Grundbuchverfahrensrecht

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1 Grundbuchverfahrensrecht Ein Lehrbuch von Dieter Eickmann Professor a.d. an der Hochschule für Wirtschaft und Recht in Berlin und Roland Böttcher Professor an der Hochschule für Wirtschaft und Recht in Berlin 4., völlig neu bearbeitete Auflage 2011 Verlag Ernst und Werner Gieseking, Bielefeld

2 Literaturverzeichnis Abkürzungsverzeichnis XXI XXV 1. Kapitel: Bedeutung und Geschichte der Grundbucheinrichtung 1 1 Die Bedeutung des Grundbuchsystems 1 I. Notwendigkeit und Aufgaben 1 II. Die einzelnen Auswirkungen des Grundbuchs und Grundbuchverfahrens 2 1. Überblick 2 2. Die Übertragungs- oder Konstitutivwirkung Die Vermutungswirkung 3 4. Die Schutzwirkung 4 5. Die Rechtsschutzfunktion des Verfahrens Die öffentlich-rechtliche Kontroll-, Warnund Schutzfunktion 5 2 Die Geschichte der Grundbucheinrichtung 7 I. Vorgeschichte, Vorgängerformen 7 II. Das heutige System 11 III. Die jüngste Zeit: Auseinanderentwicklung und Wiedervereinheitlichung Kapitel: Die rechtssystematische Einordnung des Grundbuchverfahrens 13 1 Das Grundbuchverfahren als Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit 13 2 Die Anwendbarkeit der allgemeinen Verfahrensgrundsätze der freiwilligen Gerichtsbarkeit 14 I. Amtsverfahren und Antragsverfahren 14 II. Der Beteiligtenbegriff 14 III. Beteiligtenfähigkeit und Verfahrensfähigkeit Die Beteiligtenfähigkeit Die Verfahrensfähigkeit 17

3 VIII Inhaltsverzeichnis IV. Die Gewinnung der Entscheidungsgrundlagen Amtsermittlung oder Beibringungsgrundsatz? Zulässige Beweismittel und Form der Beweiserhebung Die Feststellungslast 22 V. Das rechtliche Gehör im Grundbuchverfahren Der Grundsatz Inhalt 24 VI. Wirksamwerden von Entscheidungen und Abänderungsbefugnis des Gerichtes Arten der Entscheidungen; Wirksamwerden Die Abänderungsbefugnis 27 VII. Formelle und materielle Rechtskraft im Grundbuchverfahren 28 3 Die Anwendbarkeit weiterer Vorschriften des FamFG und anderer Gesetze 30 I. Ablehnung und Ausschließung von Gerichtspersonen 30 II. Verfahrenskostenhilfe 30 III. Bevollmächtigte und Beistände 30 IV. Fristenberechnung 31 V. Gerichtssprache 31 VI. Öffentlichkeit 31 VII. Rechtshilfe 31 VIII. Rechtsmittelbelehrung 32 IX. Zwangsmittel Kapitel: Das Grundbuchamt und seine Funktionsträger 33 1 Die sachliche Zuständigkeit in Grundbuchsachen Die örtliche Zuständigkeit in Grundbuchsachen 35 I. Grundsatz 35 II. Verstöße Handlungen Abgabe von Erklärungen 35 3 Die funktioneile Zuständigkeit in Grundbuchsachen.. 38 I. Die Zuständigkeitsregeln Der Grundbuchrichter Der Rechtspfleger Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle 39

4 IX 4. Der Präsentatsbeamte Zweiter Beamter der Geschäftsstelle 39 II. Die Verletzung der Zuständigkeitsregeln 40 III. Die Geschäftsverteilung in Grundbuchsachen Kapitel: Das Grundstück und sein Grundbuch 45 1 Kataster und Grundbuch 45 I. Das amtliche Grundstücksverzeichnis Das Liegenschaftskataster Die Gemarkung 46 II. Das Grundstück im Rechtssinne 46 2 Die Einrichtung des Grundbuchs 48 I. Allgemeines 48 II. Das Bestandsverzeichnis 49 III. Die erste Abteilung 50 IV. Die zweite Abteilung 50 V. Die dritte Abteilung 50 3 Veränderungen im Grundstücksbestand 52 I. Die Grundstücksteilung Der Begriff der Teilung Teilung bei Belastung Ideelle Teilung Notwendige Nachweise Teilung im eigenen Besitz Teilungswirkungen 56 II. Die Grundstücksvereinigung Der Begriff der Vereinigung Voraussetzungen Wirkungen der Vereinigung 59 III. Die Bestandteüszuschreibung Der Begriff der Zuschreibung Voraussetzungen Wirkungen der Zuschreibung Kapitel: Die Voraussetzungen des Eintragungsverfahrens 65 1 Das System der Eintragungsvoraussetzungen 65 I. Die allgemeinen und besonderen Verfahrensvoraussetzungen 65

5 X Inhaltsverzeichnis II. Das Zusammenwirken von allgemeinen und besonderen Voraussetzungen 67 2 Der Eintragungsantrag 69 I. Zweck und Bedeutung des Antragsgrundsatzes Der Zweck des Antrages Formelle und materielle Bedeutung Formell Materiell Geltungsbereich 70 II. Die Rechtsnatur des Antrages Verfahrenshandlung Verfahrensfähigkeit 71 III. Inhalt des Antrages Notwendiger Inhalt Der sog. gemischte Antrag Inhaltliche Übereinstimmung mit der Bewilligung Antrag mit Vorbehalt 75 IV. Die Antragsberechtigung Das Antragsrecht der unmittelbar Beteiligten Antragsrecht nur mittelbar Beteiligter 79 V. Vertretung bei der Antragstellung Allgemein Die vermutete Vollmacht des Urkundsnotars Die Vollmachtsvermutung Voraussetzungen des 15 Abs. 2 GBO Auswirkungen 82 VI. Wirksamwerden des Antrages 83 VII. Rücknahme des Antrages Grundsatz Rücknahmeberechtigung Form der Rücknahme 85 3 Die Eintragungsbewilligung 86 I. Die Bedeutung des formellen Konsensprinzips Materieller oder formeller Konsens? Ausnahmsweise Prüfung des materiellen Konsenses 87 II. Die Rechtsnatur der Bewilligung Verfahrensrechtliche Natur 90

6 XI 2. Stellungnahme Folgerungen aus der Rechtsnatur der Bewilligung 93 III. Die Bewilligungsberechtigung Bewilligungsmacht und Bewilligungsbefugnis als Begriffe Die Bewilligungsmacht Der Grundsatz des 19 GBO Das Fehlen der Bewilligungsmacht Notwendige Mitwirkung mittelbar Betroffener Besonderheiten im Beitrittsgebiet Die Bewilligungsbefugnis Grundsatz und Einschränkungen Heilung durch Zustimmung Die Schutzvorschrift des 878 BGB a) Anwendungsbereich 107 b) Schutzbereich 107 c) Voraussetzungen 108 d) Einzelfragen Gutglaubensschutz gem. 892 BGB a) Anwendung von 892 BGB im Grundbuchverfahren? 116 b) Verweigerung der Eintragung 119 aa) Fehlen einer Verfahrensvoraussetzung 119 bb) Eintragung eines Widerspruchs. 119 cc) Vorherige Berichtigung des Grundbuches 120 dd) Fehlendes Verkehrsgeschäft ee) Fehlen eines Rechtsgeschäfts ff) Absolute Verfügungsbeeinträchtigungen 122 gg) Bösgläubigkeit 122 IV. Der Einfluss von Verfügungs- und Erwerbsverboten Die Verfügungsverbote Rechtsnatur Folgerungen für das Grundbuchverfahren 127

7 XII Inhaltsverzeichnis 1.3. Verfügungsverbot und Erbbaurecht Die Erwerbsverbote 130 V. Der Inhalt der Bewilligung Die notwendige Verfahrenserklärung Eintragungsfähiges Recht Eintragungsfähiger Inhalt Zulässiges Anteilsverhältnis mehrerer Berechtigter Grundsätze Mögliche Anteilsverhältnisse 137 a) Bruchteilsgemeinschaft ( 741 ff. BGB) 137 b) Gesamthandsgemeinschaft 138 c) Gesamtberechtigung (Gesamtgläubigerschaft) nach 428 BGB d) Mitberechtigung nach 432 BGB Ausnahmen von 47 GBO Einzelfälle 139 a) Eigentum 139 b) Erbbaurecht 139 c) Grundpfandrechte 140 d) Reallast 140 e) Vorkaufsrecht 140 f) Grunddienstbarkeit 141 g) Beschränkte persönliche Haftung h) Wohnungsrecht nach BGB 142 i) Dauerwohnrecht nach WEG 143 k) Nießbrauch 143 1) Vormerkung Gesellschaft bürgerlichen Rechts 144 VI. Wirksamkeit der Bewilligung Wirksamwerden und Widerruf im Meinungsstreit Die Voraussetzungen des Wirksamwerdens der Bewilligung Die Zurücknahme der Bewilligung Die Rechtslage Praktische Beispiele zur Rücknahme der Bewilligung 161

8 4. Anfechtung der Bewilligung? VII. Abgabe der Bewilligung durch Vertreter 1. Grundsätze 1.1. Nachweis der Vertretungsmacht 1.2. Umfang der Vertretungsmacht 1.3. Fortbestehen der Vertretungsmacht Bewilligung durch Behörden 3. Bewilligung durch gesetzliche Vertreter juristischer Personen und Personengesellschaften 4. Bewilligung durch gesetzliche Vertreter natürlicher Personen 4.1. Grundsätze 4.2. Genehmigungspflichtige Rechtsvoreange Eintragungen im Bestandsverzeichnis Eintragungen in Abt. I Eintragungen in Abt. II Eintragungen in Abt. III 4.3. Der Nachweis der Genehmigung a) Verfahren nach 20 GBO b) Verfahren nach 19 GBO 5. Bewilligung durch gewillkürte Vertreter Bewilligung durch Vertreter ohne Vertretungsmacht 7. Bewilligung durch den Notar VIII. Die ersetzte und die erzwungene Bewilligung 1 Ersetzte Bewilligung 2. Erzwungene Bewilligung 4 Die Voreintragung des Betroffenen I. Inhalt und Zweck der Regelung 1. Voreintragungsgrundsatz 2. Darstellung und Kritik der mit 39 GBO verfolgten Zwecke II. Der Anwendungsbereich des Grundsatzes 1 Der Grundsatz 2. Die anerkannten Ausnahmen Abs. 2 GBO GBO XIII

9 XIV Inhaltsverzeichnis Abs. 2 GBO Abs. 1, 928 Abs. 2 BGB ZVG BGB Bei Eigentümerrechten Der Beweis der Eintragungsgrundlagen 193 I. Die im Grundbuchverfahren regelmäßig zulässigen Beweismittel Der Grundsatz der Beweismittelbeschränkung Urkunde und öffentlich-beglaubigte Erklärung Der Urkundenbegriff 194 a) Behörde und Urkundsperson 194 b) Einhaltung der sachlichen Zuständigkeit 195 c) Einhaltung der vorgeschriebenen Form Die Unterschriftsbeglaubigung Die Behördenerklärung Die Beweiswirkung Bei Urkunden Bei Unterschriftsbeglaubigung 198 II. Die formbedürftigen Eintragungsgrundlagen Die Unterscheidung von Erklärungen und Tatsachen Der Begriff der Erklärung" Der Begriff der anderen Voraussetzungen der Eintragung" (= Tatsachen) Die Vorlage der Eintragungsunterlagen 201 III. Ausnahmen von der Formstrenge Offenkundigkeit von Tatsachen Ausnahmsweise Zulässigkeit der freien Beweiswürdigung Nebenumstände, die eine Erklärung erst wirksam machen Tatsachen, die eine Antragszurückweisung rechtfertigen können 207

10 XV 3. Erleichterter Nachweis von Vertretungsbefugnis und Güterstand Vertretungsbefugnis Güterstand Andere Nachweismöglichkeiten Weitere Ausnahmen vom Formzwang Das Erfordernis behördlicher Genehmigungen 211 I. Das Eindringen des öffentlichen Rechts in den Grundstücksverkehr 211 II. Grunderwerbssteuergesetz 212 III. Die einschlägigen Regelungen des BauGB Die mit dem BauGB verfolgten Ziele, sein Instrumentarium Begründung und Teilung von Wohnungseigentum, 22 BauGB Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach BauGB Auswirkungen des Umlegungsverfahrens Auswirkung städtebaulicher Maßnahmen IV. Die Regelungen im Grundstücksverkehrsgesetz Der Gesetzeszweck Die Genehmigungspflichten 217 V. Sonderregelungen im Beitrittsgebiet Kapitel: Die Prüfungspflicht des Grundbuchamtes Die Prüfungspflicht im Spannungsverhältnis zwischen Legalitätsgrundsatz und Leichtigkeit des Verfahrens Die Gegenstände der grundbuchamtlichen Prüfung I. Die Prüfung der Eintragungsbewilligung Die allgemeinen Grundsätze Die Gemeinschaftsordnung nach 10 WEG. 226 II. Die Prüfung der dinglichen Einigung 228 III. Die Prüfung des Grundgeschäftes 229 IV. Der Sonderfall der Vormerkung 233 V. Allgemeine Geschäftsbedingungen im Grundbuchverfahren Begriff der AGB Inhaltskontrolle durch das GBA Inhaltskontrolle, Einzelfälle 238

11 XVI Inhaltsverzeichnis 3.1. Umfang Eintragungsbewilligung Dingliche Einigung Einzelfälle Kapitel: Die Entscheidungen des Grundbuchamtes Die Entscheidung bei Fehlen einer Eintragungsvoraussetzung 243 I. Der grundbuchrechtliche Beibringungsgrundsatz Die Verfahrenstruktur Die Beweiswürdigung Das Ergebnis der Beweiswürdigung 245 II. Die Zurückweisung Die Fälle der Zurückweisung Antragsmangel Nicht rückwirkend heilbarer Mangel der Bewilligungsmacht oder Verfügungsmacht Nicht eintragungsfähiges Recht Nichtvorliegen der Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung Nichterreichbarkeit der dinglichen Rechtsänderung; Unrichtigwerden des Buches Die Form der Zurückweisung Der Beschluss Bekanntmachung Zwischenverfügung trotz Zurückweisungsgebot 251 III. Die Zwischenverfügung Der Inhalt der Zwischenverfügung Die Wirkungen der Zwischenverfügung Grundsatz Die Rangwahrung durch Rangschutzvermerk (Vormerkung) Die Entscheidung bei Vorliegen aller Eintragungsvoraussetzungen 258 I. Die Eintragungsverfügung 258 II. Die sog. Folgeverfügungen 259

12 XVII 1. Briefbildung und -aushändigung Bekanntmachung der Eintragung Kapitel: Die Eintragungen im Grundbuch Form und Inhalt der Eintragungen 261 I. Die Form der Grundbucheintragung Der Eintragungsort Die Datierung der Eintragungen Die Unterzeichnung der Eintragungen Der Grundsatz Die sog. Sammelbuchung 263 II. Der Inhalt der Eintragung Der Bestimmtheitsgrundsatz Die Notwendigkeit unmittelbarer Eintragung Die Bezugnahme auf die Bewilligung Die Reihenfolge der Eintragungen 269 I. Der Prioritätsgrundsatz Das Zusammenwirken von materiellem und formellem Recht Die Entscheidungsreihenfolge des 17 GBO Grundsätze Ausnahmen Die Buchungsreihenfolge des 45 GBO Grundsatz Ausnahmen Rang außerhalb des Buches 273 II. Die Rangherstellung Zweck und gesetzliche Grundlagen Einzelfälle, systematische Erfassung Rangbestimmungen nur in Bewilligung Rangbestimmungen nur in Antrag Rangbestimmungen in Antrag und Bewilligung Regeln 279 III. Die nachträgliche Rangänderung 279 IV. Die Pfanderstreckung (nachträgliche Mitbelastung) Wesen, Durchführung 281

13 2. Rangverhältnisse 281 V. Die Rangregulierung Kapitel: Besondere Verfahrensarten Die Grundbuchberichtigung 285 I. Der Begriff der Grundbuchunrichtigkeit 285 II. Voraussetzungen der Berichtigung Die bewilligte Berichtigung Der Unrichtigkeitsnachweis Sonderfälle Die Löschung von sog. rückstandsfähigen Rechten Die Berichtigung bei Vormerkungen und Widersprüchen 290 a) Vormerkungen 290 b) Widersprüche Die Berichtigung bei Briefrechten Die Eintragung von Vor- und Nacherbenrecht 293 I. Das Wesen von Vor-und Nacherbschaft Ihre Anordnung Die Verfügungsbeschränkungen des Vorerben Grundsätze Die erfassten Fälle Heilung durch Zustimmung Befreiung des Vorerben Zusammentreffen von Vorerbschaft mit Testamentsvollstreckung oder mit weitergeltender Vollmacht 295 II. Die Eintragung des Nacherbenrechts Der Nachweis des Nacherbenrechts Die Amtseintragung 296 III. Verfügungen des nicht eingetragenen Vorerben IV. Verfügungen des eingetragenen Vorerben Verfügungen, die keine Löschung sind Löschungen Beteiligung des Nacherben Schema der Zustimmungs- und Nachweiserfordernisse 299

14 XIX 3 Die Eintragung von Testamentsvollstreckung 300 I. Rechtsnatur und Wirkungen 300 II. Die Eintragung der Testamentsvollstreckung III. Verfügungen des Erben Eingetragener oder einzutragender Erbe Nicht eingetragener und nicht einzutragender Erbe 301 IV. Verfügungen des Testamentsvollstreckers 302 V. Löschung des Vermerks Der Amtswiderspruch und die Amtslöschung 304 I. Der Amtswiderspruch Zweck und Aufgabe Voraussetzungen Grundbuchunrichtigkeit Gesetzesverstoß Möglichkeit gutgläubigen Erwerbs Das Verfahren Eintragung und Wirkungen Eintragungsinhalt Wirkungen Weitere Eintragungen trotz Widerspruch? 308 II. Die Amtslöschung Kapitel: Rechtsbehelfe im Grundbuchverfahren Die Anfechtung von Eintragungen 311 I. Grundsatz der Unanfechtbarkeit 311 II. Die sog. beschränkte Beschwerde Die Anfechtung anderer Entscheidungen 313 I. Unanfechtbare Entscheidungen 313 II. Anfechtbare Entscheidungen und Anfechtungsverfahren Anfechtbare Entscheidungen und weitere Zulässigkeitsvoraussetzungen Anfechtbarkeit Beschwerdeberechtigung Verfahren 315 Sachregister 321