Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds

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1 Immobilienbewertung für Offene Immobilienfonds 7. Hamburger Forum für Geomatik, Hamburg - Wilhelmsburg 12. Juni 2014

2 Vorstellung Nils Warnecke Beruflicher Werdegang seit 08/2010 Union Investment Real Estate GmbH in Hamburg, als Senior Valuation Expert Immobilien Bremen AöR in Bremen, als Projektleiter Strategisches Portfoliomanagement seit 2006 Mitglied im DVW-Arbeitskreis 6 Immobilienwertermittlung DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbh in Frankfurt/ M., als Senior Executive Valuation im Bereich Real Estate Asset Management, Valuation Departement Büro des Immobiliensachverständigen Altmeppen in Braunschweig, als Dipl.-Ing. mit dem Schwerpunkt Verkehrswertermittlung gewerblicher Immobilien 2

3 Vorstellung Nils Warnecke Weiterbildung APC bei der RICS, Abschluss als Professional Member der RICS (MRICS) Immobilienakademie der European Business School in Oestrich-Winkel, Abschluss des Kontaktstudiums Immobilienökonomie als Immobilienökonom (ebs) Ausbildung Bezirksregierung Weser-Ems, Abschluss des Zweiten Staatsexamens als Assessor des Vermessungs- und Liegenschaftswesens Universität Hannover, Studiengang Geodäsie, Abschluss als Dipl.-Ing. Ehrenamtliches Engagement seit 2007 Mitarbeit im DVW AK6 Immobilienwertermittlung 3

4 Übersicht Offene Immobilienfonds Bedeutung der Immobilienbewertung Sachverständigenwesen Wertermittlungsverfahren Aufgaben der KVG 4

5 Offene Immobilienfonds 5 KAGB etc. Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) Investmentgesellschaft BaFin Aufsichtsrat Depotbank Management Verwaltungsvergütung Fonds (Immobilien-Sondervermögen) Kapitalzufluss Bewerter / Sachverständigenausschuss Regelmäßige Bewertung Beteiligungen Direkte Immobilieninvestitionen Netto- Fondsvermögen Kapitalabfluss Ausschüttung Kreditaufnahme Anleger Liquidität Kredite Zinsen Kreditinstitute Sonstige Verm.gegenstände Sonstige Verbindlichkeiten Tilgung Quelle: eigene Darstellung 5

6 Offene Immobilienfonds 6 Marktanteil an FV (%) und FV (Mio. ) Nettomittelaufkommen lfd. Jahr (Mio. ) KVG FV in Mio. UIR ,9% UIR 443 DEKA IMMO ,0% DEKA IMMO 394 CRI ,7% RREEF Investment 36 RREEF Investment ,9% Aachener Grund 27 SEB Investment ,4% CRI 7 CSAM IMMO ,9% KanAm Grund 0 KanAm Grund ,5% iii-investments 0 Aachener Grund ,9% HANSAINVEST 0 AXA Investment ,7% CSAM IMMO 0 Aberdeen ,3% SEB Investment -53 HANSAINVEST 0 0,0% Sonstige -80 Aberdeen -101 Sonstige ,9% AXA Investment % -4% 1% 6% 11% 16% 21% 26% 31% Quelle: BVI Stand

7 Bedeutung der Immobilienbewertung Offene Immobilienfonds benötigen einen marktabgeleiteten Anteilscheinpreis Immobilien werden aber nicht - wie z.b. Aktien - an der Börse gehandelt Buchwerte auf handelsrechtlicher Grundlage sind nicht marktabgeleitet Implementierung von Verkehrswerten als Surrogat für fehlende Börsenwerte Ähnliches Konzept bei G-REITs: Bilanzierung von Fair Values i.s.v. Marktwerten aber Börsenwerte bestimmen den Anteilpreis des REIT, Bedeutung von Fair Values deshalb geringer als der Verkehrswerte bei OIF 7

8 Bedeutung der Immobilienbewertung Anteil Immobilien am Fondsvermögen (Bruttosicht) UniImmo: Europa Quelle: Berechnung UIR - FOS 8

9 Bedeutung der Immobilienbewertung UniImmo: Europa Quelle: Berechnung UIR - FOS 9

10 Sachverständigenwesen Bewertung einer Immobilie vierteljährlich durch zwei unabhängige Bewerter Beide ermitteln einen eigenen Verkehrswert Buchung des arithmetischen Mittelwertes beider Verkehrswerte Bewertung einer Immobilie vor Ankauf durch zwei unabhängige Bewerter Besichtigung der Immobilien einmal jährlich durch beide Bewerter Voraussetzung für Bewertertätigkeit: persönliche Integrität, wirtschaftliche Unabhängigkeit und Berufserfahrung auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien Bestellung eines Bewerters für maximal 3 Jahre bei der BAFin anzuzeigen Wiederbestellung nach einer 2-jährigen Ruhephase Ankaufsbewerter dürfen nicht Regelbewertung durchführen Sonderregelungen für SpezialAIF (Spezialfonds): diverse Regelungen dürfen abbedungen werden Aber: Immobilienbewertung muss erfolgen Regelfall: Sachverständigenausschuss mit drei Bewertern, die jährlich bewerten

11 Wertermittlungsverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren immobilienmarktspezifische Wertermittlungsverfahren (landesübliche Verfahren): Discounted Cashflow Methode Investment Methode etc.

12 Aufgaben der KVG An-/ Verkauf Bestand Anzahl Organisation Sachverständigenpool Mitwirkung im An- u. Verkaufsprozess Ankaufsbewertung des externen SV Bewertungsprognose Vierteljährliche Bewertung bei Publikumsfonds (2B) Jährliche Bewertung bei Spezialfonds (SV) Objektbesichtigungen Bewerter Bewertungsplanung und -forecasting Reporting Wertungsauswirkungen Vermietung ca Gutachten p.a. ca. 102 Tage p.a. ca. 356 Prognosen plus RFC Diverse Adhoc Sachverständigenbestellung u. -rotation Bewertungsrichtlinien, Rahmenverträge, Vergütungsregelungen etc. Termin- und Reiseplanung Beauftragung und Rechnungsbearbeitung Gutachtenverwaltung 12

13 Aufgaben der KVG 2012: Ursprünglicher Bewertungsprozess GBM Meeting Stichtag 3 Wochen fortlaufend 12.5 Wochen 12.5 Wochen Ca. 380 Gutachten / Jahr 2013: Einführung der vierteljährlichen Bewertung VAL Meeting Stichtag Ca Gutachten / Jahr Verkürzung auf 4 Wo 0.6 Woche fortlaufend Wochen Ab : Parallelbewertung durch 2 unabhängige Gutachter VAL Meeting VAL Meeting Stichtag Stichtag Ca Gutachten / Jahr Erhöhung SV-Wesen 0.6 Woche fortlaufend 0.6 Woche fortlaufend 4.0 Wochen 14

14 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Fragen? 15