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1 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 1

2 Stadtentwicklungskongress 2013 des GdW 25./ Hamburg Wohnen mit Zukunft degewo AG, Berlin Abteilung Bestandsentwicklung Jacqueline Brüschke 25./26. April 2013

3 Die degewo stellt sich vor 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 3

4 Die Gropiusstadt entstand von , die Grundsteinlegung erfolgte am In der Großsiedlung, zuerst nach den Dorfnamen Britz, Buckow, Rudow BBR BBR genannt, leben heute rund Einwohner in ca Wohnungen. Die Gropiusstadt wurde auf der sprichwörtlich grünen Wiese errichtet. Ihre von Walter Gropius so nicht gewünschte Höhe und Dichte verdankte sie dem gesteiger- ten Wohnungsbedarf durch den Bau der Berliner Mauer Sie wurde nach dem Prinzip der Funktionstrennung, d. h. als eine reine Wohnsiedlung mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur und Grundversorgung errichtet. 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 4

5 Entstehungsfakten - Die Gropiusstadt war ein Schlüsselprojekt des gesellschaftlichen Aufbruchs und der städtebau- lichen Moderne der 1960er Jahre in West-Berlin Berlin, der Schaffung möglichst vieler Wohnungen. - Architektonischer Zeitgeist beförderte industrielle Fertigung mit optimierten Wohnungsgrundrissen in Wohnmaschinen als Zeichen des neuen Wohnens für breite Schichten der Bevölkerung. - Leitbilder gestern und heute Bezahlbare, komfortable und moderne Wohnungen für alle Bürger Die Stadt im Park Urbanität durch Dichte 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 5

6 Die Gropiusstadt ist ein exemplarisches Beispiel für die architektonischen Ausprägungen der Modernisierung vor dem Hintergrund des so genannten Wirtschaftswunders und des Bauwirtschaftsfunktionalismus. Dabei ging es um - die verschiedenen Formen des Wohnhauses als Reformbaustein der Wohnungsfrage, - die Form des Einkaufens von der Ladenzeile der 1950er Jahre zum Einkaufszentrum, - die Gesamtschule als Teil eines Bildungszentrums der Siedlung, - das Bürgerzentrum (die Mehrzweckhalle, das Bürgergemeinschaftshaus) als Treffpunkt der Bewohner, - die Kirchenbauten ohne den Anspruch gesellschaftlicher und architektonischer Dominanz, - das Parkhaus als Ausdruck der Volksmotorisierung und - die Grünanlage als Teil der Stadtlandschaft und nicht als Stadtpark. 50 Jahre nach dem Bau und vor dem Hintergrund einer radikal veränderten eher postindustriellen Gesellschaft kleiner Haushalte mit älteren Bewohnern und in einem geänderten Kontext (Wegfall der Mauer, Adlershof, Flughafennähe, Autobahnanbindung) stellt sich die Frage, ob die o. g. Reformbausteine der 1960er Jahre für einen weiteren Lebenszyklus der Großsiedlung tragfähig sind bzw. Potenzial für eine Weiterentwicklung haben. 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 6

7 Übersicht über das Quartier Ausschnitt des degewo-bestandes 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 7

8 Wohnungswirtschaftliche Eckdaten Anzahl Wohnungen Nettokaltmiete Stand: April WE 4,84 /m² Leerstand 20% 2,0 Deckungsbeitrag I 4,71 /m² Transferhilfeempfänger* 11,7 % Ausländeranteil* 22,7 % Haushaltseinkommen* *Neuvermietungsstatistik 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 8

9 Ausgangssituation 2008: Wegzug bildungsorientierter Familien Fehlende Wertigkeit der baulichen Struktur Schlechtes ht Image an den Schulen Fehlendes Sicherheitsempfinden Unattraktives Einzelhandelsangebot Ungepflegtes Wohnumfeld Wenig Engagement der Bewohner Handlungskonzept: Wohnraum energetisch sanieren Aufwertung des Wohnumfeldes Qualifizierung des Gewerbes Beteiligung und Mitwirkung i der Mieter Verstärkte Öffentlichkeitsarbeit Stärkung des Bildungsstandortes 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 9

10 Ausgewählte Maßnahmen: degewo-triathlon Konzerthaus meets Gropiusstadt Projekt Schüler gestalten Fliesen Dichterkette Campus Efeuweg Beteiligung der Mieter bei den Bauvorhaben Erfolge: Konstruktive Zusammenarbeit mit (neu gebildeten) Bewohnerbeiräten Rückgang von Vandalismus und gepflegteres Erscheinungsbild des gesamten Quartiers Verstetigung ti des ehrenamtlichen h Engagements Synergieeffekte durch Vernetzung mit Schulen und Bezirksamt Ausblick: Neubau durch Nachverdichtung Weiter-Entwicklung der Bildungslandschaft 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 10

11 Immobilienbestand der degewo im Bereich der südlichen Gropiusstadt: 1. Wohnungen Grundstücksfläche m² 3. Gewerbeeinheiten 12 (ohne Nahvers.zentren) 4. Gewerbeflächen m² (ohne Nahvers.zentren) 5. zusätzl. 2 Nahversorgungszentren Wutzkycenter/ t Verbrauchermarkt Zwickauer Damm m² (mit Neubauflächen) 6. PKW-Stellplätze (3 Parkhäuser) PKW-Stellplätze (Außenbereich) 650 Die degewo entwickelt ihren Immobilienbestand nachhaltig durch: 1. umfassende energetische Sanierungen der Bestandsgebäude sowie Aufwertung des Wohnumfeldes 2. Erschließung von Nachverdichtungspotenzialen in der südlichen Gropiusstadt. 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 11

12 I. Nachhaltige Entwicklung des Bestandes Energetische Gebäudesanierungen sowie Um- und Ausbau von Nahversorgungszentren umfassende energetische Sanierung von 2263 WE, d. h. 52 % des Gesamtbestandes, Investitionsvolumen: 68,3 Mio Revitalisierung Wutzkycenter Investitionsvolumen: 16,3 Mio 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 12

13 Revitalisierung und Neubau des Wutzkycenters als Nahversorgungs- und Stadtteilzentrum Anzahl Gewerbeeinheiten vor/nach Umbau/Sanierung 34 GE (6.204 m²)/ 43 GE (9.168 m²) Maßnahme Investition brutto Sanierg.- zeitraum umfassende 12/2010 Moder- 17,2 T bis nisierung 05/ /26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 13

14 Ziele des Neu- und Umbaus: - Verstärkung der Nahversorgungs- und Aufenthaltsqualität durch besseren Branchenmix - Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters im östlichen Center-Bereich (Vertrag mit ALDI abgeschlossen) - Center-Bereich barrierefrei als geschlossene Mall unter Einbindung U-Bahnhof-Eingang g - Zugang vom Parkhaus geplant über zwei Aufzüge unmittelbar vor Lebensmittelhändlern - Integration Kundenzentrum Süd der degewo (EG: Vermietung, OG: Büroräume) - Verbesserung der Verweilqualität auf dem Rotraut-Richter-Platz durch Anordnung von Gastronomieflächen zum Platz hin mit überwiegender Stufenlosigkeit it Lageplan 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 14

15 Aufwertung der Grün- und Freiräume Aufwertung und Neugestaltung der Freianlagen unter Berücksichtigung g der ursprünglichen Planung von Prof. Rossow, Investitionsvolumen: 1,3 Mio Neugestaltung von 3 Spiellandschaften, Investitionsvolumen: 0,6 Mio Aufwertung eines Parkplatzes, Investitionsvolumen: 0,5 Mio 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 15

16 Aufbruch in das Morgen Gropiusstadt ist von Lage, städtebaulicher Struktur und Bewohnerschaft her ein Produkt der gesellschaftlichen Verhältnisse der 60er Jahre politische Reformstimmung, Wohnungsnot, architektonischer Aufbruch 50 Jahre später: - Berlin ist vereinigt, die Gesellschaft entwickelt sich zu einer Dienstleistungsgesellschaft, die Rahmenbedingungen werden sich durch Wissenschaftsstandort Adlershof und BER verändern Zuzüge nach Berlin bewirken enormen Druck auf den Wohnungsmarkt und auf die städtischen Gesellschaften wieder steht die Aufgabe zur zügigen Schaffung von neuem Wohnraum 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 16

17 Neubau als Chance für eine verbesserte Siedlung oder mehr Stadt? 10 mögliche Neubau- standorte 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 17

18 Städtebauliches Gutachterverfahren Wir wollen mehr Stadt! Zeitraum: November 2011 bis Juni 2012 Arbeitsthemen: 1. Erarbeitung eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes für das Quartier südliche Gropiusstadt mit den Schwerpunkten - Entwicklung von Gebäudestrukturen - Entwicklung von Nutzungsstrukturen (Wohnen/Gewerbe) - Entwicklung der Außen- und Freiräume - Prüfung der Vernetzung/Übergänge zu quartiersangrenzenden Möglichkeiten der Gebiete (Einfamilienhaus-Gebiet, Schule, öffentliche Flächen) Entwicklung eines städtebaulichen Leitkonzeptes 2. Erarbeitung städtebaulicher Entwürfe für die einzelnen Vertiefungsgebiete mit typologischen Darstellungen, Grundrissbeispielen und fotorealistischen Visualisierungen 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 18

19 Werkstatt-Termin am Städtebaulicher Entwurf Büro Barkow-Leibinger Strategische Eckpfeiler: Schaffung eines soliden städtebaulichen Grundgerüstes 1. Stärkung der Rückseite des Wutzkycenters durch schrittweisen Neubau entlang dem Joachim-Gottschalk-Weg 2. bauliche Fassung undefinierter i Räume durch neuen Geschosswohnungsbau h in Verbindung mit Transformation von Bestandsgebäuden 3. Stärkung der Wege- und Blickbeziehungen, Stärkung der Freiraum-Achse 4. Angebote für neue Bautypen und Nutzungen, Nutzung von EG-Bereichen als Gewerbeflächen Neubaupotenzial ca m² BGF 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 19

20 Büro Barkow-Leibinger/ bgmr 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 20

21 Neubebauung mit - Geschosswohnungsbau - Stadthäusern - Hochhäusern als Marker mit Nutzungsmischung aus Wohnen, Büros und Praxen Büro Barkow-Leibinger/bgmr 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 21

22 2. Städtebaulicher Entwurf Prof. Bernd Albers Strategische Eckpfeiler: Wir können mit dem Wohnen selber Stadt machen 1. konsequente bauliche Verdichtung als Mittel zur Verstädterung 2. Schaffung eines zentralen Quartiersplatzes 3. Erhalt von Elementen des Grünkonzeptes, starkes Element Bäume 4. Orte mit Architektur schaffen, Hauptgebäudetypologie 4 bis 5 Geschosse Neubaupotenzial ca m² BGF 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 22

23 Prof. Bernd Albers 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 23

24 3. Städtebaulicher Entwurf Prof. Christph Mäckler Strategische Eckpfeiler: Städtische Räume entstehen durch Zeilen 1. Eckhäuser als Impulsgeber der städtebaulichen Nachverdichtung 2. konsequente 3- bis 5-geschossige Bebauung, Schaffung eines Ordnungsprinzips zur unverwechselbaren Wiedererkennung aller Nachverdichtungen 3. Freiraumkonzept auf der Basis von Rossow, vorherrschendes Element Höfe/Plätze 4. Erhalt und Aufwertung vorhandener Gebäudesubstanz (auch Parkhäuser) Neubaupotenzial ca m² BGF gewähltes städtebauliches Leitkonzept t 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 24

25 Leitgedanken: - Es gilt nicht, gegen das Vorhandene anzukämpfen, sondern eine kongeniale Weiterentwicklung t i und Aufwertung zu erreichen. - Der zu schaffende Wohnraum und weitere Nutzungs- angebote müssen wirtschaftlich nachhaltig und von guter Qualität sein. 25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 25