Verwaltungsschule des Kantons Schwyz

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1 Verwaltungsschule des Kantons Schwyz Vorlesung im Sachenrecht 7 Dienstbarkeitsrecht lic.iur. Samuel Droxler, Rechtsanwalt

2 Dienstbarkeiten: Vorbemerkung zum Inhalt Die DBK ist ein beschränkt dingliches Recht, infolge dessen der Eigentümer des belasteten Grundstücks (evtl. einer beweglichen Sache oder eines Rechtes [Stw. Nutzniessung als einzige DBK auch an Fahrnis (sowie Rechten und Vermögen) möglich] bestimmte Eingriffe des Berechtigten duldenoder bestimmten Ausübungen seines Eigentumsrechts unterlassen muss.

3 Vorbemerkungen zu den beschränkten dinglichen Rechten (vgl. ZGB 730 ff.) Bisher: Eigentum als dingliches Vollrecht (Eigentümer kann nach seinem Belieben tatsächlich & rechtlich über eine Sache verfügen) Unterschied zum Eigentum (mit Vollherrschaft) vermitteln die beschränkten dinglichen Rechten ihrem Träger nur einen ganz bestimmten Teil dieser umfassenden Befugnis, er kann nur in ganz bestimmter Weise über eine Sache verfügen. Auch das beschränkte dingliche Recht wirkt gegenüber jedermann, sprich es verleiht unmittelbare Herrschaftsrechte an einer Sache. Dieses räumt aber lediglich eine Teilherrschaft an einer Sache ein (begrenzte Sachherrschaft), was gleichzeitig immer auch eine Zurückdrängung des Vollherrschaftsrechts des Eigentümers bedeutet umgekehrt bewirkt der Untergang des beschr. dingl. Rechts automatisch wieder unbelastetes Eigentum (sog. Elastizität des Eigentums ).

4 Vorbemerkungen II Zweite Abteilung des Sachenrechts - 4. Teils des ZGB (Art ZGB) 21. Titel: Die Dienstbarkeiten und Grundlasten 22. Titel: Das Grundpfand 23. Titel: Das Fahrnispfand Inhalt eines dinglichen Rechts ist niemals eine positive Leistungspflicht (eine solche kann immer nur persönlicher Natur sein), sondern lediglich ein dulden oder unterlassen.

5 Vorbemerkungen III Im ZGB drei Arten von beschr. dingl. Rechten: Dienstbarkeiten, Servituten (ZGB ) Nutzungs- und Gebrauchsrechte Grundlasten (ZGB ) eine Art Zwischenglied Pfandrechte (ZGB ) Wert- und Verwertungsrechte

6 1. Objekte der Dienstbarkeiten Z.B. ZGB 730 als Gegenstand der Grunddienstbarkeit Objekte der Dienstbarkeiten (DBK) sind i.d.r. Grundstücke gem. Art. 655 ZGB Liegenschaften in das Grundbuch aufgenommene selbständige (übertragbar) und dauernde (mind. 30 Jahre) Rechte Bergwerke die Miteigentumsanteile an Grundstücke, wozu insbesondere auch das Stockwerkeigentum gehört. Einzig die Nutzniessung kann als DBK auch an Mobilien und Rechten (inkl. Forderungen) begründet werden (ZGB 745 I).

7 Einteilung der Dienstbarkeiten a. nach dem Inhalt des Rechtes

8 Nutzniessung (ZGB ) verleiht dem Berechtigten den vollen Genuss an einem Gegenstand (vgl. ZGB 745 II). Sachgenuss beinhaltet bspw. nat. (z.b. bei einem landwirtschaftlichen Grundstück) & zivile Früchte (Zinsen/Dividenden) oder der Gebrauch des Gegenstandes. Dem nutzniessungsbelasteten Eigentümer verbleibt lediglich das nackte Eigentum. ZGB 772 I: bei verbrauchbaren Sachen erhält der Nutzniesser mangels abweichender Vereinbarung das Eigentum, wird aber für den Wert, den sie bei Beginn der Nutzniessung hatten, ersatzpflichtig. Hauptanwendungsfall: Erbrecht, wo eine Person wirtschaftlich sichergestellt werden kann, ohne dass das betreffende Vermögen nach Ableben dieser Person von ihr weitervererbt werden kann. Für die gegenseitigen Rechten und Pflichten von Nutzniessungsberechtigtem und belastetem ZGB

9 Wohnrecht (ZGB ) verleiht dem Dienstbarkeitsberechtigten das Recht in einem Gebäude (oder einem Teil davon) zu wohnen. Es ist auf den unmittelbaren Sachgenuss beschränkt [quasi als eine Art Teilnutzniessung eine dingliche Miete oder Gebrauchsleihe Das Wohnrecht kann auf Familienangehörigen und Hausgenossen (Hausangestellte aber nicht Mieter) des Wohnberechtigten ausgedehnt werden (vgl. ZGB 777 II). Hauptanwendungsfälle: Verkauf eines Grundstückes (mit Wohnrecht zugunsten des Verkäufers) Erbvorbezug (damit der spätere Erblasser in der Wohnung/im Haus bis zu seinem Ableben verbleiben kann)

10 Baurecht (ZGB , l) räumt dem DBK-berechtigten das Recht ein, auf oder unter fremdem Boden eine Dauerbaute zu errichten und/oder zu Eigentum zu haben Eigentum an der Baute geht auf den Bauberechtigten über (nicht aber das am Grundeigentum). Unterformen: Überbaurecht (das Recht auf eine grenzüberschreitende Baute), das immer eine Grund-DBK ist Leitungsbaurecht (Leitungen auf einem fremden Grundstück), sofern die Leitung sichtbar ist, kann es auch ohne GB-Eintrag entstehen Erlischt das Baurecht nach Zeitablauf, erhält der Grundeigentümer das Eigentum an den ehemaligen Baurechtsbauten Heimfall der Gebäulichkeiten& Entschädigung: ZGB 779c ff.

11 Quellenrecht (ZGB 704 II, 780) Recht, auf einem fremden Grundstück Quellenwasser zu fassen und zu beziehen. Das Überbau- und Quellenrecht durchbrechen das Akzessionsprinzip.

12 übrigen Dienstbarkeiten (ZGB 781, 740) Grundsatz der Typenfixierung gilt hier nicht! daher vielfältige Gestalt Häufige Bsp.: Weg-, Weide-, Holzungs-, Tränke-, Wässerungs-, Überschiessungs-, Kiesausbeutungsrechte usw. Weitere Bsp. aus der Praxis: Recht auf Parkplätze Durchgangsrecht durch eine Galerie (Passage) zwischen zwei Strassen Wassernutzungsrechte (zur Energiegewinnung) Villendienstbarkeit (d.h. nur Überbauung im Villenstil) Bauverbots- und Bauhöhebeschränkungsdienstbarkeit Fischereirecht Stationierungsrecht für Pferde und Wagen Pflicht zur Beschränkung der Gebäudegeschosszahl und zum Verzicht auf ein Flachdach, Pflicht zum Verzicht auf eine andere als eine einheitlich helle Farbgebung auf der Aussenfassade von Gebäuden Verbot der Haustierhaltung, (Bau-)Ausnützungsbeschränkung etc.

13 Einteilung der Dienstbarkeiten b. nach der Art der Berechtigung

14 Grunddienstbarkeiten (ZGB ) Das dienende Grundstück wird zu Gunsten des (berechtigten) herrschenden Grundstückes bzw. dessen jeweiligen Eigentümer (und nicht einer bestimmten Person) dinglich belastet (vgl. ZGB 730 I) DBK-Recht ist untrennbar mit dem Eigentumsrecht verknüpft Im Veräusserungsfall des berechtigte bzw. herrschende Grundstücks, geht die Dienstbarkeitsberechtigung ohne weiteres auf den Erwerber über. Die Grunddienstbarkeit ist immer übertragbar, aber nie selbständig, d.h. nie unabhängig vom berechtigten Grundstück.

15 reguläre Personaldienstbarkeit Die reguläre oder rein persönliche Personaldienstbarkeit wird zu Gunsten von nur einer bestimmten Person errichtet. Sie ist unübertragbar, sprich unveräusserlich und unvererblich. Stirbt die berechtigte Person, geht sie folglich unter.

16 irreguläre Personaldienstbarkeit I Die irreguläre Personaldienstbarkeit ist übertragbar (d.h. i.d.r. vererblich und veräusserlich). Ist diese selbständig 1 unddauernd 2, kann (nach Eintragung auf dem Blatte des belasteten Grundst.) ein eigenes Grundbuchblatt eröffnet werden (wie für eine Liegenschaft; vgl. ZGB 655 II Ziff. 2 und 943 I Ziff. 2 und II) Kumulative Voraussetzungen: 1 Übertragbarkeit (vererblich und veräusserlich) 2 auf mind. 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit errichtet Das eigene Grundbuchblatt hat Auswirkungen auf die Übertragung sowie die Belastung der Personaldienstbarkeit: die entsprechenden Regeln über die Liegenschaften sind anwendbar.

17 irreguläre Personaldienstbarkeit II Andernfalls (=übrige irreguläre Personal-DBK) erfolgt die Übertragung und Belastung (Verpfändung) nach den Regelnüber die Übertragung und Verpfändung von Forderungen und anderen Rechten (vgl. ZGB 899 ff.). z.b. auf nur 10 Jahren errichtetes selbständiges Baurecht oder nicht ins GB aufgenommene selbständige und dauernde irreguläre Personal-DBK

18 irreguläre Personaldienstbarkeit III In den meisten Fällen wird ein eigenes Blatt im GB für eine selbständige und dauernde Personal-DBK eröffnet. Folge (nebst zusätzliches eigenes GB-Blatt für die selbständige und dauernde Personal-DBK zu dem Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks, worauf die DBK-belastung eingetragen ist): DBK wird weitestgehend gleichbehandelt wie die Liegenschaften die Übertragung bedarf der öff. Beurkundung (vgl. ZGB 657 I i.v.m. 655) sie ist wie eine Liegenschaft belastbar, z.b.: mit Grundpfandrechten (ZGB 793 ff.) auch selbst wiederum mit Dienstbarkeiten oder sogar mit Grundlasten auch persönliche Rechte i.s.v. ZGB 959 (z.b. ein Kaufsrecht oder ein Mietrecht) können vorgemerkt werden [Baurechtsblatt ist sogar mit einem weiteren Baurecht (sog. Unterbaurecht) belastbar]

19 DBK-Arten (Übersicht) Grunddienstbarkeiten (ZGB ) Dienendes und herrschendes Grundstück Berechtigt = jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks Personaldienstbarkeiten (ZGB a) Nur dienendes Grundstück (Ausn. bei Nutzniessung, wo u.u. auch dieses fehlt) Berechtigt ist eine bestimmte Person Reguläre (grds. weder übertragbar noch vererblich) Nutzniessung und Wohnrecht ( ) «Andere» DBK mangels gegenseitiger Vereinbarung (ZGB 781) Irreguläre (grds. übertragbar und vererblich) Baurecht und Quellenrecht ( )

20 c. Das Verhältnis der beiden Einteilungskriterien a. und b. unter sich Sämtliche DBK gem. Einteilung lit. a. sind im Prinzip in sämtlichen Erscheinungsarten gem. Einteilung lit. b. zulässig. Z.B. kann das Baurecht sowohl in der Form der Personal-DBK (Berechtigt ist eine best. Pers.) als auch der Grund-DBK (Berechtigt ist der jeweilige Eig. des herrschenden Grundst.) errichtet werden. Ausnahmen: Nutzniessung: immer reguläre Personal-DBK (nur zugunsten best. Pers. & unübertragbar). kann zur Ausübung (obligatorisches Recht auf die nat. & zivilen Früchten an der Sache) auf einen anderen übertragen werden (ZGB 758I), Nutzniessungsberechtigter bleibt der ursprünglich Berechtigte. Wohnrecht: nur in Form der regulären Personal-DBK (vgl. ZGB 776 II). Überbaurecht: von der Natur dieses Rechtes immer nur eine Grund-DBK.

21 keine weiteren Ausnahmen! Bspw. kann ein gewöhnliches Baurecht (ZGB 675, 779 ff.) oder ein Quellenrecht (ZGB 780) auch als Grund-DBK begründet werden. Umgekehrt können auch ein Wegrecht, irgendein sonstiges Benützungsrecht usw. als Personal-DBK ausgestaltet sein (vgl. ZGB 781 I) z.b. ein Wegrecht als Personal-DBK zugunsten einer politischen Gemeinde [sog. Popularservitut], und zwar auch als selbständige und dauernde mit eigenem GB-Blatt gem. ZGB 781 II, 655 Ziff. 2; oder z.b. ein Fischereirecht als selbständiges und dauerndes Recht mit eigenem GB-Blatt in BGE 95 II 18).

22 d. Anwendbares Recht ZGB kommen subsidiär als allgemeine Bestimmungen zur Anwendung, wenn keine gesetzliche Sondernorm (wie z.b. ZGB , 704 II, für die gesetzlich besonders geregelten Dienstbarkeiten) besteht. [Vgl. für die Grund-DBK ZGB und ZGB 781 I und II für die Personal-DBK sowie den Verweis auf die allgemeinen Bestimmungen in ZGB 781 III.]

23 3. Errichtung (Entstehung) der DBK (vgl. ZGB 731 I und 732 I oder z.b. 746) Voraussetzung zur Errichtung einer DBK: einen Rechtsgrund einen Grundbucheintrag

24 Rechtsgrund zur Errichtung einer DBK I In den allermeisten Fällen Dienstbarkeitsvertrag i.s.v. OR 1 ff. (=Verpflichtungsgeschäft!) Die vertragliche Vereinbarung muss mängelfrei und über alle wesentlichen Punkte zustande gekommen sein Errichtung einer DBK, d.h. eines beschränkten dinglichen Rechtes Bezeichnung des belasteten und des berechtigten Grundstückes (Grund-DBK) bzw. der berechtigten Person (Personal-DBK) Umschreibung des Inhaltes und des Umfanges der Ausübung der DBK bzw. der Unterlassung oder Duldung eine allfällige Gegenleistung für die Einräumung der DBK bzw. die Unentgeltlichkeit. Ohne gültiges Verpflichtungsgeschäft ist auch der spätere Grundbucheintrag (als Verfügungsgeschäft) unwirksam [Kausalitätsprinzip, vgl. ZGB 974 II und 965]. Rechtsgeschäft über Errichtung einer Grund-DBK, für jedes Baurecht oder einer Nutzniessungs-DBK bedarf zu seiner Gültigkeit der Form der öffentlichen Beurkundung (vgl. ZGB 732 I, 779a).

25 Rechtsgrund zur Errichtung einer DBK II Weitere Rechtsgründe (Auswahl): die sog. Eigentümerdienstbarkeit (vgl. ZGB 733, 735 II) schriftliche Grundbuchanmeldung des Eigentümers genügt zur Errichtung, Aufhebung oder Abänderung, weil einseitiges Rechtsgeschäft Ersitzung der DBK (vgl. ZGB 731 II und III i.v.m. 661 ff.)! Errichtung letztwillig von Todes wegen (z.b. Testament / durch Vermächtnis) häufig: Nutzniessung zugunsten des überlebenden Partners Formvorschriften des Erbrechts (z.b. eigenhändigem Testament) genügen Enteignung als Entstehungsgrund für eine DBK wenn Übertragung des gesamten Eigentums nicht zwingend erforderlich Legalservitut, von Gesetzes wegen Anspruch auf Errichtung einer DBK z.b. Überbaurecht in ZGB 674 III, nachbarliche Durchleitungsrechte in ZGB 691, das Notweg- und Notbrunnenrecht in ZGB 694 und 710

26 Bedeutung des Grundbucheintrags zur Errichtung einer DBK Deren Eintragung in das Grundbuch (=Verfügungsgeschäft!) ist für die Entstehung der DBK erforderlich (vgl. ZGB 731 I, 746 I, 972) [sog. Eintragungsprinzip; resp. Anwendungsfall des Publizitätsprinzips] der Dritte darf sich (wie beim Eigentumseintrag) auch auf den Rechtsschein dieser Eintragung verlassen [Prinzip des öffentlichen Glaubens, vgl. ZGB 973] Eintragung analog zu Eigentum: Anmeldung (schriftliche Erklärung des Eigentümers, des zu belastenden Grundstückes, ZGB 963), Eintragung (auf dem Blatte des zu belastenden Grundstückes) in das Tage- und Hauptbuch. Datum der Eintragung ist wichtig (vgl. ZGB 972), weil zeitlich früher eingetragene Rechte bei Kollisionen den später eingetragenen Rechten vorgehen. Prinzip der Alterspriorität Wenn mehrere Grundstücke gleichartig belastet werden oder berechtigt sein sollen: jedes Grundst. mit einer besonderen (eigenen) DBK belastet bzw. berechtigt. Spezialitätsprinzip

27 Exkurs: Nutzniessung an Fahrnis und Rechten entsteht durch die Übertragung der Sache (Besitzesübertragung) oder des Rechtes (nach den Formvorschriften der Zession gem. OR 165 I) auf den Nutzniesser, vgl. ZGB 746 I [Traditionsprinzip bei Fahrnis; Publizitätsprinzips] Spezialfall des Leitungsbaurecht als DBK: Gem. ZGB 676 IIInatürlichen Publizität durch den äusserliche Wahrnehmung der Leitung die DBK entsteht (in Abweichung vom Eintragungsprinzip) ohne Grundbucheintrag bereits mit der Erstellung der Leitung [stets ist aber ein DBK-Vertrag i.s.v. ZGB 732 erforderlich]

28 4. Untergang der DBK Löschung des Grundbucheintrages (ZGB 734 i.v.m. 964 I) z.b. aufgrund vertraglich vereinbarten Untergangs Untergang eines der beiden Grundstücke (ZGB 734) Vereinigung durch einseitiges Löschungsbegehren (ZGB 735, Eigentümer-DBK) Ablösung einer DBK durch den Richter gem. ZGB 736 I Weitere Untergangsgründe: durch Zeitablauf wenn die DBK befristet war durch Eintritt einer im GB eingetragen Resolutivbedingung durch Tod der berechtigten Person bei Nutzniessung, Wohnrecht und jede andere rein persönliche DBK durch Enteignung durch Zwangsverwertung des betreffenden Grundstücks, sofern bei der (Grundpfand-) Verwertung des dienstbarkeitsbelasteten Grundstücks ein der DBK im Range vorhergehender Pfandgläubiger geschädigt wird (vgl. ZGB 812 II)

29 Ablösung durch das Gericht (ZGB 736) Mit der Zeit kann das Interesse an einer DBK schwinden, weshalb sich eine Ablösung der DBK aufdrängen kann. [reichhaltige Kasuistik, siehe Skript] Nichtausübung der DBK als solche bewirkt keinen Untergang dieses Rechtes. Aufrechterhaltung der DBK zu einem anderen Zweck ist jedoch stets ausgeschlossen Grundsatz der Identität der DBK Massstab für die Ablösung ist immer das objektive Interesse des herrschenden Grundstücks an der DBK zur Zeit ihrer Errichtung im Vergleich zu seinem heutigen objektiven Interesse.

30 5. Zulässiger Inhalt und Umfang der DBK Unterscheidung zwischen gemessenen und ungemessenen DBK: bei den ungemessenen Dienstbarkeiten richtet sich Inhalt und Umfang der Dienstbarkeiten nach den Bedürfnissen des herrschenden Grundstückes oder der dienstbarkeitsberechtigten Person (so i.d.r. bei einem Wegrecht) bei den gemessenen hat sich der Inhalt und Umfang demgegenüber nach den entsprechenden Bestimmungen im Grundgeschäft zu richten DBK-Vertrag, z.b. nur ein bestimmtes Quantum Wasser pro Zeiteinheit bei einem Quellenrecht

31 Zulässiger Inhalt und Umfang der DBK (ZGB 737 f.) 1 Der Berechtigte ist befugt, alles zu tun, was zur Erhaltung und Ausübung der Dienstbarkeit nötig ist. so etwa Unterhalts-, Reparatur- und Erneuerungsarbeiten an den DBK-Anlagen 2 Er ist jedoch verpflichtet, sein Recht in möglichst schonender Weise auszuüben. Z.B. ist der DBK-berechtigte eines Quellenrechts verpflichtet, alle geeigneten Vorkehren zu treffen, um die Versumpfung des DBK-belasteten Grundstückes zu verhindern 3 Der Belastete darf nichts vornehmen, was die Ausübung der Dienstbarkeit verhindert oder erschwert. Bspw. darf er keine Baute in Verletzung einer Bauverbots-DBK oder eine Barriere über einen wegrechtsbelasteten Weg erstellen oder weder entlang der Fahrspurbreite noch im Wegbereich Eisenpfosten/Pflöcke einrammen [vgl. Skript]. In erster Linie ist der Grundbucheintrag massgebend (ZGB 738 I) Sofern dieser nicht eindeutig ist, Hinzuziehung weiterer GB-Unterlagen, namentlich der Begründungsakt (i.d.r. DBK-Vertrag) [Auslegung nach dem Vertrauensprinzip]. Zuletzt auf die Art, wie die DBK während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist, (oder auf ihren Zweck) abstellen.

32 Wenn Vorgehen nach ZGB 738 nicht zielführend: echter Vorbehalt zugunsten des kantonalen Rechts in ZGB 740 vgl EGzZGB-SZ für Fussweg, Viehfahrweg, Fahrweg, Winterweg und Reistweg) und des kant. Ortsgebrauchs (z.b. für Weiderechte, Holzungsrechte, Tränkerechte, Wässerungsrechte u. dgl.). Ändern sich die Bedürfnisse des berechtigten Grundstückes, so darf dem Verpflichteten eine (erhebliche) Mehrbelastung nicht zugemutet werden (ZGB 739). Eine Zweckänderung muss sich der belastete Grundeigentümer im Hinblick auf den Grundsatz der Identität der DBK (selbst ohne Mehrbelastung) nicht gefallen lassen.

33 Grds. trägt der Berechtigte die Unterhaltslast der Vorrichtungen zur Ausübung der Dienstbarkeit (vgl. ZGB 741 I). Dient diese auch den Interessen des Belasteten: tragen beide die Last des Unterhalts im Verhältnis ihrer Interessen (ZGB 741II). Eine abweichende Vereinbarung ist für Dritte nur dann verbindlich, wenn diese aus dem Grundbuchbelegen ersichtlich ist. Der Eigentümer eines belasteten Grundstückes kann die Verlegung einer Grund-DBK auf eine andere, für den Berechtigten nicht weniger geeignete Stelle, verlangen (vgl. ZGB 742). Wird das berechtigte oder das belastete Grundstück geteilt, so besteht die Dienstbarkeit auf allen Teilen weiter, ausser wenn sich die Ausübung der Dienstbarkeit auf einzelne Teile beschränkt, dann ist sie auf den nicht betroffenen Teilen zu löschen (vgl. ZGB 743).

34 Unzulässiger Inhalt einer DBK Grds. keine (positive) Leistungspflicht Statuierung einer persönlichen Gegenleistungspflicht für die Einräumung einer DBK im DBK-Vertrag ist zulässig (Forderungsrecht obligatorischer Natur). Leistungspflicht kann nebensächlich mit DBK verbunden werden (ZGB 730II) Nebenleistungspflicht soll die Ausübung der DBK ermöglichen, erleichtern oder sichern der jeweilige DBK-belastete (oder ev. auch berechtigte) ist zur Leistung verpflichtet Paradebsp. für eine noch zulässige Nebenleistungspflicht: der DBK-belastete hatte die nackten Bodenplatten seines Stockwerkeigentums (zugunsten des direkt darunter liegenden) mit Teppich zu belegen (Lärmbeschränkungs-DBK in BGE 106 II 320 E. 2e). DBK per definitionem Beschränkung des Eigentumsrecht (nicht die persönliche Betätigungsfreiheit). Einschränkung in den persönl. Rechten grds. nur vertraglich dinglich unzulässig: Konkurrenzverbot, Bierservituten, andere Gewerbebeschränkungen ferner unzulässig: DBK, die irgendwelche persönliche Fähigkeiten oder Eigenschaften der Bewohner oder Benutzer des belasteten Grundstückes verlangen oder verbieten (etwa bzgl. Geschlecht, Alter, Staatsangehörigkeit, Religion, Zivilstand usw.).