Grundkurs Notarprüfung

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1 Grundkurs Notarprüfung Immobiliarrecht I Grundstücksrechte, Übereignung von Grundstücken, Vormerkung im Grundbuchverfahren, Grundbuchberichtigung, Grundstücksveränderungen, Rangrecht Prof. Roland Böttcher Hochschule für Wirtschaft und Recht, Berlin DeutscheAnwaltAkademie Littenstraße Berlin Fon ; Fax -111 daa@anwaltakademie.de

2 DeutscheAnwaltAkademie * Grundkurs Notarprüfung I Inhaltsverzeichnis Literaturauswahl... 1 A. Materielles und formelles Grundstücksrecht... 2 B. Begründung und Übertragung von Grundstücksrechten... 6 I. Doppeltatbestand... 6 II. Einigung Dinglicher Vertrag Form Bedingung und Befristung Bindung an die Einigung... 7 III. Grundbucheintragung Definition Unmittelbare Eintragung Mittelbare Eintragung... 9 IV. Zusammenspiel von Einigung und Eintragung Zeitliche Reihenfolge Inhaltliche Deckung Tod oder Geschäftsunfähigkeit eines Beteiligten V. Muster: Buch- oder Briefgrundschuld C. Inhaltsänderung von Grundstücksrechten I. Begriff II. Voraussetzungen Einigung Grundbucheintragung Zustimmung eines Dritten Zustimmung der im Rang Gleich- oder Nachstehenden D. Aufhebung von Grundstücksrechten I. Begriff II. Voraussetzungen Aufgabeerklärung Löschung im Grundbuch Zustimmung des Grundstückseigentümers Zustimmung eines Dritten a. Aufhebung von belasteten Grundstücksrechten b. Aufhebung von subjektiv-dinglichen Rechten... 21

3 II DeutscheAnwaltAkademie * Grundkurs Notarprüfung E. Übertragung des Eigentums an Grundstücken I. Voraussetzungen...23 II. Verbot der Befristung und Bedingung...25 III. Gegenstand der Auflassung...25 IV. 1. Grundstück Grundstücksteil...26 a. nach Vermessung...26 b. vor Vermessung...26 Muster...27 F. Mängel der Verfügungsberechtigung I. Begriffe...34 II. Fehlen der Verfügungsmacht Verfügungsermächtigung Gutgläubiger Erwerb...36 a. Voraussetzungen...36 (1) Grundbuch-Unrichtigkeit...36 (2) Erwerb eines Rechtes...36 (3) Rechtsgeschäft...38 (4) Verkehrsgeschäft...38 (5) Kein Widerspruch...38 (6) Guter Glaube...39 b. Wirkungen...40 (1) 892 BGB...40 (2) 893 BGB...41 III. Mängel bei der Verfügungsbefugnis Übersicht Verfügungsentziehungen Verfügungsbeschränkungen Verfügungsverbote...47 G. Grundbuch I. Begriff...50 II. Inhalt...50 H. Grundstück I. Grundstück im katastertechnischen Sinn...61 II. Grundstück im Rechtssinn...61 I. Antrag I. Geltungsbereich...63 II. Rechtsnatur...63 III. Inhalt...63

4 DeutscheAnwaltAkademie * Grundkurs Notarprüfung III 1. Notwendiger Inhalt Antrag mit Vorbehalt ( 16 GBO) IV. Berechtigung Unmittelbare Beteiligung a. Betroffener b. Begünstigter Mittelbare Beteiligung a. 9 Abs. 1 GBO b. 14 GBO V. Vertretung Allgemein Notar ( 15 GBO) a. Voraussetzungen b. Wirkungen c. Prüfung der Eintragungsfähigkeit VI. Wirksamwerden VII. Rücknahme VIII. Muster J. Bewilligung ( 19 GBO) I. Konsensprinzip Materielles Konsensprinzip Formelles Konsensprinzip II. Rechtsnatur III. Bewilligungsberechtigung Begriffe Bewilligungsmacht a. Unmittelbar Betroffener b. Mittelbar Betroffene c. Bewilligung des nicht eingetragenen Berechtigten? d. Tod des Bewilligenden e. Fehlen der Bewilligungsmacht Bewilligungsbefugnis a. Grundsatz b. Verfügungsentziehungen c. Verfügungsbeschränkungen d. Verfügungsverbote IV. Inhalt der Bewilligung Notwendige Erklärung Bedingung und Befristung Eintragungsfähiges Recht Eintragungsfähiger Inhalt Bezeichnung des Grundstücks ( 28 GBO)... 97

5 IV DeutscheAnwaltAkademie * Grundkurs Notarprüfung 6. Anteilsverhältnis mehrerer Berechtigter ( 47 GBO)...97 a. Bruchteilsgemeinschaft ( 741 ff. BGB)...98 b. Gesamthandsgemeinschaften...98 c. Gesamtgläubiger nach 428 BGB...98 V. Wirksamkeit der Bewilligung Wirksamwerden...99 a. Vorlage beim GBA...99 b. Aushändigung an den Begünstigten Verbrauch der Bewilligung Rücknahme VI. Abgabe der Bewilligung durch Vertreter Gesetzliche Vertretung Gewillkürte Vertretung Vertreter ohne Vertretungsmacht Bewilligung durch Notar K. Legalitätsprinzip L. Dingliche Einigung ( 20 GBO) I. Ergänzung des formellen Konsensprinzips II. Notwendigkeit der Eintragungsbewilligung III. Sicherungsmittel für den Veräußerer Schuldrechtlicher Weg Beurkundungsrechtlicher Weg Materiell-rechtlicher Weg Grundbuchverfahrensrechtlicher Weg IV. Gemeinschaftsverhältnis mehrerer Erwerber ( 47GBO) V. Veräußerung einer noch nicht vermessenen Grundstücksteilfläche M. Nachweis der Eintragungsunterlagen ( 29 ff. GBO) I. Grundsatz der Beweismittelbeschränkung Allgemeines Beurkundung a. Begriff b. Wirkungen Beglaubigung a. Begriff b. Wirkungen Offenkundigkeit II. Beweisbedürftige Erklärungen und Tatsachen Antrag a. Stellung eines Antrags...123

6 DeutscheAnwaltAkademie * Grundkurs Notarprüfung V b. Rücknahme eines Antrags Bewilligung und sonstige eintragungsbegründende Erklärungen Eintragungsbegründende Tatsachen a. Unmittelbar eintragungsbegründende Tatsachen b. Mittelbar eintragungsbegründende Tatsachen (= Nebenumstände) Eintragungshindernde Umstände Erklärungen von Behörden Vertretungsbefugnis bei Gesellschaften Güterrecht Vollmacht zugunsten des Notars Eigenurkunde des Notars III. Vorlage der Eintragungsunterlagen Allgemeines Ausfertigung Beglaubigte Abschrift IV. Verstoß N. Voreintragung I. Grundsatz Betroffener Zeitpunkt Verstoß II. Ausnahmen Briefgrundpfandrechte ( 39 Abs. 2 GBO) Erbfall ( 40 GBO) Eigentümerrechte O. Entscheidungen im Grundbuchverfahren I. Der grundbuchrechtliche Beibringungsgrundsatz II. Entscheidung bei Fehlen von Eintragungsvoraussetzungen Zurückweisung oder Zwischenverfügung? Zurückweisung a. Einzelfälle b. Wirkungen Zwischenverfügung a. Einzelfälle b. Wirkungen (1) Grundsatz (2) Amtsvormerkung ( 18 Abs. 2 GBO) P. Entscheidungsreihenfolge ( 17 GBO)

7 VI DeutscheAnwaltAkademie * Grundkurs Notarprüfung Q. Rangrecht ( BGB) I. Begriff und Bedeutung II. III. Bestimmung des Rangverhältnisses ( 879 BGB) In derselben Abteilung des Grundbuchs In verschiedenen Abteilungen des Grundbuchs Haupt-und Veränderungsspalte Festlegung der Rangfolge Gesetzliche Regelung Abweichende Bestimmung a. Zweck b. Materiell-rechtliche Voraussetzungen (1) Einigung (2) Eintragung c. Formell-rechtliche Voraussetzungen (1) Allgemeines (2) Antrag (3) Bewilligung (4) Einzelfälle aa) Rangbestimmung nur in Bewilligung bb) Rangbestimmungen nur im Antrag cc) Rangbestimmung in Antrag und Bewilligung dd) Auslegungsfragen IV. Rangänderung ( 880 BGB) Voraussetzungen a. Materiell-rechtliche Vorraussetzungen (1) Einigung ( 880 Abs. 2 Satz 1 BGB) (2) Eintragung ( 880 Abs. 2 Satz 1 BGB) (3) Eigentümerzustimmung ( 880 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB) (4) Zustimmung Dritter ( 880 Abs. 3, 876 BGB) (5) Familiengerichtliche Genehmigung aa) Zurücktretender Gläubiger ist minderjährig bb) Eigentümer ist minderjährig b. Formell-rechtliche Voraussetzungen (1) Antrag (2) Bewilligung (3) Voreintragung (4) Familiengerichtliche Genehmigung (5) Briefvorlage Wirkungen Rangverschiebung V. Rangvorbehalt ( 881 BGB) Begriff und Bedeutung Gegenstand a. Belastete Rechte b. Begünstigte Rechte Voraussetzungen a. Materiell-rechtliche Voraussetzungen...160

8 DeutscheAnwaltAkademie * Grundkurs Notarprüfung VII (1) Einigung (2) Eintragung b. Formell-rechtlich Voraussetzungen (1) Bei gleichzeitiger Bestellung (2) Bei nachträglicher Bestellung Ausübung a. Materiell-rechtliche Voraussetzungen (1) Einigung (2) Eintragung b. Formell-rechtliche Voraussetzungen (1) Antrag (2) Bewilligung (3) Briefvorlage c. Stufenweise Ausübung d. Wiederholte Ausübung Wirkungen a. Allgemein b. Ohne Zwischenrechte c. Mit Zwischenrechten VI. Folgen fehlerhafter Eintragungen R. Die Vormerkung I. Zweck II. Rechtsnatur III. Materielle Entstehungsvoraussetzungen Anspruch a. Überblick b. Verhältnis von Vormerkung und Anspruch c. Anspruch auf eintragbare Rechtsänderungen d. Anspruch auf dingliche Rechtsänderung e. Inhaltliche Bestimmbarkeit des Anspruchs f. Wirklich bestehende Ansprüche g. Bedingte Ansprüche h. Künftige Ansprüche i. Erbrechtliche Ansprüche j. Veränderungen des Anspruchs k. Schuldner des Anspruchs l. Gläubiger des Anspruchs Bewilligung oder einstweilige Verfügung a. Anspruch auf Bestellung der Vormerkung b. Bewilligung (1) Rechtsnatur (2) Verfügungsberechtigung (3) Fingierte Bewilligung c. Einstweilige Verfügung (1) Verfahren (2) Vollzug Grundbucheintragung IV. Formelle Eintragungsvoraussetzungen

9 VIII DeutscheAnwaltAkademie * Grundkurs Notarprüfung 1. Antrag ( 13 GBO) Bewilligung ( 19 GBO) oder einstweilige Verfügung Voreintragung ( 39 Abs. 1 GBO) Prüfungsrecht des Grundbuchamtes V. Belastungsgegenstand VI. VII. VIII. IX. Wirkungen Sicherungswirkung a. Relative Unwirksamkeit ( 883 Abs. 2 BGB) b. Anspruchsbeeinträchtigende Verfügungen Rangwirkung a. Rang des vorgemerkten Rechtes b. Rang der Vormerkung c. Rangänderung d. Rangvorbehalt Zwangsversteigerungsverfahren a. Allgemeines b. Dritteigentum aufgrund einer Eigentumsvormerkung (1) Persönlicher Gläubiger ( 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG) (2) Dinglicher Gläubiger ( 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG) Insolvenzverfahren Übertragung Materiell-rechtliche Voraussetzungen Formell-rechtliche Voraussetzungen Gutgläubiger Erwerb Ersterwerb Zweiterwerb Erlöschen Durch Rechtsgeschäft Kraft Gesetzes Formell-rechtliche Löschungsvoraussetzungen a. Rechtsändernde Löschung b. Berichtigende Löschung (1) Berichtigungsbewilligung ( 19 GBO) (2) Unrichtigkeitsnachweis ( 22 GBO) (3) Sonderfall: Auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkte Vormerkung S. Die Berichtigung des Grundbuchs I. Grundbuchunrichtigkeit Begriff Arten der Grundbuchunrichtigkeit Ursachen a. Ursprüngliche Unrichtigkeit (1) Divergenz von Willenselement und Grundbucheintragung...225

10 DeutscheAnwaltAkademie * Grundkurs Notarprüfung IX (2) Fehlen, Wegfall oder fehlerhaftes Vorliegen von materiellen Voraussetzungen b. Nachträgliche Unrichtigkeit (1) Entstehen von Pfandrechten auf Grund gerichtlicher Pfändung (2) Übergang (3) Erlöschen Abgrenzungsfragen a. Angaben tatsächlicher Art b. Bezeichnung des Berechtigten c. Inhaltlich unzulässige Eintragungen II. Voraussetzungen der Grundbuchberichtigung Antrag ( 13 GBO) a. Berechtigung b. Inhalt c. Form Berichtigungsbewilligung oder Unrichtigkeitsnachweis a. Allgemeines (1) Grundsatz der Wahlmöglichkeit (2) Ausnahme: Nur Unrichtigkeitsnachweis (3) Legalitätsprinzip b. Berichtigungsbewilligung (1) Rechtsnatur (2) Berechtigung (3) Inhalt (4) Form (5) Prüfung c. Unrichtigkeitsnachweis (1) Allgemeines (2) Inhalt (3) Form (4) Prüfung (5) Nachweis in Einzelfällen Zustimmung des einzutragenden Eigentümers/ Erbbauberechtigten ( 22 Abs. 2 GBO) a. Berechtigung b. Inhalt c. Form d. Ausnahmen Voreintragung Briefvorlage Behördliche Genehmigungen Familiengerichtliche Genehmigung T. Löschung zeitlich beschränkter Rechte gemäß 23, 24 GBO I. Problematik II. Übersicht III. Voraussetzungen einer Grundbuchberichtigung nur auf Grund einer Bewilligung

11 X DeutscheAnwaltAkademie * Grundkurs Notarprüfung 1. Grundbuchunrichtigkeit Beschränkung des Rechts auf a. Lebenszeit des Berechtigten ( 23 Abs. 1 S. 1 GBO) b. Beschränkung des Rechts auf ein bestimmtes Lebensalter des Berechtigten ( 24 Fall 1 GBO) c. Beschränkung des Rechts auf den Eintritt eines sonstigen bestimmten Zeitpunkts oder Ereignisses ( 24 Fall 2 GBO) Möglichkeit von Rückständen Fehlender Löschungserleichterungsvermerk (LEV) a. Grundsatz b. Rechtsnatur des LEV c. Voraussetzungen für die Eintragung des LEV (1) Formell-rechtliche Voraussetzungen (2) Materiell-rechtliche Voraussetzungen d. Wirkung des LEV Alternative Tatbestände a. Jahresfrist noch nicht abgelaufen b. Jahresfrist abgelaufen, aber Widerspruch (1) Grundsatz (2) Voraussetzungen der Eintragung des Widerspruchs (3) Wirkungen des Widerspruchs IV. Einzelfälle Grundpfandrechte Rechtspfandrechte Reallast Grunddienstbarkeit Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht Nießbrauch Altenteil Vorkaufsrecht U. Grundstücksteilung I. Begriffe II. 1. Grundstück Flurstück Teilung Zerlegung Zulässigkeit der Teilung III. Voraussetzungen der Teilung Materiell-rechtliche Voraussetzungen Formell-rechtliche Voraussetzungen a. Antrags- oder Amtsverfahren (1) Antragsverfahren (= Teilung im eigenen Besitz) (2) Amtsverfahren (= Veräußerung/Belastung eines Grundstücksteils) aa) Veräußerung eines realen Grundstücksteils...260

12 DeutscheAnwaltAkademie * Grundkurs Notarprüfung XI bb) Belastung eines realen Grundstücksteils cc) Sonderfall: Belastung des ganzen Grundstücks mit Ausübungsbeschränkung auf einen Grundstücksteil b. Nachweis gemäß 2 Abs. 3 GBO c. Voreintragung ( 39 GBO) d. Teilungsgenehmigungen (1) Grundstücksverkehrsgesetz (2) Baugesetzbuch aa) Sanierung bb) Bauleitplanung IV. Wirkungen Allgemeines Grundpfandrechte Nießbrauchrechte Erbbaurecht Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht Grunddienstbarkeit a. Dienendes Grundstück (1) Die Ausübung erstreckt sich auf das ganze Grundstück (2) Die Ausübung ist auf einen Teil des Grundstücks beschränkt b. Herrschendes Grundstück Beschränkte persönliche Dienstbarkeit a. Die Ausübung erstreckt sich auf das ganze Grundstück b. Die Ausübung ist auf einen Teil des Grundstücks beschränkt Reallast a. Subjektiv-persönliche Reallast b. Subjektiv-dingliche Reallast (1) Dienendes Grundstück (2) Herrschendes Grundstück Vorkaufsrecht a. Subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht b. Subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht (1) Dienendes Grundstück (2) Herrschendes Grundstück V. Grundstücksverbindungen I. Begriffe II. Vereinigung Voraussetzungen a. Materiell-rechtlich (1) Erklärung des Eigentümers (2) Zustimmung Dritter (3) Der Vereinigung zugängliche Rechtsobjekte aa) Grundstück mit Grundstück bb) Grundstück mit grundstücksgleichem Recht cc) Grundstück mit Wohnungseigentum dd) Grundstück mit Miteigentumsanteil ee) Grundstücksgleiches Recht mit grundstücksgleichem Recht

13 XII DeutscheAnwaltAkademie * Grundkurs Notarprüfung III. ff) Wohnungseigentum mit Wohnungseigentum gg) Miteigentumsanteil mit Miteigentumsanteil (4) Grundbucheintragung b. Formell-rechtlich (1) Eintragungsantrag aa) Antragsberechtigung bb) Form cc) Inhalt (2) Eintragungsbewilligung (3) Der Vereinigung zugängliche Rechtsobjekte (4) Keine Besorgnis der Verwirrung aa) Allgemeines bb) Eigentumsverhältnisse cc) Eintragungen in Abt. II und III des Grundbuchs (aaa) Grundpandrechte und Reallasten (bbb) Besonderheiten dd) Beseitigung der Verwirrungsgefahr durch Pfandfreigabe ee) Beseitigung der Verwirrungsgefahr durch Pfanderstreckung (aaa) Zulässigkeit der Lastenerstreckung (bbb) Voraussetzungen (ccc) Dingliche Vollstreckungsunterwerfung (5) Fortführungsnachweis (6) Voreintragung (7) Lage der zu vereinigenden Grundstücke zueinander Wirkungen a. Einheitliches Grundstück b. Bisherige Belastungen c. Neue Belastungen d. Zwangsvollstreckung Bestandteilszuschreibung Voraussetzungen a. Materiell-rechtlich (1) Erklärung des Eigentümers (2) Zustimmung Dritter? aa) Dingliche Berechtigte bb) Familien- bzw. betreuungsgerichtliche Genehmigung cc) Testamentsvollstreckung dd) Gütergemeinschaft (3) Der Bestandteilszuschreibung zugängliche Rechtsobjekte aa) Grundstück und Grundstück bb) Grundstück und grundstücksgleiches Recht cc) Grundstück und Wohnungseigentum dd) Grundstück und Miteigentumsanteil ee) Grundstücksgleiches Recht und grundstücksgleiches Recht ff) Wohnungseigentum und Wohnungseigentum gg) Miteigentumsanteil und Miteigentumsanteil (4) Grundbucheintragung b. Formell-rechtlich (1) Eintragungsantrag aa) Antragsberechtigung bb) Form cc) Inhalt (2) Eintragungsbewilligung...284

14 DeutscheAnwaltAkademie * Grundkurs Notarprüfung XIII (3) Der Bestandteilszuschreibung zugängliche Rechtsobjekte (4) Keine Besorgnis der Verwirrung ( 6 Abs. 1 S. 1 GBO) (5) Fortführungsnachweis (6) Voreintragung (7) Räumlicher Zusammenhang der bei der Bestandteilszuschreibung beteiligten Grundstücke Wirkungen a. Einheitliches Grundstück b. Grundpfandrechte am Hauptgrundstück c. Andere beschränkte dingliche Rechte am Hauptgrundstück d. Beschränkte dingliche Rechte am Bestandteilsgrundstück e. Neue Belastungen f. Zwangsvollstreckung