September Im Auftrag der Arge Eigenheim

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1 IIBW Wien Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbH Was Eigentum bringt! FH-Doz.Dr. Wolfgang Amann September 2017 Im Auftrag der Arge Eigenheim

2 WAS EIGENTUM BRINGT! Wolfgang Amann, IIBW Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbH Stagnierende Eigentumsquote Entgegen dem internationalen Trend steigt die Eigentumsquote in Österreich seit Jahrzehnten nicht. Knapp die Hälfte der Österreicher leben in Eigenheimen (38%) oder Eigentumswohnungen (11%). Die Eigentumsquote liegt damit deutlich unter dem EU-Durchschnitt von 70%. Noch niedrigere Eigentumsquoten haben Deutschland und die Schweiz. Aber selbst die skandinavischen und die Benelux-Länder liegen deutlich über den österreichischen Werten. Bedenklich ist insbesondere, dass die Eigentumsquote junger Haushalte stark sinkt, von 28% in den frühen 1980er Jahren auf heute unter 18%. Junge Haushalte begeben sich damit der wirtschaftlichen Vorteile früher Eigentumsbegründung. Moderate Wohnkostenbelastung von Eigentümern Eigentümerhaushalte haben trotz durchschnittlich deutlich mehr Wohnfläche nur moderate Wohnkosten zu tragen. Die monatlichen Belastungen lagen 2016 bei rund 410 (berücksichtigt sind nur die Zinszahlungen, nicht der Kapitaldienst, der als Ansparung gewertet wird), im Vergleich zu über 660 in privaten Mietwohnungen. Die Wohnkostenbelastung ist bei Eigentümern massiv niedriger als bei Mietern. Sie beträgt selbst beim untersten Einkommenszehntel (Dezil) nicht mehr als 25% und im Median unter 10%. Die ärmsten 10% der Mieter wenden demgegenüber fast die Hälfte ihres Einkommens für Wohnzwecke auf. Der Median liegt bei 24%. Auch bei den Eigentümern gibt es viele Haushalte, die übermäßig hohe Wohnkosten zu schultern haben, im untersten Einkommenszehntel immerhin 41%. Schon ab dem dritten Einkommensdezil ist es aber eine verschwindende Minderheit. Der Mittelstand ist davon praktisch nicht betroffen. Die Überbelastung von Eigentümerhaushalten durch Wohnkosten liegt im EU-Durchschnitt rund viermal so hoch wie in Österreich. Boom bei freifinanzierten Eigentumswohnungen Während der Neubau von Einfamilienhäusern auf hohem Niveau stagniert und der Mietwohnungsbau nur leicht anzieht, haben sich die Neubauzahlen von Eigentumswohnungen von jährlich rund in den 2000er Jahren auf zuletzt rund fast verdreifacht. Der Boom betrifft vor allem freifinanzierte Wohnungen in den Ballungsräumen, allen voran Wien. Der Anteil der Eigentumswohnungen am gesamten großvolumigen Neubau ist damit von ca. 30% auf 50% gestiegen. GBV: Kaufoption hat Direkteigentum verdrängt In den 1980er Jahren war fast die Hälfte der von den gemeinnützigen Bauvereinigungen realisierten Wohnungen Eigentum. Heute machen Eigentumswohnungen nur noch 5% aus. Demgegenüber machen Mietwohnungen mit Kaufoption über zwei Drittel des aktuellen GBV-Neubaus aus. Allerdings werden derzeit nur 25-35% der Kaufoptionswohnungen nach der gesetzlichen Frist tatsächlich übereignet. Miete dominiert also bei Weitem. Das Modell Miete mit Kaufoption ist somit nur ein unzureichender Ersatz für das Direkteigentum. 2

3 Förderung des Direkteigentums vernachlässigt Betrafen in den 1990er Jahren ca. 20% der Förderungszusicherungen Eigentumswohnungen (zzgl. 50% Eigenheime), sind es seit den 2000er Jahren nur noch etwa 10%. Die Eigenheimförderung ist auf zuletzt nur noch ca. 20% der Zusicherungen gesunken. Während Tirol und Vorarlberg nach wie vor gezielt auf gefördertes Eigentum setzen (v.a. von gewerblichen Bauträgern realisiert), führt diese Förderungsschiene in den anderen Bundesländern nur mehr ein Schattendasein. Vielfältiger Nutzen von gefördertem Eigentum Die Förderung von Direkteigentum hat vielfältige Vorteile, gleichermaßen für die Bewohner und aus volkswirtschaftlicher Sicht. Wahlmöglichkeit für Wohnungssuchende Größere Wahlmöglichkeiten hinsichtlich Miete, Miete mit Kaufoption oder Direkteigentum kommen den unterschiedlichen Bedürfnissen und Möglichkeiten der Bewohner entgegen. Oft genug stehen erhebliche Eigenmittel, aber nur geringe laufende Einkünfte zur Verfügung, was gut mit Wohnungseigentum vereinbar ist. Aus volkswirtschaftlicher Sicht wird die möglichst weitgehende Anpassung von Angeboten an Konsumentenwünsche ( Consumer Choice ) als besonders effizient aufgefasst. Absicherung für Dritten Lebensabschnitt Geringe Wohnkosten in ausfinanziertem selbstgenutztem Eigentum haben im Dritten Lebensabschnitt angesichts sinkender laufender Einkünfte einen besonders hohen Stellenwert. Vermögensbildung in Bewohnerhand Gefördertes Eigentum ermöglicht gerade jungen Haushalten den Aufbau von Vermögen mit den vielfältigen damit verbundenen Vorteilen: Vorsorge für schlechtere Zeiten, Aufbau von Kapital und Risikotragfähigkeit für andere (z.b. unternehmerische) Tätigkeiten, Vorsorge für das Alter und kommende Generationen. Aus volkswirtschaftlicher Sicht generiert die Wohnbauförderung den Aufbau großer Immobilienvermögensbestände. Bisher werden diese wachsenden Bestände in hohem Ausmaß dem GBV-Sektor überantwortet, aus gutem Grund: Kostendeckungsprinzip, Vermögensbindung, Gemeinwohlorientierung. Eine breitere Streuung dieser Vermögen in Bewohnerhand erscheint dennoch zweckmäßig. Weitere positive soziale und gesellschaftliche Effekte Es bestehen eindeutige Korrelationen zwischen Wohnungseigentum und Geldvermögen, Einkommen, Bildung, geringerer Armutsgefährdung, Wohnzufriedenheit, Gesundheit, Sicherheitsgefühl, die Wahrnehmung von Autonomie, eine stärkere Verbundenheit mit dem Wohnort, stabilere Nachbarschaften, ein stärkeres zivilgesellschaftliches Engagement etc.. Wenngleich die Kausalität nicht immer nur in die eine Richtung weist, können weitreichende positive Effekte von Eigentum auf individueller und gesellschaftlicher Ebene postuliert werden. 3

4 Marktbeeinflussung Für die geförderte Miete wurde als wichtiger Effekt die Dämpfung des Mietenniveaus auch am privaten Markt nachgewiesen. Die Mieten sind in den vergangenen Jahren denn auch wesentlich moderater angestiegen als die Preise für Eigentumswohnungen. Deren Preisdynamik ist v.a. in den Ballungsräumen mittlerweile besorgniserregend. Ein neuer Förderungsschwerpunkt Wohnungseigentum könnte bei entsprechenden Volumina auch am privaten Markt preisdämpfend wirken. Der Nutzen der Förderung könnte somit wesentlich verbreitert werden. Alternative zum Eigenheim Des Österreichers liebste Wohnform, das Eigenheim, hat neben unbestreitbaren Vorteilen auch vielfältige Nachteile, insbesondere seinen hohen Ressourcenverbrauch: Bauland, Energieeffizienz, graue Energie, induzierter motorisierter Verkehr, Infrastrukturerfordernisse. Attraktive neue Modelle des Wohnungseigentums können zu einem vollwertigen Ersatz des Eigenheims entwickelt werden und damit zur gedeihlichen Entwicklung von Ortskernen beitragen. Risiken Ein neuer Schwerpunkt auf gefördertes Wohnungseigentum bringt auch Risiken mit sich. Zu nennen sind: unzureichende Leistbarkeit v.a. für jüngere Haushalte, Überschuldung etwa in familiären Krisen, eine Verschärfung der wirtschaftlichen Ungleichheit in der Bevölkerung, die Gefahr der Abwertung der verbleibenden Mietwohnungsbestände und eine Beeinträchtigung der Arbeitsmobilität der Bevölkerung. Bei entsprechender Gestaltung der Modelle sollten diese Risiken aber auf ein verträgliches Maß reduzierbar sein. Geschäftsmodelle für GBV Gemeinnützige sind traditionell gleichermaßen in Miete und Eigentum tätig. Die bislang errichteten Bestände umfassen rund Miet- und ca Eigentumswohnungen. Mietwohnbau hat aber gegenüber Eigentumswohnbau seit den 1990er Jahren nicht zuletzt deshalb die Oberhand gewonnen, weil mit Miete langfristig leichter Eigenkapital aufgebaut werden kann. Doch zeigen Beispiele besonders eigenkapitalstarker GBV mit Eigentumsschwerpunkt, dass es mehr auf das WIE als auf das WAS ankommt. Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft erzielt ihre Erträge durch gesetzlich normierte Gewinnkomponenten, die wichtigsten sind die Verwohnung der Grundkostenbeiträge (die Einmalzahlungen zu Mietantritt verringern sich um 1% p.a.), Eigenmittelzinsen (v.a. für die Finanzierung der Grundkosten), die 2- prozentige Rücklage und andere WGG-Komponenten (z.b. aus pauschalierten Bauverwaltungskosten), Gewinne aus Vermietung (Absenkmiete, Wiedervermietungsentgelt), Gewinne aus der Hausverwaltung (bei pauschalierten Entgelten) und Anlaufgewinne bei verzögert einsetzenden Kredittilgungen. Diesen Gewinnkomponenten stehen Verlustbringer gegenüber, allen voran Leerstandskosten. Eine breitere Aufstellung der Gemeinnützigen in Richtung Eigentum könnte Risiken und Verluste bei Wohnungsleerstand reduzieren. Problematisch sind etwa Altbestände in peripherer Lage, die altersbedingt heutige Qualitätsanforderungen verfehlen, bei einer umfassenden Sanierung aber preislich aus dem Markt fallen. Hier könnte ein Abverkauf, auch unter Buchwert, Abhilfe schaffen. Ansonsten stehen bei vermehrtem Eigentum kurzfristig höhere Bauverwaltungshonorare geringeren langfristigen Vermietungserträgen gegenüber. 4

5 Vorbildliche neue Eigentumsförderung in Niederösterreich Wohnungseigentum spielt in den Förderungssystemen der österreichischen Bundesländer eine stark unterschiedliche Rolle, mit einem besonders hohen Stellenwert in Westösterreich. In mehreren Ländern wurden ausgesprochen innovative Modelle entwickelt. Hervorzuheben ist das niederösterreichische Förderungsmodell mit Haftung und Zuschuss und einer Gleichstellung der Subjektförderung auf allen Schienen. Soforteigentum wird um 20% höher gefördert als Miete. Daraus resultieren ähnliche monatliche Belastungen für Mieter und Eigentümer. Dem Bewohner soll weitgehende Wahlfreiheit hinsichtlich Miete mit und ohne Kaufoption (verbunden mit unterschiedlich hohen Einmalzahlungen bei Mietantritt) sowie Soforteigentum gewährt werden. Für die Bauvereinigungen wird Soforteigentum attraktiviert, indem die für Mietobjekte geltenden Baukostenobergrenzen aufgehoben sind. 5

6 Was Eigentum bringt! FH-Doz.Dr. Wolfgang Amann St. Wolfganger Tage der Arge Eigenheim 8. September Wohnen im Eigentum in Österreich 80% 2% 70% 7% 60% 50% 7% 12% 8% 11% 14% 16% 15% 40% 30% 13% 20% 10% 0% 38% 69% 48% 55% 45% 36% 45% 37% 44% 6% Ö B K NÖ OÖ S ST T V W Eigenheim Eigentumswohnung Quelle: IIBW, Statistik Austria 2

7 Eckdaten Eigentum Knapp 50% der Österreicher leben in Eigentum Entgegen dem internationalen Trend stagnierende Eigentumsquote Anteil Eigentumswohnungen stagniert seit den 1990er Jahren Junghaushalte gründen, wenn überhaupt, immer später Wohnungseigentum 3 HAUPTMIETER EIGENTÜMER Vergleich Miete Eigentum 1. Dezil 2. Dezil Durchschnitt Monatliche Einkommen (äquiv., Median) Wohnkosten (äquiv., Median) Ø Haushaltsgröße 2,0 2,4 2,6 Ø Wohnfläche pro Wohnung (in m²) Wohnkostenanteil am Einkommen 25% 16% 9% Überbelastete Haushalte (über 35%) 41% 7% 3% Monatliche Einkommen (äquiv., Median) Wohnkosten (äquiv., Median) Ø Haushaltsgröße 1,9 2,1 1,9 Ø Wohnfläche pro Wohnung (in m²) Wohnkostenanteil am Einkommen 48% 32% 24% Überbelastete Haushalte (über 35%) 79% 39% 24% Quelle: EU-Silc 2014, nach Kunnert,

8 Neubau Eigentumswohnungen Starker Anstieg von (2000) auf (2016) Anteil an großvolumigem Neubau von 30 auf 50% gestiegen Eigentumswohnungen Mietwohnungen Einfamilienhäuser in bestehenden Bauten Quelle: IIBW, Statistik Austria 5 GBV-Neubau: Soforteigentum, Miete, Kaufoption 5% Soforteigentum >2/3 Miete mit Kaufoption, angesichts nur 25-35% Übereignungsrate keine Alternative zum Soforteigentum Miete Miete mit Kaufoption Eigentum Quelle: GBV, IIBW 6

9 Förderung Eigentum Anteil Eigentum an Förderungszusicherungen Neubau von >60% (1991) auf 30% (2016) gesunken Direktförderung Wohnungseigentum von 20% auf 10% Große länderweisen Unterschiede 70% V T S K OÖ Ö NÖ ST W B 60% 50% 40% 30% 20% 10% % Quelle: IIBW 7 Marktpreisentwicklung +6% Preissteigerung im 5-Jahres-Durchschnitt, starke regionale und sektorale Unterschiede Besonders stark: Ballungsräume, gebrauchte Wohnungen 150 AT 140 DE 130 CZ 120 HU 110 SK 100 EU 28 IT 90 1Q/ Quelle: Eurostat Hauspreisindex, IIBW 8

10 Wohnungspreise Neuer Eigentumsschwerpunkt aus GBV-Sicht: Gewinnkomponenten GBV-Hausbewirtschaftung a) b) c) d) e) f) Eigenmittelzinsen, v.a. für die Finanzierung der Grundkosten Rücklagenkomponente: bezweckt Abfederung von Leerstandsrisiken Verwohnung der Grundkostenbeiträge: meist 1% p.a. Gewinne aus Vermietung: Absenkmiete, Wiedervermietungsentgelt Gewinne aus Verwaltung Realisierung von WGG-Komponenten: z.b. aus pauschalierten Bauverwaltungskosten g) Anlaufgewinne: v.a. bei verzögert einsetzenden Kredittilgungen h) Leerstandsverluste i) Verluste aus Minderverwohnung: Differenz aus Verwohnung und AfA (kann später wieder aufgeholt werden) 10

11 Leerstandsverluste Verluste aus Minderverwohnung Ausbuchung/ Wertberichtigung Anlaufgewinne Realisierung von WGG-Komponenten Gewinne aus Verwaltung Gewinne aus Vermietung Verwohnung Grundkostenbeiträge Rücklagenkomponente Eigenmittelzinsen Einfluss von vermehrtem Eigentum auf die Gewinnkomponenten Quelle: Amann, W., Wieser, R. (2015): Stärkung der Effizienz des gemeinnützigen Sektors in Niederösterreich (IIBW, NÖ Wohnbauforschung, F-2227) 11 Effekte für Wirtschaftlichkeit und Neubau Schlagwort Verkauf zum Wiederbeschaffungswert Erhöhte Erträge aus Bauverwaltung vs Auslaufannuitäten Professioneller Umgang mit Mischobjekten Diversifizierung von Risiken: breiteres Projektportfolio, Abstoßen problematischer Bestände, ggf. auch unter Buchwert 12

12 Forcierung Wohnungseigentum: Individuelle und volkswirtschaftliche Sicht a) Wahlmöglichkeit für Wohnungssuchende (volkswirtschaftliche Effizienz durch Consumer Choice ) b) Absicherung für Dritten Lebensabschnitt c) Vermögensbildung auf Seiten der Bewohner d) Weitere individuelle Vorteile und positive soziale und gesellschaftliche Effekte (Wohnzufriedenheit, Einkommen, Gesundheit etc.) e) Marktbeeinflussung: Preisdämpfung am privaten Markt 13 Risiken vermehrter Vermögensbildung Regressive Verteilungswirkungen Leistbarkeit, gerade für jüngere Haushalte Verringerte Arbeitsmobilität Überbelastung der Haushalte 14

13 Beispiel NÖ Eigentumswohnungsförderung Gleiche Subjektförderung Miete / Eigentum Mehrförderung von Soforteigentum um 20% Wahlfreiheit der Bewohner Öffnung der Baukosten-Grenzen Miete 300 Soforteigentum 200 Kaufoption Quelle: IIBW (2017): Eigentum schaffen! Rahmenbedingungen für einen neuen Förderungsschwerpunkt (NÖ Wohnbauforschung, F-2263) 15 Herausforderungen Soforteigentum Zugang auch für junge Haushalte mit unterdurchschnittlichem Einkommen und geringen Eigenmitteln Soziale Treffsicherheit / Vermeidung regressiver Effekte Beeinflussung des privaten Eigentumswohnungsmarkts Wahlfreiheit des Bewohners 16

14 Herausforderungen Kaufoption Unternehmenssicht Durchsetzung marktnaher Verkaufspreise Durchsetzung der neuen Spekulationsregelung Höherer Verwaltungsaufwand bei Mischobjekten Bewohnersicht Stark unterschiedlicher Umgang mit bis zur Übereignung ausbezahlter Mietwohnungsförderung Gleichbleibende Finanzierungsbedingungen bei Übereignung Fixpreis bei Mietantritt 17 FH-Doz.Dr. Wolfgang Amann amann@iibw.at 18