RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [1]

Transkript

1 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [1] Internationalisierung des Berliner Raumes führt zu weiterer Nachfrage bei sinkendem Angebot - teilweise Beruhigung bei Miet- und Kaufpreisen von Wohnungen im hochpreisigem Marktsegment Die nachstehenden Daten wurden durch den RDM-Bewertungsausschuss und in speziellen, regional ausgerichteten Teams zum ermittelt und werden nachfolgend näher analysiert. Hierbei erfolgen zur Darstellung von Veränderungen entsprechende Gegenüberstellungen zu den jeweiligen Vorjahreswerten ( ) bzw. werden zeitliche Veränderungen ( ) aufgeführt. Der Focus der Analyse liegt vornehmlich auf Berlin, Potsdam und dem Berliner Speckgürtel, da diese eine wesentliche Rolle im regionalen Immobilienmarkt übernehmen. Die Aufgliederung der Analyse erfolgt nach Berlin, Potsdam und den Berliner Speckgürtel. Zusätzlich wird die Analyse der Stadt Berlin erstmalig aufgegliedert nach den einzelnen Verwaltungsbezirken. Dies soll dem Leser ein schnelles Auffinden erleichtern. Eine am Ende befindliche Zusammenfassung soll eine Aussicht auf die Markterwartungen bieten. Inhaltsverzeichnis 1. Stadt Berlin Charlottenburg-Wilmersdorf Friedrichshain-Kreuzberg Lichtenberg Marzahn-Hellersdorf Mitte Neukölln Pankow Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Treptow-Köpenick Stadt Potsdam Berliner Speckgürtel Zusammenfassung... 37

2 1. Stadt Berlin RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [2] Willkommen. Welcome. Soyez La Bienvenue. Ben Arrivato. Bienvenida. Välkommen. Милости Просим. Berlin wächst und wächst. Seit der Neuzählung 2011 (nach Zensur 2011) hat Berlin bis zum eine voraussichtliche Bevölkerungszunahme von etwa Menschen erfahren, was einem durchschnittlichen Anstieg von rd Neu-Berlinern jährlich entsprach. Nach den letzten Veröffentlichungen (Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg März 2015) kamen alleine im Jahr 2014 insgesamt Neu-Berliner hinzu. Seit 1992 hat sich das Bevölkerungsbild der Stadt Berlin damit positiv verändert. Die Stadt Berlin wird erwachsener und bunter und ist beliebt als touristisches Reiseziel. Mit 28,7 Millionen Übernachtungen übertraf Berlin im Jahr 2014 seinen bisherigen Rekord, der um 6,5 % über dem des Vorjahres lag. Die Zahl der Gäste stieg im gleichen Zeitraum auf 11,8 Millionen bzw. um 4,8 % (Quelle: Amt für Statistik Berlin- Brandenburg Feb. 2015). Insgesamt betrachtet wirkt die Stadt attraktiv für viele Menschen aus aller Welt, die hier ihren Lebensmittelpunkt finden. Und die Stadt ist aus Sicht junger Menschen einfach nur cool. Nahezu jeder Bezirk profitiert nunmehr von dem jährlichen Zuzug, der die Fortzüge deutlich übersteigt. Seit Jahren zieht die Stadt Menschen aus aller Welt an und die Stadt wird internationaler. Berlin ist weiterhin auf dem Weg zur Weltstadt, die beliebter ist denn je Bevölkerung 2011 Bevölkerung 2012 Bevölkerung Bevölkerung 2014 (vorläufig) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2015, neuste Daten nach Zensur 2011 (vorläufig)

3 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [3] km Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2015 Durchschnittsalter in Jahren Berlin: 42,9 unter 38,0 38,0 bis unter 40,0 40,0 bis unter 42,9 42,9 bis unter 44,0 44,0 bis unter 46,0 46,0 bis unter 48,0 48,0 und mehr In der Folge des allgemeinen Zuwachses verändern sich auch die Altersstrukturen der Stadt. Die Stadt wird dabei vor allem in der inneren Stadt jünger, was das Interesse vor allem jüngerer Menschen an der pulsierenden und lebendigen Innenstadt Berlins dokumentiert. Auffällig hierbei sind einige Bezirke und Ortsteile Berlins in Stadtrandnähe, deren Altersstrukturen sich verjüngen. Dies lässt vermuten, dass nun weitere Bereiche der Stadt durch Jüngere oder junge Familien erschlossen werden, was auch mit der allgemeinen Preisentwicklung der Innenstadtbereiche im Zusammenhang stehen dürfte. Das weiterhin attraktive Finanzierungsumfeld und die wirtschaftliche Entwicklung Deutschland führen dazu, dass nicht nur nationale, sondern vermehrt auch wieder internationale Investoren nach Immobilien in Berlin suchen. Das verfügbare Angebot an nachgefragten Immobilien Eigentumswohnungen geht jedoch stark zurück, da Bestandshalter vielfach keine Ein-/Zweifamilienhäuser Anlagealternativen vorfinden oder andere Anlagen zu Mietwohnhäuser ohne Gewerbe spekulativ sind. Statt einen Verkauf in Erwägung zu Wohn- und Geschäftshäuser ziehen, verharren die Immobilienbesitzer Büro-/Geschäftshäuser einschl. eher auf ihrem Einzelhandelsobjekte Besitz oder entwickeln ihre Bestandsimmobilien weiter, um hieraus eine Renditen zu erwirtschaften oder die Bestände werden gehalten, in der Hoffnung weiterer Preissteigerungen Dabei nährt die Preisentwicklung auch eine Erwartungshoffnung, so dass 0 viele Immobilienbesitzer eine abwartende Position einnehmen. Der Nachfragedruck ist Kauffälle Anzahl Geldumsatz in Mio enorm und die Teilmärkte können diese Nachfragen somit nicht decken. In der Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Berlin Folge eines zu geringen Angebotes sind in allen Teilmärkten im Jahr 2014 Umsatzrückgänge in der Anzahl der Kauffälle bei nur leicht rückläufigen Umsatz-rückgängen festzustellen. Die Gesamtentwicklung deutet darauf hin, dass die wenigen im Markt verfügbaren Immobilien zwar einem enormen Nachfragedruck ausgesetzt sind, der Markt aber nicht mehr jeden Preis akzeptiert. Dennoch führte diese Marktsituation mangels verfügbaren Immobilien vor allem bei Baugrundstücken für den Geschosswohnungsbau bzw. vergleichbaren Neubau- Eigentumsmaßnahmen sowie den Renditeobjekten im Jahr 2014 teils zu abstrusen Preisgeboten und sogar Bieterverfahren. Jahr 2010 Jahr 2011 Jahr 2012 Jahr 2013 Jahr 2014 Jahr 2010 Jahr 2011 Jahr 2012 Jahr 2013 Jahr 2014

4 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [4] Verstärkt sind im Markt daher Immobilien vorzufinden, für die sich lange Zeit keine Kaufinteressenten gefunden haben. Der Entwicklungsdruck in der Stadt lässt aber Käufer und Investoren umdenken, gerade bei Rendite- Immobilien ändert sich - soweit städtebaulich möglich - der Entwicklungsfocus immer mehr mit Blick auf Eigentumswohnungen Bevölkerung Wohnungsbestand Neubauwohnungen-Baugenehmigungen Durch den Berliner Bevölkerungsanstieg nimmt die Nachfrage nach Wohnraum immer weiter zu. Diese Nachfrage lässt nicht nur den Leerstand in der Stadt sinken, sondern führt auch zum Ankurbeln des Wohnungsbaues. Gefühlt ist jedoch ein stärkerer Anstieg im Wohnungsbestand vorhanden, als dies tatsächlich den Fakten entspricht. Im Vergleich zum Bevölkerungsanstieg um rd Menschen seit 2011 sank der effektive Wohnungsbestand (Neuzählung ab 2011) um rd Wohnungen. Der Wohnungsbestand hält mit der positiven Bevölkerungsentwicklung nicht Schritt, was auch in den nächsten Jahren noch zu einer Anspannung im Wohnungsmarkt sorgen dürfte. Von den im Jahr 2014 insgesamt bauordnungsrechtlich genehmigten Neubau-Wohnungen entfallen auf Eigentumswohnungen, was einer gegenwärtigen Quote von ca. 47,0 % und damit etwa dem Vorjahreswert 2013 entspricht. In 2012 lag der Anteil noch mit gut 49,0 % an den genehmigten Wohnungen geringfügig höher (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Feb. 2015). Wie viele der tatsächlich genehmigten Wohnungen kurzfristig eine Fertigstellung erlangen und den Mietwohnungsmarkt zugeführt werden, ist nicht vorhersehbar. Drängen weiterhin so viele Menschen nach Berlin, wird es bei der geringen Anzahl neu entstehender Wohnungen zu weiteren teils extremen Anspannungen im Mietmarkt kommen. Entsprechende Verlagerungstendenzen von Personengruppen, die sich ein Leben in der inneren Stadt nicht mehr leisten können, sind bereits jetzt erkennbar. Auch die in absehbarer Zeit eintretende Mietpreisbremse wird hier für keine Entlastung sorgen. Eher ist zu erwarten, dass Vermieter sich den solventen Mietern zuwenden oder der Anteil an eigengenutzten Eigentumswohnungen ansteigt Jahr 2011 Jahr 2012 Jahr 2013 Jahr 2014 (vorläufig) Trotzdem der Druck auf den Berliner Wohnungsmarkt immens ist, kommt es in Teilbereichen der Stadt jedoch weiterhin zu einem schon mit Stichtag festgestelltem Abflachen der jährlichen Mietsteigerungsraten. Die Stadt und deren Bevölkerung wachsen zwar und steigen auch die Nettohaushaltseinkommen an. Doch sind hier natürliche Grenzen des Wachstums und der monetären Möglichkeiten der in Berlin lebenden oder zuziehenden Menschen zu erkennen, was sich gegenwärtig teils auf die Mietpreise und deren weiteren Steigerungsmöglichkeiten dämpfend auswirkt. 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% Preisveränderung zu Preisveränderung zu Eigentumswohnungen Mietwohnungen Eigentumswohnungen Mietwohnungen Eigentumswohnungen Mietwohnungen Eigentumswohnungen Mietwohnungen einfach mittel gut sehr gut

5 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [5] Bei den günstigen Finanzierungsmöglichkeiten, den verfügbaren Eigenkapitalmitteln und begünstigt durch die stetige Zunahme des verfügbaren Nettohaushaltseinkommens sehen viele Menschen zwischenzeitlich den Kauf einer Eigentumswohnung eher als Alternative für eine Mietwohnung, sei es im Alt- oder auch im Neubau. Daher ist Kauf eine mittlerweile tragfähige Alternative zur Mietwohnung, da sich seit einiger Zeit die Kaufpreise von der Mietpreisentwicklung abgekoppelt hat. Hierbei ist auffällig, dass es zu einer Nachfrageverlagerung in die den Innenstadtbereich tangierende Bezirke kommt, wo insbesondere die Preise der Eigentumswohnungen vergleichsweise stärker ansteigen. Wie bei den Mieten ist auch bei den Neubau-Eigentumswohnungen im hochpreisigem Segment eine Veränderung wahrzunehmen, was einen gewissen Sättigungsgrad der Preise vermuten lässt. 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% einfach mittel gut sehr gut Baujahr bis 1918 Preisentwicklung Eigentumswohnungen einfach mittel gut sehr gut Baujahr 1919 bis 1948 einfach mittel gut sehr gut Baujahr 1949 bis 1965 Preisveränderung zu Preisveränderung zu einfach mittel gut sehr gut Baujahr 1966 bis 1975 einfach mittel gut sehr gut Baujahr 1976 bis 1989 einfach mittel gut sehr gut Baujahr 1990 bis 2007 einfach mittel gut sehr gut Baujahr ab 2008 Damit geraten vor allem die oberen Preissegmente von Mieten sowie Kaufpreisen unter Druck und ist nicht mehr jeder noch so erwünschte Preis durchsetzbar. Dabei kommt es insbesondere im Kaufmarkt zu einer Nachfrageverlagerung auf die einfachen und mittleren Wohnmerkmale sowie bisher weniger beliebten Baujahrsgruppen, bei denen allesamt die Kaufpreise noch geringer sind. Diese dort nun entstehenden Nachfragen führen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu großen Preisveränderungen innerhalb einer Jahresbetrachtung ( ).

6 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [6] 25,00% 20,00% 15,00% Preisveränderung zu Preisveränderung zu Zur Alternative Eigentumswohnung nimmt ferner der Nachfragedruck auf den Teilmärkten der Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie bei den bebauten Einfamilienhausgrundstücken zu. 10,00% 5,00% 0,00% -5,00% -10,00% einfach mittel gut sehr gut einfach mittel gut sehr gut Ein- und freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Zweifamilienhäuser und Stadtvillen Baugrundstücke einfach mittel gut sehr gut freistehende Einfamilienhäuser einfach mittel gut sehr gut Doppelhaushälfte / Reihenendhaus Einfamilienhäuser einfach mittel gut sehr gut Reihenmittelhäuser Die Finanzierungsmöglichkeiten und der Zuzug von besser verdienenden Menschen lässt diese Marktsegmente wachsen, wobei die Angebote stark zurück gehen. Die hohe Nachfrage kann vom Markt nicht gestillt werden, was in der Folge bei den Eigennutzerobjekten mit Garten ebenfalls zu regional teils stärkeren Preisanstiegen geführt hat. In den einzelnen Verwaltungsbezirken, deren Preise unter abrufbar sind, stellen sich die Markt- und Preisentwicklungen per der einzelnen Immobilienklassen nun wie folgt dar:

7 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [7] 1.1 Charlottenburg-Wilmersdorf Wie nahezu alle Innenstadtbezirke Berlins zieht nun auch der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf mehr Menschen an. Der Wohnungsbestand fällt jedoch ab, was den Preisdruck auf Mietwohnungen weiter erhöht. Durch Nachfrageverlagerungen gewinnen nun bei jüngeren Baujahrsgruppen die Miet- und Kaufpreise dazu. Die klassisch nachgefragten Wohnungen der Baujahrsgruppen bis 1918 und der Neubauten ab 2008 verlieren dagegen. Bedingt durch die guten Anbindungen an den City-Bereich gewinnen im Teilmarkt der Baugrundstücke und Einfamilienhäuser die guten und sehr guten Lagen immer mehr an Wert. Dies ist auch auf die Rückfragen durch vermögende Personengruppen aus dem In-, wie auch dem Ausland bzw. den zuziehenden Gutverdienern zurück zu führen. Da vermehrt Baugrundstücke gesucht werden, fallen die Preisveränderungen bei den Einfamilienhäusern gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich geringer aus. Über die Teilmärkte betrachtet sehen die zeitlichen Preisveränderungen gegenüber dem jeweiligen Vorjahreszeitraum wie folgt aus: Die absolute Preisentwicklungen gegenüber (= 100,0 %) stellen sich in den einzelnen Bezirksteilen und den jeweiligen Immobilienklassen damit wie folgt dar:

8 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [8]

9 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [9] 1.2 Friedrichshain-Kreuzberg Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gewinnt weiter durch seine zentrale Innenstadtlage und unterschiedlichen Kieze, die den Bezirk so unverwechselbar machen. Hatte durch die Binnenwanderung von Bevölkerungsgruppen in der Vergangenheit erst der Bezirksteil Friedrichshain eine Veränderung erfahren, so verlagern sich die Interessengruppen und auch hippe Szenen nunmehr schrittweise auf den Bezirksteil Kreuzberg. Diese Veränderung brachte auch Aufwertungen von Ortsteilen insbesondere in Kreuzberg, die zuvor eher als verkommen galten. Die Welt in Friedrichshain und Kreuzberg ist bunt, schrill und international. Szene-Lagen mit hohem Stellenwert ziehen Menschen aus aller Welt an. In vielen Bereichen sprechen Veränderungen an den Häusern die Sprache von Investitionen. Und die vielfältigen Sprachen im Bezirk zeugen von einer Anziehungskraft für viele Menschen aus der Welt. Ein Bezirk im Umbruch einer Stadtentwicklung mit großer Bevölkerungszunahme, in dem der Wohnungsneubau stetig ansteigt. Dennoch hält auch hier die Entwicklung des Wohnungsbestandes nicht mit dem sich zusehends füllenden Bezirk Schritt. In der Folge sind vor allem Miet- und Eigentumswohnungen stark nachgefragt, denen nur wenig Angebot gegenüber steht. Für die Zukunft sind somit weitere Aufwertungen im Bezirk zu erwarten. Die absolute Preisentwicklungen gegenüber (= 100,0 %) stellen sich in den einzelnen Bezirksteilen und den jeweiligen Immobilienklassen damit wie folgt dar:

11 1.3 Lichtenberg RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [11] Der Bezirk Lichtenberg profitiert durch die Lage zu Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg nun als Randbezirk zur Innenstadt. Lange Zeit wegen seiner sehr unterschiedlichen Stadtstrukturen wenig begehrt, wird der Bezirk Lichtenberg nun als Ausweichquartier östlich der Innenstadt entdeckt, in dem ein Entwicklungspotential schlummert. Neben dem Teilmarkt der Miet- und Eigentumswohnungen entwickeln sich nun auch die Teilmärkte der Baugrundstücke und Einfamilienhäuser stärker weiter. Diese Entwicklung zeigt den Nachfragedruck auf, den der Bezirk durch seine Lage und Infrastrukturmerkmale erlangt. Da bestimmte Wohnungs-klassen dieser Nachfrage nicht gerecht werden, sind nun auch Baugrund-stücke und Einfamilien-häuser nachgefragt. Die wenigen hier jedoch tatsächlich verfügbaren Objekte erlangen dadurch einen erheblichen Preissprung. Die absolute Preisentwicklungen gegenüber (= 100,0 %) stellen sich in den einzelnen Bezirksteilen und den jeweiligen Immobilienklassen damit wie folgt dar:

13 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [13] 1.4 Marzahn-Hellersdorf In Folge des hohen Preisniveaus in der Innenstadt und der damit einhergehenden Binnenwanderungen, verlagern viele Menschen ihre Suche auch nach Marzahn-Hellersdorf. Als vormals ungeliebter Plattenbau-Bezirk erfährt der Bezirk als preisliche Alternative damit eine Nachfrageentwicklung, da neben den teils guten Verkehrsanbindungen an die Innenstadt auch die nach der Wiedervereinigung neu geschaffenen Infrastrukturmerkmale für Marzahn-Hellersdorf sprechen. Hier bestehen vor allem jüngere Menschen akzeptable Mieten und marktgerechte Wohnungsgrößen, so dass sich Teilbereiche des Bezirkes stärker verjüngen und der Leerstand in den Plattenbaugebieten rapide sinkt. Durch das nun auch für Kleinverdiener günstige Finanzierungsumfeld wird der Wunsch nach einer Eigentumswohnung oder dem Eigenheim gestützt und finden Interessenten preiswerte Alternativen in diesem Stadtrandbezirk. In der Folge der Wohnraumnachfrage erfährt auch der Teilmarkt der Baugrundstücke eine Belebung und in dessen Sog ebenso eine bei den Einfamilienhäusern. Die absolute Preisentwicklungen gegenüber (= 100,0 %) stellen sich in den einzelnen Bezirksteilen und den jeweiligen Immobilienklassen damit wie folgt dar:

15 1.5 Mitte RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [15] Der begehrte Innenstadtbezirk und die Trendlage schlechthin in Berlin. Neben dem hoch im Kurs der Nachfragen stehendem Bezirksteil Mitte, gewinnen seine zugehörigen Bezirksteile Wedding und Tiergarten immer mehr dazu. Kann der Bezirksteil Mitte die Nachfragen nicht mehr decken, dehnen sich von dort aus Nachfragen und auch Angebot aus. In der Folge des weiterhin nahezu ungebremsten Bevölkerungswachstums ist der Bezirk Mitte als Einheit eine große Baustelle geworden, mit der Folge einer explosionsartigen Zunahme der Baugenehmigungen für Neubauwohnungen. Da Mietwohnungen unzureichend zur Verfügung stehen verlagert sich die Nachfrage zunehmend auf den Teilmarkt der Eigentumswohnungen. Ebenso steigen die Kaufpreise für Miethäuser / Zinshäuser weiter an, da immer mehr Investoren den Markt der Eigentumswohnungen entdecken und das wenige Angebot an tatsächlich verfügbaren Renditeimmobilien dagegen immer weiter absinkt. In der Folge weiterer Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen sind daher die Investoren auch bereit, höhere Kaufpreise für die zur Umwandlung geeigneten Miethäuser / Zinshäuser zu akzeptieren. Die absolute Preisentwicklungen gegenüber (= 100,0 %) stellen sich in den einzelnen Bezirksteilen und den jeweiligen Immobilienklassen damit wie folgt dar:

17 1.6 Neukölln RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [17] Neukölln, als südlich von Kreuzberg angrenzender Stadtbezirk, entwickelt sich mehr und mehr als Alternative zum bunten Kreuzberg. Bei der Suche nach Wohnraum, egal ob zur Miete oder zum Kauf, weichen mehr Menschen auf Neukölln aus, der zu einem zukünftigen Trendbezirk heranwächst. Neben dem bei Miet- und Eigentumswohnungen hoch im Kurs stehendem Bezirksteil Neukölln, entsteht in den anderen und meist grünen Bezirksteilen eine große Nachfrage nach Baugrundstücken und Eigenheimen. Die sich seit Jahren abzeichnende steigende Entwicklung des Immobilienmarktes von Neukölln/Britz- Buckow-Rudow setzt sich daher unvermindert fort. Im Segment Baugrundstücke besteht ein deutlicher Nachfrageüberhang, der sich in der Preisentwicklung deutlich manifestiert. In sehr gefragten Einzellagen werden deutlich höhere Kaufpreise realisiert. Im Bereich der Einfamilien-Doppelund Reihenhäuser besteht ebenfalls ein Nachfrageüberhang. Anders als bei den Baugrundstücken ist hier jedoch eine moderate Preisentwicklung zu konstatieren. Nach dem teilweise sprunghaften Anstieg der Nettokaltmieten in den letzten Jahren ist eine spürbare Preisberuhigung eingetreten. Angebot und Nachfrage sind ausgeglichen, wobei sich aufgrund der immer größer werdenden Attraktivität des Bezirkes mittelfristig weiterhin ein Nachfrageüberhang einstellen könnte. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist unabhängig vom Baujahr nach wie vor ungebrochen. Bei entsprechender Ausstattung und akzeptabler Lage besteht hier ein nicht zu unterschätzendes Potenzial zur Kaufpreisentwicklung. Auch im Segment der Miethäuser / Zinshäuser besteht nach wie vor ein Nachfrageüberhang, der sich jedoch in der Kaufpreisentwicklung nur im Ausnahmefall niederschlägt. So werden in einzelnen Mikrolagen nach wie vor deutlich höhere Kaufpreise erzielt. Die absolute Preisentwicklungen gegenüber (= 100,0 %) stellt sich in den jeweiligen Immobilienklassen damit wie folgt dar:

19 1.7 Pankow RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [19] Ein vielschichtiger Bezirk im Nordosten Berlins. Auf der einen Seite der ungebrochen beliebte und nachgefragte Bezirksteil Prenzlauer Berg; bunt, belebt und lebendig. Daneben der Bezirksteil Weißensee, der durch die Binnenwanderung von Prenzlauer Berg aus kommend wieder entdeckt wird. Andererseits durchgrünte Gebiete mit historischen, villenartigen Baustrukturen und ländliche Einfamilienhausgebiete bis hin zu großflächen, nach der Wiedervereinigung entstandene Wohnbaugebiete in Stadtrandnähe. Nahezu alle Bezirks- und Ortsteile von Pankow werden von einer positiven Entwicklung erfasst, die im Zusammenhang mit der Wohnraumsuche nach Alternativstandorten außerhalb der Innenstadt zu sehen ist. Besteht seit Jahren eine deutliche Bevölkerungszunahme, so hält der Wohnungsbestand jedoch nicht mit. Im Vergleich zur Bevölkerungsentwicklung ist auch die Neubautätigkeit zu gering. In der Folge der gesamten Entwicklung des Bezirkes zieht es Investoren an, was sich nun in einer leicht steigenden Anzahl von Baugenehmigung für Neubauwohnungen darstellt. Über alles betrachtet gewinnen Baugrundstücke, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen an Wert, während sich die Mietpreissteige-rungen bezirksweit abschwächen. Die Entwicklungen über den flächenmäßig großen Bezirk sind dabei sehr breit gefächert, was auch aus den großen Infrastrukturunterschieden der Ortsteile resultiert. In der Folge dieser gesamten Bezirksentwicklung gewinnen nun auch Ortsteile wie Französisch Buchholz dazu, in denen das grüne Wohnen begehrt und die örtliche Versorgung im Aufschwung ist. Die absolute Preisentwicklungen gegenüber (= 100,0 %) stellt sich in den Bezirksteilen und den jeweiligen Immobilienklassen damit wie folgt dar:

22 1.8 Reinickendorf RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [22] Wie andere Stadtrandbezirke gewinnt auch der Bezirk Reinickendorf durch die Binnenund Abwanderung aus innerstädtischen Gebieten an Interesse dazu. Ein Bezirk mit unterschiedlichsten Gesichtern, der in Berlin seines Gleichen sucht. Einerseits der gleichnamige Ortsteils, das Märkische Viertel, Wittenau und Tegel, die geprägt sind von einfachen und mittleren Lagen, unterschiedlichen Miethausgebieten und Hochhausstrukturen. Andererseits Wald- und Seenflächen, umgeben von dicht bis leicht besiedelten Einfamilienhausgebieten in Stadtrandnähe, von Gebieten mit ländlichem Charakter bis hin zu hochwertigen Wohnlagen mit guten Infrastrukturmerkmalen im Ortsteil Frohnau. Der Bezirk Reinickendorf lebt durch seine teilweise guten öffentlichen Verkehrsanbindungen und den mannigfaltig Angeboten an Wohnfolgeeinrichtungen. In Folge der bezirklichen Wanderung und dem bisher niedrigem Preisniveau gewinnt in den einfachen und mittleren Wohnlagen die Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen dazu. Hierbei werden auch kleine Eigentumswohnungen gern als Kapitalanlage zur Vermietung erworben. Doch das Angebot kann die Nachfrage nicht decken, was zu entsprechenden Preissteigerungen führt. In den grünen Bezirksteilen ist ein immer stärkerer Trend zum Eigenheim erkennbar. Doch steht der hohen Nachfrage nicht das qualitative Angebot gegenüber, was gerade bei Baugrundstücken und Eigenheimen erkennbar wird. Frohnau und Hermsdorf werden dabei bevorzugt von gut situierten Familien angestrebt, weil ein kinder- und familienfreundliches Umfeld, eine gute schulische Versorgung und gute Verkehrsanbindung an die City gegeben sind. Dazu kommt, dass das hochwertige Frohnau noch preisgünstiger ist als andere Berliner Toplagen und wird daher von Familien gerne als Alternative bei der Suche nach einem Eigenheim gewählt. Durch die Bautätigkeiten werden die guten Lagen im Bezirk wieder stärker aufgewertet. Die absolute Preisentwicklungen gegenüber (= 100,0 %) stellt sich in den jeweiligen Immobilienklassen damit wie folgt dar:

24 1.9 Spandau RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [24] Ein Stadtrandbezirk, lange Zeit ungeliebt und in Vergessenheit geraten. Durch seine Stadtstrukturen und seine Verkehrsanbindung sind auch hier positive Veränderungen erkennbar, in deren Folge sich sogar die Bevölkerung verjüngt. Ein Indikator dafür, dass sich vor allem jüngeren Bevölkerungsgruppen und Familien den Bezirk als preisgünstige Alternative aussuchen. Dabei stehen mangels Angebot vor allem Baugrundstücke und Eigenheime hoch im Kurs der Suche. Nach wie vor ist der Einkauf von Immobilien in Spandau im Vergleich zu anderen Berliner Stadtlagen, noch relativ preisgünstig. In Spandau findet man weiterhin Angebote in einer attraktiven Preis-/ Leistungskonstellation, da sich in dieser grünen Berliner Stadtrandlage die Preise noch nicht so entwickelt haben, wie in vielen anderen Bezirken. Eigentumswohnungen mit guten bis sehr guten Ausstattungsmerkmalen sind hier zwar auch sehr nachgefragt, aber nicht ausreichend vorhanden. Man kann daher weiterhin davon ausgehen, dass es in Spandau zu einem moderaten Preisanstieg kommen wird, insbesondere für Immobilien (was Lage und Ausstattung betrifft), die den hochwertigen Objekten in den Citylagen in Nichts nachstehen. Bei unbebauten Grundstücken und Einfamilienhäusern, die den heutigen optischen und technischen Ansprüchen gerecht werden, zeichnet sich eine positive Preisentwicklung ab, die sich auch fortsetzten wird. Abschließend kann man sagen: in Spandau steckt noch viel Potential, wenn Lage und Merkmale stimmen. Die absolute Preisentwicklungen gegenüber (= 100,0 %) stellt sich in den jeweiligen Immobilienklassen damit wie folgt dar:

26 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [26] 1.10 Steglitz-Zehlendorf Der südwestliche Stadtbezirk mit Wald- und Seenreichen Gebietsstrukturen, historischen Baustrukturen und dem zweitstärksten Einkaufsgebiet Berlins. Das ist Steglitz-Zehlendorf in seiner urtümlichen Struktur. Ein Stadtbezirk mit überwiegend guten und solventen Bevölkerungsgruppen, die auch die Ortsteile entsprechend prägen und verändern. In der Folge steigt die Nachfrage insbesondere in den Gebieten, wo Baugrundstücke und Einfamilienhäuser gesucht werden. Die dabei bestehende hohe Nachfrage kann, wie auch in vielen anderen Bezirken, ebenso nicht gedeckt werden, was damit zu höheren Preissteigerungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum führt. Die Nachfrage von den Eigennutzern wird dabei in der Mehrheit von Personengruppen gebildet, die aus den übrigen Bundesgebieten stammen. Ebenfalls erfährt der Bezirk eine Nachfrageänderung von Eigennutzern hin zu Kapitalanlegern. Das erhöht den Nachfragedruck, der auf ein ohnehin knappes Angebot trifft. Die Kapitalanleger auf der Nachfrageseite, sei es bei Eigentumswohnungen oder Renditeimmobilien, sind dabei überwiegend Berliner. Internationale Investoren oder Unternehmen haben im Bezirk keinen nennenswerten Anteil an den Nachfragern. Der zeitliche Horizont bei den Investitionen ist eher langfristig, es geht damit nicht um kurzfristige und spekulative Engagements. Eine Blasenbildung wird nicht gesehen, da sich Miet- und Kaufpreise gemeinsam entwickeln. Die absolute Preisentwicklungen gegenüber (= 100,0 %) stellt sich in den Bezirksteilen und den jeweiligen Immobilienklassen damit wie folgt dar:

28 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [28] 1.11 Tempelhof-Schöneberg Der südliche Bezirk Berlin, angrenzend an die gefragten Innenstadtbezirke Charlottenburg, Tiergarten und Kreuzberg, profitiert ebenso aus dem nicht erfüllbaren Nachfragedruck in der Berliner Innenstadt. Die Ortsteile Schöneberg, Friedenau und Tempelhof entwickeln sich damit mehr und mehr zur Alternative für Miet- und Eigentumswohnungen, sind hier gute Gebietsstrukturen, Infrastrukturmerkmale und Verkehrsanbindungen vorzufinden. Der Trend zur Eigentumswohnung ist dennoch vergleichsweise gering und ist eine dem Vorjahrswert vergleichbare Preisveränderungen wahrzunehmen. Bei den Mietwohnungen schwächt sich sogar leicht ab, was die Vermutung nährt, dass hier der preisliche Zenit des Akzeptablen erreicht scheint. Die wenigen Angebote bei den verfügbaren Renditeimmobilien in Schöneberg stoßen weiterhin auf höhere Nachfrage, was aus der Innenstadtlage geründet ist. Der preislich günstigere Bezirksteil Tempelhof verliert dennoch an Nachfrage, wo die Preisentwicklungen stagnieren. Auch verlieren die Bezirksteile in Stadtrandnähe ein wenig an Attraktivität, in denen vornehmlich Baugrundstücke und Einfamilienhäusern anzutreffen sind. Hier sind ursächlich die erschwerten Verkehrsanbindungen und auch mangelnde Wohnfolgeeinrichtungen als Nachteil auszumachen. Die absolute Preisentwicklungen gegenüber (= 100,0 %) stellt sich in den Bezirksteilen und den jeweiligen Immobilienklassen damit wie folgt dar:

30 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [30] 1.12 Treptow-Köpenick Der flächenmäßig größte Bezirk von Berlin wächst langsam zusammen. Die sich seit Jahren abzeichnende homogene Entwicklung des Immobilienmarktes von Treptow und Köpenick setzt sich unvermindert fort. Die wenigen an die Innenstadtbezirke angrenzenden Ortsteile erlangen eine deutliche Nachfrage, während sich in den weiter entfernten Bezirksteilen teilweise eine Beruhigung in der Preisentwicklung abzeichnet. Bei gleichem Baujahr, gleicher Ausstattung und vergleich-barer Lagewertigkeit sind die Preisunterschiede von so geringer marginaler Natur, dass sie nicht ins Gewicht fallen. Nach dem teilweise sprunghaften Anstieg der Nettokaltmieten in den letzten Jahren ist eine spürbare Preisberuhigung eingetreten. Angebot und Nachfrage sind ausgeglichen, wobei sich aufgrund der immer größer werdenden Attraktivität des Bezirkes mittelfristig ein Nachfrageüberhang einstellen könnte. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist unabhängig vom Baujahr nach wie vor ungebrochen. Bei entsprechender Ausstattung und akzeptabler Lage besteht hier ein nicht zu unterschätzendes Potenzial zur Kaufpreisentwicklung. Im Segment Baugrundstücke besteht ein starker Nachfrageüberhang, der sich in der Preisentwicklung deutlich manifestiert. In sehr gefragten Einzellagen werden deutlich höhere Kaufpreise realisiert.im Bereich der Einfamilien-Doppel- und Reihenhäuser besteht ebenfalls ein Nachfrageüberhang. Anders als bei den Baugrundstücken ist hier jedoch eine moderate Preisentwicklung zu konstatieren. Auch im Segment der Miethäuser / Zinshäuser besteht nach wie vor ein Nachfrageüberhang, der sich jedoch in der Kaufpreisentwicklung nur im Ausnahmefall, vor allem in begehrten Mikrolagen, niederschlägt. Die absolute Preisentwicklungen gegenüber (= 100,0 %) stellt sich in den Bezirksteilen und den jeweiligen Immobilienklassen damit wie folgt dar:

32 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [32] 2. Stadt Potsdam Wie in Berlin kommt es auch in der benachbarten Stadt Potsdam zu einer positiven Bevölkerungs- und Preisentwicklung. Im Sog der Bundeshauptstadt und dem Tourismusboom entwickelt sich die Landeshauptstadt Potsdam mit. Weitgehend unabhängig von Berlin profitiert Potsdam dabei vor allem aus seinem attraktiven Wohn- und Arbeitsumfeld sowie seinen historischen Strukturen. Anders als in Berlin entwickeln sich der Wohnungsbestand und die Bevölkerungsentwicklung jedoch vergleichbar, sodass hier eher ein ausgewogenes Verhältnis beider Entwicklungen entsteht. Gleichwohl eine Nachfrage nach Wohnraum besteht fällt die Neubau-Quote leicht ab. Durch die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte weitet sich das Angebot im Bereich der Mietwohnungen etwas weiter aus. Das hat vor dem Hintergrund weiter steigender Einwohnerzahlen etwas zur Beruhigung beigetragen, wird aber mittelfristig nicht ausreichen. Weitere Neubauten werden benötigt, um den Neu-Potsdamern ein Zuhause in der Stadt bieten zu können. Im Bereich der Eigentumswohnungen hat sich der Preisanstieg der vergangenen Jahre etwas entschleunigt. Dies ist vor dem Hintergrund einer zeitnahen Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte zu sehen. Der Druck auf Bestandslagen und die Nachfrage nach klassischen Altbauwohnungen ist ungebrochen.

33 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [33] Kennzeichnend im Bereich der Einfamilienhäuser und Grundstücke sind weiter steigende Preise vor einem sich weiter verringernden Angebot. Dies bestätigt sich in einem steigenden Transaktionsvolumen bei sinkender Anzahl verkaufter Objekte. Im Bereich der Anlageimmobilien steht in Potsdam das klassische Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage im Fokus. Zunehmend weckt Potsdam aber auch bei größeren Investoren Interesse, die nach Anlageimmobilien in der Stadt suchen. Im Bereich der Büro- und Ladenflächenvermietung kann die gleichbleibende Nachfrage mit attraktiven Flächen gedeckt werden. Die Sanierung der letzten Innenstadthäuser wird dem Entwicklungstrend noch weitere, dringend benötigte Mietflächen in der Innenstadt zuführen. Die absolute Preisentwicklungen gegenüber (= 100,0 %) stellt sich in den jeweiligen Immobilienklassen damit wie folgt dar:

34 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [34] 3. Berliner Speckgürtel Wie in den Jahren zuvor gewinnen insbesondere an den öffentlichen Personennahverkehr gut angebundene und infrastrukturell gut versorgte Randgemeinden am Berliner Stadtrand an Nachfrage. Geschuldet wird diese Entwicklung mit den dort ebenfalls teils vorhandenen Bevölkerungszuwächsen, die jedoch im Vergleich zu Berlin und Potsdam eher moderat ausfallen. Viele Berliner, aber auch Zugezogene, sehen im Berliner Speckgürtel eine Alternative, wenn sie ihre Nachfrage nicht im Berliner Stadtrand nicht decken können. Da im Umland häufig geringere Preise bestehen, verstärkt sich die Nachfrageentwicklung in den Berliner Umlandgemeinden nahe der Berliner Stadtgrenzen. Doch stehen im Berliner Speckgürtel in den guten Lagen ausreichende Angebote nicht zur Verfügung, so dass bei Baugrundstücken und Einfamilienhäusern eine weitere Preissteigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum feststellbar ist. Insgesamt betrachtet sind die Preissteigerungen im Berliner Speckgürtel aber moderater als zum Vergleichszeitraum zu Dies deutet trotz regional unterschiedlicher Nachfragen auf eine leichte Beruhigung des Gesamtmarktes hin. Betrachtet nach Himmelsrichtungen sehen die absoluten Preisentwicklungen im Berliner Speckgürtel gegenüber dem (= 100,0 %) in den jeweiligen Immobilienklassen wie folgt aus:

37 RDM Berlin Brandenburg Preisspiegel per Daten und Markt Analyse Seite [37] 4. Zusammenfassung Insgesamt entwickeln sich Berlin, Potsdam und der Berliner Speckgürtel mit der Bevölkerungszunahme in der Region. Sämtliche Immobilienklassen sind nachgefragt, einige Immobilienklassen können diese hohe Nachfrage nicht decken, fehlen doch die verfügbaren Angebote. Wohnraum, sei es in Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen, wird zu wenig geschaffen, so dass die massive Nachfrage nicht befriedigt werden kann. Vor allem in begehrten und hoch nachgefragten Wohnlagen oder Top-Lagen, egal ob in Berlin oder Potsdam, dürfte sich die Situation noch zuspitzen. Die Entwicklung der Wohnungsbestände beider Städte ist zu gering, als das es in absehbarer Zeit eine Entspannung im Mietwohnungsmarkt geben kann. Auch die neu entstehenden Eigentumswohnungen werden eher den Zugezogenen und Besserverdienenden als Wohnraum dienen, als das sie dem Mietmarkt zugeführt werden. Da der Zustrom nach Berlin und Potsdam deutlich höher ist, als der Wohnungsbestand wachsen kann, wird auch die Mietpreisbremse keine Entlastung bringen. Dieses politische Instrument ist nur für Bestandsmietverträge geeignet, deren Wachstumsmöglichkeiten von den meisten privaten Eigentümern nicht genutzt wird. Die wenigen im Mietmarkt angebotenen, frei verfügbaren Wohnungen dürften auch nicht den Geringverdienern zu Gute kommen, da sich die Vermieter eher die solventen, zahlungszuverlässigen Mieter suchen werden. Und die investieren meist in Ihre Wohnungen und pflegen eher den Bestand, worüber sich der jeweiligen Eigentümer dann freuen darf. Der Investmentmarkt, also der Markt der Miethäuser / Zinshäuser wird noch längere Zeit angespannt bleiben, ist eine Zunahme des Angebotes nicht erkennbar, solange die Alternativen anderer Anlagen zu unattraktiv sind. Vielmehr muss dann gerechnet werden, dass die wenigen verfügbaren Immobilien einem verschärften Preiskampf ausgesetzt sind oder sich potentielle Investoren aus der Stadt ziehen. Die wenigen Renditeimmobilien dürften dann vor allem im Hinblick auf die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen, sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage, zur Umwandlung erworben werden. Die weiteren Preisentwicklungen sind dennoch nicht vorhersehbar. Es werden zwar in den meisten Gebieten von Berlin und Potsdam weitere Preissteigerungen erwartet. Dennoch hängt viel vom weiteren Finanzierungsumfeld ab, was nicht nur an niedrigen Zinsen fest zu machen ist. Auch die weitere Entwicklung im Euro-Raum ist eine Einflussgröße, die für Unruhe und damit weiterer Investitionsbereitschaft in Immobilien sorgen kann. Bei Belebung anderer Märkte in Europa ist jedoch zu erwarten, dass die Investitionen in die Immobilienmärkte sich wieder verlagern und das Kapital aus Deutschland heraus gezogen werden könnte. Viele Faktoren, die Einfluss nehmen auf die weitere Entwicklung. Dennoch dürften die ganz großen Städte in Deutschland weiterhin von einer Investitionslust profitieren, vor allem, solange der Bevölkerungszuwachs nicht abreißt und Deutschland der wirtschaftliche Motor in Europa darstellt. Robert Vorreiter Vorsitzender Michael Hesse stellvertretender Vorsitzender