Essen 2009/2010. Marktreport Wohn- & Geschäftshäuser Market Report Residential Investment

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1 Essen 29/21 Marktreport Wohn- & Geschäftshäuser Market Report Residential Investment

2 Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser Essen The investment market for residential and commercial properties in Essen Mit rund 58. Einwohnern ist Essen die sechstgrößte Stadt Deutschlands. Die Metropole erlebt seit Jahren einen starken Strukturwandel und hat den Schritt von einer reinen Industriestadt hin zu einer modernen Dienstleistungsmetropole und zur Kulturhauptstadt 21 geschafft. Etliche Zentralen der umsatzstärksten deutschen Unternehmen wie E.ON Ruhrgas AG, RWE AG und ThyssenKrupp AG haben ihren Hauptsitz in Essen. Preis-Leistungs-Vorteil gegenüber teuren Immobilienhochburgen Die Bevölkerungszahl in Essen ist leicht rückläufi g. Die Zahl der Haushalte ist während der vergangenen Jahre aber nahezu konstant geblieben. Gleichwohl gibt es in der Stadt ein Wohnungsüberangebot mit einem Leerstand von 4 %. Wie viele andere deutsche Immobilienstandorte erlebte auch Essen bei den Verkaufszahlen von Wohn- und Geschäftshäusern im Jahre 28 einen deutlichen Rückgang als Folge des Rückzuges der meisten ausländischen Investoren. So wurden 32,5 % weniger Häuser gehandelt als im Vorjahr. Das Verkaufsvolumen ging im gleichen Zeitraum von 314 auf 157 Mio. Euro zurück. Neben den vermögenden Privatinvestoren ist Essen als Großstadt im Wirtschaftsraum Ruhrgebiet mittlerweile für zahlreiche nationale und internationale Immobilienbestandskäufer ein gefragter Standort. Nachhaltig attraktive Immobilieninvestitionen liegen auf einem Kaufpreisniveau, welches sich deutlich unterhalb der Immobilienhochburgen wie Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt und München befi ndet. Fokus auf beste Lage und Qualität Traditionell steigt die Nachfrage in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheiten vor allem in guten und sehr guten Lagen durch vermögende Privatinvestoren kurzzeitig deutlich an und die Verkaufsbereitschaft privater Immobilieneigentümer nimmt zeitgleich meist ab. Erst wenn bei Erkennen der Kaufpreispo- With around 58, inhabitants, Essen is Germany s sixthlargest city. The metropolis has been undergoing radical structural change for a number of years and has succeeded in transforming itself from a purely industrial city into a service metropolis, and into a European Capital of Culture 21. A number of the best-performing German corporations, including E.ON Ruhrgas AG, RWE AG and ThyssenKrupp AG have their head offices in Essen. Price-performance advantage over expensive real estate strongholds Essen s population may be contracting slightly, but the number of households has remained virtually constant in recent years. The city nevertheless has an oversupply of housing stock, with a vacancy rate of 4 per cent. Like many other real estate markets in Germany, Essen experienced a sharp drop in sales of residential and commercial properties in year 28, as a direct consequence of the withdrawal of most of the foreign investors. The number of houses sold was down 32.5 per cent year-on-year. Over the same period, the sales volume declined from 314 to 157 million euros. Aside from affluent private investors, many national and international real estate portfolio buyers have begun to look at Essen, a major city in the Ruhr economic region. These are buyers looking for attractive longterm property investments at prices that are well below those in real estate strongholds like Hamburg, Düsseldorf, Cologne, Frankfurt and Munich. Focus on top locations and quality History shows that during times of economic uncertainty, demand from affluent private investors tends to increase in the short term, especially in good and prime locations, at the same time as the readiness on the part of private property owners to sell tends to decrease. Only once purchase price potentials and underlying selling motivations are assessed realistically and the Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * 215* Bevölkerung Tsd. Population, in 's 589,5 588,1 585,4 583,2 582,5 58,2 573,6 561,4 Haushalte priv. Tsd. Priv. households, in 's 294,2 298,1 299,4 299,3 298,4 297,8 297,2 297,1 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 2, 1,97 1,96 1,95 1,95 1,95 1,93 1,89 Quelle:/Source: Destatis, BBR, Berechnung E&V * Prognose:/Forecast: Destatis, BBR

3 tenziale und der eigentlichen Verkaufsmotive die Bereitschaft zum Verkauf wieder auf ein Normalniveau zurückfällt, weichen Investoren, wie derzeit verstärkt, sowohl auf gute Mikrostandorte als auch auf zumeist reine Mehrfamilienhäuser mit geringem Renovierungsstau in einfacheren Stadtgebieten aus. Wesentliche Kriterien für die Ankaufentscheidung sind zudem die Wohnungsgrößen, die Ausstattung, die Energieeffi zienz und der nachhaltig erzielbare Mietzins. Die Rückbesinnung auf diese Faktoren hat aufgrund des gegenwärtig geringen Angebots derartiger Immobilien zu einem Preisanstieg in guten und sehr guten Lagen geführt. Hierzu zählen traditionell die südlich gelegenen Stadtteile, wie Bredeney, Heidhausen, Kettwig, Rüttenscheid, Stadtwald und Werden. Somit sind die Renditen in diesen Bereichen gesunken. Einfache Objekte, gerade auch mit einem hohen Gewerbeanteil, die in den Vorjahren häufi g von ausländischen Investoren zur anscheinend besseren Renditeabbildung in Volumenportfolios erworben wurden, geraten dagegen unter einen deutlichen Preisdruck. Dies wird durch die restriktive Finanzierungsbereitschaft der Banken bei diesen Immobilien verstärkt. Neben den Renditen steigen hier die Vermarktungszeiträume auf bis zu zwölf Monate an. Spielraum für Mietsteigerungen Im Blickpunkt der Investoren stehen insbesondere gute Qualität und gute Lage in den klassischen südlichen Stadtteilen sowie der Gegend rund um den Moltkeplatz und besonders dem Szeneviertel Rüttenscheid mit seiner vitalen Kneipenkultur und seinen zahlreichen Shoppingmöglichkeiten. Die Rahmenbedingungen für Mietwohnungen von den mittleren bis zu den sehr guten Lagen sind gut. Dort sind die Mieten stabil. Aufgrund der hohen Nachfrage besteht in den guten und sehr guten Lagen sogar noch ein Spielraum für Mietsteigerungen. readiness to sell returns to normal levels do investors start taking an interest in good micro-locations and in what are mostly pure multi-dwelling properties with little renovation backlog in basic urban locations. This is the trend we are currently witnessing. Essential criteria for purchase include the size of the apartments, how well they are appointed, their energy efficiency characteristics, and the rent levels that can be achieved in the long term. Given the small supply of properties of the type described above, the renewed focus on these purchase factors has prompted rising prices in good and prime locations. These traditionally include southern suburbs such as Bredeney, Heidhausen, Kettwig, Rüttenscheid, Stadtwald and Werden. The result is that yields in these areas have gone down. Basic properties, and especially those with a high proportion of commercial space, which in previous years had often been acquired by foreign investors, apparently for the purpose of achieving a better yield structure in volume portfolios, are experiencing price pressure, however. This trend is exacerbated for these types of properties by the restrictive financing practices of the banks. Aside from the yield issue, marketing periods here are stretching out to up to twelve months. Scope for rent increases Investors are particularly focused on good quality and location in the classic southern suburbs and in the area around Moltke square, and especially the trendy Rüttenscheid precinct with its lively pub culture and numerous shopping facilities. The general conditions for leasehold apartments in average to very good locations are positive, and rents are stable. Thanks to great demand in good-to-very good locations, there is still scope for rents to increase. Anzahl/Number Neue Wohnungen/Veränderung Haushalte* New residential units/change, households* Neue Wohnungen/New residential units Veränderung Haushalte/Change, households * jährliche Veränderung/annual change Quelle:/Source: Destatis, BBR, Berechnung E&V Wohnungsmarkt 28 Angebot/Nachfrage Residential market 28 supply/demand Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 297,8 318,8 Δ 21, Anzahl (Tsd.)/Number (in 's) Quelle:/Source: Destatis, BBR, Berechnung E&V

4 Ausblick Future Prospects Essen wird sich auch während der nächsten Jahre verändern. Zu einem veränderten Image wird sicherlich auch die Tatsache beitragen, dass Essen im Jahr 21 Kulturhauptstadt Europas sein wird. Bei den Verkaufszahlen der Wohn- und Geschäftshäuser ist in diesem Jahr aufgrund des geringen Angebotes im Vergleich zum Vorjahr von einem leichten Rückgang auszugehen. Wir rechnen mit 35 bis 38 Verkäufen und einem Umsatzvolumen von 14 bis 15 Mio. Euro. Die Stadt ist derzeit sehr aktiv und versucht die einfacheren Lagen aufzuwerten. Spannend werden diesbezüglich die Auswirkungen des Baus der Zentrale der ThyssenKrupp AG auf die Umgebung sein. So könnte zum Beispiel Altendorf als Stadtteil mit Erneuerungsbedarf mittelfristig von diesem Neubau profi tieren. Eine weitere Quartiersentwicklung fi ndet derzeit im Universitätsviertel statt. Unabhängig davon bleibt die Stadt Essen wegen ihrer zentralen Lage im Ruhrgebiet und der guten Infrastruktur als Standort für Investitionen in Wohn- und Geschäftshäuser attraktiv. Essen will continue its transformation in coming years. Its reputation is bound to be further improved by the fact that Essen will feature as one of the European Capitals of Culture in the year 21. In terms of the sales figures for residential and commercial properties, we foresee a mild contraction due to the limited supply compared with the previous year. We anticipate between 35 and 38 sales, with a sales volume in the range from 14 to 15 million euros. The city is taking a very active stance at present in attempting to increase value in the more basic locations. Developments to watch with interest will be the effect that the construction of the headquarters of ThyssenKrupp AG will have on surrounding areas. Altendorf, a suburb in need of modernisation, could stand to benefit from this construction project in the medium term. Another urban development is currently under way in the university precinct. Regardless of these measures, because of its central location in the Ruhr region and thanks to its well-developed infrastructure, the city of Essen will continue to be an attractive place for investing in residential and commercial property. Wohnungsbestand 28 (Tsd.) Housing stock 28 (in 's) in Ein-/Zweifamilienhäusern in 1- or 2-family houses 59,5 in Mietwohnungen (Etage) in apartments 255,7 in Nichtwohngebäuden in non-residential properties 3,6 Gesamt Total 318,8 Quelle:/Source: Destatis Verkaufte Wohn- und Geschäftshäuser* Residential and commercial properties sold* Anzahl/Number ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil * Multi-dwelling units and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne E&V/Forecast range E&V Quelle:/Source: Gutachterausschuss Essen Verkaufsvolumen Wohn- und Geschäftshäuser* Sales volume for residential and commercial properties* Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil * Multi-dwelling units and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne E&V/Forecast range E&V Quelle:/Source: Gutachterausschuss Essen

5 Wohnlagen in Essen Residential locations in Essen Ruhr Karnap Altenessen Nord Vogelheim Katernberg Bergeborbeck Dellwig Gerschede Frintrop Altenessen Süd Schonnebeck Bochold Stoppenberg Borbeck Mitte Bedingrade Nordviertel Frillendorf Kray Leithe Altendorf Ostviertel Westviertel Schönebeck Stadtkern Frohnhausen Südostviertel Huttrop Steele Freisenbruch Südviertel Holsterhausen Rüttenscheid Bergerhausen Horst Fulerum Überruhr-Hinsel Margarethenhöhe Rellinghausen Dortmund-Ems-Kanal Stadtwald Burgaltendorf Überruhr-Holthausen Haarzopf Bredeney Heisingen Baldeneysee Byfang Schuir Fischlaken Werden Kupferdreh Heidhausen Kettwig Ruhr Engel & Völkers Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: , Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: , source: Engel & Völkers. Sehr gute Lage/Prime location Gute Lage/Good location Mittlere Lage/Average location Einfache Lage/Basic location Indikator Indicator Trend Rendite in % Yield in % 7,5 8,5 6,5 8,5 6, 8, 5,5 7, 8, 9,5 7,5 8,5 7,5 9, 7, 8, 9,5 1,5 7,5 9, 8, 9,5 8,5 1, 11,5 14,5 8,5 11, 9, - 11,5 11, 14, Whg.-Mieten in EUR/m² 6,5 8, 6,5 8, 6,5 8,5 6,5 8,5 Residential rents in EUR/m² 6, 6,6 6, 6,8 6, 7, 6, 7, 4,5 5, 4,5 5,5 4,5 5,5 4,5 5,5 3,8 4,5 4, 4,5 4, 4,5 3,5 4,5

6 Engel & Völkers Rheinland GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Lindenallee 6 8 D Essen Telefon Fax Aachen Baden-Baden Berlin Bielefeld Bonn Braunschweig Bremen/Oldenburg Dortmund/Bochum Dresden/Leipzig Duisburg Düsseldorf Essen Flensburg Frankfurt Freiburg Hamburg Hannover/Göttingen Karlsruhe Kiel Köln Konstanz Krefeld Lübeck Lüdenscheid Mannheim/Ludwigshafen Mönchengladbach München Münster Nürnberg Potsdam Stuttgart Wiesbaden/Mainz Wuppertal Amsterdam Bern Bukarest Doha Dubai Istanbul Johannesburg Kopenhagen Lissabon Prag Pretoria Wien Zürich

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