die B 641 und B 210; autokundenorientierter Standort großzügiges und funktionsgerechtes Angebot kostenloser Parkplätze auf den vorgelagerten Stellplatzflächen der flächengrößten Anbieter keine Anbindung durch den ÖPNV Die fußläufige Erreichbarkeit spielt an diesem Standort eine untergeordnete Rolle; kaum Wohnbebauung in der Umgebung vorhanden Keine besondere Aufenthaltsqualität aufgrund der funktionalen Gestaltung des Ergänzungsstandorts und des angrenzenden Gewerbegebiets Als flächengrößte Betriebe sind u.a. der Elektromarkt Euronics XXL, ein Hagebau-Bau- und Gartenmarkt sowie das E-Center zu nennen EH-Verkaufsfläche 2016 Angebotsspezialisierung/ -Wertigkeit Struktur des Einzelhandels Ergänzende Nutzungen Leerstandssituation Konkurrenz mit anderen Standorten Potenzialflächen rd qm, davon rd qm nicht-zentrenrelevanter Bedarf Überwiegend nicht-zentrenrelevante Sortimente (rd. 65% der VKF), verteilt auf 3 fachmarktorientierte Betriebe > 800 qm VKF sowie zwei Konzessionäre Entsprechend der Funktionalität eines Ergänzungsstandorts sind großflächige solitäre Fachmärkte (u.a. Baumarkt, Elektrofachmarkt) ansässig Großhandel (Baustoffhandlung), Gastronomie keine Leerstände vorhanden Innerörtlich v.a. mit der Wittmunder Innenstadt Nachverdichtungspotenziale innerhalb der Abgrenzung vorhanden (Umnutzung gewerblicher Nutzungen) Tabelle 20: Standortpass Ergänzungsstandort Eggelinger Straße Status quo Seite

99 Abbildung 30: Abgrenzung des Ergänzungsstandorts Eggelinger Straße Seite