IVD vor Ort 27. bis 29. Juni IVD Regionalverband West

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1 IVD vor Ort 27. bis 29. Juni 2017 IVD Regionalverband West Dr. Christian Osthus, Rechtsanwalt/Leiter Abteilung Recht, IVD Bundesverband

2 Agenda I. Einführung Berufszulassungsregelung für Immobilienverwalter und Fortbildungsverpflichtung für Immobilienmakler und -verwalter 1. Keine Einführung eines Sachkundenachweises 2. Neureglung für Immobilienmakler 3. Neuregelung für Verwalter 4. Zeitplan II. Novelliertes Geldwäschegesetz III. Verbraucherwiderrufsrecht beim Mietvertrag

3 I. Einführung Berufszulassungsregelung für Immobilienverwalter und Fortbildungsverpflichtung für Immobilienmakler und -verwalter 3

4 1. Keine Einführung eines Sachkundenachweises Keine Einführung eines Sachkundenachweises für Immobilienmakler und WEG-Verwalter CDU/CSU-Fraktion hat sich gegenüber SPD durchgesetzt und Sachkundenachweis in ursprünglich geplanter Form verhindert (IVD setzt sich in nächster LP für Sachkundenachweis ein) Konsequenz: Keine Sachkundeprüfung vor IHK Keine Alte-Hasen-Regelung Gleichstellung bisheriger Berufsqualifikation nicht mehr relevant Kein Verlust der Gewerbeerlaubnis, wenn Sachkunde nicht nachgewiesen wird. 4 4

5 2. Neuregelung für Immobilienmakler (1) Fortbildungsverpflichtung Verpflichtung trifft Gewerbetreibenden und mitwirkende Personen gleichermaßen. Fortbildungsverpflichtung kann delegiert werden auf angemessene Anzahl von Mitarbeiter, die mitwirkende Personen beaufsichtigen und die den Gewerbetreibenden vertreten dürfen (z. B. Prokurist) Umfang: 20 Stunden innerhalb von drei Jahren Offen, welche Fortbildungen anerkannt werden Details der Regelung werden in einer Rechtsverordnung geregelt 5 5

6 2. Neuregelung für Immobilienmakler (2) Fortbildungsverpflichtung Informationspflicht gegenüber dem Auftraggeber über berufliche Qualifikation und absolvierte Weiterbildungsmaßnahmen Nachweis der Weiterbildungsverpflichtung gegenüber der Behörde Aktiv oder passiv? Bußgeld! Befreiung von der Weiterbildungsverpflichtung Immobilienkaufleute/-fachwirte sollen in den ersten drei Jahren nach Abschluss der Prüfung befreit sein? Details sind einer Rechtsverordnung vorbehalten 6 6

7 3. Neuregelung für Immobilienverwalter (1) Echte Berufszulassungsregelung Tätigkeit eines Verwalters ist künftig erlaubnispflichtig bisher genügte eine Gewerbeanmeldung nach 14 GewO Voraussetzungen einer Erlaubnis Zuverlässigkeit Geordnete Vermögensverhältnisse Nachweis Berufshaftpflichtversicherung Deckungshöhe noch unbekannt Details zum Nachweis noch unbekannt Details werden in einer Rechtsverordnung geregelt 7 7

8 3. Neuregelung für Immobilienverwalter (2) Neuregelung betrifft WEG und Mietverwalter Legaldefinition des Wohnimmobilienverwalters in 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten will, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde. 8 8

9 3. Neuregelung für Immobilienverwalter (3) Fortbildungsverpflichtung 20 Stunden in drei Jahren Fortbildungsverpflichtung kann entfallen oder auf vertretungs- und weisungsberechtigte Mitarbeiter delegiert werden (insbesondere relevant bei größeren Unternehmen) Nachweis gegenüber der Behörde aktiv oder passiv? Bußgeld! Immobilienkaufleute/-fachwirte sollen in den ersten drei Jahren nach Aufnahme der Tätigkeit von der Pflicht befreit sein. Informationspflicht gegenüber Kunden. 9 9

10 4. Zeitplan Bundestag hat Gesetz am 22. Juni 2017 verabschiedet Bundesrat berät voraussichtlich abschließend am 7. Juli 2017 Inkrafttreten aufgeteilt Ermächtigungsgrundlage für Rechtsverordnung des Bundeswirtschaftsministeriums tritt einen Tag nach Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Erlaubnispflicht der Verwaltertätigkeit und Fortbildungsverpflichtung tritt am ersten des zehnten auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft. Beispiel: Verkündung erfolgt am 17. Juli 2017 Inkrafttreten der Erlaubnispflicht am 1. Mai 2018 Übergangsregelung für Verwalter ( 161 GewO): Verwalter, die vor dem Inkrafttreten verwaltet haben, müssen bis zum 1. Dezember 2018 eine Erlaubnis beantragen (sonst illegale Verwaltertätigkeit Bußgeld!) 10 10

11 II. Novelliertes Geldwäschegesetz 11 11

12 II. Novelliertes Geldwäschegesetz (1) Inkrafttreten der Neuregelung 26. Juni 2017 Inhalte: Definition des Maklers (als Verpflichteter) 1 Abs. 11 GwG Immobilienmakler im Sinne dieses Gesetzes ist jede Person, die gewerblich den Kauf oder Verkauf von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten vermittelt

13 II. Novelliertes Geldwäschegesetz (2) Zeitpunkt der Identifikation - 11 Abs. 2 GwG Identifikation der Vertragsparteien des Kaufgegenstandes, sobald der Vertragspartner des Maklervertrages ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages äußert und die Kaufvertragsparteien hinreichend bestimmt sind. Von einem ernsthaften Kaufinteresse ist nach der Gesetzesbegründung spätestens dann auszugehen, wenn eine der Kaufvertragsparteien von der anderen Kaufvertragspartei (gegebenenfalls über Dritte) den Kaufvertragsentwurf erhalten hat. Darüber hinaus kann ein ernsthaftes Interesse am Abschluss des Kaufvertrags angenommen werden, wenn der (voraussichtliche) Käufer mit dem (möglichen) Verkäufer oder dem Makler eine Reservierungsvereinbarung oder einen Vorvertrag abgeschlossen oder eine Reservierungsgebühr an den Makler entrichtet hat. Bisher bereits praktiziert (Interimslösung): Rheinland-Pfalz, Hessen, Baden- Württemberg 13 13

14 II. Novelliertes Geldwäschegesetz (3) Zeitpunkt der Identifikation 11 Abs. 2 GwG Problem: Darf der Makler den Verkäufer auch vorher identifizieren, indem der Personalausweis eingesehen oder kopiert wird? Bisher umstritten Mitteilung des Bundesinnenministeriums gestattet das Kopieren offenbar (Einsichtnahme weniger problematisch). Die Erstellung der Kopie darf ausschließlich zu Identifizierungszecken verwendet werden. Die Erstellung der Kopie muss erforderlich sein, d.h. es darf zur Erreichung des Zwecks kein gleichgeeignetes milderes Mittel vorhanden sein. Es muss abgewogen werden, ob der Zweck durch Vorlage des Ausweises und entsprechendem anschließenden Vermerk erreicht werden kann. Daten, die nicht zur Identifizierung benötigt werden, können und sollen von den Betroffenen auf der Kopie geschwärzt werden. Dies gilt insbesondere für die auf dem Ausweis aufgedruckte Zugangs- und Seriennummer. Die Betroffenen sind auf die Möglichkeit und Notwendigkeit der Schwärzung hinzuweisen. Die Kopie ist unverzüglich zu vernichten, sobald der mit der Kopie verfolgte Zweck erreicht ist

15 II. Novelliertes Geldwäschegesetz (4) Weitere Pflichten Erfassung der Daten im Personalausweis oder im Handelsregister durch Kopieren oder Abfotografieren. Notieren genügt nicht 8 Abs. 2 GwG.) Weitere Sorgfaltspflichten - 10 Abs. 1 GwG: Handeln für wirtschaftlich Berechtigten? Einholung Informationen über Zweck der Geschäftsbeziehung Vertragspartner oder wirtschaftlich Berechtigter eine PEP Überwachung der Geschäftsbeziehung und Transaktion, dass diese übereinstimmt Verstärkte Sorgfaltspflichten, wenn PEP, nat./jur. Person in Drittstaat mit hohem Risiko niedergelassen ist (Nicht-EU oder EWR) oder Transaktion komplex/unübersichtlich ist Risikomanagement (Dokumentation) Insgesamt 64 Bußgeldtatbestände! 1515

16 II. Novelliertes Geldwäschegesetz (5) Einführung eines Transparenzregisters 18 ff GwG Transparenzregister ist nicht öffentlich. Juristische Personen des Privatrechts, eingetragene Personengesellschaften, Trusts und Rechtsgestaltungen, die in ihrer Struktur und Funktion Trusts ähneln, müssen Angaben zu ihren wirtschaftlich Berechtigten an ein zentrales Register melden. Für die Führung des Transparenzregisters und bei Einsichtnahmen in das Transparenzregister soll die registerführende Stelle Gebühren erheben dürfen. Diese Gebühren fallen zum einen an bei denjenigen Unternehmen, zu deren wirtschaftlich Berechtigten das Transparenzregister Informationen zugänglich macht. Kein Vertrauensschutz durch Register 16 16

17 II. Novelliertes Geldwäschegesetz (5) Weitere Neuregelungen Wechsel der Zuständigkeit der Financial Intelligence Unit (FIU) zur Generalzolldirektion. Die bisherige Zuständigkeit des BKA wird aufgehoben. Vereinfachtes Verfahren zum Melden von Verdachtsfällen, Meldeportal goaml web (zwingend elektronisch) Verdachtsmeldung per Post nur, wenn Datenübermittlung gestört. Transaktion darf durchgeführt werden, wenn die FIU diese nicht innerhalb von drei Werktagen untersagt ( 46 GwG)

18 III. Verbraucherwiderrufsrecht beim Mietvertrag 18 18

19 III. Verbraucherwiderrufsrecht beim Mietvertrag Anwendungsbereich: Mietvertrag über Wohnraum, Einschränkung: kein Widerrufsrecht, wenn Mieter zuvor besichtigt hat, 312 Abs. 4 BGB Mieter muss Verbraucher sein ( 13 BGB) Vermieter muss Unternehmer sein ( 14 BGB) 8-10 Wohnungen (AG Hannover, Urteil vom C 6115/09, NZM 2010, 197; 10 Wohnungen (Börstinghaus ZGS 2002, S. 5, 6 m.w.n.), 6 Wohnungen (LG Görlitz, Urt. v S 190/99, WuM 2000, 542; AG Frankfurt/Main, Urteil vom C 3489/97, WuM 1998, 418, AG Mühlheim/Ruhr, Urteil vom C 18/95, WuM 1995, 431). Vermietertätigkeit muss einen solchen Umfang erreicht haben, dass dafür ein Büro benötigt (OLG Koblenz, Beschl. v U 1353/10) 19

20 III. Verbraucherwiderrufsrecht beim Mietervertrag Anwendung auf weitere mietvertragliche Vereinbarungen?! (+) Modernisierungsvereinbarung, 555f BGB BGH: Kein Anspruch auf Mieterhöhungsbeträge als Wertersatz (BGH, Urt. v VIII ZR 29/16) (+) Mieterhöhungsvereinbarung nach 557 BGB (+) Betriebskostenvereinbarungen nach 560 BGB (+) Vereinbarung über Kaution (+) Nachträgliche Vereinbarungen, etwa über Schönheitsreparaturen (-) Modernisierungsmieterhöhung nach 559 BGB (-) Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (-) Anpassung von Betriebskosten 20

21 III. Verbraucherwiderrufsrecht beim Mietervertrag: Exkurs/Appell Widerrufsbelehrungen im Übrigen zu beachten bei allen entgeltlichen Vereinbarungen Maklervertrag Reservierungsvereinbarung Häufige Probleme Unwirksame Widerrufsbelehrung, weil -Adresse oder Telefonnummer fehlt Zugang der Widerrufsbelehrung kann nicht nachgewiesen werden 21

22 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Dr. Christian Osthus Leitung Abteilung Recht IVD Bundesverband 22