Arbon Wohnen beim Park am See

Transkript

1 Diese Wohnung eignet sich als Kapitalanlage und Vorsorgeimmobilie für heutigen oder zukünftigen Familienbedarf. Arbon Wohnen beim Park am See helle 4½-Zimmer-Wohnung Fleischmann Immobilien AG Niederlassung Arbon Weststrasse 27, 9320 Arbon Tel Hauptsitz: Weinfelden Weitere Niederlassungen: Frauenfeld, Stein am Rhein, Tägerwilen, Wil An zentraler, ruhiger Lage angrenzend an den Stadtpark und nur 150 Meter vom See entfernt, Nähe Bahnhof, Einkaufsmöglichkeiten und der Altstadt. Die gepflegte 4½-Zimmer-Wohnung mit 110 m² Nettowohnfläche befindet sich im 4. Obergeschoss eines 1977 erstellten Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage und Lift. Sie gliedert sich in den grosszügigen Wohn-/Essbereich mit Cheminée und Südbalkon, die Küche mit Ausgang auf den Balkon, das Bad, eine separate Dusche mit Wäscheturm und drei Zimmer. Der Innenausbau stammt aus dem Baujahr, Renovationsbedarf vorhanden. Ein Keller gehört zu dieser Wohnung. 4½-Zimmer-Wohnung im 4. Obergeschoss Fr. 425'000. Garagenbox Fr. 35'000. möglicher Mietertrag inkl. Garagenbox Fr. 1'520. mögliche Nettorendite auf Eigenmitteln 4.67 % Schweizerische Maklerkammer die geprüften Immobilienspezialisten

2 Lage Beschrieb Wohnungsgrundriss Untergeschoss/Tiefgarage Umgebung Vermietung Arbon hat rund Einwohner und überzeugt durch eine gute Infrastruktur. Sportliche und kulturelle Anlässe bieten ein breitgefächertes Freizeitangebot. Die reizvolle Lage am See, seine vielen Grünflächen und der Seeuferweg laden zu ausgiebigen Radtouren und Spaziergängen ein. Die Liegenschaft befindet sich an der Bahnhofstrasse 19 an zentraler Lage, angrenzend an den Stadtpark. Sie liegt nur 150 m vom See und 200 m von der Altstadt entfernt. Vielfältige Einkaufsmöglichkeiten, Primarschule, der Bahnhof Arbon und eine Postautohaltestelle befinden sich im Umkreis von 400 Metern. Die Sekundarschule liegt 1.7 km entfernt. Vom Bahnhof Arbon verkehren Züge im Halbstundentakt nach Romanshorn und Rorschach. Das Postauto fährt halbstündlich nach St. Gallen. Bis zum Autobahnzubringer sind es knapp 3 km. St. Gallen ist in 12, Kreuzlingen/Konstanz in 25 Minuten zu erreichen. Es handelt sich um eine 1977 erstellte Überbauung bestehend aus zwei Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage. Die zum Verkauf stehende Wohnung befindet sich im 4. Obergeschoss von Haus Nr. 19 mit insgesamt 11 Wohneinheiten und wird über ein Treppenhaus mit Lift erschlossen. Die 4½-Zimmer-Wohnung mit m² Nettowohnfläche ist nach Südosten orientiert und begeistert sowohl mit ihrer bevorzugten Lage Nähe See, als auch mit ihrem hellen, grosszügigen Wohn-/Essbereich mit Südbalkon. Das Entrée ist mit Einbauschränken und einer Garderobe ausgestattet und erschliesst drei unterschiedlich grosse, nach Osten orientierte Zimmer, das Bad, die separate Dusche und den südorientierten, grosszügigen Wohn-/Essbereich. Dieser grosszügige, helle Raum ist offen gestaltet und hat grosse Fensterfronten zum Südbalkon, resp. im Essbereich nach Osten. Hier geniesst man einen schönen Ausblick zur Altstadt, in den Park und teilweise auf den See. Ein Cheminée sorgt für Gemütlichkeit. Die Küche ist via Schiebetür vom Essplatz zu erreichen und hat ebenfalls einen direkten Zugang zum Balkon. Die Kücheneinbauten stammen aus dem Baujahr, die Geräte wurden wo nötig ersetzt. Zimmer 2 und 3 sind je mit einem 3-türigen Einbauschrank ausgestattet. Das Bad mit Badewanne, Waschtischmöbel und WC verfügt über Tageslicht. In der separaten, innenliegenden Dusche wurde der Wäscheturm installiert. Beide Bäder stammen aus dem Baujahr. Das Untergeschoss ist mit dem Lift zu erreichen. Hier befindet sich der Keller und der Zugang zur Tiefgarage, wo eine abgeschlossene Garagenbox zu dieser Wohnung gehört. Ein Velo-/Abstellraum steht der Allgemeinheit zur Verfügung. Das ebene Grundstück ist mehrheitlich mit Rasenfläche begrünt. Ein befestigter Begegnungsplatz liegt auf der Westseite. Auf der Ostseite grenzt das Grundstück an den Stadtpark mit öffentlichen Parkplätzen. In zwei Minuten gelangt man durch den lauschigen Park zur Seepromenade. Diese Wohnung inkl. 1 Garagenbox in der Einstellhalle eignet sich auch als Vorsorgeimmobilie und könnte derzeit für ca. Fr. 1' im Monat vermietet werden. Dies ergibt eine mögliche Nettorendite von 4.67 % auf den investierten Eigenmitteln (Berechnung siehe hinten). Verkaufspreise 4½-Zimmer-Wohnung mit Keller Fr. 425'000. Garagenbox Nr. 5 Fr. 35'000. Der Kaufpreis wurde von einer lokalen oder regionalen Bank geprüft und wird als Finanzierungsbasis akzeptiert. Dabei gelten die üblichen Bonitätsregeln der Bank. Gerne stellen wir Ihnen den Kontakt zur verantwortlichen Person her. 2

3 Der Wohnbereich mit Cheminée und Ausgang auf den Balkon. Blick vom Wohn- zum Essbereich und zum Entrée. Die einfache Küche mit Ausgang auf den Balkon. 3

4 Ausblick vom sonnigen Balkon in die Baumkronen des angrenzenden Parks. Blick ins Bad. Zimmer 1 ist nach Osten orientiert. 4

5 Lage 5

6 Orthofoto

7 Situation 4½-Zimmer-Wohnung Bahnhofstrasse 19 7

8 Wohnungsgrundriss Raumhöhe 2.28 m 8

9 Steckbrief Liegenschaft Bahnhofstrasse 19, 9320 Arbon Parzelle Nr m² Baujahr 1977 Stockwerkeigentum Nr. S136 47/1000 Miteigentum an Nr ½-Zimmer-Wohnung im 5. Wohngeschoss Ost mit Kellerabteil Nr. 12 als Nebenraum Stockwerkeigentum Nr. S152 3/1000 Miteigentum an Nr Sonderrecht an der Garagenboxe Nr. 5 in der unterirdischen Einstellhalle Nettowohnfläche Umbauten/Renovationen Bauart Heizung Fenster Sonnenschutz Küche Sanitäre Installationen Bodenbeläge Wände/Decken Altlasten m², in den Plänen kräftig gelb hinterlegt Radiatoren-Gaszentralheizung Untergeschoss und Tiefgarage in Beton, darüber Zweischalen-Sichtmauerwerk, Decken in Beton, Flachdach. Radiatoren-Öl/Gaszentralheizung (bivalent) Holz-Isolierverglasung Rollläden, Sonnenstore beim Balkon Forster-Einbauküche mit Holzabdeckung. 4-Platten-Elektroherd mit Dunstabzug, hochliegender Combisteamer, Kühl- und separater Tiefkühlschrank, Geschirrspüler - Bad mit Badewanne, breites Waschtischmöbel mit Spiegelschrank, seitlicher Schrank, WC mit Duschaufsatz - Duschbad mit Dusche, Lavabo mit Spiegelschrank, WC, Waschmaschine und Tumbler als Turm installiert Parkett, keramische Platten, Teppich, PVC Abrieb, Weissputz, Tapete, keramische Platten Gemäss kantonalem Geoportal ist die Liegenschaft nicht im Kataster der belasteten Standorte eingetragen. 9

10 Finanzierungsbeispiel Für die 4½-Zimmer-Wohnung inkl. Garagenbox entstehen monatliche Kosten von Fr. 1'032. inkl. Neben- und Heizkosten. Diese sind von der aktuellen Zinssituation abhängig. Vergessen Sie die Renovationskosten nicht! Finanzierung Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Kaufpreis '000 Eigenmittel* 20 92' Hypothek ' Hypothek 14 64'400 weitere Darlehen Kosten Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Zins 1. Hypothek, fest** '554 Zins 2. Hypothek, fest ** Zins weitere Darlehen Nebenkosten 6'860 Total Kosten pro Jahr 12'380 Total Kosten pro Monat 1'032 Amortisation Beispiel Amortisation der 2. Hypothek im Jahr 4'293 innert 15 Jahren pro Monat 358 Ihre Variante Mindestanforderungen für Eigenkapital Zinssätze Nebenkosten * Die Mindestanforderungen der schweizerischen Bankiervereinigung schreiben vor: 1. Mindesteigenmittel von 10 % (die nicht aus Verpfändung oder Vorbezug von Guthaben der zweiten Säule stammen). 2. Die Hypothekarschuld muss in jedem Fall innerhalb von max. 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes amortisiert werden. ** Bitte beachten Sie, dass die Banken zur Berechnung der langfristigen Finanzierbarkeit einen theoretischen Hypothekarzins von 5 % anwenden. Somit besteht eine erhebliche Differenz zwischen Tragbarkeitsrechnung und tatsächlichen Kosten. Ihr Bankberater erklärt Ihnen den Unterschied auf Wunsch gerne. Als Nebenkosten berücksichtigen wir: Beiträge in den Erneuerungsfonds, Betriebskosten nach Kostenverteilschlüssel wie z.b. Heizung, Versicherungen, Unterhalt und Reparaturen, Strom allgemein etc. Diese Beträge werden mit dem Alter des Hauses (steigender Unterhaltsanteil) zunehmen. Dazu kommen die verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom und Wasser. 10

11 Vorsorgeimmobilie Ertrag optimieren, Vorsorgeimmobilie als langfristige Kapitalanlage kaufen! Alternative Anlagen sind in Zeiten von tiefen Zinsen gefragt. Vorsorgeimmobilien sind eine optimale Ergänzung für Ihre Kapitalanlage und Familienvorsorge, wenn Sie Ihr gespartes Geld oder Mittel aus Ihrer Pensionskasse zu attraktiven Konditionen anlegen möchten. Ihre Vorteile oder Möglichkeiten beim Erwerb einer Vorsorgeimmobilie Bessere Rendite als auf Sparkonto und Pensionskasse (siehe Zinsvergleich auf Folgeseite und untenstehendes Berechnungsbeispiel, wo Sie auch Ihre persönliche Variante berechnen können) Regelmässiges Einkommen bei Vermietung Bezug einer praktischen Eigentumswohnung für sich oder andere Familienmitglieder (Kinder/Eltern) Steueroptimierung «inflationsgeschützte» Kapitalanlage - trotz schwankender Immobilienpreise ein sicherer Wert! Ihre persönliche Renditeberechnung für Ihre Vorsorgeimmobilie Finanzierung Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Kaufpreis inkl. Garagenbox '000 Eigenkapital/Anzahlung '000 Hypothek '000 Ertrag Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Mietertrag Netto pro Monat 1'520 Mietertrag Netto pro Jahr Bruttorendite 18'240 abzüglich Nebenkosten - Unterhalt - Verwaltung - Erneuerungsfonds/ allgemeine Rückstellungen Finanzierung Hypothek aktueller Zinssatz 30 5' '125 Nettoertrag pro Jahr 8'643 Rendite Beispiel Ihre Variante Nettorendite auf investierten Eigenmitteln 4.67 % 11

12 Vorsorgeimmobilien: Der gute Mix von Fremd- und Eigenkapital Bedenkenswerte Entscheidungsfaktoren Die Hypothekarzinsen sind derzeit niedriger als die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten für Unterhalt und Verwaltung (Nettoertrag). Bei einer gemischten Finanzierung (teils Eigenkapital, teils Fremdkapital) wird die Eigenkapitalrendite somit höher (je mehr günstige Fremdmittel, desto höher die Rendite). Das Risiko nimmt aber zu. Wir empfehlen, diesen Mehrbetrag für eine direkte oder indirekte Amortisation zu verwenden. Der Kauf einer Vorsorgeimmobilie lohnt sich vor allem dann, wenn Sie über genügend Eigenmittel verfügen, die Sie sinnvoll investieren möchten. Wenn diese Grundlage gegeben ist und Sie die Vorteile einer Vorsorgeimmobilie überzeugen, ist es sinnvoll, einige bedenkenswerte Sachverhalte zu prüfen. Grundsätzlich ist das Nutzen-Risiko- Verhältnis abschätzbar: Wenn Sie eine Vorsorgeimmobilie vermieten, fällt der Aufwand für die Verwaltung an. Bei Stockwerkeigentümergemeinschaften übernimmt die Gesamtverwaltung die zentrale Abrechnung der Nebenkosten (z.b. Heizung, Wasser). Die Abrechnung mit den Mietern erfolgt jedoch meistens durch den Eigentümer der Wohnung. Die Mietersuche kann wohl der Gesamtverwaltung übergeben werden, erfolgt jedoch meist auch durch den Eigentümer. Sie müssen gegebenenfalls mit einem Mietzinsausfall bei einem Mieterwechsel rechnen. Wenn Sie die Wohnung für sich selber oder für Verwandte nutzen wollen, sollte Sie genügend lange Kündigungsfristen einplanen. Die Hypothekarzinsen sind gegenwärtig auf einem tiefen Stand. Rechnen Sie jedoch mit einer langfristig tragbaren Finanzierung. Die Bankfinanzierung bzw. die Belehnungsgrenze kann nicht gleich hoch sein wie bei selbstbewohntem Wohneigentum Sie müssen grundsätzlich mit steigenden oder sinkenden Immobilienpreisen rechnen. Die untenstehende Grafik zeigt den momentanen Stand ausgewählter Renditen: Die Vorsorgeimmobilie ist der Spitzenreiter. Vergleich der Rendite von Vorsorgeimmobilien mit anderen Anlagealternativen 12

13 Elisabeth Tobler Liegenschaftsexpertin Region Oberthurgau Tel Sind Sie interessiert? Dann rufen Sie mich an! Ich stehe Ihnen gerne für weitere Auskünfte und Besichtigungen zur Verfügung. Fleischmann Immobilien AG Niederlassung Arbon Weststrasse 27, 9320 Arbon Tel Hauptsitz: Weinfelden Weitere Niederlassungen: Frauenfeld, Stein am Rhein, Tägerwilen, Wil Schweizerische Maklerkammer die geprüften Immobilienspezialisten Fleischmann Immobilien AG ist als Maklerin für die Verkäuferschaft der Immobilie tätig. Die Beschreibungen des Kaufobjektes wurden nach bestem Wissen und Gewissen abgefasst und entsprechen dem Wissensstand im Zeitpunkt der Abfassung der Verkaufsdokumentation. Die darin wiedergegebenen Angaben wurden ungeprüft von der Verkäuferschaft oder von Dritten (Grundbuchamt, Behörden usw.) übernommen. Für diese Angaben wird daher nicht gehaftet. Pläne, Zustand und allfällige Reparaturstellen sowie Mängel des Kaufobjektes sind vom Kaufinteressenten nachzuprüfen. Jegliche Gewährleistung für Rechts- und Sachmängel wird somit ausdrücklich wegbedungen.