Kreuzlingen Helle 2½-Zimmer-Wohnung
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- Dieter Neumann
- vor 6 Jahren
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Transkript
1 Diese Wohnung eignet sich als Kapitalanlage und Vorsorgeimmobilie für heutigen oder zukünftigen Eigenbedarf. Kreuzlingen Helle 2½-Zimmer-Wohnung mit Westbalkon Fleischmann Immobilien AG Niederlassung Tägerwilen Rheinsichtweg 2, 8274 Tägerwilen Tel Hauptsitz: Weinfelden Niederlassungen: Arbon, Frauenfeld, Stein am Rhein, Wil Mitgliedschaften: An leicht erhöhter, ruhiger und sonniger Lage, Nähe Stadtbushaltestelle und dem Naherholungsgebiet der Lengwiler Weiher. Helle, gepflegte 2½-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss eines 1984 erstellten Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage und Lift. Die sonnige Wohnung mit 58 m² Nettowohnfläche teilt sich auf in Wohnen/Essen mit Cheminée und Ausgang auf den Westbalkon, eine kompakte Küche, Entrée mit Einbauschrank, ein Schlafzimmer mit Einbauschrank und ein Duschbad. Zu dieser Wohnung gehören ein Kellerabteil und ein Tiefgaragenplatz. Die Überbauung liegt eingebettet in eine gepflegte, parkähnliche Gartenanlage mit idyllischem Gemeinschaftsbereich. 2½-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss Fr. 310' Tiefgaragenplatz Fr. 30'000. Schweizerische Maklerkammer die geprüften Immobilienspezialisten möglicher Mietertrag inkl. Tiefgaragenplatz Fr. 1'220. mögliche Nettorendite auf Eigenmitteln 4.65 %
2 Lage Kreuzlingen hat rund Einwohner und ist die grösste Schweizer Stadt am Bodenseeufer. Die einzigartige Grenzlage macht sie zum idealen Ausgangsort für Exkursionen in den ganzen Bodenseeraum. Egal ob ins Naturschutzgebiet Lengwiler Weiher, in den Freizeitpark Connyland, ins Seemuseum oder Planetarium in Kreuzlingen. Fürs Velofahren, Schwimmen, Skaten oder Wandern ist die Thurgauer Region am Bodensee ein Paradies. Die Liegenschaft befindet sich am Eichhornweg 2, in einem locker bebauten Wohnquartier am südlichen Ortsrand von Kreuzlingen. In nur 200 m Entfernung befindet sich eine Stadtbushaltestelle. Der Grenzübergang Konstanz und der Hauptbahnhof mit Zugverbindungen nach Zürich, Schaffhausen und Rorschach liegen m entfernt und sind mit dem Bus in kurzer Zeit erreichbar. Das Naherholungsgebiet mit Wald und Weiher befindet sich praktisch vor der Haustür. Bis zum Autobahnanschluss sind es 3.5 km. Beschrieb Es handelt sich um ein 1984 erstelltes Doppel-Mehrfamilienhaus mit gesamthaft 17 Stockwerkeinheiten und Tiefgarage. Die zum Verkauf stehende 2½-Zimmer-Wohnung befindet sich im 2. Obergeschoss und wird über ein Treppenhaus mit Lift erschlossen. Die Wohnung begeistert einerseits mit viel Licht und Sonne im Innenbereich und andererseits durch die sehr ruhige Lage im Grünen. Als weiteres Plus erweist sich die Nähe zur Stadtbushaltestelle. Wohnung Untergeschoss Umgebung Vermietung Das geräumige Entrée verfügt über einen Einbauschrank mit Platz für Garderobe. Rechterhand gelangt man in den Wohn-/Essbereich, linkerhand ins Duschbad und in ein Schlafzimmer mit grossem Einbauschrank. Der südwestorientierte Wohn-/Essbereich hat einen Ausgang auf den gedeckten Balkon mit viel Sonne bis in die Abendstunden. Ein Cheminée im Wohnbereich vermittelt ein gemütliches Ambiente. An den Wohnbereich gliedert sich die kleine Küche mit guten Geräten und Wäscheturm. Grosse Fenster und Spiegelflächen an den Schranktüren und an der Wohnzimmerrückwand sorgen für eine helle und grosszügige Wohnatmosphäre. Die gepflegte Wohnung wird vorwiegend mittags und abends besonnt. Erwärmt wird sie via Bodenheizung. Der Hauszugang erfolgt im Untergeschoss. Zur Wohnung gehören ein geräumiges Kellerabteil und ein Abstellplatz in der Tiefgarage. Zur gemeinsamen Nutzung gibt es einen Abstell-/Veloraum und einen beheizten Wasch-/Trockenraum mit Waschmaschine, Tumbler und Trog. Das Mehrfamilienhaus liegt eingebettet in eine weitläufige, gepflegte Gartenanlage mit schönem Pflanzen- und Baumbestand. Ebene Rasenflächen werden flankiert von schützender Bepflanzung. Mehrere Besucherparkplätze vor dem Haus und vis à vis stehen der Allgemeinheit zur Verfügung. Diese Wohnung inkl. 1 Tiefgaragenplatz eignet sich auch als Vorsorgeimmobilie und könnte derzeit für ca. Fr. 1' im Monat vermietet werden. Dies ergibt eine mögliche Nettorendite von 4.65 % auf den investierten Eigenmitteln (Berechnung siehe hinten). Verkaufspreise 2½-Zimmer-Wohnung mit Keller Fr. 310' Tiefgaragenplatz Fr. 30'000. Der Kaufpreis wurde von einer lokalen oder regionalen Bank geprüft und wird als Finanzierungsbasis akzeptiert. Dabei gelten die üblichen Bonitätsregeln der Bank. Gerne stellen wir Ihnen den Kontakt zur verantwortlichen Person her. 2
3 Der Wohn-/Essbereich mit Ausgang auf den Balkon. Blick ins Duschbad. In der kompakten Küche befindet sich auch der Wäscheturm. 3
4 Der Eingangsbereich im Treppenhaus. Ein idyllischer Aussenbereich mit Weiher wird gemeinsam genutzt. Ebenso der gedeckte Sitzplatz mit Aussencheminée. 4
5 Lage 5
6 Orthofoto
7 Situation 2½-Zimmer-Wohnung Eichhornweg 2 7
8 Wohnungsgrundriss Raumhöhe 2.34 m 8
9 Steckbrief Liegenschaft Eichhornweg 2, 8280 Kreuzlingen Parzelle Nr m² Baujahr 1984 Stockwerkeigentum Nr. S /1000 Miteigentum an Nr ½-Zimmer-Wohnung Nr. 8 im 2. Obergeschoss und Nebenräumen, inkl. Kellerabteil Nr. 8 und Autoabstellplatz Nr. 8 in der Tiefgarage Nettowohnfläche Bauart Heizung Fenster Sonnenschutz Küche Sanitäre Installationen Waschen Bodenbeläge Wände/Decken Altlasten 57.8 m², in den Plänen gelb hinterlegt Untergeschoss und Tiefgarage in Beton. Innenwände im Untergeschoss in Kalksandstein, übrige Wände in Backstein. Geschossdecken in Beton. Fassade mit Zweischalen-Sichtmauerwerk 12.5/8/12 cm, Wohnungstrennwände zweischalig 12.5/1/12.5 cm. Boden-Ölzentralheizung Cheminée im Wohnbereich Holz-Isolierverglasung Rollläden, Markise beim Balkon Kompakte Einbauküche mit Fronten und Abdeckung in Kunstharz, Glaskeramikkochfeld mit Dunstabzug, Backofen, Geschirrspüler, Kühl- und Tiefkühlschrank Dusche mit Duschkabine und Duschpaneel, Lavabo mit Spiegel, WC Wäscheturm in der Küche Waschen/Trocknen mit Waschmaschine, Tumbler und Trog im Untergeschoss (allgemein) Weisse, keramische Platten diagonal verlegt Abrieb, keramische Platten, Rauhfasertapete Gemäss kantonalem Geoportal ist die Liegenschaft nicht im Kataster der belasteten Standorte eingetragen. 9
10 Finanzierungsbeispiel Für die 2½-Zimmer-Wohnung inkl. Tiefgaragenplatz entstehen monatliche Kosten von Fr inkl. Neben- und Heizkosten. Diese sind von der aktuellen Zinssituation abhängig. Finanzierung Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Kaufpreis '000 Eigenmittel* 20 68' Hypothek ' Hypothek 14 47'600 weitere Darlehen Kosten Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Zins 1. Hypothek, fest** '366 Zins 2. Hypothek, fest ** Zins weitere Darlehen Nebenkosten 4'170 Total Kosten pro Jahr 8'250 Total Kosten pro Monat 688 Amortisation Beispiel Amortisation der 2. Hypothek im Jahr 3'173 innert 15 Jahren pro Monat 264 Ihre Variante Mindestanforderungen für Eigenkapital Zinssätze Nebenkosten * Die Mindestanforderungen der schweizerischen Bankiervereinigung schreiben vor: 1. Mindesteigenmittel von 10 % (die nicht aus Verpfändung oder Vorbezug von Guthaben der zweiten Säule stammen). 2. Die Hypothekarschuld muss in jedem Fall innerhalb von max. 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes amortisiert werden. ** Bitte beachten Sie, dass die Banken zur Berechnung der langfristigen Finanzierbarkeit einen theoretischen Hypothekarzins von 5 % anwenden. Somit besteht eine erhebliche Differenz zwischen Tragbarkeitsrechnung und tatsächlichen Kosten. Ihr Bankberater erklärt Ihnen den Unterschied auf Wunsch gerne. Als Nebenkosten berücksichtigen wir: Beiträge in den Erneuerungsfonds, Betriebskosten nach Kostenverteilschlüssel wie z.b. Heizung, Versicherungen, Unterhalt und Reparaturen, Strom allgemein etc. Diese Beträge werden mit dem Alter des Hauses (steigender Unterhaltsanteil) zunehmen. Dazu kommen die verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom und Wasser. 10
11 Vorsorgeimmobilie Ertrag optimieren, Vorsorgeimmobilie als langfristige Kapitalanlage kaufen! Alternative Anlagen sind in Zeiten von tiefen Zinsen gefragt. Vorsorgeimmobilien sind eine optimale Ergänzung für Ihre Kapitalanlage und Familienvorsorge, wenn Sie Ihr gespartes Geld oder Mittel aus Ihrer Pensionskasse zu attraktiven Konditionen anlegen möchten. Ihre Vorteile oder Möglichkeiten beim Erwerb einer Vorsorgeimmobilie Bessere Rendite als auf Sparkonto und Pensionskasse (siehe Zinsvergleich auf Folgeseite und untenstehendes Berechnungsbeispiel, wo Sie auch Ihre persönliche Variante berechnen können) Regelmässiges Einkommen bei Vermietung Bezug einer praktischen Eigentumswohnung für sich oder andere Familienmitglieder (Kinder/Eltern) Steueroptimierung «inflationsgeschützte» Kapitalanlage - trotz schwankender Immobilienpreise ein sicherer Wert! Ihre persönliche Renditeberechnung für Ihre Vorsorgeimmobilie Finanzierung Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Kaufpreis inkl. Tiefgaragenplatz '000 Eigenkapital/Anzahlung '000 Hypothek '000 Ertrag Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Mietertrag Netto pro Monat 1'220 Mietertrag Netto pro Jahr Bruttorendite 14'640 abzüglich Nebenkosten - Unterhalt - Verwaltung - Erneuerungsfonds/ allgemeine Rückstellungen Finanzierung Hypothek aktueller Zinssatz 35 5' '000 Nettoertrag pro Jahr 6'516 Rendite Beispiel Ihre Variante Nettorendite auf investierten Eigenmitteln 4.65 % 11
12 Vorsorgeimmobilien: Der gute Mix von Fremd- und Eigenkapital Bedenkenswerte Entscheidungsfaktoren Die Hypothekarzinsen sind derzeit niedriger als die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten für Unterhalt und Verwaltung (Nettoertrag). Bei einer gemischten Finanzierung (teils Eigenkapital, teils Fremdkapital) wird die Eigenkapitalrendite somit höher (je mehr günstige Fremdmittel, desto höher die Rendite). Das Risiko nimmt aber zu. Wir empfehlen, diesen Mehrbetrag für eine direkte oder indirekte Amortisation zu verwenden. Der Kauf einer Vorsorgeimmobilie lohnt sich vor allem dann, wenn Sie über genügend Eigenmittel verfügen, die Sie sinnvoll investieren möchten. Wenn diese Grundlage gegeben ist und Sie die Vorteile einer Vorsorgeimmobilie überzeugen, ist es sinnvoll, einige bedenkenswerte Sachverhalte zu prüfen. Grundsätzlich ist das Nutzen-Risiko- Verhältnis abschätzbar: Wenn Sie eine Vorsorgeimmobilie vermieten, fällt der Aufwand für die Verwaltung an. Bei Stockwerkeigentümergemeinschaften übernimmt die Gesamtverwaltung die zentrale Abrechnung der Nebenkosten (z.b. Heizung, Wasser). Die Abrechnung mit den Mietern erfolgt jedoch meistens durch den Eigentümer der Wohnung. Die Mietersuche kann wohl der Gesamtverwaltung übergeben werden, erfolgt jedoch meist auch durch den Eigentümer. Sie müssen gegebenenfalls mit einem Mietzinsausfall bei einem Mieterwechsel rechnen. Wenn Sie die Wohnung für sich selber oder für Verwandte nutzen wollen, sollte Sie genügend lange Kündigungsfristen einplanen. Die Hypothekarzinsen sind gegenwärtig auf einem tiefen Stand. Rechnen Sie jedoch mit einer langfristig tragbaren Finanzierung. Die Bankfinanzierung bzw. die Belehnungsgrenze kann nicht gleich hoch sein wie bei selbstbewohntem Wohneigentum Sie müssen grundsätzlich mit steigenden oder sinkenden Immobilienpreisen rechnen. Die untenstehende Grafik zeigt den momentanen Stand ausgewählter Renditen: Die Vorsorgeimmobilie ist der Spitzenreiter. Vergleich der Rendite von Vorsorgeimmobilien mit anderen Anlagealternativen 12
13 Andreas Engeli Liegenschaftsexperte Region Kreuzlingen Tel Sind Sie interessiert? Dann rufen Sie mich an! Ich stehe Ihnen gerne für weitere Auskünfte und Besichtigungen zur Verfügung. Fleischmann Immobilien AG Niederlassung Tägerwilen Rheinsichtweg 2, 8274 Tägerwilen Tel Hauptsitz: Weinfelden Niederlassungen: Arbon, Frauenfeld, Stein am Rhein, Wil Mitgliedschaften: Schweizerische Maklerkammer die geprüften Immobilienspezialisten Fleischmann Immobilien AG ist als Maklerin für die Verkäuferschaft der Immobilie tätig. Die Beschreibungen des Kaufobjektes wurden nach bestem Wissen und Gewissen abgefasst und entsprechen dem Wissensstand im Zeitpunkt der Abfassung der Verkaufsdokumentation. Die darin wiedergegebenen Angaben wurden ungeprüft von der Verkäuferschaft oder von Dritten (Grundbuchamt, Behörden usw.) übernommen. Für diese Angaben wird daher nicht gehaftet. Pläne, Zustand und allfällige Reparaturstellen sowie Mängel des Kaufobjektes sind vom Kaufinteressenten nachzuprüfen. Jegliche Gewährleistung für Rechts- und Sachmängel wird somit ausdrücklich wegbedungen.
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