Kostenexplosion vermeiden Generalsanierung der Hans und Sophie Scholl Realschulen in der Stadt Weiden i.d.opf.

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1 Kostenexplosion vermeiden Generalsanierung der Hans und Sophie Scholl Realschulen in der Stadt Weiden i.d.opf. 1. Bayerischer Kämmerertag 24. Juli 2014 Meistersingerhalle, Nürnberg Cornelia Taubmann Stadtkämmerin, Finanz- und Wirtschaftsdezernentin

2 Ausgangslage Projekt: Schulkomplex als Doppelrealschule mit Dreifachsporthalle und Hallenbad Baujahr 1972 Bisher nur minimaler Bauunterhalt Offensichtlicher Handlungszwang Scheinbar gute Qualität der Bausubstanz Bisher Unbekannte Kosten einer Generalsanierung

3 Ausgangslage Kämmerei: Finanziell angespannte Lage der Stadt Weiden Öffentlicher Druck durch Nutzer (Schulrektoren) Politik Anspruchslage der Schulnutzer: Generalsanierung! Unklarer Projektzuschnitt: Generalsanierung oder stufenweise Vorgehensweise Unklares Sanierungsvolumen Vermutung von Bauschäden durch städtische Bauabteilung Unklares Modernisierungsvolumen (Realschulen als R4 Realschule gebaut, heute R6 Nutzung!) Unbekannte Höhe von Fördermitteln

4 Erfordernis: Den Überblick gewinnen und Ressourcen zielgerichtet einsetzen

5 Erfordernis: Scheinbar widersprüchliche Erfordernisse sind interdisziplinär ergebnisoffen abzugleichen: Bereich Interessenvertreter 1. Architektur Architekt, Bauamt 2. Bausubstanz Bauingenieure, Statiker, Fachplaner 3. Sanierungsoptionen Baubetrieb, Betriebswirtschaft 4. Sanierungsvolumen Baupreiskalkulation, Schulamt, Kämmerei 5. Modernisierungen Bauphysik, Schulamt, Nutzer 6. Barrierefreiheit Behindertenbeauftragter, Architekt, Statiker 7. Brandschutz Brandschutz Sachverständiger 8. FAG Förderung Genehmigungsbehörde, Kämmerei, Schulamt 9. Immobilienwirtschaftliche Bewertung ImmobilienManagement, Liegenschaftsamt 10.Stadtentwicklung 11.Projektalternativen Stadtplanungsamt, Geograph Vergabemanagement, Vergabeamt

6 Den Überblick gewinnen! Sanierungsvolumen Projektalternativen Modernisierungsvolumen Stadtentwicklung Architektur/ Flächenbedarf Brandschutz Sanierungsoptionen Barrierefreiheit FAG-Förderung Immobilienwirtschaftliche Bewertung Bausubstanz

7 Abgleich sämtlicher Projektbedingungen: 1. Architektur Flächenbedarf; Erfordernisse aus Nutzung Flächenverbrauch Bestand / Flächen Förderung 2. Bausubstanz kurzfristig langfristig 3. Sanierungsoptionen Darstellung Stufenweise Sanierungseingriffe differenziert nach Bauteilen Generalsanierung

8 1. Architektur Flächenbedarf; Erfordernisse aus Nutzung Flächenverbrauch Bestand / Flächen Förderung

9 2. Bausubstanz kurzfristig langfristig Sanierung mit Innendämmung 3-fach MSIV Füllung CaSi Heizkörper

10 3. Sanierungsoptionen Darstellung Stufenweise Sanierungseingriffe differenziert nach Bauteilen: Einzelaufwand für Realschulen Unterschiedliche Sanierungsziele Unterschiedliche Modernisierungsziele Einzelaufwand Sporthalle Einzelaufwand Hallenbad Generalsanierung Realschulen Sporthalle Hallenbad

11 Ist der hohe Aufwand gerechtfertigt? 3.7 Worauf muss die Kommune beim Bauen im Bestand (Altbauten) achten? Bei Altbauten muss sich die Gemeinde zunächst mit dem Bestand vertraut machen. Immer ist beim Bauen im Bestand die tragende Konstruktion zu klären. Die Fragestellungen sind hierbei unter anderem, wie die tragenden Wände (gegebenenfalls mittels Materialuntersuchungen) beschaffen sind, welche Dimensionierungen sie haben und in welchem Erhaltungszustand sie sind. Das tragende System des Bestandbaus ist in seiner Gesamtheit hinsichtlich der Verwendungsfähigkeit für die vorgesehenen Belastungen bzw. Nutzungen zu hinterfragen. Sehr wichtig ist z. B., Verkleidungen zu öffnen und sich nicht davor zu scheuen, abgehängte Decken, Fehlböden bei Holzbalkendecken und Fußbodenaufbauten (stichprobenartig) zu untersuchen. Dies gilt sogar und insbesondere, wenn das Gebäude noch in Betrieb ist. Kann dies nicht erfolgen, etwa weil der Betrieb aus nachvollziehbar unabweisbaren Gründen nicht unterbrochen werden kann oder darf, helfen eventuell technische Hilfsmittel wie z. B. die Endoskopie. Im übertragenen Sinne kann auch ein Bauvorhaben auf Herz und Nieren überprüft werden. Bayerischer Kommunaler Prüfungsverband - Geschäftsbericht 2011

12 Abgleich sämtlicher Projektbedingungen: 4. Sanierungsvolumen / -volumina Darstellung der Kostengrößen zu verschiedenen Vorgehensweisen Differenzierte Bewertung der Baukörper (Schule / Sporthalle / Hallenbad) Differenzierte Einzelbewertungen von General- und Teilsanierungen z.b. Hallenbad 5. Modernisierungen: Neue Ansprüche aus Energieeffizienz (gesetzlich, Stadt Weiden) Raumklima Pädagogik Klassraumprinzip - Fachraumprinzip 6. Barrierefreiheit 7. Brandschutz

13 Abgleich sämtlicher Projektbedingungen: 8. FAG Förderung Welche Leistungen werden gefördert Generalsanierung / Teilsanierung Neubau auf Bestandsgrundstück / Alternativgrundstück 9. Immobilienwirtschaftliche Bewertung Sanierung des Bestands Neubau auf Bestandsgrundstück Neubau auf Alternativgrundstück 10.Stadtentwicklung Auslastung durch Gastschüler 11.Projekt-Alternativen: trad. Beschaffung / ÖPP Verfahren

14 Ergebnis: 1. Teilsanierungs-Eingriffe scheiden aus bautechnischen und wirtschaftlichen Gründen aus. (gravierende verdeckte Schäden, Teileinbuße Förderung) 2. Eine Generalsanierung stellt sich nach Abwägung aller untersuchten Rahmenbedingungen als unwirtschaftlich dar Zu große, nicht förderfähige Überflächen Zu hoher technischer Aufwand für Inklusion Sehr hoher Aufwand zur Beseitigung verdeckter Bauschäden Grundstückstausch bietet weiteren wirtschaftlichen Profit

15 Fazit: Für alle Projektbeteiligten der Verwaltung unerwartet, stellt sich die Realisierung eines Neubaus bedeutend wirtschaftlicher dar, als irgend eine Form der Sanierung Nach guten Erfahrungen des Projektes FOS / BOS könnte die Realisierung des Projektes über ein PPP- Verfahren erfolgen.