statistik.info Daten, Informationen, Immobilien- und Bodenpreise im Kanton Zürich /2002

Transkript

1 21/22 statistik.info Daten, Informationen, Felix Bosshard Statistisches Amt des Kantons Zürich Immobilien- und Bodenpreise im Kanton Zürich 21 Unbebautes Wohnbauland wurde teurer 1. Zusammenfassung Der Immobilienmarkt zeichnete sich auch im Jahr 21 durch eine grosse Anzahl von Aktivitäten aus. Mit Verkäufen wurde zwar die Zahl aus dem Vorjahr (17 187) knapp nicht erreicht, dieser Wert liegt aber um gut 12 Prozent über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Bei den Freihandverkäufen gab es 21 mit verkäufen sogar 17 Prozent mehr Transaktionen als im Mittel der Jahre Deutlich überproportional entwickelt hat sich die verkaufte Fläche und der gelöste Wert von Grundstücken und Immobilien: Die Fläche hat sich im vergangenen Jahr gegenüber der Zehnjahresperiode um 19 Prozent erhöht, der Wert der verkauften Grundstücke und Immobilien stieg gegenüber der erwähnten Zehnjahresperiode sogar um 28 Prozent. Tendenziell wiesen die gelösten Preise für verkaufte Grundstücke und Immobilien steigende Preise auf, nachdem im Vorjahr noch unterschiedliche Entwicklungen je nach Grundstückart und Lage ausgewiesen wurden. Vor allem das erschlossene Wohnbauland wurde im Jahre 21 zu leicht höheren Preisen als im Vorjahr gehandelt. Mit Ausnahme von Gewerbehäusern wurden auch Gebäude im vergangenen Jahr teurer. Bei den Wohnungen im Stockwerk-Eigentum ist vor allem bei Wohnungen mit nur einem Zimmer und grössere Wohnungen ab 4 Zimmer ein Preisanstieg feststellbar, während 3-Zimmerwohnungen günstiger wurden. English abstract Seite 11/12 5 Preise

2 statistik.info 21/22 2. Grundlagen Das Statistische Amt des Kantons Zürich führt seit 1885 auf der Basis der Handänderungsanzeigen der Grundbuchämter die kantonale Bodenpreisstatistik durch. Für die vorliegende Auswertung wurden die bis Ende Januar 22 eingegangenen Meldungen berücksichtigt. Die Daten für die Stadt Zürich werden vom Statistischen Amt der Stadt Zürich erfasst und übermittelt. Seit 1974 können dank der Mithilfe der Notariate und der Grundbuchämter die Grundstücke nach standardisierten Raumplanungszonen sowie nach Erschliessungsgraden ausgewiesen werden. Dadurch sind Angaben zum stark gesuchten «voll erschlossenen, unbebauten Wohnbauland» möglich. Mit Einschränkungen aus Datenschutzgründen sind auch Werte für die politischen Gemeinden verfügbar. Handänderungen umfassen oft mehrere Parzellen. Diese werden im Prinzip einzeln erfasst, sofern für jede Parzelle alle statistisch notwendigen Angaben vorhanden sind. Daraus ergibt sich die zahlenmässige Abweichung zu den Geschäftsstatistiken der Grundbuchämter. Versuche, die Verkaufsgeschichte von Parzellen ausserhalb der Stadt Zürich anhand von Parzellen-Nummern zu verfolgen und damit längerfristige Preisentwicklungen nachzuzeichnen, scheitern am grossen Aufwand zur Rekonstruktion des Parzellennummern-Stammbaumes. Bei Teilungen von Parzellen werden nämlich in der Regel neue Parzellen-Nummern vergeben. Übersicht über Handänderungsarten Freihandverkauf Freie reale Verkäufe, freiwillige Versteigerungen, Kauf im Vorkaufsrecht Übrige Verkäufe (Nicht-Freihandverkäufe) Zwangsverwertung Betreibungs- und konkursamtliche Versteigerungen, Wertangabe ist notwendig Enteignung Expropriation (durch Bund, Kanton, Gemeinde), Wertangabe ist notwendig Tausch Tausch von Liegenschaften, in der Regel wertgleich Erbfolge Erbfolge, Erbvorbezug, Vermächtnis, Legat Abtretung, Schenkung, Erbteilung Mit oder ohne Wertangabe Grafik 1 Zahl der Handänderungen 21 ä Der Eigentumswechsel von Grund und Boden wird in verschiedene Handänderungsarten gegliedert. Für die Berechnung von Bodenpreisen bilden die Freihandverkäufe die Basis, denn nur bei diesen richten sich die Preise nach dem Markt. Somit sind einzig und allein die Freihandverkäufe für die Bodenpreisstatistik massgebend. Die übrigen Handänderungsarten werden deshalb nicht ausgewertet. Die Definitionen haben wir in einem Kasten zusammengestellt Freihandverkäufe Nicht-Freihandverkäufe 21 Von den im Jahre 21 getätigten Handänderungen waren oder 63 Prozent Freihandverkäufe. Diesen stehen 6 21 andere Verkäufe gegenüber. Mit 37 Prozent hat sich der Anteil der Nicht-Freihandverkäufe damit 21 gegenüber dem Vorjahres nicht verändert. Er liegt deutlich unter den Werten der frühen Neunzigerjahre; damals waren mehr als die Hälfte der Handänderungen keine Freihandverkäufe (vgl. Grafik 1). Eine Übersicht über alle Handänderungen nach Regionen liefert Tabelle 1. Dies ist die einzige Tabelle, welche Informationen zu den Nicht-Freihandverkäufen aufzeigt. Bei den Nicht-Freihandverkäufen beschränken wir uns auf Angaben zu der Anzahl der Fälle. 3. Freihandverkäufe 3.1 Deutliche Steigerung beim gelösten Wert Die Zahl der Freihandverkäufe blieb 21 gegenüber dem Vorjahr fast unverändert. Auch die Fläche der verkauften Grundstücke erreichte mit Hektaren Land fast den gleichen Wert wie im Vorjahr. Der Erlös aller Freihandverkäufe von 9,4 Milliarden Franken lag jedoch um fast neun Prozent über dem Vorjahreswert. Dies deutet darauf hin, dass der durchschnittliche Quadratmeterpreis, welcher beim Verkauf gelöst wurde, 21 über dem Wert des Vorjahres lag. Die genaue Analyse der Daten zeigt ein differenzierteres Bild. Immobilien- und Bodenpreise im Kanton Zürich 21 2/12

3 statistik.info 21/22 Tabelle 1 Alle umgesetzten Grundstücke 21 gemäss Handänderungsanzeigen der Grundbuchämter Anzahl Handänderungen Freihandverkäufe Freihand- Andere Total Fläche in Wert in Gebiete verkauf Verkäufe 1 m 2 1 Fr. Furttal Glattal Knonaueramt Limmattal Oberland Pfannenstiel Unterland Weinland Winterthur u. Umg Winterthur-Land Stadt Winterthur Zimmerberg Zürich Kanton Zürich Es gilt hier zunächst zu berücksichtigen, dass verschiedene Arten von Grundstücken und Immobilien umgesetzt werden: Unbebautes Land, Wald, Reben, landwirtschaftliche Betriebe, Gebäude aller Art und Wohnungen im Stockwerk- Eigentum. Um schlüssige Auskunft über die Entwicklung der Boden- und Immobilienpreise zu erhalten, ist eine differenzierte Betrachtung der verschiedenen Arten von Grundstükken und Immobilien notwendig. Bei der Gliederung nach der Art der umgesetzten Grundstücke erwecken die unbebauten Grundstücke die grösste Aufmerksamkeit. Die Flächen der verkauften unbebauten Grundstücke (inkl. Wald und Reben) sind in Grafik 2 dargestellt. Diese Zeitreihe wird seit 1946 geführt und zeigt im ihrem Verlauf grössere Schwankungen. Mit Ausnahme des Jahres 1993 wurden in der ersten Hälfte der Neunzigerjahre pro Jahr nur wenig mehr als 4 Hektaren unbebauten Landes verkauft. Mit 742 Hektaren wurde im Jahr 21 der hohe Wert des Vorjahres (827 ha) nicht ganz erreicht. 3.2 Höhere Preise für unbebautes Wohnbauland Das unbebaute Wohnbauland hat innerhalb der Bodenpreisstatistik eine besondere Stellung. Der aus diesen Verkäufen errechnete Erlös gilt als traditioneller Bodenpreis und ist ein wesentlicher Indikator für die Preisentwicklung auf dem Boden- und Immobilienmarkt. Es darf jedoch nicht übersehen Grafik 2 Freihandverkäufe von unbebauten Grundstücken Fläche der verkauften Grundstücke, Kanton Zürich (einschl. Wald, Reben) In 1 m werden, dass dies nicht der einzige und allein gültige Bodenpreis ist. Einen einheitlichen Bodenpreis gibt es nicht. Zu unterschiedlich sind Lage und Qualität der einzelnen Grundstücke. Der Bodenpreis ist ausserdem vom Spiel zwischen Angebot und Nachfrage abhängig, in dem sich auch persönliche Präferenzen von Käuferinnen und Käufern spiegeln. Nur für vergleichbare Grundstücke lässt sich ein homogener Bodenpreis errechnen. 2 Immobilien- und Bodenpreise im Kanton Zürich 21 3/12

4 statistik.info 21/22 Mittelwerte und Streuungen Bei allen Preisen von unbebautem Land und von Immobilien handelt es sich um Mittelwerte. Um einen Mittelwert beurteilen zu können, ist es notwendig, die Streuung der einzelnen Werte zu kennen. Liegen die einzelnen Werte nahe beim Mittelwert oder setzt sich dieser aus sehr unterschiedlichen Einzelergebnissen zusammen? Die drei Zahlen 99, 1 und 11 haben den gleichen Mittelwert von 1 wie die Zahlen 1, 1 und 19, hinsichtlich ihrer Streuung jedoch besteht ein grosser Unterschied. Die Angabe eines Mittelwerts ohne die Angabe der Streuung beschreibt die zugrundeliegende Werteverteilung nur unvollständig. Insbesondere bei den stark schwankenden Boden- und Immobilienpreisen ist es unerlässlich, zusätzlich zum Mittelwert auch die Streuung anzugeben. Wir stützen uns dabei auf die wichtigsten und bekanntesten Streuungsmasse, nämlich auf die Standardabweichung und auf Quantile. Fast alle Tabellen, welche Mittelwerte enthalten, zeigen auch die Streuung der Werte. Ausserdem sind in den Tabellen zusätzlich zum mit der Fläche gewichteten (traditionellen) Mittel auch das arithmetische Mittel und der Median, auch Zentralwert genannt, enthalten. Der Median ist jener Wert einer statistischen Verteilung, welcher die der Grösse nach geordneten Werte in genau zwei Hälften unterteilt. Jener Wert, von dem links 25 Prozent und rechts 75 Prozent der Gesamtzahl der Werte liegen, heisst das 1. Quartil oder 25-Prozent-Quantil; jener, der die Verteilung in 75 Prozent linksliegende und 25 Prozent rechtsliegende Werte teilt, heisst das 3. Quartil oder 75-Prozent-Quantil. Das arithmetische Mittel einer statistischen Verteilung ist die Summe der mit den Häufigkeiten gewichteten (gewogenen) Werte dieser Variablen. Dadurch wird das Lesen der Tabellen zweifellos anspruchsvoller, aber nur so ist eine Beurteilung der Aussagekraft von Mittelwerten möglich. (vgl. Tabelle 6). Wegen der dichten Bebauung werden ausserdem in der Stadt Zürich nur wenige unbebaute Grundstücke gehandelt. Deshalb verzichten wir hier auf den Einbezug der Stadt Zürich und führen die bestehenden langjährigen Zeitreihen weiter. Die traditionellen Quadratmeterpreise in den Bauzonen sind in Grafik 3 dargestellt. Daraus wird ersichtlich, dass 21 nicht nur Wohnbauland, sondern auch Industrie- und Gewerbebauland sowie Mischbauland zu höheren Preisen gehandelt wurde als im Vorjahr. Trotz des Anstieges gegenüber dem Vorjahr liegen die Preise für Verkäufe in allen Bauzonen nach wie vor deutlich unter den Werten von anfangs der Neunzigerjahre. Grafik 3 Quadratmeterpreise in den Bauzonen im Kanton Zürich m 2 -gewichtetes Mittel (Traditionsreihe) ohne Stadt Zürich Fr./m Grafik Wohnen Gewerbe Mischzone Der durchschnittliche Bodenpreis für unbebautes Wohnbauland, also der traditionelle Bodenpreis, erreichte 21 einen Wert von 614 Franken pro Quadratmeter und liegt damit neun Prozent über dem Vorjahreswert. Nach der markanten Reduktion der beurkundeten Bodenpreise in der ersten Hälfte der Neunzigerjahre, liegt dieser im Jahr 21 über den in der zweiten Hälfte der Neunzigerjahren errechneten Werten von 55 und 6 Franken. Tabelle 2 (Anhang) enthält nicht nur Informationen über das Wohnbauland, sondern auch Daten zum Gewerbe- und Industriebauland und zum Bauland für Geschäfts- und Wohnzwecke. In dieser Tabelle und in den Grafiken 3 bis 7 sind Werte für den Kanton Zürich ohne die Stadt Zürich zu finden. Die Preise für unbebautes Wohnbauland in der Stadt Zürich liegen deutlich über den Werten der anderen Regionen Quadratmeterpreise (Median) im Kanton Zürich in den Bauzonen, ohne Stadt Zürich Fr./m Wohnen Gewerbe Mischzone Immobilien- und Bodenpreise im Kanton Zürich 21 4/12

5 statistik.info 21/22 Grafik 4 zeigt die Mediane, ebenfalls für unbebautes Land in den Bauzonen. Im Gegensatz zum gewichteten Mittel liegt der Median für Gewerbe- und Industriebauland etwas unter dem entsprechenden Vorjahreswert. Beim Wohnbauland und beim Bauland für Geschäfts- und Wohnzwecke weist der Median wie das gewichtete Mittel eine Preissteigerung aus. Neben dem gewichteten Mittel und dem Median weisen wir in Tabelle 2 und den meisten weiteren Tabellen auch das arithmetische Mittel aus. Beim Wohnbauland zeigt das arithmetische Mittel im Gegensatz zum gewichteten Mittel und zum Median keinen Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr auf. Beim Gewerbe- und Industriebauland und beim Bauland für Geschäfts- und Wohnzwecke zeigt das arithmetische Mittel, wie das gewichtete Mittel einen Preisanstieg auf. Die Entwicklungen der drei Masse - gewichtetes Mittel, arithmetisches Mittel und Median -, welche häufig, aber nicht immer, parallel verlaufen, haben wir in den Grafiken 5 bis 7 für Wohnbauland, Gewerbe- und Industriebauland und für Bauland für Geschäfts- und Wohnzwecke dargestellt. Die drei Kurven liegen oft nahe beisammen, sehr ausgeprägt 21 beim Bauland für Geschäfts- und Wohnzwecke. Wenn die einzelnen Werte stark streuen, können diese Mittelwerte jedoch auch weit auseinander liegen. Häufigkeitsverteilungen von Boden- und Immobilenpreise zeichnen oft durch eine grössere Anzahl von Werten im unteren und mittleren Bereich und relativ wenigen Werte im teureren Bereich aus. Einige wenige Verkäufe zu sehr hohen Preisen führen dann dazu, dass das traditionelle gewichtete Mittel in der Regel einen grösseren Wert ausweist als das arithmetische Mittel der individuellen Quadratmeterpreise und der Median. Dieser liegt deshalb sehr oft näher bei der Mehrzahl der gehandelten Preise und wird durch Extremwert kaum beeinflusst. Grafik 6 Quadratmeterpreise für Mischzone Bauzonen ohne Stadt Zürich Fr./m Grafik Quadratmeterpreise für Gewerbebauland Bauzonen ohne Stadt Zürich Fr./m Gewichtetes Mittel Arithm. Mittel Median Gewichtetes Mittel Arithm. Mittel Median Grafik 5 Quadratmeterpreise für Wohnbauland Bauzonen ohne Stadt Zürich Fr./m Gewichtetes Mittel Arithm. Mittel Median Marktvolumen und Preise von Immobilien Auch wenn die Verkäufe von unbebautem Land bei der Boden- und Immobilienpreisstatistik für die Berechnung des Bodenpreises von unbebautem Land von grossem Interesse sind, umfassen diese nur einen Teil aller Freihandverkäufe. Bezüglich der Zahl der Käufe sind die Handänderungen von Einfamilienhäusern und von Wohnungen im Stockwerk-Eigentum mindestens ebenso wichtig. Eine Auswahl wichtiger Informationen über die Entwicklung des Marktvolumens für Immobilien in den vergangenen fünf Jahren ist in Tabelle 3 (Anhang) zusammengestellt. Diese Tabelle enthält sämtliche Freihandverkäufe im Kanton Zürich, also auch die Verkäufe in der Stadt Zürich. Immobilien- und Bodenpreise im Kanton Zürich 21 5/12

6 statistik.info 21/22 Die Gliederung von Wohnbauland, Gewerbebauland und Mischbauland nach dem Erschliessungsgrad zeigt, dass vor allem erschlossenes Bauland umgesetzt wird. Beim un- und beim teilerschlossenen Bauland gibt es von Jahr zu Jahr grosse Unterschiede bei der verkauften Fläche. Die geringen Umsätze sind auch einer der Gründe für die grossen jährlichen Differenzen der Durchschnittspreise dieser Grundstücke (vgl. Anhang, Tabelle 4). Bei den hier ausgewiesenen Quadratmeterpreisen handelt es sich um Mediane. Handänderungen von Rebland und von landwirtschaftlichen Betrieben sind anzahlmässig von geringer Bedeutung. 21 gab es nur 11 Verkäufe von Rebland und 12 Verkäufe von landwirtschaftlichen Betrieben. Landwirtschaftliche Betriebe unterscheiden sich vom unbebauten Land dadurch, dass hierbei immer die Gebäude mitübertragen werden. Beim Rebland gibt es regelmässig einzelne Verkäufe mit sehr hohem Preis. Die Vermutung liegt nahe, dass es sich hier um künftiges Wohnbauland handelt, das aber zum Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht rechtskräftig umgezont war und deshalb noch als Rebland deklariert wurde. Zahlenmässig viel wichtiger als der Verkauf von Wald, Reben oder landwirtschaftlichen Betrieben (vgl. Anhang, Tabellen 3 und 5) ist der Handel mit Gebäuden und mit Wohnungen im Stockwerk-Eigentum. Sowohl bezüglich der Anzahl Verkäufe als auch bezüglich der umgesetzten Geldbeträge ist im Rahmen des Handels mit Gebäuden der Kauf und Verkauf von Wohngebäuden der wichtigste Teil. Nach einem Einbruch des Marktes anfangs der Neunzigerjahre hat sich die Zahl der verkauften Wohngebäude seither mehr als verdoppelt: 1991 wurden nur Wohngebäude verkauft, 21 waren es Damit wurden im vergangenen Jahr sogar mehr Wohngebäude verkauft als im Mittel der Achtzigerjahre. Nach einem markanten Anstieg Ende der Achtzigerjahre ist der Durchschnittspreis für verkaufte Wohngebäude nach 199 markant gesunken. In den letzten Jahren haben sich die Preise stabilisiert. Im Jahr 21 gab es sowohl bei den Einfamilien- als auch bei den Mehrfamilienhäusern gegenüber dem Vorjahr einen Preisanstieg. Die Entwicklung der Anzahl Verkäufe und der Preise dieser Verkäufe bei den Wohngebäuden und den Wohnungen im Stockwerk-Eigentum ist aus Grafik 8 ersichtlich. Zu den Wohngebäuden zählen sowohl Einfamilienhäuser als auch Wohnblöcke mit Dutzenden von Wohnungen. Somit umfasst diese Kategorie sehr unterschiedliche Bauten. Die Unterscheidung nach Ein- und Mehrfamilienhäusern kann aufgrund der zur Verfügung gestellten Handänderungsanzeigen nur auf dem Wege der Schätzung vorgenommen werden. Dabei gibt die Ausnützungsziffer in einer Bauzone erste Hinweise. Diese Aufteilung der Wohngebäude wird seit 199 durchgeführt und liefert heute zuverlässige Werte. Bei der Mehrzahl aller verkauften Wohngebäude handelt es sich um Einfamilienhäuser: der 21 verkauften Wohngebäude konnten als Einfamilienhäuser, 49 als Mehrfamilienhäuser bestimmt werden. Im Vorjahr waren es je rund 1 Einheiten weniger. Für die Hälfte der Einfamilienhäuser wurden im Jahr 21 weniger als 67 Franken bezahlt (Median), dies sind 1 Franken mehr als im Vorjahr. Auch bei den Mehrfamilienhäusern ist ein Preisanstieg feststellbar, der Median der Quadratmeterpreise stieg von Franken auf 1 65 Franken. Die im Jahr 21 gehandelten Mehrfamilienhäuser bedeckten eine um 25 Prozent grössere Fläche als die Mehrfamilienhäuser im Vorjahr, bei einer um rund 2 Prozent grösseren Anzahl Verkäufen. Der in Tabelle 4 ausgewiesene Preisanstieg für Mehrfamilienhäuser ist somit teilweise auf die grössere Gebäudegrundfläche der gehandelten Einheiten zurückzuführen, es wurden mehr Gebäude mit sehr vielen Wohnungen gekauft. Im Gegensatz zu den Einfamilienhäusern sind Mehrfamilienhäuser eine Grafik 8 Wohnungen im Stockwerk-Eigentum und Wohngebäude Anzahl und Durchschnittspreise, Kanton Zürich (ohne Stadt Zürich) Anzahl in 1 Fr. Wohngebäude Wohnungen im Stockwerk-Eigentum Durchschnittspreis der Wohngebäude Durchschnittspreis des Wohnungs-Stockwerk-Eigentums Immobilien- und Bodenpreise im Kanton Zürich 21 6/12

7 statistik.info 21/22 sehr heterogene Gruppe von Gebäuden, ihre Preisentwicklung ist damit nur mit Vorbehalt als Indikator für den Immobilienmarkt verwendbar. Ähnliches lässt sich auch zu den Gewerbegebäuden, zu den Gebäuden für Wohn- und Geschäftszwecken und den Nebengebäuden sagen: Auch hier sind die jährliche Preisdifferenzen nur teilweise auf die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt zurückzuführen, denn auch hier gibt es grosse Unterschiede bei der Gebäudestruktur. Ein weiteres Problem ist hier die meist eher kleine Anzahl der getätigten Handänderungen. 21 wurden 216 gewerblich-industrielle Gebäude, 349 Gebäude für Wohn- und Geschäftszwecke und 228 Nebengebäude verkauft. Die drei Masse gewichtetes Mittel, arithmetisches Mittel und Median zeigen deutlich voneinander abweichende Werte, die Standardabweichung ist gross. Für industriell-gewerblichen Gebäude erreichte der Median 21 den Wert von Franken (Vorjahr Franken), für Gebäude für Geschäfts- und Wohnzwecke den Wert von Franken (Vorjahr 2 11 Franken) und für Nebengebäude den Wert von 34 Franken (Vorjahr 311 Franken). 21 wurden Wohnungen im Stockwerk-Eigentum verkauft, dies sind 44 Einheiten weniger als im Vorjahr. Weniger gefragt als im Vorjahr waren 2-Zimmer-, 3-Zimmer- und 4-Zimmer-Wohnungen, gestiegen ist die Nachfrage nach Grosswohnungen. Der mittlere Preis (Median) für Wohnung stieg gegenüber dem Vorjahr um 2,5 Prozent. Günstiger als im Vorjahr waren im Mittel (Median) nur die 3-Zimmer-Wohnungen. Mit einem Preisanstieg um zehn Prozent wurden insbesondere die Wohnungen mit nur ei- nem Zimmer deutlich teurer als im Vorjahr. Unter den in jüngster Zeit erstellten Einzimmerwohnungen gibt es viele Wohnungen mit einer grossen Grundfläche, die aber wegen der Raumeinteilung als Einzimmerwohnungen gezählt werden. 3.4 Grosse Unterschiede bei den regionalen Bodenpreisen An anderer Stelle haben wir bereits auf die im allgemeinen deutlich höheren Bodenpreise in der Stadt Zürich hingewiesen. Unterschiede gibt es jedoch auch zwischen den übrigen Regionen. Die Mediane für die einzelnen Regionen weichen zum Teil deutlich vom Median für den Kanton ab. Über dem kantonalen Mittel liegen überall nicht nur die Werte für die Stadt Zürich, sondern auch diejenigen für die Region Pfannenstiel, häufig auch diejenigen für die Regionen Zimmerberg und Limmattal. Meist deutlich unter dem Kantonsmittel liegen die Werte für die Regionen Weinland und Winterthur-Land. Die Region Winterthur und Umgebung ist in allen Tabellen mit Regionaldaten aufgeteilt in Stadt Winterthur und Winterthur-Land. Voraussetzung für die Berechnung aussagekräftiger regionaler Bodenpreise ist eine ausreichend grosse regionale Grundgesamtheit von Daten. Beim Verkauf von Rebland oder von landwirtschaftlichen Betrieben ist diese Voraussetzung zum Beispiel nicht erfüllt. Die kantonalen Daten und Berechnungen all derjenigen Immobilienarten, für welche wir keine regionalen Bodenpreise ausweisen, sind in Tabelle 5 zusammengestellt. Daten für Bauland sind in den Tabellen 6 bis 9, für verkaufte Gebäude in den Tabellen 12 und 13 sowie für Wohnungen im Stockwerk-Eigentum in den Tabellen 14 und 15 zusammengestellt. Grafik 9 Preise für Einfamilienhäuser in 1 Franken, Median Franken Zü Glattal Oberland Unterland Stadt Zü Immobilien- und Bodenpreise im Kanton Zürich 21 7/12

8 statistik.info 21/22 Beim unbebauten Wohnbauland (vgl. Tabelle 6) konnten für sämtliche Regionen Auswertungen durchgeführt werden. Die hier errechneten Mittelwerte basieren fast durchwegs auf einigen Dutzend bis 27 Verkäufen und sind repräsentativ. Auffallend gross ist der Umsatz von Wohnbauland in den Regionen Unterland und Pfannenstiel. In den meisten Regionen wurden demgegenüber nur wenige Verkäufe von Gewerbe- und Industriebauland gezählt. Wesentlich mehr Verkäufe wurden beim Bauland für Geschäfts- und Wohnzwecke realisiert. Besonders viele Verkäufe von Bauland für Geschäfts- und Wohnzwecke gab es wiederum in der Region Unterland. Im Gegensatz dazu gab es in der Stadt Zürich und in der Region Limmattal nur wenige solche Verkäufe. Beim unbebauten Bauland liegen die erlösten Preise in der Stadt Zürich besonders deutlich über dem Kantonsmittel. Das ist nicht erstaunlich, da unbebautes Land in der Stadt Zürich sehr knapp ist. Der hohe Wert des 75%-Quantils beim Wohnbauland in der Region Pfannenstiel zeigt, dass hier für besonders gute Lagen ebenfalls sehr hohe Preise bezahlt werden. Bei den verkauften Gebäuden (Tabellen 12 und 13) fallen ebenfalls die weit über dem Kantonsmittel liegenden Quadratmeterpreise für die Stadt Zürich auf. Zu besonders tiefen Preisen wurden Gebäude demgegenüber in der Region Weinland verkauft. Ein aussagekräftiger Indikator für regionale Bodenpreise sind die Einfamilienhäuser. Der Preis eines Einfamilienhauses hängt ausser von der Mikro- und der Makrolage sowie dem Ausbaustandard auch von der Grösse des Grundstückes ab. Die Durchschnittspreise (Median) für Einfamilienhäuser sind in Grafik 9 nach Regionen gegliedert für die Jahre bis 21 dargestellt. Daraus wird ersichtlich, dass Einfamilienhäuser in der Region Pfannenstiel mit grossem Abstand am teuersten sind. Gegenüber den Vorjahren sind die Preise in dieser Region deutlich gestiegen. Auch in der Region Zimmerberg wurden Einfamilienhäuser teurer. Der mittlere Verkaufspreis für Einfamilienhäuser ist dagegen in der Stadt Zürich zurückgegangen. Dank der im Vergleich zu anderen Regionen kleineren Fläche sind Einfamilienhäuser in der Stadt Zürich relativ günstig. Aus diesem Sachverhalt lässt sich ableiten, dass die Einfamilienhäuser in der Region Pfannenstiel einen höheren Ausbaustandard und eine grössere Grundfläche aufweisen als diejenigen in der Stadt Zürich. Am günstigsten zu kaufen waren Einfamilienhäuser in der Region Weinland und in der Stadt Winterthur. Bei den Mehrfamilienhäusern fällt der hohe Wert für das 75%-Quantil in der Stadt Zürich auf. Für 25 Prozent aller Mehrfamilienhäuser wurde 21 in der Stadt Zürich pro Quadratmeter Land ein Preis von Franken oder mehr bezahlt. Bei Wohngebäuden mit so hohen Landpreisen dürfte es sich um solche mit vielen Stockwerken und Wohnungen handeln. Auch 21 wiesen die Wohnungen im Stockwerk-Eigentum ein bedeutendes Marktvolumen auf. Die hohen Werte des 75%-Quantils bei den Preisen je 1/1-Zimmer in den Regionen Pfannenstiel und Zimmerberg sowie in der Stadt Zürich zeigen, dass hier viele teure Eigentumswohnungen verkauft wurden (siehe Anhang, Tabellen 14 und 15). Die Grafik 1 Preise für 4-Zimmer-Eigentumswohnungen in 1 Franken, Median Franken Zü Glattal amt Oberland Unterland Stadt Zü Immobilien- und Bodenpreise im Kanton Zürich 21 8/12

9 statistik.info 21/22 Gliederung der Eigentumswohnungen nach Wohnungsgrössen zeigt bei allen Wohnungsgrössen überdurchschnittlich hohe Preise in der Region Pfannenstiel. Bei den meisten Wohnungsgrössen lagen auch die Werte für die Regionen Zimmerberg und Stadt Zürich über dem Mittel. Deutlich günstiger war der Erwerb von Eigentumswohnungen in den Regionen Weinland, Unterland, Oberland und Knonaueramt. Karte 1 Durchschnittliche Quadratmeter-Preise für erschlossenes Wohnbauland 21 pro politische Gemeinde im Kanton Zürich, sämtliche Grundstücksgrössen Anzahl Gemeinden Arithm. Mittel 2 in Franken pro m der insgesamt verkauften Wohnungen im Stockwerk-Eigentum verfügten über 4 oder 4 1/2 Zimmer. Bei der Auswertung werden die 4 1/2-Zimmer-Wohnungen zu den 4-Zimmer-Wohnungen gezählt. Analoges gilt auch bei den übrigen Wohnungsgrössen. Die überdurchschnittlich hohen Preise für 4-Zimmer-Wohnungen im Stockwerk- Eigentum in den Regionen Zimmerberg und Pfannenstiel wird auch durch Grafik 1 bestätigt. Aus dieser Grafik wird auch der markante Preisanstieg in der Region Pfannenstiel ersichtlich. In verschiedenen anderen Regionen dagegen wurden diese Wohnungen in den vergangenen Jahren eher günstiger, insbesondere in den Regionen Furttal und Unterland sowie in der Stadt Zürich keine oder weniger als 3 Umsätze Kanton Zürich: 655 Fr./m 3.5 Teures Wohnbauland in den Zürichsee-Gemeinden Viele Anfragen zur Bodenpreisstatistik betreffen Bodenpreise in einzelnen Gemeinden. Hier gilt die bezüglich der Anzahl Datensätze bei den Regionen gemachte Aussage noch verstärkt: Gemeindeauswertungen sind nur möglich, wenn die Grundgesamtheit der zur Verfügung stehenden Daten gross genug ist. Auswertungen auf Gemeindeebene führen wir regelmässig für das unbebaute erschlossene Wohnbauland durch. Die entsprechenden Ergebnisse sind in Tabelle 1 zu finden und in Karte 1 grafisch dargestellt. Aus Gründen des Datenschutzes berechnen und veröffentlichen wir nur dann einen Bodenpreis, wenn mindestens drei Handänderungen in die Berechnungen einbezogen werden können. Für 14 Gemeinden konnten wir 21 einen Bodenpreis für das erschlossene Wohnbauland berechnen, im Vorjahr waren es 1 Gemeinden. In 34 Gemeinden gab es weniger als 3 Handänderungen, weshalb wir auf die Publikation eines Bodenpreises verzichten mussten. In den übrigen 33 Gemeinden, darunter auch in der Stadt Zürich, fanden 21 keine Freihandverkäufe von unbebautem, erschlossenem Wohnbauland statt. Aus Karte 1 werden die hohen Bodenpreise für unbebautes erschlossenes Wohnbauland am rechten Zürichseeufer (Region Pfannenstiel) sofort ersichtlich. Teuer ist erschlossenes Wohnbauland ausserdem auch in Uitikon, Oberrieden, Thalwil und Volketswil. In ländlichen und weit von Zürich entfernten Gemeinden sind die Bodenpreise deutlich tiefer. Hohe Quadratmeterpreise korrelieren positiv mit der Nähe zur Stadt Zürich, einem tiefen Steuerfuss und einer bevorzugten Lage (Zürichsee). Diese Aussage bestätigt auch Grafik 11. Hier werden die Fahrzeiten im motorisierten Individualverkehr als Mass für die Distanz nach Zürich den Quadratmeterpreisen gegenübergestellt. In Gemeinden mit einer Fahrzeit nach Zürich von über 35 Minuten liegen die Quadratmeterpreise klar tiefer als in Gemeinden mit geringeren Fahrzeiten. Die Quadratmeterpreise für erschlossenes, unbebautes Wohnbauland liegen in Gemeinden mit tiefem Steuerfuss und überdurchschnittlicher Pro-Kopf-Steuerkraft über dem kantonalen Mittel. Die Auswertung der Ergebnisse nach Gemeindetypen zeigt, dass die höchsten Preise für erschlossenes unbebautes Wohnbauland nicht in den Zentren, sondern in den reichen Gemeinden bezahlt werden. Der Median des Quadratmeterpreises liegt hier bei 95 Franken, in den Zentren jedoch nur bei 585 Franken und damit auch deutlich unter dem Wert der Arbeitsplatzgemeinden (675 Franken). Am günstigsten war der Kauf von Wohnbauland in den gemischten Gemeinden und in den ländlichen Gemeinden (vgl. Anhang, Tabelle 11). Besonders auffallend ist der sehr hohe Wert des 75-Prozent Quantils bei den reichen Gemeinden: Für unbebautes Land in bevorzugter Lage wird offensichtlich (fast) jeder Preis bezahlt. Die Aufgliederung in dieser Tabelle nach Regionen und Gemeindetyp bestärkt die weiter oben gemachten Aussagen: Nirgens sonst im Kanton Zürich werden so hohe Preise für unbebautes Wohnbauland bezahlt wie in den reichen Gemeinden der Region Pfannenstiel, der Median erreichte hier Immobilien- und Bodenpreise im Kanton Zürich 21 9/12

10 statistik.info 21/22 Grafik 11 MIV-Fahrzeit 1 nach Zürich und Bodenpreise (Mittel 2 21) Vergleich der Gemeinden im Kanton Zürich Fahrzeit in Minuten 1 Motorisierter Individualverkehr 2 Erschlossenes Wohnbauland, arithmetisches Mittel der Jahre bis 21 im Jahr 21 einen Wert von 1 85 Franken. Deutlich überdurchschnittlich hohe Preise für unbebautes Wohnbauland wurden ausserdem auch in den Arbeitsplatzgemeinden der Regionen Zimmerberg und Pfannenstiel sowie in den Reichen Gemeinden der Regionen Glattal und Limmattal bezahlt. In den Arbeitsplatzgemeinden der Region Oberland und in den gemischten Gemeinden der Region Weinland wurden demgegenüber bei der Hälfte aller Käufe weniger als 3 Franken pro Quadratmeter bezahlt. 4. Erwerber und Veräusserer Bei jeder Handänderung von Liegenschaften gibt es einen Veräusserer, der verkauft, und einen Erwerber, der kauft. Bei den Freihandverkäufen wird der Preis für diesen Handel durch den Markt bestimmt. Die Veräusserer und Erwerber lassen sich gruppieren. Für die in Tabelle 16 zusammengestellten Daten haben wir Veräusserer und Erwerber in je sechs Gruppen zusammengefasst. Diese Tabelle enthält nur Verkäufe von unbebautem Land ohne Wald und Reben. Die wichtigsten Veräusserer von unbebautem Land sind seit Jahren Personen und Gruppen von Personen aus der Landwirtschaft. Diese verkauften im vergangenen Jahr 6 Hektaren unbebautes Land. Erworben wird dieses Land in erster Linie von Einzelpersonen und Einzelgruppen, im vergangenen Jahr erwarben sie 36 Hektaren. Dieser Flächengewinn ist weniger als halb so gross wie der Wert des Vorjahres und liegt auch unter dem Wert des Jahres Zu den Landgewinnern zählen 21 auch Aktiengesellschaften, Banken und Versicherungen, die Öffentliche Hand sowie einfache Gesellschaften mit mindestens einem Baufachmann (siehe Grafik 12). Tabelle 16 enthält ausser Informationen über Flächengewinne und -verluste auch Daten über den Wert der Handänderungen und den durchschnittlichen Quadratmeterpreis. Erwerber aus der Landwirtschaft bezahlen einen viel tieferen Preis als die übrigen Gruppen. Sie setzen auch andere Gewinnerwartungen in den gekauften Boden. Im Gegensatz zu Tabelle 16 sind in Tabelle 17 Angaben zu allen verkauften Grundstücken zu finden. Falls mehr als drei Verkäufe erfolgten, enthält diese Tabelle auch Wertangaben zu den einzelnen Erwerbsgruppen. Die Erwerbenden sind hier weniger stark zusammengefasst als in Tabelle 16. Während unbebautes Land fast von allen Personengruppen gekauft wird, ist bei Wohnungen im Stockwerk-Eigentum eine recht grosse Konzentration auf nicht-landwirtschaftliche Einzelpersonen, Ehepaare und einfache Gesellschaften erkennbar. In etwas abgeschwächtem Ausmass gilt dies auch für Wohngebäude. Nur wenige der verkauften landwirtschaftlichen Betriebe wurden durch Personen oder Gesellschaften aus der Landwirtschaft gekauft. Wald und Rebland wurden ebenfalls vor allem von Personen, die nicht aus der Landwirtschaft kommen, erworben. Diese Tabelle bestätigt weiter, dass Freihandverkäufe von Wohnungen im Stockwerk-Eigentum, von Wohngebäuden und von unbebautem Land am häufigsten realisiert wurden und damit die beste Basis für weitergehende Berechnungen darstellen. Immobilien- und Bodenpreise im Kanton Zürich 21 1/12

11 statistik.info 21/22 Grafik 12 Flächengewinn und Flächenverluste von Erwerbergruppen Unbebautes Land, Freihandverkäufe Kanton Zürich, in ha Gewinn in ha Verlust in ha Landwirtschaft Einzelpersonen, -gruppen. AG, einfache Banken, Gesell- Versicherungen Nichtlandwirtschaft übrige juristisch e Personen 2 Öffentliche Hand 1 Einfache Gesellschaften mit mindestens einem Baufachmann 2 Stiftungen, Vereine, ect. 5. Schlussbemerkung Im Gegensatz zu den vergangenen Jahren wurde im Jahr 21 insbesondere unbebautes Wohnbauland teurer. Nur wenig verändert haben sich die Durchschnittspreise für andere Immobilien. Auffallend ist jedoch die zunehmende Differenzierung der Preise: Begehrte Grundstücke, sowie Gebäude und Wohnungen an bevorzugter Lage, insbesondere in der Region Pfannenstiel und in der Stadt Zürich, werden zu hohen und häufig steigenden Preisen gehandelt. Stagnierend bis sinkend sind dagegen die Preise für Grundstücke, Gebäude und Wohnungen in weniger günstiger Lage, insbesondere in grösserer Entfernung zu den Zentren. Die auch in anderen Bereichen beobachtete Tendenz grösserer Unterschiede zwischen dem Durchschnitt (Mittelwert) und dem obersten (reichsten oder teuersten) Segment (Quantil) ist auf dem Immobilienmarkt besonders deutlich erkennbar. Der Tabellensatz (Anhang) ist unter: /statistik.info/xls/22_21.xls abrufbar. Real estate prices in the Canton of Zurich In a lively market, the number of real estate transactions was again above the average of the past decade, as was their total sales value of 9,3 billion sfr in the year 21. Prices were rising in all categories of real estate. Building land for trade and residential uses was slightly more expensive than in the previous year; this is also true for single family dwellings and apartment buildings. Regional differences in real estate prices persist, however; they are highest in the lakeside region of Pfannenstiel and lowest in peripheral regions such as the Oberland and the Weinland. Immobilien- und Bodenpreise im Kanton Zürich 21 11/12

12 statistik.info Unter der Bezeichnung «statistik.info» veröffentlicht das Statistische Amt des Kantons Zürich statistische Kurzberichte, Analysen und Kommentare im Internet. Das bestehende Angebot wird laufend ausgebaut: Pro Jahr kommen rund 3 Berichte zu verschiedenen Themen neu hinzu, so dass Sie hier immer den aktuellen Stand der kantonalen Statistik finden. Die einzelnen Beiträge liegen im pdf-format vor. Von Fall zu Fall können Excel-Tabellen die pdf-files ergänzen damit haben Sie die Möglichkeit, direkt an Ihrem PC eigene Berechnungen anzustellen. /statistik.info NewsStat Der elektronische Rundbrief «NewsStat» ergänzt das Angebot: Er informiert Sie ungefähr im Monatsrhythmus über sämtliche Neuerscheinungen im Rahmen von «statistik.info». /newsstat 22 Abdruck nur mit Quellenangabe erlaubt. Statistisches Amt des Kantons Zürich Eurostat Data Shop Zürich Bleicherweg 5 89 Zürich Telefon: Fax: datashop@statistik.zh.ch Auskünfte zum vorliegenden Artikel Felix Bosshard Telefon: felix.bosshard@statistik.ji.zh.ch statistik.info Daten, Informationen, /JF