472 Zürich, Weisung des Stadtrates an den Gemeinderat. Liegenschaftenverwaltung und Immobilien-Bewirtschaftung,

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1 GR Nr. 2010/31 Weisung des Stadtrates an den Gemeinderat 472 Zürich, 20. Januar 2010 Liegenschaftenverwaltung und Immobilien-Bewirtschaftung, Tauschvertrag mit der Stiftung Alterswohnungen betreffend Abgabe von Bauland an der Schaffhauser-/Glattalstrasse, Quartier Seebach, und Übernahme der ehemaligen Alterssiedlung «Überland», Quartier Schwamendingen; Mietvertrag und Objektkredit für eine Kindertagesstätte und ein Familienzentrum in der Alterssiedlung «Seebach» 1. Zweck der Vorlage Der Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich (SAW) soll bei der Tramendstation Seebach ein 7515 m 2 grosses Areal zum Preis von Fr (Fr pro m 2, berechnet nach den so genannten «Richtlinien») veräussert werden. Die SAW plant auf dem Land an der Schaffhauser-/Glattalstrasse 80 Alterswohnungen und eine zentrale Wäscherei. In der Überbauung mietet die Stadt Räume für eine Kindertagesstätte und ein Familienzentrum. Die SAW ihrerseits hat den Betrieb der Alterssiedlung «Überland» im Quartier Schwamendingen per Ende 2009 eingestellt. Die Stadt übernimmt die beiden Wohnhäuser mit insgesamt 109 Wohnungen zum Nettobuchwert von rund 5,0 Mio. Franken und setzt diese als Notwohnungen im Geschäftsbereich Wohnen und Obdach des Sozialdepartements ein. Die gegenseitigen Veräusserungen werden tauschweise durchgeführt. 2. Landveräusserung an die SAW Ausgangslage Die Stadt besitzt nördlich der Tramendstation Seebach, im Geviert Katzenbach/Schaffhauser-/Glattalstrasse, ein 9527 m 2 grosses Areal, das sich in der Wohnzone W3 (6380 m 2 ) und entlang des Katzenbachs in der Freihaltezone (3147 m 2 ) befindet. Die Stadt erwarb 1958 zunächst das Einfamilienhaus an der Glattalstrasse 25 einschliesslich Umschwung bis zum Katzenbach. Der Kauf erfolgte im Zusammenhang mit der Planung des öffentlichen Freibads Seebach. In der Folge wurde der städtische Grundbesitz etappenweise arrondiert erfolgte mit dem Erwerb der damaligen Gärtnereiliegenschaft an der Schaffhauserstrasse 509 mit rund 5200 m 2 der grösste Zukauf konnte schliesslich die Arrondierung mit dem Kauf des Wohnhauses an der Schaffhauserstrasse 511 abgeschlossen werden. Frühere Projekte, so auch jenes des mittlerweile auf dem «Gauss- Stierli-Areal» an der Schaffhauserstrasse realisierten Quartierzentrums, scheiterten unter anderem am damals noch fehlenden Grundstück Schaffhauserstrasse 511.

2 2 Das Areal ist, mit Ausnahme eines Grundstücks (Kat.-Nr. SE2072), dem Finanzvermögen zugeteilt und umfasst folgende Nutzungen: Liegenschaft Fläche m 2 Nutzung Bei Schaffhauserstrasse Umschwung (Kat.-Nr. SE647) Schaffhauserstrasse Mehrfamilienhaus, Bj. 1897, (Kat.-Nr. SE3162) drei 3-Zimmer-Wohnungen Schaffhauserstrasse 513/513a 255 Wohn-/Geschäftshaus, Bj. 1897, (Kat.-Nr. SE4465) eine 2- und eine 3-Zimmer-Wohnung, Ladenlokal Glattalstrasse Gewächshaus ehem. Gärtnerei, (Kat.-Nr. SE4466) Projekt Seebrache Grün Stadt Zürich Glattalstrasse Gewächshäuser/Nebenbauten ehem. (Kat.-Nr. SE1730) Gärtnerei, Projekt Seebrache Grün Stadt Zürich Bei Glattalstrasse Zufahrt (Kat.-Nr. SE4467) Glattalstrasse Mehrfamilienhaus, Bj. 1897, (Kat.-Nr. SE4468) drei 3-Zimmer-Wohnungen Glattalstrasse Zimmer-Einfamlienhaus, Bj (Kat.-Nr. SE2073) Bei Glattalstrasse Gartenland (Kat.-Nr. SE2072) (Verwaltungsvermögen) Glattalstrasse 27/27a/b 797 Wohn-/Gewerbehaus mit Nebenbau- (Kat.-Nr. SE4472) ten, Bj. 1930, eine 3,5-Zimmer- und eine 4-Zimmer-Wohnung, Werkstatt, Lager Gesamtareal 9527 Landstreifen entlang 2012 Neuer Weg zum Freibad Seebach Katzenbach (T.v. Kat.-Nrn. Verbleib im Eigentum der Stadt SE2072, SE1730, SE647) (Grün Stadt Zürich) Arealfläche an SAW 7515 Sämtliche sich auf dem Areal befindenden Gebäude sind denkmalpflegerisch ohne Bedeutung. Im Hinblick auf eine gelegentliche Gesamtüberbauung des Areals wurden die Gebäude nur noch minimal unterhalten. Der Ausbaustandard der Wohnungen ist einfach und nicht mehr zeitgemäss, die Installationen sind veraltet. Zwei Wohnungen sind befristet ans Jugendwohnnetz, drei an das Büro für Notwohnungen und die restlichen sechs an private Mietparteien vermietet. Bei den gewerblichen Vermietungen handelt es sich um einen Dachdeckerbetrieb sowie einen «claro»-weltladen. Alle Mietverträge enden spätestens am 31. August Bei Bedarf wird die Liegenschaftenverwaltung die privaten Mietparteien bei der Suche nach Ersatzobjekten unterstützen. Auf dem ehemaligen Gärtnereiareal an der Glattalstrasse 1 bis 9 findet seit Mai 2009 das städtische Projekt «Seebrache» von Grün Stadt Zürich, Mega!phon Kinder- und Jugendpartizipation sowie Gemeinwesenarbeit Zürich Nord statt. Dabei wird der interessierten Bevölkerung das Areal in Form eines Freiraums für die gärtnerische Nutzung, Spiel- und Sportmöglichkeiten, kulturelle Anlässe oder künstlerisches Schaffen zur Verfügung gestellt. Das Projekt «Seebrache» ist im Sinne einer Zwischennutzung bis zum Baubeginn der Alterssiedlung «Seebach» befristet.

3 3 Vor der Veräusserung des Areals an die SAW wird ein 2012 m 2 grosser Landstreifen entlang des Katzenbachs abparzelliert. Dieses Land liegt in der Freihaltezone und verbleibt im Eigentum der Stadt unter Verwaltung von Grün Stadt Zürich. Hier entsteht ein neuer Spazierweg als Alternativroute zwischen Schaffhauserstrasse und dem Freibad Seebach. Erwerberin Die Stadt Zürich sorgt für die Bereitstellung von Alterswohnungen über die 1950 gegründete Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich. Diese ist eine öffentlich-rechtliche Anstalt mit eigener Rechtspersönlichkeit und eigener Rechnung. Sie verfügt derzeit über rund 2000 Wohnungen in 30 Siedlungen. Organisatorisch ist sie dem Gesundheits- und Umweltdepartement angegliedert. Oberstes Organ ist der Stiftungsrat, der vom Vorsteher des Gesundheits- und Umweltdepartements präsidiert wird. Die weiteren zehn Mitglieder werden vom Stadtrat gewählt. Die Stiftungsstatuten sind vom Gemeinderat erlassen worden. Die Stiftung erfüllt mit der Bereitstellung von altersgerechten und preisgünstigen Wohnungen eine wichtige Funktion. Entsprechend dem Zweckartikel in den Statuten bietet sie zusätzlich Dienstleistungen wie 24-Stunden-Pikett, Spitex, Sozialdienst und Wäscherei an. Sie richtet sich in erster Linie an wenig bemittelte, in der Stadt wohnhafte Personen über sechzig. Dementsprechend ist der grössere Teil der Wohnungen mit Subventionen aus der Wohnbauförderung von Bund, Kanton und Stadt verbilligt. Das Eigenkapital der Stiftung wurde mit Gemeindeabstimmung vom 21. Mai 2006 um 60 Mio. Franken erhöht. Damit verfügt die SAW heute über die nötigen Mittel, um die geplanten Renovations- und Neubauvorhaben realisieren zu können, ohne dass jeweils öffentliche Mittel beantragt werden müssen. Die Nachfrage nach Alterswohnungen der SAW ist gross. Stadtweit haben 2900 Einzelpersonen und Paare ihr Interesse an einer Alterswohnung bei der SAW angemeldet. Im Quartier Seebach verfügt die SAW über Alterswohnungen an der Felsenrain-/Neubrunnenstrasse beim Bahnhof Seebach. Diese 1958 gebaute Siedlung umfasst 119 Wohnungen, lediglich acht davon mit mehr als zwei Zimmern. Im Quartier Seebach befindet sich eine weitere Alterssiedlung der SAW in Planung. Auf dem städtischen Areal an der Traktorenstrasse/Köschenrüti sollen bis Zimmer- Wohnungen entstehen; der Genehmigungsantrag für die Baurechtsabgabe des Landes an die SAW wurde vom Stadtrat mit Beschluss vom 28. Oktober 2009 an den Gemeinderat überwiesen. Nachdem die SAW das Projekt Alterssiedlung «Seebach» der Bevölkerung vorgestellt hatte, meldeten allein aufgrund dieser Veranstaltung 276 Einzelpersonen und Paare ihr Interesse für die geplanten Alterswohnungen an. Landpreis Die Grundstücke werden der SAW unter Anwendung der üblichen «Richtlinien für die Anrechnung von Land beim Wohnungsbau auf städtischen Grundstücken» übertragen. Dabei bemisst sich der Landwert in Prozenten der Gesamtanlagekosten.

4 4 Gemäss den Berechnungen des städtischen Büros für Wohnbauförderung resultiert folgender Landwert: Fr. Anlagekosten abzüglich Abbruchkosten usw Massgebliche Anlagekosten für Landwert Landwert (14,86 % 1 der Gesamtanlagekosten inkl. Land) (Fr /m 2 ) Mischlandwertsatz aus subventionierten und freitragenden Wohnungen sowie Nichtwohnteil 3. Altlastensanierung Das Areal ist weder im Kataster der belasteten Standorte (KbS) noch im Altlastenverdachtsflächenkataster eingetragen. Trotzdem haben Untersuchungen ergeben, dass der Oberboden mit Blei, Kupfer, Zink und polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) unter anderem aufgrund der früheren Gärtnereinutzung teilweise stark belastet ist und der Untergrund ab einer Tiefe von 0,7 m in Teilbereichen künstliche Auffüllungen mit Bauschuttnestern aufweist. Zudem besteht in diversen Gebäuden ein Verdacht auf Verwendung von asbesthaltigen Baumaterialien. Die fachgerechte Sanierung und Entsorgung des belasteten Materials erfolgt im Rahmen des Neubauprojekts und wird von der SAW ausgeführt. Als Sanierungsziel ist eine Teilsanierung vorgesehen, bei der nur das projektbedingte Aushub- und Rückbaumaterial entsorgt wird. Die Stadt hat die aus der Altlastensanierung entstehenden Mehrkosten zu übernehmen. Gemäss Kostenschätzung des Amtes für Hochbauten betragen diese Mehrkosten rund Fr Sie sind im Voranschlag 2010 der Liegenschaftenverwaltung eingestellt. 4. Projekt Projekt Alterswohnen 2007 führte die SAW unter der Leitung des Amtes für Hochbauten einen Projektwettbewerb durch. Zur Teilnahme wurden zehn mittels Präqualifikation ausgewählte Architektenteams eingeladen. Die SAW wird im Sinne der Empfehlungen des Preisgerichts das erstprämierte Projekt «humphrey» der Allemann Bauer Eigenmann Architekten AG, Zürich, realisieren. Das Projekt sieht auf dem Areal drei sieben- bis achtgeschossige Bauten vor, in denen sich die Alterswohnungen und das Familienzentrum befinden. Die drei Wohnhäuser im östlichen Arealbereich bilden ein markantes Ensemble entlang des Katzenbachs und eine neue Platzfront zur Tramendstation. Durch die Höhenstaffelung und die Rücksprünge in den Gebäuden gelingt der Anschluss an die bestehende und geplante Bebauung entlang der Schaffhauserstrasse. Ein weiteres, formverwandtes, jedoch flaches zweigeschossiges Gebäude ergänzt die Wohnhäuser im nordwestlichen Bereich des Areals und nimmt die zentrale Wäscherei der SAW und eine Kindertagesstätte auf. An der Strassenkreuzung Schaffhauser-/Glattalstrasse empfängt ein baumbestandener Platz Bewohnerinnen/Bewohner und Besucherinnen/Besucher der Siedlung. Von hier führt der Weg zum zentralen

5 5 Siedlungsplatz, der den unterschiedlichen Nutzergruppen als gemeinsamer Aussenbereich dient. Verschiedene Wegverbindungen von der Strasse zum neuen Spazierweg entlang des Katzenbachs garantieren eine hohe Durchlässigkeit für Zufussgehende wie auch den Zugang zur Siedlung von verschiedenen Seiten. Die Wohnhäuser sind vierspännig organisiert, was eine effiziente und ökonomische Erschliessung ermöglicht.alle Wohnungen haben eine attraktive zweiseitige Orientierung und weisen als gemeinsames Prinzip einen Kern bestehend aus Badezimmer, Küche und Loggia oder eingezogenem Balkon auf, an den sich die Wohnräume anschliessen. Damit ist einerseits Tageslicht in Bad und Küche gewährleistet, anderseits können über den Balkon auch strassenseitige Schlaf- und Wohnzimmer unter Einhaltung der Immissionsgrenzwerte natürlich gelüftet werden. Die Baubewilligung (BE 1653/09) wurde der SAW am 9. Dezember 2009 erteilt. Die Realisierung des Bauvorhabens erfolgt im Minergie- Standard, und die Baukosten werden von der SAW auf 28,89 Mio. Franken veranschlagt. Mietzinse Wohnungsprogramm und Mieten präsentieren sich wie folgt: Wohnungstyp Anzahl Fläche Nettomietzins Fr./mtl. 1 m 2 freitragend subvent. 2-Zimmer-Wohnung, klein Zimmer-Wohnung bis ,5-Zimmer-Wohnung bis Zimmer-Wohnung bis ,5-Zimmer-Wohnung 3 80 bis Gesamt 80 1 Basis Referenzzinssatz 3,25 Prozent 60 Prozent der Wohnungen werden subventioniert und 40 Prozent freitragend angeboten. Dies entspricht dem maximal erlaubten Anteil an vergünstigten Wohnungen gemäss Wohnbauförderungsgesetz. Auf die Erstellung einer Tiefgarage kann wegen der geringen Anzahl vorgeschriebener Pflichtparkplätze (27, davon zwölf Besucherparkplätze) verzichtet werden. 21 Parkplätze werden offen und sechs gedeckt im Bereich der Zufahrt zur Wäscherei angeordnet. Kindertagesstätte (Kita) Mit Gemeindeabstimmung vom 5. Juni 2005 befürworteten die Stimmberechtigten ein bedarfsgerechtes Angebot in der familienergänzenden Kinderbetreuung. In den letzten Jahren fand im Quartier Seebach eine rege Bautätigkeit statt. Verschiedene Überbauungen sind bereits fertig gestellt, weitere in Planung. Es wird erwartet, dass viele Familien mit kleinen Kindern zuziehen werden, die ihre Kinder zeitweise ausserfamiliär betreuen lassen wollen. Damit wird ein Ausbau der Kinderbetreuungsplätze in Seebach erforderlich. Der Gemeinnützige Frauenverein Zürich betreibt heute in einer privaten Liegenschaft an der Seebacherstrasse 34 eine Kindertagesstätte mit 34 Plätzen, die konstant sehr gut ausgelastet sind. Dieser Betrieb soll in die neue Alterssiedlung «Seebach» umziehen und dort Plätze für 48 Kinder in vier Krippengruppen anbieten.

6 6 Die Kindertagesstätte wird im zweigeschossigen Haus 4 (Glattalstrasse 11) eingerichtet. Das Raumprogramm umfasst je einen Hauptraum, Mehrzweck- und Schlafraum mit angrenzendem Kinder-WC, ein Malzimmer, Küche und Lager, zwei Personalräume, ein Büro für die Krippenleitung sowie Infrastrukturräume. Die Mietfläche von rund 616 m 2 besteht aus 555 m 2 Hauptnutzfläche im Erdgeschoss sowie 61 m 2 Lagerfläche im Untergeschoss. Drei der vier Gruppen erhalten einen direkten ebenerdigen Ausgang zum exklusiv für die Kita nutzbaren Aussenraum mit einer Fläche von rund 610 m 2. Familienzentrum Im Quartier Seebach wohnt ein hoher Anteil von Eltern, die bildungsfern und fremdsprachig sind. Teilweise sind sie schlecht vernetzt und kennen die Angebote für Kinder und Eltern zu wenig. Das Familienzentrum setzt hier an. Es ist ein offener Treffpunkt für Mütter, Väter und Kinder, die einander kennen lernen und Erfahrungen austauschen möchten. Dadurch sollen zwischenmenschliche Beziehungen aufgebaut und die Integration der Familien im Quartier gefördert werden. Das Familienzentrum steht auch allen andern Interessierten zur Verfügung, die sich gerne mit Kindern beschäftigen oder tagsüber Kurse besuchen möchten. Das Sozialdepartement hat die Trägerschaft des Familienzentrums dem Gemeinnützigen Frauenverein Zürich übertragen, der neben elf Kindertagesstätten auch die Tagesfamilienbetreuung führt. Das Familienzentrum ist im Erdgeschoss des Hauses 1 (Glattalstrasse 1) eingeplant. Das Raumprogramm umfasst einen Treffpunktraum mit kleiner Küche, einen Kinderraum, ein Büro für das Zentrum, das auch als Kursraum genutzt werden kann, sowie die nötigen Infrastrukturräume. Alle Räume werden so eingerichtet, dass sie mehrfach nutzbar sind. Die Gesamtnutzfläche beträgt etwa 207 m 2. Das Familienzentrum erhält einen Aussenraum in Richtung Katzenbach und einen 350 m 2 grossen Spielplatz, der an den Siedlungsplatz im Zentrum der Überbauung angrenzt. Kindertagesstätte und Familienzentrum sind im Erdgeschoss von zwei verschiedenen Gebäuden geplant. Die beiden Einrichtungen haben den Auftrag, zusammen das Angebot zu koordinieren und weiterzuentwickeln. Dafür arbeiten sie in verschiedenen Bereichen zusammen und nutzen die verschiedenen Innen- und Aussenräume gemeinsam. 5. Mietvertrag und Ausstattung für Kindertagesstätte und Familienzentrum Mietvertrag SAW und Immobilien-Bewirtschaftung schliessen einen Mietvertrag mit folgenden wesentlichen Bestimmungen ab: Mietobjekte: Familienzentrum (Haus 1, Glattalstrasse 1) Fr. p.a. Fr. p.a. Etwa 207 m 2 Büro- und Mehrzweckräume im Erdgeschoss zu Fr p.a Etwa 350 m 2 Aussenbereich zu Fr. 12. p.a

7 7 Kindertagesstätte (Haus 4, Glattalstrasse 11) Fr. p.a. Fr. p.a. Etwa 555 m 2 Büro- und Mehrzweckräume im Erdgeschoss zu Fr p.a Etwa 61 m 2 Lagerräume im Untergeschoss zu Fr. 75. p.a Etwa 610 m 2 Aussenbereich zu Fr. 12. p.a Pflicht-Parkplätze für beide Objekte 8 PP ungedeckt zu Fr. 80. mtl Total netto Preisstand Baukosten 1. April 2009, Referenzzinssatz 3,25% Der effektive Mietzins wird basierend auf der Kostenmiete nach Vorliegen der Bauabrechnung und aufgrund des dannzumal gültigen Referenzzinssatzes festgelegt. Nebenkosten: Pauschal (Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Reinigung usw.) entsprechend den Kosten der vorgehenden drei Jahre etwa Die Miete beginnt mit der Bezugsbereitschaft, d. h. voraussichtlich am 1. Juni Die Räume werden von der SAW fertig ausgebaut (ohne Mobiliar) zur Verfügung gestellt. Der Mietvertrag kann von der Stadt zwölfmonatlich im Voraus auf jedes Monatsende (ausser Ende Dezember) gekündigt werden, frühestens jedoch auf den 31. Mai Der Mieterin stehen zwei Optionen von je fünf Jahren (1. Option bis 31. Mai 2037, 2. Option bis 31. Mai 2042) zu. Kosten für Ausstattung, Finanzierung und Folgekosten Der Stadt (Immobilien-Bewirtschaftung) erwachsen für die Ausstattung des Familienzentrums und der Kindertagesstätte Kosten von Fr Die mit der Miete und der Einrichtung der Räume verbundenen Folgekosten gliedern sich wie folgt: Fr. p.a. Kapitalfolgekosten: etwa 10% der Nettoinvestitionen von maximal Fr Betriebliche Folgekosten: Mietzins zuzüglich Nebenkosten rund Total Die Immobilien-Bewirtschaftung verrechnet dem Sozialdepartement die jährlichen Raumkosten ab Mietbeginn gemäss üblichem Portfolioansatz weiter. Die Mietkosten und die Aufwendungen für die Ausstattung der Räume werden in den Voranschlägen 2012 bzw der Immobilien-Bewirtschaftung eingestellt und das Vorhaben im Aufgaben- und Finanzplan 2011 bis 2014 berücksichtigt. 6. Erwerb Alterssiedlung «Überland» von der SAW Die SAW hat den Betrieb der Alterssiedlung «Überland» per Ende 2009 aufgegeben und hat alle altersspezifischen Dienstleistungen vor Ort eingestellt. Aufgrund der peripheren Lage eigneten sich die beiden Wohnhäuser nur noch bedingt für das Alterswohnen. Zudem

8 8 genügte der Wohnungsstandard immer weniger den Ansprüchen der Zielgruppe. Dies hatte zur Folge, dass die SAW in der Vergangenheit rund die Hälfte der Wohnungen ausserhalb ihres Segments und somit an Personen unter sechzig vermieten musste. Für die Stadt ergibt sich die Möglichkeit, die beiden im Jahr 1971 erstellten Wohnhäuser mit 109 Kleinwohnungen zu erwerben. Die Wohnungen werden von der Liegenschaftenverwaltung dem Sozialdepartement für Zwecke des Geschäftsbereichs Wohnen und Obdach (W+O) der Sozialen Einrichtungen und Betriebe vermietet. Der Bereich Wohnen und Obdach hat den Auftrag, wohnungs- oder obdachlosen Familien und Einzelpersonen aus der Stadt Zürich befristet Wohnraum zur Verfügung zu stellen, und beherbergt und betreut derzeit rund 2800 Personen jährlich. Das Sozialdepartement besitzt für diesen Zweck selber keine eigenen Wohnungen, sondern mietet diese von der Stadt (Liegenschaftenverwaltung und Immobilien-Bewirtschaftung) sowie bei gemeinnützigen und privaten Wohnbauträgern an. Die SAW und W+O sind 2008 übereingekommen, dass freiwerdende Wohnungen in der Alterssiedlung «Überland» vom Sozialdepartement angemietet werden. Mit Beschluss vom 24. Juni 2009 (GRB Nr. 4559/2009, Weisung Nr. 360 vom 11. März 2009) ermächtigte der Gemeinderat den Geschäftsbereich Wohnen und Obdach, Mietverträge über die insgesamt 109 Wohnungen in den Liegenschaften Überlandstrasse 477 und 483 mit einem Gesamtmietzins von jährlich maximal Fr abzuschliessen. Per 1. November 2009 mietete das Sozialdepartement bereits 42 Wohnungen. Dieser Anteil wird im Rahmen der normalen Abgänge sukzessive erhöht. Die zum Zeitpunkt des Vertragsvollzugs bestehenden Mietverträge mit privaten Dritten gehen mit der Eigentumsübertragung auf die Stadt über. Das Raumprogramm und die Mietzinse (freitragend) präsentieren sich aktuell wie folgt: Wohnungstyp Anzahl Fläche Bruttomietzins Bruttomietzins m 2 Fr./mtl. 1 Fr./Jahr 1 Hochhaus Überlandstrasse 477 (12 Geschosse) 1-Zimmer-Wohnung ,5-Zimmer-Wohnung Wohnhaus Überlandstrasse 483 (4 Geschosse) 1-Zimmer-Wohnung Zimmer-Wohnung ,5-Zimmer-Wohnung Zimmer-Wohnung Gesamt Basis Referenzzinssatz 3,25 Prozent Die Siedlung «Überland» liegt peripher am nordöstlichen Stadtrand zwischen Überlandstrasse und der Glatt. Das Grundstück weist eine Fläche von 6642 m 2 auf. Das Areal befindet sich hauptsächlich in der Wohnzone W4 (5300 m 2 ), ein Landstreifen entlang der Glatt liegt in der Freihaltezone (1342 m 2 ). Der architektonische Ausdruck ist typisch für Wohngebäude der 70er-Jahre. Die Fassaden sind nicht isoliert, teilweise verputzt und teilweise in Sichtbeton ausgeführt. Die Grundrisse sind kleinräumig

9 9 und auf die damaligen Anforderungen an Alterswohnungen zugeschnitten. Im Hochhaus werden mit dem Lift pro Geschoss sechs Wohnungen erschlossen. Die Erschliessung der Wohnungen im viergeschossigen Wohnhaus Überlandstrasse 483 erfolgt über einen Laubengang. Die Gebäude wurden soweit gut instandgehalten, die Flachdächer 2007/2008 grösstenteils erneuert. Küche, Bad sowie Elektro- und Sanitärinstallationen stammen aus der Bauzeit von 1971 und befinden sich in der Endphase ihrer Lebensdauer. 7. Bemerkungen zum Erwerbspreis, Bildung der Rückstellungen und Erwerb ins Verwaltungsvermögen (Wohnsiedlungen) Der Erwerb der Siedlung «Überland» durch die Stadt von der SAW erfolgt zum Buchwert im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung. Anstelle einer Übergabe der von der SAW reglementarisch gebildeten Rückstellungen (Erneuerungsfonds und Amortisationskonto) werden diese verrechnet. Die Transaktion erfolgt somit zum Nettobuchwert, Wert Eigentumsübertragung. Der Nettobuchwert betrug per 31. Dezember 2008: Fr. Anlagekosten (Gebäude und Land) Abzüglich Erneuerungsfonds Abzüglich Amortisationskonto Nettobuchwert Basierend auf dem «Reglement über das Rechnungswesen der von der Stadt Zürich unterstützten Wohnbauträger» (Rechnungsreglement, AS ) äufnet die SAW Erneuerungsfonds und Amortisationskonto bis zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung. Die Einlage in den Erneuerungsfonds beträgt jährlich 1 Prozent des Gebäudeversicherungswertes und die Amortisation 1 2 Prozent der Erstellungskosten (ohne Land). Der Nettobuchwert wird sich aufgrund der pro rata temporis-äufnung von Erneuerungsfonds und Amortisationskonto bis zur Eigentumsübertragung entsprechend reduzieren. Der Erwerb von der SAW erfolgt zum Nettobuchwert, die entsprechenden verrechneten Rückstellungen (Erneuerungsfonds und Amortisationskonto) sind von der Stadt nach der Übernahme erneut zu bilden. Dies hat zur Folge, dass neben dem an die SAW zu leistenden Nettobuchwert auch die Rückstellungen in der entsprechenden Höhe gebildet werden müssen. Die Anlagekosten in der Höhe von Fr werden in der Investitionsrechnung eingestellt. Der Erwerb erfolgt ins Verwaltungsvermögen der Liegenschaftenverwaltung, Rechnungskreis 2031, Wohnsiedlungen. 8. Tauschvertrag Am 9. Dezember 2009 beurkundete die Liegenschaftenverwaltung mit der Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich einen Tauschvertrag mit folgendem wesentlichen Inhalt: Die Stadt tritt der SAW das etwa 7515 m 2 grosse «Areal Seebach», bestehend aus Kat.-Nrn. SE647 (Teil), SE1730 (Teil), SE2072 (Teil), SE2073, SE3162, SE4465, SE4466, SE4467, SE4468, SE4472 mit den Gebäuden Vers. Nrn. 77, 83, 1298, 752, 79, 78, 87, 74, 771 an der Schaffhauser-/Glattalstrasse, im Quartier Seebach, tauschweise zu Eigentum, ab.

10 10 Die SAW tritt der Stadt das 6642 m 2 grosse Grundstück Kat.-Nr. SW5495 mit den Wohnhäusern Vers.-Nrn. 749 und 751, Überlandstrasse 477 und 483, im Quartier Schwamendingen tauschweise zu Eigentum ab. Der Wert der Abtretungsobjekte der Stadt an die SAW berechnet sich nach den «Richtlinien für die Anrechnung von Land beim Wohnungsbau auf städtischen Grundstücken». Dieser beträgt gemäss der auf dem Vorprojekt basierenden, provisorischen Berechnung des Büros für Wohnbauförderung Fr Die definitive Berechnung des Landwerts erfolgt nach genehmigter Bauabrechnung. Die Abtretung der zwei Wohnhäuser Überlandstrasse 477/483 von der SAW an die Stadt erfolgt zum Nettobuchwert, Wert Eigentumsübertragung. Der Nettobuchwert errechnet sich aus den Anlagekosten abzüglich Erneuerungsfonds und Amortisationskonto und betrug per 31. Dezember 2008 Fr Die Tauschaufzahlung berechnet sich als Wertdifferenz der Abtretungsobjekte. Die Eigentumsübertragung ist innert 60 Tagen nach rechtskräftiger Vertragsgenehmigung durch die zuständigen Instanzen der Stadt und der SAW und der rechtskräftigen Baubewilligung für das Neubauprojekt der SAW zu vollziehen. Der Besitzesantritt der Grundstücke erfolgt mit der Eigentumsübertragung. Die Abtretung der Tauschobjekte samt Gebäuden erfolgt in dem den Parteien bekannten heutigen Zustand und grundsätzlich ohne Gewähr für Rechts- und Sachmängel. Bei den Abtretungsobjekten der Stadt an die SAW übernimmt die Stadt die im Rahmen des Rückbaus und der Aushubarbeiten und der notwendigen Entsorgung von belastetem Material (Bausubstanz und Erdreich) entstehenden Mehrkosten Dritter. Beim Abtretungsobjekt der SAW an die Stadt trägt die SAW als Abtreterin im Zusammenhang mit allfälligen Altlasten und Belastungen in Bausubstanz oder Boden keine diesbezüglichen Kosten. Die laufenden Nutzungsverhältnisse auf dem «Areal Seebach» (Abtretungsobjekte Stadt an SAW) wurden mit Wirkung per 31. August 2010 gekündigt. Für Verzögerungen, die sich aus allfälligen Kündigungsanfechtungs- und Erstreckungsverfahren ergeben, haftet die Stadt nicht. Die laufenden Mietverhältnisse in den beiden Wohnhäusern Überlandstrasse 477/483 (Abtretungsobjekte SAW an Stadt) gehen mit der Eigentumsübertragung auf die Stadt über bzw. enden soweit die Stadt selber Mieterin ist im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung. Die Eigentumsübertragung der Abtretungsobjekte erfolgt frei von jeglichen Grundpfandrechten. Bis zur Eigentumsübertragung hat die SAW sämtliche bestehenden Grundpfandrechte auf Kat.- Nr. SW5495 abzulösen und im Grundbuch zu löschen sowie das ungesicherte Darlehen zugunsten der Stadt in der Höhe von Fr separat an die Finanzverwaltung zurückzuzahlen. Die SAW verpflichtet sich zur Realisierung des aus dem Projektwettbewerb hervorgegangenen erstprämierten Projekts «humphrey» der Allemann, Bauer, Eigenmann Architekten AG, Zürich.

11 11 Die Kosten des Projektwettbewerbs im Betrag von rund Fr sowie die weiteren Kosten im Betrage von rund Fr für die Weiterbearbeitung des Siegerprojekts auf den Stand eines Vorprojekts trägt die SAW. Kann das Projekt aus Gründen, welche die SAW nicht zu verantworten hat (z. B. Änderung der baurechtlichen Voraussetzungen, Ablehnung der Landveräusserung durch den Gemeinderat), nicht ausgeführt werden, entschädigt die Stadt diejenigen Planungskosten, die den Betrag von Fr übersteigen. Die SAW verpflichtet sich, das Bauvorhaben im Minergie-Standard zu realisieren und die städtischen Richtlinien hinsichtlich ökologischer Grundsätze bei Konstruktion und Materialwahl zu beachten. Die SAW hat die Kaufsobjekte entsprechend ihrer jeweils geltenden Statuten zu nutzen. Die Festlegung der Mietzinse erfolgt auf der Grundlage der Selbstkosten und nach den einschlägigen Vorschriften der öffentlichen Hand. Die Mietzinsfestsetzung untersteht der Kontrolle der Stadt Zürich (Finanzdepartement). Die Handänderungskosten werden je zur Hälfte getragen. Vorbehalten bleiben die rechtskräftigen Vertragsgenehmigungen durch die zuständigen Instanzen der Stadt und der SAW, die rechtskräftige Baubewilligung sowie Vorliegen und Vollzug der für die Parzellierung notwendigen Mutation. 9. Buchwert und Buchgewinn aus Veräusserung Das zur Abtretung an die SAW vorgesehene, 7515 m 2 grosse Areal an der Glattal-/Schaffhauserstrasse befindet sich im Umfang von 7122 m 2 im Finanzvermögen. Diese Liegenschaften weisen einen Buchwert von 4,45 Mio. Franken auf. Die Restfläche von 393 m 2 stammt vom Grundstück Kat.-Nr. SE2072. Dieses ist im Verwaltungsvermögen geführt und weist einen Buchwert von null Franken auf. Aus der Veräusserung an die SAW resultiert voraussichtlich folgender Buchgewinn zugunsten der Stadtkasse: Fr. Richtlinien-Landwert Aktueller Buchwert Handänderungskosten Buchgewinn (gerundet) Dem Gemeinderat wird beantragt: 1. Der Tauschvertrag vom 9. Dezember 2009 mit der Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich über die tauschweise Abtretung von: Abtretung Stadt Zürich an Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich: Arealfläche etwa 7515 m 2, bestehend aus Kat.-Nrn. SE647 (Teil), SE1730 (Teil), SE2072 (Teil), SE2073, SE3162, SE4465, SE4466, SE4467, SE4468, SE4472 mit den Gebäuden Vers.- Nrn. 1298, 77, 83, 752, 79, 78, 87, 74, 771 an der Schaffhauser-/ Glattalstrasse, im Quartier Seebach zum provisorischen Preis von Fr (der definitive Preis ergibt sich aufgrund der genehmigten Bauabrechnung, gestützt auf die «Richtlinien für die Anrechnung von Land beim Wohnungsbau auf städtischen Grundstücken» gemäss StRB Nr. 3151/1965)

12 12 und Abtretung Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich an Stadt Zürich: 6642 m 2, Kat.-Nr. SW5495, mit den Wohngebäuden Vers.- Nr. 749 und 751, an der Überlandstrasse 477 und 483, im Quartier Schwamendingen zum Nettobuchwert, Wert Eigentumsübertragung (per 31. Dezember 2008 betrug der Nettobuchwert Fr ) wird genehmigt. 2. Für den Erwerb der Siedlung»Überland«, Überlandstrasse 477 und 483, in das Verwaltungsvermögen von der Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich wird eine Ausgabe in der Höhe des Brutto-Buchwerts von Fr bewilligt. 3. Für die von der Stadt zu tragenden Mehrkosten bei der Altlastensanierung des Areals»Seebach«an der Schaffhauser-/Glattalstrasse werden Ausgaben von Fr (Preisstand 1. November 2009) bewilligt. 4. Dem Mietvertrag mit der Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich über rund 207 m 2 Räume für ein Familienzentrum und rund 616 m 2 für eine Kindertagesstätte (voraussichtlich ab 1. Juni 2012) in der geplanten Alterssiedlung»Seebach«der Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich an der Schaffhauser-/Glattalstrasse, Quartier Seebach, mit einem jährlichen Nettomietzins von etwa Fr und zusätzlichen Nebenkosten von etwa Fr , wird zugestimmt (Referenzzinssatz 3,25 Prozent, Preisstand Baukosten 1. April 2009). Der Mietzins berechnet sich nach dem Kostenmietmodell gemäss städtischem Reglement über die Festsetzung, Kontrolle und Anfechtung der Mietzinse bei den unterstützten Wohnungen. Der effektive Mietzins wird nach Vorliegen der Bauabrechnung und aufgrund des dann gültigen Referenzzinssatzes festgelegt. 5. Für die Einrichtung der Räume gemäss Ziff. I.4 wird ein Objektkredit von Fr bewilligt (Preisstand 1. April 2009). Die Kreditsumme erhöht oder vermindert sich entsprechend der Änderung des Baukostenindexes zwischen der Aufstellung des Kostenvoranschlags und der Bauausführung. Die Berichterstattung im Gemeinderat ist dem Vorsteher des Finanzdepartements übertragen. Im Namen des Stadtrates die Stadtpräsidentin Corine Mauch der Stadtschreiber Dr. André Kuy

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