Dank an Partner Otto und Schaffner (City Team) für jahrelange Kooperation.

Transkript

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2 Dank an Partner Otto und Schaffner (City Team) für jahrelange Kooperation. 2

3 Wir werden nicht müde, immer besser zu werden ; ) Wir haben die seit der Ausgabe bestehenden 12 Kategorien noch einmal erweitert, jetzt sind es insgesamt 16 Unterkategorien. In den Durchschnittswerten ist die mäßige Wohnlage nicht enthalten, um einen direkten Vergleich mit dem Preisspiegel des Vorjahres möglich zu machen (das war letztes Jahr durch die große Umstellung nicht möglich). 3

4 Kooperation ZT datenforum Im steten Bestreben, den Immobilienpreisspiegel noch weiter zu verbessern, sind wir heuer eine Kooperation mit der Firma ZT datenforum eingegangen. Die Ziviltechniker Genossenschaft ZT datenforum liefert valide Daten für alle Immobilien Transaktionen in ganz Österreich. Die Daten werden innerhalb eines Monats aus den bei der Eintragung ins Grundbuch hinterlegten Kaufverträgen gewonnen. Alle Urkunden werden dabei von 13 MitarbeiterInnen gelesen, analysiert und die bewertungsrelevanten Daten in eine Datenbank eingetragen; dies auch unter Einbeziehung von weiteren Informationen, wie Nutzwert Gutachten etc. Der Fachverband der Immobilien und Vermögenstreuhänder setzt nunmehr diese Transaktionsdaten in den Kategorien Baugrundstücke und Eigentumswohnungen (Erstbezug und gebraucht) zur Validierung und damit zur Qualitätskontrolle für die Ergebnisse durch die Mitgliedererhebung ein wurden knapp Urkunden verbüchert und von der Firma ZT datenforum ausgewertet. Im Mai 2016 war erstmals wieder ein Rückgang der eingetragenen Urkunden um ca. 10 % zu verzeichnen. Methodenbeschreibung Erhebung Preisspiegel Vollerhebung unter rund aktiven Mitgliedern und Sachverständigen für das Immobilienwesen. Stichtag ist jeweils der des vorhergehenden Kalenderjahres. Rücklaufquote abhängig von Region und Kategorie im Durchschnitt 47 Prozent. Aus den Rückmeldungen wird ein arithmetischer Mittelwert errechnet, dabei werden Ausreißer nach oben und nach unten ausgeschieden. Mindestanzahl der Rückmeldungen sind 5 Unternehmen pro publiziertem Einzelwert. Da es sich bereits um Durchschnittswerte und um keine einzelne Transaktion handelt, stecken hinter diesem einem gemeldeten Durchschnittswert bereits x Transaktionen. 4

5 Stabile Großwetterlage Baugrundstücke große Spannen Im Durchschnitt Bezirk Jennersdorf 26,5 Euro pro Quadratmeter gegenüber 1.288,10 Euro pro Quadratmeter in 1190 Wien. Mietwohnungen Inflation im Vergleich zum Vorjahr Mai 0,6 Prozent Jahresinflation ,9 Prozent Minimum Miete für sehr gute Lage bis 60 Quadratmeter 4,90 Euro netto im Bezirk Jennersdorf Maximum Miete für sehr gute Lage bis 60 Quadratmeter 15,80 Euro netto im 1. Bezirk Wien 5

6 Leistbares Wohnen schafft nur verstärkter Neubau Allein in Wien werden jährlich ca Wohnungen zu wenig gebaut. Investitionsanreize für Neubauten fehlen (Vorzeitige Afa wie in Deutschland, verkürzte Afa bei Verdichtung im Wohnbau, ). Nur der Markt schafft niedrige Preise. Bei einer Verknappung des Angebots können keine niedrigen Preise erzwungen werden. Preisregulierungen (MRG, Mietpreisbremse etc.) sind ökonomischer Unsinn (Bienert). Wirkt nur kurzfristig. Mittelfristig entstehen dadurch noch größere Probleme, die über zusätzliche Subventionen abgemildert werden müssen. Das Förderungssystem ist derzeit sozial nur bedingt gerecht Umstellung auf Subjektförderung mit laufender Kontrolle der Förderungswürdigkeit ist notwendig die Zeit der Kriegswitwen, Hyperinflation und der allgemeinen Not. Lebensmittel waren knapp. Mieten wurden eingefroren und die Höhe von den Behörden festgesetzt. Eine richtige und notwendige Maßnahme wurde diese Notverordnung von den Sozialisten als Errungenschaft gefeiert und als Dauerlösung eingeführt. Fast 100 Jahre danach droht eher die Gefahr einer Deflation, Betriebskosten (insbesonders Gemeindeabgaben steigen überproportional zur Finanzierung anderer Lücken; Absicherung in einem Sozialstaat. Wir bekennen uns zur sozialen Marktwirtschaft, warnen aber vor Eingriffen in das Eigentumsrecht der Bürger. Vermieter müssen laufend hohe Summen in die Sanierung der in die Jahre gekommenen Gründerzeithäuser investieren (derzeit durchschnittlich rund 2,00 pro m² pro Monat). Mietzinsobergrenzen und mangelnde Befristungsmöglichkeiten führen dazu, dass weniger in Altbauten investiert wird, da Vermieten zum Verlustgeschäft wird. 6

7 Ähnlich verhält es sich in anderen Landeshauptstädten (bspw. Innsbruck) Allerdings sind öffentliche Abgaben (insbes. Kanal, Wasser, Müll) in diesen 37 Jahren überproportional gestiegen! Allen voran die Gemeinde Wien, die damit einen Teil ihrer Schulden in anderen Bereichen finanziert. Nicht überbewerten: Lediglich rund 16 % der Bevölkerung lebt in Privat Mietverhältnissen (der Rest in Eigentum, Genossenschaftswohnungen, Gemeindewohnungen ). Sanierung des bestehenden Gebäudebestandes : Sanierungsanreize ziehen enorme Beschäftigungseffekte nach sich, wobei die Wertschöpfung zu rund 90 % in Österreich bleibt. Dies führt in der Folge zu einem Anwachsen der Ertragssteuerleistung und Verkehrssteuerleistung und zu einer Verminderung von Transferzahlungen. Investitionsanreize für Sanierungen/Verbesserungen wären bspw.: zeitlich befristete steuerliche Sofortabsetzungsmöglichkeit des Instandsetzungsaufwandes würde einen enormen Beschäftigungsimpuls auslösen (wie am Beispiel der Jahre durch die Möglichkeit der Gegenverrechnung steuerfreier Rücklagen ersichtlich) Verlustvortrag bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung würde Anreize bieten, Generalsanierungen durchzuführen (derzeit sind Verluste nur ausgleichsfähig) Weitere Maßnahmen Abbau der Bürokratie (Dauer der Bewilligungsverfahren), Entrümpelung der überbordenden Bestimmungen in den Bauordnungen. Verteuert den Wohnbau, wie auch überschießende Stellplatzverpflichtungen. Verpflichtung, öffentliche Grundstücke zumindest teilweise der Wohnraumschaffung zuzuführen (z.b. beim Verkauf von Kasernen durch die Republik). Baulandmobilisierung Baurechtsgesetz zeitgemäß adaptieren. Rechtssicherheit im MRG und Steuerrecht schaffen (keine rückwirkenden Änderungen). Alleine die rückwirkende Verlängerung der Abschreibungsdauer führt zu einem Minus bei den Investitionen in Höhe von 32 Millionen Euro pro Jahr. Beim Cash Flow wirkt sich das mit annähernd 100 Mio aus! Investoren wandern ins benachbarte Ausland ab. 7

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9 Nachfolgend Gollenz mit den Landeshauptstädten und Bundesländer Ergebnissen im Detail. Danach Lexer mit den Gewerbeimmobilien. Danach Spezialbericht Wien von Pisecky und Zinshausbericht Dr. Eugen Otto. 8

10 GOLLENZ Werte gerundet auf ganze Euro, aufsteigend sortiert, Salzburg als teuerstes Pflaster, am günstigsten in St. Pölten (unverändertes Ranking gegenüber Vorjahr). Nur Innsbruck zieht an Wien vorbei. Im Durchschnitt über alle Landeshauptstädte (in den Kategorien mittlere, gute, sehr gute Wohnlage) PS 2015 = 3.035,10/m² PS 2016 = 3.110,20/m² plus 2,4 Prozent 9

11 Innsbruck neu auf Platz 1 (von 3 im Vorjahr). Und Graz zieht an Linz vorbei. Im Durchschnitt über alle Landeshauptstädte (in den Kategorien mittlere, gute, sehr gute Wohnlage) PS 2015 = 1.997,30/m² PS 2016 = 2.070,00/m² plus 3,5 Prozent 10

12 Salzburg bleibt Spitzenreiter, hier überholt gegenüber dem Vorjahr nur Eisenstadt St. Pölten. Im Durchschnitt über alle Landeshauptstädte (in den Kategorien mittlere, gute, sehr gute Wohnlage) PS 2015 = 2.332,2/m² PS 2016 = 2.401,0/m² plus 2,9 Prozent 11

13 Aufsteigend sortiert, Reihenfolge wie Vorjahr. Im Durchschnitt über alle Landeshauptstädte (in den Kategorien mittlere, gute, sehr gute Wohnlage) PS 2015 = 423,30/m² PS 2016 = 441,30/m² plus 4,1 Prozent 12

14 LEXER 13

15 LEXER 14

16 PISECKY 15

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18 Dr. Eugen OTTO 17

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