Weinfelden 5½-Zi-Maisonettewohnung

Transkript

1 Diese Wohnung eignet sich als Kapitalanlage und Vorsorgeimmobilie für heutigen oder zukünftigen Familienbedarf. Weinfelden 5½-Zi-Maisonettewohnung mit grossem Dachstudio Fleischmann Immobilien AG Rathausstrasse 18, Postfach Weinfelden Tel Niederlassungen: Arbon, Frauenfeld, Stein am Rhein Tägerwilen, Wil Südlich des Ortszentrums, unweit des Naherholungsgebiets, Nähe Primarschule. Einkaufsmöglichkeiten, der Bahnhof und die Sekundarschule sind in wenigen Gehminuten zu erreichen. Das gepflegte, 1996 erstellte 6-Familienhaus ist Teil einer Überbauung mit gemeinsamer Tiefgarage. Die geräumige 5½-Zimmer-Wohnung mit 186 m² Nettowohnfläche wird über ein Treppenhaus ohne Lift erschlossen. Grosszügiger Wohn-/Essbereich mit offener Küche und Ausgang auf den Balkon, drei Zimmer, zwei Bäder und ein grosses Dachstudio. Waschen in der Wohnung. Ein Kellerabteil, ein Disponibelraum und ein Tiefgaragenplatz gehören dazu. 5½-Zimmer-Maisonettewohnung Fr. 615' Tiefgaragenplatz Fr. 25'000. Disponibelraum Fr. 10'000. Schweizerische Maklerkammer die geprüften Immobilienspezialisten möglicher Mietertrag über alles Fr. 1'900. mögliche Nettorendite auf Eigenmitteln 3.89 %

2 Lage Beschrieb Weinfelden verfügt über sämtliche Schulstufen, Berufsschulen, gute Einkaufsmöglichkeiten, ein grosses Freizeitangebot (Eishalle, Tennishalle, Schwimmbad, Hallenbad, Kino, diverse Sportplätze etc.) sowie feine Restaurants. Verkehrstechnisch ist Weinfelden an die Bahnlinien Weinfelden St. Gallen, Zürich - Romanshorn und Wil Konstanz angeschlossen. Der Autobahnanschluss Richtung Zürich ist in wenigen Minuten zu erreichen, nach Winterthur und Konstanz sind es 15 bis 25 Minuten. Die Liegenschaft Himmenreichstrasse 6 befindet sich in einem ruhigen Wohnquartier im südlichen Ortsteil von Weinfelden. Die Primarschule liegt 500 Meter entfernt. Bis zum Bahnhof, zur Sekundarschule und ins Ortszentrum mit guten Einkaufsmöglichkeiten sind es 900 bis 1100 Meter. Die geräumige Maisonette-Wohnung ist Teil einer 1996 erstellten Überbauung mit zwei 6-Familienhäusern und gemeinsamer Tiefgarage. Die Häuser werden je über ein Treppenhaus ohne Lift erschlossen. Die 5½-Zimmer-Wohnung verfügt über eine Nettowohnfläche von m² und erstreckt sich über zwei Etagen. Sie überzeugt mit viel Platz im Wohn-/Essbereich, einem riesigen Dachstudio, grosszügigen Nebenräumen im Untergeschoss und dem freien Blick zum Schloss Weinfelden. Der Innenausbau der Wohnung stammt zum grossen Teil aus dem Baujahr. 2. Obergeschoss Vom geräumigen Entrée mit eingebauter Garderobe und Schränken gelangt man linkerhand via Rundbogendurchgang in den offenen Wohn-/Essbereich mit Küche und ins Duschbad. Geradeaus liegen zwei Zimmer und rechterhand ein weiteres Zimmer und das Bad. Die Küche bietet viel Stauraum und ist mit einer Granitabdeckung und den gängigen Geräten ausgestattet. Vom südorientierten Wohnbereich führen breite Flügeltüren auf den sonnigen Balkon, wo eine Markise den nötigen Schatten spendet. Ein lichte Holztreppe führt ins Dachgeschoss. Waschmaschine und Tumbler wurden im Duschbad als Turm installiert und könnten bei Bedarf in den Disponibelraum im Untergeschoss verlegt werden. Dachgeschoss Untergeschoss/Tiefgarage Umgebung Vermietung Hier befindet sich ein grosses, bis unter das Dach offenes Studio mit direktem Zugang zum angrenzenden, allgemeinen Estrich der ebenfalls via Einschubtreppe über das Treppenhaus zugänglich ist. Es gehören ein Kellerabteil mit 14 m² und ein Disponibelraum mit 21 m² zur Wohnung. Via Schleuse gelangt man in die Tiefgarage, wo Platz Nr. 5 dieser Wohnung zugeteilt ist. Es besteht die Möglichkeit weitere Tiefgaragenplätze zu kaufen. Das Grundstück wird ab der nördlich vorbeiführenden Quartierstrasse erschlossen. Die Häuser liegen eingebettet in eine pflegeleichte Gartenanlage mit ausreichend Aussenparkplätzen und einer grossen Rasenfläche zwischen den beiden Bauten. Diese Wohnung inkl. 1 Tiefgaragenplatz und Disponibelraum eignet sich auch als Vorsorgeimmobilie und könnte derzeit für ca. Fr. 1' im Monat vermietet werden. Dies ergibt eine mögliche Nettorendite von 3.89 % auf den investierten Eigenmitteln (Berechnung siehe hinten). Verkaufspreise 5½-Zimmer-Wohnung mit Keller Fr. 615'000. Tiefgaragenplatz Nr. 5 Fr. 35'000. Disponibelraum 21 m² Fr. 10'000. Der Kaufpreis wurde von einer lokalen oder regionalen Bank geprüft und wird als Finanzierungsbasis akzeptiert. Dabei gelten die üblichen Bonitätsregeln der Bank. Gerne stellen wir Ihnen den Kontakt zur verantwortlichen Person her. 2

3 Blick von Norden mit dem Hauszugang. Die Küche ist mit einer Granitabdeckung ausgestattet. Der Wohn-/Essbereich. 3

4 Ausblick vom Balkon. Vom Wohnbereich führen breite Flügeltüren auf den sonnigen Balkon. Das geräumige Dachstudio. 4

5 Blick ins Bad. Von Zimmer 2 geniesst man einen schönen Ausblick zum Schloss Weinfelden. Das Duschbad mit Wäscheturm. 5

6 Lage 6

7 Orthofoto

8 Situation 5½-Zimmer-Dachmaisonettewohnung Himmenreichstrasse 6 8

9 2. Obergeschoss Raumhöhe 2.38 m 9

10 Dachgeschoss Offen bis unter das Dach 10

11 Steckbrief Liegenschaft Himmenreichstrasse 6, 8570 Weinfelden Parzelle Nr m² Baujahr 1996 Stockwerkeigentum Nr. S915 91/1000 Miteigentum an Nr ½-Zimmer-Wohnung im 2. Ober- und Dachgeschoss West mit Kellerabteil und Disponibelraum als Nebenraum Miteigentumsanteil Nr. M923 1/18 Miteigentum an Nr. S918 Autoabstellplatz Nr. 5 in der Tiefgarage Himmenreichstrasse 6 und 8 Nettowohnfläche Bauart m², im Dachgeschoss ab 1.50 m gemessen 3-geschossiges Gebäude, Fundamentplatte, Kellerumfassungswände und alle Geschossdecken in Beton, Oberbau in Backstein, Fassaden und Wohnungstrennwände zweischalig, Fassaden verputzt. Zwischen den Sparren bis zum First isoliertes Satteldach (ohne Estrich) mit Unterdach, Falzziegeleindeckung, Spenglerarbeiten in Kupfer. Heizung Radiatoren-Gaszentralheizung 2004 Fenster Sonnenschutz Küche Sanitäre Installationen Waschen Bodenbeläge Wände/Decken Anschlüsse Altlasten Kunststoff-Isolierverglasung Alu-Jalousieläden, Markise beim Balkon Einbauküche mit hellen Fronten in Kunstharz, Abdeckung in Granit. Chromstahlspüle, Glaskeramikkochfeld mit Dunstabzug, hochliegender Backofen, hochliegende Mikrowelle, grosser Kühlschrank, Geschirrspüler - Badewanne, Doppellavabomöbel und Spiegelschrank, WC, Handtuchradiator - Duschbad mit Duschkabine, Lavabo mit Spiegelschrank, WC Waschmaschine und Tumbler im Duschbad Bodenplatten, Buchenparkett, Teppich Abrieb, Rauhfasertapeten, Wandplatten, Weissputz, Fastäfer Glasfaser und Kabel-TV Gemäss kantonalem Geoportal ist die Liegenschaft nicht im Kataster der belasteten Standorte eingetragen. 11

12 Finanzierungsbeispiel Für die 4½-Zimmer-Maisonettewohnung inkl. Tiefgaragenplatz und Disponibelraum entstehen monatliche Kosten von Fr. 1'037. inkl. Neben- und Heizkosten. Diese sind von der aktuellen Zinssituation abhängig. Finanzierung Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Kaufpreis '000 Eigenmittel* ' Hypothek ' Hypothek 14 91'000 weitere Darlehen Kosten Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Zins 1. Hypothek, fest** '435 Zins 2. Hypothek, fest ** '365 Zins weitere Darlehen Nebenkosten 4'640 Total Kosten pro Jahr 12'440 Total Kosten pro Monat 1'037 Amortisation Beispiel Amortisation der 2. Hypothek im Jahr 6'067 innert 15 Jahren pro Monat 506 Ihre Variante Mindestanforderungen für Eigenkapital Zinssätze Nebenkosten * Die Mindestanforderungen der schweizerischen Bankiervereinigung schreiben vor: 1. Mindesteigenmittel von 10 % (die nicht aus Verpfändung oder Vorbezug von Guthaben der zweiten Säule stammen). 2. Die Hypothekarschuld muss in jedem Fall innerhalb von max. 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes amortisiert werden. ** Bitte beachten Sie, dass die Banken zur Berechnung der langfristigen Finanzierbarkeit einen theoretischen Hypothekarzins von 5 % anwenden. Somit besteht eine erhebliche Differenz zwischen Tragbarkeitsrechnung und tatsächlichen Kosten. Ihr Bankberater erklärt Ihnen den Unterschied auf Wunsch gerne. Als Nebenkosten berücksichtigen wir: Beiträge in den Erneuerungsfonds, Betriebskosten nach Kostenverteilschlüssel wie z.b. Heizung, Versicherungen, Unterhalt und Reparaturen, Strom allgemein etc. Diese Beträge werden mit dem Alter des Hauses (steigender Unterhaltsanteil) zunehmen. Dazu kommen die verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom und Wasser. 12

13 Vorsorgeimmobilie Ertrag optimieren, Vorsorgeimmobilie als langfristige Kapitalanlage kaufen! Alternative Anlagen sind in Zeiten von tiefen Zinsen gefragt. Vorsorgeimmobilien sind eine optimale Ergänzung für Ihre Kapitalanlage und Familienvorsorge, wenn Sie Ihr gespartes Geld oder Mittel aus Ihrer Pensionskasse zu attraktiven Konditionen anlegen möchten. Ihre Vorteile oder Möglichkeiten beim Erwerb einer Vorsorgeimmobilie Bessere Rendite als auf Sparkonto und Pensionskasse (siehe Zinsvergleich auf Folgeseite und untenstehendes Berechnungsbeispiel, wo Sie auch Ihre persönliche Variante berechnen können) Regelmässiges Einkommen bei Vermietung Bezug einer praktischen Eigentumswohnung für sich oder andere Familienmitglieder (Kinder/Eltern) Steueroptimierung «inflationsgeschützte» Kapitalanlage - trotz schwankender Immobilienpreise ein sicherer Wert! Ihre persönliche Renditeberechnung für Ihre Vorsorgeimmobilie Finanzierung Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Kaufpreis inkl. Garage und Dispo '000 Eigenkapital/Anzahlung '000 Hypothek '000 Ertrag Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Mietertrag Netto pro Monat 1'900 Mietertrag Netto pro Jahr Bruttorendite 22'800 abzüglich Nebenkosten - Unterhalt - Verwaltung - Erneuerungsfonds/ allgemeine Rückstellungen Finanzierung Hypothek aktueller Zinssatz 30 6' '850 Nettoertrag pro Jahr 10'110 Rendite Beispiel Ihre Variante Nettorendite auf investierten Eigenmitteln 3.89 % 13

14 Vorsorgeimmobilien: Der gute Mix von Fremd- und Eigenkapital Bedenkenswerte Entscheidungsfaktoren Die Hypothekarzinsen sind derzeit niedriger als die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten für Unterhalt und Verwaltung (Nettoertrag). Bei einer gemischten Finanzierung (teils Eigenkapital, teils Fremdkapital) wird die Eigenkapitalrendite somit höher (je mehr günstige Fremdmittel, desto höher die Rendite). Das Risiko nimmt aber zu. Wir empfehlen, diesen Mehrbetrag für eine direkte oder indirekte Amortisation zu verwenden. Der Kauf einer Vorsorgeimmobilie lohnt sich vor allem dann, wenn Sie über genügend Eigenmittel verfügen, die Sie sinnvoll investieren möchten. Wenn diese Grundlage gegeben ist und Sie die Vorteile einer Vorsorgeimmobilie überzeugen, ist es sinnvoll, einige bedenkenswerte Sachverhalte zu prüfen. Grundsätzlich ist das Nutzen-Risiko- Verhältnis abschätzbar: Wenn Sie eine Vorsorgeimmobilie vermieten, fällt der Aufwand für die Verwaltung an. Bei Stockwerkeigentümergemeinschaften übernimmt die Gesamtverwaltung die zentrale Abrechnung der Nebenkosten (z.b. Heizung, Wasser). Die Abrechnung mit den Mietern erfolgt jedoch meistens durch den Eigentümer der Wohnung. Die Mietersuche kann wohl der Gesamtverwaltung übergeben werden, erfolgt jedoch meist auch durch den Eigentümer. Sie müssen gegebenenfalls mit einem Mietzinsausfall bei einem Mieterwechsel rechnen. Wenn Sie die Wohnung für sich selber oder für Verwandte nutzen wollen, sollte Sie genügend lange Kündigungsfristen einplanen. Die Hypothekarzinsen sind gegenwärtig auf einem tiefen Stand. Rechnen Sie jedoch mit einer langfristig tragbaren Finanzierung. Die Bankfinanzierung bzw. die Belehnungsgrenze kann nicht gleich hoch sein wie bei selbstbewohntem Wohneigentum Sie müssen grundsätzlich mit steigenden oder sinkenden Immobilienpreisen rechnen. Die untenstehende Grafik zeigt den momentanen Stand ausgewählter Renditen: Die Vorsorgeimmobilie ist der Spitzenreiter. Vergleich der Rendite von Vorsorgeimmobilien mit anderen Anlagealternativen 14

15 Heidi Capatt Liegenschaftsexpertin Region Mittelthurgau Tel Sind Sie interessiert? Dann rufen Sie mich an! Ich stehe Ihnen gerne für weitere Auskünfte und Besichtigungen zur Verfügung. Fleischmann Immobilien AG Rathausstrasse 18, Postfach Weinfelden Tel Niederlassungen: Arbon, Frauenfeld, Stein am Rhein, Tägerwilen, Wil Schweizerische Maklerkammer die geprüften Immobilienspezialisten Fleischmann Immobilien AG ist als Maklerin für die Verkäuferschaft der Immobilie tätig. Die Beschreibungen des Kaufobjektes wurden nach bestem Wissen und Gewissen abgefasst und entsprechen dem Wissensstand im Zeitpunkt der Abfassung der Verkaufsdokumentation. Die darin wiedergegebenen Angaben wurden ungeprüft von der Verkäuferschaft oder von Dritten (Grundbuchamt, Behörden usw.) übernommen. Für diese Angaben wird daher nicht gehaftet. Pläne, Zustand und allfällige Reparaturstellen sowie Mängel des Kaufobjektes sind vom Kaufinteressenten nachzuprüfen. Jegliche Gewährleistung für Rechts- und Sachmängel wird somit ausdrücklich wegbedungen.