Baunachfrage in Graubünden Trends und Treiber

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1 Baunachfrage in Graubünden Trends und Treiber Referat anlässlich der Verwaltungsratssitzung der Catram AG vom 22. September 2010 in Vättis Peder Plaz, Geschäftsf ftsführer Vättis,, 22. September 2010

2 1 Wo stehen wir? 2 Was Kommt auf uns zu kurzfristig? 3 Was kommt auf uns zu längerfristig? 4 Fazit 2

3 1 Wo stehen wir? 3

4 1.1 Entwicklung Bauinvestitionen (I) Das durchschnittliche Investitionsvolumen der 00er Jahre war rund 26% höher als in den 90er Jahren Entwicklung Bauinvestitionen Tiefbau Kanton Graubünden jährliches Bauvolumen Verkehr & Kommunikation CHF 323'291 Mio. +26% CHF 408'582 Mio. Prognose BAK Basel / Graubündner Baumeisterverband * 5.0% 4.0% Industrie, Gewerbe und Dienstleistungen Land- und Forstwirtschaft 600 Wohnen % Freizeit und Kultur s 2010p 2011p 2012p 2013p 2014p in Mio. CHF 2.0% Gesundheit Bildung und Forschung Sept Uebrige Infrastruktur 1.0% 0.0% Verkehr und Kommunikation Rendite Bundesobligation 10 Jahre *Ohne Tiefbau-Grossprojekte (z.b. NEAT) S: Schätzung; P: Prognose Quelle: BFS, BAK Basel, Graubündner Baumeisterverband Korrelation Bauinvestitionen/Rendite Bundesobligation 10 Jahre:

5 1.1 Entwicklung Bauinvestitionen (II) Der Grossteil der Investitionen im Hochbau fliessen der Wohnungsbau (67%) und in Industrie, Gewerbe und Dienstleistungen (19%) 1'800 1'600 Entwicklung Bauinvestitionen Hochbau Kanton Graubünden Prognose BAK Basel / Graubündner Baumeisterverband 5.0% Industrie, Gewerbe und Dienstleistungen Land- und Forstwirtschaft 1' % Wohnen in Mio. CHF 1'200 1' % 2.0% Freizeit und Kultur Gesundheit Bildung und Forschung Sept s 2010p 2011p 2012p 2013p 2014p 1.0% Uebrige Infrastruktur Verkehr und Kommunikation 0.0% Rendite Bundesobligation 10 Jahre S: Schätzung; P: Prognose Quelle: BFS, BAK Basel, Graubündner Baumeisterverband Korrelation Bauinvestitionen/Rendite Bundesobligation 10 Jahre:

6 1.1 Entwicklung Bauinvestitionen (III) Zusammensetzung Bauinvestitionen Kanton Graubünden 2008 Tiefbau CHF 677 Mio. Kanton GR (20%) Bund (40%) 44 % des Wohnbaus entfallen auf Tourismusorte (= Zweitwohnungen) Gemeinden (8%) Private Auftraggeber (32%) (32%) Wohnbau (67%) Hochbau Tiefbau 51% davon fallen im Bündner Rheintal an übrige Baukategorien (33%) Hochbau CHF Mio. Quelle: BFS 6

7 1.2 Entwicklung Beschäftigte (I) Die Beschäftigten im Bündner Baugewerbe haben zwischen 2001 und 2008 im Vergleich zur Gesamtschweiz überdurchschnittlich zugenommen. Die Anzahl Beschäftigter im Tiefbau ist zwischen 2001 und 2008 um 8% zurückgegangen. Überdurchschnittliche Zuwachse sind dagegen bei den Bauinstallationen (+15%) sowie dem Hochbau (+3%) auszumachen. Veränderung Beschäftigte nach Branchen Landwirtschaft -21% -22% Öffentliche Verwaltung 7% 13% Gesundheits- und Sozialwesen 18% 15% Tourismus -9% -1% Baugewerbe 7% 8% Handel -2% 3% Energie und Industrie -1% 3% Dienstleistungen Total CH GR 2% 1% 7% 11% Quelle: BFS -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 7

8 1.2 Entwicklung Beschäftigte (II) Veränderung Beschäftigte im Baugewerbe Vorbereitende Baustellenarbeiten, Bauinstallation und sonstiges Ausbaugewerbe CH GR 10% 15% 3% Tiefbau -8% X 0% Hochbau 3% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% Quelle: BFS 8

9 1.3 Bauinvestitionen pro Beschäftigten (I) Bauinvestitionen pro Beschäftigten touristische Regionen nicht touristische Regionen GR_Total Schweiz MCHF/VZÄ Hochbauinvestitionen (nur erfasste) pro Beschäftigten-VZA Hoch- und Ausbaugewerbe (enge Definition) Tiefbauinvestitionen pro Beschäftigten-VZA Tiefbau Quelle: BFS 9

10 1.3 Bauinvestitionen pro Beschäftigten (II) Veränderung Hochbau Veränderung Hochbau Viamala Surselva -5% 12% 14% 58% -19% Beschäftigte 2% Bauinvestitionen 15% 25% Beschäftigte Bauinvestitionen Schanfigg -35% -2% -29% -3% Prättigau 7% 13% 5% 11% Poschiavo -10% 113% -3% 88% Oberengadin -7% 15% 5% 14% Mittelbünden 9% 122% -17% 14% Mesolcina 22% 27% 13% 50% Engiadina bassa 2% 69% 21% 145% Davos -19% -5% -42% -9% Bündner Rheintal 5% 18% 15% 27% Bergell 2% 75% 10% 8% -50% 0% 50% 100% 150% -50% 200% 0% 50% 250% 100% 300% 150% Quelle: BFS 10

11 1.3 Bauinvestitionen pro Beschäftigter (III) Veränderung Tiefbau Veränderung Tiefbau Viamala Surselva -44% -8% 52% 174% -8% 0% 132% Beschäftigte Beschäftigte Bauinvestitionen Bauinvestitionen 255% Schanfigg -19% 75% -42% 89% -75% Prättigau 13% -67% -72% Poschiavo -10% 15% -69% 15% Oberengadin -14% 138% 4% 375% Mittelbünden 12% 30% 8% 8% Mesolcina -32% -67% -56% 6% Engiadina bassa -43% 0% -49% 186% -60% Davos -81% -61% 300% Bündner Rheintal -57% -15% -30% -31% Bergell -100% 100% 0% 0% -100% 0% 100% 200% 00% 300% 0% 400% 100% 200% 500% 300% 600% 400% Quelle: BFS 11

12 1.4 Fazit Das Gesamtbauvolumen hat zwischen 2000 und 2008 um knapp 30% zugenommen, sowohl der Tiefbau als auch der Hochbau haben sich positiv entwickelt. Die Anzahl Beschäftigten in der Bauwirtschaft hat im Vergleich zu anderen Branchen - überdurchschnittlich zugenommen Gute Entwicklung der Bauwirtschaft in Graubünden bei gleichzeitig schwacher Entwicklung der Exportwirtschaft. 12

13 2 Was kommt auf uns zu kurzfristig? 13

14 2.1 Prognosen - Konjunktur und Zinsen (I) Konjunkturprognosen Die Konjunkturforschungsstelle der ETH (KOF) und das Seco erwarten bis Ende 2011 eine langsam fortschreitende Erholung der Schweizer Wirtschaft Quelle: KOF Reales BIP-Wachstum % +1.7% Es wird erwartet, dass die Bündner Wirtschaft sich analog der Schweiz fortsetzt, angetrieben insbesondere von der Industrie. Trend BIP-Wachstum Graubünden Quelle: BAK Basel +1% Zinsprognosen Experten gehen mittelfristig von einem ansteigenden Zinsniveau aus Zins Bundesobligation Eidgenossenschaft 10 Jahre 2009 Sept % 1.51% % 2-2.2% Quelle: KOF, Seco 14

15 2.1 Prognosen - Bauwirtschaft (II) Prognose reale Bauaufwendungen ohne Grossprojekte Quelle: BAK Basel 15

16 2.2 Investitionen der Öffentlichen Hand (I) Bund * Kanton GR Gemeinden in GR Private Auftraggeber Auftraggeber Tiefbau 800 Anteil öffentliche Hand: 73% Anteil Private: 27% in CHF Mio *ohne Grossprojekte (z.b. NEAT) Quelle: BFS

17 2.2 Investitionen der Öffentlichen Hand (II) Auftraggeber Hochbau Anteil öffentliche Hand: 13% Anteil Private: 87% 1'800 1'600 1'400 in CHF Mio. 1'200 1' Bund Kanton GR Gemeinden in GR Private Auftraggeber Quelle: BFS

18 2.2 Investitionen der Öffentlichen Hand - Strassenbau (III) Der Kanton Graubünden investiert zwischen 2009 und 2012 rund CHF 640 Mio. in den Neu- und Ausbau sowie den Unterhalt der Bündner Strassen Strassenbauprogramm Kanton Graubünden Vorgesehene Finanzielle MIttel (in Mio. CHF) 160 Neu- und Ausbau Verbindungsstrassen Neu- und Ausbau Hauptstrassen Baulicher Unterhalt Kantonsstrassen Quelle: Tiefbauamt Kanton Graubünden

19 2.2 Investitionen der Öffentlichen Hand - Strassenbau (IV) Projekte Nationalstrassen im Kanton Graubünden Neubauprojekt: A28 Prättigauerstrasse Im Auftrag des ASTRA Periode: Kosten: CHF 210 Mio. (92% Bund, 8% Kanton) Erneuerungsprojekt: Umgestaltung Anschluss Chur Süd im Auftrag des ASTRA Periode: Kosten: CHF 30 Mio. Erneuerungsprojekt: A13 Cassanawald Süd- Anschluss Nufenen Periode: Kosten: CHF 40 Mio. Quelle: ASTRA 19 rund CHF 41 Mio. pro Jahr (5% des Bauvolumens im Tiefbau)

20 2.3 Investitionen in Grossprojekte (I) Tiefbau-Grossprojekte bis 2014 beeinflussen die Bauvolumen massgeblich: Bauvolumina Grossprojekte Tiefbau % von Tiefbauvolumen inkl. NEAT 350 Umfahrung Silvaplana Umfahrung Saas + Küblis NEAT (Surselva) Umfahrung Roveredo 300 in CHF Mio Quelle: AlpTransit, ASTRA, Tiefbauamt Graubünden, BAK Basel

21 2.3 Investitionen in Grossprojekte (II) Grossprojekte im Hochbau bis 2014 beeinflussen die Bauvolumen massgeblich: Bauvolumina Grossprojekte Hochbau City-West Einkaufs- und Gewerbecenter Chur 160 Potenzial Stilli Park Davos 6-8% von Hochbauvolumen 140 Neubau Verwaltungszentrum Chur Neubau Kantonsspital Chur 120 in CHF Mio Quelle: Domenig Architekten, Hochbauamt Graubünden, Kantonsspital Graubünden, BAK Basel

22 2.4 Sanierungsinvestitionen (I) 2'500'000 jährliche Investitionen Umbau Öffentliche Auftraggeber: CHF 408 Mio. Private Auftraggeber: CHF 278 Mio. 2'000'000 Investitionen in CHF Tsd. 444' '217 1'500' ' '153 1'000' ' ' ' ' ' ' ' ' '441 Anteil an Gesamtinvestitionen +10% 1'383'483 1'195' ' ' ' ' ' ' '924 1'248'908 1'234'363 1'331'464 1'066'097 1'020' '447 Private Umbauinvestitionen Öffentliche Umbauinvestitionen Total Neubauinvestitionen Quelle: BFS

23 2.4 Sanierungsinvestitionen (II) Graubündner Baumeisterverband und BAK Basel schätzen für die kommenden Jahre Sanierungsinvestitionen von jährlich rund CHF 270 Mio., dies entspricht dem Niveau der öffentlichen Sanierungsinvestitionen der letzten 10 Jahre. Kantonales Bauvolumen* ( pro Jahr ) Baukategorie Verkehr CHF Mio. Wasser Ver- und Entsorgung CHF 33.9 Mio. Energie CHF 35.6 Mio. Land- und Forstwirtschaft CHF 54.5 Mio. Tourismus Modernisierungsbedarf dürfte zunehmend realisiert werden, BAK Basel schätzt jährliche Zunahme von 2.5-3% pro Jahr Konjunkurprogramme Gesamthaft CHF 60 Mio. Sanierung Altlasten Total CHF 2-5 Mio. Ca. CHF 270 Mio. (13% von Gesamtbauvolumen) * Schätzung: Primärerhebung bei Grossinvestoren wichtigster Baukategorien, Expertengespräche, keine vollständige Datenerhebung Quelle: Graubündner Baumeisterverband, BAK Basel 23

24 2.5 Kurzfristige Prognosen Kurzfristige Entwicklung Bauinvestitionen Kanton Graubünden (Basis 2008) -- -Bund (40%) + 44 % des Wohnbaus entfallen auf Tourismusorte (= Zweitwohnungen) Kanton GR (20%) = Gemeinden (8%) Private Auftraggeber (32%) = (32%) 51% davon fallen im Bündner Rheintal an Hochbau Tiefbau Wohnbau (67%) übrige Baukategorien (33%) = Quelle: BFS 24? =

25 3 Was kommt auf uns zu langfristig? 25

26 3.1 Immobilientrends Wüest & Partner Wüst & Partner sehen folgende Immobilientrends für die nächsten Jahre 1. Die Ökonomisierung und Verdichtung hochzentraler und hochwertiger Standorte wird sowohl im Wohnbereich als auch im Büro- und Geschäftsbereich weiter zunehmen. 2. Durch die Globalisierung und aus betriebswirtschaftlichen Gründen konzentriert sich die Nachfrage nach Büroflächen in urbanen Gebieten und in grossen Immobilien. 3. Es wird in Zukunft vermehrt zur Revitalisierung von zweit- und drittklassigen Tourismusstandorten durch Projektentwicklungen mit spezifischem Fokus kommen (Stichwort: Resorts). 4. Durch den wachsenden Konkurrenzdruck unter steuergünstigen Gemeinden laufen Wohnimmobilien in heutigen Steueroasen Gefahr, relativ an Attraktivität einzubüssen. 5. Zunehmende Konkurrenz auf Anbieterseite lässt den Profilierungsdruck anwachsen, wodurch sich das Immobilienanlageuniversum thematisch immer weiter ausdehnt. 6. Durch die Pluralisierung der Gesellschaft nimmt auch die Produktevielfalt im Wohnen weiter zu. Die meisten der neuen Wohnformen bleiben jedoch Nischenprodukte. 26

27 3.1 Immobilientrends Wüest & Partner 7. Peripher gelegene, ältere Einfamilienhäuser verlieren an Attraktivität. In ländlichen Gemeinden drohen mangels Nachfrage Einfamilienhausbrachen zu entstehen. 8. Die Bewirtschaftung des Immobilienbestandes nach ökonomischen, marktorientierten Kriterien führt zur verstärkten Umnutzungs- und Rückbauwelle demodierter Objekte. 9. Das Thema der adäquaten Wohnformen im Alter wird uns zunehmend beschäftigen. Im Vordergrund steht die Anpassung der bestehenden Bausubstanz. 10. Beschleunigt durch die Finanzkrise nimmt die Regulierungsdichte in den Schweizer Bau-, Immobilien- und Finanzmärkten weiter zu. 11. Nicht nur Normen und Standards im Immobilienbereich werden immer häufiger vom Ausland übernommen, auch die Gepflogenheiten dürften sich vermehrt anpassen. 12. Die Technischen Hilfsmittel werden immer ausgefeilter, was dazu führt, dass der Schweizer Immobilienmarkt für alle Marktteilnehmer an Transparenz gewinnt. Quelle: Wüst & Partner 27

28 3.2 Zweitwohnungsbau in Bündner Tourismusorten (I) 1'200 TOP 10 Tourismusdestinationen übrige Gemeinden Chur Anzahl neu erstellte Wohnungen in GR 1' Quelle: BFS 28

29 3.2 Zweitwohnungsbau in Bündner Tourismusorten (II) Spezifische Probleme/Chancen der Grenzgebiete Land- und Forstwirtschaft, Wasserkraft, Zweitwohnen Überkantonale Funktionsräume Wohnen + Pendeln Tourismus Energie Dienstleistungen und Industrie Bildung und Gesundheit Quelle: Wirtschaftsforum Graubünden 29

30 3.2 Zweitwohnungsbau in Bündner Tourismusorten (III) Fliessen hier CHF Mio. durch den Tourismus geschaffene Werte aus der Destination ab, statt Mehrwerte durch ein Hotel zu schaffen? Quelle: Südostschweiz 30

31 3.2 Zweitwohnungsbau in Bündner Tourismusorten (III) Ca. 80 angekündigte Hotel- und Resortanlagen in der Schweiz: CHF >7 Mrd. Investitionsvolumen / > Betten 15% der bestehenden Hotelbetten Viele davon in Graubünden In Planung In Betrieb / im Bau gescheitert Quelle: BHP Hanser und Partner AG 31

32 3.2 Zweitwohnungsbau in Bündner Tourismusorten (IV) in Mio. CHF Davos (Durchschnitt 03-08) Davos mit Kontingentierung Anzahl neu erstellte Zweitwohnungen 115 Wohnungen 40 Wohnungen Bauinvestitionen Total Investitionen Hochbau Investitionen Private Wohnen Neubau Zweitwohnungen Neubau Erstwohnungen Umbau Anzahl Beschäftigte im Hochbau und vorbereitende Baustellenarbeiten Arbeitsplatzverlust 827 VZÄ Entspricht 3% von Total Beschäftigten in Davos im Jahr VZÄ -171 VZÄ 32

33 3.3 Demografische Entwicklung (I) Quelle: Quelle: Credit Suisse Economic Research, Bundesamt für Statistik, Geostat (2010) 33

34 3.3 Demografische Entwicklung (I) Bevölkerungsentwicklung in den Kantonen gemäss Referenzszenario Quelle: Quelle: Credit Suisse Economic Research, Bundesamt für Statistik, (2002) 34

35 3.3 Demografische Entwicklung (II) Quelle: BFS 35

36 3.4 Langfristige Prognosen Langfristige Entwicklung Bauinvestitionen Kanton Graubünden (Basis 2008) -- -Bund (40%) = 44 % des Wohnbaus entfallen auf Tourismusorte (= Zweitwohnungen) Kanton GR (20%) - Gemeinden (8%) Private Auftraggeber (32%)? (32%) 51% davon fallen im Bündner Rheintal an Hochbau Tiefbau Wohnbau (67%) übrige Baukategorien (33%) + Quelle: BFS 36? -

37 4 Fazit 37

38 4.1 Fazit Rückblick: Tiefe Zinsen haben zu hoher Bauaktivität geführt, trotz bescheidenem Wirtschaftswachstum. Kurzfristige Trends: Niveau der Bauaktivität bleibt aufgrund der tiefen Zinsen und der Fähigkeit der öffentlichen Hand weiter zu investieren kurzfristig stabil Langfristige Trends: Das Bündner Rheintal kann das Niveau halten. In den übrigen Gebieten hängt die Entwicklung davon ab, ob die Tourismusorte langfristig revitalisiert werden können 38

39 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! (Dieses Referat kann von heruntergeladen werden) 39