1. Löst die geschilderte Änderung die erneute Zustimmungsbedürftigkeit und ein erneutes Vorkaufsrecht

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Gutachten-Abruf-Dienst Gutachten des Deutschen Notarinstituts Abruf-Nr.: letzte Aktualisierung: 2. März 2012 BGB 463, 469; ErbbauRG 5, 6, 7 Änderung eines Erbbaurechtskaufvertrages; Neuanlauf der Ausübungsfrist eines Vorkaufsrechts; erneute Zustimmungspflicht des Eigentümers des Erbbaugrundstücks I. Sachverhalt Lange nach Ablauf der Ausübungsfrist für das Vorkaufsrecht wurde ein Erbbaurechtskaufvertrag geändert. Eine kleinere Renovierungsverpflichtung des Verkäufers wurde aufgehoben, stattdessen wurde der Kaufpreis geringfügig verringert. In der Änderungsurkunde wurde vereinbart, dass Fälligkeitsvoraussetzung für den geänderten Kaufpreis die erneute Nichtausübung des Vorkaufsrechts sowie die erneute Zustimmung des Eigentümers sein soll. II. Fragen 1. Löst die geschilderte Änderung die erneute Zustimmungsbedürftigkeit und ein erneutes Vorkaufsrecht des Eigentümers aus? 2. Beginnt die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts erst, nachdem der Eigentümer die Zustimmung erteilt hat, obwohl Eigentümer und Vorkaufsberechtigter ein- und dieselbe Person sind? III. Zur Rechtslage 1. Neues Vorkaufsrecht durch die Änderung des Grundstückskaufvertrages nach Ablauf der ursprünglichen Ausübungsfrist a) Auswirkungen einer Vertragsänderung auf ein Vorkaufsrecht Nach wohl h. M. in Literatur und Rechtsprechung steht es den Vertragsparteien frei, Zusätze und Änderungen zum Kaufvertrag zu vereinbaren, so lange das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt worden ist (RGZ 118, 5 ff.; BGH NJW 1969, 1959; BGH NJW 1973, 1365; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 1424), und zwar auch mit Wirkung für und gegen den Vorkaufsberechtigten. Für ihn soll demnach der Vertragsinhalt im Zeitpunkt der Ausübungserklärung entscheidend sein, nicht derjenige im Zeitpunkt des Zustandekommens des Drittkaufvertrags in seiner ursprünglichen Form. Deutsches Notarinstitut Gerberstraße Würzburg Telefon (0931) Fax (0931) dnoti@dnoti.de internet: user/mr/pool/gutachten/20122/ fax.doc

2 Seite 2 Demgegenüber vertritt ein gewichtiger Teil des Schrifttums die Ansicht, dass der Berechtigte Abänderungen des Drittvertrages auch vor der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gegen sich gelten lassen muss (Grunewald, in: Erman, BGB, 13. Aufl. 2011, 463 Rn. 15; Vogt, in: FS Hagen, 1999, S. 219 ff.; Schurig, Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, 1979, S. 170 f.; entgegen der Vorauflage jetzt auch Mader, in: Staudinger, BGB (2004), 464 BGB Rn. 18). Dem Berechtigten erwachse mit dem Vorkaufsfall eine fest umrissene Rechtsposition. Er müsse die Ausübungsfrist des 469 BGB ausschöpfen können, ohne nachträgliche Änderungen des Vertragsinhalts befürchten zu müssen (vgl. Vogt, S. 227). Die Konsequenz der Beschneidung der Abänderungsfreiheit für die Parteien des Erstvertrages sei Folge der vom Verpflichteten eingegangenen Vorkaufsverpflichtung (vgl. Staudinger/Mader, 464 Rn. 18; Grunewald, 463 Rn. 15; Schurig, S. 171). Gleichzeitig wird dem Vorkaufsberechtigten dabei jedoch das Recht eingeräumt, sein Vorkaufsrecht auch zu den geänderten Bedingungen auszuüben (Vogt, S. 230; Grunewald, 463 BGB Rn. 15; Schurig, S. 171). Im Ergebnis hätte der Vorkaufsberechtigte damit ein Wahlrecht: Er könnte zum einen das Vorkaufsrecht zu den ursprünglichen Konditionen ausüben, wobei u. E. die Ausübungsfrist des 469 Abs. 2 BGB gerechnet von der Mitteilung der ursprünglichen Vertragsfassung an noch nicht abgelaufen sein darf (vgl. Grunewald, 469 Rn. 4; Schurig, S. 171). Zum anderen könnte der Vorkaufsberechtigte zu den geänderten Bedingungen annehmen; die Ausübungsfrist läuft insoweit von der Mitteilung des geänderten Inhalts des Kaufvertrages an. Für die letztgenannte Ansicht könnte sprechen, dass der BGH im Zusammenhang mit der Aufhebung des Kaufvertrags vor Vorkaufsrechtsausübung in ständiger Rechtsprechung (BGH NJW 2010, 3774, 3775; NJW 1977, 762) annimmt, dass das daraus erwachsene Gestaltungsrecht des Vorkaufsberechtigen in seinem rechtlichen Fortbestand grundsätzlich unabhängig von dem rechtlichen Schicksal des Kaufverhältnisses zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten ist, wenn die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts erst einmal vorliegen (a. A. insofern RGZ 108, 5, 8: inhaltliche Änderung des Kaufvertrags, die den Bestand des Vertrags unberührt lässt, ist streng von der Aufhebung des Kaufvertrags abzugrenzen). Letztlich kann der Streit vorliegend jedoch dahinstehen, da die Ausübungsfrist bereits abgelaufen war und daher eine Ausübung des Vorkaufsrechts zu den ursprünglichen Konditionen bereits deshalb ausgeschlossen ist. b) Wiederaufleben eines Vorkaufsrechts durch Vertragsänderung? Unabhängig von der umstrittenen Frage, ob nach der Änderung des Kaufvertrages der Vorkaufsrechtsberechtigte innerhalb der ursprünglichen Ausübungsfrist noch zu den Konditionen des ursprünglichen Kaufvertrages einen Kaufvertrag zustande bringen kann, entspricht es einhelliger Meinung, dass wesentliche Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages dem Vorkaufsberechtigten erneut mitgeteilt werden müssen und auch eine neue Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts in Lauf setzen (RGZ 118, 5, 8; BGH NJW 1993, 1365; BGH NJW 1994, 315; Ehrenforth, in: AcP 150, 420, 423; Mader, 469 Rn. 11; Alpmann/Pieper, in: JurisPK-BGB, 5. Aufl. 2010, 469 Rn. 12; Schöner/Stöber, Rn. 1424). Dabei hält es die h. M. für den Neuanlauf der Ausübungsfrist für unerheblich, ob die bisherige Ausübungsfrist bereits abgelaufen war (Staudinger/Mader, 469 Rn. 11; Alpmann/Pieper, 469 Rn. 12; Faust, in: BeckOK-BGB, Stand: , 469 Rn. 6 m. w. N.). Begründet wird dieses Ergebnis damit, dass durch die Änderung des Kaufvertrages die ursprüngliche Mitteilung dem

3 Seite 3 Vorkaufsberechtigten gegenüber gegenstandslos werde (Faust, in: BeckOK-BGB, 469 Rn. 6). Sei die ursprüngliche Mitteilung aber gegenstandslos, so könne die Frist des 469 Abs. 2 BGB erst durch die ergänzende Mitteilung über die Vertragsänderung an den Vorkaufsberechtigten in Gang gesetzt werden. Ohne Bedeutung ist danach, ob die Vertragsänderung noch vor Ablauf der ursprünglichen Ausübungsfrist oder erst nach Ablauf dieser ursprünglichen Ausübungsfrist vereinbart wurde. In diese Richtung deutet u. E. auch eine Entscheidung des OLG Karlsruhe (NJW-RR 1996, 916). Dort wird die hier in Frage stehende Problematik zwar nicht weiter erörtert. Anhand des mitgeteilten Sachverhalts ist allerdings ebenfalls davon auszugehen, dass die Vertragsänderung erst lange Zeit nach Mitteilung des ursprünglichen Kaufvertrages an den Vorkaufsberechtigten vereinbart wurde (ursprünglicher Vertragsschluss am ; Änderungsvertrag am ). In diesem Fall ging das OLG Karlsruhe ohne Weiteres davon aus, dass erst die Mitteilung des Änderungsvertrages vom die Ausübungsfrist für das Vorkaufsrecht wirksam in Lauf gesetzt hat. Abschließend geklärt ist die vorstehende Frage freilich noch nicht. 2. Anlauf der Vorkaufsfrist erst mit Zustimmung des Eigentümers des Erbbaurechtsgrundstücks Die Anzeigepflicht gem. 469 BGB entsteht erst, wenn mit dem Dritten ein wirksamer Vertrag abgeschlossen ist. Bei Notwendigkeit einer behördlichen Genehmigung ist der Zeitpunkt ihrer Erteilung maßgeblich (RG JW 1927, 1516, 1517; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl. 2012, 469 Rn. 2). Da auch die fehlende Zustimmung des Eigentümers des Erbbaurechtsgrundbuchs gem. 6 Abs. 1 ErbbauRG dazu führt, dass auch das zugrunde liegende obligatorische Geschäft zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Dritten schwebend unwirksam ist und erst durch Genehmigung des Grundstückseigentümers wirksam werden kann, wird auch insofern vertreten, dass die Ausübungsfrist des 469 BGB erst dann tatsächlich zu laufen beginnt, wenn die Genehmigung gem. 5 Abs. 1 ErbbauRG erteilt wurde (Hertel, in: Würzburger Notarhandbuch, 2. Aufl. 2009, Teil 2, Kap. 9, Rn. 126; für die Parallelkonstellation bei 12 WEG vgl. Krüger ZNotP 2008, 42, 44). Dieser Auffassung schließt sich der Sachbearbeiter vor dem Hintergrund der Regelung des 6 Abs. 1 ErbbauRG vollumfänglich an. Der BGH begründet in seiner Grundsatzentscheidung die Notwendigkeit eines wirksamen Kaufvertrags für das Entstehen eines Vorkaufsfalles folgendermaßen: Wenn das Gesetz vom Abschluss eines Kaufvertrags spricht, versteht es sich von selbst, dass damit nur ein wirksamer Kaufvertrag gemeint ist, nicht aber ein solcher, der nach dem Willen des Gesetzes ohne die behördliche Genehmigung die entscheidende Übereignungspflicht noch nicht entstehen lassen sollte. (BGH NJW 1954, 1442). Wird aber erst durch die Zustimmung des Eigentümers des Erbbaugrundstücks der Vorkaufsfall ausgelöst, so kann unabhängig von der Personenidentität von Zustimmenden und Vorkaufsrechtsberechtigten auch erst danach eine entsprechende Mitteilung i. S. v. 469 BGB erfolgen.

4 Seite 4 3. Erneute Zustimmungsbedürftigkeit gem. 5 ErbbauRG a) Gesetzliche Regelung und Ausführungen in Literatur und Rechtsprechung Gem. 5 Abs. 1 ErbbauRG kann als Inhalt des Erbbaurechts auch vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Ist eine Vereinbarung nach 5 Abs. 1 ErbbauRG getroffen, so ist eine Verfügung des Erbbauberechtigten über das Erbbaurecht und ein Vertrag, durch den er sich zu einer solchen Verfügung verpflichtet, unwirksam, solange nicht der Grundstückseigentümer die erforderliche Zustimmung erteilt hat ( 6 Abs. 1 ErbbauRG). Gem. 7 Abs. 1 ErbbauRG kann der Erbbauberechtigte verlangen, dass der Grundstückseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung erteilt, wenn anzunehmen ist, dass durch die Veräußerung der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird, und dass die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet. Aus diesen gesetzlichen Regelungen lässt sich nicht unmittelbar entnehmen, ob eine Veräußerung, die bereits durch eine entsprechende Zustimmung des Eigentümers des Erbbaurechtsgrundstücks wirksam geworden ist, nach einer entsprechenden Änderung des Kaufvertrages über das Erbbaurecht nochmals gem. 5 Abs. 1 ErbbauRG zustimmungspflichtig wird. Zu dieser Fragestellung konnten wir auch keine ausdrücklichen Stellungnahmen in Rechtsprechung und Literatur nachweisen. b) Übersendung des Grundstückskaufvertrags an den Eigentümer des Erbbaugrundstücks Durch 7 Abs. 1 ErbbauRG, der die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Zustimmung zur Veräußerung enthält, soll verhindert werden, dass ein unbeschränktes Ermessen des Grundstückseigentümers bei der Zustimmung die Veräußerlichkeit des Erbbaurechts faktisch vereitelt. Die vom Gesetzgeber grundsätzlich beabsichtigte Freizügigkeit und wirtschaftliche Freiheit des Erbbauberechtigten darf dabei nicht an überspitzten Anforderungen des Grundstückseigentümers scheitern (BayObLG DNotZ 1973, 237, 239; OLG Hamm MittBayNot 1996, 37, 38; DNotZ 2006, 206, 207; OLG Zweibrücken Rpfleger 2004, 620). Voraussetzung ist jedoch in jedem Fall, dass dem um die Zustimmung gebetenen Grundstückseigentümer die Möglichkeit gegeben wird, sich ein zutreffendes Bild über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Erwerbers zu verschaffen und sich zu vergewissern, dass seine Rechte auch im Verhältnis zum neuen Erbbauberechtigten sichergestellt bleiben. Dazu ist erforderlich, dass dem Eigentümer der notarielle Veräußerungsvertrag übersandt wird und ihm die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Erwerbers mitgeteilt werden (OLG Karlsruhe NJW-RR 2002, 423, 414; v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 4. Aufl. 2008, Rn ). Zu der notwendigen Prüfung ist dem Grundstückseigentümer eine angemessene Frist einzuräumen, die mindestens 10 Tage ab Zugang der schriftlichen Bitte um Genehmigung betragen muss (v. Oefele, a. a.o., unter Berufung auf AG München v , 10 UR II 674/8). Ob allein aus dem Erfordernis, dass dem Grundstückseigentümer vor Erteilung seiner Zustimmung gem. 5 Abs. 1 ErbbauRG der Grundstückskaufvertrag zu übersenden ist, generell geschlossen werden kann, dass jegliche Änderung des einmal übersandten Grundstückskaufertrages zu einer erneuten Zustimmungspflicht des Grundstückseigentümers führt, ist jedoch fraglich. Denn die Übersendung des

5 Seite 5 Erbbaurechtskaufvertrages an den Grundstückseigentümer dient lediglich dazu, es dem diesem zu ermöglichen zu überprüfen, ob mit der Veräußerung der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird oder die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet. Der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck, der durch die Veräußerung nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet werden darf, bestimmt sich nach dem Inhalt des Erbbaurechtsvertrages, aus den Umständen seines Zustandekommens und seiner Handhabung durch die Beteiligten (OLG Hamm MittBayNot 1996, 37, 38; Hustedt, in: Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 9. Aufl. 2010, 7 Rn. 9). Eine entscheidende Rolle spielt in diesem Zusammenhang die Vereinbarung, die der Grundstückseigentümer und der Erbbauberechtigte über die Verwendung des Bauwerks im Rahmen des 2 Ziff. 1 ErbbauRG getroffen haben. Auch sonstige Vereinbarungen gem. 2 ErbbauRG, wie die Voraussetzungen des Heimfalls, und der Vertragsstrafe können Anhaltspunkte für den Willen der Beteiligten bieten (Hustedt, 7 Rn. 10). Vorliegend ist nach dem mitgeteilten Sachverhalt nicht erkennbar, inwiefern der Inhalt der relativ geringfügigen Vertragsänderung den mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet. In Sonderkonstellationen ist es zwar durchaus vorstellbar, dass der nachträgliche Wegfall einer Renovierungsverpflichtung angesichts des Gebäudezustands den Erbbaurechtszweck im Sinne einer zweckentsprechenden Verwendungsmöglichkeit unmöglich macht und insofern aus dem Gesichtspunkt der Zweckgefährdung eine erneute Zustimmungspflicht auslöst. Ohne genauere Anhaltspunkte kann davon im Regelfall aber wohl nicht ausgegangen werden, weil die entsprechende Renovierung gerade im Fall einer entsprechenden Herabsetzung des Kaufpreises dann regelmäßig auch durch den Erwerber durchgeführt werden könnte. Im übrigen hat der Eigentümer wenn die Voraussetzungen des 7 Abs. 1 ErbbauRG vorliegen grundsätzlich kein Recht dazu, durch Verweigerung der Zustimmung eine für ihn vorteilhafte Vereinbarung zu erzwingen (Staudinger/Rapp, 5-7 ErbbauRG, Rn. 26). Somit dürfte auch ein im Hinblick auf einen zukünftigen Erwerb etwaig bestehendes Interesse des Grundstückseigentümers am Erhalt des Gebäudes nicht dazu führen, vorliegend eine erneute Zustimmungspflicht anzunehmen. c) Erneute Zustimmungspflicht zur Verhinderung eines Ausnutzens des Erbbaurechts zu Spekulationszwecken Da ein Kaufvertrag über ein Erbbaurecht nur in den seltensten Fällen Regelungen über die beabsichtigte Änderung des Verwendungszwecks des Gebäudes ( 2 Nr. 1 ErbbauRG) durch den Erwerber enthält, beschränkt sich die Prüfung des Grundstückseigentümers in der Praxis allein auf die Frage, ob der Erbbauberechtigte sein Recht zur Veräußerung des Erbbaurechts in unlauterer Weise zu Spekulationszwecken ausnützen will (so auch Staudinger/Rapp, BGB, Neubearb. 2008, 5-7 ErbbauRG, Rn. 26). In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass die Beeinträchtigung oder Gefährdung des mit der Erbbaurechtsbestellung verfolgten Zwecks nicht nur durch Zweckentfremdung im engeren Sinne, sondern auch durch spekulative Ausnutzung des Erbbaurechts eintreten kann (OLG Hamm, DNotZ 2006, 206, 210; v. Oefele/Winkler, Rn ). Darunter ist eine Veräußerung zu verstehen, die im objektiven Sinn gewinnsüchtig ist. Das OLG Stuttgart hat dies in einem Fall bejaht, indem der verlangte Kaufpreis mit Rücksicht auf den Käufer, der dem Zweck des Erbbaurechtsvertrags entsprechend unter die Bestimmungen des sozialen Wohnungsbau fiel, unangemessen hoch war (OLG Stuttgart NJW 1958, 1098). Hier

6 Seite 6 missbraucht der Erbbauberechtigte die ihm eingeräumte Stellung eines am Grundstück unbeschränkt Nutzungsberechtigten, indem er sich auf Kosten des Grundstückseigentümers Vorteile zu verschaffen versucht, die ihm nach dem Zweck des Erbbaurechtsvertrags nicht zustehen. Auch der BGH hat mit Urteil vom entschieden, dass bei der Beurteilung der Frage, zu welchen Konditionen die Zustimmung zu erteilen ist, insbesondere zu berücksichtigen ist, dass der Kaufpreis nicht unangemessen hoch ist, denn das Zustimmungserfordernis soll den Eigentümer vor spekulativen Ausnutzungen des Erbbaurechts schützen (BGH NJW-RR 1998, 1387). Eine spekulative Verwertung des Erbbaurechts ist aber dann nicht anzunehmen, wenn sich der Erbbauberechtigte das Bestehen einer niedrigen Erbbauzinsverpflichtung in der Weise zu nutze macht, dass er einen aus diesem Grund erhöhten Kaufpreis verlangt; denn in der gleichen Weise, in der er bei einer zu hohen Erbbauzinsverpflichtung nur einen niedrigen Kaufpreis erlösen kann, muss es ihm bei Bestehen einer niedrigen Zinsverpflichtung erlaubt sein, diesen Umstand preiserhöhend zu berücksichtigen. Dies gilt selbst dann, wenn der Erbbauzins ursprünglich zwecks Amortisationerleichterung oder aus anderen Gründen für den Erbbauberechtigten besonders begünstigt gestaltet war (v. Oefele/Winkler, Rn ). Kommt daher der Höhe des Kaufpreises für ein Erbbaurecht eine Bedeutung bei der Entscheidung über die Zustimmung gem. 5 Abs. 1 ErbbauRG zu, so ist es durchaus nicht ausgeschlossen, dass eine entsprechende nachträgliche Änderung des Kaufpreises auch die Wirksamkeit der ehemals erteilten Zustimmung des Eigentümers des Erbbaugrundstücks in Frage stellen kann. Dies ist u. E. jedoch nur dann denkbar, wenn der Kaufpreis entgegen der ursprünglichen Regelung wesentlich erhöht wird und daher nunmehr eine spekulative Ausnutzung des Erbbaurechts möglich erscheint. Dagegen dürften Verminderungen des Kaufpreises wie im vorliegenden Fall generell nicht tauglich sein, um die einmal erteilte Zustimmung gem. 5 Abs. 1 ErbbauRG in Frage zu stellen. d) Keine erneute Prüfung der Persönlichkeit des Erwerbers Des Weiteren muss die Persönlichkeit des Erwerbers die Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung und der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bieten. Dabei ist die Persönlichkeit des Erwerbers in sittlicher, geistiger und vermögensrechtlicher Hinsicht zu prüfen, soweit diese Eigenschaften für den Erbbaurechtsinhalt von Bedeutung sind (v. Oefele/Winkler, Rn ; Ingenstau/Hustedt, 7 Rn. 16). Da eine Änderung der Bedingungen des Kaufvertrages über das Erbbaurecht die Persönlichkeit des Erwerbers, die der Eigentümer des Erbbaurechtsgrundstücks bereits im Rahmen der Entscheidung der ehemals erteilten Zustimmung überprüft hat, unangetastet lässt, dürfte auch unter diesem Gesichtspunkt die vorliegend vorgenommene Änderung der Bedingungen des Kaufvertrages keine erneute Zustimmungspflicht gem. 5 ErbbauRG auslösen. e) Rechtssicherheitsgesichtspunkte Schließlich sprechen nach der Auffassung des Sachbearbeiters auch Gründe der Rechtssicherheit gegen eine erneute Zustimmungspflicht. Wie bereits ausgeführt, führt eine erteilte Zustimmung des Grundstückseigentümers i. S. d. 5 Abs. 1 ErbbauRG gem. 6 Abs. 1 ErbbauRG dazu, dass sowohl der schwebend unwirksame schuldrechtliche Kaufvertrag, als auch das dingliche Erfüllungsgeschäft voll wirksam werden. Somit kann im Anschluss an eine erfolgte Zustimmung des Eigentümers des Erbbaurechtsgrundstücks vorbehaltlich der übrigen Voraussetzungen auch der

7 Seite 7 4. Ergebnis Grundbuchvollzug betrieben werden (vgl. 15 ErbbauRG). Würde nunmehr durch jegliche Änderung des Inhalts des Kaufvertrages über das Erbbaurecht die einmal wirksam gewordene Veräußerung bis zu einer erneuten Zustimmung des Grundstückseigentümers wieder schwebend unwirksam, so würden die Eigentumsverhältnisse an Erbbaurechten (zumindest soweit sie eine Veräußerungsbeschränkung i. S. d. 5 Abs. 1 ErbbauRG zum Inhalt haben) auch vor dem Hintergrund der nicht mehr aussagekräftigen Grundbuchinhalte deutlich an Transparenz verlieren. Somit geht der Sachbearbeiter im Ergebnis davon aus, dass nachträgliche Änderungen am Inhalt des Kaufvertrags über ein Erbbaurecht nur in evidenten Umgehungskonstellationen zu einem Wegfall der einmal erteilten Zustimmung gem. 5 Abs. 1 ErbbauRG führen können, nicht hingegen generell eine erneute Zustimmungspflicht auslösen. Wir weisen jedoch erneut darauf hin, dass wir zu dieser Problematik keine ausdrücklichen Stellungnahmen in Rechtsprechung und Literatur nachweisen konnten, sodass die Rechtslage insgesamt als unsicher zu bezeichnen ist. a) Wesentliche Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages müssen dem Vorkaufsberechtigten erneut mitgeteilt werden und setzen eine neue Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts in Lauf. Da die Vertragsänderung die erfolgte Mitteilung gegenstandslos macht, gilt dies wohl unabhängig davon, ob die ursprüngliche Ausübungsfrist bereits abgelaufen war. Da die Anzeigepflicht gem. 469 BGB erst entsteht, wenn mit dem Dritten ein wirksamer Vertrag abgeschlossen ist, kann die Ausübungsfrist erst dann tatsächlich zu laufen beginnen, wenn die Genehmigung gem. 5 Abs. 1 ErbbauRG erteilt wurde ( 6 Abs. 1 ErbbauRG). b) Der nachträgliche Wegfall einer kleineren Renovierungsverpflichtung des Veräußerers bei gleichzeitiger geringfügigen Herabsetzung des Kaufpreises führt u. E. nicht zu einer erneuten Zustimmungspflicht gem. 5 Abs. 1 ErbbauRG. Insofern ist nämlich nicht erkennbar, dass der Inhalt der relativ geringfügigen Vertragsänderung den mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet. Jedenfalls bei einer Herabsetzung des Kaufpreises kann auch der Aspekt der Verhinderung des Missbrauchs des Erbbaurechts zu Spekulationszwecken eine erneute Zustimmungspflicht nicht rechtfertigen. Zudem wurde im Zusammenhang mit der Erteilung der Zustimmung zum ursprünglichen Kaufvertrag geprüft, dass die Persönlichkeit des Erwerbers die Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet. Schließlich würde die Rechtssicherheit in Bezug auf die Eigentumsverhältnisse an Erbbaurechten Schaden nehmen, wenn jegliche Änderung des Inhalts des Kaufvertrages über das Erbbaurecht die einmal wirksam gewordene Veräußerung bis zu einer erneuten Zustimmung des Grundstückseigentümers wieder schwebend unwirksam machen würde.