Kurzdarstellung für das Zwangsversteigerungsverfahren 7 K 6/15 Kurzdarstellung über den Verkehrs- / Marktwert für das bebaute Grundstück Am Heilgenstock 25, 63329 Egelsbach Bei dem Bewertungsgegenstand handelt es sich um ein 305 m² großes Grundstück im Neubaugebiet von Egelsbach. Das Grundstück ist mit einer Doppelhaushälfte, Baujahr 2006/07, mit ca. 167 m² Wfl. nebst ca. 33 m² NF bebaut. Das Einfamilienhaus ist teilunterkellert und verfügt über ein Erd-, Ober- und ausgebautes Dachgeschoss. Es zeigt sich eine durchschnittliche, sachliche, nutzungsorientierte Architektur/Konstruktion mit üblichen Baustoffen. Es bestehen umfangreiche Baumängel. Die Raumaufteilung ist markt- und objektarttypisch. Das Einfamilienhaus bietet eine gute, familiengerechte Flächenstruktur. Die Marktgängigkeit der zu bewertenden Immobilie wird aufgrund der der Lage, des Objektcharakters und der Objektgröße als gut eingestuft. Flur 2 Flurstück 658/2 Wertermittlungsstichtag 11.09.2015 Qualitätsstichtag 11.09.2015 Verkehrs- / Marktwert 265.000,00 Friedhofstraße15 D-63150 Heusenstamm www. oliver-margraf.de Tel.:06106 / 666 111 Fax.06106 / 6398544 info@oliver-margraf.de Von der IHK öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Zertifizierter Sachverständiger DIAZert (TGA) Schwerpunkt Markt-/ Beleihungswertermittlung
1. Lagebeschreibung Am Heilgenstock 25; Egelsbach 1.1. Makrolage Der Landkreis Offenbach (rd. 341.500 Einwohner, Regierungsbezirk Darmstadt, Hessen) liegt im Zentrum der Region Frankfurt Rheinmain, besteht aus 13 Gemeinden und grenzt unmittelbar an Frankfurt am Main. Entsprechend gut sind die Standortbedingungen. 1.2. Mikrolage Die rd. 11.000 Einwohner zählende Gemeinde Egelsbach ist im Landkreis Offenbach, nördlich von Darmstadt und südlich von Langen und Dreieich zwischen den Wirtschaftsräumen Rhein-Main und Darmstadt gelegen. Das Bewertungsobjekt befindet sich westlich der B 3 zwischen der Woogstraße und der Kirchstraße. Die Zufahrt erfolgt über die Straße Im Brühl in den nach Norden abzweigenden am Heilgenstock. Bundesland Kreis Ort Hessen Kreis Offenbach am Main Egelsbach Einwohnerzahl ca. 11.000 Art der Bebauung Umwelteinflüsse Innerörtliche Verkehrsanbindung für den Individualverkehr / ÖPNV Größe des Bewertungsgrundstücks insgesamt Beurteilung der Lage Die Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus Einfamilienhäusern sowie unbebauten Grundstücken. Für die bewertete Nutzung ergeben sich keine wertbeeinflussenden Beeinträchtigungen. Durch das Kreisgebiet führen die Bundesautobahnen A 3 Frankfurt-Würzburg und die A 661 Egelsbach-Oberursel, ebenso mehrere Bundesstraßen. Der Flughafen Frankfurt/Main ist wenige Kilometer entfernt, ebenso der Flugplatz Frankfurt- Egelsbach. 305,00 m² Die Lage ist für die bewertete Nutzung (hier Wohnen) als gut einzuordnen. Seite: 2
2. Gebäudebeschreibung 2.1. Gebäudebezeichnung: Doppelhaushälfte 2.1.1. Allgemeines Art des Gebäudes Die Doppelhaushälfte wurde 2006/2007 errichtet und verfügt über zwei Vollgeschosse, ein ausgebautes Dachgeschoss sowie einer Teilunterkellerung. 6 Zimmer sowie Küche, 2 Bäder, Gäste-WC und 2 Kellerräume Wohnfläche ca. 167 qm (EG / OG / DG) Nutzfläche ca. 33 qm (verteilt auf 2 Kellerräume / 1 Heizungsraum im DG) Küche, Flur, Bäder und Keller sind gefliest. Im Wohnzimmer und Dachgeschoss befindet sich ein Laminatboden. Flur und Schlafräume im OG sind mit Teppichboden ausgestattet. Die Wände sind mit Raufaser tapeziert. Das Bad im OG ist mit einer Eckbadewanne, einer großen Dusche mit Kermi- Duschkabine sowie einem Doppelwaschtisch mit Spiegelschrank und Waschbeckenunterschrank ausgestattet. Nutzungsart Konstruktionsart Bauweise zu Wohnzwecken genutzt Massivbauweise einseitig angebaut Baujahr 2006/07 Belichtung und Belüftung Bauschäden und Baumängel Wirtschaftliche Wertminderungen Die Wohnräume verfügen über Fenster in Standardgröße und sind durchschnittlich belichtet. siehe nachfolgende Ausführungen keine wesentlichen Zusammenfassende Einschätzung - Architektur: durchschnittlich - Bautechnik: durchschnittlich - Funktion/Zuschnitt: durchschnittlich Seite: 3
- Grundriss: durchschnittlich - Unterhaltungszustand: durchschnittlich - Verkäuflichkeit: durchschnittlich - Vermietbarkeit: durchschnittlich 2.1.2. Ausstattung Umfassungswände Innenwände Erdgeschossdecke Obergeschossdecken Eingangstür Deckenflächen Fußböden Geschosstreppen Geschosstreppengeländer Heizung Heizung (Details) Warmwasserversorgung Besondere Einrichtungen Sonstige Anlagen / besondere Bauteile Massivbauweise Massivbauweise aus Stahlbeton aus Stahlbeton aus Kunststoff mit Glasausschnitt verputzt und gestrichen Fliesen Laminat Teppichboden Stahlbeton - Stufen aus Buche Handlauf aus Holz Gas-Zentralheizung (Buderus Brennwerttherme) mit Fußbodenheizung im EG und Bad sowie Heizkörpern im OG, DG und Keller Flachheizkörper/ Fußbodenheizung Zentral über die Heizung, teilweise dezentrale Warmwasserversorgung durch Solarthermie. Solaranlage (zur Heizunterstützung) keine Wesentlichen 2.1.3. Keller Unterkellerungsart / Fundamente Einzel-, Streifen- oder Plattenfundamente, Teilweise unterkellert Seite: 4
2.1.4. Dach / Dachgeschoss Dachgeschossausbau Dachgeschossdecke Dachform Dachkonstruktion Dacheindeckung Dachrinnen / Fallrohre aus ausgebaut aus Stahlbeton Satteldach Das Dach ist als zimmermannsmäßig gebundene Holzkonstruktion ausgebildet. Betondachstein vorgehängte Dachrinnen und Fallrohre in Zinkblech 2.1.5. Außenverkleidung Außenverkleidung Kalkzementputz 2.1.6. Nebengebäude / Außenanlagen Garage Außenanlagen Einzelgarage Die Freiflächen sind überwiegend befestigt sowie gärtnerisch angelegt. 2.1.7. Energetische Qualität Energieausweis Primärenergiebedarf "Gesamtenergieeffizienz" (kwh/(m²*a)) Energieverbrauchskennwert (kwh/(m²*a)) Lüftungskonzept Es lag für das Wertermittlungsobjekt ein Energieausweis vor. Dieser klassifiziert das Objekt in die Stufe B ein, was einer mittleren Energieeffizienz entspricht. 81,6 74,2 Fensterlüftung Seite: 5
2.1.8. Mieteinheiten 2.1.9. Flächenermittlung Grundlage Die Flächen wurden aus den vorliegenden Unterlagen entnommen und mit einer für die Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit plausibilisiert. Der innerhalb des Gutachtens verwendete Begriff "Mietflächen" umfasst nachhaltig vermietbare Flächen der vorhandenen Gebäude mit wohnwirtschaftlicher oder gewerblicher Nutzung. Die Mietflächen werden - wenn im Gutachten nicht anders dargestellt - auf Basis einschlägiger Vorschriften bzw. Richtlinien ausgewiesen. Hierbei handelt es sich bei Wohnflächen in erster Linie um die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFIV). Die im Gutachten verwendeten Angaben wurden vor Ort nicht durch ein Aufmaß überprüft und können außerhalb dieses Gutachtens nicht ungeprüft verwendet werden. Eine Gewähr für die Richtigkeit der Flächenangaben kann seitens des Sachverständigen nicht gegeben werden. 2.1.9.1. Einheit: Doppelhaushälfte 2.1.9.1.1. Ausstattung Beschreibung Zweckmäßig, für das Baujahr zeittypische Grundrissgestaltung. Fläche 167,50 m² Erdgeschoss mit Flur, Wohnzimmer, Küche und Gäste WC Obergeschoss mit Bad, Schlafzimmer und 2 gleichgroßen, gespiegelten Zimmern Dachgeschoss mit Heizungsraum, einem kleineren Zimmer, Duschbad und einem großen Studioraum Keller mit Abstellraum und Hausanschlussraum/Waschküche Fenster Verglasung Ausstattung aus Kunststoff Dreifachverglasung Elektrische Rollläden mit Zeitschaltuhr an allen Fenstern außer Dachflächenfenster / Kellerfenster. Dachflächenfenster sind mit Sonnenschutz (Innenrollos / Innenjalousie bzw. Sonnen-Markise der Firma Velux) ausgestattet. Rollläden Eingangstür Innentüren Wandflächen Elektroinstallation aus Kunststoff aus Kunststoff mit Lichtausschnitt Holzfuniertüren mit Holzzargen Die Wände sind tapeziert und in den Sanitär- und Küchenbereichen teilweise gefliest. reichhaltige Ausstattung Seite: 6
LAN Verkabelung in allen Wohn- und Schlafräumen. Heizung Heizung (Details) Belichtung und Belüftung Besondere Einrichtungen Bauschäden und Baumängel Gastherme im Dachgeschoss Flachheizkörper/ Fußbodenheizung durchschnittlich Einbauküche Soweit augenscheinlich feststellbar sowie nach Auskunft im Ortstermin bestehen umfangreiche Baumängel. Die Außenanlage (Vorgarten) ist zum Wertermittlungsstichtag nicht fertiggestellt. Ferner sind augenscheinlich Rissbildungen der Fassade im Eingangsbereich feststellbar. Gemäß Auskunft im Ortstermin, fehlt die Zwischensparrendämmung im Dachgeschoss. Dies konnte vom Sachverständigen aufgrund der vorhandenen Verkleidung nicht überprüft werden. Die Schadensbeseitigungskosten werden grob kalkulativ ermittelt und in der Wertermittlung in Abzug gebracht. Der Abschlag ist als überschlägige Kostenschätzung vorbehaltlich genauer Angebote zu verstehen. Mieter / Mietvertrag Das Bewertungsobjekt ist nicht vermietet. Seite: 7
2.2. Grundrisspläne, Ansichten Seite: 8
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Angaben zum betreibenden Gläubiger sind ca. 4 Wochen vor dem Termin beim Amtsgericht erhältlich. Das Wertgutachten kann beim Amtsgericht eingesehen werden. Die obige Kurzdarstellung ersetzt nicht die Einsicht in das Wertgutachten. Rückfragen sind ausschließlich an das Amtsgericht zu stellen. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass hinsichtlich der Angaben in der Kurzdarstellung keine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit übernommen wird. Seite: 12