Grundlagenkurs Notarpraxis

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1 Grundlagenkurs Notarpraxis Immobiliarrecht I Grundstücksrechte, Übereignung von Grundstücken, Vormerkung Grundbuchverfahren, Grundbuchberichtigung, Grundstücksveränderungen, Rangrecht Prof. Roland Böttcher Hochschule für Wirtschaft und Recht, Berlin DeutscheAnwaltAkademie Littenstraße Berlin Fon 030 / ; Fax DeutscheNotarAkademie

2 DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis I Inhaltsverzeichnis Literaturauswahl A. Materielles und formelles Grundstücksrecht B. Begründung und Übertragung von Grundstücksrechten I. Doppeltatbestand...19 Einigung...19 I 1. Dinglicher Vertrag Form Bedingung und Befristung Bindung an die Einigung...20 Grundbucheintragung Definition Unmittelbare Eintragung Mittelbare Eintragung...22 IV. Zusammenspiel von Einigung und Eintragung Zeitliche Reihenfolge Inhaltliche Deckung Tod oder Geschäftsunfähigkeit eines Beteiligten...24 V. Muster: Buch- oder Briefgrundschuld...24 C. Inhaltsänderung von Grundstücksrechten I. Begriff...28 Voraussetzungen Einigung Grundbucheintragung Zustimmung eines Dritten, Zustimmung der im Rang Gleich- oder Nachstehenden,...29 D. Aufhebung von Grundstücksrechten I. Begriff...30 Voraussetzungen Aufgabeerklärung Löschung im Grundbuch Zustimmung des Grundstückseigentümers Zustimmung eines Dritten...31 a. Aufhebung von belasteten Grundstücksrechten...31 b. Aufhebung von subjektiv-dinglichen Rechten...31

3 II DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis E. Übertragung des Eigentums an Grundstücken...33 I. Voraussetzungen...33 Verbot der Befristung und Bedingung...35 I Gegenstand der Auflassung Grundstück Grundstücksteil...36 a. nach Vermessung...36 b. vor Vermessung...36 IV. Muster...37 F. Mängel der Verfügungsberechtigung...44 I. Begriffe...44 I Fehlen der Verfügungsmacht Verfügungsermächtigung Gutgläubiger Erwerb...46 a. Voraussetzungen...46 (1) Grundbuch-Unrichtigkeit...46 (2) Erwerb eines Rechtes...46 (3) Rechtsgeschäft...48 (4) Verkehrsgeschäft...48 (5) Kein Widerspruch...48 (6) Guter Glaube...49 b. Wirkungen...50 (1) 892 BGB...50 (2) 893 BGB...51 Mängel bei der Verfügungsbefugnis Übersicht Verfügungsentziehungen Verfügungsbeschränkungen Verfügungsverbote...57 G. Grundbuch...60 I. Begriff...60 Inhalt...60 H. Grundstück...71 I. Grundstück im katastertechnischen Sinn...71 Grundstück im Rechtssinn...71 I. Antrag...73 I. Geltungsbereich...73 I Rechtsnatur...73 Inhalt...73

4 DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis III IV. 1. Notwendiger Inhalt Antrag mit Vorbehalt ( 16 GBO)...74 Berechtigung Unmittelbare Beteiligung...76 a. Betroffener...76 b. Begünstigter Mittelbare Beteiligung...78 a. 9 Abs. 1 GBO...79 b. 14 GBO...79 V. Vertretung...79 VI. V 1. Allgemein Notar ( 15 GBO)...80 a. Voraussetzungen...80 b. Wirkungen...80 Wirksamwerden...83 Rücknahme...84 VI Muster...85 J. Bewilligung ( 19 GBO) I. Konsensprinzip Materielles Konsensprinzip Formelles Konsensprinzip...86 Rechtsnatur...86 I Bewilligungsberechtigung Begriffe Bewilligungsmacht...88 a. Unmittelbar Betroffener...88 b. Mittelbar Betroffene...89 c. Bewilligung des nicht eingetragenen Berechtigten?...91 d. Tod des Bewilligenden...93 e. Fehlen der Bewilligungsmacht Bewilligungsbefugnis...94 a. Grundsatz...94 b. Verfügungsentziehungen...94 c. Verfügungsbeschränkungen...98 d. Verfügungsverbote...99 IV. Inhalt der Bewilligung Notwendige Erklärung Bedingung und Befristung Eintragungsfähiges Recht Eintragungsfähiger Inhalt Bezeichnung des Grundstücks ( 28 GBO)...104

5 IV DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis 6. Anteilsverhältnis mehrerer Berechtigter ( 47 GBO) a. Bruchteilsgemeinschaft ( 741 ff BGB) b. Gesamthandsgemeinschaften c. Gesamtgläubiger nach 428 BGB V. Wirksamkeit der Bewilligung VI. 1. Wirksamwerden a. Vorlage beim GBA b. Aushändigung an den Begünstigten Verbrauch der Bewilligung Rücknahme Abgabe der Bewilligung durch Vertreter Gesetzliche Vertretung Gewillkürte Vertretung Vertreter ohne Vertretungsmacht Bewilligung durch Notar K. Legalitätsprinzip L. Dingliche Einigung ( 20 GBO) I. Ergänzung des formellen Konsensprinzips I IV. Notwendigkeit der Eintragungsbewilligung Sicherungsmittel für den Veräußerer Schuldrechtlicher Weg Beurkundungsrechtlicher Weg Materiell-rechtlicher Weg Grundbuchverfahrensrechtlicher Weg Gemeinschaftsverhältnis mehrerer Erwerber ( 47 GBO) M. Nachweis der Eintragungsunterlagen ( 29 ff GBO) I. Grundsatz der Beweismittelbeschränkung Allgemeines Beurkundung a. Begriff b. Wirkungen Beglaubigung a. Begriff b. Wirkungen Offenkundigkeit Beweisbedürftige Erklärungen und Tatsachen Antrag a. Stellung eines Antrags b. Rücknahme eines Antrags...127

6 DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis V I IV. 2. Bewilligung und sonstige eintragungsbegründende Erklärungen Eintragungsbegründende Tatsachen a. Unmittelbar eintragungsbegründende Tatsachen b. Mittelbar eintragungsbegründende Tatsachen (= Nebenumstände) Eintragungshindernde Umstände Erklärungen von Behörden Vertretungsbefugnis bei Gesellschaften Güterrecht Vollmacht zugunsten des Notars Eigenurkunde des Notars Vorlage der Eintragungsunterlagen Allgemeines Ausfertigung Beglaubigte Abschrift Verstoß N. Voreintragung I. Grundsatz Betroffener Zeitpunkt Verstoß Ausnahmen Briefgrundpfandrechte ( 39 Abs. 2 GBO) Erbfall ( 40 GBO) Eigentümerrechte O. Entscheidungen im Grundbuchverfahren I. Der grundbuchrechtliche Beibringungsgrundsatz Entscheidung bei Fehlen von Eintragungsvoraussetzungen Zurückweisung oder Zwischenverfügung? Zurückweisung a. Einzelfälle b. Wirkungen Zwischenverfügung a. Einzelfälle b. Wirkungen (1) Grundsatz (2) Amtsvormerkung ( 18 Abs. 2 GBO) P. Entscheidungsreihenfolge ( 17 GBO) Q. Rangrecht ( BGB)

7 VI DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis I. Begriff und Bedeutung I Bestimmung des Rangverhältnisses ( 879 BGB) In derselben Abteilung des Grundbuchs In verschiedenen Abteilungen des Grundbuchs Haupt- und Veränderungsspalte Festlegung der Rangfolge Gesetzliche Regelung Abweichende Bestimmung a. Zweck b. Materiellrechtliche Voraussetzungen (1) Einigung (2) Eintragung c. Formellrechtliche Voraussetzungen (1) Allgemeines (2) Antrag (3) Bewilligung (4) Einzelfälle aa) Rangbestimmung nur in Bewilligung bb) Rangbestimmungen nur im Antrag cc) Rangbestimmung in Antrag und Bewilligung dd) Auslegungsfragen IV. Rangänderung ( 880 BGB) Voraussetzungen a. Materiellrechtlich (1) Einigung ( 880 Abs. 2 Satz 1 BGB) (2) Eintragung ( 880 Abs. 2 Satz 1 BGB) (3) Eigentümerzustimmung ( 880 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB) (4) Zustimmung Dritter ( 880 Abs. 3, 876 BGB) (5) Familiengerichtliche Genehmigung aa) Zurücktretender Gläubiger ist minderjährig bb) Eigentümer ist minderjährig b. Formellrechtlich (1) Antrag (2) Bewilligung (3) Voreintragung (4) Familiengerichtliche Genehmigung (5) Briefvorlage Wirkungen Rangverschiebung V. Rangvorbehalt ( 881 BGB) Begriff und Bedeutung Gegenstand a. Belastete Rechte b. Begünstigte Rechte Voraussetzungen a. Materiellrechtlich (1) Einigung...163

8 DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis VII (2) Eintragung b. Formellrechtlich (1) Bei gleichzeitiger Bestellung (2) Bei nachträglicher Bestellung Ausübung a. Materiellrechtliche Voraussetzungen (1) Einigung (2) Eintragung b. Formellrechtliche Voraussetzungen (1) Antrag (2) Bewilligung (3) Briefvorlage c. Stufenweise Ausübung d. Wiederholte Ausübung Wirkungen a. Allgemein b. Ohne Zwischenrechte c. Mit Zwischenrechten VI. Folgen fehlerhafter Eintragungen R. Die Vormerkung I. Zweck Rechtsnatur I Materielle Entstehungsvoraussetzungen IV. 1. Anspruch a. Überblick b. Verhältnis von Vormerkung und Anspruch c. Anspruch auf eintragbare Rechtsänderungen d. Anspruch auf dingliche Rechtsänderung e. Inhaltliche Bestimmbarkeit des Anspruchs f. Wirklich bestehende Ansprüche g. Bedingte Ansprüche h. Künftige Ansprüche i. Erbrechtliche Ansprüche j. Veränderungen des Anspruchs k. Schuldner des Anspruchs l. Gläubiger des Anspruchs Bewilligung oder einstweilige Verfügung a. Anspruch auf Bestellung der Vormerkung b. Bewilligung (1) Rechtsnatur (2) Verfügungsberechtigung (3) Fingierte Bewilligung c. Einstweilige Verfügung (1) Verfahren (2) Vollzug Grundbucheintragung Formelle Eintragungsvoraussetzungen Antrag ( 13 GBO)...192

9 VIII DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis 2. Bewilligung ( 19 GBO) oder einstweilige Verfügung Voreintragung ( 39 Abs. 1 GBO) Prüfungsrecht des Grundbuchamtes V. Belastungsgegenstand VI. V VI Wirkungen Sicherungswirkung a. Relative Unwirksamkeit ( 883 Abs. 2 BGB) b. Vormerkungswidrige Verfügungen c. Anspruchsbeeinträchtigende Verfügungen Rangwirkung a. Rang des vorgemerkten Rechtes b. Rang der Vormerkung c. Rangänderung d. Rangvorbehalt Zwangsversteigerungsverfahren a. Allgemeines b. Dritteigentum aufgrund einer Eigentumsvormerkung (1) Persönlicher Gläubiger ( 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG) (2) Dinglicher Gläubiger ( 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG) Insolvenzverfahren Übertragung Materiellrechtliche Voraussetzungen Formellrechtliche Voraussetzungen Gutgläubiger Erwerb Ersterwerb Zweiterwerb IX. Erlöschen Durch Rechtsgeschäft Kraft Gesetzes Formellrechtliche Löschungsvoraussetzungen a. Rechtsändernde Löschung b. Berichtigende Löschung (1) Berichtigungsbewilligung ( 19 GBO) (2) Unrichtigkeitsnachweis ( 22 GBO) (3) Sonderfall: Auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkte Vormerkung S. Die Berichtigung des Grundbuchs I. Grundbuchunrichtigkeit Begriff Arten der Grundbuchunrichtigkeit Ursachen a. Usprüngliche Unrichtigkeit (1) Divergenz von Willenselement und Grundbucheintragung (2) Fehlen, Wegfall oder fehlerhaftes Vorliegen von materiellen Voraussetzungen.225

10 DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis IX b. Nachträgliche Unrichtigkeit (1) Entstehen von Pfandrechten auf Grund gerichtlicher Pfändung (2) Übergang (3) Erlöschen Abgrenzungsfragen a. Angaben tatsächlicher Art b. Bezeichnung des Berechtigten c. Inhaltlich unzulässige Eintragungen Voraussetzungen der Grundbuchberichtigung Antrag ( 13 GBO) a. Berechtigung b. Inhalt c. Form Berichtigungsbewilligung oder Unrichtigkeitsnachweis a. Allgemeines (1) Grundsatz der Wahlmöglichkeit (2) Ausnahme: Nur Unrichtigkeitsnachweis (3) Legalitätsprinzip b. Berichtigungsbewilligung (1) Rechtsnatur (2) Berechtigung (3) Inhalt (4) Form (5) Prüfung c. Unrichtigkeitsnachweis (1) Allgemeines (2) Inhalt (3) Form (4) Prüfung (5) Nachweis in Einzelfällen Zustimmung des einzutragenden Eigentümers / Erbbauberechtigten ( 22 Abs. 2 GBO) a. Berechtigung b. Inhalt c. Form d. Ausnahmen Voreintragung Briefvorlage Behördliche Genehmigungen Familiengerichtliche Genehmigung T. Löschung zeitlich beschränkter Rechte gemäß 23, 24 GBO I. Problematik I Übersicht Voraussetzungen einer Grundbuchberichtigung nur auf Grund einer Bewilligung Grundbuchunrichtigkeit Beschränkung des Rechts auf...240

11 X DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis IV. a. Lebenszeit des Berechtigten ( 23 Abs. 1 S. 1 GBO) b. Beschränkung des Rechts auf ein bestimmtes Lebensalter des Berechtigten ( 24 Fall 1 GBO) c. Beschränkung des Rechts auf den Eintritt eines sonstigen bestimmten Zeitpunkts oder Ereignisses ( 24 Fall 2 GBO) Möglichkeit von Rückständen Fehlender Löschungserleichterungsvermerk (LEV) a. Grundsatz b. Rechtsnatur des LEV c. Voraussetzungen für die Eintragung des LEV (1) Formellrechtliche Voraussetzungen (2) Materiellrechtliche Voraussetzungen d. Wirkung des LEV Alternative Tatbestände a. Jahresfrist noch nicht abgelaufen b. Jahresfrist abgelaufen, aber Widerspruch (1) Grundsatz (2) Voraussetzungen der Eintragung des Widerspruchs (3) Wirkungen des Widerspruchs Einzelfälle Grundpfandrechte Rechtspfandrechte Reallast Grunddienstbarkeit Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht Erbbaurecht Nießbrauch Altenteil Vormerkung Vorkaufsrecht U. Grundstücksteilung I. Begriffe Grundstück Flurstück Teilung Zerlegung Zulässigkeit der Teilung I Voraussetzungen der Teilung Materiellrechtliche Voraussetzungen Formellrechtliche Voraussetzungen a. Antrags- oder Amtsverfahren (1) Antragsverfahren (= Teilung im eigenen Besitz) (2) Amtsverfahren (= Veräußerung/Belastung eines Grundstücksteils) aa) Veräußerung eines realen Grundstücksteils...255

12 DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis XI IV. bb) Belastung eines realen Grundstücksteils cc) Sonderfall: Belastung des ganzen Grundstücks mit Ausübungsbeschränkung auf einen Grundstücksteil b. Nachweis gemäß 2 Abs. 3, 4 GBO c. Voreintragung ( 39 GBO) d. Teilungsgenehmigungen (1) Grundstücksverkehrsgesetz (2) Baugesetzbuch aa) Sanierung bb) Bauleitplanung Wirkungen Allgemeines Grundpfandrechte Nießbrauchrechte Erbbaurecht Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht Grunddienstbarkeit a. Dienendes Grundstück (1) Die Ausübung erstreckt sich auf das ganze Grundstück (2) Die Ausübung ist auf einen Teil des Grundstücks beschränkt b. Herrschendes Grundstück Beschränkte persönliche Dienstbarkeit a. Die Ausübung erstreckt sich auf das ganze Grundstück b. Die Ausübung ist auf einen Teil des Grundstücks beschränkt Reallast a. Subjektiv-persönliche Reallast b. Subjektiv-dingliche Reallast (1) Dienendes Grundstück (2) Herrschendes Grundstück Vorkaufsrecht a. Subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht b. Subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht (1) Dienendes Grundstück (2) Herrschendes Grundstück V. Grundstücksverbindungen I. Begriffe Vereinigung Voraussetzungen a. Materiellrechtlich (1) Erklärung des Eigentümers (2) Zustimmung Dritter (3) Der Vereinigung zugängliche Rechtsobjekte aa) Grundstück mit Grundstück bb) Grundstück mit grundstücksgleichem Recht cc) Grundstück mit Wohnungseigentum dd) Grundstück mit Miteigentumsanteil ee) Grundstücksgleiches Recht mit grundstücksgleichem Recht...266

13 XII DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis ff) Wohnungseigentum mit Wohnungseigentum gg) Miteigentumsanteil mit Miteigentumsanteil (4) Grundbucheintragung b. Formellrechtlich (1) Eintragungsantrag aa) Antragsberechtigung bb) Form cc) Inhalt (2) Eintragungsbewilligung (3) Der Vereinigung zugängliche Rechtsobjekte (4) Keine Besorgnis der Verwirrung aa) Allgemeines bb) Eigentumsverhältnisse cc) Eintragungen in Abt. II und III des Grundbuchs (aaa) Grundsatz (bbb) Besonderheiten dd) Beseitigung der Verwirrungsgefahr durch Pfandfreigabe ee) Beseitigung der Verwirrungsgefahr durch Pfanderstreckung (aaa) Zulässigkeit der Lastenerstreckung (bbb) Voraussetzungen (ccc) Dingliche Vollstreckungsunterwerfung (ddd) Rangverhältnis (5) Fortführungsnachweis (6) Voreintragung (7) Lage der zu vereinigenden Grundstücke zueinander Wirkungen a. Einheitliches Grundstück b. Bisherige Belastungen c. Neue Belastungen d. Zwangsvollstreckung I Bestandteilszuschreibung Voraussetzungen a. Materiellrechtlich (1) Erklärung des Eigentümers (2) Zustimmung Dritter? aa) Dingliche Berechtigte bb) Familien- bzw. betreuungsgerichtliche Genehmigung cc) Testamentsvollstreckung dd) Gütergemeinschaft (3) Der Bestandteilszuschreibung zugängliche Rechtsobjekte aa) Grundstück und Grundstück bb) Grundstück und grundstücksgleiches Recht cc) Grundstück und Wohnungseigentum dd) Grundstück und Miteigentumsanteil ee) Grundstücksgleiches Recht und grundstücksgleiches Recht ff) Wohnungseigentum und Wohnungseigentum gg) Miteigentumsanteil und Miteigentumsanteil (4) Grundbucheintragung b. Formellrechtlich (1) Eintragungsantrag aa) Antragsberechtigung bb) Form cc) Inhalt...278

14 DeutscheAnwaltAkademie * Grundlagenkurs Notarpraxis XIII (2) Eintragungsbewilligung (3) Der Bestandteilszuschreibung zugängliche Rechtsobjekte (4) Keine Besorgnis der Verwirrung ( 6 Abs. 1 S. 1 GBO) (5) Veränderungsnachweis (6) Voreintragung (7) Räumlicher Zusammenhang der bei der Bestandteilszuschreibung beteiligten Grundstücke Wirkungen a. Einheitliches Grundstück b. Grundpfandrechte am Hauptgrundstück c. Andere beschränkte dingliche Rechte am Hauptgrundstück d. Beschränkte dingliche Rechte am Bestandteilsgrundstück e. Neue Belastungen f. Zwangsvollstreckung...281