Exposé für das Grundstück mit aufstehenden Gebäuden in Alflen, Moselweg 9 Allgemeines zur Ortsgemeinde Alflen im Kreis Cochem-Zell Alflen ist eine Gemeinde in der Vordereifel mit etwas mehr als 800 Einwohnern. Sie liegt nur wenige Kilometer von der Autobahn A 48 entfernt und ist im ÖPNV mit der Linie Cochem-UlmenDaun-Gerolstein relativ gut eingebunden. Alflen liegt in einer reizvollen Landschaft. Die viel erwähnten Eifelmaare und die romantische Mosel sind nur wenige Kilometer entfernt. Von Alflen aus sind die Städte Cochem, Daun, Wittlich und Mayen sowie Koblenz und Trier relativ schnell zu erreichen. Der Nürburgring liegt fast vor der Haustür. Die Ortsgemeinde ist sehr an einer Fortentwicklung des Dorfes bemerkenswert stark interessiert. Schnelles Internet, Dorfentwicklungspläne, Verkehrsentwicklungsplan und Zuschüsse zu Bauvorhaben sowie sinnvolle Aktivitäten im Energiebereich seien hier erwähnt. Objektbeschreibung Das gesamte Grundstück ist 2490 qm groß und liegt im Ortsrandgebiet. Es handelt sich um ein ehemaliges Bauernhaus aus dem Jahre 1952 mit Anbauten aus 1956 und 1962 deren Strukturen im wesentlichen noch erhalten sind. Der Wohnteil umfasst im EG eine Wohnküche (ca. 16 qm), ein Wohn-Esszimmer (ca. 30 qm) sowie ein GWC. Das Wohn-Esszimmer ist auch von der Wohnküche aus erreichbar. Der Keller (ca. 55 qm Nutzfläche) ist vom Flur im EG aus zu erreichen. Die Wohnküche ist zum Hof hin orientiert. Im OG befinden sich drei Schlafzimmer (2mal 16 qm und einmal etwa 13 qm) und das Duschbad. Das ausbaufähige Dachgeschoss ist mittels Treppe vom Flur im OG aus zu erreichen. Der Keller kann auch von außen betreten werden. Die Garage befindet sich im ehemaligen Stall, Hier sind auch die Heizöltanks (insgesamt 3.000 Ltr.) untergebracht. Der Ölbrennwertkessel befindet sich im Keller des Hauses. Der Wohnteil wurde in 2009/2010 umfassend renoviert. Elektro- und sanitäre Installationen wurden komplett erneuert. Ebenso der Fußboden im gesamten Wohnbereich mit Ausnahme des Flurs im EG. Bad und G-WC sind decken hoch gefliest. Die Böden sind im Bad und G-WC ebenfalls gefliest. In der Wohnküche wurde Granit und im übrigen Wohnbereich Korklaminat eingebracht. 2009 wurde eine Ölbrennwertheizung eingebaut. Warmwasser wird derzeit mittels Durchlauferhitzer (kostengünstig) erzeugt. Alle Fenster wurden 2009 erneuert. Kellerdecke sowie das Dachgeschoss sind wärmegedämmt. Ebenso drei Außenwände (12 cm Dämmmaterial). Die Dacheindeckung wurde erneuert; hierbei wurden die Sparren verstärkt. Elektrisch betriebene Außenrollladen sind angebracht. Das Garagentor wird elektrisch betreiben. Insgesamt wurden mehr als EURO 100.000,00 für die Renovierung und Modernisierung aufgewandt. Seit 2010 wurde der Wohnteil schonend als Hebammenpraxis genutzt. Der Erhaltungszustand ist optimal. Zum 1.2.2016 werden die Räume frei.
Unser Ziel Wir wollen das Grundstück mit den aufstehenden Gebäuden mit der PV-Anlage verkaufen, falls dies zu einem für uns noch angemessenen Preis möglich ist. Falls dies nicht erreichbar ist sind wir an einer langfristigen Vermietung sehr interessiert. Laut einem Internetprogramm hat die PV-Anlage einen Zeitwert von etwa EURO 50.000,00. Im Hinblick auf den Anschaffungspreis der PV-Anlage gehen wir von einem fairen Verkaufspreis für die PV-Anlage von EURO 35.000,00 aus. Zur Information fügen wir das Ergebnis der externen Berechnung unten an. Der ehemals landwirtschaftlich genutzte Teil der Gebäude ist bis auf den Stall (siehe oben) erhalten. Er ist ausbaufähig zu weiterem Wohnraum (Südwestlage) oder kann als Lagerraum/Garage genutzt werden. Im ehemaligen Garten kann innerhalb der Bebauungsgrenze ein Gebäude erstellt werden. Diesem Bereich messen wir einen Wert von insgesamt EURO 50.000 zu. Aufgrund der baulichen Gegebenheiten mit Ortsrandlage ist eine begrenzte Tierhaltung möglich. Nachbargrundstücke können evtl. gepachtet werden. Der große Hof ist mit Basaltsteinen gepflastert. Heute nicht mehr zu bezahlen. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Werte verbleibt für den Wohnteil einschl. Garage ein Wert von EURO 125.000,00. Für eine modernisierte und renovierte Wohnfläche von 106 qm errechnet sich ein Preis von rd. EURO 1.200,00/qm. Im Verhältnis zu einem Neubau sicherlich ein angemessener Wert. Wie lässt sich die Finanzierung darstellen? Annahmen: Kaufpreis für das Grundstück 175.000,00. Nebenkosten EURO 17.500,00. Eigenkapital EURO 32.500,00, Zinsen 2,25 % p.a. Tilgung 2 % einschl. ersparter Zinsen. (Wahrscheinlich liegt der Festzinssatz auf 10 Jahre insgesamt unter 2 % ) Kaufpreis PV-Anlage 35.000,00 2,5 % p. a. bei Vollfinanzierung, Tilgung über 14 Jahre. Die Ermittlung des Liquiditätsüberschusses für die PV-Anlage ergibt sich aus der weiter unten stehenden Übersicht. Berechnung der Gesamtbelastung aus Kauf Grundstück und Gebäude sowie PVAnlage Anschaffungskosten Gebäude abzgl. EK Zinsen und Tilgung im Jahr 160.000,00 6.800,00 Zins- und Tilgungsrate/Monat Gebäude 567,00 Liquiditätsüberschuss PV-Anlage abzüglich 30 % Einkommensteuer (EkSt) 174,00 Belastung insgesamt pro Monat 393,00
Nach dieser Berechnung liegt die monatliche Belastung unter der von uns für erzielbar gehaltenen Kaltmiete von 425 bis 450 pro Monat für den Wohnteil einschl. Garage. Für viele Interessierte sicherlich ein verblüffendes, aber entsprechend den Annahmen ein zutreffendes Ergebnis. Bei entsprechendem Einkommen dürfte auch eine Finanzierung ohne bzw. ohne wesentliches Eigenkapital möglich sein. PV-Anlage 15,12 wkp Im Netz seit dem 7. Dez. 2009. Jährlicher Ertrag bisher im Durchschnitt über 15000 kwh.15.000 kwh entsprechen einer jährlichen Einspeisevergütung von 6.451,50 EURO netto. Beispielrechnung: Verkaufspreis netto 35.000,00 EURO. Restlaufzeit entsprechend EEG 14 Jahre. Die in den unten stehenden Berechnungen berücksichtigte Ertragserwartung liegt unter den bisherigen Durchschnittswert. Daher wurden Versicherungsbeiträge von 230/Jahr für Wechselrichterersatz und sonstige Risiken nicht angesetzt. Liquiditätsrechnung EURO 500 (13950 kwh) x 12 Monate x 14 Jahre 84.000,00 Zinsen insgesamt bei Vollfinanzierung zu 2,5 % p.a. 6.518,00 Tilgung auf 14 Jahre 35.000,00 Überschuss vor EkSt in 14 Jahren 42.482,00 Monatlicher Überschuss vor EkSt 252,86 Ertragsrechnung Nettoeinnahmen 84.000,00 Abzüglich - Abschreibung 35.000,00 - Zinsen 6.518,00 Ertrag nach Abschreibung und Zinsen vor EkSt 42.482,00 Ertrag nach Abschreibung und Zinsen vor EkSt/Jahr 3034,42 Verzinsung bei einem angenommenen Durchschnittskapital von 17.000,00 17,80% Anmerkung: Nach Ende der EEG garantierten Einspeisevergütung kann der Strom zum Teil als Eigenverbrauch genutzt werden bzw. weiter verkauft werden. Unter Berücksichtigung dieses Aspektes dürfte der rechnerische Wert der PV-Anlage noch höher sein.
Zusammenfassung: Wir wollen das Haus in gute Hände abgeben. Es soll gepflegt und gehegt werden was uns aufgrund der nicht gegebenen Nähe zum Grundstück nicht so ohne weiteres möglich ist. Das dargestellte Verkaufsangebot ist insgesamt gesehen fair. Die Belastung dürfte auch bei einer Vollfinanzierung des Kaufpreises darstellbar sein. Gegenüber einem Neubau durch die Kombination mit dem Kauf einer finanziell lukrativen PV-Anlage eine finanziell gute Alternative. Daher: Kaufen. Kaufen, kaufen bevor ein Anderer die Chance erkennt. Stand Januar 2016