Bebauungsplan 72 F CREMER & BREUER SATZUNGSBEGRÜNDUNG 1
INHALTSVERZEICHNIS 1. VERFAHRENSABWICKLUNG 2. RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH 3. SITUATIONSBESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES 3.1 Lage des Plangebietes 3.2 Realnutzung 3.3 Planerische Vorgaben 3.3.1 Gebietsentwicklungsplan (GEP) 3.3.2 Flächennutzungsplan (FNP) 3.3.3 Landschaftsplan 4. ALLGEMEINE ZIELE UND ZWECKE DER PLANUNG 4.1 Anlass und Ziel der Planaufstellung 4.2 Planungserfordernis 5. PLANINHALT 5.1 Städtebauliche Konzeption 5.2 Äußere Erschließung 5.3 Art der baulichen Nutzung 5.3.1 Gewerbliche Bauflächen (GE) 5.3.2 Sondergebiete (SO) 5.3.3 Flächen für den Gemeinbedarf 5.3.4 Nutzungsausschlüsse 5.4 Maß der baulichen Nutzung 5.4.1 Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) 5.4.2 Höhe baulicher Anlagen 5.5 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 5.6 Nebenanlagen 5.7 Innere Erschließung 5.8 Stellplätze, Garagen und Tiefgaragen 5.9 Umweltbelange 6. GESTALTUNG BAULICHER ANLAGEN 7. IMMISSIONSSCHUTZ 7.1 Abstandserlass 7.2 Schallschutz Gebietsnutzung 7.3 110 KV Leitung / Schutzabstände 8. VER- UND ENTSORGUNG 9. WASSERSCHUTZGEBIET 10. DENKMALSCHUTZ 11. BODENORDNUNG 12. KOSTEN/STÄDTEBAULICHER VERTRAG 13. HINWEISE 2
ANLAGEN 1. ANGABEN ZUR PRÜFUNG DER UMWELTVERTRÄGLICHKEIT EINSCHLIESSLICH ABHANDLUNG DER NATURSCHUTZFACHLICHEN EINGRIFFSREGELUNG (LANDSCHAFTSPFLEGERISCHER BEGLEITPLAN) 2. VERTRÄGLICHKEITSSTUDIE FÜR DAS GELÄNDE DER STEINZEUGWERKE CREMER & BREUER ZUR ANSIEDLUNG VON GROSSFLÄCHIGEN EINZELHANDELSBETRIEBEN, GMA KÖLN, AUGUST 2005 3. SCHALLIMMISSIONSTECHNISCHETECHNISCHE UNTERSUCHUNG ZUM AUSBAU DER L183 (BONNSTRASSE) DES INGENIEURBÜROS KALS, AACHEN, 11 / 2005 4. VERKEHRSTECHNISCHE UNTERSUCHUNG ZUR ERSCHLIESSUNG DES GELÄNDES CREMER & BREUER, IVV, AACHEN 5. SCHALLTECHNISCHE UNTERSUCHUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 72 F CREMER & BREUER, KRAMER SCHALLTECHNIK GMBH, ST. AUGUSTIN, 5.DEZEMBER 2005 3
1. VERFAHRENSABWICKLUNG Gesetzliche Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 72 f ist das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27.08.1997 (BGBl. I Seite 2141, ber. 1998 Seite 137) zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.07.2002 (BGBl. I Seite 2850) mit Wirkung vom 01.08.2002. 1.1 Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplanes und über die frühzeitige Beteiligung der BürgerInnen: Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauleitplanung am 28.11.2001 1.2 Frühzeitige BürgerInnenbeteiligung gemäß 3 Abs. 1 BauGB: Öffentliche Darlegung der Planungsabsichten vom 03.01.2002 bis 18.01.2002und Bürgerversammlung am: 15.01.2002 1.3 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange mit Schreiben vom 10.12.2001 und erneute Beteiligung mit Schreiben vom 14.07.2005 1.4 Öffentliche Auslegung vom 01.03.2006 bis einschließlich 31.03.2006 1.5 Benachrichtigung der Träger öffentlicher Belange mit Schreiben vom 24.02.2006 1.6 Satzungsbeschluss Rat der Stadt Frechen am 23.05.2006 2. RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH Das Plangebiet liegt im südöstlichen Siedlungsbereich der Stadt Frechen und grenzt mit seinem nordwestlichen Rand an den Zentrumsbereich von Frechen. Der ursprüngliche Aufstellungsbeschluss umfasste einen Geltungsbereich der die nördlich angrenzenden Bahnflächen der HGK ( Häfen- und Güterverkehr Köln AG) sowie östlich an die Bonnstraße angrenzende gewerblich genutzte Bereiche mit umfasste. Innerhalb der durchgeführten Beteiligungsverfahren wurde angeregt die Bahnflächen aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes heraus zu nehmen, da nur die drei südlich gelegenen Gleise entbehrlich sind. Bezüglich der östlich an die Bonnstraße anschließenden gewerblichen Bauflächen haben sich die Planungsziele der Stadt verändert, so dass hier eine Anpassung der Grenze des Geltungsbereiches an die Ausbauplanung der L 183, Holzstraße stattfand. Der Geltungsbereich wurde mit dem Beschluss zur Offenlage an die Ergebnisse der Beteiligungsverfahren angepasst und im Norden um die nicht entbehrlichen Flächen der HGK sowie im Osten um die gewerblichen Bauflächen reduziert. Das Plangebiet umfasst eine Größe von ca. 20,2 ha. Die Begrenzung des Plangebietes wird wie folgt gebildet: Im Norden durch Bahnflächen der Hafen- und Güterbahn Köln; im Osten durch die Bonnstraße, L 183; im Süden durch die Holzstraße, B 264; im Westen durch den Clarenbergweg einschließlich des Flurstückes 2806, Gemarkung Frechen, Flur 24 im nord-westlichen Bereich des Clarenbergweges. 4
Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches ist in dem beigefügten Übersichtsplan dargestellt: Übersichtsplan Geltungsbereich B-Plan 72 F 5
3. SITUATIONSBESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES 3.1 Lage des Plangebietes Das Plangebiet liegt im südöstlichen Siedlungsbereich der Stadt Frechen und grenzt mit seinem nordwestlichen Rand an den Zentrumsbereich von Frechen. Der südliche Plangebietsrand wird durch die Bundesstraße B 264 Holzstraße gebildet, die ihrerseits südlich an die freie Landschaft angrenzt. Der östliche Gebietsrand, gebildet durch die Bonnstraße (L183), grenzt an die weiter östlich vorhanden Kläranlage sowie Gewerbeanlagen. Der nördliche Plangebietsrand wird durch Bahnanlagen der HGK (Häfen und Güterverkehr Köln AG) gebildet. Nördlich an diese Bahnanlagen grenzen die rückwärtigen Grundstücksbereiche der südlichen Randbebauung der Kölner Straße an. Der westliche Gebietsrand wird durch den Clarenbergweg sowie im nordwestlichen Bereich durch vorhandene gewerbliche Bebauung gebildet. Im westlichen Anschlussbereich an diesen Gebietsrand befinden sich gewerblich genutzte Gebäude sowie im weiteren Anschlussbereich gewerblich geprägte Gebiete mit ergänzenden Freizeit- und nicht zentrenrelevanten Einzelhandelsangeboten. Das Stadtzentrum Frechen mit seinen öffentlichen und privaten grundzentralen Infrastruktureinrichtungen befindet sich ca. 2000 m nordwestlich des Standorts. 3.2 Realnutzung Die Flächen sowie baulichen Anlagen der Fa. Cremer & Breuer, Steinzeugwerke Frechen innerhalb des Plangebietes sind in weiten Teilen leerstehend und werden derzeit nicht genutzt. Die im nordwestlichen Plangebiet vorhandenen ehemaligen Verwaltungsgebäude der Steinzeugwerke Frechen nebst Lagerhallen und Freiflächen werden durch einen Baustoffhandel genutzt. Die im östlichen Plangebiet vorhandenen baulichen Anlagen des Keramions werden einschließlich von Teilflächen der Außenanlagen zu Ausstellungszwecken und musealen Zwecken genutzt. Die das Plangebiet umgebenden Verkehrsflächen der L 183 (Bonnstraße) B 264 (Holzstraße) und des Clarenbergweges werden als überörtliche und örtliche Straßenverkehrszüge genutzt. Die im Norden des Plangebietes vorhandenen Bahnflächen der HGK (Häfen und Güterverkehr Köln AG) werden mit Durchfahrtsgleisen und Abstellgleisen bahntechnisch genutzt. Die auf den nördlich gelegenen Bahnflächen der HGK vorhandenen Gleisanlagen werden mit Straßenbahnen zu öffentlichen Nahverkehrszwecken genutzt. Angrenzend an den nord westlichen Planbereich befindet sich in ca. 50 m Entfernung zum Plangebiet eine Haltestelle dieser Straßenbahn. 3.3 Planerische Vorgaben 3.3.1 Gebietsentwicklungsplan (GEP) Der Gebietsentwicklungsplan (GEP) für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, stellt den Planbereich als Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) dar. Aus dem ASV können auf Ebene der verbindlichen Bauleitplanung Gewerbegebiete, Kern- und Mischgebie- 6
te, Sondergebiete, Reine, Allgemeine und Besondere Wohngebiete sowie Kleinsiedlungsgebiet entwickelt werden. 3.3.2 Flächennutzungsplan (FNP) Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Stadt Frechen von 1980 weist für das Gebiet gewerbliche Bauflächen aus. Die Straßenzüge der L 183 (Bonnstraße) und B 264 ( Holzstraße) sind als überörtliche Hauptverkehrszüge dargestellt. Der Flächennutzungsplan wird als 35. Änderung geändert. In Abstimmung mit der Bezirksregierung wird bereits auf der Ebene des Flächennutzungsplanes die Einzelhandelsnutzung im Planbereich durch Darstellung nach der besonderen Art der baulichen Nutzung (Baugebiet) und anhand einer sog. Positivliste gesteuert. Der Gesetzgeber hat für großflächige Einzelhandelsnutzungen (mehr als 1.200 m² Geschossfläche und mehr als ca. 700 m² Verkaufsfläche), von denen die in 11 Abs. 3 BauNVO genannten schädlichen Auswirkungen ausgehen können, Sonderregelungen geschaffen, wonach diese Einzelhandelsnutzungen regelmäßig außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig sind. Der Planänderungsbereich des Flächennutzungsplanes umfasst neben der Teilfläche von ca. 4 ha für das Sondergebiet noch eine weitere Teilfläche von ca. 1,3 ha. Diese soll zur planungsrechtlichen Sicherung des Keramions sowie einer mögliche Erweiterung als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Kulturellen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen dargestellt werden. Da der wirksame Flächennutzungsplan für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes jedoch insgesamt Gewerbliche Baufläche G darstellt, wird der Flächennutzungsplan für die vorgesehenen Teilbereiche Sonstiges Sondergebiet und Gemeinbedarfsfläche geändert. 3.3.3 Landschaftsplan Das Bebauungsplangebiet liegt bis auf den Teil der L 183 südlich der B 264 außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes Nr. 8 Rheinterrassen. Die Freiflächen südlich der B 264 sind als Landschaftsschutzgebiet Haus Vorst und Neu-Hemmerich ausgewiesen. 4. ALLGEMEINE ZIELE UND ZWECKE DER PLANUNG 4.1 Anlass und Ziel der Planaufstellung Nach der Aufgabe der Produktion von Steinzeugartikeln am Standort Frechen durch die Fa. Cremer & Breuer ist das Gelände weitestgehend ungenutzt. Die städtebaulich attraktive und verkehrstechnisch günstige Lage des Planbereiches hat zu unterschiedlichsten Planungsüberlegungen der Eigentümer sowie der Stadt Frechen geführt. Aufgrund der räumlichen Nähe zur Innenstadt erscheint eine Nutzung für Einzelhandels- und Dienstleistungszwecke zunächst naheliegend, muss jedoch zwingend vor dem Hintergrund der Stärkung der Innenstadt für den Einzelhandel betrachtet und abgewogen werden. Die derzeitige Erschließung des Planbereiches über die Bonnstraße sowie den Clarenbergweg entsprach den Anforderungen der bisherigen Werkserschließung. Die Umnutzung des Planbereiches wird neue Verkehrsbeziehungen entstehen lassen und zu einer Zunahme der Verkehre führen. Hierdurch entsteht die Notwendigkeit die Erschließung des Planbereiches in Abhängigkeit von den neuen Nutzungen zu überplanen. 7
Im städtebaulichen Bereich zwischen Gewerbegebieten im Osten sowie der westlich anschließenden Innenstadt sowie als Bindeglied zwischen dem am östlichen Gebietsrand gelegenen Keramion und der Innenstadt und den am westlichen Gebietsrand gelegenen Haltestellen des schienengebundenen ÖPNV kommt dem Plangebiet eine entscheidende, verknüpfende Funktion zu. Die bisherige bauplanungsrechtliche Beurteilung als gewerbliche Baufläche bzw. Industriegebiet gründet auf der aufgebebenen Nutzung als Produktionsstätte für keramische Steinzeugprodukte. Zum Zwecke einer Verknüpfung des Plangeländes mit den umgebenden Nutzungsstrukturen und der Innenstadt, sowie der planungsrechtlichen Absicherung eines verträglichen Nutzungsspektrums wird eine differenzierte Ausweisung von Nutzungen auf Grundlage der BauNVO notwendig. Innerhalb des Planbereiches befinden sich verschiedene, denkmalgeschützte Anlagen und Gebäude, die zusammen ein beeindruckendes Zeugnis der Tonwaren- und Steinzeugindustrie am Standort Frechen geben. Die baukulturelle Wahrung dieser Kulturdenkmäler stellt im Wechselspiel mit dem auf dem Plangelände bestehenden Keramion eine besondere städtebauliche Aufgabe und Verpflichtung zur weiteren Entwicklung der städtebaulichen Gestalt und des Ortsbildes im Planbereich dar. Die im nördlichen Plangebiet gelegenen Gleisanlagen der Hafen- und Güterbahn Köln sind zum Teil entbehrlich. Innerhalb der Beteiligungsverfahren der Träger öffentlicher Belange wurde die Entbehrlichkeit der drei südlich gelegenen Gleise festgestellt. Die Beplanung des Betriebsgeländes Cremer & Breuer bietet die Chance diese Flächen in ein sinnvolles Gesamtkonzept einfließen zu lassen um sie so zu erschließen. Ziel und Zweck der Planung ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebauliche und wirtschaftliche Reaktivierung des Betriebsgeländes Cremer & Breuer. 4.2 Planungserfordernis Im Innenbereich der Ortslage Frechen stehen keine vergleichbaren Flächen für gewerbliche Standorte zur Verfügung. Aufgrund der günstigen Lage des Gebietes zum Stadtzentrum, dem ca. 100 m entfernten Straßenbahn-Haltepunkt sowie der hervorragenden Anbindung des Plangebietes an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz wurde der Standort gegenüber alternativen Außenbereichsflächen im Randbereich von Frechen zur städtebaulichen Entwicklung von gewerblichen Bauflächen bevorzugt. Darüber hinaus hat ein potentieller Ankermieter aus Expansionsgründen für eine Teilfläche Interesse angemeldet, unter der Voraussetzung, dass kurzfristig Planungsrecht geschaffen und eine Verlagerung der Firma an diesen Standort ermöglicht wird. Die vorhandenen denkmalgeschützten Anlagen der historischen Werksgebäude sowie das Keramion sind wie kaum andere Gebäude in Frechen mit der spezifischen Stadtgeschichte verbunden. Um deren Erhalt und Einbindung in die städtebaulichen Ordnung zu gewährleisten ist eine Bauleitplanung erforderlich Aus diesem Grund wurde seitens des Ausschusses für Stadtentwicklung und Bauleitplanung der Stadt Frechen die Aufstellung eines Bebauungsplans mit der Ordnungsnummer 72F beschlossen, der in enger Zusammenarbeit von Stadtverwaltung, Fachplanern und Eigentümer bzw. Projektentwickler in Form einer Projektgruppe erarbeitet werden soll. Als Grundlage diente hierbei der im September 2001 abgeschlossene Rahmenplan Entwicklungsachse Ost sowie dessen Weiterentwicklung und Konkretisierung. 8
5. PLANINHALT 5.1 Städtebauliche Konzeption Städtebauliches Leitbild und wesentliche Zielvorstellung der Planung für das Betriebsgelände Cremer und Breuer ist die Überwindung der monostrukturellen großmaßstäblichen Nutzung des Geländes. Durch eine Gliederung und Strukturierung des Areals in unterschiedliche Nutzungsbereiche mit differenzierten öffentlichen Räumen wird das Ziel verfolgt, die Barrierewirkung des Areals aufzuheben und eine neue qualitätsvolle Verknüpfung des Areals mit seiner städtebaulichen und landschaftlichen Umgebung zu erreichen. Unter Einbezug historischer Substanz wie dem Keramion und dem Gründungsgebäude Cremer und Breuer wird das Ziel verfolgt, ein überwiegend gewerblich genutztes Quartier mit Gesicht zu gestalten und hierdurch die örtliche Baukultur weiter zu entwickeln. Durch ein robustes und wirtschaftliches inneres Erschließungssystem wird eine variable Parzellierung ohne Notwendigkeit der Veränderung von Erschließungsanlagen möglich. Alle Verkehrsflächen werden mit dem Ziel ausgebaut, die umweltfreundlichen Verkehrsmittel zu Fuß und Fahrrad zu fördern. Zusätzlich wird ein engmaschiges getrenntes Fußwegesystem mit den fahrbahnbegleitenden bzw. integrierten Fußwegen verknüpft. Auf Grundlage des städtebaulichen Leitbildes wurden alternative Konzeptentwürfe erarbeitet und vergleichend bewertet. 5.1.1 Variante 1 Das Konzept sieht eine Haupterschließung in Ost-Westrichtung vor. Im mittleren Planbereich wird unterhalb der Hochspannungstrasse eine Inselgrundstück mit der Möglichkeit zum Wenden großer Fahrzeuge innerhalb des Geländes organisiert. Die Haupterschließung mündet im Westen auf den Clarenbergweg und führt auf einer verbreiterten Trasse nach Norden über den vorhandenen Bahnübergang zur Kölner Straße. Neben der Anbindung des Areals an die Bonnstraße wird ein Anschluss an die Holzstraße vorgesehen. 5.1.2 Variante 2 Das Konzept sieht eine Haupterschließung in Ost-Westrichtung vor. Der nördliche Planbereich wird durch eine Schleifenstraße um den historischen Gebäudekomplex und die südlichen Planbereiche durch eine Stichstraße sowie eine Anschlussstraße an die Holzstraße erschlossen. Planbereiche unterhalb der Hochspannungstrasse bleiben unbebaut und können als Stellplatzbereich und Außengelände genutzt werden. 5.1.3 Variante 3 Die Konzeption orientiert sich bei der Anlage der Haupterschließung an der vorhandenen Hochspannungstrasse. Durch die Einbeziehung dieser unbebauten Trassenbereiche in den seitlichen Straßenraum verbleiben gänzlich bebaubare Grundstücksflächen. Die Erschließung der nördlichen Planbereiche erfolgt über eine Schleifenstraße um den historischen Gebäudekomplex. 5.1.4 Variante 4 Die Konzeption verfolgt das Ziel, durch eine Reduzierung der Erschließungsanlagen ein möglichst wirtschaftliches Gesamtkonzept zu entwickeln. Über eine Erschließungsschleife zwischen Bonnstraße im Osten sowie der Holzstraße im Süden wird das Areal an das über- 9
örtliche Verkehrsnetz angebunden. Ein zentraler Platzbereich bietet eine Wendemöglichkeit für große Fahrzeuge. Der nördliche Planbereich wird durch eine Straßenverbindung zwischen zentralem Platz und dem Bahnübergang zur Kölner Straße erschlossen. Der westliche Planbereich verbleibt mit ca. 50 % des Gesamtareals als zusammenhängende Fläche. 5.1.5 Variante 5 Die Konzeption entwickelt eine Haupterschließung in Ost-West-Richtung mit direktem Anschluss an die Bonnstraße. Über eine Einhangstraße im südwestlichen Planbereich erfolgt eine Anbindung als Vollanschluss an die Holzstraße. Der nördliche Planbereich wird durch eine Schleifenstraße mit Anschluss über den Bahnübergang an die Kölner Straße erschlossen. Die Erschließung der südöstlichen Bereiche erfolgt über eine Stichstraße. Durch ein differenziertes Bebauungskonzept im Bereich der historischen Gebäudeanlagen entsteht ein Wechselspiel von öffentlichen Straßenräumen und halböffentlichen Binnenzonen. Zur Abgrenzung des Keramions gegenüber gewerblicher Nachbarnutzungen wird ein trennender Baukörper mit einer dem Keramion zugewandten Nutzung vorgeschlagen. 5.1.6 Variantenvergleich Durch die Gegenüberstellung der 5 Varianten werden Stärken und Schwächen der einzelnen Konzepte deutlich. Während die städtebaulichen Stärken eher bei den Varianten 2 und 5 zu finden sind, zeigen die Varianten 3 und 4 bei der Betrachtung rein wirtschaftlicher Aspekte ihre Stärken. Bei den Aspekten Imagewirkung und Raumwirkung innen werden die Konzepte 2 und 5 wegen der eindeutigen Erschließung und Raumbildung am besten bewertet. Das Hauptgebäude wird bei den Varianten 2,3 und 5 als nordwestliche Adresse und Eingangssituation genutzt und somit überzeugend in das Gesamtkonzept integriert. Das Keramion steht mit seiner Funktion und Form im besonderen Fokus der Gesamtkonzeption. Die Verantwortung gegenüber diesem Denkmal und der hier betriebenen Einrichtung macht die Beachtung besonderer Maßnahmen zu der westlich geplanten gewerblichen Nutzung notwendig. Variante 5 schlägt einen Baukörper vor, der das Keramion samt Außenanlagen abschirmt und insoweit von der formalen Qualität der angrenzend geplanten Gebäude unabhängig macht. Dieser Ansatz wird als geeignet betrachtet, dem Stellenwert des Keramions gerecht zu werden. Das Kriterium einer guten inneren Orientierung wird von den Varianten 1, 2 und 5 aufgrund der leicht erkennbaren hierarchisch organisierten Erschließungsanlagen entlang derer alle Einrichtungen aufgereiht sind, gut erfüllt. Die Möglichkeit, das Plangelände in Bauabschnitten zu erschließen und zu bebauen ist bei allen Varianten mit geringen Unterschieden gewährleistet. Große Unterschiede ergeben sich bei der Betrachtung der Erschließungsanlagenlängen. Hier wird Variante 4 mit den kürzesten Erschließungsanlagen am besten und Variante 2 mit den längsten Erschließungsanlagen am schlechtesten bewertet. Bei Variante 4 wird der Vorteil kurzer Erschließungsanlagen jedoch durch den schlecht parzellierbaren westlichen Planbereich erkauft. Eine Unterbauung der im Plangebiet vorhandenen Stromleitung ist kaum möglich. Variante 3 integriert den Trassenbereich der Stromleitung fast vollständig in den Straßenseitenraum, so dass die erzeugten Grundstücksflächen weitestgehend unbelastet von dieser Stromleitung parzelliert und bebaut werden können. 10
Teile der im nördlichen Plangebiet vorhandenen Bahnanlagen werden aufgegeben und Bestandteil der Bebauungskonzeption. Hier ist festzustellen, dass alle Konzeptvarianten gleich gute Voraussetzungen zur Integration dieser Flächen in das Gesamtkonzept bieten. Die Möglichkeit, das Plangelände zu parzellieren ist unmittelbar vom gewählten Erschließungssystem abhängig. Hier bietet Variante 5 die vielfältigsten Möglichkeiten und erscheint am besten geeignet. Variante 4 wird aufgrund der mangelnden Parzellierungsmöglichkeiten im westlichen Planbereich deutlich schlechter bewertet. Die Anlage der Erschließungsanlagen bietet unterschiedliche, mehr oder weniger flexible Möglichkeiten der Verkehrsführung. Hierbei werden Varianten mit einer leistungsfähigen, zentralen Verkehrsanlage besser bewertet als solche, mit wenig hierarchisierten oder verkröpften Anlagen. Die Zusammenfassung und Wertung der gewählten Einzelaspekte lässt Variante 3 und 5 mit vielen Stärken erscheinen. Die Integration der Stromleitung wird von Variante 3 im Vergleich zu den anderen Konzepten am überzeugendsten gelöst und somit der Gesamtplanung zu Grunde gelegt. 5.2 Äußere Erschließung Das Plangebiet ist derzeit über zwei Anschlussstellen an das örtliche bzw. überörtliche Verkehrsnetz angeschlossen: Im Osten über eine Einfahrt von der Bonnstraße, L 183. Im Nordwesten über einen Zufahrtsbereich zum Clarenbergweg. Die Planungen sehen einen Vollanschluss des Plangeländes von der Bonnstraße aus, sowie einen Teilanschlusses von der Holzstraße aus vor. Zudem ist im westlichen Planbereich eine Anbindung an den Clarenbergweg, den Bahnübergang zur Kölner Straße sowie eine Anbindung an die Verkehrsflächen des westlich angrenzenden Gewerbegebietes geplant. Der Vollanschluss an die Bonnstraße wird als Kreisverkehrsplatz mit einem Durchmesser von ca. 50 m zuzüglich notwendiger Seitenanlagen wie Fuß- und Radweg sowie Böschungsanlagen dimensioniert und festgesetzt. Der Teilanschluss an die Holzstraße erfolgt als Zufahrt aus östlicher Richtung und Abfahrt aus dem Plangelände in westlicher Richtung der Holzstraße. Im Anschlussbereich werden zusätzliche Straßenverkehrsflächen für Beschleunigungs- und Verzögerungsstreifen am nördlichen Fahrbahnrand der bestehenden Verkehrsflächen der Holzstraße festgesetzt. Die Leistungs- und Funktionsfähigkeit der äußeren Erschließung ist durch ein Gutachten des Ingenieurbüros IVV, Aachen nachgewiesen. 5.3 Art der baulichen Nutzung Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist auf Grund seiner Nutzungsgeschichte eingebunden in eine Umfeld gewerblicher Nutzungen und intensiv genutzter Verkehrsanlagen. Dieses Umfeld stellt im immissionstechnischen Sinne eine Vorbelastung dar, die bestimmte Nutzungen wie Wohnen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ausschließt, da gesunde Wohnbedingungen an diesem Standort nicht darstellbar sind oder unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten betrachtet nicht erreichbar sind. 11
Auf dieser Grundlage werden im Geltungsbereich die überbaubaren Flächen als Gewerbliche Bauflächen (GE), Sondergebiete (SO) und Flächen für den Gemeinbedarf festgesetzt. Das Gebiet soll vorwiegend einer gewerblichen Nutzung dienen. 5.3.1 Gewerbliche Bauflächen (GE) Ziel der Planung ist es das die als gewerbliche Bauflächen festgesetzten Bereiche entsprechend ihrer bisherigen Nutzung gewerblich zu nutzen um somit am Standort Frechen wohnortnah Arbeitsplätze entstehen zu lassen. 5.3.2 Sondergebiete (SO) Städtebauliches Planungsziel im Rahmen des eingeleiteten Bauleitplanverfahrens ist u.a. die Festsetzung eines Sondergebietes (SO) gem. 11 BauNVO. Festsetzungsgegenstand dieses SO-Gebietes sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment auf Grundlage einer Positivliste sein. Zur Klärung und Bestimmung entsprechender Fachmärkte hat die Stadt Frechen ein Verträglichkeitsgutachten durch die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh (GMA), Büro Köln, beauftragt, dessen Ergebnis zwischenzeitlich vorliegt und mit der Bezirksregierung sowie der Industrie- und Handelskammer zu Köln (IHK) vorabgestimmt wurde. Im Hinblick auf die Abwägungsrelevanz der Einzelhandelsproblematik ist es erforderlich, dass die Stadt Frechen als Träger der Planungshoheit über die wesentlichen Kriterien der Zulässigkeit der vorgeschlagenen Fachmärkte entscheidet. Im Folgenden werden deshalb die wesentlichen entscheidungsrelevanten Punkte der Verträglichkeitsstudie einschließlich der zusätzlichen städtischen Entscheidungsgründe abwägungsrelevant dargelegt: Auf Grundlage des GMA-Einzelhandelsgutachtens Die Stadt Frechen als Einzelhandelsstandort aus dem Jahr 2001 sowie der darauf aufbauenden Beschlüsse des Ausschusses für Stadtentwicklung und Bauleitplanung (PLA) vom 30.01.2002 ist vorgesehen, keine weiteren großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten an dezentralen (nicht integrierten) Standorten anzusiedeln. Deshalb beschränken sich die Planungsüberlegungen zur Umnutzung des ehemaligen Steinzeugwerks bereits seit Einleitung des formellen Bauleitplanverfahrens in 2001 auf die nichtzentrenrelevanten Sortimente des großflächigen Einzelhandels. Die Stadt Frechen hat deshalb die GMA mit der Erarbeitung einer projektbezogenen Verträglichkeitsstudie als Entscheidungshilfe für die Stadt Frechen und die zu beteiligenden Nachbargemeinden im Bauleitplanverfahren unter Berücksichtigung landesplanerischer, raumordnerischer und städtebaulicher Prüfkriterien beauftragt. Die Verträglichkeitsstudie ist auf eine breite Auffächerung möglicher Sortimentsstrukturen ausgerichtet. Hierdurch sollen möglichst vielseitige Nutzungsvarianten des großflächigen Einzelhandels offen gehalten werden, ohne dass im Falle einer Ansiedlung strukturgefährdende bzw. schädigende Wirkungen zu erwarten sind. Unter dem Gesichtspunkt einer potentiellen Eignung wurden in einer ersten Untersuchungsphase verschiedene Sortimentsbereiche hinsichtlich ihrer potentiellen städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen der Untersuchung zu Grunde gelegt: Gartenbedarf/Gartengestaltung Fußbodenbelag/Teppichboden/Farben/Lacke Bürobedarf/Organisationsartikel mit überwiegend gewerblicher Ausrichtung Möbel/Büromöbel/Küchenmöbel Campingwagen/Campingartikel/Campingbedarf Elektrogroßgeräte (weiße Ware) Kfz-Handel/-zubehör Fahrrad-/Motorradbedarf Saunaanlagen/Schwimmbadanlagen 12
Sportgroßgeräte Sanitärartikel inkl. Installationsbedarf/Badeinrichtungen Diese breite Auffächerung möglicher Sortimentsstrukturen ist darauf gerichtet, für die Umnutzung des ehemaligen Betriebsgeländes der Firma Cremer & Breuer möglichst vielseitige Nutzungsvarianten des großflächigen Einzelhandels offen zu halten, die im Falle einer Ansiedlung keine strukturgefährdenden bzw. schädigenden Wirkungen erwarten lassen. Diese sollen dann in Form einer sog. Positivliste als zulässige Sortimente im Flächennutzungsplan bzw. Bebauungsplan dargestellt bzw. festgesetzt werden. Abwägende Bewertung und Empfehlung der Betriebstypen Aus der Bewertung der verschiedenen o.a. Sortimentsbereiche anhand der Kriterien Standortanalyse und -bewertung, Definition und Strukturdaten der untersuchungsrelevanten Fachmärkte, Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft, Marktstrukturen und Wettbewerbssituation, mögliche handels- und versorgungsbezogenen sowie raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen ergibt sich aus dem Gutachten folgende Bewertung und Empfehlung zur Betriebstypenwahl: Einzugsgebiet Die Verkaufsflächenausstattung der Gesamtstadt und deren Auswirkungen ist im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchung und Bewertung eines aktuellen Ansiedlungsvorhabens nicht relevant. Die der Studie zu Grunde liegende und dort auch erläuterte Bildung des Einzugsbereiches entspricht nicht der seitens der Stadt Kerpen im Beteiligungsverfahren dargestellten Betrachtungsweise, die im Übrigen auch nicht üblich ist. Der aktuell gebildete Einzugsbereich ist entwickelt aus der Verbundwirkung und dem Funktionszusammenhang der vorhandenen (Fach-)Märkte in der Agglomeration Köln- Marsdorf/Frechen-Europaallee. Die hier vorhandenen Magneten u.a. Viva u. Porta strahlen mit ihrer Größe und ihrem entsprechenden Einzugsbereich auf den Planungsstandort aus. Da dieser Planungsstandort seinerseits eine gute verkehrliche Erreichbarkeit und weitere positive Standortfaktoren aufweist, ordnen sich die geplanten Fachmärkte in die Maßstäblichkeit der Agglomeration ein und erschließen somit den gleichen Einzugsbereich. Auf Grund der vorhandenen Konzentration und somit hohen Bedeutung der Gartencenter erreichen diese jedoch einen größeren Einzugsbereich als z.b. ein Fachmarkt für Autoteile oder Teppiche und Tapeten. Aus dieser Betrachtung heraus ergibt sich ein Einzugsgebiet, dass sich auf Grund der unterschiedlichen Verflechtungsintensität in zwei Zonen abgrenzen lässt: Zone I: Stadt Frechen ca. 48.625 EW Zone II: Städte Hürth, Kerpen, Pulheim, Bergheim, Teile des westlichen Stadtgebietes von Köln ca. 351.615 EW Raumordnung und Landesplanung Hinsichtlich der zentralörtlichen Einstufung der Stadt Frechen ordnen sich die in Frage kommenden Fachmarkttypen - Gartencenter mit max. 5.000 m² Verkaufsfläche (VK) einschließlich zugeordnetem Randsortiment mit max. 750 m² VK, - Bürofachmarkt mit max. 1.200 m² VK einschl. zugeordnetem Randsortiment mit max. 400 m² VK, - Fachmarkt für Autoteile / -zubehör mit max. 1.200 m² VK ohne Randsortiment, 13
- Teppich- und Tapetenfachmarkt mit max. 1.200 m² VK ohne Randsortiment in punkto Projektgröße und Umsatzvolumen in die Versorgungsfunktionen eines Mittelzentrums ein. Die Ansiedlungsvorhaben werden keine strukturverändernden Wirkungen im Sinne einer regional bedeutsamen (beurteilungsrelevanten) Schwächung benachbarter Städte zur Folge haben. Allerdings wird sich bei Ansiedlung eines (weiteren) Gartencenters im Stadtgebiet die Marktbedeutung der Stadt Frechen im regionalen Einzugsbereich verstärken. Aus der großräumlichen Zuordnung des Planstandortes zum Frechener Stadtgebiet ergeben sich nur begrenzte Möglichkeiten, die Versorgung im gesamten Stadtgebiet zu verbessern. Auf Grund der somit nicht gegebenen raumordnerischen Bedeutung der Planung erübrigt sich im weiteren Verfahren eine gesonderte nachbargemeindliche Beteiligung entsprechend dem Einzelhandelserlass. Die Nachbargemeinden im Einzugsbereich werden im normalen Bauleitplanverfahren der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange unter Beifügung der Verträglichkeitsstudie beteiligt. Diese Studie wurde den Nachbargemeinden bereits im Verfahren der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit zugesandt. Bis auf die Stadt Kerpen hat keine der übrigen Nachbargemeinden Bedenken geäußert. Städtebauliche Entwicklung und Ordnung Sowohl unter den Gesichtspunkten des Gebietscharakters, der Verkehrsbelastung und der Verkehrssicherheit gehen von den Ansiedlungsvorhaben nicht unerhebliche Wirkungen aus. Die Randlage des Planstandortes und die günstige Verkehrsanbindung lassen die Erhöhung der Verkehrsbelastung für die Innenstadt und die Wohnsiedlungsbereiche jedoch verträglich erscheinen. Die v.g. Bewertung der verkehrlichen Auswirkungen wird im Bebauungsplanverfahren durch die verkehrsgutachterliche Aussage auf Grundlage des Erschließungskonzeptes bestätigt. Die Zuordnung der großflächigen Einzelhandelsbetriebe zum Stadtrand ist vor dem Hintergrund des Stadt- und Landschaftsbildes und der Prägung des Gebietscharakters durch Gewerbebetriebe als städtebaulich angemessen zu bewerten. Darüber hinaus ergeben sich auf Grundlage der vorgesehenen Grünordnung im Bebauungsplanverfahren auch im Bereich des Übergangs in die freie Landschaft zusätzliche Maßnahmen der Gestaltung. Infrastrukturelle Ausstattung Unter dem Aspekt der Auslastung vorhandener Versorgungseinrichtungen des innerstädtischen Versorgungszentrums sind den Ansiedlungsvorhaben weder positiven noch negative Wirkungen beizumessen, da sich die Planobjekte an einem dezentralen Standort befinden, der keine Verbundeffekte mit den in der Frechener Innenstadt gelegenen Infrastruktureinrichtungen zulässt. Diese Aussage gilt jedoch im Rahmen der Wiedernutzbarmachung der Industriebrache auch für die vorgesehenen sonstigen gewerblichen Nutzungen im Plangebiet und insbesondere für das Keramion. Hier ist das städtebauliche Interesse an der Revitalisierung einer Industriebrache vor Inanspruchnahme bisher ungenutzter Flächen am Stadtrand zu sehen. Andererseits bietet die kleinteilige Innenstadtstruktur keine Möglichkeit zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsnutzungen. Synergieeffekte sind jedoch durch Verbesserungen in der Anbindung angrenzender, gewerblich genutzter Bereiche zu erwarten. Gleichzeitig ist eine verbesserte Anbindung an die Innenstadt vorgesehen. Versorgung der Bevölkerung Durch die vorgeschlagenen Fachmarkttypen wird eine positive Auswirkung auf die Vielfalt des Frechener Warenangebotes erreicht. Auf Grund der Vielzahl der Anbieter im Stadtgebiet gilt diese Aussage jedoch nicht für das vorgesehene Gartencenter. 14
Durch die Ansiedlung wird jedoch das bestehende Profil des Einkaufsstandortes Frechen/Europaallee als Kompetenzzentrum in diesem Sortimentsbereich genutzt und gestärkt. Dies jedoch, ohne die verfügbare Kaufkraft im innerstädtischen und regionalen Einzugsbereich über das verträgliche Maß hinaus umzuverteilen. Veränderungen in der Versorgungsstruktur der integrierten Lage Innenstadt durch die Ansiedlung der vorgesehenen Fachmarkttypen und somit Existenzgefährdungen für die ansässigen Betriebe auf Grund von Umverteilungseffekten sind auszuschließen. Begründet ist dies in der Tatsache, dass der Großteil der Verkaufsfläche auf nicht zentrentypische Sortimente entfällt. Im Rahmen der vorgesehenen Randsortimente werden die prognostizierten Umsatzverluste nur begrenzt zu einer Schwächung der Einkaufsorientierung auf das innerstädtische Versorgungszentrum beitragen. Aufgrund der Höhe der Umsatzverluste sind existenzgefährdende Wirkungen auf innerstädtische Betriebe nicht zu erwarten, sofern die zentrenrelevanten Sortimente wie vorgesehen beschränkt werden. In den ausgewählten Fachmarktbranchen konzentrieren sich die Wettbewerbswirkungen auf Betriebe, die nicht in gewachsene Versorgungszentren ansässig sind, so dass unter städtebaulichen Gesichtspunkten keine Schutzwürdigkeit besteht. Auf Grund der Sortimentsstrukturen sind Beeinträchtigungen der wohnungsnahen Versorgung im Untersuchungsraum auszuschließen. Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche Der Standort besitzt keine Kopplungseffekte mit den bestehenden Versorgungseinrichtungen an integrierten Standorten. Die zulässigen zentrenrelevanten Randsortimente und ihre Verkaufsflächen werden deshalb zur Vermeidung tendenziell negativer Auswirkungen auf die zukünftige Einzelhandelsentwicklung durch Festsetzung nach Art und Maß im Bebauungsplan vorgegeben. Strukturverändernde Wirkungen des Planvorhabens auf benachbarte Einkaufsstädte in punkto Zentralitätsfunktionen und Versorgungsstrukturen sind nicht zu erwarten. Festsetzungsinhalte Auf Grundlage v.g. Ausführungen zur Verträglichkeit der Ansiedlung der vorgesehenen Fachmarkttypen ist vorgesehen, die Ansiedlung der Fachmarkttypen Gartencenter Bürofachmarkt Fachmarkt für Autoteile / -zubehör Teppich- und Tapetenfachmarkt bauleitplanerisch weiter zu betreiben. Hierbei ist der Verträglichkeitsanalyse durch entsprechende detaillierte zeichnerische und textliche Festsetzung der Sortimente und der maximal zulässigen Verkaufsflächen sowohl des Hauptsortiments (Kernsortiment) als auch der zugeordneten Nebensortimente als Positivliste Rechnung zu tragen. Insofern ergibt sich eine weitergehende Differenzierung in die einzelnen Warenbereiche der Kern- und Randsortimente. Die Nennung nur des Fachmarkttyps (z.b. Gartencenter, Bürofachmarkt) stellt keine eindeutige Definition der zulässigen Sortimente dar und wäre somit auch im Sinne der Rechtsprechung rechtsfehlerhaft. Im Rahmen der Festsetzungen zum Bebauungsplan 72 f ist die Positivliste der fachmarktspezifischen Sortimente textlich festgesetzt. Entsprechend dem ursprünglich vorgesehenen Beschluss über die öffentliche Auslegung der 35. Änderung des Flächennutzungsplanes war als städtebauliches Planungsziel auch im 15
Bebauungsplan vorgesehen, über die o.a. Positivliste hinaus, in dem festzusetzenden SO- Gebiet gewerbliche Nutzungen gem. 8 Abs. 2 Nr. 1, 2 u. 4 BauNVO zulässig sein sollen. Diese u.a. gewerbliche Nutzungen in Form des sonstigen auch großflächigen Einzelhandels und Handels mit Verkauf an letzte Verbraucher sollten danach jedoch nur soweit zulässig sein, als von dem einzelnen Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt Frechen oder in anderen Gemeinden zu erwarten sind. Hierzu erteilte die Bez.-Regierung jedoch nicht ihre landesplanerische Zustimmung, da diese textlichen Festsetzungsinhalte landes- bzw. regionalplanerisch nicht abschließend und somit nicht zulässig sind, da diese Belange zukünftig allein auf der kommunalen Ebene der Bauleitplanung entschieden würden. Unter Berücksichtigung v.g. landes- bzw. regionalplanerischer Belange und unter Bezug auf die diesbezüglichen kurzfristig erfolgten weiteren Abstimmungen mit der Regionalplanung wurde folgende Regelung ergänzend den textlichen Festsetzungen zu Grunde gelegt: Entsprechend der bisherigen Beschlusslage ist die über die Positivliste mit den vier Fachmärkten hinausgehende Zulässigkeit durchaus gewollt, sofern von diesen Fachmärkten keine schädlichen Auswirkungen auf die Versorgungsbereiche der Stadt Frechen oder benachbarter Gemeinden ausgehen. Die zusätzliche Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen unter bestimmten Voraussetzungen erfolgt vor dem Hintergrund, dass die Verträglichkeitsstudie wie bereits aufgeführt - auf eine breite Auffächerung möglicher Sortimentsstrukturen ausgerichtet ist. Hierdurch sollen möglichst vielseitige Nutzungsvarianten des großflächigen Einzelhandels offen gehalten werden, ohne dass im Falle einer Ansiedlung strukturgefährdende bzw. schädigende Wirkungen zu erwarten sind So liegt der Verträglichkeitsuntersuchung eine größere Bandbreite von potentiell geeigneten Fachmärkten zu Grunde als die letztlich in der Positivliste festgesetzten. Diese sind jedoch nicht insgesamt auf Grund ihrer Unverträglichkeit in Bezug auf zentrale Versorgungsbereiche ausgeschieden, sondern auf Grundlage der Ergebnisse der konkreten Marktvoraussetzungen des Standortes und damit einher gehender Strukturen im Einzelhandel. Da heute aber mögliche zukünftige Entwicklungen im Einzelhandel im Rahmen der Verträglichkeitsstudie nicht prognostiziert und bewertet werden können, soll für diese Märkte auch zukünftig die Ansiedlungsmöglichkeit offen gehalten werden. Bei diesen zusätzlichen Fachmärkten handelt es sich ausnahmslos um nicht innenstadtrelevante Kernsortimente. Die Auswahl der so zulässigen und festzusetzenden Sortimente erfolgte in Abstimmung mit der Bezirksregierung unter Berücksichtigung des gesamtstädtischen Einzelhandelsgutachtes (GMA, 2001) und die dort vorgeschlagenen Sortimente für dezentrale Standorte, die auch bereits der insgesamt untersuchten und breit aufgefächerten Sortimentsstruktur der Verträglichkeitsstudie zu Grunde gelegen haben, sowie in analoger Anwendung von Regelungen aus dem Einzelhandelserlass Bayerns. In diesem ist u.a. eine für alle nicht zentrenrelevanten Sortimente geltende Obergrenze der Gesamtverkaufsfläche vorgegeben, bei deren Einhaltung keine schädlichen Auswirkungen von einem der Sortimente ausgehen. Unter Berücksichtigung der örtlichen und regionalen Rahmenbedingungen wird vorliegend davon ausgegangen, dass diese Obergrenze bei einer Gesamtverkaufsfläche von 2.000 m² je Sortiment zu sehen ist. Gleichzeitig erfolgt eine Beschränkung der zulässigen Randsortimente dahingehend, dass diese dem Kernsortiment sachlich zugeordnet sein müssen und nicht mehr als 10 % der Verkaufsfläche betragen dürfen. Unter den v.g. Voraussetzungen erübrigt sich eine weitergehende Tragfähigkeitsberechnung bzw. Verträglichkeitsuntersuchung. Darüber hinaus ist dennoch mit dem Eigentümer im städtebaulichen Vertrag vereinbart, dass diese Einzelhandelsnutzungen im Einzelfall einer Verträglichkeitsuntersuchung unterzogen werden. 16
Die unter den genannten Rahmenbedingungen vorgesehenen textlichen Festsetzungen lauten somit wie folgt: Darüber hinaus sind in dem festgesetzten Sondergebiet gewerbliche Nutzungen gem. 8 Abs. 2 Nr. 1,2 u. 4 BauNVO zulässig. Gewerbliche Nutzungen in Form des sonstigen auch großflächigen Einzelhandels und Handels mit Verkauf an letzte Verbraucher jedoch nur soweit, als diese den nachfolgend beschriebenen Sortimenten entsprechen: Sanitärartikel (inkl. Installationsbedarf, Badeinrichtungen) Möbel, Küchen Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren Kraftfahrzeughandel Boote und Zubehör Sauna- / Schwimmbadanlagen Campingwagen / -artikel und Zelte Videoverleih, CD-Verleih. Die v.g. Sortimente dürfen im Einzelfall eine Verkaufsfläche von max. 2.000 m² einschließlich dem jeweils zugeordneten Randsortiment nicht überschreiten. Innerhalb dieser Verkaufsfläche ist ein Randsortiment zulässig, das nur solche Waren aus zentrenrelevanten Sortimentsbereichen umfassen darf, die dem Kernsortiment als Hauptsortiment sachlich zugeordnet sind und max. bis zu 10 % der Verkaufsfläche beträgt. 5.3.3 Flächen für den Gemeinbedarf Die Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf, mit der Zweckbestimmung Kulturellen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen sichert die bestehende museale Einrichtung des Keramions. Die Dimensionierung dieser Fläche geht über den derzeit genutzten Flächenanteile hinaus und sichert so gewünschte Erweiterungsmöglichkeiten. 5.3.4 Nutzungsausschlüsse Innerhalb der gewerblichen Bauflächen werden Tankstellen und Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Hierdurch sollen gewünschte kleinteilige gewerbliche Nutzungen gefördert werden und ungewünschte, flächenintensive Nutzungen wie Tankstellen oder dem Ortscharakter unangemessenen Nutzungen (Vergnügungsstätten) vermieden werden. Auf Grundlage einer Verträglichkeitsstudie für das Gelände der Steinzeugwerke Cremer & Breuer zur Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel (GMA Köln, August 2005) erfolgt in den mit GE festgesetzten Bereichen der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben bzw. Gewerbebetrieben mit Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher für bestimmte Warengruppen die als innenstadtrelevant betrachtet werden. (Vergl. Kap. 5.2.3). Auf Grundlage einer Verträglichkeitsstudie für das Gelände der Steinzeugwerke Cremer & Breuer zur Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel (GMA Köln, August 2005) erfolgt in den mit SO festgesetzten Bereichen der Ausschluss von großflächigen Einzelhandelsbetrieben, die als innenstadtrelevant betrachtet werden. (Vergl. Kap. 5.2.3). 5.4 Maß der baulichen Nutzung 5.4.1 Grundflächenzahl (GRZ) Im Gebiet wird überwiegend eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 festgesetzt und orientiert sich somit an den Obergrenzen des 17 BauNVO 1990. Diese Festsetzung ermöglicht im Plangebiet als Altstandort eine relativ hohe Ausnutzung von Grund und Boden und vermindert so eine notwendige Inanspruchnahme von neu auszuweisenden Bauflächen in anderen Stadtbereichen. 17
5.4.2 Höhe baulicher Anlagen Die Festsetzung der Gebäudehöhen orientiert sich an den vorhandenen denkmalgeschützten Gebäuden sowie der westlich anschließenden gewerblichen Bebauung. Durch die Festsetzung einer maximalen Gebäudehöhe von 12 m bleibt die städtebauliche Dominanz der denkmalgeschützten Hauptfassade Cremer Breuer erhalten und es entsteht ein genügender baulicher Spielraum zur Errichtung wirtschaftlich nutzbarer gewerblicher Bauten. Für den Bereich als Gemeinbedarfsflächen festgesetzten Grundflächen erfolgen keine Höhenfestsetzungen um ein breites Spektrum denkbarer architektonisch hochwertiger Erweiterungen zuzulassen. Die untere Bezugsebene zur Ermittlung der Wand-, Attika- und Firsthöhen wird durch die dem Gebäude am nächsten liegende Ausbauhöhe einer öffentlichen Verkehrsfläche am Grundstücksrand bestimmt. Die im Bebauungsplan als Höchstgrenze festgesetzten Höhen baulicher Anlagen sind senkrecht zu ermitteln. Das Maß der Höhe ergibt sich aus der Differenz zwischen der unteren Bezugsebene und der Oberkante des höchsten Bauteiles der baulichen Anlage. In den als Flächen für Nebenanlagen festgesetzten Bereichen der mit SO festgesetzten Gebiete wird die maximale Höhe der Nebenanlagen mit bis zu 4,0 Meter festgesetzt. Hiermit wird innerhalb des Schutzstreifens der Hochspannungsleitung ein genügender Sicherheitsabstand der Anlagen von spannungsführenden Leitungen gewährleistet. 5.5 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Im Plangebiet wird keine Bauweise festgesetzt um unterschiedlichste Bauformen, die zur Ausübung einer gewerblichen Nutzung notwenig werden, zu ermöglichen. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt. Die im nördlichen Planbereich festgesetzte denkmalgeschützte Fassade des Betriebsgebäudes Cremer & Breuer wird als Baulinie festgesetzt. Durch die Festsetzung einer Baulinie wird die besondere städtebauliche Situation der zur Stadt orientierten denkmalgeschützten Fassade unterstrichen und der Erhalt dieser Ausrichtung gesichert. Die Festsetzung der Baulinie verhindert die Entstehung von Gebäudeteilen die die Fassade, aus Richtung Stadt / Kölner Straße / Straßenbahnhaltestelle betrachtet, verstellen und somit in ihrer architektonisch-städtebaulichen Wirkung beeinträchtigen. 5.6 Nebenanlagen Die Errichtung von Nebenanlagen beschränkt sich auf den Bereich der überbaubaren Grundstücksflächen sowie der als Nebenanlagen festgesetzten Bereiche. Die Höhe von Nebenanlagen innerhalb von Flächen für Nebenanlagen wird auf eine Höhe von 4 m beschränkt. Durch diese Festsetzungen sollen Störungen vermieden und eine ungeordnete Nutzung und bauliche Entwicklung auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen gesichert werden. 18
Im Bereich der zulässigen Nebenanlagen unterhalb der 110 KV Stromleitung erfolgt die Beschränkung der baulichen Höhe auf 4 m aus Sicherheitsgründen und zur Wahrung der Zugänglichkeit der Anlagen für den Versorgungsträger. 5.7 Innere Erschließung Das Plangebiet Gebiet wird im Osten mit der Bonnstraße durch einen Kreisverkehrsplatz verknüpft. Der Kreisverkehr hat entsprechend den zu erwartenden Verkehrsbelastungen einen Durchmesser von 50,00 m. Im Süden erfolgt ein Teilanschluss an die Holzstraße mit Beschleunigungs- und Verzögerungsstreifen. Im Nordwesten wird das Plangebiet an den vorhandenen Bahnübergang zur Kölner Straße als auch an den Clarenbergweg sowie die Verkehrsflächen des westlich angrenzenden Gewerbegebietes angeschlossen. Die innere Erschließung erfolgt als Planstraße D zwischen dem östlichen Vollanschluss an die Bonnstraße sowie dem südwestlichen Teilanschluss an die Holzstraße. Planstraße B verbindet den nordwestlichern Anschlussbereich des Bahnüberganges, Clarenbergweg und benachbarten Gewerbegebietes mit dem Teilanschluss an die Holzstraße. Der Verlauf von Planstraße A und Planstraße C verbindet und erschließt als Schleifenstraße den nördlichen Planbereich mit den Planstraßen D und B. Da der südwestliche Teilanschluss an die Holzstraße nur eine Abfahrt aus dem Plangebiet in die westliche Richtung zulässt erfolgt am Kreuzungspunkt von Planstraße B mit Planstraße D die Festsetzung eines Kreisverkehrsplatzes, der als Wendemöglichkeit insbesondere aus Fahrtrichtung Planstraße D zur Vermeidung von Umwegfahrten in westlicher Richtung dient. Die Verkehrsflächen der inneren Erschließungsstraßen werden entsprechend EAE dimensioniert und entsprechend festgesetzt. Die Querschnittsgestaltung der Planstraßen berücksichtigt die Belange des fließenden (LKW)- Verkehres durch die Dimensionierung von Fahrbahnbreiten mit 6,5 m als auch des ruhenden LKW- und PKW- Verkehres durch die Dimensionierung von fahrbahnparallelen Stellplatzanlagen mit 2 m auf einer Straßenseite und 3 m auf der gegenüber liegenden Fahrbahnseite. Der Anbindung des Keramions an die Innenstadt für Fußgänger und Radfahrer wird durch die Berücksichtigung von kombinierten Geh- Radwegen besondere Bedeutung beigemessen. Im einzelnen werden für die Straßen im Plangebiet folgende Querschnitte zu Grunde gelegt: Planstraße A: Grünstreifen: 2,0 m Gehweg: 1,75 m PKW Stellplätze / Baumpflanzungen: 2,0 m Fahrbahn: 6,5 m Gehweg: 1,75 m Planstraße B: Geh- Radweg: 2,75 m PKW Stellplätze / Baumpflanzungen: 2,0 m Fahrbahn: 6,5 m LWK Stellplätze / Baumpflanzungen: 3,0 m Gehweg: 1,75 m 19
Planstraße C: Gehweg: 1,75 m Fahrbahn: 6,5 m LWK Stellplätze / Baumpflanzungen: 3,0 m Gehweg: 1,5 m Planstraße D: Geh- Radweg: 2,75 m Grünstreifen: 2,0 m PKW Stellplätze / Baumpflanzungen: 2,0 m Fahrbahn: 6,5 m LWK Stellplätze / Baumpflanzungen: 3,0 m Gehweg: 1,75 m 5.8 Stellplätze und Garagen Die Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen beschränkt sich auf den Bereich der überbaubaren Grundstücksflächen sowie der als Nebenanlagen festgesetzten Bereiche. Die Höhe von Nebenanlagen und somit auch die Höhe von Stellplätzen und Garagen innerhalb von Flächen für Nebenanlagen wird auf eine Höhe von 4 m beschränkt. Durch diese Festsetzungen sollen Störungen vermieden und eine ungeordnete Nutzung und bauliche Entwicklung auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen gesichert werden. Im Bereich der zulässigen Nebenanlagen unterhalb der 110 KV Stromleitung erfolgt die Beschränkung der baulichen Höhe auf 4 m aus Sicherheitsgründen und zur Wahrung der Zugänglichkeit der Anlagen für den Versorgungsträger. 5.9 Umweltbelange Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind die Belange der Umwelt sowie von Naturschutz und Landschaftspflege angemessen zu berücksichtigen, da erhebliche oder nachhaltige Auswirkungen auf die Umwelt nicht ausgeschlossen werden können. Unabhängig von der Frage der Pflicht zur Prüfung der Umweltverträglichkeit ( nach dem für den Bebauungsplan geltenden Baugesetzbuch vom 27.07.2001 ist eine Vorprüfung des Einzelfalls notwendig), wurde im Zuge des Verfahrens vorsorglich eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt. Gleichzeitig wurde hier die nach 1 a BauGB erforderliche Vermeidung von Eingriffen in Natur und Landschaft und der Ausgleich der Eingriffe (Landschaftspflegerische Begleitplanung) berücksichtigt. Ergebnis ist, dass der Eingriff aus qualitativer und funktionaler Sicht durch landschaftspflegerische Maßnahmen im Bebauungsplangebiet in ausreichendem Maße kompensiert wird. Unter Beachtung aller Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen werden voraussichtlich keine unzulässigen Auswirkungen auf die Umwelt verursacht. Die Prüfung der Umweltverträglichkeit ist Bestandteil des Bebauungsplans und als Anlage der Begründung beigefügt. Mit den im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen zum Naturschutz und zur Landschaftspflege werden gleichzeitig grünordnerische Zielsetzungen verfolgt: Durchgrünung des Plangebietes, Ausbildung eines zusammenhängenden öffentlichen und privaten Grünsystems, 20