Die neue Gesetzeslage mit Solvency IIlohnt sich die Immobilie noch?

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1 Die neue Gesetzeslage mit Solvency IIlohnt sich die Immobilie noch? Dr. Carsten Zielke FEBRUAR 2011

2 Disclaimer Diese Präsentation wurde angefertigt von der Stategic Institutions Abteilung der Société Générale. Die in diesem Dokument gegebenen Informationen basieren auf Marktdaten und Annahmen zu einem bestimmten Zeitpunkt und können sich im Zeitablauf verändern. Die Informationen wurden von Quellen bezogen, die als seriös erachtet werden. Trotzdem sind die Genauigkeit, Vollständigkeit oder Relevanz der aufgeführten Informationen nicht garantiert. Diese Information dient der Darstellung der Ergebnisse einer Studie, enthält keine Empfehlung oder Anlageberatung und stellt weder einen Prospekt im Sinne des Zivilrechts noch im Sinne des Wertpapierprospektgesetzes dar und darf auch nicht so ausgelegt werden. Die in diesem Dokument benutzten Informationen haben einen rein indikativen und informativen Charakter. Diese Informationen beinhalten keine Aussagen über zukünftige Entwicklungen (Erträge) und stellen in keiner Weise eine Verpflichtung oder ein Angebot seitens der Société Générale dar. Die Société Générale übernimmt keine Haftung für Anlageentscheidungen, die auf den Ergebnissen dieser Studie basieren.

3 2 Inhalt Überblick Solvency II Kapitalunterlegungsbedarf Nötige Mindestrendite Steigen Versicherer aus Immobilien aus? Phobie der Solvenzberichterstattung Einfluss auf die Finanzintermediation Schlussfolgerung

4 3 Überblick Solvency II/QIS5 SCR Adjustments BSCR Operational SCR Kapitalanforderungen basieren auf der Messung von Risiken der Versicherungsunternehmen SCR Life SCR Non Life SCR Health SCR Market SCR Counterparty In deren Kerntätigkeit: Fehler bei der Bewertung von Versicherungsrisiken Mentality risk Longetivity risk Disability risk Lapse risk Expense risk Revision risk Catastrophe risk Premium reserve risk Catastrophe risk Accident and short term health Long-term health Worker s compensation Adjustment for risk-absorbing effect of future discretionary benefits Interest rate risk Equity risk Property risk Currency risk Spread risk Concentration risk In deren ALM und Kapitalverwaltung: Marktund Klumpenrisiken Einführung von Kapitalanforderungen für operationelle Risiken Teilweise Anerkennung von Risikotransfers (Cat- Bonds, Rückversicherung, Hedging von Kredit- und Marktpreisrisiken)

5 4 Solvency II-Anforderungen: Wer soll das bezahlen? Korrelationen wirken kaum. Sehr hoher Eigenkapitalbedarf.

6 5 QIS 5: besser als ursprünglich befürchtet, trotzdem schlecht! Die Kosten des Solvenzkapitals belaufen sich auf etwa 8,20% (aus Vorsichtsgründen wurde VIF nicht als Solvenzkapitalbestandteil berücksichtigt) Solvenzkapital nach QIS 5 einer Beispiel-Lebensversicherung Zusammensetzung Kapitalkosten Eigenkapital 80% 9% Tier 1 10% 6% Tier 2 10% 4% Kosten des Solvenzk apitals 8,20% Solvenzkapitalverbrauch Mindestverzinsung zur Deckung der Solvenzkapitalkosten Immobilien (Direktinvestment) 25% 4,45% Immobilien (other equity) 49% 6,42% Aktien 39% 5,60% Unternehmensanleihen 18,50% 3,92% Staatsanleihen* 10,50% 3,26% * inklusive Durationsmismatch Quelle: STI Advisory

7 6 Werden die Versicherer aus Immobilien aussteigen? geschätzte Immobilienbestände deutscher Versicherer % der KA Mrd Leben 3,70% 26 Sach 5,60% 8 Kranken 2,20% 4 gesamt 38 Gesamtbestand Deutsche Immobilien 9500 davon gewerblich 2600 Quelle: Société Générale Schätzungen; Statistisches Bundesamt, Uni Mannheim Versicherer halten maximal 1% der gewerblichen Immobilienbestände in Deutschland. Ein Ausstieg würde kaum die Preise beeinflussen Allerdings wäre eine Erhöhung der Immobilienquote ein besserer Hedge gegen Inflationsrisiken für die Versicherungsnehmer Möglichkeit von Level II-Anpassungen

8 7 Warum eine solche Phobie ggü. Immobilien und Aktien? Sorge um die hohe Volatilität Andere Länder beleihen großzügiger und variabel Historische und transatlantische Crash-Beispiele Angst vor Illiquidität

9 8 Fokus auf den Liquidationswert Zuerst fielen die Preise von AAA-ABS. Dann die von Finanzinstitutionen. Gefolgt von Unternehmensanleihen.

10 9 Heute geht es besser! Die Preise von AAA-ABS haben sich erholt Spreads von Finanzinstitutionen sind gefallen. Die von Unternehmensanleihen auch. Nur einige Staatsanleihen bereiten Sorge.

11 10 Für und Gegen Fair Value Pro Fair Value Reflektiert am besten die Sicht des Investors. Zeigt keine Traumzahlen, sondern nur die Realität. Contra Fair Value Reflektiert nicht das Geschäftsmodell. Kann sich als Brandbeschleuniger erweisen, wenn nicht genügend Liquidität im Markt vorhanden ist. Z.B. Abschreibungen auf CDO-Portefeuilles in Writedowns & Credit Losses vs Capital Raised in Mrd. EUR 4Q2008 3Q2008 2Q2008 1Q UBS 4,1 4,7 6 19,5 34,3 Barclays 11,1 0 4,4 1,5 17 Deutsche Bank 3,8 2,7 2,9 3,3 12,7 Quelle: Bloomberg Hätten Durchschnittspreise hier nicht geholfen?

12 11 Wurde das Regelwerk angepasst? IFRS IFRS 9 bezieht sich auf das Geschäftsmodell Classification Hedging Impairment Liability accounting IFRS 4 Fulfilment value Asset based discount rate for participating business (Aktivabhängiger Diskontsatz für überschußbeteiligtes Geschäft)

13 12 Wurde das Regelwerk angepasst? Basel III Basel III richtet sich nach einem konservativerem Geschäftsmodell: Qualität der Kapitalbasis Definition eines Core Tier 1 Ratio Verschärfung von regulatorischen Abzügen Antizyklische Massnahmen Marge, um einen credit squeeze in einer Abschwungsphase zu vermeiden Antizyklische Marge, um Kreditblasen zu vermeiden Kontrahententrisiko Erhöhung der Kapitalanforderung von Kontrahäntenrisiken Unterstützung eines Central Counterparty für OTC Derivate Liquiditäts-Rahmenwerk Aufsetzen eines Liquiditätsstresses über 1 Monat - Liquidity Coverage Ratio Durationsmismatch zwischen Aktiva (langfristig) und Passiva (kurzfristig) limitieren Net Stable Funding ratio Leverage ratio Vanilla leverage ratio (Äquivalent Tier 1 capital / Total exposure >3%), als Puffer für potenzielle Modellrechenfehler in den Risikogewichten

14 13 Wurden die Rahmenbedingungen angepasst? Solvency II Solvency II bleibt unbeeindruckt Keine Berücksichtigung des Geschäftsmodells Exit Value = Liquidationswert-Ansatz Marktkonsistente Bewertung von Optionen Kein Diskontsatz auf Basis der Kapitalanlagen implied and realised interest rate volatility implied and realised interest rate volatility day historical % vol 10y sw ap rate implied sw aption vol 1y into 10y 0 Oct-05 May-06 Nov-06 Jun-07 Dec-07 Jul-08 Feb-09 Aug-09 Mar-10 Sep day historical % vol 10y sw ap rate implied sw aption vol 1y into 10y

15 14 Volkswirtschaftliche Überlegungen: Was passiert mit der Finanzintermediation? Ziehen sich Banken und gleichzeitig Versicherer zurück? Dann: Langfristige Hypothekendarlehen und Mittelstandsfinanzierung sind gefährdet. Bankenintermediation 2009 Anteil der Bankaktiva Anteil der Banken an der % GDP Kreditintermediation USA 83,1% 23,6% Eurozone 346,6% 73,8% Japan 168,8% 52,6% Source: IIF Eine wahre Gefahr der Destabilisierung der Märkte

16 15 Schlussfolgerung Solvency II wirkt zu belastend auf Immobilieninvestments Eine Mindestrendite von über 4,5% p.a. wären nötig, um die Kapitalkosten wieder hereinzuholen Es gibt Möglichkeiten, durch individuelle Level II-Anpassungen, die Kapitalunterlegung zu mindern, aber nur, wenn man harte Beweise hat. Wir rechnen mit politischen Interventionen bis zur Umsetzung von Solvency II

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