Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung von Fachmärkten in Stade Standort Technikmuseum, Freiburger Straße

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1 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung von Fachmärkten in Stade Standort Technikmuseum, Freiburger Straße Auftraggeber: Hansestadt Stade Projektleitung: Projektbearbeitung: Dipl. Geogr. Katharina Staiger Dipl. Ing. Florian Komossa Hamburg, am Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh 1

2 Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Poststraße Hamburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: 040 / Telefax: 040 / E Mail: katharina.staiger@gma.biz Internet: 2

3 Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 5 1. Aufgabenstellung 5 2. Makrostandort Stade 6 3. Daten zu den Vorhaben Vorhaben mit Sortimentsschwerpunkt im periodischen Bedarf Betriebstypendefinitionen und Sortimentsstruktur Aldi Getränkefachmarkt Hol Ab Betriebstypendefinition im Fachmarktbereich Zoofachmarkt Wesentliche Strukturdaten im Bau / Heimwerker und Gartenbedarf Bau / Heimwerker und Gartenmarkt Stellplatzsituation 16 II. Relevante Angebotssituation Angebotssituation im periodischen Bedarf Angebotssituation im Bau / Heimwerker / Gartenbedarf Angebotssituation im Einzugsgebiet des Vorhabens Angebotssituation im weiteren Umland Einzelhandelsplanungen in Stade 23 III. Bewertung der raumordnerischen Ziele Konzentrationsgebot Integrationsgebot Mikrostandort Technik und Verkehrsmuseum Stade Bewertung des Integrationsgebotes: Kongruenzgebot Einzugsgebiet der Vorhaben und Bevölkerungspotenzial Kaufkraft im Einzugsgebiet 33 3

4 3.3 Umsatzprognose und Umsatzherkunft Umsatzprognose für Aldi und Hol Ab Umsatzprognose für Fressnapf und den Baumarkt Bewertung des Kongruenzgebotes Beeinträchtigungsverbot Wettbewerbliche Wirkungen Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 40 IV. Textliche Festsetzung im Bebauungsplan 41 Verzeichnisse 43 4

5 I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung Der Verwaltung liegt eine Anfrage zur Errichtung eines Fachmarktzentrums am Standort des ehemaligen Technik und Verkehrsmuseums im Kreuzungsbereich Freiburger Straße / Hansestraße vor. Die Planung sieht die Verlagerung des Aldi Discounters (Erweiterung von ca. 800 m² auf ca m² VK) und des Hol Ab Getränkemarktes (Erweiterung von ca. 300 m² auf ca. 600 m² VK) von der Hansestraße sowie folgende Neuansiedlungen von Fachmärkten mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment vor: Fachmarkt für Tiernahrung und Tierbedarf (ca. 470 m² VK) Bau / Heimwerker und Gartenfachmarkt (ca m² VK 1 ). Während für den Tierfachmarkt Fressnapf als Betreiber vorgesehen ist, steht der Betreiber des Bau und Heimwerkermarktes noch nicht fest. Aufgrund der Größe des Fachmarktzentrums ist eine Überprüfung der raumordnerischen Vorgaben erforderlich, wobei die Vorschriften des BauGB, der BauNVO sowie die Festsetzungen der Landes und Regionalplanung zu beachten sind. Hierbei ist die Einhaltung der Ziele gemäß Landesraumordnungsprogramm (LROP) Niedersachsen 2012 zu überprüfen, d. h. Konzentrationsgebot, Integrationsgebot, Beeinträchtigungsverbot und Abstimmungsgebot. Mit Blick auf das Kongruenzgebot ist der Entwurf einer Verordnung zur Änderung der Verordnung über das Landes Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) aus dem Jahr 2016 zu berücksichtigen. Drei der Vorhaben weisen ihren Umsatzschwerpunkt im periodischen Bedarf 2 auf. Der Baumarkt führt neben Baumarktsortimenten (inkl. Gartenbedarf) auch zentrenrelevante (Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Bilder / Rahmen, Haushaltswaren) sowie nicht zentrenrelevante Randsortimente (Lampen / Leuchten, Auto / Fahrradzubehör). Insofern ist die Frage zu klären, in wie weit die geplanten Vorhaben mit den Zielen der Raumordnung und der Einzelhandelsentwicklung 3 für die Hansestadt Stade kompatibel sind Baumarkt: Verkaufsfläche ungewichtet Periodischer Bedarf: Nahrungs und Genussmittel (Drogerie, Parfümerie und Apothekerwaren, Blumen, Tiernahrung, Zeitschriften und Schreibwaren. Die Hansestadt Stade hat im Jahr 2011 das Einzelhandelskonzept fortschreiben lassen, welches die Ziele, die Standort und Zentrenstruktur sowie die spezifische Sortimentsliste enthält. Die Sortimentsliste mit der Differenzierung in zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente befindet sich im Anhang. 5

6 2. Makrostandort Stade Stade zählt aktuell ca Einwohner und übernimmt in regionalplanerischer Hinsicht die Funktion eines Mittelzentrums. Die nächstgelegenen Mittelzentren Buxtehude, Hemmoor sowie Bremervörde liegen etwa km entfernt von Stade. In Stade sind die Innenstadt sowie die Nahversorgungszentren Bützfleth und Wiepenkathen als zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen. Das Nahversorgungszentrum Bützfleth liegt ca. 5 km nördlich des Planstandortes nahe der Elbe im gleichnamigen, exponiert liegenden Stadtteil. Als Magnetbetriebe fungieren Edeka und Penny, wobei Edeka derzeit eine Erweiterung am Standort plant. Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt 4 umfasst die innerhalb der ehemaligen Wallanlagen der Altstadt vorhandenen Einkaufslagen bzw. Straßenzüge. Innerhalb der Innenstadt sind nur wenige großflächige Formate, wie Kaufland, die Textilhäuser C&A und H&M und das Modehaus Peters ansässig, während anzahlmäßig kleinteilige bis mittelgroße Filialisten und Fachgeschäfte mit unterschiedlichen Sortimenten dominieren. Das Kaufhaus Waller ist inzwischen geschlossen und befand sich zum Zeitpunkt der Erhebung im Ausverkauf. Als Sonderstandorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel wurden die Standortbereiche Hansestraße und Altländer Straße hervorgehoben. Entlang der Hansestraße sind neben einem Aldi Discounter weitere Fachmärkte (Eisen Trabandt, Expert Bening, Christiansen Wohnen) sowie kleinteilige Formate (denn s Biomarkt, Takko, K+K Schuhcenter, Hol Ab) lokalisiert. Entlang der Altländer Straße 5 sind neben einem Rewe Supermarkt die großflächigen Fachmärkte Scholz Raumgestaltung und Wolff Gartenmarkt sowie ein Jawoll Sonderpostenmarkt vorhanden. Der größte zusammenhängende Fachmarktstandort befindet sich im Gewerbegebiet Am Steinkamp bzw. Haddorfer Grenzweg. Hier sind das SB Warenhaus Marktkauf (Marktkauf Center über m² VK), das Möbelhaus Jähnichen, die großflächigen Fachmärkte Media Markt, Hammer, Tedox, Dänisches Bettenlager, kleinere Fachmärkte (Kik, Fressnapf, Hol Ab, T Di), Aldi und Lidl ansässig. Auch im Gewerbegebiet Süd (Carl Benz Straße, Klarenstrecker Damm) sind der großflächige hagebau, ein Sonderpostenmarkt sowie ein Aldi Discounter lokalisiert. Das Mittelzentrum Stade zeichnete sich in den letzten drei Jahren (Basis: Zensus 2011) durch eine hohe Zunahme um fast Einwohner aus. Die Wachstumsrate lag etwas über dem Niveau des Landkreises Stade. Im Gegensatz zur Entwicklung in Stade waren bereits etliche Gemeinden im Landkreis Stade von Einwohnerrückgängen betroffen. 4 5 Vgl. dazu Einzelhandelskonzept der Hansestadt Stade, Seite 43. Der Lidl Discounter wurde zwischenzeitlich aufgegeben. In der Bestandsimmobilie ist ein Sonderpostenmarkt eingezogen. 6

7 Tabelle 1: Einwohnerentwicklung der Hansestadt Stade im Vergleich Daten Einwohner Veränderung 12 / abs. in % Buxtehude ,2 Drochtersen ,1 Jork ,7 Stade ,2 SG Apensen ,1 SG Fredenbeck ,2 SG Harsefeld ,0 SG Horneburg ,7 SG Lühe ,3 SG Nordkehdingen ,4 SG Oldendorf Himmelpforten ,7 LK Stade ,8 SG Hemmoor ,8 Bremervörde ,1 SG Zeven ,4 LSN, Basis: Zensus 2011 Neben der Funktion als Wohnstandort kommt der Hansestadt Stade eine hohe Bedeutung als Arbeitsplatzstandort zu. So waren in Stade im vergangenen Jahr etwa sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort 6 registriert, wobei der Einpendlerüberschuss (Einpendler: , Auspendler: 7.519, Beschäftigte) sehr hoch ausfällt. Innerhalb des Landkreises Stade ist die Hansestadt die einzige Kommune mit einem Einpendlerüberschuss. 6 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Beschäftigungsstatistik (Stand: ), Beschäftigte am Arbeitsort. 7

8 Auswirkungsanalyse Fachmärkte Technikmuseum Stade Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur Legende Oberzentrum Mittelzentrum Grundzentrum Hamburg Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

9 3. Daten zu den Vorhaben Im Gewerbegebiet an der Hansestraße soll auf dem Grundstück des ehemaligen Technik und Verkehrsmuseums Stade ein Fachmarktzentrum mit Aldi, Hol Ab, einem Bau /Heimwerker / Gartenmarkt sowie einem Zoofachmarkt errichtet werden. In diesem Gewerbegebiet sind Aldi und Hol Ab mit nicht mehr zeitgemäßen Formaten seit Jahren ansässig. Diese sind am jetzigen Standort nicht erweiterungsfähig und sollen in das Fachmarktzentrum verlagert werden. 3.1 Vorhaben mit Sortimentsschwerpunkt im periodischen Bedarf Betriebstypendefinitionen und Sortimentsstruktur Zur Einordnung der Planungen werden ausgewählte Betriebsformen dargestellt 7 : Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel und Nonfood I Sortiment 8 anbietet. Lebensmitteldiscounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche unter m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I Sortiment2 sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II 9 führt. Supermarkt/Lebensmittelvollsortimenter Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 m² und m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen Anteil an Nonfood II aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen m² und m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II Artikel führt. SB Warenhaus Ein SB Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II Angebot führt. Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt gut das Doppelte an Produkten an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca Artikel vor. Bei allen drei Betriebstypen liegt der Schwerpunkt auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Auch wenn beim Le Vgl. EHI handelsdaten aktuell 2014, S Drogerieartikel, Wasch, Putz und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. Ge und Verbrauchsgüter des kurz, mittel und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw. 9

10 bensmitteldiscounter ein Viertel der Artikel dem Nonfoodbereich zuzuordnen ist, liegt der Umsatzschwerpunkt eindeutig im Food Bereich (ca. 80 %) Der durchschnittliche Umsatzanteil des Nonfood II Sortiments liegt nur bei ca. 8 % bei Lebensmitteldiscountern 10. Tabelle 2: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten Warengruppen Lebensmitteldiscounter (Ø 745 m² VK) Supermarkt (Ø 960 m² VK) durchschnittliche Artikelanzahl Großer Supermarkt (Ø m² VK) absolut in % Absolut in % absolut in % Food Nonfood I Nonfood II Nonfood insgesamt Insgesamt Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: handelsdaten aktuell Aldi Für die Aldi Filiale ist eine Verlagerung und Erweiterung von ca. 800 m² auf ca m² Verkaufsfläche 11 geplant. Ähnliche Erweiterungen werden bundesweit umgesetzt. Mit diesem neuen Format werden großzügigere Verkehrs und Gangflächen geschaffen, so dass die Kundenfreundlichkeit erhöht und ein alten und behindertengerechtes Einkaufen ermöglicht wird. Diese Ziele verfolgen die führenden Lebensmitteldiscounter deutschlandweit. Zudem spielt die optimierte Warenpräsentation und logistik sowie die Minderung der Energiekosten durch ökologische Bauweise eine zunehmende Rolle. Die Bestückungsmöglichkeit des Verkaufsraums mit Hubwagen und Paletten reduziert die Lieferintervalle und vereinfacht die Arbeitsabläufe für das Personal. Letztlich bedeutet die Vergrößerung des Verkaufsraums auch eine Umwandlung von Lager in Verkaufsfläche. Eine Erweiterung des Sortiments ist nicht vorgesehen, d. h. in der neuen Filiale von Aldi wird wie bisher ein Sortiment von rd. 800 Artikeln (ohne wöchentliche Aktionswaren) geführt. Die Aldi Filiale in der Hansestraße weist zudem eine enge Zu / Abfahrt und wenige Parkplätze auf. Reserveflächen für Erweiterungen bestehen am jetzigen Standort nicht. Der Bestandsstandort von Aldi ist nach 34 Abs. 2 BauGB genehmigt worden, wobei die Eigenart der näheren Umgebung einem Mischgebiet (MI) entsprach. Im Fall einer Verlagerung wäre die Nachnutzung durch Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment möglich (z. B. Fahrrad / Motorrad / Autozubehör, Zoofachmarkt, Dänisches Bettenlager). Auch Sportgeräte / Sportartikel wären denkbar. Diese Fachmärkte wären auch für eine Ergänzung am Technikmuseum möglich Quelle: EHI handelsdaten Definition Verkaufsfläche siehe S

11 Foto 1: Aldi Hansestraße Foto 2: Aldi Hansestraße GMA Aufnahmen Getränkefachmarkt Hol Ab Die aktuelle Planung sieht eine Verlagerung und Erweiterung des Hol Ab Getränkemarktes von ca. 300 m² VK auf ca. 600 m² VK vor. Der Bestandsmarkt ist in einer fensterlosen Halle untergebracht, an die im hinteren Bereich ein umzäuntes, unbebautes Grundstück angrenzt. Hier wäre neben einer Nachbelegung auch eine komplette Umstrukturierung möglich, zumal die Immobilie nur über sehr wenige Parkplätze im vorderen Bereich verfügt. Foto 3: Hol Ab Hansestraße Foto 4: Hol Ab Hansestraße GMA Aufnahmen Betriebstypendefinition im Fachmarktbereich Der Betriebstyp Fachmarkt wird wie folgt definiert 12 : Der Fachmarkt ist ein meist großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und oft auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich (z. B. Bekleidungsfachmarkt, Schuhfachmarkt), einem Bedarfsbereich (z.b. Sportfachmarkt, Baufachmarkt) oder einem Zielgruppenbereich (z. B. Möbel und Haushaltswarenfachmarkt für designorientierte Kunden) in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbietet. 12 Quelle: Katalog E. Begriffsdefinitionen zu Handel und Distribution, 5. Ausgabe; Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln

12 Der Standort ist i. d. R. autokundenorientiert entweder isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren; bei einigen Sortimenten (z. B. Drogeriemarkt) werden überwiegend Innenstadtlagen gewählt. Je nach Sortiment sind mehr als in anderen Betriebsformen im Einzelhandel die Abnehmer auch gewerbliche Kunden (z. B. Handwerker beim Sanitär und Fliesenfachmarkt und beim Installationsfachmarkt) oder Dienstleistungsbetriebe (z. B. Gaststätten beim Drogeriemarkt und beim Getränkefachmarkt). Die Verkaufsverfahren sind Selbstbedienung und Vorwahl, meist mit der Möglichkeit einer fachlichen und sortimentsspezifischen Kundenberatung. Serviceorientierte Fachmärkte bieten neben ihrem Warensortiment auch eine Vielfalt sortimentsbezogener und selbständig vermarktbarer Dienstleistungen (z. B. Reise, Versicherungsleistungen), discountorientierte Fachmärkte verzichten oft auf jedwede Beratung und Dienstleistung zu Gunsten niedriger Preise. Der Spezialfachmarkt führt Ausschnittssortimente (z. B. Fliesenfachmarkt, Holzfachmarkt) aus dem Programm eines Fachmarktes (z. B. Baumarkt)." Zoofachmarkt Neben den Fachmärkten für Tierbedarf erfüllen die spezialisierten Zooabteilungen in größeren Baumärkten und Gartencentern die unten angeführte Definition: Zoofachmärkte (bzw. Abteilungen in Bau bzw. Gartencentern) sind Märkte mit Verkaufsflächen ab ca. 400 m² an verkehrstechnisch gut angebundenen Standorten. Futtermittelfachmärkte sind Märkte für den Vertrieb von Tiernahrung und Zubehör. Es handelt sich bei ihnen vornehmlich um autoorientierte Standorte, die es dem Kunden erlauben, größere Gebindegrößen insbesondere im Hunde und Katzenfertignahrungsbereich bequem abzutransportieren. Futtermittelfachmärkte verstehen sich als primär discountorientierte Fachmärkte mit einer Artikelzahl von mind Artikeln. 13 Das Sortiment umfasst Ausstattung, Zubehör und Futter für Heimtiere. Bei Zoofachmärkten bzw. in den Abteilungen in Bau / Gartencentern werden auch Lebendtiere und Spezialprodukte (Aquarien, Kratzbäume, Ställe, Käfige etc.) angeboten. Bezeichnend ist die starke Konzentration auf wenige Anbieter. Zum einen stellt der Lebensmitteleinzelhandel die Hauptvertriebslinie bei Tiernahrung dar. Zum anderen ist das Fachmarktsegment auf wenige Anbieter (Fressnapf, Zoo & Co., Futterhaus, Kölle Zoo) beschränkt. Insbesondere Baumärkte und Gartencenter profilieren sich als Betreiber größerer Zooabteilungen. Die Planung sieht am Standort Technikmuseum in Stade die Ansiedlung eines Fachmarktes für Tierbedarf / Zubehör auf ca. 470 m² vor, als Betreiber ist Fressnapf vorgesehen Wesentliche Strukturdaten im Bau / Heimwerker und Gartenbedarf Die Entwicklung im Bau / Heimwerker / Gartenbedarf ist bis 2011 / 2012 durch Umsatzzuwächse geprägt gewesen. Seither ist allerdings eine Stagnation festzustellen. Die durchschnittliche Flächenproduktivität der 20 größten Baumarktbetreiber in Deutschland blieb zwischen 2003 und 2013 trotz starkem Flächenwachstum annähernd stabil (1.500 / m² VK im Jahr 2003; / 13 Quelle: BBE Unternehmensberatung Spezialreport Fachmärkte, Jahrgang 2004/05. 12

13 m² VK im Jahr 2013). Umsatzseitiger Markführer in Deutschland ist OBI. Auf den weiteren Plätzen liegen Bauhaus, Rewe (toom / B1), Hornbach und Zeus. Die Insolvenz des Praktiker Konzerns mit den Marken Praktiker, Max Bahr und Extra Bau & Hobby in 2013 führte zwar zu leerstehenden Märkten, wenngleich der Umsatz durch Konkurrenten absorbiert wurde. Für das als solide anzusehende Wachstum, besonders auch im Gartencenter Segment, sind verschiedene Gründe ausschlaggebend: zunehmender Freizeitanteil weiter Teile der Bevölkerung, Heimwerken als Teil einer aktiven Freizeitgestaltung Verteuerung von Handwerksleistungen und der Trend zum Selbermachen" gestiegene Fachkompetenz verschiedener Anbieter im do it yourself Bereich gestiegene Artikelzahl sowie Ausweitung der Sortimente im Bau / Heimwerkermarktsegment bis hin zu baumarktuntypischen Angeboten (z. B. Einbeziehung von neuen Sortimentsgruppen wie Selbstbauküchen, Bäder, Heimdekorationsartikel) Erschließung neuer Zielgruppen für klassische Baumarktartikel (Handwerker, Kleingewerbe, Frauen). Eine wesentliche strukturelle Besonderheit im Baumarktbereich ist der Trend zu größeren Einheiten. Kleinere Baumärkte mit einer Innenverkaufsfläche von unter m² machen rd. 25 % der Märkte und rd. 8 % der Verkaufsfläche aus. Anbieter mit min m² Innenverkaufsfläche stellen 27 % der Märkte und 47 % der Verkaufsfläche 14. Für die zukünftige Entwicklung im Bau / Heimwerkersektor wird davon ausgegangen, dass weiterhin die Formate über m² den Wachstumsbereich der Branche bilden, welche zudem häufiger durch einen begleitenden Baustoff Drive In Bereich ergänzt werden. So ging zwischen 2007 und 2013 die Anzahl der Märkte zurück, gleichzeitig stieg die Verkaufsfläche an. Abbildung 1: Entwicklung der Bau / Heimwerkermärkte ab m² Verkaufsfläche Anzahl der Baumärkte Verkaufsfläche der Baumärkte in m² Verkaufsfläche je Betrieb in m² GMA Berechnungen nach gemaba Lev. Hitdorf 2014, Baumarkt Strukturdaten Quelle: gemaba Lev. Hitdorf 2014, Baumarkt Strukturdaten

14 Auf einen Bau / Heimwerkermarkt kamen in Deutschland im Jahr 2014 durchschnittlich rd Einwohner. Die neu eröffneten Betriebe setzen sich i. d. R. aus einem Bau / Heimwerker und einem Gartenfachmarkt zusammen. Damit erreichen sie deutlich über Artikel. Die gewichtete durchschnittliche Verkaufsfläche bei Bau / Heimwerkermärkten in Deutschland lag 2014 bei m². 15 Davon entfielen auf: Innenverkaufsflächen, Bau / Heimwerkerbedarf: rd m², Innenverkaufsflächen, Gartenbedarf: rd m², teilüberdachte Freiflächen: rd m² (gewichtet: 590 m²) 16 Für die Positionierung von Standorten im Baumarktsegment sind folgende Aspekte wesentlich: In städtischen und ländlichen Bereichen werden Sortiment und Angebot immer stärker auf die jeweiligen Zielgruppen abgestimmt. Teilweise übernehmen Bau / Heimwerkermärkte wichtige Versorgungsfunktionen nicht nur für die Privathaushalte, sondern auch für die gewerbliche Wirtschaft (u. a. Handwerksbetriebe, Baugewerbe). Der Trend geht zu größeren Verkaufsflächen, um so ein möglichst breites und tiefes Sortiment präsentieren zu können. Durch die Integration von Baustoff Drive In Bereichen und spezialisierten Abteilungen ist der Flächenbedarf weiter gestiegen. Die Integration von Gartencentern hat sich nach wie vor als Erfolg versprechender Ansatz der Bau / Heimwerkermärkte gezeigt. Bei Gartencentern wird zwischen Einzelunternehmen, reinen Gartencenterfilialisten, den Baumärkten angegliederten Gartencentern und den zu Kooperationen gehörenden Gartencenterbetreibern unterschieden. In 2013 waren ca Gartencenter vorhanden. Auf einen Gartenmarkt kamen damit in Deutschland im Schnitt rd Einwohner 17.. Ebenso wie bei Bau / Heimwerkermärkten ist auch bei Gartencentern der Trend zu größeren Verkaufsflächen zu beobachten. Die flächengrößten Gartencenter in Deutschland erreichen Verkaufsflächen von bis zu m². Sowohl in Gartencentern als auch in Fachabteilungen der Bau / Heimwerkermärkte finden sich zunehmend auch Waren des zoologischen Bedarfs, wie Tiernahrung / zubehör und lebende Tiere Quelle: gemaba, Baumarkt Strukturdaten Berücksichtigung von Anbietern mit einer Innenverkaufsfläche von min m². Gewichtete Verkaufsfläche aller Innen / Außenbereiche (Innenfläche zu 100 %, überdachte Freifläche und Baustoff Drive In zu 50 % sowie offener Außenbereich zu 25 %). Quelle: gemaba Lev. Hitdorf 2014, Baumarkt Strukturdaten Quelle: Dähne Statistik DIY + Garten

15 Tabelle 3: Typische Sortimente eines Bau / Heimwerker und Gartenmarktes Bau /Heimwerkermarkt/Baustoffe Gartenmarkt mit Freigelände Randsortimente Fenster und Türen Fliesen Sanitärinstallation / ausstattung Holz / Parkett Malerbedarf Elektroinstallation Werkzeug/ maschinen Bodenbeläge Eisenwaren Baustoffe Möbel (u. a. Bad) Baumschulwaren, Beetpflanzen Gartengestaltung / Teichanlagen Haushaltschemie, Düngemittel Garten und Forstgeräte Gartenhäuser Gartenmöbel, Gartenkamine (Topf )Pflanzen Schnittblumen Haushaltswaren Kreativ / Bastelartikel Heimtextilien, Gardinen / Zubehör Wohnaccessoires Baddekoration Lampen / Leuchten Tierbedarf Fahrradzubehör Autozubehör Bei der Aufzählung handelt es sich nicht um eine Sortimentsstruktur des Vorhabens. GMA Zusammenstellung, Bau / Heimwerker und Gartenmarkt Die Planung für das Fachmarktzentrum am Technikmuseum sieht die Ansiedlung eines Bau und Heimwerkermarktes mit ca m² VK (ungewichtet) 18 vor. Bei einer Gewichtung der überdachten Freiflächen und der Freiflächen ergibt sich eine Verkaufsfläche von ca m². Die Flächen teilen sich wie folgt auf: Tabelle 4: Verkaufsflächen des Vorhabens absolut gewichtet Bau und Heimwerkermarkt Ff Ff Baumarkt m² m² Gartencenter m² m² überdachte Freifläche nicht überdachte Freifläche m² 425 m² Summe m² m² Quelle: Angaben des Auftraggebers Da es noch keine konkrete Sortimentsbeschreibung eines möglichen Anbieters gibt, wird eine branchenübliche Sortimentsaufteilung in Ansatz gebracht. 18 In der Praxis werden die Freiflächen prozentual bewertet, da diese erfahrungsgemäß eine deutlich geringere Flächenproduktivität (z. B. durch saisonal bedingten Freilandverkauf) aufweisen und anteilig zu der Gesamtverkaufsfläche ins Verhältnis gesetzt werden. Die gewichtete Verkaufsfläche gibt 100 % der Innenfläche, 50 % der überdachten Freifläche und 25 % der nicht überdachten Freifläche an. Nach allg. Übereinkunft wird die Flächenproduktivität mit der gewichteten Verkaufsfläche ermittelt. An diesem Standard orientiert sich auch die vorliegende Untersuchung. 15

16 Tabelle 5: Übliche Aufteilung der Verkaufsflächen bei Bau und Heimwerkermärkten Durchschnittswerte 19 Baumarkt FMZ Stade Kernsortiment Bau und Heimwerkerbedarf 60 % m² Kernsortiment Gartenbedarf 31 % m² Gartenmöbel 2 % 150 m² Lampen / Leuchten 3 % 250 m² Bilder / Rahmen 1 % 100 m² Gardinen / Zubehör 1 % 100 m² Baumarktrelevante Haushaltswaren 1 % 100 m² Auto / Fahrradzubehör 1 % 100 m² Summe 100 % m² GMA Datenbank, Erhebungen in Stade und im Umland 2011, 2014, 2016 Das Sortiment des geplanten Bau / Heimwerker und Gartenmarktes umfasst die typischerweise in einem Baumarkt vorhandenen Sortimente. Die zentrenrelevanten Randsortimente Haushaltswaren, Bilder / Rahmen und Gardinen / Zubehör 20 ) umfassen ca. 300 m² VK. Das Sortiment Haushaltswaren beinhaltet Artikel wie Aufbewahrungsboxen und behälter, Besen, Trittleitern, Wäschekörbe, Wäscheständer. Es umfasst i. d. R. nicht Glas / Porzellan / Keramik, Töpfe, Zubehör. 3.3 Stellplatzsituation Hinsichtlich der verkehrlichen Anbindung werden weitere Anforderungen an den Standort gestellt. Aus logistischen Gründen muss der Standort für 40 t LKW anfahrbar sein. In Niedersachsen ist für Verkaufsstätten i. S. d. 11 Abs. 3 BauNVO ein Stellplatz je m² VK zu errichten. Das Standardmaß für einen Stellplatz beträgt 2,5 m x 5,0 m. Aufgrund der in den letzten Jahren zunehmenden Fahrzeugbreiten 21 und den nötigen Ausstiegsbreiten zwischen zwei Fahrzeugen von 0,75 m beträgt die Standardbreite bei neuen Planungen rd. 2,80 m. Ein komfortabler Stellplatz hat eine Breite von 3,0 m. Für behindertengerechte Stellplätze wird eine Breite von 3,50 m zu Grunde gelegt. Hinzu kommt der Fahrweg, welcher eine Breite von 7 m aufweisen sollte. Jedem Stellplatz wird die halbe Fahrwegbreite hinzugerechnet. Somit ergibt sich für einen Stellplatz eine Flächenanforderung von ca. 25,5 m² pro Stellplatz. Für das Fachmarktzentrum bedeutet dies einen Stellplatzbedarf von 544 bis Stellplätze insgesamt, was einer Grundfläche von ca bis m² entspricht. Aktuell zeichnet sich ab, dass der Baumarkt möglicherweise auf eine Verkaufsfläche von m² verkleinert werden könnte. In diesem Fall wären noch 487 bis 973 Stellplätze zu errichten, was einen Flächenbedarf von bis m² entspricht Verkaufsflächen ungewichtet Vgl. Stader Sortimentsliste; Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Hansestadt Stade (GMA, 2012). Heutige Fahrzeugbreiten: Mittelklasse Pkw: 1,80 bis 1,85 m; Oberklasse Pkw: 1,85 bis 1,90 m; SUW: 1,90 bis 1,95 m. Angaben Wasser und Verkehrs xxx GmbH Neumünster. 16

17 II. Relevante Angebotssituation Zur Bewertung der Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum wurde im März / April 2016 von der GMA eine Vor Ort Erhebung der wesentlichen Wettbewerbsstandorte durchgeführt. Als Wettbewerber der Anbieter des periodischen Bedarfs wurden insbesondere Drogeriemärkte, Supermärkte, Lebensmitteldiscounter, Getränkemärkte, Nahversorger, Bäcker, Fleischer, Fachgeschäfte sowie Fachmärkte für Tierbedarf berücksichtigt. Als Wettbewerber für den Bau und Heimwerkermarkt gelten grundsätzlich alle Einzelhandelsbetriebe, die Warengruppen anbieten, die im Vorhaben geführt werden. In Folge der projektierten Größe ist davon auszugehen, dass insbesondere Anbieter des gleichen Betriebstyps (Bau und Heimwerkermärkte / Gartencenter) als Wettbewerber gelten. Im Folgenden wird ein Überblick zu den wesentlichen Wettbewerbern im Einzugsgebiet gegeben. 1. Angebotssituation im periodischen Bedarf In der Innenstadt von Stade (zentraler Versorgungsbereich) sind ein Kaufland SB Warenhaus, 2 Rossmann Drogeriemärkte, ein Budnikowsky Drogeriemarkt sowie verschiedene Betriebe des Ladenhandwerks (Bäcker, Fleischer), auf Teilsortimente spezialisierte Fachgeschäfte (z. B. Weine, Wurst, Konfiserie, Feinkost), Apotheken, Parfümerien und Blumengeschäfte ansässig. In der Innenstadt liegt im periodischen Bedarf eine Verkaufsfläche von ca m² vor. Im Nahversorgungszentrum Wiepenkathen (zentraler Versorgungsbereich) sind ein Netto Discounter sowie ein Mix Markt ansässig. Ergänzt wird das Angebot durch eine Apotheke, 2 Bäckereien und einen Kiosk. Im NVZ Wiepenkathen summiert sich die Verkaufsfläche auf ca m². Im Nahversorgungszentrum Bützfleth (zentraler Versorgungsbereich) sind neben Edeka und Penny auch eine Apotheke, eine Fleischerei, zwei Bäckereien sowie ein Geschäft für Tierfutter anzutreffen. In diesem Nahversorgungszentrum beläuft sich die Verkaufsfläche im periodischen Bedarf auf ca m². Der Edeka Markt plant eine Erweiterung der Verkaufsflächen am jetzigen Standort, was die Nahversorgung im exzentrisch gelegenen Stadtteil dauerhaft verbessern und sichern soll. Außerhalb der Innenstadt befindet sich ein weiterer Schwerpunkt des periodischen Bedarfs im Gewerbegebiet Haddorf. Hier sind neben dem Marktkauf SB Warenhaus mit Getränkemarkt auch Aldi, Lidl, dm, Hol Ab sowie das Futterhaus zu finden. Im Gewerbegebiet Süd ist auf den Aldi Discounter hinzuweisen. Die Verkaufsfläche im periodischen Bedarf summiert sich im Gewerbegebiet Haddorf auf insgesamt ca m². Weitere Lebensmittelmärkte sind in Streulagen im Stadtgebiet vorzufinden. Ergänzt wird das Angebot u. a. durch Apotheken, Ladenhandwerk und Tankstellenshops. In Tabelle 6 sind die strukturprägenden Anbieter in Stade zusammengefasst. 17

18 Tabelle 6: Strukturprägende Wettbewerber im periodischen Bedarf in Stade ZVB 1 Innenstadt Stade NVZ 2 Wiepenkathen NVZ 2 Bützfleth Standort Wettbewerber Betriebstyp Verkaufsfläche in m² (ca. Werte) Kaufland SB Warenhaus 4200 Rossmann Drogeriemarkt 540 Rossmann Drogeriemarkt 420 Budnikowsky Drogeriemarkt 630 Netto Discounter 750 Mix Markt ethnischer Supermarkt 350 Edeka Wiesner Supermarkt 750 Penny Discounter 800 GE Süd Aldi Discounter 800 GE Haddorf Aldi Discounter 1000 Hol' Ab Getränkemarkt 350 Das Futterhaus Zoofachmarkt Marktkauf mit Getränke SB Warenhaus dm Drogeriemarkt 680 Lidl Discounter Hol' Ab Getränkemarkt 380 Dankersstraße Frischmarkt Foltmer Supermarkt 280 Harsefelder Straße Harburger Straße E aktiv Behrens Supermarkt 600 Penny Discounter 800 Lidl Discounter Penny Discounter 800 Rewe Supermarkt Altländer Straße Rewe Supermarkt Bielfeldtweg Penny Discounter 800 Hansestraße Aldi Discounter 800 denn's Biomarkt Biomarkt 580 Hol' Ab Getränkemarkt 300 Hohenwedeler Weg E aktiv Foltmer Supermarkt Zentraler Versorgungsbereich 2 Nahversorgungszentrum GMA Erhebung 03 / Verkaufsfläche ohne Flächen der Konzessionäre. In Hollern Twielenfleth (überörtliches Einzugsgebiet) sind ca m² VK im periodischen Bedarf vorhanden, der Großteil davon entfällt auf den Penny Discounter in der Hollernstraße. Das Angebot wird durch eine Bäckerei, Tankstelle, Blumengeschäft sowie mehrere Hofläden ergänzt. 18

19 2. Angebotssituation im Bau / Heimwerker / Gartenbedarf Seit der Insolvenz der Max Bahr Baumärkte gibt es in Stade noch zwei Bau und Heimwerkermärkte, den toom Baumarkt im Gewerbegebiet am Steinkamp sowie den Hagebaumarkt im Gewerbegebiet Süd. Weitere Anbieter sind Wolff Gartenbedarf, team Baucenter sowie die Baustoffhändler Schlichting und Hasselbring, welche außerhalb der Innenstadt ansässig sind. Auch die Fachmärkte Hammer, Tedox, Eisen Trabandt und Holzland Funk bieten baumarktrelevante Sortimente an. Bodenbeläge finden sich zudem bei Fliesenmarkt Braun und Christiansen Wohnen. Nicht zentrenrelevante Sortimente nach der Stader Liste (Auto / Fahrradzubehör, Lampen / Leuchten, Beleuchtungskörper) werden neben den Bau / Heimwerker / Gartenmärkten v.a. in den Fachmärkten Dänisches Bettenlager, Scholz Raumgestaltung, E Werk Freudenberg sowie im SB Warenhaus Marktkauf angeboten. Der Angebotsschwerpunkt entfällt im Bau und Heimwerkerbedarf (ca m² VK) und bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten (ca m² VK) auf Standorte außerhalb der Innenstadt. In der Innenstadt werden diese Sortimente in wenigen kleinen Fachgeschäften (Badstudio, Orientteppiche) sowie bei Kaufland angeboten. In der Innenstadt ist bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten eine Verkaufsfläche von ca. 450 m² vorzufinden. Im zentrenrelevanten Sortiment Hausrat, Glas / Porzellan / Keramik liegt in der Innenstadt von Stade eine Verkaufsfläche von knapp unter 200 m² vor, das Anfang 2016 geschlossene Waller Kaufhaus 22 (Fachabteilung) wurde nicht mehr berücksichtigt. Baumarktrelevante Haushaltswaren werden bei Kaufland sowie Hausrat Schröder geführt. Im Nahversorgungzentrum Bützfleth sind zwei kleine Fachgeschäfte für Glas / Porzellan / Keramik sowie Dekoration ansässig, welche jedoch keine Sortimentsüberschneidungen mit einem Baumarkt aufweisen. Eine Verkaufsfläche von ca. 260 m² entfällt in diesem Sortiment auf die außerhalb der Innenstadt gelegenen Standortbereiche. Neben Marktkauf 23 und Tedox bietet der Hagebaumarkt dieses Sortiment auf einer Verkaufsfläche von ca. 120 m² an. Beim zentrenrelevanten Sortiment Gardinen und Zubehör ist in der Stader Innenstadt seit der Aufgabe von Hertie quasi kein Angebot vorhanden. Sämtliche Fachmärkte (u. a. Scholz, Tedox, Christiansen Wohnen, Hammer) führen dieses Sortiment in Fachabteilungen, ebenso wie die Bau und Heimwerkermärkte. In diesem Sortiment ist eine Verkaufsfläche von ca m² außerhalb der Innenstadt vorhanden. Das zentrenrelevante Sortiment Bilder / Rahmen (gehört zum Sortiment Kunstgewerbe, Geschenkartikel entsprechend der Stader Sortimentsliste) wird in der Stader Innenstadt ausschließlich in kleinteiligen Fachgeschäften angeboten, hier sind insbesondere Ringfoto Schattke, Das Erb Das Waller Kaufhaus führte zudem Kleinelektrogeräte, Schreibwaren, Bürobedarf. Möbel Jähnichen bietet Glas / Porzellan / Keramik, aber keine baumarktrelevanten Haushaltswaren an. 19

20 stück und die Kunsthandlung Hildebrand zu nennen. Die Verkaufsfläche liegt unter 100 m². Außerhalb der Innenstadt werden Bilder / Rahmen hauptsächlich in den Bau und Heimwerkermärkten, den Fachmärkten sowie bei Möbel Jähnichen angeboten. Insgesamt sind außerhalb der Innenstadt etwa 180 m² zu finden. Tabelle 7: Verkaufsflächen nach Lagen und Sortimenten in Stade Daten Zentrale Versorgungsbereiche dezentrale / sonstige Lagen Verkaufsfläche in m² Summe Bau und Heimwerkerbedarf Gartenbedarf Gartenmöbel Lampen / Leuchten, Beleuchtungskörper Bilder / Rahmen Gardinen und Zubehör Baumarktrelevante Haushaltswaren Auto / Fahrradzubehör Summe GMA Erhebungen 03 / 2016; ca. Werte, Rundungsdifferenzen möglich 3. Angebotssituation im Einzugsgebiet des Vorhabens In den Grundzentren und übrigen Gemeinden des übergemeindlichen Einzugsgebietes sind keine weiteren Bau / Heimwerker / Gartenmärkte vorhanden, dafür einige kleinere Anbieter mit baumarktrelevanten Sortimenten. Dies bezieht sich auf Himmelpforten mit Meyer Ideen+Wohnen, Schauen & Kaufen (Sonderpostenmarkt) sowie dem Raiffeisenmarkt, auf Fredenbeck mit einem Raiffeisenmarkt und auf Dollern mit dem Krümet Sonderpostenmarkt. Tabelle 8: Verkaufsflächen nach Lage und Sortimenten im Umland Zone II Daten Zentrale Versorgungsbereiche dezentrale / sonstige Lagen Verkaufsfläche in m² Summe Bau und Heimwerkerbedarf Gartenbedarf Gartenmöbel Lampen / Leuchten, Beleuchtungskörper Bilder / Rahmen Gardinen und Zubehör Baumarktrelevante Haushaltswaren Auto / Fahrradzubehör Summe

21 Zone III Bau und Heimwerkerbedarf 640 Gartenbedarf Gartenmöbel Lampen / Leuchten, Beleuchtungskörper Bilder / Rahmen Gardinen und Zubehör Baumarktrelevante Haushaltswaren Auto / Fahrradzubehör Summe GMA Erhebungen 03 / 2016; ca. Werte, Rundungsdifferenzen möglich 4. Angebotssituation im weiteren Umland In Buxtehude sind zwei großflächige Bau und Heimwerkermärkte ansässig. Das zentrenrelevante Sortiment Gardinen und Zubehör wird v. a. in den Fachmärkten (2 x toom Bau und Heimwerkermarkt, Scholz Raumgestaltung, Christiansen Wohnen, Dänisches Bettenlager) geführt. Das Angebot bei baumarktrelevanten Haushaltswaren verteilt sich auf das SB Warenhaus Marktkauf, Woolworth und das Sky Center. In Bremervörde ist mit Hagebau ein großflächiger Bau und Heimwerkermarkt vorhanden, außerdem das Hasselbring Baufachzentrum und das Team Baucenter. Unter den Fachmärkten finden sich ein Raiffeisenmarkt, Eisen Trabandt, Flösser Bodenbeläge und Trauco Fliesen. Im Bau / Heimwerker / Gartenbedarf sind ca m² VK vorzufinden, dabei ist in der Innenstadt auf das inhabergeführte Fachgeschäft Bode Eisenwaren hinzuweisen. Die nicht zentrenrelevanten Randsortimente werden neben Hagebau hauptsächlich im Jawoll Sonderpostenmarkt und bei Gohl Autoteile auf einer Verkaufsfläche von ca. 600 m² außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs geführt. Einzig das Sortiment Lampen / Leuchten, Beleuchtungskörper wird im Fachgeschäft Lampen Meyer in der Innenstadt angeboten. Die zentrenrelevanten Randsortimente (ca m²) finden sich bei Hammer und im Jawoll Sonderpostenmarkt, das größte Angebot an baumarktrelevanten Haushaltswaren hingegen bei Hagebau. Mit ca. 20 m² für Bilder / Rahmen wird nur ein kleiner Teil der zentrenrelevanten Randsortimente in der Innenstadt angeboten. Das Mittelzentrum Hemmoor verfügt nicht über einen Baumarkt, dafür über ein Team Baucenter, einen Fliesenmarkt und Teppichboden Kröncke. Im Bau / Heimwerker und Gartenbedarf sind ca m² VK vorhanden, davon ca m² außerhalb der Innenstadt. In der Innenstadt bieten mit Jawoll und Schauen & Kaufen gleich zwei Sonderpostenmärkte v. a. Gartenbedarf an, Gartenmöbel finden sich v. a. im Dänischen Bettenlager. Der größte Anbieter von projektrelevanten Randsortimenten in Hemmoor ist das SB Warenhaus Marktkauf, Gardinen und Zubehör werden im Gardinenstudio Winter geführt. Insgesamt entfallen ca. 100 m² VK auf nicht zentrenrelevante und ca. 200 m² VK auf zentrenrelevante Sortimente. 21

22 Im Grundzentrum Cadenberge ist auf den kleinflächigen Werkzeuganbieter Krethe, den Kiebitz Markt und die Kiebitz Scheune hinzuweisen, welche neben zoologischem Bedarf auch Gartenbedarf und Gartenmöbel anbieten. Der größte Möbelanbieter im Raum Stade / Hemmoor ist Möbel Steffens im Grundzentrum Lamstedt mit einer Verkaufsfläche von ca m² in Ortsrandlage, hinzu kommt ein Raiffeisenmarkt im direkten Standortumfeld. Bei Möbel Steffens finden sich v.a. Gartenmöbel (ca m²), projektrelevante Randsortimente werden in Lamstedt auf ca. 800 m² VK angeboten. Im Grundzentrum Harsefeld sind neben einem Raiffeisenmarkt das Tobaben Gartencenter, Bauspezi Heppelmann sowie ein Gartenteichcenter zu finden. Im Bau / Heimwerker und Gartenbedarf sind ca m² VK vorhanden, bei den Randsortimenten ca. 170 m². Tabelle 9: Großflächige Wettbewerber in Stade und im Umland Kommune Name Lage Sortiment Verkaufsflächengröße Betriebsform > m² Stade toom Baumarkt Dezentral Vollsortiment Baumarkt Stade Hagebaumarkt Dezentral Vollsortiment Baumarkt Bremervörde Hagebaumarkt Dezentral Vollsortiment Baumarkt Buxtehude toom (Ostmoorweg) Dezentral Vollsortiment Baumarkt Buxtehude toom (Konrad Adenauer Allee) < m² Stade Wolff Gartenbedarf Dezentral Dezentral Vollsortiment Werkzeug, Gartenbedarf, Gartenmöbel Baumarkt Fachmarkt Stade Hasselbring Baustoffe Dezentral Baustoffe Fachmarkt Stade Team Baucenter Dezentral Baustoffe / Bauelemente Fachmarkt Stade Holzland Funk Dezentral Baustoffe / Bauelemente Fachmarkt Harsefeld Bauspezi Heppelmann Dezentral Vollsortiment Baumarkt > m² Stade Scholz Raumgestaltung Dezentral Bodenbeläge, Leuchten Fachmarkt Stade Hammer Dezentral Bodenbeläge, Heimtextilien Fachmarkt Stade Tedox Dezentral Bodenbeläge, Heimtextilien, Leuchten, Rahmen Fachmarkt Stade Christiansen Wohnen Dezentral Bodenbeläge, Heimtextilien Fachmarkt Bremervörde Hammer Dezentral Bodenbeläge, Heimtextilien Fachmarkt Buxtehude Christiansen Wohnen Dezentral Bodenbeläge, Heimtextilien Fachmarkt Harsefeld Raiffeisenmarkt Dezentral Werkzeug, Garten, Haushalt Fachmarkt Harsefeld Tobaben Gartencenter Dezentral Garten Fachmarkt < m² Stade Dänisches Bettenlager Dezentral Kleinmöbel, Heimtextilien Fachmarkt Stade E Werk Freudenberg Leuchten / Küchen Gatzka Dezentral Lampen / Leuchten, Küchen Fachmarkt Stade Eisen Trabandt Dezentral Eisenwaren Fachmarkt Stade Fliesenmarkt Braun Dezentral Bodenbeläge Fachmarkt Bremervörde Raiffeisenmarkt Dezentral Werkzeuge, Gartenbedarf, Haushaltswaren Fachmarkt Buxtehude Scholz Raumgestaltung Dezentral Bodenbeläge Fachmarkt Fredenbeck Raiffeisenmarkt Dezentral Werkzeuge, Gartenbedarf, Haushalt Himmelpforten Meyer Ideen+Wohnen Dezentral Bodenbeläge, Heimtextilien Fachmarkt Fachmarkt 22

23 Himmelpforten Himmelpforten Raiffeisenmarkt Wehbers Mühle Dezentral Werkzeug, Gartenbedarf, Haushalt Dezentral Werkzeug, Gartenbedarf, Haushalt Fachmarkt Fachmarkt Drochtersen Freudenberg Leuchten Streulage Lampen / Leuchten Fachmarkt Hemmoor Dänisches Bettenlager Zentral Kleinmöbel, Heimtextilien Fachmarkt > Lamstedt Möbel Steffens Dezentral Vollsortiment Möbelhaus 5. Einzelhandelsplanungen in Stade Am ehemaligen Hertie Standort in der Innenstadt entwickelt die MATRIX Immobilien GmbH das Vorhaben Neuer Pferdemarkt mit über m² VK. Nach Angaben des Entwicklers 24 stehen als Mieter bereits REWE, Deichmann, Budnikowsky, Bijou Brigitte, Hunkemöller sowie die HypoVereinsbank fest. Ein Anbieter mit projektrelevanten Branchen ist bislang nicht vorgesehen. Im Neubaugebiet Heidesiedlung Riensförde ist die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters geplant. Am Standort des ehemaligen Max Bahr Baumarktes bestehen Planungen für einen Möbelabholmarkt, auch bei Möbel Jähnichen am Steinkamp ist eine Erweiterung um einen Möbelabholmarkt (ca m²) vorgesehen. Der Edeka Markt im Nahversorgungszentrum Bützfleth strebt eine Verkaufsflächenerweiterung an. 24 Quelle: immo.de, Stand

24 Karte 2: Wettbewerbssituation im Raum Stade Legende S Standort S Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

25 III. Bewertung der raumordnerischen Ziele 1. Konzentrationsgebot Zunächst ist zu bewerten, ob der jeweilige Vorhabenstandort den Vorgaben des sog. Konzentrationsgebotes entspricht. Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig (Konzentrationsgebot). (LROP Niedersachsen 2012, Kapitel 2.3 Abs. 04) Im RROP 2013 für den Landkreis Stade ist der zentrale Siedlungsbereich der Hansestadt Stade dargestellt. Der Standort befindet sich innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes der Hansestadt Stade, das Konzentrationsgebot wird erfüllt. 2. Integrationsgebot Zur Bewertung des Integrationsgebotes ist zu klären, wie der Standort des Vorhabens im Hinblick auf die Vorgaben des LROP 2012 einzuordnen ist. Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrationsgebot). Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein. (LROP Niedersachsen 2012, Kapitel 2.3 Abs. 5) Neue Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht innenstadtrelevanten Kernsortimenten sind auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen an verkehrlich gut erreichbaren Standorten innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes zulässig, a) wenn die Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Randsortimente nicht mehr als 10 vom Hundert der Gesamtverkaufsfläche und höchstens 800 m² beträgt oder b) wenn sich aus einem verbindlichen regionalen Einzelhandelskonzept die Raumverträglichkeit eines größeren Randsortimentes ergibt und sichergestellt wird, dass der als raumordnungsverträglich zugelassene Umfang der Verkaufsfläche für das innenstadtrelevante Randsortiment auf das geprüfte Einzelhandelsgroßprojekt beschränkt bleibt (LROP Niedersachsen 2012, Kapitel 2.3 Abs. 06). Städtebaulich integrierte Lagen i. S. d. LROP Niedersachsen 2012 werden seitens des OVG Lüneburg dahingehend definiert, dass diese im engeren räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Versorgungsbereichen i. S. d. 2 Abs. 2 und 9 Abs. 2a BauGB stehen. Sie verfügen über ein vielfältiges und dichtes Angebot an Versorgungs und Dienstleistungseinrichtungen, haben einen wesentlichen fußläufigen Einzugsbereich und sind in das ÖPNV Netz eingebunden. Von Bedeutung ist ebenfalls ein attraktives Parkmanagement für den individuellen Verkehr. Entsprechend ihrer unterschiedlichen Versorgungsfunktion können sowohl Innenstädte 25

26 bzw. deren Ortsmitten / kerne als Hauptzentren sowie Nebenzentren das Kriterium der städtebaulich integrierten Lagen erfüllen 25. Als städtebaulich integriert gelten neben Lagen innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche auch solche Lagen, die mit dem zentralen Versorgungsbereich eine räumliche und funktionelle Einheit bilden und diesen räumlich anschmiegend funktional ergänzen. Hierbei darf der großflächige Einzelhandelsbetrieb sich nicht so weit vom zentralen Versorgungsbereich entfernen, dass er ein Eigenleben führt oder einen Umfang annehmen, sodass er gleichberechtigt neben die Innenstadt tritt. 2.1 Mikrostandort Technik und Verkehrsmuseum Stade Der Mikrostandort befindet sich am nördlichen Ende des Gewerbegebietes an der Hansestraße, welches im Einzelhandelskonzept 2012 der Hansestadt Stade als Sonderstandort für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel ausgewiesen ist. Der Sonderstandort liegt direkt nordöstlich der Innenstadt und soll den zentralen Versorgungsbereich um großflächige, nichtzentrenrelevante Angebote ergänzen. Der Standort liegt innerhalb des erweiterten Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 472 Östlich der Freiburger Straße, zu welchem u.a. der großflächige Elektrofachmarkt Expert Bening und die Star Tankstelle gehören. Entlang der Hansestraße befinden sich mehrere Einzelhandelsbetriebe, teils mit zentrenrelevantem, teils mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment. Im direkten Standortumfeld reicht Expert Bening an das ehemalige Technik und Verkehrsmuseum fast heran. Weiter sind eine Spielhalle, ein Fitnessclub und ein Kosmetikstudio südwestlich des Standortes situiert. Im Westen, auf der anderen Straßenseite der Hansestraße, bestehen am Kreisverkehr der Autopark Stade sowie das Autohaus Fuhr an der Freiburger Straße. Weiter sind Matratzen direct, Euronics, denn s Biomarkt und Christiansen Wohnen präsent. Südlich von Christiansen Wohnen stellt Aldi zwischen der Ortsfeuerwehr Stade, der Hansa Druckerei und der Schornsteinfegerinnung den einzigen Einzelhandelsbetrieb auf der westlichen Straßenseite dar. Auf der östlichen Seite finden sich v. a. nicht zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe wie PV Automotive (Autoteile), Matratzen Concord, Büroboss und Eisen Trabandt, aber auch Hol Ab, Takko und das K&K Schuhcenter. Die Fläche des Kaminstudios Hark wurde inzwischen durch einen ethnischen Lebensmittelmarkt nachgenutzt. Weiter südlich grenzt die Innenstadt an. Südöstlich des Standortes ist das innere Gewerbegebiet v.a. gewerblich geprägt, hier ist u. a. die Baustoffhandlung Schlichting ansässig. Östlich liegen einige Brachflächen sowie gewerblich genutzte Areale. 25 Vgl. OVG Lüneburg 1 MN 7/14; 1 KN 121/11; 1MN 102/14 26

27 Karte 3: Mikrostandort Technikmuseum Stade Legende Standort Friedhof H H Hotels überw. Einzelhandel überw. Wohnen H H überw. Gewerbe B Plan 472 Erweiterter Geltungsbereich Schule Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt H H H Bushaltestelle Schule Feuerwehr Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

28 Nordöstlich, entlang der Freiburger Straße, finden sich die Star Tankstelle sowie mehrere Hotels und Zimmervermietungen. Stadtauswärts ist die Freiburger Straße durch straßenbegleitende Einfamilienhausbebauung geprägt, die nach ca. 500 m endet. Nördlich des Standortes schließt sich entlang der Schölischer Straße ein Einfamilienhausgebiet an. Direkt nördlich des Kreisverkehrs befindet sich der Friedhof. Auf der westlichen Seite der Harschenflether Wettern, südlich der Glückstädter Straße grenzt ein weiteres Einfamilienhausgebiet an. Verkehrlich ist der Standort über die Hansestraße, die in Salztorswall und Wallstraße übergeht und somit die Innenstadt umrundet, sowie die Freiburger Straße, die in die Glückstädter / Bremervörder Straße übergeht, gut angebunden. Die Glückstädter / Bremervörder Straße durchquert das Stadtgebiet diagonal und geht in der Kreuzung mit der B 73 in die B 74 über. An den ÖPNV ist der Standort über die Bushaltestellen Freiburger Straße, Hansestraße und Stade, in der Hörne angebunden. Hier verkehren 3 Buslinien in unregelmäßiger Taktung (von 1x täglich bis stündlich / zweistündlich). Somit ist der Standort auch für weniger mobile Bevölkerungsgruppen erreichbar, die Anbindung ist aufgrund der Taktung jedoch nicht optimal. 2.2 Bewertung des Integrationsgebotes: Beim Bau / Heimwerker / Gartenfachmarkt und beim Fachmarkt für Tierbedarf handelt es sich um Betriebe mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment. Der Standort befindet sich innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes und ist Teil eines Sonderstandortes für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel. Die typische Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente des Bau / Heimwerker / Gartenmarktes liegt bei ca. 300 m² (ca. 3 %) und somit unterhalb der absoluten Grenze (max. 800 m²) des LROP Der Fachmarkt für Tierbedarf führt ausschließlich nicht zentrenrelevante Sortimente. Das Integrationsgebot wird erfüllt. Für den Lebensmitteldiscounter Aldi und den Getränkemarkt Hol Ab wird das Integrationsgebot ebenfalls erfüllt. Der Sonderstandort ergänzt den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt und bildet mit ihm eine funktionale Einheit. Im direkten Umfeld des ehemaligen Verkehrsmuseum befinden sich mehrere Einfamilienhausgebiete sowie eine ÖPNV Anbindung. Der Angebotsschwerpunkt liegt mit dem Bau / Heimwerker / Gartenmarkt und dem Fachmarkt für Tierbedarf (ca m² VK, ca. 83 % der gesamten Verkaufsfläche) im nicht zentrenrelevantem Sortiment. 3. Kongruenzgebot Im Entwurf zur Änderung der Verordnung über das LROP (Stand 2016) wird bezüglich des Kongruenzgebotes folgendes ausgeführt: 2 In einem Mittel oder Oberzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroßprojektes in Bezug auf seine periodischen Sortimente den grundzentralen 28